1、佛山市眾業(yè)貸開展可行性調(diào)研報(bào)告業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)一、佛山各個(gè)行政區(qū)域房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境1、佛山行政區(qū)劃概括：禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)和高明區(qū)五個(gè)區(qū)；2、各個(gè)行政區(qū)域的經(jīng)濟(jì)面：新佛山整合之后，7大重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)顯示出佛山產(chǎn)業(yè)集群特色之外，高科技、高附加值的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)嶄露頭角：松下、本田、杜邦等世界500強(qiáng)紛紛入駐佛山；在這樣的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景下，“石灣陶瓷”、“樂從家具”、“鹽步內(nèi)衣”、“陳村-花卉”的特色產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟(jì)將更加明顯。一些夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)、影響生態(tài)環(huán)境保護(hù)的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目則被果斷淘汰和轉(zhuǎn)移；目前，禪城、南海、順德的工業(yè)化進(jìn)程已經(jīng)基本完成，形成了具有鮮明特色的產(chǎn)業(yè)集群和民族品牌，與國(guó)際大企業(yè)已經(jīng)建立較為密

2、切的聯(lián)系，在這一過程中，還需要進(jìn)一步調(diào)整升級(jí)，從而有了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要。正加快建設(shè)“五縱九橫二環(huán)”主干線公路交通網(wǎng)，即將通車的“一環(huán)”城際快速干線也將成為佛山的七個(gè)組團(tuán)、佛山與廣州間的重要通道。3、各個(gè)行政區(qū)域的政策面:儕山2D11Q318限購(gòu)政策佛山限購(gòu)政策佛山戶籍培多2套增多2套異地戶籍最多1套.需社保或個(gè)稅。最多2套,第1套無(wú)限制，第2套需社保誠(chéng)個(gè)稅U隈的區(qū)域全市禪城:區(qū)全區(qū).南海區(qū)撲城漸道,大瀝慎.里水鎮(zhèn)，順綏區(qū)大良街道、陳村鎮(zhèn).北席鎮(zhèn),樂從鎮(zhèn)限的類型新建商品住房，二手存盤房、拍賣房以及非直系親屬間的房屋贈(zèng)與等新建商品住房(規(guī)定來薛及二手存量房等其他類型)購(gòu)房家庭認(rèn)定以京庭為單位以家庭為

3、單位購(gòu)房時(shí)間的認(rèn)定以恂簽購(gòu)房合同的時(shí)間為準(zhǔn)以捌簽購(gòu)房合崎時(shí)間為勝(1)、以下購(gòu)房需求本次限購(gòu)無(wú)影響:本地剛需首次置業(yè)、本地?fù)Q房自住客、異地首次置業(yè)、異地在佛山有社保再置業(yè)；(2)、以下購(gòu)房區(qū)域本次限購(gòu)無(wú)影響：三水全區(qū)、高明全區(qū)、南海區(qū)的獅山、丹灶、西樵、九江，以及順德區(qū)的容桂、勒流、均安、杏壇、倫教；(3)、二手房市場(chǎng)本次限購(gòu)無(wú)影響。4、各個(gè)行政區(qū)域的市場(chǎng)面2016年8月份佛山市房地產(chǎn)（住宅部分）交易情況II期？2016年8月3011指標(biāo)名稱單”/本月數(shù)上月數(shù)環(huán)比增幅一、新建住宅銷售（含預(yù)售）成交套數(shù)套1405115757-10.83%成交面積萬(wàn)nf153.09179.87-14.89%成交金

4、額萬(wàn)元1418321.741745750.11-18.76*平均成交價(jià)格元/肝9264.399705.73-4.55%二、存量住宅買賣成交套數(shù)套61906395-3.21%成交面積萬(wàn)戶73.5276.58-4.00%2016年8月份禪城區(qū)房地產(chǎn)（住宅部分）交易情況日期，2016年8月30日指標(biāo)名稱單位本月都上月數(shù)環(huán)比增幅一、新建住宅銷售（含而售）成交套數(shù)套1877122553.22°c成交面枳萬(wàn)疔20.2213.5149.67%成交金領(lǐng)萬(wàn)元239074,651535859155.66%平均成交價(jià)格元/nr11823.6711368.464.00%二、存量住宅買賣成交套數(shù)套754674

5、11.87%成交面積萬(wàn)肝7.796.S613.56。°2016年8月份南海區(qū)房地產(chǎn)（住宅部分）交易情況II期：2016年8月3011拒標(biāo)名稱單位本月數(shù)上月數(shù)環(huán)比增幅卜、新建住宅銷售（含預(yù)售）成交套數(shù)套570456251.40%成交面積萬(wàn)01'59.3367.43-12.01*成交金額萬(wàn)元638011.88755945.51-15.60*平均成交價(jià)格元/W10753.6111210.82-4.08,p存證住宅買賣成交套數(shù)套1880169011.2“成交面積萬(wàn)nr20.1017.7613.182016年8月份牧掠區(qū)房岫產(chǎn)（住宅部分交易情況H期t201683011指標(biāo)名稱單柿本月數(shù)

6、上月教環(huán)比增幅、新建住宅銷管（含預(yù)售）成交套數(shù)套31855921-46.21%成交面積萬(wàn)而39.17儆44-42.7部成交金額萬(wàn)元332348.12646705.77-4S6K平均成交價(jià)格元/葉8481929449.52-1022%二,存量住宅買賣成交套數(shù)套29663375-12.12S萬(wàn)m38.8744.48-12.61%2016年B月份高明IX房地產(chǎn)（住宅部分）交均情況H期工201G年fi月3011指標(biāo)名稱單位本月放上月散環(huán)比增幅工新建住宅硝售（含預(yù)害）成交套數(shù)套151993462.G*成交面根萬(wàn)肝16.369.1570.弼成交金頷萬(wàn)記88924.564618L3192,56K平均成交飾格

7、元/仃5435.495047.147.存量住宅買賣1成交套數(shù)套337382Hl781成交面積?jnr3.924.36TO.儂二、佛山市城市發(fā)展規(guī)劃1、交通規(guī)劃：a,強(qiáng)化區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施，共建廣佛都市圈交通樞紐：共享和共建區(qū)域交通設(shè)施；b,構(gòu)建一體化的城市交通基礎(chǔ)設(shè)施，支撐城市空間發(fā)展布局：整合重構(gòu)市域一體化的道路網(wǎng)絡(luò)；建設(shè)引導(dǎo)城市發(fā)展的軌道交通網(wǎng)絡(luò)；構(gòu)筑一體化的綜合交通樞紐；實(shí)施差異化的停車設(shè)施供應(yīng)；c.大力扶持公共交通發(fā)展，打造現(xiàn)代化公交體系：發(fā)展現(xiàn)代化的公共交通體系；構(gòu)筑以人為本的慢行交通空間；d.加強(qiáng)交通管理和需求管理，提高交通設(shè)施使用效率：加強(qiáng)交通需求管理；優(yōu)化貨運(yùn)交通體系；加強(qiáng)道路交

8、通管理；加強(qiáng)交通環(huán)境保護(hù)。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：(1)申請(qǐng)籌建民營(yíng)銀行；(2)領(lǐng)銜打造珠江西岸先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)帶；(3)扎實(shí)推進(jìn)新一輪技術(shù)改造；(4)持續(xù)推進(jìn)招商引資工作；(5)服務(wù)扶持企業(yè)發(fā)展；(6)著力推動(dòng)信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+智能制造；(7)扎實(shí)推進(jìn)節(jié)能降耗，促進(jìn)綠色發(fā)展。3、城市人口與教育資源配套等：佛山2015年總計(jì)人口數(shù)量719萬(wàn)，全國(guó)市級(jí)城市人口排名39位。佛山作為制造業(yè)大市，外來人口占城市總?cè)丝诘囊话?，合理解決非戶籍人口子女的教育問題，是佛山市義務(wù)教育階段工作的重點(diǎn)之一。今年佛山將繼續(xù)擴(kuò)大公益普惠性學(xué)前教育覆蓋面，實(shí)現(xiàn)覆蓋率達(dá)70艱上，并將新建、擴(kuò)建、重建幼兒園31所，預(yù)計(jì)

9、將提供不少于1萬(wàn)個(gè)學(xué)位。在義務(wù)教育階段，將新建、擴(kuò)建、重建中小學(xué)校68所，預(yù)計(jì)將新增中小學(xué)學(xué)位約2.8萬(wàn)個(gè)。提供給隨遷子女學(xué)位超過6萬(wàn);未實(shí)行公辦學(xué)位與房產(chǎn)掛鉤政策；公益普惠性學(xué)前教育覆蓋率達(dá)70%U上：佛山共有839所幼兒園，在園幼兒達(dá)到27萬(wàn)，入園率達(dá)到99蛆上，已經(jīng)高度普及學(xué)前教育，佛山2015年出讓地塊當(dāng)中已經(jīng)有25個(gè)明確建幼兒園，產(chǎn)權(quán)歸政府，并在加速推動(dòng)中。三、佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、土地市場(chǎng):辰環(huán)冷皿屈賣地面盟（萬(wàn)賣地收入（億元）憚?dòng)蚰虾ｍ樀氯呙?015年佛山土地市場(chǎng)“大豐收”，賣更少的地，賺更多的錢。據(jù)佛山新浪樂居統(tǒng)計(jì)，佛山全年商住用地成交面積約為420萬(wàn)itf,比2014年減

10、少近13%土地成交金額約343億元，比2014年增加15%除了南海和三水外，禪城、順德、高明商住地塊成交面積均有增長(zhǎng)。2015年南海商住用地成交66萬(wàn)nf,盡管成交面積比2014年有所減少，但賣地收入?yún)s增長(zhǎng)31%超過115億元。在南海區(qū)推出的21宗地中，來自廣佛交界區(qū)域的地塊有12宗，千燈湖片區(qū)更頻頻誕生“地王”，因此今年南?？胺Q土地市場(chǎng)大贏家。順德吸金能力也不容小覷，商住用地成交面積全市最多，約為138萬(wàn)itf,比2014年增加32%賣地U入約104億元，比2014年增加近一倍?！暗貎r(jià)更貴了，今年佛山新城、陳村都搶手”今年禪城賣地面積穩(wěn)中略有增幅，約為72萬(wàn)nf,賣地收入約78億元，禪西新城

11、、綠島湖、奇槎均有杰出表現(xiàn)。高明方面，則有美的地產(chǎn)撐場(chǎng)，全年商住用地成交約45萬(wàn)nf,大概相當(dāng)于2014年的2.5倍。而三水雖然有保利和碧桂園撐場(chǎng)，但大部分地塊均為底價(jià)成交，賣地面積和賣地收入均“縮水”一半。案例：6月11日，碧桂園以底價(jià)2.13億元競(jìng)得三水西南街道廣海大道西北側(cè)一商住地塊，宗地面積38455.9平方米，樓面價(jià)1585.64元/平方米。6月10日，佛山（樓盤）土地市場(chǎng)燃了“雙響炮”，禪城、高明各成功出讓一地塊，總賣地量15萬(wàn)平方米，成交額超11億元，量、價(jià)已超過今年四五月的賣地總額。其中禪城區(qū)綠島湖片區(qū)成交的商住地塊，由保利華南奪得，成為禪城區(qū)今年出讓土地中的面積、總價(jià)的“雙料

12、冠軍”。2016年佛山土地市場(chǎng)分析佛山土地市場(chǎng)順德成交面枳最咨，南海三水銳捕；南海地價(jià)斛升:皿育住解捌交窗印。萬(wàn)r.占全市17%；南;修成交酹萬(wàn)片，同比減少*53UW萬(wàn)1層也*125%;三水成交101萬(wàn)M.占金市24%；嬴胴成交的萬(wàn)3.占至市*同ttflH£150厘價(jià)：上華年事壽富唧胭.指腎未圣醐雷.5（柳增貽；下半年慢曲I,我做出穌憂1吊撕,星空開發(fā)耳加忸tt.ftwMHwtwrfltsnffl,廣弊蚓蝸附晚雨皿南潮檢弄,胃憂舊長(zhǎng)108%,而三赤、高影醐街所回演.劉口知201*年觸WW后空,201時(shí)W1穗U(xiǎn)£K*陽(yáng)E腳*，師咻JD】4年即1S埠勿'號(hào)*K甯布”事三

13、季2016年6月，佛山經(jīng)公開市場(chǎng)途徑共成交土地11宗，總成交占地面積29.54萬(wàn)平米，成交總金額45.34億元。其中住宅用地成交5宗,總占地面積為15.46萬(wàn)平米，占整個(gè)土地成交的52.3%;商業(yè)用地成交2宗，占地面積有1.41萬(wàn)平米，工業(yè)用地成交4宗，占地面積12.66萬(wàn)平米。2、住宅市場(chǎng):0201SS.外有中央翔書法:招.內(nèi)省健山一系根則制裁量:至面幅*BUS.一率死嘏HR金痂敬新母，宜行公儂存益為AW.-«y70ft»r就除侔使森山巾市成攵再倒新島.鼻山金曲幄域豪購(gòu).34g斜？反用,阿就工靖學(xué)呻公班金尋1群崛tHUm$0U«/怛的*3培門6個(gè)月卬可印*徵款B

14、WKiff上調(diào)朝。萬(wàn)元:ZUWVBMW7DU0601無(wú)財(cái)則工也可廄取3余701507,舞30-W7（r用美蒯!f下,允許摩加F段企業(yè)詞當(dāng)涮網(wǎng)口2016市場(chǎng)佛山住宅市場(chǎng)分兩塊，一個(gè)是廣佛片區(qū)，包含了南海里水金沙洲、里水大道、桂城千燈湖這樣以廣州客為主的板塊；跟禪城、順德、丹灶、三水這樣佛山工作的地區(qū)；廣佛片區(qū)這個(gè)區(qū)域升幅最快，最貴的是千燈湖片區(qū)樓面地價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)，時(shí)代地產(chǎn)2016年初在金沙洲的地王更是去到了16000。以上片區(qū)的參考：金沙洲：恒大金名都82M兩房90M三房1900022000均價(jià)精裝千燈湖：萬(wàn)科金域18500起精裝（步行到地鐵20分鐘）里水大道：保利紫山90、114、122M120

15、00起精裝截止2016年6月，佛山市一手住宅供應(yīng)面積為151.74萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)75.7%,同比增長(zhǎng)37.2%一手住宅共成交14533套，成交總面積153.71萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)3.0%,同比增長(zhǎng)3.1%;一手住宅成交均價(jià)為10136元/平米，環(huán)比上漲1.2%,同比上升7.9%;成交總金額為155.79億元,環(huán)比增長(zhǎng)4.2%,同比增長(zhǎng)11.3%3、別墅市場(chǎng)：別墅市場(chǎng)已有所回暖，尤其是南海、順德區(qū)。包括保利紫山國(guó)際、中信山語(yǔ)湖、順德華僑城、順德碧桂園均有別墅產(chǎn)品推出，躋身銷售榜前十。三水區(qū)上周供應(yīng)也集中在御江南的別墅產(chǎn)品。4、公寓市場(chǎng)：截止2016年6月，佛山禪桂新公寓共成交825套，成交面積為

16、3.88萬(wàn)平米，環(huán)比減少12.1%,同比增長(zhǎng)74.5%;成交均價(jià)11181元/平米，環(huán)比上漲7.9%,同比上漲9.6%。5、寫字樓市場(chǎng)：雖2015年佛山寫字樓供應(yīng)量較前年有所回落，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出貨量。據(jù)佛山中原地產(chǎn)透露，這些新增供應(yīng)主要集中在桂城和佛山新城，但佛山新城需求尚未被激活，成交量遠(yuǎn)不及禪城和桂城。截至2015年年底，佛山中心城區(qū)可售的寫字樓總庫(kù)存量達(dá)到136萬(wàn)itf,其中桂城寫字樓存量超過了60萬(wàn)nf,禪城和佛山新城的存量也均超過了30萬(wàn)m2o基于佛山寫字樓市場(chǎng)高企的庫(kù)存量，業(yè)界認(rèn)為2016年寫字樓的發(fā)展方向仍以消化庫(kù)存為主?！拔磥砣笊虅?wù)區(qū)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)將達(dá)400萬(wàn)itf,但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)

17、型傾向于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高端寫字樓需求尚需培育，未來幾年佛山寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。”佛山合富輝煌分析道。佛山世聯(lián)地產(chǎn)也承認(rèn)總體庫(kù)存量大、后市競(jìng)爭(zhēng)激烈的問題，但同時(shí)指出一個(gè)新機(jī)遇。“廣佛跨區(qū)置業(yè)帶來一大波廣州客，也為佛山投資市場(chǎng)注入新鮮血液。未來高端或性價(jià)比高的寫字樓產(chǎn)品入市，或能減緩寫字樓成交的下行勢(shì)頭?！?、佛山目前主要分為五大板塊:祖廟-汾江路，季華路、南海大道，金融高新區(qū)，都市型產(chǎn)業(yè)區(qū)禪桂寫字樓五大板塊初形成桂城片區(qū)發(fā)展迅速神桂寫字慘板塊劃分,J*f»*m:祖目前佛山寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀：三大成熟板塊分布區(qū)域K«曲杼中"ti?+過”幡必療唱mu時(shí)直RFJS7席嘴itJ口舲

18、2院愛展5京珅MF就降電:/亦1Am中»HfilL雙年站入中修帝.圮*噸.fj.MP忙工嘯災(zāi)阿二Jr*ii國(guó)煤尸1tfH!i、海區(qū)汽M妁<1?W"a%區(qū)政-»侏心市腹府%!：111rtl佛山三大成熟板塊寫字樓檔次普遍偏低，以企業(yè)單位自用型物'也為主:，目前而言，季華路板塊是三大板塊中商務(wù)氣氛最為成熟的區(qū)域板塊區(qū)域位巨區(qū)域現(xiàn)狀、特點(diǎn)代表項(xiàng)目季華路奉華力踣沿線一帶城市第區(qū)城巾東西鐘成機(jī)何大企業(yè)自有物業(yè)或出租物業(yè),檔次稍金，樓齡長(zhǎng)周邊住宅出租辦公非用火烽發(fā)展大度、廣東發(fā)展很行大XL經(jīng)華人質(zhì)、會(huì)觸廣場(chǎng)、阜運(yùn)國(guó)際拘務(wù)大腹、金海廣場(chǎng)等祖廟汾江中珞手華然以北、系仁

19、路以南、祖廟路用邊、佛山大道以東傳燒名城區(qū)舊區(qū)就業(yè)中心、商場(chǎng)、酒店多交通擁擠出租物業(yè)為主，品分樓齡較新生僦套齊全百詫廠場(chǎng)、東直人履創(chuàng)業(yè)人反、水豐大度、環(huán)球國(guó)際廠場(chǎng)、國(guó)際落業(yè)中心等南海人道南涔人道一指南海中心甫溝南北軸線、交通便利銀廳及行政、事琳機(jī)關(guān)名力量出利寫字樓物業(yè)，樓齡長(zhǎng)時(shí)人見有爛尾歷史豺聯(lián)大反、財(cái)江人貶、經(jīng)委人房等南海大道板塊聚集了銀行或行政事業(yè)機(jī)關(guān)的自有辦公物業(yè)，少量出租給中小企業(yè)，但普遍樓齡長(zhǎng)、設(shè)備陳用，乙級(jí)為主租金水平較低，整體出租率高夬項(xiàng)目翎丁】腐葉1L3胞認(rèn)股OR4o（匕儲(chǔ)則90%幅峻展懶、押討ik務(wù)、凱槨領(lǐng)修建雌j愉R或啾口1，官更低ZA45（已海成）耐電四財(cái)、中W煙際掘、K

20、初點(diǎn)日女中小竹印鐮斛偽、部琦】期螃齦K、iSwri大庾乙筑4070%中則.、河幅沖淺也EWW比卜（虻叫*fj際公司楔轉(zhuǎn)憶詢海管理般WIJTAffiza40455100*中溺出Tfi紹，佛山水立方人WSs空司料月隔爪廂問旅、佛母有假尿僚h友迂人旎辭等團(tuán)的海場(chǎng)旁仃切除處鳳西仙及怦他域姻U曾吹停F07年崢000元皿械用5ZA45-50550%阿根訃推用雌保工貿(mào)以眾瞼蝴樂辦樂*、距k、阱iJ身腕;的公«.瀛臉已評(píng)力來ZA35595%(（忖憶1說出4深TW理制也、傕以囹限廣陽(yáng)加軸木人民生“14-J,raa-w?q.3也由稠趣!四則峻;浩徂市-汾江路板塊七字樓乙級(jí)為，多集中口：小企'心用

21、級(jí)寫字樓大,中大型企業(yè)租用，更看重門面，等級(jí)租金相差不大，.出租率高>在寫字懂客戶中，H用客戶占53通投資客戶占47%.自用客戶與投資客戶比例刖節(jié).自利森1S盤.2052%跳也耳狀>在寫字芋客戶中rill在粗用寫字樓的占55.34%已匿自寫字接占£3.13晚基本都使用近寫字櫻，對(duì)于寫字樓有定的了解.11P4S自律寫一住鉆心但3叢產(chǎn)口靦與字槌.H.】函殺國(guó)際帝訃犬屋許戶怡況調(diào)專6、商鋪市場(chǎng):*斯平謝中路（再次）板塊項(xiàng)口W后企阮/與耳件叫航元小方H和聿主面客戶熱干律ET場(chǎng)3W10洲，:胡贄易.廣（工商自劇間等+M型兇日也ibmftW很孫溫!業(yè)>假郵捺悔鉞T足，婦擊鎖，與

22、i!RJ路阱，前勢(shì).性檢3與西m&25T51U：1黃即拍斯、嘮蹺中小企悵外地皆可出燦/博處號(hào)佛11164®、阿丁僦，幗東出酬*%種料以根由理賬冏苗郵破Rfihk/JM少107曬的iW法前金電妒、郎熠&:揭暗ill中立化T舒HI畤期麻1概t郴刖所.廣本賈原拍大行反il冷始回河PT襄颼.F玷次及翩芭儂司自用為主.共入城配”6曬;水增保隰2、T?蝴總即喉Q學(xué)營(yíng)：、】帆境品通商、期，萬(wàn)科吐建市，篇涮整捧臉嶙iWISE甲出fiOTD2Z科卻幫卜也所發(fā)，勒普等日前為俵山用球?？?，嚶，叮的翼出，omniji>去好到解棚i喃坳hme加元;平心e攔修窗趺1好了也常WSTk.5Tg

23、湘?t樺tt及檔帕也T械弁配0蝴¥州甲編70-7530二S3、；m<hu>,就,F.后她產(chǎn)瞥河文化慎然或!轆嚀哽中屈破郎袍加依尼皿第F”WI巧的EL小戶型安凡窣國(guó).2015年佛山商鋪市場(chǎng)也同樣受到?jīng)_擊。據(jù)佛山合富輝煌數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年禪桂中心區(qū)商鋪新增供應(yīng)28萬(wàn)nf,但成交面積僅達(dá)9.2萬(wàn)nf,同比萎縮逾4成。成交均價(jià)亦下跌了8.4%左右，約為2.07萬(wàn)元/nf。位于石雷崗地鐵站上蓋的中海寰宇天下以2.7億元的簽約金額位列首位。商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率也不被看好。據(jù)深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司佛山分公司統(tǒng)計(jì)，佛山各大商圈一線商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率僅在4%以下，新建商圈回報(bào)率甚至低至1%幾大主要商圈租金也是