1、第二局部住宅商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研一、住宅總體市場(chǎng)調(diào)研1-1、總體概況1、2001年住宅商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀(1)、開(kāi)發(fā)投資總額2001年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48.5億元,比上年增加60.1%.(2)、總建筑面積2001年住宅商品房建設(shè)面積達(dá)400萬(wàn)平方米.(3)、總施工面積2001年該市完成房屋施工面積666.7萬(wàn)平方米,其中新開(kāi)工面積514.9萬(wàn)平方米.(4)、竣工面積2001年實(shí)現(xiàn)商品房竣工面積294萬(wàn)平方米.(5)、總銷(xiāo)售額2001年銷(xiāo)售134.7萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額30.9億元比上年增長(zhǎng)63.5%.其中銷(xiāo)售給個(gè)人134.1萬(wàn)平方米,占銷(xiāo)售總量的99.6%.(6)、空置量據(jù)有關(guān)部門(mén)有關(guān)人

2、員保守估計(jì),長(zhǎng)春市樓盤(pán)空置總量在800萬(wàn)平方米以上.2001年有144.9萬(wàn)平方米的房屋面積留待今年消化.(7)、整體市場(chǎng)的供應(yīng)壓力分析靜態(tài)分析：從以上數(shù)據(jù)可以看出,2001年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)年供應(yīng)量遠(yuǎn)大于年銷(xiāo)售量 同時(shí),長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體空置量較大,市場(chǎng)供應(yīng)壓力大,房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì)嚴(yán)峻.可以說(shuō),長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于冰凍期.動(dòng)態(tài)分析：城市整體經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展的大環(huán)境；市民的居住狀況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展有利；政府的房地產(chǎn)相關(guān)政策的落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展有利；2、住宅商品房的根本素質(zhì)分析(1)、不同區(qū)域的住宅商品房量化分析A、根本分布及數(shù)量示意圖B、根本銷(xiāo)售情況工程3.5公里范

3、圍：經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售年限：1-3年銷(xiāo)售率：10%-70%其它地區(qū):1-3年經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售年限：銷(xiāo)售率：40%-95%C、原因分析其它地區(qū)的房?jī)r(jià)、小區(qū)環(huán)境、建筑檔次、綜合評(píng)定普遍比工程 區(qū)域要低.(2)、不同價(jià)格住宅商品房的數(shù)量分布A、根本分布及價(jià)格示意圖/通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式2000元/平方米以下2000-2500元/平方米2500-3000元/平方米3000-4000元/平方米4000元以上B、銷(xiāo)售情況2500元/平方米以下：銷(xiāo)售狀況良好,根本不用媒體宣傳2500-3000元/平方米：小戶型銷(xiāo)售狀況良好,大戶型略有積壓,媒體宣傳力度較

4、大.3000-4000元/平方米：小戶型銷(xiāo)售狀況較好,大戶型積壓嚴(yán)重,媒體宣傳力度較大.4000元/平方米以上：銷(xiāo)售率普遍不超過(guò)60%C、 原因分析前階段建設(shè)的樓盤(pán)的戶型過(guò)大,總價(jià)過(guò)高,超過(guò)普通市民的承(3)、受水平.不同面積住宅商品房的戶型分布A、 根本分布110平方米以下：一室、二室110-130平方米：二室、三室130-160平方米：三室、四室160以上：四室以上B、銷(xiāo)售情況110平方米以下：較好110-130平方米：一般130-160平方米：較困難160以上：困難C、 原因分析長(zhǎng)春市大多數(shù)人的住宅商品房消費(fèi)心理并不是越大越好,比擬注重面積的實(shí)用,總價(jià)的限制.(4)、消費(fèi)者認(rèn)可程度A、整

5、個(gè)市場(chǎng)的知名度分布示意圖/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式 /通用格式 /通用格式B、區(qū)域個(gè)體單位特征南湖地區(qū)：大戶型為主配以中、小戶型衛(wèi)星路沿線：大戶型為主配以中、小戶型亞泰地區(qū)：中戶型為主配以大、小戶型其它地區(qū)：中、小戶型為主個(gè)別大戶型C、環(huán)境、交通、配套的根本素質(zhì)認(rèn)可情況南湖地區(qū)：以長(zhǎng)春缺乏的自然水景為主,交通、各種城市配 套設(shè)施具有均好性,.衛(wèi)星路沿線：以自然景觀為主,交通方便,城市配套設(shè)施比較缺乏,需工程自身解決,業(yè)主生活并不十分方便.亞泰地區(qū)：老居住區(qū)內(nèi)新興的高尚居住區(qū),在長(zhǎng)春人心理位置較偏,交通、配套設(shè)施較好,生活方便.D區(qū)域價(jià)格認(rèn)可情況南湖地區(qū)：均價(jià)3000-4

6、500元/平方米以上衛(wèi)星路沿線：均價(jià) 2500-3500元/平方米亞泰地區(qū)：均價(jià) 2500-3000元/平方米其它地區(qū)：普遍均價(jià) 2500元/平方米以下E、原因分析南湖地區(qū)、衛(wèi)星路沿線、亞泰地區(qū)是長(zhǎng)春市近階段熱點(diǎn)區(qū)域, 除亞泰外,其它地區(qū)的自然景觀資源較好；三個(gè)地區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā) 數(shù)量較多,工程規(guī)模較大,素質(zhì)較好,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它地區(qū).3、整體市場(chǎng)開(kāi)展態(tài)勢(shì)分析(1)、2002年政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的舉措2002年該市方案完成房屋施工面積500萬(wàn)平方米,經(jīng)濟(jì)適用房 250萬(wàn)平方米,施工總量要比 2001年下降21.6%.政府有意識(shí)的限制房地產(chǎn)市 場(chǎng)的商品房投放量, 增大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度, 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀

7、調(diào)控, 這對(duì)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序的開(kāi)展是十分有利的.盡量?jī)?yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu),適度限制高檔住宅建設(shè).(2)、市場(chǎng)購(gòu)置水平長(zhǎng)春市區(qū)現(xiàn)有人口 290萬(wàn)人,約90萬(wàn)戶.2001年長(zhǎng)春市 GDP第一次突破 1000億.2001年長(zhǎng)春市人均可支配收入6339元.整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng),購(gòu)置力不高,是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的主要原因.(3)、住宅商品房的實(shí)際需求量評(píng)估2002年長(zhǎng)春市均價(jià) 3000元/平方米以上的新樓盤(pán)上市總量約130萬(wàn)平方米(不含本工程).長(zhǎng)春市3000元/平方米以上的住宅商品房現(xiàn)存量約100萬(wàn)平方米；2001年長(zhǎng)春市3000元/平方米以上的住宅商品房銷(xiāo)售量約 為21萬(wàn)平方米.根據(jù)我司對(duì)長(zhǎng)

8、春市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)調(diào)研的結(jié)果,我司預(yù)測(cè)：2002年長(zhǎng)春市住宅商品房實(shí)際需求量約120萬(wàn)平方米.其中,長(zhǎng)春市對(duì)均價(jià)3000元/平方米以上的住宅商品房實(shí)際需求量不超過(guò)30萬(wàn)平方米.(4)、開(kāi)展趨勢(shì)描述長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻,同類樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)劇烈,且市場(chǎng)購(gòu)置力較弱,開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,產(chǎn)品檔次和個(gè)體產(chǎn)品嚴(yán)重脫離市場(chǎng).長(zhǎng)春市整體中 高檔住宅商品房市場(chǎng)需求還未正式啟動(dòng),長(zhǎng)春明珠憑一己之力,也不水平 挽狂瀾.長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展,需要市民生活水平的不斷提升和更多 房地產(chǎn)的熱點(diǎn)出現(xiàn),才能深入地挖掘長(zhǎng)春市民的購(gòu)房需求,真正啟動(dòng)長(zhǎng)春 市房地產(chǎn)中高檔市場(chǎng).(5)、開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域現(xiàn)狀長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域集中在朝陽(yáng)區(qū)的

9、南湖周邊區(qū)域、衛(wèi)星路一線和亞泰地區(qū).2000年至今,富苑花園、長(zhǎng)春明珠、威尼斯花園、亞泰花園、我的家園等明星樓盤(pán)相續(xù)出現(xiàn),帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展.現(xiàn)整個(gè)區(qū)域內(nèi),除長(zhǎng)春明珠外,其它樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況并不是很好.(6)、開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的分布現(xiàn)狀南湖周邊區(qū)域：威尼斯花園維多利亞莊園吉港綠色家園富苑花園(系列)富豪花園衛(wèi)星路沿線區(qū)域:長(zhǎng)春明珠我的家園好景山莊長(zhǎng)春乾源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)長(zhǎng)春恩維地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)春吉港集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)春天正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)春開(kāi)元集團(tuán)有限責(zé)任公司大連萬(wàn)達(dá)聯(lián)華地產(chǎn)長(zhǎng)房集團(tuán)亞泰地區(qū):亞泰花園(系列)吉林亞泰集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)科城市花園北京萬(wàn)科(7)、開(kāi)發(fā)規(guī)模與周期長(zhǎng)春市各種樓盤(pán)的階段開(kāi)

10、發(fā)規(guī)模大多在6-10萬(wàn)平方米,并預(yù)留后期開(kāi)發(fā)管線,工程開(kāi)發(fā)總量大體在30萬(wàn)平方米左右.各樓盤(pán)的階段建設(shè)周期都較短,一般在5-8個(gè)月內(nèi)完成.各樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期普遍較長(zhǎng),一般都要在一年半以上.4、政府對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策(1)近階段,央行逐漸調(diào)低銀行存款利率.(2) 1999年10月,根據(jù)國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的有關(guān)規(guī)定,長(zhǎng)春市出臺(tái)了 關(guān)于搞活長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)假設(shè)干規(guī)定, 全面放開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng),大幅度降低了房地產(chǎn)交易的契稅,同時(shí)加大了房 改力度.(3) 2001年上半年,長(zhǎng)春市房屋交易費(fèi)又一次下調(diào),調(diào)整房屋交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的目的,主要是為了拉動(dòng)內(nèi)需,刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).增量房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)負(fù)擔(dān),由

11、成交額的1.9%調(diào)整到1.8%,即契稅1.5%,手續(xù)費(fèi)0.3%.如果是經(jīng)濟(jì)適用房、解困房,手續(xù)費(fèi)還減半收取,總額僅為1.65%;存量房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)由成交額的 5.4%調(diào)到4.5%,其中契稅1.5%,手續(xù)費(fèi)1%, 土地收益金1%,個(gè)人所得稅 1%購(gòu)房一年以上的公房再轉(zhuǎn)讓,稅費(fèi)只收 3.5%,即 契稅1.5%,手續(xù)費(fèi)1%個(gè)人所得稅1%不到一年的按 4.5%征收,即契稅1.5%,手續(xù)費(fèi)1%,個(gè)人所得稅1%營(yíng)業(yè)稅1%(4)到2000年底,長(zhǎng)春市房改售房登記發(fā)證21.7萬(wàn)戶,涉及面積1269.3萬(wàn)平方米,今年還將繼續(xù)加大公有住房出售的力度,市房改辦已決 定采取相應(yīng)舉措,4月份出臺(tái)了 關(guān)于進(jìn)一步加快公有住房出

12、售工作的補(bǔ)充 規(guī)定,對(duì)公房出售采取了強(qiáng)制性舉措,也就是說(shuō),已購(gòu)公房(房改房)市 場(chǎng)將因增加房源而更加繁榮,相應(yīng)的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)將因房源減少而 萎縮.(5)貨幣分房是對(duì)房市影響較大的一個(gè)舉措,它直接關(guān)系到注入房市的資金多少.到 2000年年底,長(zhǎng)春市已有 56個(gè)單位的7118名職工利用 1.46億元住房補(bǔ)貼資金,參加單位組織的集資合作建房或購(gòu)置建房.2001年市級(jí)財(cái)政已將1500萬(wàn)元住房補(bǔ)貼落實(shí)到位,方案在上半年向其所負(fù)擔(dān)的單位職工發(fā)放.而且貨幣分房所得的資金不但可以購(gòu)置增量房,還可以 購(gòu)置二手房和公房使用權(quán).另外,住房公積金貸款也是購(gòu)房資金的一局部,盡管使用這種貸款要具備一定條件,但可以肯

13、定它將會(huì)促進(jìn)我市房市的進(jìn) 一步繁榮.(6)通過(guò)銀行按揭的方式,獲得住房的戶數(shù)逐年增多,據(jù)統(tǒng)計(jì),2000年售出的8006套商品房中有 2321套屬于按揭購(gòu)房,占全年售出商品房總 量的29%, 2001年上半年按揭購(gòu)房 1750套,共22.1萬(wàn)平方米,占上半年商品房銷(xiāo)售總量的近五成.4、整體市場(chǎng)條件對(duì)開(kāi)展住宅商品房的支持和阻礙支持：A:政府相關(guān)政策和舉措對(duì)房地產(chǎn)的促進(jìn).B:長(zhǎng)春市整體經(jīng)濟(jì)水平不斷上升,個(gè)人收入逐步提升.C:長(zhǎng)春市區(qū)人口 290萬(wàn),人均居住面積平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)根底較 為廣闊.D:長(zhǎng)春市是吉林省的省會(huì)城市,省市機(jī)關(guān)眾多,城市投資力度較大對(duì)外來(lái)人口和資金的吸引力較大.阻礙：A:長(zhǎng)春市房

14、地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段購(gòu)置力較弱,開(kāi)發(fā)工程大量上馬,開(kāi)發(fā) 結(jié)構(gòu)不和理,個(gè)體產(chǎn)品設(shè)計(jì)凌駕于市場(chǎng)之上等現(xiàn)象說(shuō)明長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng) 嚴(yán)重脫離了市場(chǎng)規(guī)律,畸形開(kāi)展.B:長(zhǎng)春市房屋空置量 800萬(wàn)平方米,市場(chǎng)壓力大,消化周期長(zhǎng).C:長(zhǎng)春市整體施工水平較低,商品房質(zhì)量投訴率較高.1-2、工程所在區(qū)域市場(chǎng)概況1、區(qū)域市場(chǎng)態(tài)勢(shì)(1)開(kāi)發(fā)投資總額(2)總建筑面積(3)總施工面積 (4)總竣工面積(5)空置率(6)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)壓力分析工程區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)較多,長(zhǎng)春市近5年內(nèi)的樓盤(pán)有 45%左右集中在工程區(qū)域內(nèi). 長(zhǎng)春市中高檔樓盤(pán)有75%左右集中在工程區(qū)域內(nèi).因此,我們可以看出,工程區(qū)域內(nèi)的中高檔樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)是非常劇烈的,區(qū)域市場(chǎng)供

15、應(yīng)壓力較大.2、區(qū)域住宅商品房營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)特點(diǎn)(1)價(jià)格水平區(qū)域住宅商品房的價(jià)格可分為三個(gè)檔次：2500-3000 元/平方米、3000-4000 元/平方米和 4000元/平方米以上.(2)戶型及面積區(qū)域住宅商品房的面積按市場(chǎng)認(rèn)可程度可分作三個(gè)檔次：非常認(rèn)可：130平方米以下,二室-三室一般：130-160平方米,三室-四室認(rèn)可程度較低：160平方米以上,四室以上(3)建筑風(fēng)格層高：2.8-3.1 米建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、簡(jiǎn)約式公共設(shè)施：停車(chē)場(chǎng)、園林綠化、道路等(4)配套購(gòu)物：較差金融：較差?yuàn)蕵?lè)：較差醫(yī)療：較差教育：一般通訊：一般(5)交通工程區(qū)域內(nèi)的交通情況較興旺,公交線路較多,但路政

16、設(shè)施老化.(6)景觀自然景觀較好.(7)污染(水污染、噪音污染、空氣污染、電污染)在長(zhǎng)春市現(xiàn)有情況下,工程區(qū)域內(nèi)的污染可以說(shuō)沒(méi)有什么.3、區(qū)域條件對(duì)開(kāi)展住宅商品房的支持和阻礙支持：A:房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)向朝陽(yáng)區(qū)(南湖周邊)和向南(衛(wèi)星路沿線)轉(zhuǎn)移；B、輕軌的修建使交通更加便利,快捷.C、由于產(chǎn)業(yè)政策傾斜,出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)高新技術(shù)企業(yè) 入住園區(qū).D大專院校的遷入,如：吉大南校,吉林工學(xué)院等.E、即將建成的沃爾瑪超市F、長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)于1991年3月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),它位于長(zhǎng)春市區(qū)南部,總面積30平方公里,其中有三平方公里的集中新建區(qū).開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)根底設(shè)施齊全、交

17、通便利、技術(shù)力量雄厚.截止2000年底,區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)已達(dá) 1380戶,全區(qū)技工貿(mào)總收入由1991年的1.6億元猛增到 2000年的212億元,利稅由2500萬(wàn)元大幅度提升到37億元,10年累計(jì)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)746億元,工業(yè)總產(chǎn)值 654億元,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值410億元,根據(jù)國(guó)家科技部火炬中央對(duì)全國(guó)53家高新區(qū)2000度的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì),長(zhǎng)春高新區(qū)技工貿(mào)總收入和工業(yè)總產(chǎn)值均列第11位,工業(yè)增加值列第8位,利潤(rùn)和稅金列第 5位.高新區(qū)有全日制高等院校18所,部委直屬科研機(jī)構(gòu)39所,設(shè)計(jì)院12所,計(jì)算測(cè)試中央8個(gè)；另有國(guó)家科委統(tǒng)管的23種大型精密儀器 668套,有11個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室,區(qū)內(nèi)每萬(wàn)人口有科技人

18、員1660人.具有科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書(shū)情報(bào)信息、科研成果密集四大優(yōu)勢(shì),是全國(guó)著名的高智力密集區(qū).該區(qū)納稅額、全口徑入庫(kù)財(cái)政收入連續(xù)幾年位全省開(kāi)發(fā)區(qū)第一.阻礙：A、工程位于熱點(diǎn)區(qū)域的沿伸段,區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯.B、工程周邊配套匱乏,方圓200米內(nèi)無(wú)大型菜市場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、郵局、小學(xué)、娛樂(lè)場(chǎng)所等生活配套,距本案200米左右的大型超市沃爾瑪尚未開(kāi)工,且營(yíng)業(yè)時(shí)間尚未確定.C、地塊周?chē)修r(nóng)田；棚戶區(qū),棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物,使周?chē)乃?、空氣和土地都受到一定程度的污?環(huán)衛(wèi)處的垃圾存放處,即有礙觀瞻,夏季、秋季也散發(fā)異味D輕軌會(huì)帶來(lái)一定的噪音污染.E、目前硅谷大街路燈少,夜間較黑,直觀感覺(jué)上平安性不高二

19、、個(gè)體產(chǎn)品調(diào)研2-1、按價(jià)格類別確定典型調(diào)研工程1、典型調(diào)研工程調(diào)研(1 )、將市場(chǎng)上現(xiàn)有的銷(xiāo)售價(jià)格分類A、2500元/平方米以下B、2500-3000元/平方米C、3000-3500元/平方米D、3500-4000元/平方米E、4000元/平方米以上(2)、按不同的價(jià)格(均價(jià))分類確定典型住宅商品房工程A、2500元/平方米以下：B、2500-3000 元/平方米：C、3000-3500元/平方米：長(zhǎng)春明珠D、3500-4000 元/平方米：E、4000元/平方米以上：(3)、對(duì)不同的工程進(jìn)行調(diào)研長(zhǎng)春蒙苑、物業(yè)概況地理位置：朝陽(yáng)區(qū)人民大街與幸福一路交匯處規(guī)模：占地面積 50萬(wàn)平方米,建筑面積

20、41.5萬(wàn)平方米,容積率0.83 綠化率45.5%.開(kāi)發(fā)周期：共分三期開(kāi)發(fā),現(xiàn)開(kāi)發(fā)第一期,占地10萬(wàn)平方米,由11棟多層住宅和16棟花園洋房其中 17棟帶車(chē)庫(kù),9棟不 帶車(chē)庫(kù).結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春長(zhǎng)信國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)治理商：第一太平戴維斯中國(guó)、戶型:戶型2X23X23X34X45X 35X4面 積 (m2)85.84102.80128.3140.23183.79198.40168.59200.74239.34結(jié)構(gòu)平層平層花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房數(shù)量一30410881套比例52.7%18.7%14%三、配套設(shè)施：3000 m2會(huì)所 1200 m2恒溫泳池、社區(qū)醫(yī)療中央、健身室、桌球室

21、、棋牌室、網(wǎng)吧、茶座、兒童游樂(lè)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、洗浴中央、銀行、郵政所、8600 m2噴泉廣場(chǎng)、10000m2中庭花園.四、裝修標(biāo)準(zhǔn)、普通裝修五、價(jià)格：多層 2400元/ m2;銷(xiāo)售率：25%&右；花園洋房帶車(chē)庫(kù)：3400元/ m2 ;花園洋房不帶車(chē)庫(kù):3060 元/ m2 0六、推廣策略：風(fēng)景這邊獨(dú)好7月26日,接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)8月5日,公開(kāi)出售系列廣揭發(fā)布：?長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)?、?城市晚報(bào)?7 月 26、27、28 日8月2、3、4日公共關(guān)系：8月12日晚文化廣場(chǎng)舉辦“長(zhǎng)春豪園風(fēng)景這邊獨(dú)好文藝晚會(huì),并設(shè) 15.8萬(wàn)元大獎(jiǎng)回贈(zèng)公告問(wèn)卷調(diào)查抽獎(jiǎng).推廣主題：(1)長(zhǎng)售品牌,信心保證；入住一年回購(gòu)(2)

22、都市人真正的家(3 )都市人真正的家(4)風(fēng)景這邊獨(dú)好(5 )好產(chǎn)品就是大廣告(6)在懂得照顧好您一生健康之前,已經(jīng)為您夢(mèng)想中的家種好了一草一木.長(zhǎng)春明珠一期物業(yè)概況:理位置：朝陽(yáng)區(qū)人民大街198號(hào)規(guī)模：占地100萬(wàn)平方米；建筑面積109萬(wàn),容積率1.07 ;綠化率61.7%建筑風(fēng)格：新歐陸風(fēng)格結(jié)構(gòu)：框架開(kāi)發(fā)商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春房地產(chǎn)治理商：在連萬(wàn)達(dá)物業(yè)治理公司一期住宅類型多層：2層、3層、56層小高層：911層高層：24層別墅單體：?jiǎn)蝹€(gè)占地 8001000平方米花園洋房新加城、香港等新住宅建筑形式：戶均260平方米二、配套設(shè)施：1、文化教育：幼兒園、中英文雙語(yǔ)前教學(xué) 3所、小學(xué)2所、中學(xué)1所

23、與東北師大附中聯(lián)合辦學(xué)圖書(shū)館、青少年宮、老年人活動(dòng)中央、 大型音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)2處2、生活配套:大型商業(yè)超市2處、社區(qū)醫(yī)院、會(huì)所7個(gè)：西區(qū)18000平方米超大型健康會(huì)所；東區(qū)3000平方米健康會(huì)所；其它組團(tuán)5座小型會(huì)所.三、第一期建筑面積15萬(wàn)平方米,均價(jià) 28003200元/m2.物業(yè)治理：0.6元/ m2四、銷(xiāo)售率：99%五、推廣策略：21世紀(jì)智能化生態(tài)園林居住獎(jiǎng)項(xiàng)：全國(guó)金獎(jiǎng)樓盤(pán)全國(guó)住宅設(shè)計(jì)綜合金獎(jiǎng)全國(guó)精品智能社區(qū)綜合金獎(jiǎng)系列廣告軟性為主大連萬(wàn)達(dá)說(shuō)到做到系列“解讀大連萬(wàn)達(dá)系列長(zhǎng)春明珠熱銷(xiāo)春城思考系列15“耳聽(tīng)為虛,眼見(jiàn)為實(shí)系列秋季會(huì),樓盤(pán)形象廣告企業(yè)發(fā)言人形象廣告 王健林在2000年中國(guó)住宅產(chǎn)

24、業(yè)國(guó)際頂峰論等威尼斯花園物業(yè)慨況: 地理位置：南湖公園以南,南湖大道,繁榮路中間規(guī)模：占地20.83萬(wàn)平方米.建筑風(fēng)格：歐美建筑風(fēng)格.開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春乾源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè).物業(yè)治理：采用上海萬(wàn)科物業(yè)治理摸式.戶型戶型2X 12X23X13X24X24X35X35X479.62113.5198.72115.2889.26105.99139.94161.899175.429180.443234.12194.58248.42結(jié)構(gòu)平向平向平向平向平向越層復(fù) 式越層復(fù) 式越層復(fù) 式配套設(shè)施菜市、綜合會(huì)館、球場(chǎng)泳池、診所、郵局、銀行、幼兒園、東北師大附小、集中供曖.裝修外墻：外飾石材及高級(jí)面磚室內(nèi)：毛坯房?jī)r(jià)格：

25、均價(jià)3450元/平方米銷(xiāo)售率：約70%推廣主題：歐陸九岸名宅,以南湖自然景觀為背景環(huán)境創(chuàng)造成功：宏偉的三道彩紅藍(lán)色水彩虹：666米的寬帶南湖水,繞社區(qū)一周又回到南湖.綠色林之虹：幾百種珍貴樹(shù)種組成一條688米的寬帶綠色森林由北通過(guò)區(qū)中央延伸小區(qū)最東.人文彩虹：中央廣場(chǎng),建成一條具歐洲特色的長(zhǎng)468米,寬15-80米的活動(dòng)彩虹社區(qū)智能化：閉路電視監(jiān)控,可視對(duì)講系統(tǒng)、緊急示助系統(tǒng)語(yǔ)音轉(zhuǎn)真的信息系統(tǒng)、公用自動(dòng)限制以治理系統(tǒng).功能配套：優(yōu)化生活低密度社區(qū)通透性好.維多利亞花園一、物業(yè)概況：地理位置：南湖廣場(chǎng)旁、賽平大道與湖西路交匯處規(guī)模：8棟多層住宅；占地 3.8萬(wàn)m2,建筑面積：4萬(wàn)多 m2.建筑風(fēng)

26、格：歐陸風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春思維集團(tuán)物業(yè)治理：思維物業(yè)公司、戶型戶型2X23X2錯(cuò)層3X 24X2越層4X4回積(m2)113.68148.16170.69212.95309.25結(jié)構(gòu)平向平向錯(cuò)層錯(cuò)層越層套數(shù)99914036比例3.17%34.86%49.2%12.68%三、配套：幼兒園、兒童樂(lè)園、健身房、洗浴中央、社區(qū)診所、球場(chǎng)、家政效勞中央、大型超市、老年活動(dòng)中央四、裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：瓷磚貼面、走廊鋪大理石室內(nèi)：毛坯房、防盜門(mén)五、價(jià)格：3800元/ m2起價(jià),最高 5200元/ m2 ;均價(jià)4500元/ m2 ;銷(xiāo)售率50如上六、推廣主題：健康與舒適的市內(nèi)桃源、科技與生活的結(jié)合、新奇的設(shè)計(jì),完善的

27、配套、智能化物業(yè)治理、享受科技的快捷、便利、周到、 全面的效勞富苑花園、物業(yè)治理:位置：朝陽(yáng)區(qū)延安大路與同德路交匯處規(guī)模：由21棟住宅和一棟公用大樓組成,住宅總戶數(shù)294套建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春天正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)治理：萬(wàn)科物業(yè)治理公司的物業(yè)治理參謀、戶型:戶型3X24X35X 26X3回積(m2)129.29-137.97158.02-167.62233.93280.02戶數(shù)941401428比例34.1%50.7%5.1%10.1%結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)平聞層躍式復(fù)式送天臺(tái) 花園躍復(fù)合體一、二層送花園一、二層躍式三、配套設(shè)施紅旗街超市、空軍醫(yī)院、銀行、郵電、歐亞、亞細(xì)亞百貨大樓、師大附中、省實(shí)驗(yàn)中

28、學(xué)、師大附小、住戶專用會(huì)所四、裝修標(biāo)準(zhǔn)公用局部：花崗巖、大理石、優(yōu)質(zhì)瓷磚、進(jìn)口電梯室內(nèi)：毛坯房五、價(jià)格：均價(jià) 5500元/ m2六、推廣主題：1、環(huán)境：綠化、碧水廊間、觀日出、鳥(niǎo)語(yǔ)花香、森林大氧吧2、地位：藝術(shù)領(lǐng)地、尊貴的象征、亮麗人生 3、長(zhǎng)春第一風(fēng)水寶地富豪花園(第五期)一、物業(yè)概況地理位置：朝陽(yáng)區(qū)撫松路軍江街交匯處規(guī)模：占地15萬(wàn)平方米,建筑面積 30萬(wàn)平方米,容積率開(kāi)發(fā)周期：分5期開(kāi)發(fā),前4期已建成多層住宅 26棟；別墅28棟；第5期為A、B、C、D E座 華苑、富豪苑A、B座其中 層,2棟；小高層 3棟；高層2棟.建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春開(kāi)元集團(tuán)有限責(zé)任公司結(jié)構(gòu)：框架、框剪富豪

29、苑A座為磚混治理商：長(zhǎng)春大地物業(yè)治理、戶型及比例戶型2X23X24X35X25X3面 積 (m2)80.1492.55106.93-204.05181.43'216.0868.92192.38214.75-232.84套數(shù)35170148：16282971比例11.8%57.2%16.2%5.4%9.4%100%結(jié)構(gòu)平聞層平層54.5%躍式躍式躍式錯(cuò)層2.7%三、配套設(shè)施：大型超市、肉菜市場(chǎng)、商務(wù)中央、洗衣房、診所、健康房、老年活動(dòng)中央、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、露天電影廳、兒童樂(lè)園、觀魚(yú)池、36景點(diǎn)、中央花園、銀行等四、裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：三段式底座為火燒板面層,中部及上部為條形面磚,局部裝飾用涂

30、料.室內(nèi)裝修：普通裝修五、價(jià)格：多層均價(jià)：3800元/ m2小高層均價(jià)：4000元/ m2高層均價(jià)：4200元/ m2銷(xiāo)售率：50%六、推廣主題：真品質(zhì)：框架結(jié)構(gòu)、溫暖系統(tǒng)、270度大窗戶、豪華電梯美治理：長(zhǎng)城寬帶網(wǎng)入戶、智能化高級(jí)治理、國(guó)際熟悉、居民健身活動(dòng)美信譽(yù)：九三年以來(lái),企業(yè)及小區(qū)獲優(yōu)秀稱號(hào)及獎(jiǎng)項(xiàng)好效勞：大型超市、凈菜配送中央、陽(yáng)光會(huì)所、銀行、醫(yī)院、小 紅帽社區(qū)效勞中央常年免費(fèi)亞泰花園一、物業(yè)概況1、地理位置：吉林大路中段2、規(guī)模：占地面積 100萬(wàn)平方米,建筑面積,四個(gè)組團(tuán)組成：桃花苑、吉花苑、梅花苑、樓花苑綠化率45%3、開(kāi)發(fā)周期：分四期開(kāi)發(fā),第 1期為桃花苑,已占地13.47萬(wàn)平方米,20棟多層住宅,1200多個(gè)單位4、開(kāi)發(fā)商：吉林西泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5、物業(yè)治理：深圳華僑城物業(yè)治理二、戶型：2X12X22X31 X22X 13X13X23X34X 14X256.14-96.69-108.6153.22-76.7191.49-120.11-129.72137.91149.88-81.26109.2353.38118.23121.08154.1040%12%4%4%4%12%4%12%4%4%注：戶型資料不全,僅統(tǒng)計(jì)了