1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房屋交付涉及相當多的法律和技術(shù)問題，是購房者在買房過程中容易出現(xiàn)問題的一個環(huán)節(jié)。 一、購房者收房步驟 購房者收到交房通知單后的收房步驟：1在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：a、房屋的住宅質(zhì)量保證書；b、住宅使用說明書；c、竣工驗收備案表；d、面積實測表；e、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）； 2購房者會同物業(yè)驗房，驗房標準根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等； 3購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認可簽字； 4開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出

2、交房通知單； 5購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單，商品房交付完成。 二、商品房交付中的注意事項 1、購房者在查看房屋資料時，房屋的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在住宅使用說明書中。購房者查看竣工驗收備案表原件需仔細，竣工驗收備案表是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。2購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱商品房買賣司法解

3、釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。 3購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。 4商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據(jù)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。

4、 三、商品房交付中的法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當?shù)呢?zé)任等問題。 1商品房“交付使用”。 怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可在商品房買賣合同中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視

5、為房屋的交付使用。 2商品房逾期交付的責(zé)任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支

6、付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在商品房買賣合同合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在商品房買賣合同中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。 如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。 如果商品房買賣合同中對開發(fā)商逾期

7、交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。 3商品房交付不當?shù)呢?zé)任 商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構(gòu)成逾期交付時，開發(fā)商應(yīng)負逾期交付的違約責(zé)任；或者接受交付，但要求開發(fā)商在合理的時間予以補正，并可要求開發(fā)商賠償損失。 另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補正的。此時購房者可作如下選擇：或解除購房合同，并要求開發(fā)

8、商承擔(dān)違約責(zé)任；或接受交付，但要求開發(fā)商賠償瑕疵部分所致?lián)p失。比如商品房面積超出約定的較多，小區(qū)環(huán)境改變較大，甚至房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等等情況。 購房者解除合同后，可以要求開發(fā)商賠償損失，損失的計算一般很難確定，因此需要購房者與開發(fā)商在商品房買賣合同中約定計算方法，比如賠償損失為房價款的510，這樣有利于保護購房者，否則在目前房價上漲比較快的時候，開發(fā)商并不擔(dān)心購房者解除購房合同，購房者的利益也不能得到切實的保障。 收房要注意的7個環(huán)節(jié) 1查看竣工備案表 開發(fā)商發(fā)出“入住通知”就算交房嗎？當然不是。北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當取得建筑工程竣工驗收備案表

9、和面積實測技術(shù)報告書等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在交付日的日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)。還應(yīng)當同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 因此領(lǐng)到入住通知必須認真核實開發(fā)商提供的上述文件，查驗備案表的各個分項是否齊全，比如消防設(shè)施。如果文件不齊全或根本沒有提供該表，應(yīng)屬開發(fā)商違約，業(yè)主完全可以拒收房屋。2實地考察配套設(shè)施 買賣合同中往往都對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施做了約定，收房前業(yè)主一定要實地落實開發(fā)商是否履行了這些交付承諾。因為這些和居民的日常生活息息相關(guān)，出現(xiàn)問題會給今后的生活帶來不便。如經(jīng)常發(fā)生糾紛的臨時電問題、自備水井問題、沒有鍋爐房問題、冬季收房沒有綠化問

10、題等等，都對所有業(yè)主權(quán)益造成損害，業(yè)主可以聯(lián)合起來維權(quán)。3自己選擇繳納契稅、維修基金方式 目前，有不少開發(fā)商在交房時，以各種借口強迫業(yè)主委托他們代辦房產(chǎn)證，強行“代收”契稅和公共維修基金，對此做法，購房人有權(quán)拒絕。 開發(fā)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。4不合理的費用可以不交 購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應(yīng)就相關(guān)項目收取各種名

11、義的初裝費、開通費。 根據(jù)合同法規(guī)定，如果合同中“提供有線電視和寬帶入戶等項目”是房地產(chǎn)商提供的條款，執(zhí)行時應(yīng)按購房人的理解處理。這些項目的入網(wǎng)費或初裝費，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應(yīng)在交房時強行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費。另外，測繪費、產(chǎn)權(quán)代辦費、大中修費等沒有法律依據(jù)的費用，業(yè)主也可以予以拒絕。5驗房一定要認真 領(lǐng)到鑰匙不是萬事大吉了，業(yè)主一定要對房屋仔細查驗。如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識，最好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。有北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質(zhì)量問題。 首先，要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。其次對屋內(nèi)的墻體、地面、門窗、管道、上下水、插座、電器、精裝修的材質(zhì)品質(zhì)等逐一檢驗，發(fā)現(xiàn)問題及時向開發(fā)商說明或書面報修，注明應(yīng)該落實的時間。有些問題屬于不符合交房標準的或開發(fā)商變更設(shè)計造成的，業(yè)主有權(quán)拒收或要求開發(fā)商賠償。6落實房屋面積與公攤面積 合同中規(guī)定，雙方在實測面積方面存在著正負三的差額范圍，如果開發(fā)商交給您的房屋面積大于合同中規(guī)定的面積，您必須按照商品房買賣合同中約定的每平方米單價補齊超出面積的房款；如果小于規(guī)定中的面積，開發(fā)商應(yīng)該退給您相應(yīng)部分的房款。如果房屋面積誤差超過，而業(yè)主又不想退房，那么可以主張自己承擔(dān)的部分，其余