1、房地產開發(fā)企業(yè)現金流的特點及管理需求本篇論文目錄導航：【題目】M房地產企業(yè)現金流管理問題探究【第一章】M房地產公司現金流優(yōu)化管理研究引言【第二章】現金流管理概念界定與相關理論【第三章】房地產開發(fā)企業(yè)現金流的特點及管理需求【4.14.2】M房地產公司報表分析【4.34.41M房地產企業(yè)現金流管理現狀與優(yōu)化建議【結論/參考文獻】房地產企業(yè)現金流控制分析結論與參考文獻第3章房地產開發(fā)企業(yè)現金流的特點及管理需求房地產開發(fā)企業(yè)是指將追求利潤作為企業(yè)發(fā)展目的，進行房地產的建設開發(fā)和管理的企業(yè)。房地產行業(yè)屬于我國的重要國民企業(yè)，其行業(yè)GDP占據我國總GDP的大部分，房地產行業(yè)同其他生產型企業(yè)不同，具有強烈的

2、行業(yè)特征，例如房地產行業(yè)對資金的需求量和對銀行的依賴性比其它行業(yè)要多得多。房地產行業(yè)具有建設開發(fā)周期長，前期資金投入量大與資金投出后收回時間長等特征，因此如果房地產企業(yè)不能在存續(xù)期間保持良好的現金流量，那么即使企業(yè)處于盈利狀況，也將會由于資金鏈斷裂出現現金流缺口導致無法償還到期債務而面臨破產清算。因此，建立良好的房地產開發(fā)企業(yè)的現金流管理制度是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的必經之路。房地產開發(fā)企業(yè)的現金流同其他行業(yè)是很不一樣的。首先從經營活動的現金流上看，房地產行業(yè)是房屋建設和開發(fā)，一般資金回收期為2年左右，資金回收期較長；而一般生產企業(yè)產品從生產到銷售時間間隔短，資金回收時間短，回收率較高。從籌資活動的

3、現金流上看，房地產行業(yè)無論是土地的購買還是房屋的建設，資金投入量都是巨大的，因此房地產行業(yè)的籌資一般都是巨大的；一般生產企業(yè)產品生產的投入量是參差不齊的，資金投入量也是各有不同，但是相比房地產行業(yè)，生產型企業(yè)的籌資額相對較低等等。房地產開發(fā)企業(yè)同其他行業(yè)之間關于編制現金流管理制度的區(qū)別主要包括以下方面：3.1 資金需求量大要求企業(yè)多渠道融資房地產企業(yè)在開發(fā)前期對資金有著巨大的需求量，首先是前期土地的購買。隨著我國經濟越來越發(fā)達，市場經濟快速發(fā)展，國家人口密集，土地價額是越來越大，在現在，大部分的房地產開發(fā)企業(yè)購買的土地是舊城改造土地，因此，購買土地房地產企業(yè)還得額外支付拆遷費等，這些都是巨額的

4、支出。其次是房屋的建設支出，房地產行業(yè)的建設支出包括前期工程費，基礎設施費，建筑安裝費，綠植建造費等，這些都需要大量的資金支持。上海置地公司在2013年購買的上海虹橋地塊的土地價額為18億，至2014年年底該企業(yè)生產成本已達30多億，然而后續(xù)仍需要巨額的支出。這些都說明，房地產企業(yè)的建立是需要有強大的資金作為后盾的。房地產企業(yè)不僅僅是前期的土地購買需要大量資金，其日常生產建設期也是需要有足夠的資金支持的。資金的籌集主要來源于兩個方面，其一是自有資金的籌集，即實收資本、資本公積等，因此房地產行業(yè)不同于其他企業(yè)，其要求投資者的資金實力雄厚，并能夠給企業(yè)的生產經營及其發(fā)展提供有力的支持。其二是融資借

5、款等的籌集,即長期借款、短期借款等，房地產行業(yè)的融資不同于其他企業(yè)融資金額小、籌集資金渠道廣等，正是由于房地產行業(yè)資金需求量大，所以房地產企業(yè)融資金額也是較大的，金額過大也就限制了企業(yè)的融資渠道等等都導致房地產行業(yè)不同于其他行業(yè)，具融資工作較困難。所以對于房地產企業(yè)，在項目初期就得積極需找各種融資渠道，多渠道融資尋找融資成本最低的最優(yōu)方案。3.2 資金回收期長要求企業(yè)極早編制資金計劃從我國房地產行業(yè)的發(fā)展上來看，房地產開發(fā)首先是從考察項目開始，其次就是投標土地、開發(fā)土地、房屋建設、竣工驗收再到銷售等階段，而整個過程所耗用的時間是較長的，一般都需要在兩年以上。在20世紀，房地產在中國掀起狂熱，大

6、部分的實業(yè)企業(yè)均往房地產行業(yè)靠攏，使得中國在短短幾年內建造了大量的房屋，甚至使得很多城市成為“空城”,近幾年國家不斷出臺新的政策限制房地產的急速擴張，房地產也開始暫緩發(fā)展的腳步，但是由于前期房屋的大量建造以及國家嚴格管控土地的購買都大大增加了房地產行業(yè)購買土地的難度，相對的也延長了項目開發(fā)周期。其次房地產行業(yè)在房屋出售前基本沒有現金流入，而在房屋基本結構封頂且辦理預售許可證后方能出售，且房屋由于成交價格大，為增大銷售，房地產企業(yè)普遍是采用分期付款的銷售方法，因此其資金回收期長。近幾年，由于國家政策的頒布等原因，房地產行業(yè)開始陷入低迷階段，房屋的成交量也大

7、大減少，這也使得現在房地產行業(yè)的銷售更加困難，同時房地產行業(yè)資金回收期也相對的變得更長。對于項目周期長，房地產企業(yè)要在項目開始前，規(guī)劃好項目的基本運作流程，計劃好項目的每個流程時間，對每個部門制定時間限制條件，不同部門也要積極配合，及時拿到四證，盡早出具設計圖紙，嚴格監(jiān)管建設方的進度情況，避免出現延誤工期的情況。為了避免資金回收期過長就得要求企業(yè)擁有一個優(yōu)秀的銷售團隊，在工程部等的配合及時完成房屋建筑的情況下，銷售部要及時跟進項目的進展情況，盡早對項目做好企劃宣傳等工作，確定目標客戶，做好同客戶的溝通進展等。3.3 融資難度大要求企業(yè)妥善管理銀企關系房地產企業(yè)資金的投入額巨大，銀行貸款受政策制

8、約等使得融資工作相對困難，特別是近幾年，房地產行業(yè)進入低迷，資金投資風險高使得銀行對房地產行業(yè)融資的要求也越來越高。特別是房地產行業(yè)一般都要好幾個項目，每個項目都需要面臨融資的問題，融資金額巨大，且企業(yè)如果要健康的發(fā)展下去就得保持良好的信譽度，所以每個項目的融資均需要及時歸還，資金壓力是巨大的。且由于房地產行業(yè)的特殊性質，使得該企業(yè)如果不融資，將很難發(fā)展下去，甚至很可能導致無法支付工程款等使得項目終止，資金被套牢，使得企業(yè)破產等。所以不僅僅是房地產總公司，每個項目公司的融資壓力都是巨大的，融資難度也是巨大的。在項目初期，房地產企業(yè)經營者就得積極做好同融資相關的前期工作，了解不同的融資方式，不同

9、銀行之間的融資利率等，在項目開始時，就積極跟進各個銀行不同融資方式的進展情況，多重的選擇從中選擇最優(yōu)的融資方案。且對于房地產行業(yè)一定要做好同銀行之間的銀企關系，由于房地產行業(yè)項目較多企業(yè)較分散，所以做好銀企關系有利于其他項目的融資進展等。3.4 資金風險高要求企業(yè)嚴格執(zhí)行預算每個房地產項目在建設初期投入金額都是巨大的，但是資金的回收具有不確定性，特別是在最近幾年，中國的房地產行業(yè)銷售開始陷入低潮，使得房地產企業(yè)資金的回收更加具有不確定性，使得資金的投資風險巨大。其次房地產公司一般是同時投資開發(fā)多個項目，然而每個項目都存在投資金額大，回收期長等特點，因此很容易導致企業(yè)陷入資金困難的，很多企業(yè)缺乏

10、管控意識，在資金緊缺時拆東補西，這樣很容易使得企業(yè)被項目套牢，導致資金短缺，這些都給企業(yè)帶來了巨大的風險。因此房地產行業(yè)要慎重投資，對每個項目的投資前一定要做出詳細的可行性分析，避免盲目投資。并且房地產行業(yè)在對項目投資時，要考慮資金持有量，合理規(guī)劃自有資金和借款之間的權重比例，要及時知曉整個項目總的現金流轉情況，將各個投資項目的現金流轉情況編制表格，確保對企業(yè)整體的現金流轉情況了如指掌，避免不必要的資金風險。3.5 企業(yè)稅負重要求企業(yè)合理進行稅收籌劃房地產行業(yè)的稅負是相當重的，從前期土地的購買，就需要支付契稅，契稅的稅率一般是在3%-5%之間，M公司旗下的上海分公司在2013年支付契稅達5400萬。其次還包括大小稅種合計達幾十種，金額均是巨大的，2012年萬科稅負達211億，從數據上來看可知房地產行業(yè)的稅負很重的。房地產行業(yè)相比其他行業(yè)存在稅負較重的問題，所以房地產行業(yè)的管理者要積極做好稅收籌劃，避免出現不必要的稅