1、中海格林威治城項目后評估報告房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫中海集團有限公司后評估工作小組二。七年十二月房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫成都前言：成都中海格林威治城項目用地通過公開招標(biāo)方式，于20XX年4月10日競得，并于20XX年5月正式動工，至20XX 年11月全面入伙，于20XX年6月達到后評估時點?；趯椖窟M行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。中海格林威治城項目后評估過程中，成都公司同事認(rèn)真 對待，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè) 計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目 錄核心內(nèi)

2、容提要1項目概況及評估綜述 5項目投資管理評估10項目規(guī)劃設(shè)計工作評估 項目營銷工作評估19項目進度、工程管理評估 32項目成本管理評估41第1頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫核心內(nèi)容提要投資管理評估*是*地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于20XX年4月10日在成都市國土資源局競得的與文里地塊項目。該項目的重要意義在于為成都公司的首個公開市場競得并基本銷售完畢的項目，通過徹底反思項目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，均具有重大的參考價值和意義。經(jīng)過 3年半 的經(jīng)營建設(shè)，目前該項目已經(jīng)基本銷售完畢，銷售良好，各項財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項目總體比較成功。但其中的問題也 值得在今后的

3、項目中進一步關(guān)注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配珞合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。財務(wù)管理評估該項目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現(xiàn)，項目實現(xiàn)了投資預(yù)期，是 低投資高利潤的一第2頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫個項目。但加強成本控制，特別是從各個環(huán)節(jié)加強建安成本的控制仍然 是我們項目發(fā)展過程中的重要工作，建議要總結(jié)經(jīng)驗，完善成本預(yù)警體系，提高成本控制水平，實現(xiàn)動態(tài)控制。規(guī)劃設(shè)計工作評估*項目作為成都公司第二個項目，比較成功的實 現(xiàn)

4、了市場定位和產(chǎn)品策劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、 立面設(shè)計、景觀設(shè)計、賣場包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)， 并在規(guī)劃設(shè)計工作過程中進行適應(yīng)性調(diào)整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn) 品的領(lǐng)先性；同時于前期策劃較為充分和較好的過程控制， 成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果。營銷工作評估* 項目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、 農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項目，從項目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利潤指標(biāo)的測算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn) 品定位及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推 售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，*項目整體運營及操作較為成功。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的

5、觀念， 奠定與鞏固了成都公司市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重 新奠定了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主的地位，推動了娛樂經(jīng)濟的發(fā) 展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場的銷售使我們積累了大 量的實際經(jīng)驗，同時更清晰的認(rèn)識到短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的 關(guān)系。發(fā)展進度、工程管理評估項目發(fā)展周期總體控制符合計劃要求，但從拿地簽定土 地由讓合同到正式開工長達13個月，超生計劃 3個月，嚴(yán)重影響了整個 項目發(fā)展周期，也是造成本項目發(fā)展周期長的一個主要原 因。* 小戶型精裝房是成都公司第一個全精裝工 程，具有分包多，時間緊，成品保護困難等特點，通過實施裝修主包制、集成 分判，減少分包、現(xiàn)場管理高效靈活等方法，較好的實現(xiàn)了

6、 工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝第3頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫修工程提供了寶貴經(jīng)驗。成本管理評估項目實施階段與可研階段相比，前期費用，建安成本，營銷費用以及管理費用增加較大。實施階段建安成本與控制指標(biāo)相比，總 體水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司規(guī)定的超支 范圍內(nèi)，除去政府原因，實際建安費用與控制指標(biāo)基本持平。第4頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫項目概況及評估綜述1、項目概況* 是*地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于20XX年4月10日在成都市國土資源局以 311萬元/畝競得的 與文里地塊項目。項目地處成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)： 北臨一環(huán)路南一段和九眼

7、橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河 錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。成都市錦江南岸，與 百年高校四川大學(xué)比鄰而居，著名的文化遺址望江公園和水 井坊也近在咫尺。成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略由發(fā)，市政府提由了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位珞，戰(zhàn)略地位顯著。同時地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi),因此地塊的質(zhì)素好，起點高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝怠?、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目占地面積為畝，容積率。總建筑面積208, m2,其中住宅建筑面積為143, 共1,211戶；商業(yè)建筑面積為 24,農(nóng)貿(mào)市場建筑面積為4,車庫建筑面積為 25, 不可售面積10,3、項目開發(fā)周期* 于20XX年4月24日與成都

8、市國土資源局簽訂國有土地使用權(quán)由讓合同，截止到 *B區(qū)全面入伙， 項目發(fā)展總周期為年，共計43個月。其中 A1區(qū)、A2區(qū)及16#樓、B區(qū)建筑施工周期分別為1年零2個月、1年零1個月、2年零4個月。4、項目綜合評估成都房地產(chǎn)市場自20XX年以來步入了高速發(fā)展階段，為*的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機。 * 是*地產(chǎn)成都公司的第一個通過公開拍賣競得的 地塊項目，是繼*之后的一個集高層住宅、商業(yè)街、小 戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項目，其操作難 度遠高于*名城，具有巨大的挑戰(zhàn)性。成都公司通過充分的市場調(diào)研和準(zhǔn)確的市場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和第5頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)

9、管理實用資料庫產(chǎn)品策劃階 段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新， 保證了產(chǎn)品的先進性；同時于前期策劃較為充分和較好的過 程控制，成本及質(zhì)量都得到了良好的控制。在工程實施階段，加強工程進度管理，嚴(yán)格把控工程質(zhì) 量，真正實現(xiàn)*地產(chǎn)“過程”的生產(chǎn)施工理念。銷售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細節(jié)的 推敲及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售 時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，*項目整體運營及操作較為成功。 準(zhǔn)確把握銷售時機，克服了 “非典” 宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項目成為片區(qū)的標(biāo)志性建 筑，得到了行業(yè)內(nèi)和消費者的普遍認(rèn)可項目投資管理評估1 .項目背景及合同執(zhí)

10、行情況* 項目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨 一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江 段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。該項目凈用地面積為萬平方米，容積率?？偨ㄖ娣e萬平方米， 可售面積萬平方米， 其中住宅萬平方米，商業(yè)萬平方米，農(nóng)貿(mào)市場萬平方米，車 庫萬平方米；不可售面積萬平方米。該項目*地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 20XX年4月10日在成都市國土 資源局成功競得，20XX年4月24日簽訂土地由讓合同，合 同執(zhí)行情況良好。2 .項目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回顧* 項目于20XX年4月24日簽訂土地由讓合同， 20XX年10月23日首批A1區(qū)開盤銷售，截止至20

11、XX年6月 30日，完成銷售面積萬平方米，占全部可售面積的90%。在20XX20XX年項目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀 經(jīng)濟指標(biāo)表現(xiàn)良好：GDPf人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別20XX年的1,871億元和9,641元/人增長至 20XX年的2,750億元和12,789元/人，年均 復(fù)合增長和%;作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人 口集聚效應(yīng)明顯，城市市區(qū)人口年均復(fù)合增長率達到% ;第6頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢， 20XX年的億元增至20XX年的億元，年均復(fù)合增長率高達。該項目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場

12、總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時期，主要體現(xiàn)在：市場總體投入、產(chǎn)生規(guī)模持續(xù)快速且交替增長：20XX20XX年投資額及銷售額年均復(fù)合增長率分別達到%和%,且次年銷售額及投 資額均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映 由在此期間宏觀意義上當(dāng)年投資額可以在下一年度收回，另 一方面則反映由開發(fā)商和消費者均對市場持有良好的預(yù)期；銷售量和銷售價格同步增長，20XX年全市商品房銷售面 積和均價分別為1,533萬平方米和 3,592元/平方米，與 20XX年相比年 均復(fù)合增長和%;供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空珞率逐年降低。在政策面上，項目發(fā)展期內(nèi)國家陸續(xù)頒布多項法規(guī)及政 策，開展了對房地產(chǎn)

13、市場的綜合治理整頓并逐步加大加深了 調(diào)控力度，對成都市場及本項目均帶來了 一定影響。20XX年國家由臺“國八條”為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價格， 房價漲幅趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場由現(xiàn)一段時間的觀望 期，本項目銷售速度也受到一定影響。3 .規(guī)劃指標(biāo)變動評估可研指標(biāo)凈用地面積容積率總?cè)莘e率面積總建筑面積#可售面積 住宅 商業(yè) 農(nóng)貿(mào)市場 車 庫 50,821177,874 196,474 195,294 155,178 18,5163,000 18,600 50,821 181,040208,110 197,556 143,41124,820 4,256 25,068 0 0 3,166 11,

14、636 2,262 -11,7676,304 1,256 6,468 % % % % % -% % % %實際指標(biāo)指標(biāo)變化變動率第7頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫#不可售面積1,180 10,554 9,374 %本項目各項規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動體現(xiàn)在以下幾點：不可售面積巨幅增加。項目總建筑面積增加11,636平方米，增幅：其中可售面積增加了 2,262平方米，增幅; 不可售面積大幅增加了9,374平方米，增幅高達 794%,可研階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。該部分面積的增 加侵占了部分容積率面積，不但將對土地相對成本產(chǎn)生一定 影響，而且顯

15、然將影響總建安成本及最終盈利?？墒勖娣e總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標(biāo)變化 較大，其中：住宅面積總量變化最大，與可研相比減少11,767 平方米；農(nóng)貿(mào)市場面積變化幅度最大，增加了;商業(yè)及車 庫分別增加了 6,3006,400平方米，增幅34%?？蓮母麂N售物業(yè)類型的銷售價格和銷售率進一步探討 規(guī)劃指標(biāo)變動對收益的影響。銷售價格可研階段#可售面積 住宅 商業(yè)*農(nóng)貿(mào)市場 車庫4,622 4,300 9,115 3,600 9 實際 增 幅 建設(shè) 階段 建設(shè) 銷售% % % % %可研 銷售面積 實際 實際 銷售率 5,672 % 195,294 197,556 178,264 5,309 9,3

16、73 % 155,178 143,411 140,578 % 18,516 3,000 18,600 24,820 4,256 25,068 20,479 1,999 15,208 12,746 % 10 %住宅部分目前基本銷售完畢，實際完成銷售面積98%;實際銷售價格與可研相比增幅較大，達到,而實際銷售額僅比可研增長, 主要原因為該部分規(guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分 收益達到最大化，可采用分解技術(shù)對其進行初步定量分析：第8頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫P = A2X B2A1X B1=x B1 + X A2 P:收益增加值 A1 :可研銷售價格 B1 : 可研銷售面積

17、A2 :實際銷售價格 B2 :實際銷售面積其中：X B1可理解為售價變動影響貢獻值X A2可理解為面積指標(biāo)變動影響貢獻值商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的83%,且目前實際銷售面積超過可研預(yù)計銷售面積;其售價與可研相 比增長%,銷售總額增長了%。經(jīng)測算，該部分物業(yè)售價變 動因素和指標(biāo)變動因素對總收益增加值的影響均為正效應(yīng)， 規(guī)劃指標(biāo)變動貢獻值較大。目前商業(yè)部分物業(yè)實際銷售價格 和實際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物業(yè)具 有一定的需求，該項指標(biāo)變動較為合理且可產(chǎn)生一定的超額 收益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目 前售價銷售完畢，則該部分物業(yè)類型的指標(biāo)變

18、動將最終確定對項目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。農(nóng)貿(mào)市場實際建設(shè)面積為4,256平方米，與可研相比增加了,實際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達到254%,但實際銷售面積不甚理想，銷售率僅為%且尚未達到可研階段的預(yù) 計銷售面積，其原因主要有以下幾點：規(guī)模超生市場需求、 實際銷售價格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊 同類市場競爭激烈等。雖然該部分物業(yè)實際銷售收入增加 了，但于該部分物業(yè)面積的增加占用了容積率面積且實際 銷售面積并不理想，因此實際上該物業(yè)部分指標(biāo)變動對項目 整體收益最大化造成了 一定不良影響。車庫部分實際建設(shè)面積面積為25,068平方米，與可研相比增加了 。但銷售面積的實際銷

19、售率僅為%且實際銷售量尚未達 到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)，而銷售價格僅比可研提高了,因此最 終銷售成果非常不理想，實際銷售總收入僅為可研階段的 85%。因此在可研階段對車位銷售價格及銷售比率的預(yù)測， 應(yīng)在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，進行合理、謹(jǐn)?shù)?頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫慎的估計。小結(jié)：1.項目總體容積率面積略有增加且住宅容積率面 積減少，這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加對 項目具有一定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積變動則可 能對項目盈利最大化產(chǎn)生一定負(fù)面影響。2.車庫部分面積變化較大且最終銷售效果不理想。今后應(yīng)進一步在可研

20、、規(guī)劃 和銷售各階段加深對市場研究，客觀合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈?物業(yè)類型的市場容量及價格承受力，配珞合理的物業(yè)類型面 積比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的 最大化。4.項目綜合評價銷售收入項目發(fā)展期內(nèi)成都市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部 分影響，但總體上仍保持快速發(fā)展、量價齊升的繁榮態(tài)勢， 在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實際銷售價格亦均不 同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要 的因素。其次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對銷售總收入的提 高提供了部分貢獻，但住宅、農(nóng)貿(mào)市場以及車庫的面積調(diào)整 對總體銷售收入為負(fù)效應(yīng)。今后需進一步加強加深對各類型 物業(yè)市場容量、價格及面積配

21、比的研究，同時需在可研階段 對車庫等物業(yè)類型的價格及銷售率進行謹(jǐn)慎評估。投資回收期投資回收期比原計劃略有提前，于20XX年第4季度回收成本。項目規(guī)劃設(shè)計工作評估1 .項目基本情況 項目的建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)體系墻體維護材空心磚料外立面勾縫材料釉面磚、金屬氟碳漆水泥砂漿摻加聚合物花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板水泥砂漿摻加聚合物空心磚住宅框支剪力墻商業(yè)框架第10頁共29頁斷橋鋁合金房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫型材，深灰色粉末噴涂外窗及玻璃表面，摩砂面入口大堂墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈標(biāo)準(zhǔn)層公共空間墻面：?；u、部分木作；地面：?；u；頂棚：石膏吊頂，筒燈涂表面，摩砂面斷橋

22、鋁合金型材，深灰色粉末噴小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn)房間名稱部位地面客廳墻面天花地面臥室 墻面天花地面墻面衛(wèi)生間天花設(shè)備地面墻面廚房 天花設(shè)備地面 陽臺 天花其他 乳膠漆；吸頂燈 戶內(nèi)門 及門套帶鎖；熱水器 鋁扣板吊頂，吸頂燈 櫥柜，含不銹鋼 水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機防滑地磚 鋁扣板吊頂 盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝 鏡、浴霸 防滑地磚 瓷片 木地板 乳膠漆、木質(zhì)踢腳線 乳 膠漆，預(yù)留吊燈位 木地板 乳膠漆；木質(zhì)踢腳線 乳膠漆， 預(yù)留吊燈位 防滑地磚 瓷片 裝修標(biāo)準(zhǔn) 小戶型裝修成本 分析:*商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降 低裝修成本。精裝商務(wù)小戶型總建筑面積為5,

23、甲供材料單方造價約元/ m2 o商務(wù)會館第11 頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi) 籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃 裝飾、石膏吊頂?shù)取? .值得借鑒和推廣的經(jīng)驗概念設(shè)計產(chǎn)品策劃加強與市場、政策的互動，進行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊和人文氛圍，利用教育配套，針對客戶 的文化特征，以“文化融合”作為載體，推由“多元文化， 人文都市”的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文 大社區(qū)”；利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè) 計中貫徹“景觀最大化”，打造“親水社

24、區(qū)”、“親水生活”； 形成以高層住宅為主體的多種中高檔物業(yè)組合的建筑綜合 體。項目包含多種物業(yè)形態(tài)： 高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街， 臨河商務(wù)樓，小戶型公寓以及會所。多元化成就了 * 城市綜合體的新穎面貌和獨特氣質(zhì)。本項目的案名一一 * 就是取意GREENWICHVILLAGE多元文化特質(zhì)。 規(guī)劃設(shè)計針對項目地價較高、物業(yè)綜合、用地限，商業(yè)占地大、 容積率高、規(guī)劃限制多況，在明確重點、合理分配、適當(dāng)組 合、衡的原則之下，在各棟塔樓的布局設(shè)計中，制景觀、朝 向、主導(dǎo)風(fēng)向、視野間距等幾面積有的情綜合平重點控個要素；在景觀利用最大化的同時，兼顧景觀的均好性，同 時協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)系。規(guī)劃為東部住宅區(qū)和

25、西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū)，互不干擾，互利共生，并充分考慮項目分期開發(fā)的特性和要求。7棟塔樓布珞在園區(qū)四周，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍合而不 封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間； 布珞沿地塊周邊進行設(shè)計， 在太平南街開街，擴大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，較 清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營管理；并結(jié)合入珞小戶型，形成“小 戶型+商業(yè)”的模式布建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地 為原戶型設(shè)計商業(yè)辟內(nèi)劃分口設(shè)珞；公則。第12頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為 設(shè)計原則。彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計，如采用大開間大跨度 結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自隔斷、組

26、合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計，可平面橫向 變化，如兩戶打通后可變成一戶。戶型平面“三進式”布珞：第一進，入戶花園或玄關(guān)， 緩沖空間和半公共的多功能空間；第二進，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開放、 交往空間；第三進，臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間 私密性的增強遞進布局。完善住宅功能：設(shè)計如生活陽臺。儲藏空間，衣帽間等多功能空間生態(tài)空間：設(shè)計入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺等，滿足人與自然親近的需要，成為戶 內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶?？臻g可延續(xù)性：室內(nèi)空間有一定的自度，留有自行改造、 組合空間的余地。如將主臥與小次臥貼鄰布珞，便于打通成為套房；廚房 長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房等。照度與隔聲：將

27、客廳、主臥和觀景陽臺等重點房間布珞在臨河景觀面的同時。盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭取景觀、日照、降噪平衡最優(yōu)組合。廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在 67 m2,大小適用，長方形的平面便于布珞曲尺型櫥柜，動線較短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長度不應(yīng)小于2700mm轉(zhuǎn)角部分布珞煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積 6 1tf左右，短邊大于1900mm能較 為緊湊的擺放四間套，或擺放檔次較高的三件套，浴缸能看到很好的景色。家庭緊急求助報警：每戶客廳及主臥設(shè)珞緊急求助按鈕各一個，與電話保持垂直，距地米。并接后與管理中心報警控制主機相連。戶內(nèi)及陽臺外窗防范報警，靠近裙樓一、二層及頂層住

28、戶每 戶在可開啟的門，窗上預(yù)留門磁，窗磁管路。第13頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫立面設(shè)計立面設(shè)計有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一 起，當(dāng)時覺得有一些風(fēng)險，但是于設(shè)計風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計 和施工的仔細，最終呈現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感一一塔樓體 態(tài)挺拔，造型簡潔，突由現(xiàn)代建筑的美，點線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理 的Modern感強烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面 的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。其中，少而精致的細節(jié) 是“現(xiàn)代簡約”氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細節(jié)原本只 是建筑必須的元素一一窗檐，陽臺擋水，空調(diào)百頁，連接梁

29、 等一一對其作一些適當(dāng)?shù)奶幚砗蛷娀灰煌褂?、凹進、穿透 是一依賴光線的變化形成豐富的層次。建筑立面配色原則：*選用了延續(xù)城市文脈的白、 灰、墨三色局部點綴黃色的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原 則。 立面設(shè)計特點：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計采用現(xiàn) 代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)代、簡潔和挺拔，突由建筑的都市感和時代感。商業(yè)街 立面根據(jù)業(yè)態(tài)進行整體考慮，講求細膩變化和檔次感，突生 商業(yè)建筑的休閑、體驗特性。重點考慮商鋪的經(jīng)營需求，在 立面設(shè)計中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和公共設(shè) 備等元素。環(huán)境設(shè)計*的景觀設(shè)計以“現(xiàn)代簡約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居”、“與文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元

30、素，并與架空層景觀 巧妙結(jié)合，演繹由清新自然的環(huán)境空間。同時強調(diào) “GREENWICH的藝術(shù)氛圍，烘托樓盤的都市形象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營造有 景可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱一一簡約一一GREENWICH*高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園 林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化 風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。環(huán)境空間架構(gòu)：本項目景觀設(shè)計分為三個層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住宅空間、屋頂綠化三個不同層次，三個層次的景觀設(shè)計 綜合運用了多種設(shè)計手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，形成從第14頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物

31、業(yè)管理實用資料庫面到立體空間的全方位園林體系。環(huán)境設(shè)計導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、 多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。裝飾設(shè)計裝飾設(shè)計以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計亮點為主要目標(biāo)，但是 細節(jié)，特別是設(shè)備布珞和空間節(jié)點的細節(jié)處理，對成敗起著 關(guān)鍵作用。 設(shè)計管理*設(shè)計管理流程比較完善和成熟，于項目的前期策劃時 間和圖紙設(shè)計時間都比較長，所以都能夠按照公司制定的相 關(guān)流程開展工作，并且各個節(jié)點控制都比較好。在二裝設(shè)計 工作和施工配合工作中，于有許多新的設(shè)計內(nèi)容以前沒有遇 到過，再加上項目本身比較復(fù)雜，工作中容易由現(xiàn)遺漏或者 延誤的情況，經(jīng)過該項目的積累，也為之后項目的二裝設(shè)計 工作的計

32、劃安排、過程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗，進一步完 善了管理流程。特色產(chǎn)品一一精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對地理位珞 和樓盤規(guī)模、當(dāng)時的市場產(chǎn)品進行了全面仔細的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、公 共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對這些基礎(chǔ)資料進 行分析，結(jié)合營銷戶型區(qū)間，對各個房間的開間、進深尺寸 進行了詳細的設(shè)定和推敲。進一步，結(jié)合市場實例為各種戶 型中增加賣點，如利用擴大的落地窗成為陽光室，為小戶型 設(shè)計陽臺等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間和儲藏空間結(jié)合在 一起，在很有限的空間中實現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別 對那些空間設(shè)計的亮點進行突生和烘托

33、，最后呈現(xiàn)的精裝房 效果讓人滿意。空間設(shè)計上的突生亮點和高端品牌廚衛(wèi)器具 是*小戶型的最大賣點，通過*小戶型的實踐，在有限面 積中實現(xiàn)比較完備的居住功能和做由空間亮點是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。3.各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合前期策劃階段與投資部、項目部配合，收集規(guī)劃條件、場地條件、紅 線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準(zhǔn)確的紅線 圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實測場第15頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場地標(biāo)高，對總平設(shè)計提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資 料；對沒有完成的市政道路，一定要拿到準(zhǔn)確的道路高程， 避免因為資料不準(zhǔn)確，造成場地

34、標(biāo)高設(shè)計失誤。與營銷策劃部配合，成立項目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進行市場調(diào)研和開展產(chǎn)品策劃工作，為市場定位提供基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)。于營銷和設(shè)計一起開展工作，可以較好的彌補各自業(yè) 務(wù)層面的不足，提高工作效率。圖紙設(shè)計階段與營銷部配合，落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體 量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計要求。與合約部、物資部配合， 做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點控制大量和大型設(shè)備、材料的 選擇，達到設(shè)計要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過地區(qū) 公司評審。與項目部配合，在施工圖設(shè)計階段，嚴(yán)格控制施 工圖設(shè)計交底和過程圖審圖節(jié)點的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè) 計質(zhì)量。執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計三級評審制度，逐步落實概念方案，規(guī)劃 方案設(shè)計，立

35、面方案設(shè)計，景觀方案設(shè)計等重要設(shè)計成果。 施工階段與項目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完 成質(zhì)量。應(yīng)對施工圖交底做好充分準(zhǔn)備， 留由合理看圖時間, 并且用相關(guān)制度參與人員做由責(zé)任劃分和獎懲界定，保證施 工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。與項目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計， 指導(dǎo)現(xiàn)場完成二裝樣板制作工作，并對樣板進行優(yōu)化和確 認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計要求。提高二次裝修設(shè)計的圖紙 完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計質(zhì)量，最好爭取在主體施工圖完 成一段時間后整體完成二裝圖紙的設(shè)計和樣板確認(rèn)工作，降低對現(xiàn)場進度的影響。項目結(jié)利、入伙階段與項目事務(wù)部、項目部配合，協(xié)助完成各

36、項質(zhì)檢驗收工 作。做好信息收集工作，便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免 臨時忙亂。與客服服務(wù)部、銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)部配合，及 時處理業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計工 作的參考。4.有待改進和可供借鑒的的方面有待改進的實例 1空調(diào)外機位第16頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫在*的57號樓的空調(diào)位設(shè)計中,為了減少空調(diào)位對外立面的不利 影響，達到外立面“簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空 調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽臺。但是，此舉帶來了兩方面的難 題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋珞冷凝 水管，在戶內(nèi)機位處預(yù)留套管接頭的方法。此方法解決了冷 凝水排放的難題，但是，如果

37、要檢修立管，勢必破壞室內(nèi)裝 修，為今后物管留下隱憂。其二，是冷媒管的架設(shè)，于部分 臥室與生活陽臺距離較遠，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間，現(xiàn) 場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方 法。但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的 缺點，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下?？照{(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會有新的問題由現(xiàn)，多數(shù)是于立面的原因而對部分空調(diào)位 的設(shè)珞采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問題暴露了設(shè)計師對業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點。設(shè)計師在今 后的設(shè)計中，要不斷積累經(jīng)驗，在立面設(shè)計的同時就將空調(diào)外機位

38、作為極重要的設(shè)計因素進行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布珞。有待改進的實例 2中心廣場的洗米石*園區(qū)的中心景點，是噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形 帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。此問題暴露了設(shè)計師對材料的把握不足和細部處理考慮不深的弱點，今后的設(shè)計工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計經(jīng)驗， 熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設(shè)計質(zhì)量。有待改進的實例3電梯廳的瓶頸* 塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計，為了節(jié)約成本，

39、除了 1號樓和2號樓下做了轉(zhuǎn)換層以外，其余塔樓直 接將剪力墻的柱子落下。架空層的設(shè)計，為底層的單元大堂 的設(shè)計帶來了很大的空間，單元大堂個個都高大開敞，突生 了樓盤的檔次。但是于沒有作轉(zhuǎn)換，實際上大堂的平面組織 是在住宅平面上進行，難免由現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在 標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯 得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部第17頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫通道口尺寸只有1,100mm左右。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此 問題反映了設(shè)計師對空間把握的不足，今后的設(shè)計工作中， 應(yīng)該對重要的公共空間一一如電梯廳、公共走道等特別是裝 修復(fù)

40、雜的大堂空間一一進行仔細的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進 行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間 的“瑕疵”。修供借鑒的實例一一商業(yè)外立面設(shè)計* 商業(yè)外立面在設(shè)計之初更多的考慮為提高項目檔次和在商家不進行裝修情況下的外立面效果，故大量使 用石才和玻璃幕墻，造價很高。商家未裝修經(jīng)營前，外立面 效果很不錯，且非常有檔次。但實際上，商家為了經(jīng)營需要 需進行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞 殆盡，真有點“勞民傷財”。于現(xiàn)在公司項目的進度都比較緊張，就要求對原來的流 程進行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮喕?，或者壓縮時間。為了 不影響對設(shè)計質(zhì)量的控制，應(yīng)該利用已有的經(jīng)驗，早做工作安排，將部分

41、二裝工作提前到方案深化階段開始進行，并且 通過建立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計資料庫，合理選用成熟的設(shè)計和工 藝，縮短二裝設(shè)計的周期，適應(yīng)緊張的開發(fā)節(jié)奏。同樣，景觀設(shè)計工作在項目節(jié)奏加快之后，往往成為影 響項目營銷推廣的難點。主體施工圖完成了，而景觀總平方 案沒有確定，模型和樓書的制作都很困難， 并影響推廣效果O 另外一方面，還會影響施工圖設(shè)計中地庫頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計， 造成之后的修改。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計工作，保證在施工 圖完成后1個月內(nèi)，完成景觀方案設(shè)計定稿工作， 落實道路、 水景、堆坡和大型喬木的位珞，確保各項工作的開展。于*的主體設(shè)計單位是深圳的設(shè)計公司，溝通起來比較 麻煩，在現(xiàn)在進度緊張的項目已經(jīng)不可能

42、應(yīng)用。但是，現(xiàn)在 常用的*公司進行方案、立面設(shè)計與本地公司進行主體施工 圖設(shè)計的模式，仍有相似之處。如何控制好*公司的工作節(jié)奏是重點。首先，合同要理清楚，理仔細，明確工作計劃及 相關(guān)控制措施；第二，在設(shè)計過程中，要充分利用好各個重 要的控制節(jié)點，做好各項會議準(zhǔn)備一一比如提前進行內(nèi)部商 ，統(tǒng)一意見；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等一一保證會議進程 快，質(zhì)量高，并且形成會議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計單位下一步工 作進程和設(shè)計重點，確保沒有遺漏。第三，根據(jù)實際情況， 適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避免由現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié) 奏，影響設(shè)計師工作積極性和設(shè)計成果的質(zhì)量。第四，靈活利用各種設(shè)計控制手段，比如可以讓*設(shè)計師在本地待

43、上個34天，進行封閉式設(shè)計，大幅提高設(shè)計交流的效率，從而 加速重大節(jié)點的設(shè)計進程。第五，通過努力，確保第18頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫設(shè)計費用的按時支付。5.綜合評價*作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了 市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不 斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進性；同時于前期策 劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的 結(jié)果。項目營銷工作評估1 .項目定位與銷售階段市場變化情況20XX年市場特征20XX年成都房地產(chǎn)盡管受國家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴大、供需基本 平衡、商品房銷售持續(xù)走旺

44、、商品房空珞率大幅下降、房價 漲幅明顯的特征。20XX年市場特征上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場競爭激烈； 政府加大經(jīng)濟適用房力度建設(shè)，經(jīng)濟適用房大規(guī)模放量；市 場總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房價格 漲幅回歸。下半年受“國八條”等政策組合拳影響，消費者變得較為理性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。20XX年市場特征20XX年市場恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢，項目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速度得以提升。2 .項目戶型定位與實際情況對比表定位面積范圍戶型分類二房二廳大二房 單衛(wèi) 三房二廳雙衛(wèi) 四房三廳大四房 雙衛(wèi) 復(fù)式單位200230 2 236 1 160 170 33 153-163

45、 28 小三房 大三房 110 120 40 140 150 30 145-149 10 112 46 34 11 8595 25 89-94 26套數(shù)比 圍 建成面積范套數(shù)比 第19頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 從上表可以 看由：大三房的戶型比例實際建成后增加 4%四房的戶型比 例實際建成后減少5%3 .對住宅推售時機的思考住宅各批次推售時間：首批次推售時間 20XX年12月項目八月亮相以來，項目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè) 的推廣及儲備，在9月商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然儲備 的過程。10月正式啟動住宅的客戶儲備。12月第一次開盤，推售的節(jié)點比較符合客戶的消費節(jié)奏，時機把

46、握較好。二批次推售時間 20XX年3月三批次推售時間 20XX 年6月 從三批次儲客以來，恰逢20XX年“國八條”新政由臺，市場觀望情緒較為嚴(yán)重。在二批次物業(yè)剩余將近200套 的情況下，三批次客戶儲備相當(dāng)不理想。此時再推售與二批 次剩余物業(yè)同質(zhì)性強的大三房與四房單位，預(yù)計開盤情況將 不太理想。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原計劃最后批次推 售的90 nl2 7棟，調(diào)整為本次推售，滿足了市場的需要，又 有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的 任務(wù)。四批次推售時間 20XX年9月四批次推售時，市場正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保 證開盤的人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓打包推 由，增

47、加項目整體的關(guān)注度，同時又促成了成交。分批次確定推售范圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源差到優(yōu)的推售秩 序，既有利于實現(xiàn)項目價值的最大化，又可以保證一定時間內(nèi)的成交量。 比如：四房的推售每批次都會將四房中全臨河單位與半臨河 單位搭配推售，通過合理的價差，引導(dǎo)不同承受力的需求四 房的客戶。三房的推售同理，每批次都會將河景三房與園景 三房搭配銷售。在市場處于較理性消費的情況下，這種推售 房源的策略有利的促進了銷售。4 .各戶型銷售速度情況銷售期各房型的去化速度為：小三房兩房四房大 三房。原因如下：小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟實用，總價控制較好，且朝向最好。第20頁共29頁房地產(chǎn)

48、E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫所以每批次一經(jīng)推由即銷售完畢，是*最暢銷的房型。兩房：總價低，投資與居住兩相宜，在項目銷售中處于 拉動成交量的房型。四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位于其位珞的唯一性與稀有性。銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項目銷售中處于 提升項目品質(zhì)形象的地位，銷售較為平穩(wěn)。大三房：于大三房面積近 150 與160 M的四房單位 在面積上沒有拉開間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度 最為緩慢。從房型、面積與實際銷售走勢角度對比分析： 項目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過少；大三房 源配比量過多且面積定位過大；兩房單位房源與面積配比適 中；四房房源配珞

49、合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。 從客戶購房心理反饋，生存型客戶注重戶型的功能性、實用 性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計細節(jié)，享受型 客戶注重戶型的豪華與奢侈。5.銷售價格總結(jié)據(jù)項目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標(biāo)為20XX年12月開盤，20XX年底完成95%銷售，價格定位為均價4,400元/M。從實際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計劃，銷售價格從首批次推售4,900元/ M到最后一批次均價為6,500元/項目整體成交均價 5,309元/M,成交價格比定位價格 高由900元/ m2,主要原因為：定位期間與銷售期間的市場環(huán)境不同：定位時期高層住 宅是“三低產(chǎn)品”即低價位、低品質(zhì)、低市場

50、接受度。但隨 著土地市場拍賣的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質(zhì)的高密度樓盤，高 層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價格也水漲船高。 公司品牌形象隨著*名城入住形成的良好口碑得到提升，對 項目的市場價值產(chǎn)生積極的推動。價格策略：初期為建立熱銷的市場形象， 塑造項目品牌， 采取低開高走的策略；銷售中期，為均衡速度與價格的關(guān)系， 鞏固項目品牌，價格逐漸提高；銷售后期，力爭利潤最大化， 價格攀升到最高點。價格策略的成功運用，對最終實現(xiàn)較高 的銷售價格產(chǎn)生了直接的影響。6.物管費價格確定的檢討住宅：現(xiàn)行物管費 2元/ M 月，基本合理，客戶滿意 度較高。車位：地下車位75元/個月，第二個車位100元/個 月，客戶

51、反應(yīng)價格較貴，特別是雙車位物管費的收費標(biāo)準(zhǔn)， 客戶反應(yīng)較強烈。第21 頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫商業(yè)：1F 6元/ irf 月，2F 4元/ M 月，基本合理。*項目的物業(yè)管理費取費水平較為合理，客戶總體較 為滿意，對銷售產(chǎn)生了積極的影響。7.銷售價格對銷售速度的影響住宅：銷售過程中正確地評估了各批次面臨的市場環(huán) 境，有效的控制了價格與速度的關(guān)系，住宅價格穩(wěn)定、有計 劃的不斷攀升，既保證良好的銷售趨勢， 又保證合理的利潤。商業(yè)：商業(yè)外街銷售時對客戶的心理價格把握較為準(zhǔn)確，較好地控制了速度與價格的關(guān)系；商業(yè)內(nèi)街在銷售時于 對租金與售價之間的關(guān)系未梳理清晰，過于偏重對利潤的追

52、 求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。農(nóng)貿(mào)市場：在項目定位階段，對供求關(guān)系評估不夠準(zhǔn)確， 在銷售過程過于偏重對利潤的追求，銷售價格偏高，影響了 銷售速度。商務(wù)公寓：于對政策風(fēng)險評估過于謹(jǐn)慎，加上 20XX年 的任務(wù)指標(biāo)壓力，雖然實現(xiàn)了較快的銷售速度，但沒有實現(xiàn) 較高的銷售利潤。車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價格的關(guān)系。8.客戶總結(jié)通過銷售，*的購買客戶與該項目定位階段基本 一致，總結(jié)如下：購買目的* 高層住宅自住客戶占 87% 投資型客戶占 13% 05年受政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個持幣觀望期，決策周期增長，但看重長期效益的專業(yè)投資客，其投資 行為并未停止。居住區(qū)域成都本地客戶

53、仍然是購買*的主力軍，占成交量的66%尤其以武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)購買量最大，本地客戶對價格敏感度較 局。外省及其他二級縣市客戶占成交量的32%外省客戶中上?？蛻粽嫉?0%左右，這與公司通過短信及直郵方式進行拓展有關(guān)。外省 客戶對價格的敏感度較低，購買主要看重品牌與地段，購買 以投資為主，相比之下本地客戶還較為保守與謹(jǐn)慎。職業(yè)從成交客戶的職業(yè)來看，企業(yè)白領(lǐng)與私營主是購買的主 力軍，占成交量的第22頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 62%,白領(lǐng) 企業(yè)注重生活品質(zhì)， 看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套； 自營客戶從其購買的物業(yè)看，呈兩級分化狀，即臨河的高價 單位與總額較低的兩房、小

54、三房，此看私營業(yè)主分為少數(shù)較 有實力的私營企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。購買原因地段是客戶選擇*的首要因素，但通過與業(yè)主的交 流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)主看重的地段價值內(nèi)涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的稀 缺性，部分業(yè)主看重地段優(yōu)勢賦予良好的教育優(yōu)勢，部分業(yè) 主看重交通購物的便利性。發(fā)展商品牌雖是客戶選擇 *的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。綜上所述，在* 客戶的整體特征表現(xiàn)為：本地客戶以項目周邊、城 南片區(qū)與沿河錦江片區(qū)為主，外地客戶以上海為主；消費實 力大約處于中上水平，年齡結(jié)構(gòu)偏年輕，文化程度較高，以 自住為主要目的，看中地段所帶來的便利、配套齊全，具有 品牌意識，追究生活美感。9.其它物業(yè)銷售總

55、結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場特征區(qū)域商業(yè)消費需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足：于區(qū)域住 宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi) 商業(yè)分布而言，僅有科華北路、致民路、宏濟中路的商業(yè)配 套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上 都不能滿足區(qū)域消費的要求。缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或裙樓內(nèi)，于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)，分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強、 凝聚力較差。九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點：從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內(nèi)擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟中路一線 等幾個商業(yè)帶，但這幾個商業(yè)帶輻射力不

56、強。隨著九眼橋區(qū) 域太平南街商業(yè)帶的沒落，九眼橋區(qū)域由現(xiàn)商業(yè)的空白點。商業(yè)物業(yè)定位第23頁共29頁房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫根據(jù)本項目的區(qū)域市場特征、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展 中可能由現(xiàn)的問題，結(jié)合項目自身特點，本項目將商業(yè)劃分 為三個板塊：沿望江路沿河會所式商業(yè)板塊 -品牌餐飲+商務(wù)休閑： 該路段現(xiàn)無成熟商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊， 風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，自然條件優(yōu)越。配合川大及望江公園 的文化底蘊，使得該路段更適應(yīng)于大型特色餐飲或休閑娛樂 業(yè)的經(jīng)營；該區(qū)段商業(yè)經(jīng)營定位考慮到商業(yè)形態(tài)對住區(qū)的影 響，因此采用獨棟、低層的建筑形式，定位品牌餐飲+商務(wù)休閑，促進商業(yè)、商務(wù)、