1、吳江吳江嘉鴻國際剩余商鋪策劃思路簡報嘉鴻國際剩余商鋪策劃思路簡報項目分析項目分析項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢1、本案近市中心、近主干道中山路，人流車流量大2、距蘇州僅15分鐘車程，可吸引邊緣中高端客群3、開發(fā)商知名度較高，前期項目的成功開發(fā)，為本案奠定了良好的美譽度4、產(chǎn)品自身優(yōu)勢 a、作為社區(qū)商業(yè)總體量較大，便于整體經(jīng)營規(guī)劃 b、依靠本案大型社區(qū)，且業(yè)主即將入住，即將形成人氣 c 、停車位充足，約有300米集中沿街停車規(guī)劃帶 d、約3000平米現(xiàn)代景觀主題大廣場 e 、純沿街，近百個不同種類的可設置廣告氣氛點 f、一層5.4米層高，二至四層4.2米層高，發(fā)展空間大5、客源輻射面大 a、嘉鴻國際級附近的居

2、民 b、吸引市中心部分人群 c、吳江其他轄區(qū) d、周邊區(qū)域，如蘇州，較吳江消費高項目劣勢項目劣勢1、目前剛處于房地產(chǎn)宏觀調控階段，買方市場觀望情緒濃厚2、區(qū)域位置偏北，目前周邊商業(yè)尚未形成一定的氛圍3、a:沿中山北路對面商業(yè)經(jīng)營雜、亂、低檔且生意不好 b:沿工農(nóng)路人流量極少，且對面是河流，無法形成對流效應4、以一層出售價格來看，投資回報率較低5、中山北路一層已售完，沿街整體形象無法做到統(tǒng)一安排6、整個商業(yè)滯留時間較長，容易引起客戶猜測7、產(chǎn)品問題：四層（作為沿街商業(yè)過高）、15米進深、電梯小少慢分析得出的啟示分析得出的啟示發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢 抓住機會抓住機會規(guī)避劣勢規(guī)避劣勢 避免威脅避免威脅應對

3、策略應對策略規(guī)避劣勢規(guī)避劣勢1、規(guī)避目前無合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)2、規(guī)避無吸引客戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略3、規(guī)避無確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營策略發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢1、突出市場的地理位置，以吳江市的“黃金新商圈的商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值2、突出市場的交通優(yōu)勢，吳江城市軸心，15分鐘捷達蘇州3、整合周邊資源優(yōu)勢，明確市場定位4、突出本案產(chǎn)品優(yōu)勢銷售思路銷售思路賣什么賣什么 ？剩余待售商鋪：剩余待售商鋪：一層：以沿工農(nóng)路為主二層：除去工農(nóng)路一號樓二層三層：全部四層：除甲方自用辦公以外的賣什么（賣什么（what to sell）賣給誰賣給誰 ？賣給誰（賣給誰（sell to whom）

4、客源客源增值增值買買租租出租出租經(jīng)營者經(jīng)營者投資客投資客如何賣如何賣 ？如何賣（如何賣（how to sell）一層會有哪些客源？適合哪些業(yè)態(tài)？ 以散客為主，單價高，難以找到購買大面積的大客戶 中型超市、便利店、面包房等二層相對單價低，但需求較少，適合哪些業(yè)態(tài)？ 足浴店、美容SPA、茶館、咖啡館、婚紗影樓、桌球廳等三四層適合哪些業(yè)態(tài)？ 較難吸引商家進駐，建議三四層分割成小產(chǎn)權辦公房整合規(guī)劃，重新定位整合規(guī)劃，重新定位一分為二將一二層與三四層分開定位！1、一二層建議統(tǒng)一商業(yè)主題中高檔商務休閑街中高檔商務休閑街2、三四層適合小型辦公、產(chǎn)權酒店、酒店式公寓。 但后二者對于產(chǎn)品改動較大，且具備住宅動能

5、， 需要解決：衛(wèi)生間、煤氣、排污、小空調位等。 因而建議選擇小型辦公成長型企業(yè)創(chuàng)智天地成長型企業(yè)創(chuàng)智天地商業(yè)最能吸引投資者目光的是什么？能賺錢！一二層中高檔商務休閑主題商業(yè)一二層中高檔商務休閑主題商業(yè)用商鋪賺錢的三種方式：1、物業(yè)本身增值：物業(yè)本身增值：面向于長線投資客，他們有閑錢不想放到銀行或其他投資領域，想持有一套物業(yè)，這類客戶有遠見，對區(qū)域發(fā)展有信心，不太計較目前的現(xiàn)狀。 2、獲取合適的租金：獲取合適的租金：購買一套商鋪用于出租，是一種固定的、長期的投資方式，對于很多投資客而言是一個不錯的選擇，這類客戶注重目前的價格、租金、商業(yè)氛圍等。3、用商鋪做經(jīng)營獲取利潤：用商鋪做經(jīng)營獲取利潤：看重

6、區(qū)域的人氣，商業(yè)的整體規(guī)劃，適合自己的行業(yè)，通過誠信經(jīng)營獲得利益，這類客戶注重目前的租金、商業(yè)氛圍等。解決方法解決方法1、對本區(qū)域發(fā)展看好的有遠見的商家直接定價格賣。2、對于想賺取租金的客戶計算一個合理的回報率返租。3、對于符合我們想要的業(yè)態(tài)類型，提供一年免租期。業(yè)態(tài)市場調查業(yè)態(tài)市場調查 業(yè)態(tài)租金詳見業(yè)態(tài)租金詳見業(yè)態(tài)租金比較表業(yè)態(tài)租金比較表商業(yè)辦公業(yè)態(tài)租金比較表（一）商業(yè)辦公業(yè)態(tài)租金比較表（一）序號路段產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)名稱樓層租金單價（元/天）面積租金（元/年）1永康路（交通路至鱸鄉(xiāng)南路段）商業(yè)街百貨、餐飲、休閑娛樂友誼商城1樓3.46.840510萬2樓2.73.1303534萬3樓1.21.5

7、401.82.2萬好旺廣場1樓13.74020萬(沿街)5.56.940810萬（內(nèi)街）2樓3.74.53045萬3樓22.4302.22.6萬億佰廣場1樓4.1406萬（沿街）22.7301.52萬（內(nèi)街）2樓1.11.5301.21.6萬3樓1.11.2301.21.3萬序號路段產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)名稱樓層租金單價（元/天）面積租金（元/年）2中山北路（工農(nóng)路至江興路段）沿街店鋪無整體規(guī)劃家具店1樓連2樓0.72005萬臺球室3樓0.3170018萬（工農(nóng)路至永康路段）理發(fā)店1樓2.710010萬（流虹路至永康路段）精品店1樓4.512020萬（流虹路至垂虹路段）超市1樓3.310012萬3油車路

8、（中山南路至鱸鄉(xiāng)北路段）沿街店鋪服飾精品街服飾店2樓12409萬太平鳥專賣1樓2.714014萬洗衣店1樓4304.5萬OJ專賣1樓410415萬商業(yè)辦公業(yè)態(tài)租金比較表（二）商業(yè)辦公業(yè)態(tài)租金比較表（二）序號路段產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)名稱樓層租金單價（元/天）面積租金（元/年）4工農(nóng)路（交通路至中山北路段）沿街店鋪無整體規(guī)劃理發(fā)店1樓1.4402萬服飾店1樓1.230040015萬空調專賣1樓1.1542.2萬5流虹路（公園路至交通路段）裙房商業(yè)無整體規(guī)劃金色領地1樓4609萬4樓0.840012萬公司辦公6樓0.71403.5萬通鼎1樓1.5563萬公司辦公26樓11.1704002.815萬6江興路（

9、公園路至西塘河路段）沿街店鋪無整體規(guī)劃干洗店1樓1.2442萬煙酒專賣1樓2.511010萬商業(yè)辦公業(yè)態(tài)租金比較表（三）商業(yè)辦公業(yè)態(tài)租金比較表（三）序號案名地址產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)面積售價（元/）1香江上河灣交通北路油車路口社區(qū)商鋪休閑娛樂一條街200(1樓加2樓連賣）70002都士廣場百潤發(fā)超市旁裙房商業(yè)無整體規(guī)劃165(1樓）160003偉業(yè)新都匯新汽車站以西商業(yè)街區(qū)大型商業(yè)廣場300（1樓2樓3樓連賣）90004新天地廣場中山北路靠近江興西路裙房商業(yè)市政配套項目（北門菜場）90-240（沿中山北路）2200070-160（內(nèi)鋪）1700030（二樓菜場鋪位）100005鄰里中心中山南路奧林清華東

10、區(qū)以北商業(yè)街區(qū)小區(qū)配套商業(yè)100-300（1樓2樓連賣）150006仲英1號仲英大道江興西路口商業(yè)街 3樓4樓辦公1樓2樓商連賣130-600（1樓2樓連賣）1500060-70（3樓）500060-70（4樓）4500在售商業(yè)個案分析匯總表在售商業(yè)個案分析匯總表一層以單間形式出租或出售，以符合散客為主的市場需求。二層工農(nóng)路段以大面積與一套小面積一層打包出租或出售；也可以根據(jù)業(yè)態(tài)量身打造。對于二層建議實行招商，主攻合適經(jīng)營的業(yè)態(tài)來洽談。目前需要解決的產(chǎn)品問題：二層重新分割并與一層搭配。建議建議二層業(yè)態(tài)建議二層業(yè)態(tài)建議中山北路適合業(yè)態(tài)為： 1、婚紗影樓 2、健身房 3、茶館 4、書店 5、棋牌室

11、 6、咖啡館工農(nóng)路適合業(yè)態(tài)為： 1、酒吧 2、SPA美容 3、足浴保健 二二層層格格局局分分布布圖圖中山北路工農(nóng)路外圍外圍均為均為一層一層均為均為二層二層131211二層商業(yè)分割示意圖（二層商業(yè)分割示意圖（1、2號樓）號樓）工農(nóng)路二層一層示意圖中山北路二層商業(yè)分割示意圖（二層商業(yè)分割示意圖（3、6號樓）號樓）中山北路二層商業(yè)分割示意圖（二層商業(yè)分割示意圖（1012號樓）號樓）工農(nóng)路一層一層二層二層1211一、二層商業(yè)分割示意圖（一、二層商業(yè)分割示意圖（13號樓）號樓）工農(nóng)路一層一層二層二層13三四層辦公三四層辦公產(chǎn)品并非寫字樓，不適合大型、中型企業(yè)，適合小型企業(yè)。關鍵詞：小戶型、個性化、年輕態(tài)

12、、成長型、有活力、有激情產(chǎn)品的缺陷及更改：1、戶型不適合小空調，建議配中央空調，最好是變頻VRV，每層一個中央空調。2、衛(wèi)生間少，建議每層設三四個衛(wèi)生間。3、戶型面積分割，建議50-80m2/套。4、走道、衛(wèi)生間、樓梯間等公共部位裝修好。三、三、四四層層格格局局分分布布圖圖工農(nóng)路13中山北路三三四四層層格格局局分分割割示示意意圖圖中山北路工農(nóng)路13出售形式出售形式1、分割為每間50M280M2出售2、如有大客戶可按圖示顏色塊狀分割出售1、2號樓三層分割示意圖（四層同下）號樓三層分割示意圖（四層同下）工農(nóng)路每間50M280M2中山北路3、6號樓三層分割示意圖（四層同下）號樓三層分割示意圖（四層同

13、下）中山北路每間50M280M213號樓三層分隔圖（四層同下）號樓三層分隔圖（四層同下）工農(nóng)路每間50M280M213通過什么渠道賣通過什么渠道賣 ？分開推廣分開推廣商業(yè)和辦公各取案名對外宣傳推廣同步公開同步公開商業(yè)的招商需要較長過程，辦公的預熱也需要一段時間，因此，建議同時推出，齊頭并進通過什么渠道賣（通過什么渠道賣（sell in which channel）推廣案名建議推廣案名建議商業(yè)案名建議一商業(yè)案名建議一嘉鴻嘉鴻財富廣場財富廣場 （品牌精神產(chǎn)品） 英文名：Jiahong Fortune Plaza注：81數(shù)理暗示：最吉之數(shù)最吉之數(shù)，還本歸元，能得繁榮，發(fā)達成功。 【吉】【吉】LOGO

14、定位語：吳江CBD財富新地標商業(yè)案名建議二商業(yè)案名建議二嘉鴻嘉鴻玫瑰坊玫瑰坊 （品牌精神） 英文名：Jiahong Rose Business注： 63數(shù)理暗示：萬物化育，繁榮之象，專心一意，必能成功。 【吉】【吉】LOGO定位語：CBD商務休閑風情街辦公案名建議一辦公案名建議一嘉鴻嘉鴻商務公館商務公館 （品牌精神產(chǎn)品） 英文名：Jiahong Business Mansion注：73數(shù)理暗示：安樂自來，自然吉祥，力行不懈，必能成功。 【吉】【吉】 LOGO定位語：定位語：吳江CBD MiNi辦公辦公案名建議二辦公案名建議二嘉鴻嘉鴻才智公館才智公館 （品牌精神產(chǎn)品） 英文名：Jiahong I

15、ntelligence Mansion 注：67數(shù)理暗示：獨營事業(yè)，事事如意，功成名就，富貴自來。 【吉】【吉】LOGO定位語：定位語：智本天地精英薈萃辦公案名建議三辦公案名建議三嘉鴻嘉鴻匯創(chuàng)天地匯創(chuàng)天地 （品牌精神產(chǎn)品） 英文名：Jiahong Meeting a world注：67數(shù)理暗示：獨營事業(yè)，事事如意，功成名就，富貴自來。 【吉】【吉】LOGO定位語：定位語：吳江金脈駕馭未來廣告投放計劃廣告投放計劃戶外看板戶外看板：四塊，商業(yè)、辦公各兩塊。畫面每月更換一次。 1、沿中山北路3.6號樓商鋪外立面； 2、流虹路中山北路口； 3、云梨橋交通路口； 4、鱸鄉(xiāng)路笠澤路口。引導旗引導旗：1、江

16、興路橋段； 2、中山北路（江興路至笠澤路段)辦公制作樓書辦公制作樓書商業(yè)制作招商手冊商業(yè)制作招商手冊報紙報紙：吳江日報（一年周期，每周上一篇整版，強銷期一個月每周加一篇鄉(xiāng)鎮(zhèn)夾報）短信短信：手機月消費能力號碼段（強銷期內(nèi)每周發(fā)20萬條）網(wǎng)絡網(wǎng)絡：長三角地產(chǎn)網(wǎng)專題（每個醞釀期上一次）郵政投遞郵政投遞：商鋪招商針對商家投遞招商宣傳資料（開盤前一個月投遞二次）售樓處重新包裝：嘉鴻新都匯即將售完，更改門頭及內(nèi)部形象 墻、展板。玻璃貼畫玻璃貼畫：營造商業(yè)氣氛 SP活動活動異地招商異地招商：蘇州、溫州銷售計劃銷售計劃B地塊三、四層辦公銷售商業(yè)招商銷售醞釀期強銷期持續(xù)期醞釀期強銷期持續(xù)期招商醞釀期強銷期持續(xù)期時間節(jié)點3/14/184/194/305/15/305/18/319/19/3010/110/3108/3/1508/9/3108/10/109/1/2009/2/109/2/28推案量4800平米87009100銷售量占總銷70%占總銷30%占總銷60%占總銷40%占總銷60%占總銷40%推廣的戰(zhàn)術推廣的戰(zhàn)術第一階