1、來自西方的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路無論商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地處何方，都需要應(yīng)用成功的設(shè)計(jì)和規(guī)劃理念。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性對(duì)每個(gè)步驟都有著嚴(yán)格的要求，所有的步驟對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成功都起著非常重要的作用。隨著中國市場經(jīng)濟(jì)體制的出現(xiàn)，隨著受過良好教育的消費(fèi)者的增加，所有步驟中的知識(shí)含量變得非常重要。a、對(duì)一般概念做出定義并且選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)。由于中國城市規(guī)劃的獨(dú)特方式，這些決議不僅是由開發(fā)商提出，而且通過當(dāng)?shù)氐恼岢觥Ｓ袝r(shí)允許開發(fā)商有些微小的調(diào)整和改動(dòng)，但是這只有在開發(fā)商的最初提出的理念不能通過時(shí)?！叭绾纹胶庹蜗蠊こ桃蠛头仙虡I(yè)市場規(guī)律的關(guān)系，如何平衡科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營模式要求與開發(fā)資金平衡的關(guān)系是項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)

2、計(jì)中的關(guān)鍵問題?！盉、對(duì)市場進(jìn)行分析，適合何種類型的商店？如何發(fā)展？在這樣的地點(diǎn)建立是否可行？在國內(nèi)，往往是在項(xiàng)目進(jìn)行到后期才考慮到這個(gè)問題。開發(fā)商在項(xiàng)目的進(jìn)行過程中往往會(huì)認(rèn)為他們會(huì)建成一流的購物中心滿足國際一流品牌的需要。然后根據(jù)此目標(biāo)推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行，直到他們發(fā)現(xiàn)那些一流的國際品牌根本沒有要打入中國市場的計(jì)劃或者投資者并不認(rèn)為在這適合投資?！叭绾谓o中國的平均消費(fèi)者做個(gè)定義？大量的人群從農(nóng)村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情況會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，開發(fā)商需要做出預(yù)測(cè)使該項(xiàng)目能夠滿足這些變化的需要。怎樣才能使?jié)撛诘南M(fèi)者加入到項(xiàng)目中來？需要向消費(fèi)者提供什么？在今后的日

3、子里應(yīng)該以什么樣的趨勢(shì)來鎖定消費(fèi)者？這些都要通過對(duì)所有的可利用的資源進(jìn)行合理規(guī)劃，從最基本的直覺到復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)分析。在中國，一般不能夠提供可靠的統(tǒng)計(jì)和定量報(bào)告。多數(shù)時(shí)候數(shù)據(jù)是不完整的，過期的或者是不可利用的。在這種情況下，聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司介入項(xiàng)目是比較明智的選擇。他們需要從商業(yè)的角度，在細(xì)致的、有針對(duì)性的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合可能的招商資源和地產(chǎn)商的投資回報(bào)要求來制定專業(yè)的商業(yè)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)?！盋、對(duì)項(xiàng)目特征的初步設(shè)計(jì)過程進(jìn)行評(píng)價(jià)和定義。西方開發(fā)商通常是對(duì)項(xiàng)目的外觀和給人的整體感覺有個(gè)預(yù)先的規(guī)劃并且融入到項(xiàng)目中去。大規(guī)模的城市擴(kuò)建、改建，使中國的開發(fā)商通常會(huì)在一塊空地上開始他們的項(xiàng)目，而很

4、少考慮他們的設(shè)計(jì)和周圍的環(huán)境是否能夠協(xié)調(diào)。這往往導(dǎo)致會(huì)產(chǎn)生很多不同的定位規(guī)劃，開發(fā)商會(huì)把不能適應(yīng)周圍環(huán)境的理念帶入到一個(gè)固定的程式中?！吧虡I(yè)設(shè)施最重要的是需要最合適的功用性及其內(nèi)涵的商業(yè)魅力。最近中國的新聞經(jīng)常報(bào)導(dǎo)，在小的城鎮(zhèn)建設(shè)寬廣的街道，大型的城市型建筑物浪費(fèi)了大量的公共資金，所有的這些大都是滿足了政績工程的愿望，而實(shí)際上其違背商業(yè)規(guī)律的開發(fā)后果是出現(xiàn)商業(yè)蕭條的“有場無市”?！盌、確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合，動(dòng)態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。主力店的選擇可以體現(xiàn)該項(xiàng)目的特點(diǎn)并且在很大程度對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響。在一個(gè)樓層承租8000平方米的主要承租商與在兩個(gè)樓層承租8000平方米的主要承租商對(duì)于設(shè)計(jì)

5、風(fēng)格的需求是不同的。因此必須與預(yù)期的承租商進(jìn)行協(xié)商，了解他們的需求，他們對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念的看法，以及他們對(duì)于項(xiàng)目提出的一些具體功能要求?！伴_發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的預(yù)期有一部分并不是基于對(duì)外界因素調(diào)查（比如可行性分析和市場調(diào)查）和未來商業(yè)經(jīng)營是否成功的基礎(chǔ)上。相反他們有些是出自個(gè)人喜好或者政治的原因。隨著國內(nèi)零售業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展和日趨完善，這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是最先受到?jīng)_擊的，其開發(fā)商的疏忽和傲慢的態(tài)度會(huì)使他們受到懲罰，造成項(xiàng)目價(jià)值的降低，招商困難以及低投資回報(bào)，甚至可能舉步維艱?！盓、最終確定設(shè)計(jì)方案，并且獲得政府的批準(zhǔn)。這是綜合平衡各種因素產(chǎn)生的結(jié)果，是基于前期大量的調(diào)查分析、布局規(guī)劃調(diào)整、投資回報(bào)分

6、析、政府關(guān)系協(xié)調(diào)等工作的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的選擇方案。F、建筑方案確定和工程制圖。如上所述，在中國有很多的開發(fā)商都只顧向前推進(jìn)項(xiàng)目，然后發(fā)現(xiàn)有些沒有經(jīng)過充分調(diào)查的地方需要改變卻為時(shí)已晚。有很多時(shí)候，我都看到項(xiàng)目進(jìn)行到了建筑階段或者已經(jīng)在修建了，但是在基本的設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)錯(cuò)誤，需要開發(fā)商進(jìn)行改正。最為常見的錯(cuò)誤是建筑物的柱距、層高、承重等與商業(yè)業(yè)態(tài)的要求發(fā)生沖突。例如辦公樓和公寓通常有5米的柱距即可，而購物中心之間通常有8至12米的柱距。當(dāng)購物中心樓層上面有辦公室或者住宅區(qū)域的時(shí)候，這些因素都應(yīng)該考慮進(jìn)去以滿足大家的需要。但是有些開發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)并沒有考慮這些因素，整座建筑物的柱距都是5米5米的柱距對(duì)于小商

7、鋪來說也許是可行的，但是對(duì)于大型百貨店、GMS店、家居專業(yè)店、倉儲(chǔ)超市等業(yè)態(tài)，這樣的設(shè)計(jì)像樹林一樣密集，既無法布局、陳列，也阻礙了人們的視線，難以設(shè)計(jì)較好的客流動(dòng)線。G、進(jìn)一步尋找承租商，并且進(jìn)行布局微調(diào)。很多時(shí)候，當(dāng)中國的很多開發(fā)商都在尋找項(xiàng)目的時(shí)候，在這樣的一個(gè)競爭的市場環(huán)境下，設(shè)計(jì)出滿足消費(fèi)者需求的購物中心是成功的關(guān)鍵。招商是滿足需求的重要工作，應(yīng)及早進(jìn)行并且在整個(gè)的開發(fā)過程中都要進(jìn)行。如果等到項(xiàng)目的建設(shè)階段再去確認(rèn)承租商的委托事項(xiàng)，那么是接受還是拒絕承租商的要求，會(huì)使開發(fā)商陷入被動(dòng)的狀態(tài)，因此應(yīng)在設(shè)計(jì)階段就盡量明確主力承租商的要求。“國際和國內(nèi)的大型品牌會(huì)控制絕大部分的零售市場，開發(fā)商應(yīng)該滿足他們的特有的需求。在中國出現(xiàn)的模式會(huì)使這種變化得到發(fā)展和改進(jìn)。聰明的開發(fā)商會(huì)抓住機(jī)會(huì)并且將其變?yōu)樽约旱膬?yōu)勢(shì)，他們會(huì)進(jìn)行細(xì)致的市場調(diào)查分析，并且對(duì)消費(fèi)者購買習(xí)慣的變化及時(shí)進(jìn)行追蹤?！敝菢蛴^點(diǎn)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目給開發(fā)商，投資商和零售商，以及政府都會(huì)帶來利益。如何進(jìn)行運(yùn)作，如何得到這些利益，不同的地區(qū)以及不同的國家都是不同的。任何一個(gè)國家和地區(qū)，一個(gè)運(yùn)作成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)根據(jù)周圍環(huán)境和居民的生活質(zhì)量而進(jìn)行經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整和改變。只有讓消費(fèi)者成為最終的贏家，開發(fā)商、投資商和零售商才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的長期利益，因?yàn)樗麄儠?huì)有更多的選擇，在安全、享