1、（項目管理）項目論證程序1 .目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)新項目并在確定項目前對其可行性進 行科學論證。2 .適用范圍適用于房地產(chǎn)新項目發(fā)展體系的新項目論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。3 .術(shù)語和定義3.1. 新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進行充分討論和預(yù)測，最后針對預(yù)測的綜合效果進行可行性求證。3.2. 房地產(chǎn)土地儲備：為保證房地產(chǎn)公司未來項目開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進 行的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購入土地的行為。3.3. 可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟上的論證分析， 并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟效果進行預(yù)測，為投資決策提供依

2、據(jù)。4 .職責4.1. 項目發(fā)展部：4.1.1. 負責組織基礎(chǔ)研究，每年末制定土地儲備控制性計劃表，并對研究成果進行歸檔。4.1.2. 牽頭組織獲得新項目土地開發(fā)權(quán)及此前各階段的新項目論證工作。4.2. 法律室：4.2.1. 參與新項目談判，提供法律意見。4.2.2. 根據(jù)新項目背景情況進行法律風險分析，撰寫合同。4.3. 銷售經(jīng)營部、萬創(chuàng)公司、成本管理部、財務(wù)管理部：4.3.1. 在項目論證過程中提供參考意見。4.4. 公司總經(jīng)理：4.4.1. 在發(fā)展項目確定階段決定是否進入可行性研究階段，指導(dǎo)項目發(fā)展方向。4.4.2. 在新項目可行性研究階段提出綜合調(diào)整意見，決定項目合作條件的實施， 批準

3、項目交由集團項目發(fā)展小組直至決策委員會評審。5 .工作程序5.1. 基礎(chǔ)研究5.1.1. 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動 態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等 分項研究工作。5.1.2. 各分項研究工作由項目發(fā)展部牽頭完成，做到專項有專人負責，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。5.1.3. 各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果 可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)。5.1.4. 基礎(chǔ)研究的成果經(jīng)向公司總經(jīng)理匯報后，最終提煉作為三年經(jīng)營計劃外部 環(huán)境分析的主要部分，并在此基礎(chǔ)上制定公司房地

4、產(chǎn)三年土地儲備滾動計 戈以指導(dǎo)土地儲備工作的進行。5.1.5. 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負責人，專門負責整個基礎(chǔ)研究計劃的制定、監(jiān) 督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項負責人整理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔。5.2. 土地信息收集、甑別：5.2.1. 項目發(fā)展部全體成員均是土地信息收集的責任人，但需指定一人為土地信息負責人，專項負責土地信息的匯總、整理和總結(jié)等。5.2.2. 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行：a）通過政府公告收集：從相關(guān)網(wǎng)站或工作人員處提前獲得政府出讓土地信 息公告、土地交易中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息掛牌公告和法院拍賣土 地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的

5、企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公 告。b）通過主動詢問收集：主動了解各片區(qū)歷史用地、行政劃撥用地、農(nóng)村工 商發(fā)展用地和舊城改造的信息，關(guān)注并跟蹤了解國土部門在報紙上公布 的企業(yè)用地確權(quán)公告等。c）其他渠道：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。5.2.3. 了解到有效土地信息后填寫土地信息采集表，并交由土地信息負責人 匯總。項目發(fā)展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信息負責人記錄并存檔，會議結(jié)果 知會項目發(fā)展部領(lǐng)導(dǎo)。5.3. 通過初步判斷的土地信息進入發(fā)展項目確定階段，原則上指定負責土地所 在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負責人接管后續(xù)工作，并通過土地信息采 集表

6、的形式將土地情況及時向公司領(lǐng)導(dǎo)知會；未通過的信息由土地信息 負責人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由 土地信息負責人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。發(fā) 展項目確定5.3.1. 進入發(fā)展項目確定階段后的項目，由項目負責人按集團規(guī)范要求填制 新 項目發(fā)展信息通報，交土地信息負責人以郵件形式上報集團企劃部。5.3.2. 項目負責人根據(jù)項目情況，可通過談判等了解該項目的背景資料，初步判斷項目用地購買操作方式，資料匯總后提請法律室提供意見， 最終做出項 目用地購買操作方式的判斷。5.3.3. 項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點做

7、出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內(nèi)容：a）項目的檔次、主要客戶群。b）項目在公司項目組合中的地位和開發(fā)周期。c）項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。5.3.4. 項目負責人可根據(jù)項目的特殊性與否，進行后續(xù)處理：a）常規(guī)項目，易于規(guī)劃的：可與萬創(chuàng)公司口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的 面積組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)， 作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。b）特殊地形或包含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產(chǎn)品定位交由萬 創(chuàng)公司做出規(guī)劃設(shè)計草案，交成本做出建安成本的粗略測算， 作為初步經(jīng) 濟測算的依據(jù)。5.3.5. 項目負責人根據(jù)項目情況，做出初步經(jīng)濟測算結(jié)果，

8、綜合項目談判后確定 的操作方式，形成簡易的初步匯報，經(jīng)部門內(nèi)部評審后，申請召開公司內(nèi) 部的項目匯報會。5.3.6. 項目匯報會是由公司領(lǐng)導(dǎo)和參與論證工作的各部門人員參加的、判斷項目能否確定并進入可行性研究程序的評審會議，會議內(nèi)容如下：a）項目匯報會初步報告包括項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、法律及獲得方式分析、設(shè)計要點和相應(yīng)成本分析、公司策 略和開發(fā)周期、經(jīng)濟效益測算等。b）項目負責人需提前將項目初步報告發(fā)給與會人員，為保密起見，土地方 情況和重要談判條件不能涉及。c）項目負責人根據(jù)項目情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員，須提前 通知。d）會議首先由項目負責人做介紹，并

9、確定主題由各專業(yè)部門進行討論和論 證，最后綜合各部門意見。e）公司總經(jīng)理最終決定項目是否進入可行性研究階段，并根據(jù)各部門意見 指導(dǎo)項目發(fā)展方向。5.3.7. 項目經(jīng)評審確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進行調(diào) 整或放棄。5.4. 項目可行性研究5.4.1. 項目可行性研究是對前期項目初步預(yù)測的論證，其最終形成的報告參照集團房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引。5.4.2. 項目負責人首先將公司項目匯報會上的意見匯總， 根據(jù)項目情況，制訂可 行性研究計劃，該計劃需包含各相應(yīng)工作的責任部門（責任人）、達到效 果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā)相關(guān)部門。5.4.3. 項目負責人根據(jù)項目

10、情況，向集團企劃部申請成立項目發(fā)展小組。5.4.4. 項目負責人根據(jù)可行性研究計劃， 組織其它部門對項目進行現(xiàn)場勘察， 并 組織完成如下工作：a）項目負責人進一步完善項目背景調(diào)研， 包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等。b）法律室負責參加項目后續(xù)談判，做出法律風險分析，并編寫相應(yīng)的合同。c）銷售經(jīng)營部根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行詳細調(diào)研，反饋給項目負責人，制訂產(chǎn)品定位建議，并由項目發(fā)展部和銷售經(jīng)營部進行討論后 通過，形成新項目市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書。d）萬創(chuàng)公司先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、 地貌進行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù) 新項目

11、市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書，完成規(guī)劃設(shè)計草案，形成新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明。e）同時，萬創(chuàng)需對地塊的地形、地貌進行工程建造的分析，并根據(jù)前述規(guī)劃 草案完成工程技術(shù)分析和建造標準建議。f） 成本管理部根據(jù)萬創(chuàng)公司提供的規(guī)劃草案、新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明和工程技術(shù)分析，提供建安成本測算。g）銷售經(jīng)營部在萬創(chuàng)公司完成規(guī)劃設(shè)計草案后，制訂銷售初步計劃。h）財務(wù)管理部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等材料，完成經(jīng)濟效益預(yù)測分析，形成新項目可行性研究測算表經(jīng)濟指標部分。5.4.5. 項目發(fā)展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項目可行性報告， 經(jīng)部 門內(nèi)部審議后，申請召開公司新項目

12、評審會。5.5. 決策評審5.5.1. 公司新項目評審會由公司領(lǐng)導(dǎo)和參與項目論證的各部門參加，聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報，最終由公司總經(jīng)理決定項目是否報集團項 目發(fā)展小組審核直至集團決策委員會評審。5.5.2. 項目發(fā)展部負責參加集團項目論證會的相關(guān)準備工作，呈報資料報分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審閱。5.5.3. 集團項目發(fā)展小組對評審會結(jié)果進行審核，向集團決策委員會申請召開項目論證會。5.5.4. 若項目在上述兩個環(huán)節(jié)中未獲通過，項目負責人則需要根據(jù)會議意見對可 行性研究進行綜合調(diào)整或放棄該項目。5.5.5. 項目經(jīng)集團項目論證會通過后，若無需進一步解決的問題，項目發(fā)展部可 根據(jù)實際情況向公司申請?zhí)崆皢釉擁椖块_發(fā)的前期準備工作（包含銷售經(jīng)營部提前介入）。項目發(fā)展部負責按照集團新項目決策委員會通過的項 目合作條件，簽訂合作合同，并負責合作條件的實施和跟蹤。5.5.6. 無論通過何種方式，公司合法地獲得項目土地的開發(fā)權(quán)力后， 項目發(fā)展部 可提請公司根據(jù)開發(fā)計劃成立項目經(jīng)理部，實現(xiàn)項目相關(guān)資料的順利移交和存檔，并做出相應(yīng)總結(jié)。5.6. 招標、拍賣及掛牌項目參照集團房地產(chǎn)開發(fā)用地投標、競拍管理辦法。6 .支持性文件6.1. VKSZVR001集團房地產(chǎn)新項目管理制度6.2. VKSZVR002集團房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引6.3. VK