1、.物業(yè)管理法律法規(guī)及基本制度培訓(xùn)課件l .課程簡介課程簡介 第一節(jié)：物業(yè)管理的概述第一節(jié)：物業(yè)管理的概述 第二節(jié)第二節(jié): : 物業(yè)管理的法律規(guī)范物業(yè)管理的法律規(guī)范 第三節(jié)第三節(jié): : 物業(yè)管理基本制度物業(yè)管理基本制度 課程小結(jié)：課程小結(jié)：1.第一節(jié)：物業(yè)管理的概述第一節(jié)：物業(yè)管理的概述 一、物業(yè)及其屬性一、物業(yè)及其屬性 二、物業(yè)管理二、物業(yè)管理 三、構(gòu)建物業(yè)管理的理論體系三、構(gòu)建物業(yè)管理的理論體系 四、中國物業(yè)管理發(fā)展的特點(diǎn)四、中國物業(yè)管理發(fā)展的特點(diǎn) 五、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)管理的作用.一、物業(yè)及其屬性（一）物業(yè)的概念（一）物業(yè)的概念 概念：物業(yè)是指已經(jīng)建成，并可投入使概念：物業(yè)是指已經(jīng)建成

2、，并可投入使用的各類居住非居住的用的各類居住非居住的建筑物建筑物，以及其配，以及其配套的套的設(shè)備設(shè)備、市政、市政設(shè)施設(shè)施及物業(yè)所在的土地、及物業(yè)所在的土地、相關(guān)的相關(guān)的場地、庭院場地、庭院等等. .（二）物業(yè)的屬性 二元性（土地、建筑物） 有限性（土地）1.自然屬性： 配套性（各類設(shè)施） 多樣性和差異性（建筑形式） 固定性（土地、建筑物） 永久性和長期性（土地、建筑物） 稀缺性 商品屬性2.社會屬性： 經(jīng)濟(jì)屬性 保值、增值性 宏觀可調(diào)控性 交易的契約性 法律屬性：產(chǎn)權(quán)屬性物物業(yè)業(yè)的的屬屬性性.（三）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的聯(lián)系與區(qū)別 聯(lián)系： 1.物業(yè)中包含的土地與房產(chǎn)屬不動產(chǎn) 2.物業(yè)屬于單元性

3、房地產(chǎn)概念 不動產(chǎn)屬于民法概念不動產(chǎn)屬于民法概念 1.稱謂領(lǐng)域不同 房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)法等的稱謂房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)法等的稱謂 區(qū)別 ： 物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)物業(yè)是單元性的房地產(chǎn) 2.適用范圍不同 房地產(chǎn)用于宏觀領(lǐng)域房地產(chǎn)用于宏觀領(lǐng)域 物業(yè)用于微觀領(lǐng)域物業(yè)用于微觀領(lǐng)域 3.概念外延不同 房地產(chǎn)概念外延大房地產(chǎn)概念外延大 物業(yè)指具體的房地產(chǎn)物業(yè)指具體的房地產(chǎn).二、物業(yè)管理（一）物業(yè)管理的定義（一）物業(yè)管理的定義 1.1.概念：物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)概念：物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人委托、運(yùn)用現(xiàn)代管受物業(yè)所有人或使用人委托、運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照物業(yè)管理委托合同，理與服務(wù)技術(shù)

4、，按照物業(yè)管理委托合同，對已經(jīng)投入使用的各類物業(yè)實(shí)施對已經(jīng)投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、企業(yè)化、社會化、經(jīng)營化、規(guī)范化的管理社會化、經(jīng)營化、規(guī)范化的管理；為物業(yè)；為物業(yè)所有人或使用人提供高效、周到的服務(wù)，所有人或使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造良好的居住、工作創(chuàng)造良好的居住、工作環(huán)境環(huán)境，提高物業(yè)的提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值. . 2.物業(yè)管理的內(nèi)涵 （1 1）物業(yè)管理是由多方主體共同參與的活動。）物業(yè)管理是由多方主體共同參與的活動。 （2 2）物業(yè)管理的依據(jù)是法律、法規(guī)、合同。）物業(yè)管理的依據(jù)是法律、法規(guī)、合同。 （3 3）物業(yè)管理重點(diǎn)針對共用部分和共同事務(wù)。）物業(yè)管理重

5、點(diǎn)針對共用部分和共同事務(wù)。 （4 4）物業(yè)管理提供的產(chǎn)品是服務(wù)。）物業(yè)管理提供的產(chǎn)品是服務(wù)。 （5 5）在公共秩序管理方面的協(xié)助性。）在公共秩序管理方面的協(xié)助性。.（二）物業(yè)管理的必要性 1. 業(yè)主住戶的要求高 2.樓宇興建漸具規(guī)模 3.物業(yè)設(shè)備先進(jìn) 4.地產(chǎn)發(fā)展的需要 5.生產(chǎn)發(fā)展的需要.（三）物業(yè)管理活動（產(chǎn)品)的特點(diǎn) 1. 全天候服務(wù)全天候服務(wù) 2. 2.無形與有形結(jié)合無形與有形結(jié)合 3. 3.生產(chǎn)和消費(fèi)同時(shí)性生產(chǎn)和消費(fèi)同時(shí)性 4. 4.易逝性易逝性( (供應(yīng)和需求兩方面）供應(yīng)和需求兩方面） 5. 5.業(yè)主導(dǎo)向性（業(yè)主對服務(wù)的認(rèn)可度）業(yè)主導(dǎo)向性（業(yè)主對服務(wù)的認(rèn)可度） 6. 6.差異性（因

6、人、因地、因時(shí)）差異性（因人、因地、因時(shí)） 7. 7.物業(yè)服務(wù)和住用著的不可分割性（同步性）物業(yè)服務(wù)和住用著的不可分割性（同步性） 8. 8.不可儲藏性不可儲藏性.（四）物業(yè)管理的基本特征 1.社會化 基本含義: 1）物業(yè)所有人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。. 2.專業(yè)化 基本含義： 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施對物業(yè)管理的統(tǒng)一管理。 2）物業(yè)管理的專業(yè)化適應(yīng)現(xiàn)代化大生產(chǎn)。 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的專業(yè)資質(zhì)并達(dá)到一定的專業(yè)水平。. 3.市場化 基本含義： 1）物業(yè)管理是一種市場行為。 2）物業(yè)管理要引入競爭機(jī)制。 3）市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。

7、4）委托和有償是物業(yè)管理市場化集中體現(xiàn)。.三、構(gòu)建物業(yè)管理的理論體系 1.以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ) 2.以物業(yè)服務(wù)合同為核心以物業(yè)服務(wù)合同為核心 3.以等價(jià)有償為前提以等價(jià)有償為前提 4.以專業(yè)服務(wù)與自治自律相結(jié)合為手段以專業(yè)服務(wù)與自治自律相結(jié)合為手段 5.以追求客戶滿意為根本以追求客戶滿意為根本 6.以保證物業(yè)正常使用為目標(biāo)以保證物業(yè)正常使用為目標(biāo). 四、中國物業(yè)管理發(fā)展的特點(diǎn) 1. 從從思想觀念思想觀念來看，人們開始接受物業(yè)管理模式來看，人們開始接受物業(yè)管理模式 2. 從從管理模式管理模式上來看，兩種社會經(jīng)濟(jì)體制的管理模上來看，兩種社會經(jīng)濟(jì)體制的管理模式并存式并存

8、3. 從管理從管理內(nèi)容和服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)來看，正處于起步階段，且發(fā)來看，正處于起步階段，且發(fā)展不平衡展不平衡 4. 物業(yè)管理物業(yè)管理形式多樣化形式多樣化和管理和管理標(biāo)準(zhǔn)多層化標(biāo)準(zhǔn)多層化 5. 還沒有形成還沒有形成完整系統(tǒng)完整系統(tǒng)的法制化管理體系的法制化管理體系 6. 物業(yè)管理市場已經(jīng)形成、正成為物業(yè)管理市場已經(jīng)形成、正成為新興行業(yè)新興行業(yè).五、物業(yè)管理的作用 1. 保證物業(yè)處于保證物業(yè)處于良好良好的使用狀態(tài)的使用狀態(tài) 2. 2. 可以使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值可以使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值增值 3. 3. 促進(jìn)房地產(chǎn)市場的促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康健康發(fā)展發(fā)展 4. 4. 拓展就業(yè)途徑拓展就業(yè)途徑 5. 5. 有利于構(gòu)建

9、有利于構(gòu)建和諧和諧社會社會.一、法律規(guī)范的概念和特征一、法律規(guī)范的概念和特征 法律規(guī)范法律規(guī)范是是統(tǒng)治階級依靠自己的意志，由國家機(jī)關(guān)統(tǒng)治階級依靠自己的意志，由國家機(jī)關(guān)制定或認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為規(guī)則制定或認(rèn)可并由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為規(guī)則。在所有的社會行為規(guī)范中，在所有的社會行為規(guī)范中，只有法律規(guī)范是由國家只有法律規(guī)范是由國家制訂或認(rèn)可，并以國家強(qiáng)制力保證其實(shí)施的制訂或認(rèn)可，并以國家強(qiáng)制力保證其實(shí)施的。可由?？捎梢韵滤膫€(gè)方面來理解法律規(guī)范的特征。以下四個(gè)方面來理解法律規(guī)范的特征。 法律規(guī)范是法的具體化。法律規(guī)范是法的具體化。 法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文

10、件。 法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國家機(jī)關(guān)來制定。法律規(guī)范必須是有權(quán)力的國家機(jī)關(guān)來制定。 法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結(jié)合的。第二節(jié)第二節(jié): 物業(yè)管理的法律規(guī)范物業(yè)管理的法律規(guī)范.二、物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制二、物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制 中國現(xiàn)行物業(yè)管理中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個(gè)以國家立立法體制是一個(gè)以國家立法權(quán)為核心，兩級法權(quán)為核心，兩級(中央和省中央和省)并重、多類結(jié)并重、多類結(jié)合合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式為：的表現(xiàn)形式為： 憲法憲法具有最高的法律效力具有最高的法律效

11、力 法律法律分為由全國人民代表大會制定、修改的分為由全國人民代表大會制定、修改的基基本法律本法律和由全國人大常委會制定、修改的和由全國人大常委會制定、修改的普通法普通法律律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。如：兩種類型。法律的效力僅次于憲法。如：公司公司法、民法通則、合同法等法、民法通則、合同法等.行政法規(guī)行政法規(guī)由國務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。效由國務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。效力次于法律。如：力次于法律。如： 城市私有房屋管理?xiàng)l例城市私有房屋管理?xiàng)l例國務(wù)院部、委發(fā)布的國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章，行政規(guī)章，其地位屬于其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。 地方性法規(guī)

12、，地方性法規(guī)， 只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效。如：如： 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例立法解釋、司法解釋立法解釋、司法解釋.三、物業(yè)管理法律關(guān)系三、物業(yè)管理法律關(guān)系 （一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的概念 法律關(guān)系法律關(guān)系就是法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系就是法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即是法律關(guān)系中的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動的過程中所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系動的過程中所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。.（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素（二）物業(yè)管理法律

13、關(guān)系的構(gòu)成要素 物業(yè)管理法律關(guān)系的物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。多數(shù)人堅(jiān)持理法律關(guān)系。多數(shù)人堅(jiān)持主體、客體、內(nèi)容主體、客體、內(nèi)容三要三要素說素說 。 1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體物業(yè)管理法律關(guān)系的主體 可簡稱可簡稱業(yè)事主體業(yè)事主體 。業(yè)事業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管理法律體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管理法律關(guān)系的關(guān)系的基本主體是基本主體是業(yè)主及其自治

14、管理組織、物業(yè)管理業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。. 2. 2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象?？腕w亦稱法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象?？腕w亦稱為為“標(biāo)的標(biāo)的” 。按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。權(quán)利、行為效果三類。 （1 1）物業(yè)）物業(yè)。它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍括的空間和環(huán)境

15、。括的空間和環(huán)境。 （2 2）權(quán)利）權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地使用權(quán)、定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利。 （3）行為效果）行為效果。行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)。行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進(jìn)了或損害了主體增進(jìn)了或損害了主體的利益的利益)。主要包括國家機(jī)關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服。主

16、要包括國家機(jī)關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有償服務(wù)務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)合同提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為效果等。行為效果等。. 3.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容 是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利權(quán)利(包括職權(quán)包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé)包括職責(zé))。 如：業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)如：業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主的權(quán)利：業(yè)主的權(quán)利： （1 1）財(cái)產(chǎn)權(quán)）財(cái)產(chǎn)權(quán) ：占

17、有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)分權(quán) （2 2）提議權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)）提議權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán) （3 3）決策權(quán)、表決權(quán)）決策權(quán)、表決權(quán) （4 4）業(yè)主權(quán)利的保留）業(yè)主權(quán)利的保留業(yè)主的義務(wù)：遵章守規(guī)、交費(fèi)、配合等業(yè)主的義務(wù)：遵章守規(guī)、交費(fèi)、配合等 .如：物業(yè)管理公司的權(quán)力與義務(wù)如：物業(yè)管理公司的權(quán)力與義務(wù) 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的權(quán)利內(nèi)容：物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的權(quán)利內(nèi)容： （1）有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為；）有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為； （2）有權(quán)獲得勞動報(bào)酬；）有權(quán)獲得勞動報(bào)酬； （3）有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體）有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體 業(yè)主

18、利益的行為。業(yè)主利益的行為。 物業(yè)管理公司的義務(wù)物業(yè)管理公司的義務(wù) （1）最大義務(wù)：遵法守規(guī)）最大義務(wù)：遵法守規(guī) （2）應(yīng)盡義務(wù)：依約盡責(zé)）應(yīng)盡義務(wù)：依約盡責(zé) .【案例】【案例】 房款未付清房款未付清 物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電？ 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但入一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，

19、但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對這個(gè)住住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對這個(gè)住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正常款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正常生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？生活。物業(yè)公司是否有權(quán)這么做？ .【分析分析】 在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享

20、有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這沒有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。樣做就會導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。 上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開發(fā)商可

21、以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。開發(fā)商的做法是對住戶合法行使權(quán)利的阻氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。開發(fā)

22、商的做法是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。假設(shè)這個(gè)住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。假設(shè)這個(gè)住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于但即便是這個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。開發(fā)商的調(diào)遣。.（三）

23、物業(yè)管理法律關(guān)系的一個(gè)基本特征（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的一個(gè)基本特征 小區(qū)誰做主小區(qū)誰做主.四、四、 物業(yè)管理法律事實(shí)物業(yè)管理法律事實(shí) 法律事實(shí)法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生(產(chǎn)生產(chǎn)生)、變更和、變更和終止終止(消滅消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。的客觀現(xiàn)象或原因條件。 根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)自然事實(shí)與與行為事實(shí)行為事實(shí)兩大兩大類。類。 （一）法律事實(shí)的概念（一）法律事實(shí)的概念. （1 1）自然事實(shí)）自然事

24、實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況： 1)事件事件，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M(jìn)一步分為是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M(jìn)一步分為不可抗力不可抗力事件和社會意外事件事件和社會意外事件兩種情況。不可抗力是指不能預(yù)見、兩種情況。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事件通常指不可抗力事件通常指自然災(zāi)害性的事件自然災(zāi)害性的事件( (如地震、風(fēng)暴等如地震、風(fēng)暴等) )和戰(zhàn)爭等。和戰(zhàn)爭等。社會意社會意外事件外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性雖然

25、也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對方當(dāng)事人或質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補(bǔ)償法律責(zé)任。他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補(bǔ)償法律責(zé)任。情勢情勢變更原則變更原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關(guān)系糾紛?？蛇m用于因社會意外事件引發(fā)的法律關(guān)系糾紛。.情勢變更原則情勢變更原則 所謂情勢變更原則所謂情勢變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見并，是指合同生效后，發(fā)生當(dāng)事人不能預(yù)見并不能克服的客觀情況，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義不能克服的客觀情況，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義或造成重大損害的，該當(dāng)事人

26、可以與對方就合同的內(nèi)容重新協(xié)或造成重大損害的，該當(dāng)事人可以與對方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同商，協(xié)商不成的，可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律規(guī)則。的法律規(guī)則。 情勢變更原則的適用條件，可歸結(jié)為：情勢變更原則的適用條件，可歸結(jié)為： (1)在客觀上，須有情勢變更的客觀事實(shí)。在客觀上，須有情勢變更的客觀事實(shí)。 (2)在主觀上，情勢的變更須是當(dāng)事人無主觀過錯。在主觀上，情勢的變更須是當(dāng)事人無主觀過錯。 (3)在原因上，須有情勢變更發(fā)生的不可預(yù)見性，且當(dāng)事人不能克服這在原因上，須有情勢變更發(fā)生的不可預(yù)見性，且當(dāng)事人不能克服這種變化。種變化。 (4)

27、在結(jié)果上，須因情勢變更而致使原合同的履行將對一方當(dāng)事人沒有在結(jié)果上，須因情勢變更而致使原合同的履行將對一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。意義或者造成重大損失，即當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)顯失公平。 (5)在程序上，協(xié)商程序是適用情勢變更原則的必須程序。在程序上，協(xié)商程序是適用情勢變更原則的必須程序。 .情勢變更與不可抗力的主要區(qū)別情勢變更與不可抗力的主要區(qū)別 一是客觀表現(xiàn)不同一是客觀表現(xiàn)不同：情勢變更主要表現(xiàn)為影響合同履行：情勢變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的的社會經(jīng)濟(jì)形勢社會經(jīng)濟(jì)形勢的劇變事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)的劇變事件，須憑借法定的公平裁量權(quán)認(rèn)定；而不可抗力只

28、要具有一般大眾知識便可感知。認(rèn)定；而不可抗力只要具有一般大眾知識便可感知。 二是造成影響不同：二是造成影響不同：發(fā)生情勢變更，在一般情況下，合發(fā)生情勢變更，在一般情況下，合同仍然能履行，只是履行合同會造成明顯的不公平后果；同仍然能履行，只是履行合同會造成明顯的不公平后果；而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行不能，也可能造成合同的全部義務(wù)都無法履行。不能，也可能造成合同的全部義務(wù)都無法履行。 三是適用范圍不同三是適用范圍不同：情勢變更僅適用于合同法；而不可：情勢變更僅適用于合同法；而不可抗力既可以適用合同法，也可以適用于侵權(quán)法?？沽瓤?/p>

29、以適用合同法，也可以適用于侵權(quán)法。 四是免責(zé)情況不同：四是免責(zé)情況不同：情勢變更是情勢變更是“裁量免責(zé)裁量免責(zé)”；而因不；而因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的則是可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的則是“當(dāng)然免責(zé)當(dāng)然免責(zé)”。. 2)2)狀態(tài)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時(shí)間經(jīng)過。民主的下落不明，約定或法定的時(shí)間經(jīng)過。民法通則第法通則第136136條中規(guī)定，延付或者拒付租金條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為的訴訟時(shí)效期間為1 1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過1 1年后

30、才行年后才行使起訴權(quán)，若無法定訴訟時(shí)效中止或中斷因素，使起訴權(quán)，若無法定訴訟時(shí)效中止或中斷因素，一般就會喪失勝訴利益。一般就會喪失勝訴利益。.（2）人的行為）人的行為，指由人有意識地進(jìn)行與一定，指由人有意識地進(jìn)行與一定法律關(guān)系有關(guān)活動的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是法律關(guān)系有關(guān)活動的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的當(dāng)事人的行為與他人行為行為與他人行為兩種。兩種。當(dāng)事人的行為是指當(dāng)事人的行為是指由由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系一定法律關(guān)系當(dāng)事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。易化的行為。他人行為是指他人行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施由非當(dāng)事人實(shí)施的

31、而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機(jī)關(guān)的行的行為。例如，法院的裁決、行政機(jī)關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人的行為。之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人的行為。.（二）物業(yè)管理法律事實(shí)的分類（二）物業(yè)管理法律事實(shí)的分類 1. 法律事件法律事件 （1）不可抗力事件和社會意外事件）不可抗力事件和社會意外事件 （2）自然人業(yè)主死亡的事實(shí)）自然人業(yè)主死亡的事實(shí) （3）法人的物業(yè)管理公司解散或破產(chǎn)的事實(shí)）法人的物業(yè)管理公司解散或破產(chǎn)的事實(shí) （4）時(shí)間經(jīng)過的法律事實(shí)）時(shí)

32、間經(jīng)過的法律事實(shí) 2. 法律行為法律行為 （1）合法行為）合法行為 （2 2）違法行為）違法行為 物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要件：物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要件： a a 違法性違法性 b b 危害性危害性 c c 主體合格性主體合格性 d d 主觀過錯性主觀過錯性.五、物業(yè)管理法律責(zé)任五、物業(yè)管理法律責(zé)任 ( (一一) )物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征 1.物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任，是指物業(yè)管理活動的民，是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國家強(qiáng)制性和不理法規(guī)的行為

33、所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國家強(qiáng)制性和不利性的法律報(bào)應(yīng)利性的法律報(bào)應(yīng)(法律后果法律后果)。法律報(bào)應(yīng)的。法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)具體承擔(dān)方式方式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任的認(rèn)即報(bào)應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任的認(rèn)定定(如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任)可以由當(dāng)事人雙可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定只能由法定的方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定只能由法定的專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。.2.2.物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征 1.1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合 物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任物業(yè)管

34、理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。 2.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量大 在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約動后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。 3.3.法律責(zé)任的復(fù)雜性法律責(zé)任的復(fù)雜性 與物業(yè)管理活動有關(guān)的法律責(zé)任種類與物業(yè)管理活動有關(guān)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和

35、刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn)制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律責(zé)任復(fù)合法律責(zé)任復(fù)合”的現(xiàn)象非常普遍，的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對某一種行為從不同角度責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。 .(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類 物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任按內(nèi)容不同按內(nèi)容不同，一般分為，一般分為民事法民事法

36、律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。任范圍。1.1.民事法律責(zé)任民事法律責(zé)任 指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法( (包括合同法包括合同法) )規(guī)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)( (法律后果法律后果) )。它主要表現(xiàn)為一種。它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任可劃分為律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和

37、侵權(quán)責(zé)任違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。兩大類。承擔(dān)民事責(zé)任的方承擔(dān)民事責(zé)任的方式：式：停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；恢停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金；復(fù)原狀；修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金；消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉。. 2. 2.行政法律責(zé)任行政法律責(zé)任 指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng)擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng)( (法律后果法律后果) )。行政法律責(zé)任分為兩類：。行政法律責(zé)任分為兩類：一類一類稱稱

38、違法行政責(zé)任違法行政責(zé)任；另一類稱；另一類稱行政違法責(zé)任行政違法責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的方式一承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類般分為三類：行政處罰行政處罰。中國行政處罰法第二條明文規(guī)定行。中國行政處罰法第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。行政處分行政處分。指國家機(jī)。指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機(jī)關(guān)、

39、企事業(yè)單位的規(guī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對其所屬人員中有輕微違法行為或章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。撤職、留用察看、開除等。勞動教養(yǎng)勞動教養(yǎng)。是對有輕微違法行為，但。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。措施。.3.3.經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任 指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主

40、體的行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)( (法律后果法律后果) )。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，的，因此，其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。4.4.刑事法律責(zé)任刑事法律責(zé)任 指行為人指行為人(包括自然人和法人包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑

41、法不利報(bào)應(yīng)刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)(法律法律后果后果)。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：，分為兩類：一一是主刑是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑二是附加刑，包括罰金、沒收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。，包括罰金、沒收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。.(三)物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 違約責(zé)任違約責(zé)任違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)

42、擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二：性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二： 一是一是基于能以金錢來衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)基于能以金錢來衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任；利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任； 二是二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿合同自愿( (自由自由) )原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。事人自由約定。 在

43、合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位 . 侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和因違法實(shí)施侵犯國家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。性民事法律報(bào)應(yīng)。 根據(jù)對構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，根據(jù)對構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出可分出一般侵權(quán)行為一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任和的民事責(zé)任和特殊侵權(quán)特殊侵權(quán)的的民事責(zé)任兩類。民事責(zé)任兩類。 物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列

44、幾種：下列幾種：. (1)(1)國家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損國家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任害的民事責(zé)任。根據(jù)中國憲法第41條和民法通則第12條規(guī)定，由于國家機(jī)關(guān)或者國家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。 (2)(2)法人對其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民法人對其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任事責(zé)任。 .【案例】 員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰負(fù)？ 一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實(shí)施物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下

45、路過的小區(qū)業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫(yī)療費(fèi)用和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。清潔公司認(rèn)為：公司曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，嚴(yán)禁高空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無關(guān)。請問，員工違規(guī)操作帶來的損失，清潔公司是否應(yīng)當(dāng)賠償？ . (3)(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。 .【案例】 外墻滲水，家具霉?fàn)€誰負(fù)責(zé)？ 某住宅小區(qū)業(yè)主黃某位在三層樓，發(fā)現(xiàn)每逢遇有大雨天就會有水滲入房

46、內(nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對外墻進(jìn)行修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來業(yè)主黃某一直受到滲水問題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉?fàn)€。業(yè)主黃某認(rèn)為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)賠償呢？. (4) (4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。民法通則第125條規(guī)定：“在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?(5) (5)建筑物等物

47、所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。民法通則第126條規(guī)定：“建筑物，或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！?.某大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案 某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共理。大廈共1616層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)

48、量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。20012001年年5 5月月2121日下午，日下午，1313層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)正在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭頂部，致使孫并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)正在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭頂部，致使孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)、某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院

49、腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣護(hù)理費(fèi)、誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8 8萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。 被告肖某辯稱：被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，而非本人責(zé)玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 被告實(shí)業(yè)公司辯稱被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃掉落傷人系租戶肖榮關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對：玻璃掉落傷人系租戶肖榮關(guān)窗不當(dāng)

50、所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。此不能承擔(dān)責(zé)任。 被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?” . (6)(6)飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責(zé)任飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責(zé)任。 (7)(7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。 (8)(8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損無行

51、為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任害的民事責(zé)任。. (四四)物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任 物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對人的行為違反物業(yè)管理過程中，行政相對人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的不利性法律報(bào)應(yīng)。在物業(yè)管理過程中需追不利性法律報(bào)應(yīng)。在物業(yè)管理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類：下四類： . 1. 1.物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為(1)(1)非法經(jīng)

52、營行為非法經(jīng)營行為(2)(2)不正當(dāng)競爭行為不正當(dāng)競爭行為(3)(3)擅自作為行為擅自作為行為 (4)(4)不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為 (5) (5)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為. 2.2.業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人的行政違法行為他單位、個(gè)人的行政違法行為 (1) (1)決定違法行為決定違法行為(2)(2)擅自作為行為擅自作為行為(3)(3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為.3.3.開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為開發(fā)建設(shè)單位、售房單位的行政違法行為(1)(1

53、)未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為(2)(2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為(3)(3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務(wù)的行為務(wù)的行為(4)(4)其他行政違法行為其他行政違法行為. 4. 4.妨礙管理的違法行為妨礙管理的違法行為(1)(1)妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為 (2)(2)妨礙實(shí)施監(jiān)督行為妨礙實(shí)施監(jiān)督行為.( (五五) )物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要件物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要件 “法律責(zé)任的構(gòu)成要件法律責(zé)任的構(gòu)成要件”，是指能夠引起法律責(zé)，是指能夠引起法律責(zé)任的各種條件的總和。法律責(zé)

54、任的構(gòu)成要件有兩任的各種條件的總和。法律責(zé)任的構(gòu)成要件有兩類：一類是一般構(gòu)成要件，另一類是特殊構(gòu)成要類：一類是一般構(gòu)成要件，另一類是特殊構(gòu)成要件。特殊要件必須有法律的明確規(guī)定。一般構(gòu)成件。特殊要件必須有法律的明確規(guī)定。一般構(gòu)成要件有四個(gè)：要件有四個(gè)： 1 1有損害事實(shí)發(fā)生有損害事實(shí)發(fā)生 2 2存在違法行為存在違法行為 3.3.違法行為與損害事實(shí)之間的因果關(guān)系違法行為與損害事實(shí)之間的因果關(guān)系 4 4違法者主觀上有過錯違法者主觀上有過錯 . ( (六六) )物業(yè)管理法律責(zé)任的處理物業(yè)管理法律責(zé)任的處理 法律責(zé)任的處理形式可分為調(diào)解，行政裁決、法律責(zé)任的處理形式可分為調(diào)解，行政裁決、復(fù)議和申訴，審判

55、三類。復(fù)議和申訴，審判三類。1 1調(diào)解調(diào)解 調(diào)解可分為調(diào)解可分為訴訟調(diào)解和訴外調(diào)解訴訟調(diào)解和訴外調(diào)解。調(diào)解。調(diào)解只能針對民事經(jīng)濟(jì)責(zé)任。對行政責(zé)任和刑事責(zé)任只能針對民事經(jīng)濟(jì)責(zé)任。對行政責(zé)任和刑事責(zé)任不能調(diào)解。不能調(diào)解。2.2.行政裁決、復(fù)議和申訴行政裁決、復(fù)議和申訴3 3審判審判 審判活動分為：民事審判；經(jīng)濟(jì)審判；審判活動分為：民事審判；經(jīng)濟(jì)審判；行政審判；刑事審判。行政審判；刑事審判。 .六、 產(chǎn)權(quán)權(quán)屬理論（一）產(chǎn)權(quán)的概念和特征（一）產(chǎn)權(quán)的概念和特征 1. 1. 產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)的概念 狹義：財(cái)產(chǎn)權(quán)狹義：財(cái)產(chǎn)權(quán) 廣義：物權(quán)廣義：物權(quán) 2. 2. 物權(quán)的特征物權(quán)的特征 物權(quán)是對物的支配權(quán)物權(quán)是對物

56、的支配權(quán) 物權(quán)具有排他性物權(quán)具有排他性 物權(quán)是對世權(quán)物權(quán)是對世權(quán) 物權(quán)是絕對權(quán)物權(quán)是絕對權(quán) 物權(quán)是法定權(quán)物權(quán)是法定權(quán).3 產(chǎn)權(quán)的形態(tài)產(chǎn)權(quán)的形態(tài)n 獨(dú)有：即一個(gè)人單獨(dú)持有某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)獨(dú)有：即一個(gè)人單獨(dú)持有某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)n 共有：即兩人以上的若干人共同持有的某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)共有：即兩人以上的若干人共同持有的某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)n 公有：即一定的非家庭式的社會經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公有：即一定的非家庭式的社會經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)的全體成員共同持有的某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)。分為集體所有、的全體成員共同持有的某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)。分為集體所有、國家所有和社會所有國家所有和社會所有.（二）（二） 建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容 1.專有所有權(quán)專有所有權(quán) 是指建

57、筑物區(qū)分所有權(quán)人按照自己的意志對其擁有的建筑是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人按照自己的意志對其擁有的建筑物的專有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物的專有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 注意：范圍和權(quán)利的內(nèi)容注意：范圍和權(quán)利的內(nèi)容 2.共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán) 概念、范圍和權(quán)利的內(nèi)容概念、范圍和權(quán)利的內(nèi)容 3.成員權(quán)成員權(quán).第三節(jié) 物業(yè)管理基本制度 一、一、 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度 二、二、 業(yè)主公約制度業(yè)主公約制度 三、三、 物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)管理招投標(biāo)制度 四、四、 物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度 五、五、 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 六、六、 物業(yè)管理從業(yè)人員

58、職業(yè)資格制度物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 七、七、 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度41.一、業(yè)主大會制度一、業(yè)主大會制度（一）業(yè)主大會制度概說：（一）業(yè)主大會制度概說：業(yè)主自治自律民主化決策的業(yè)主自治自律民主化決策的基本制度基本制度。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)包括：業(yè)主自治機(jī)構(gòu)包括：業(yè)委會與業(yè)主大會業(yè)委會與業(yè)主大會。規(guī)范是規(guī)范是業(yè)主大會規(guī)程業(yè)主大會規(guī)程。業(yè)主大會制度是物業(yè)管理業(yè)主大會制度是物業(yè)管理法制化運(yùn)作法制化運(yùn)作的標(biāo)志的標(biāo)志之一。之一。.（二）業(yè)主（二）業(yè)主一）業(yè)主的概念一）業(yè)主的概念 業(yè)主：房屋所有權(quán)人。業(yè)主作為不動產(chǎn)所有業(yè)主：房屋所有權(quán)人。業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍限制，也不受自然人

59、、法人或其權(quán)人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。他組織的屬性限制。 我國房地產(chǎn)管理實(shí)行權(quán)證管理方式。我國房地產(chǎn)管理實(shí)行權(quán)證管理方式。 具備業(yè)主身份的情況有三種：具備業(yè)主身份的情況有三種： 1 1、房屋所有權(quán)證書持有人；、房屋所有權(quán)證書持有人； 2 2、房屋共有權(quán)證書持有人；、房屋共有權(quán)證書持有人； 3 3、待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書、待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。的購房人。.二）業(yè)主的權(quán)利二）業(yè)主的權(quán)利1 1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。務(wù)。2 2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物

60、業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。建議。3 3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。4 4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。5 5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)。、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)。6 6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。7 7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。8 8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。有知