1、遇到物權糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>> 公有房屋拆遷補償?shù)臉藴?2017最新)公有房屋因房屋產(chǎn)權的特殊性，房屋拆遷的賠償標準也更為復雜，那么，公有房屋的拆遷補償標準如何?本文根據(jù)城市房屋拆遷管理條例的相關規(guī)定，對公有房屋的房屋產(chǎn)權等方面進行了分析，正確解答了公有房屋拆遷補償標準。城市房屋拆遷管理條例(以下簡稱條例)經(jīng)修訂于2001年11月1日起施行，各地在新條例頒布實施后，陸續(xù)制訂出臺了相應的行政法規(guī)、管理辦法，關于公有租賃房屋的拆遷補償問題，不但涉及到拆遷人和房屋所有人，還涉及到房屋承租人，既要對房屋所有人進行補償，又要對房屋使用人進行安置，為了保護房屋所有人的利益，

2、同時兼顧房屋使用人的利益，新條例第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。公有房屋的產(chǎn)權調(diào)換產(chǎn)權調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置;未解除租賃協(xié)議，但對拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協(xié)議時的處理方式：為保

3、障承租人的權益不受損害，實行產(chǎn)權調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動中主體平等的原則，結合“買賣不破租賃”這一民法精神，將公房拆遷補償視作互易的買賣，對承租人的承租權益予以保護，明確而具體，具有極強的可操作性。有的地區(qū)為了促使拆遷工作順利開展，減少對公房承租戶安置的矛盾，對公有租賃房屋和私有租賃房屋制訂了不同的拆遷補償安置政策，尤其在補償利益的分配方面，政策差異較大，有些地區(qū)在行政管理辦法中作了如下規(guī)定：拆遷租賃的公有房屋、拆遷人應當將補償金額中相當于被拆遷房屋的重置價格結合成新部分補償給房屋所有權人，其余部分補償給房屋承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃

4、關系在拆遷補償后自動解除。這一規(guī)定，在一定程度上減少了被拆遷人與房屋承租人之間的矛盾，回避了所有人和承租人對補償安置達不成一致意見時的僵局，加快和推進了拆遷工作的進行，但隨著這一補償辦法的實施，其不合理性逐漸顯露。筆者認為，公房拆遷補償?shù)倪@一規(guī)定值得商榷。一、公房產(chǎn)權人是無差別的民事主體，在拆遷補償中的權益不應有別于私房產(chǎn)權按人。房屋所有權的性質(zhì)，房屋的產(chǎn)權可分為公有和私有公房，按管理權屬的不同又分為單位自管公房和直管公房，在我國目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權能，與國家

5、授權單位自管的公房一樣領取了房屋所有權證。新條例取消了原條例關于國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人作為被拆遷人的規(guī)定，這主要考慮到國有公房、自有公房及其附屬物的管理人實際上已經(jīng)根據(jù)法律的授權成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關系中的主體之一，其權益理應與其它的所有權主體一樣，受到公平、公正的保護，在制訂政策和執(zhí)行政策當中，應保持法規(guī)的嚴肅性和一致性，制訂的公房拆遷補償行政規(guī)定，不應有別于私房的拆遷補償額度和利益分配方法，否則，將有悖于新條例保護拆遷當事人的合法權益之立法目的。二、產(chǎn)權人取得重置價，承租人取得區(qū)位價的補償方法，有悖于等

6、價有償?shù)拿袷略瓌t。條例釋義中對區(qū)位的定義作了如下解釋：“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀等，由于房地產(chǎn)的位置不可移動性，區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的，兩宗實物和權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同?？梢?，區(qū)位價因房屋所處的區(qū)位而生，是房地產(chǎn)價值的構成之一。房屋所有權和土地使用權共同構成房地產(chǎn)的所有權，房地產(chǎn)所有權人依法享有占有、使用、收益、處分的權利，公房經(jīng)租中，房地產(chǎn)所有權人行使自己的處分權、收益權，將占有權、使用權交給承租人，承租

7、人從房地產(chǎn)所有權人處取得占有權、使用權就必須支付相應的代價給付租金，這是一個等價有償?shù)碾p務民事活動。拆遷也屬于民事行為，新條例在修改過程中尤其注重堅持民法通則所確定的民事主體地位平等、自愿公平、等價有償?shù)拿袷略瓌t，平等地保護民事主體的權益，所以筆者認為，在拆遷過程中，房地產(chǎn)所有權人應該獲得所拆除的房地產(chǎn)價值，包括區(qū)位價、重置價及附屬物的補償價，而使用人應該取得因房屋被拆遷使用權滅失的損失補償，包括過渡費、拆遷費等。承租人是否應該取得區(qū)價補償呢?筆者認為，承租人同樣應享有，但承租人享有的不是房屋的區(qū)位價，而是使用權的區(qū)位價，因為拆遷，承租人從原有區(qū)位遷出，對生活造成了不便，因此我們在制訂過渡費、

8、搬遷費等拆遷費用標準時，也應結合房屋的區(qū)位價等級差，確定相應的補償比例，在過渡費、搬遷費等給承租戶的補償中予以體現(xiàn)，即遭受了多大的損失，就得到多大的補償，更得體現(xiàn)等價有償?shù)脑瓌t，而不是從房地產(chǎn)所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人。三、產(chǎn)權人，承租人各自取得補償后自動解除租賃關系，有悖于意思自治、協(xié)商一致的民事原則。房屋所有人取得重置價結合成新的補償，區(qū)位價等補償給承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃夭系在拆遷補償后自動解除，違反了民事活動中民事主體自愿平等、意思自治的原則，租賃雙方不能協(xié)商一致的，就解除不了租賃合同，而現(xiàn)有的公房已被拆遷，如何安置使用人呢?拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換，產(chǎn)

9、權調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同，拆遷人提供的安置房也是實行等價交換，超過或不足的價值，應互找差價，超過部分，用補償費購置房屋承租給使用人不太可能，政府又不可能給予貼補，將承租戶交給社會，又違背了房管好門的社會職責，怎么辦呢?政府就出來當“娘舅”，房屋產(chǎn)權人你拿房屋重置價，承租人你拿區(qū)位價，將產(chǎn)權人應得的一部分利益分給承租人，租賃關系強制解除，這樣雙方都滿意，不但保障了拆遷工作的實施，還保持了社會穩(wěn)定。但這不符合新條例的修改宗旨對原計劃管理的手段進行調(diào)整，使之與市場經(jīng)濟相吻合。而我們地方政府在當“娘舅”的同時，又一回用計劃經(jīng)濟的大手來管理拆遷這一市場行為，用行政性規(guī)定，剝奪租賃雙方平等自愿、協(xié)商一致解約續(xù)約的權利。政府制訂這樣的政策，是事出有因的，公房尤其是直管公房應該承擔起安居樂業(yè)、解困解危的職責，房管部門承擔這一義務義不容辭，何況本來就是你的承租戶呢!筆者認為，對于不能協(xié)商一致解除合同的，應該實行產(chǎn)權調(diào)換續(xù)租，如不能實行產(chǎn)權調(diào)換，或房地產(chǎn)所有權人無房可租時，可以用房地產(chǎn)的價值補償，購買其他價值相同的房屋安置或由所有權人與承租戶聯(lián)合購買，用補償費購買取得產(chǎn)權的部分，由原租賃雙方換約續(xù)