1、.狹義的酒店地產(chǎn)，是指以住宅立項(xiàng)，具有 70 年產(chǎn)權(quán)，可以和普通住宅一樣按套銷售，但建筑規(guī)劃與配套全部按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，又經(jīng)由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，保證投資收益的一種業(yè)態(tài)。目前，這種模式已衍生出不同的具體形態(tài)，包括產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、酒店式行政公寓、酒店式寫字樓等。例如：北京的第一城、晶都國際、文津國際、紐約客等。 廣義的酒店地產(chǎn)也包括“酒店+地產(chǎn)”的復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)。一般是在小區(qū)營建酒店，或者在酒店附近開發(fā)小區(qū)。在這里，酒店更多的是扮演社區(qū)配套的角色。目前，這種形態(tài)極其廣泛，如開元旅業(yè)集團(tuán)運(yùn)作的開元名都大酒店和開元名都樓盤。 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店地產(chǎn)相結(jié)合的最初方式。20 世紀(jì)

2、 90 年代中后期，分時度假酒店的概念傳入中國。我國產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)作案例近 100 家，但成功者甚少。隨著產(chǎn)權(quán)酒店糾紛的增多，質(zhì)疑和批評越來越多。如今，已鮮有堅(jiān)持“產(chǎn)權(quán)式酒店招牌運(yùn)作的酒店地產(chǎn)項(xiàng)目。 2.2 產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營模式 產(chǎn)權(quán)式酒店賣方的初衷都是為了解決資金不足問題，盡快回籠資金；買方的動機(jī)實(shí)質(zhì)上都是為了使呆滯資金獲取較高、穩(wěn)定的回報(bào)，是一種投資行為?？偨Y(jié)一般的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，其運(yùn)營模式如下。 產(chǎn)權(quán)式酒店首選旅游度假勝地 “除了地段還是地段”是地產(chǎn)項(xiàng)目的投資法則。產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假酒店同宗同源，是旅游業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物之一。在國外，產(chǎn)權(quán)式酒店多依托旅游資源豐富的度假勝地。在國內(nèi)，開發(fā)商也對客

3、源豐富的旅游度假勝地格外青睞，如北京快樂假日大酒店位于有“夏都”之稱的北京郊區(qū)延慶縣龍慶峽風(fēng)景區(qū)， “第一城”以北京明清皇家建筑和園林為主體， 按照北京城的原始景觀， 再現(xiàn)明清都城風(fēng)貌。 “投資+度假+置業(yè)”吸引購房者，快速回籠資金 為了吸引購房者，產(chǎn)權(quán)式酒店往往提供以下功能： 第一，投資。產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn)之一就是吸引廣大購房者參與投資，并分享收益。不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有五年，有十年不等。以一套總價 30 萬，10 年包租，每年 8回報(bào)率的產(chǎn)權(quán)式酒店為例，對于投資者而言，若是一次性付款的話，十年后，扣除業(yè)主每年的固定回報(bào)率，其實(shí)只支付

4、了 6 萬元就得到了這套原價 30 萬的產(chǎn)權(quán)式酒店中的一套房。若按揭貸款的話，首付四成即 12 萬左右，每年穩(wěn)定的租金收益，也基本可以抵消貸款數(shù)額。 第二，度假。酒店的開發(fā)商都會提供業(yè)主每年一定時間的免費(fèi)入住權(quán)，1030 天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)吸引人。 第三，置業(yè)。包租期滿后，業(yè)主將擁有一套具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的酒店客房。 對于開發(fā)商來說，這種經(jīng)營方式的優(yōu)勢就是資金回籠快。產(chǎn)權(quán)式酒店由于在建成之時就將部分房間售出，收回了部分資金，比起傳統(tǒng)的經(jīng)營方式體現(xiàn)出了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。 另外有些已建成多年的酒店在推出產(chǎn)權(quán)式銷售辦法之前， 都面臨資金不足的問題，部分產(chǎn)權(quán)出售后，達(dá)到了快速回籠資金的目

5、的。這些酒店將回籠的資金用于增加配套設(shè)施、歸還銀行貸款等，盤活了資金，使酒店有了活力。 例如：臨安錢王大酒店首期提供標(biāo)準(zhǔn)客房 94 套,一星期內(nèi)全部售完。按 21 萬元/ 套計(jì)算共回籠資金 1974 萬元。金華國貿(mào)賓館 1996 年 5 月啟用后,因還貸壓力大,股東遲遲得不到回報(bào),產(chǎn)權(quán)式管理推出后,很快就賣出 67 間客房,每間 24. 8 萬元,回籠資金 1661. 6 萬元。溫州國貿(mào)大廈酒店是個“馬拉松”工程,投資1. 9 億,先后搞了8 年,流動資金嚴(yán)重不足,負(fù)債率很高,產(chǎn)權(quán)式管理推出后,不到兩個月就售出 180 多間客房,回籠資金 8000 多萬元。 引入專業(yè)的酒店運(yùn)營商，保證投資者收

6、益 開發(fā)商為了兌現(xiàn)較高固定回報(bào)的承諾， 多引入專業(yè)的酒店運(yùn)營商進(jìn)行酒店后期管理，保證良好收益。 此外，將酒店賣給二三百個小業(yè)主，他們本身就是潛在的消費(fèi)者。也可以采取激勵措施，把所有的業(yè)主和酒店經(jīng)營作為一起來考慮，他們同樣是酒店的一分子，酒店經(jīng)營狀況與他的收益息息相關(guān)，他會用手里的資源幫助酒店經(jīng)營。這也是相對傳統(tǒng)酒店的優(yōu)勢之一。 分時度假體系的支持 加入分時度假體系，第一有助于吸引客戶和投資者，第二有助于酒店后期運(yùn)營，保證出租率。但我國的分時度假體系尚不成熟，全球最大的分時度假交換公司 RCI 在中國的成員酒店不足 20 家。 表 1 附：在45%成本費(fèi)用率、5.5%營業(yè)稅率和 33%所得稅率情況下每間客房平均價格與利潤的對應(yīng)關(guān)系：由上表可知，一般來說國內(nèi)目前的產(chǎn)權(quán)式酒店如果要獲得 8%的年回報(bào)，則其平均入住率必須達(dá)到 60%左右，而這正是中國 3 星級酒店的平均入住率。也就是說，在給予業(yè)主 8%的年回報(bào)率之后，酒店管理公司本身將沒有任何利潤，這樣的經(jīng)營狀況是不可能持久的。 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此。 2.4 產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體分析 對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者兼具消費(fèi)、投資兩重個性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受