1、合同管理是核心 1、為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然感覺成本難于控制？、為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然感覺成本難于控制？ （1 1）關(guān)于目標(biāo)成本的研究和制定已經(jīng)相當(dāng)深入）關(guān)于目標(biāo)成本的研究和制定已經(jīng)相當(dāng)深入 ；（2 2）建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，建筑采購(gòu)成本日益低廉；建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，建筑采購(gòu)成本日益低廉；（3）ISO業(yè)務(wù)流程管理已經(jīng)在各大房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運(yùn)用。業(yè)務(wù)流程管理已經(jīng)在各大房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運(yùn)用。 2、設(shè)計(jì)、工程人員的苦惱。、設(shè)計(jì)、工程人員的苦惱。（1 1）成本目標(biāo)束縛設(shè)計(jì)成本目標(biāo)束縛設(shè)計(jì) ；（2 2）目標(biāo)成本測(cè)算推出滯后目標(biāo)成本測(cè)算推出滯后 ；（3）遵守流程和趕進(jìn)度的矛盾）遵守流程和趕進(jìn)度的矛盾 。合同管理為

2、何是核心？合同管理為何是核心？合同合同成本工期質(zhì)量工程的一切均在成本、工期和質(zhì)工程的一切均在成本、工期和質(zhì)量這三要素的指導(dǎo)下，通過承包量這三要素的指導(dǎo)下，通過承包合同這個(gè)紐帶，來完成合同規(guī)定合同這個(gè)紐帶，來完成合同規(guī)定的義務(wù)。合同管理作為工程項(xiàng)目的義務(wù)。合同管理作為工程項(xiàng)目管理的核心，是法律、工程管理、管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綜合體現(xiàn)。成本控制、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綜合體現(xiàn)。 合同管理為何是核心？合同管理為何是核心？合同合同成本工期質(zhì)量1. 1. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)在合同中的體現(xiàn)：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)在合同中的體現(xiàn)：技術(shù)規(guī)范，圖紙。技術(shù)規(guī)范，圖紙。 2. 2. 工期在合同中的體現(xiàn)：工期在合同中的體現(xiàn)

3、：工期要求，進(jìn)度工期要求，進(jìn)度 計(jì)劃，計(jì)劃，延誤賠償。延誤賠償。 3. 3. 成本在合同中的體現(xiàn)：成本在合同中的體現(xiàn)：合同價(jià)格，合同范圍，合同價(jià)格，合同范圍，工程量清單，支付與變更管理工程量清單，支付與變更管理。 合同管理與成本控制n整個(gè)合同管理的過程，就是控制成本的過程；成本整個(gè)合同管理的過程，就是控制成本的過程；成本控制是通過有效的合同管理實(shí)現(xiàn)的?？刂剖峭ㄟ^有效的合同管理實(shí)現(xiàn)的。 n如果將采用各種技巧來控制成本比作如果將采用各種技巧來控制成本比作“栽花栽花”，那，那么提高企業(yè)的整體合同管理意識(shí)和管理水平，就是么提高企業(yè)的整體合同管理意識(shí)和管理水平，就是“植樹植樹”。 設(shè)計(jì)階段成本管理標(biāo)準(zhǔn)化

4、v成本人員先期介入，實(shí)行全過程管理；v設(shè)計(jì)人員和成本人員緊密配合，方案設(shè)計(jì)和成本測(cè)算同步進(jìn)行，不能等方案完全出來了，成本才介入評(píng)選；v標(biāo)準(zhǔn)格式，成本預(yù)算表的內(nèi)容格式和后期工程量清單一致；v前瞻性的、跨專業(yè)的、綜合的成本管理。v相關(guān)案例。 境外工程建設(shè)過程各階段的主要參與者境外工程建設(shè)過程各階段的主要參與者參與者方案設(shè)想設(shè)計(jì)文件編制招投標(biāo)施工驗(yàn)收移交及竣工結(jié)算項(xiàng)目業(yè)主業(yè)主的項(xiàng)目經(jīng)理建筑師工料測(cè)量師結(jié)構(gòu)工程師設(shè)備工程師總承包商分包商政府管理機(jī)構(gòu)主要參與者；項(xiàng)目審核協(xié)調(diào)者；項(xiàng)目顧問組總負(fù)責(zé)；參與者；受邀參與者招標(biāo)招標(biāo)/合同文件標(biāo)準(zhǔn)化合同文件標(biāo)準(zhǔn)化1.標(biāo)準(zhǔn)化可以極大的減弱人的因素和純經(jīng)驗(yàn)因素對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化可

5、以極大的減弱人的因素和純經(jīng)驗(yàn)因素對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量等的影響項(xiàng)目質(zhì)量等的影響 ；2.怎樣正確理解合同文件；怎樣正確理解合同文件；3.招標(biāo)招標(biāo)/合同文件的標(biāo)準(zhǔn)化格式；合同文件的標(biāo)準(zhǔn)化格式；4.建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊，根據(jù)不同情況需要進(jìn)行組合建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊，根據(jù)不同情況需要進(jìn)行組合.招標(biāo)文件編制過程的標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)文件編制過程的標(biāo)準(zhǔn)化1. 編制前的準(zhǔn)備工作編制前的準(zhǔn)備工作采購(gòu)方式，招標(biāo)模式，招標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃；采購(gòu)方式，招標(biāo)模式，招標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃；2. 編制前的研究工作編制前的研究工作研究圖紙，了解合同范圍和技術(shù)商務(wù)要求；如研究圖紙，了解合同范圍和技術(shù)商務(wù)要求；如果工程量清單是委托咨詢公司完成的，則要對(duì)咨詢公司進(jìn)行清單編制果工程

6、量清單是委托咨詢公司完成的，則要對(duì)咨詢公司進(jìn)行清單編制前的交底，以保證清單和招標(biāo)文件成為一個(gè)整體，避免管理脫節(jié)；前的交底，以保證清單和招標(biāo)文件成為一個(gè)整體，避免管理脫節(jié)；3. 文件編制（要點(diǎn)：合同范圍及發(fā)包人要求的約定，合同之間的邊界責(zé)文件編制（要點(diǎn)：合同范圍及發(fā)包人要求的約定，合同之間的邊界責(zé)任約定，工期的約定，工程量清單的編制，單價(jià)細(xì)目表）；任約定，工期的約定，工程量清單的編制，單價(jià)細(xì)目表）； 4. 各種情況下合同范圍及發(fā)包人要求的約定和招標(biāo)圖紙的關(guān)系各種情況下合同范圍及發(fā)包人要求的約定和招標(biāo)圖紙的關(guān)系（a）圖紙明確完整；（圖紙明確完整；（b）圖紙不完備；（）圖紙不完備；（c）圖紙需投標(biāo)人

7、深化設(shè)計(jì)；）圖紙需投標(biāo)人深化設(shè)計(jì)；（d）不明確工程；）不明確工程；5. 工程量清單的內(nèi)容和成本預(yù)算表的一致。工程量清單的內(nèi)容和成本預(yù)算表的一致。 招標(biāo)過程的標(biāo)準(zhǔn)化與專業(yè)化招標(biāo)過程的標(biāo)準(zhǔn)化與專業(yè)化工作流程化可以保證項(xiàng)目的可控性和可預(yù)見性；發(fā)標(biāo)前與投標(biāo)人的交底工作，以指導(dǎo)其投標(biāo)和報(bào)價(jià)；標(biāo)準(zhǔn)招投標(biāo)流程：發(fā)標(biāo)、投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)考察、投標(biāo)答疑、補(bǔ)充招標(biāo)文件、回標(biāo)與開標(biāo)、初步評(píng)標(biāo)報(bào)告、議標(biāo)、最終評(píng)標(biāo)報(bào)告、定標(biāo)；工作紀(jì)錄完整，程序和行文規(guī)范。 項(xiàng)目管理組織的專業(yè)化項(xiàng)目管理組織的專業(yè)化組建有效的專業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建有效的專業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)q境外模式：境外模式：發(fā)包人代表，項(xiàng)目建筑師團(tuán)隊(duì)（包括項(xiàng)目建筑師，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)工程師

8、，項(xiàng)目設(shè)備工程師，工料測(cè)量師等），營(yíng)銷策劃顧問等；q國(guó)內(nèi)模式存在的問題：國(guó)內(nèi)模式存在的問題：專業(yè)管理和行政管理混在一起，團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性和連續(xù)性差，不適合全過程的成本管理。工程階段標(biāo)準(zhǔn)化合同管理要點(diǎn)工程階段標(biāo)準(zhǔn)化合同管理要點(diǎn)對(duì)承包商最初進(jìn)場(chǎng)的反應(yīng)速度的管理往往是一個(gè)工程成敗與對(duì)承包商最初進(jìn)場(chǎng)的反應(yīng)速度的管理往往是一個(gè)工程成敗與否的一道考驗(yàn)；否的一道考驗(yàn)；工程財(cái)政報(bào)告工程財(cái)政報(bào)告成本監(jiān)控的關(guān)鍵手段之一；成本監(jiān)控的關(guān)鍵手段之一；工程變更（變更處理標(biāo)準(zhǔn)工作指導(dǎo)案例）；工程變更（變更處理標(biāo)準(zhǔn)工作指導(dǎo)案例）； 支付支付關(guān)鍵：避免超付；辦法：對(duì)圖紙和工程量清單整體關(guān)鍵：避免超付；辦法：對(duì)圖紙和工程量清單整體把

9、握，定期下現(xiàn)場(chǎng)，了解施工進(jìn)度和變更情況，支付至把握，定期下現(xiàn)場(chǎng)，了解施工進(jìn)度和變更情況，支付至7575左右時(shí)最危險(xiǎn)。（超付的案例左右時(shí)最危險(xiǎn)。（超付的案例1:1:混凝土澆注量大量減少，承混凝土澆注量大量減少，承包商未報(bào)，造價(jià)人員沒下現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)工程師也沒及時(shí)通知造包商未報(bào)，造價(jià)人員沒下現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)工程師也沒及時(shí)通知造價(jià)人員。超付案例價(jià)人員。超付案例2 2：在結(jié)算前成功發(fā)現(xiàn)。）；：在結(jié)算前成功發(fā)現(xiàn)。）；結(jié)算結(jié)算關(guān)鍵：完善的工程資料記錄系統(tǒng)；對(duì)于委托咨詢公關(guān)鍵：完善的工程資料記錄系統(tǒng)；對(duì)于委托咨詢公司完成的，要對(duì)咨詢公司的結(jié)算工作予以先期指導(dǎo)。司完成的，要對(duì)咨詢公司的結(jié)算工作予以先期指導(dǎo)。 正確處理和

10、工程承包商的關(guān)系正確處理和工程承包商的關(guān)系l發(fā)包人和承包商不是對(duì)立的關(guān)系，而是協(xié)作發(fā)包人和承包商不是對(duì)立的關(guān)系，而是協(xié)作的關(guān)系；的關(guān)系； l對(duì)承包商的引導(dǎo)和支持，將之納入對(duì)承包商的引導(dǎo)和支持，將之納入“游戲規(guī)游戲規(guī)則則”； l工程案例之前后兩位甲方代表實(shí)施不同管理工程案例之前后兩位甲方代表實(shí)施不同管理方法的結(jié)果。方法的結(jié)果。 建立廣泛的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系是降低建立廣泛的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系是降低企業(yè)長(zhǎng)期成本的有效手段企業(yè)長(zhǎng)期成本的有效手段戰(zhàn)略采購(gòu)對(duì)成本控制的意義戰(zhàn)略采購(gòu)對(duì)成本控制的意義降低成本、降低成本、提高效率、統(tǒng)一品牌和標(biāo)準(zhǔn)；提高效率、統(tǒng)一品牌和標(biāo)準(zhǔn)；工程戰(zhàn)略合作伙伴（工程戰(zhàn)略合作伙伴（Part

11、neringPartnering）降低項(xiàng)降低項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，保證質(zhì)量，提高效率，降低企目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，保證質(zhì)量，提高效率，降低企業(yè)長(zhǎng)期管理成本。業(yè)長(zhǎng)期管理成本。成本管理人員的專業(yè)化熏陶成本管理人員的專業(yè)化熏陶一、合同管理人員的綜合專業(yè)素質(zhì)一、合同管理人員的綜合專業(yè)素質(zhì) 再完善的制度和流程缺少人的因素，都只是冷冰冰的廢物；再完善的制度和流程缺少人的因素，都只是冷冰冰的廢物；標(biāo)準(zhǔn)化合同管理的實(shí)現(xiàn)取決于執(zhí)行人員的專業(yè)水平、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化合同管理的實(shí)現(xiàn)取決于執(zhí)行人員的專業(yè)水平、專業(yè)觀念與意識(shí)、專業(yè)操守和職業(yè)責(zé)任感；觀念與意識(shí)、專業(yè)操守和職業(yè)責(zé)任感； 合同管理人員是全才和博才合同管理人員是全才和博才不但懂得造價(jià)和

12、合同，還不但懂得造價(jià)和合同，還要在財(cái)務(wù)、法律、設(shè)計(jì)、施工、項(xiàng)目管理，以及營(yíng)銷策劃要在財(cái)務(wù)、法律、設(shè)計(jì)、施工、項(xiàng)目管理，以及營(yíng)銷策劃等方面具有綜合專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，具有掌控全局的能力；等方面具有綜合專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，具有掌控全局的能力； 在國(guó)外，能在大型房地產(chǎn)企業(yè)任職的專業(yè)人士幾乎都是知在國(guó)外，能在大型房地產(chǎn)企業(yè)任職的專業(yè)人士幾乎都是知識(shí)廣博、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、具有國(guó)際專業(yè)資質(zhì)的全面型管理識(shí)廣博、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、具有國(guó)際專業(yè)資質(zhì)的全面型管理人才。人才。成本管理人員的專業(yè)化熏陶成本管理人員的專業(yè)化熏陶二、設(shè)計(jì)、工程人員的合同意識(shí)與成本人員的工程素質(zhì)二、設(shè)計(jì)、工程人員的合同意識(shí)與成本人員的工程素質(zhì) 提高設(shè)計(jì)和工程管理人員合同意識(shí)的必要性；提高設(shè)計(jì)和工程管理人員合同意識(shí)的必要性； 提高成本人員的設(shè)計(jì)與工程素質(zhì)（宏觀上做到提高成本人員的設(shè)計(jì)與工程素質(zhì)（宏觀上做到“胸有胸有成竹成竹”，微觀上進(jìn)行成本分解，了解工序和進(jìn)度管理，微觀上進(jìn)行成本分解，了解工序和進(jìn)度管理，理解和把握工程量清單）。理解和把握工程量清單）。 成本管理人員的專業(yè)化熏陶成本管理人員的專業(yè)化熏陶三、專業(yè)化工作方式與職業(yè)