1、新世紀(jì)花園酒店、公寓項目可行性研究報告長沙兀音企業(yè)策劃有限公司2006-7-27目錄第一章 總論 錯誤！未定義書簽一、項目申報單位基本情況 錯誤！未定義書簽三、項目建設(shè)方案 錯誤！未定義書簽四、投資結(jié)構(gòu)及資金來源 錯誤！未定義書簽五、項目效益 錯誤！未定義書簽六、可行性研究報告編制依據(jù) 錯誤！未定義書簽第二章 背景及必要性 錯誤！未定義書簽一、項目建設(shè)背景 錯誤！未定義書簽二、項目建設(shè)的必要性 錯誤！未定義書簽第三章 建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽一、項目區(qū)概況 錯誤！未定義書簽二、項目建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析 錯誤！未定義書簽第四章 市場分析與銷售方案 . 錯誤！未定義書簽一、市場分析 錯誤！未定義書

2、簽二、項目產(chǎn)品市場現(xiàn)狀及前景分析 錯誤！未定義書簽三、營銷策略、方案、模式 錯誤！未定義書簽四、市場風(fēng)險分析 錯誤！未定義書簽第五章 建設(shè)方案 錯誤！未定義書簽一、產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 錯誤！未定義書簽二、建設(shè)規(guī)劃和布局 錯誤！未定義書簽三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 錯誤！未定義書簽四、工藝（技術(shù)）方案 錯誤！未定義書簽五、設(shè)備方案 錯誤！未定義書簽六、建筑方案 錯誤！未定義書簽七、實施進度安排 錯誤！未定義書簽第六章 環(huán)境影響與節(jié)能評價 錯誤！未定義書簽一、環(huán)境影響評價 錯誤！未定義書簽二、節(jié)能評價 錯誤！未定義書簽第七章 項目組織與管理 錯誤！未定義書簽一、組織機構(gòu)與職能劃分 錯誤！未定義書簽二、

3、勞動定員 錯誤！未定義書簽三、經(jīng)營管理措施 錯誤！未定義書簽四、技術(shù)培訓(xùn) 錯誤！未定義書簽五、勞動安全、衛(wèi)生與消防 錯誤！未定義書簽第八章 投資估算與資金來源 錯誤！未定義書簽一、投資估算依據(jù) 錯誤！未定義書簽二、投資估算 錯誤！未定義書簽三、資金來源 四、資金使用和管理錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽第九章 財務(wù)評價 27一、財務(wù)評價依據(jù) 錯誤！未定義書簽二、銷售（營業(yè)）收入、銷售（營業(yè)）稅金和附加估算 錯誤！未定義書簽三、總成本及經(jīng)營成本估算 錯誤！未定義書簽四、財務(wù)效益分析 錯誤！未定義書簽五、不確定性分析 錯誤！未定義書簽六、風(fēng)險分析 錯誤！未定義書簽七、財務(wù)評價結(jié)論

4、錯誤！未定義書簽第十章 社會效益分析 錯誤！未定義書簽一、壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進結(jié)構(gòu)調(diào)整及示范性分析 錯誤！未定義書簽。二、完善產(chǎn)業(yè)鏈條，加快農(nóng)產(chǎn)品流通、規(guī)模化生產(chǎn)分析 錯誤！未定義書簽三、項目帶動及輻射能力分析 錯誤！未定義書簽。四、對保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量，提升農(nóng)產(chǎn)品科技含量的作用 錯誤！未定義書簽。五、對比分析 錯誤！未定義書簽。第一章 項目背景一、項目基本情況1. 地理位置 項目位于長沙市芙蓉區(qū)東城板塊， 西臨萬家麗路， 南臨人民路，北臨遠(yuǎn)大線。2. 周邊環(huán)境 東區(qū)未來最大的商業(yè)中心上河街區(qū)距本案僅一站之遙， 芙蓉區(qū)政府位于 本案南側(cè)幾十米處， 萬家麗建材超市、 東方家園、 馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場

5、等環(huán) 伺左右，本案的商業(yè)價值；3. 交通狀況項目緊鄰萬家麗路， 作為長沙東區(qū)的南北主干道， 交通發(fā)達(dá)， 公交線路較多， 包括 603、802、703、912、802、158、122路等。4. 生活配套 周邊商場：上河街區(qū)（沃爾瑪及其它百貨） 、萬家麗建材超市、東方家園、 馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場、生活超市 2 家；醫(yī)院：旺旺醫(yī)院 學(xué)校：長房東郡幼兒園、小學(xué) 銀行：建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社 酒店：中國聯(lián)通延年酒店、 和府大酒店、 三良大酒店、 君和賓館、 古漢賓館、 原龍賓館娛樂：天之道保健、活力健身中心、碧海云天洗浴、巴蜀金源保健 餐飲：大碗廚、玉樓東、新湘銀酒家、新人民公社、天

6、馬第一生產(chǎn)力、阿呀 呀味道工廠、大容和、米蘿咖啡、迪歐咖啡；5. 項目規(guī)劃指標(biāo) 總占地面積： 4800 平方米 規(guī)劃容積率： 8.0建筑密度： 建筑高度：不限第二章市場分析一、長沙市宏觀經(jīng)濟背景近5年來，長沙市的經(jīng)濟發(fā)展進入快車道，2000 2005年，長沙市的經(jīng)濟增 長率一直保持在12%以上。2004年長沙市人均GDP達(dá)17638元，同比增長14.6%;社會消費品零售總 額525.13億元，同比增長16.2%;人均可支配收人11021元，同比增長11%。2004年全市總?cè)丝?625萬，其中市區(qū)人口 202.47萬人。通過10 15年的努 力，長沙將建成一個人口 350萬，城區(qū)面積350平方公

7、里的大都市。由于經(jīng)濟及人民收入的快速增長，長沙的房地產(chǎn)市場也面臨良好的發(fā)展機 遇。二、長沙房地產(chǎn)市場總體運行狀況分析1.近六年長沙市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一覽表二、長沙歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展概況1998年199拜200（年2001年2002年2003年200侔200眸年均增長率歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）17.407822.576533.023863.187881.7883122.5551 175.5376> 256.3546.85%年增長率29.69%46.28%91.34%29.44%49.84%43.23%46.04%歷年土地開發(fā)投資額（億元）2.67573.90598.54189.234413.

8、036721.641822.432556.2354.50%年增長率45.98%118.69%> 8.11%41.18%66.01%3.65%150.66%歷年購置土地面積（萬平方米）35.128.9149.56262.86544.43789.72807.63558.1448.47%年增長率-17.64%71.43%430.39%> 107.12%> 45.05%2.27%-30.89%歷年商品房銷售面積（萬平方;S9.9779.9792.72163.9232.1325.82450.22639.0248.58%年增長率100.08%15.94%76.77%41.61%40.38

9、%38.18%41.94%歷年房屋施工面積（萬平方米）339.01336.68385.32634.01833.941102.121462.41913.5728.05%年增長率-0.69%14.45%64.54%31.53%32.16%32.69%30.85%歷年房屋竣工面積（萬平方米）98.38156.27147.73214.99332.12443.24591.9515.1626.68%年增長率58.84%-5.46%45.53%54.48%33.46%33.54%-12.97%歷年商品房銷售額（億元）6.789213.704317.845530.521741.814166.627999.17

10、169.7958.39%年增長率101.85%30.22%71.03%37.00%59.34%48.84%71.21%歷年商品房銷售均價（萬元）0.16990.17140.19250.18620.18020.20450.22030.26576.60%年增長率0.88%12.31%-3.27%-3.22%13.49%7.71%28.79%1 概況分析說明房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長說明:（1）長沙房地產(chǎn)開發(fā)具有較好的投資回報率，吸引大量投資進入；（2）對未來市場的良好預(yù)期促使更多的資本投入或者流入長沙房地產(chǎn)市場； 土地開發(fā)投資額及土地開發(fā)面積的高速增長說明：（1）房地產(chǎn)市場極為活躍；（2）政府對土地

11、的供給未加以有效控制。 購置土地面積的超高速增長說明： （1）市場對長沙房地產(chǎn)市場未來普遍看好； （2）土地購置具有較大的投機性；（3）政府對土地市場缺乏有效控制； 商品房銷售總額的高速增長是基于商品房銷售面積的高速增長， 銷售單價的 提升對銷售總額的提升作用微乎其微。1998 年 2004 年，商品房累計竣工面積與累計銷售面積差額高達(dá) 530.2 萬 平方米，說明：市場供過于求；始終為買方市場；商品房空置率高；導(dǎo)致銷售均 價難以提升。從 2004 年全國 37 個大中城市的房價與人均可支配收入的比較來看， 長沙的 人均可支配收入排名第 15位，房價（ 2203元/平方米）排名卻為 33位。而

12、排名 第 15 位的房價為 3172 元 /平方米，說明：（1）土地價格的增幅與房價增幅不成比例，房地產(chǎn)開發(fā)利潤在逐步減??；（2）市場供過于求，房價難以提升；（3）同質(zhì)化競爭嚴(yán)重；（4）房地產(chǎn)開發(fā)水平低，房屋品質(zhì)低；（5）長沙房價水平與長沙經(jīng)濟發(fā)展水平及人民消費水平相比明顯偏低；（6）參照其它省會城市，長沙房價應(yīng)有很大的上升空間，長沙目前已經(jīng)形 成房價洼地效應(yīng)；上述數(shù)據(jù)中關(guān)于商品房銷售均價數(shù)據(jù)是根據(jù)銷售總額與銷售面積計算得出 該數(shù)據(jù)與長沙市房地產(chǎn)局及交易中心所發(fā)布的數(shù)據(jù)有較大出入。 例如，房地局公 布 2005 年商品房銷售均價為 3030 元 /平方米，而根據(jù)其發(fā)布的銷售總額與總銷 售面積數(shù)

13、據(jù)計算僅為 2657 元/平方米。數(shù)據(jù)差異的根本原因首先在于統(tǒng)計方法的 不同。房地局均價的統(tǒng)計方法是抽取 20 個典型商品房樓盤，計算各樓盤銷售均 價的簡單算術(shù)平均值。 因此其公布的均價值并非為整體市場的真實值。 而房地局 的數(shù)據(jù)與統(tǒng)計局及建委公布的數(shù)據(jù)均有一定出入。 根據(jù)我們的了解， 其出入的原 因一方面在于統(tǒng)計方法的不同， 另一方面也是統(tǒng)計范圍的不同。 例如，統(tǒng)計局所 統(tǒng)計的商品房范疇包括經(jīng)濟適用房，而房地局的商品房范疇則不包括經(jīng)濟適用 房。2小結(jié) 長沙歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展概況說明，長沙房地產(chǎn)市場始終保持高速、健康、 穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢， 市場供需兩旺。 而商品房銷售均價的相對緩慢增長則說明長沙

14、 的房地產(chǎn)市場是健康理性的， 是沒有泡沫存在的。 而較低的均價水平同時也暗示 著后市巨大的發(fā)展空間。三、長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析1. 需求分析（1）總體需求量分析2003 年長沙市市區(qū)總?cè)丝跒?196 萬人，實際居住人口約為 170萬（根據(jù)歷年 城市居住人口及年增長比例推算得知） 。根據(jù)國務(wù)院對長沙市總體規(guī)劃 2001 2020年的批復(fù)要求，到 2010年主城區(qū)實際居住人口要控制在 228 萬人以內(nèi)。 也就是說，從 2004年到 2010年共 7 年時間內(nèi)，市區(qū)居住人口將增加 58萬人。 根據(jù) 2020總體規(guī)劃，到 2020年，城市人均居住面積將達(dá)到 20平方米。以2003 年城市人均居住面

15、積 13.06平方米計算， 20032020年年平均增幅為 2.54%，則 到 2010 年，城市人均居住面積應(yīng)達(dá)到 15.57 平方米。根據(jù)以上數(shù)據(jù)， 20042010 年，長沙房地產(chǎn)市場需求總量應(yīng)為：15.57 m2/人 X 2280000 人13.06m2/人 X 1960000m2 = 9902000m2 平均每年需求量為 1 41 .46萬平方米。顯然，根據(jù)上述規(guī)劃及數(shù)據(jù)套出的結(jié)論與現(xiàn)實是有明顯差距的。我們按照 19962003年城市人均居住面積年均增長比率 8.55%重新推算，則 到 2010 年，城市人均居住面積將達(dá)到 23.19 平方米，則年平均需求量將達(dá)到 389.74萬平方

16、米。事實上， 389.74萬平方米的年均需求量只是一個理論數(shù)據(jù)，它沒有包含外地 置業(yè)的需求量。 根據(jù)我們的市場調(diào)查， 目前長沙商品房銷售面積中約有 20%為外 地置業(yè)群體所消化。根據(jù)這一比例推算，我們預(yù)計現(xiàn)實的年均需求量應(yīng)該達(dá)到 500萬平方米。2004年，長沙市商品房銷售面積為 450萬平方米。而到 2005年， 商品房銷售面積預(yù)計將突破 500 萬平方米。(2)置業(yè)需求取向分析置業(yè)群體置業(yè)類型關(guān)注重點高收入者遠(yuǎn)郊豪華別墅，近郊排屋，市區(qū)高檔公 寓，商業(yè)物業(yè)品質(zhì)，環(huán)境中高收入者近郊排屋，市區(qū)中高檔公寓，商業(yè)物業(yè)品質(zhì)，環(huán)境，配套中等收入者近郊中高檔公寓，市區(qū)普通住宅，市區(qū) 二手中檔住宅價格，品

17、質(zhì)，地段中低收入者近郊普通住宅，市區(qū)普通二手房價格，配套低收入者二手房價格2.住宅市場供給分析(1)市場供應(yīng)特征市場供應(yīng)以20萬平方米以上的大盤為主，將占到市場總供應(yīng)量的一半以上。主要大盤主要分布在二環(huán)線以外。地段不成為價格的決定性因素，而綜合品質(zhì)將成為價格的決定性因素。同質(zhì)化競爭轉(zhuǎn)變?yōu)椴町惢偁?，品牌在競爭中的附加值逐漸體現(xiàn)。外來開發(fā)商(長三角、珠三角以及京津地區(qū))和少數(shù)本地實力型開發(fā)商 將成為市場供應(yīng)的主角。市場營銷劃分為兩大陣營，一是強調(diào)品牌、實力、品質(zhì)，一是強調(diào)價格。中高檔住宅市場競爭激烈，外地實力型開發(fā)商無一例外的加入到中高檔住宅市場的競爭之中。別墅市場全面開花，各種檔次一應(yīng)俱全，銷

18、售價格從2000元/平方米左右到10000元/平方米左右，主力價位集中在 3000元/平方米左右。受大盤集中上市及宏觀調(diào)控等因素影響，市場供應(yīng)將在短期內(nèi)放量。(2)價格走勢預(yù)期預(yù)計從20042010年，長沙商品房價格將保持一個平穩(wěn)的增長。從供應(yīng)成本角度分析：由于土地的過度投機，使長沙土地價格增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房價增速，導(dǎo)致土 地成本大大提升。由于市區(qū)中心地帶與邊遠(yuǎn)地帶在規(guī)劃容積率上的高低差別，使市區(qū)邊緣 地帶的樓面地價與市區(qū)中心地帶相差不大。由于成本的提高導(dǎo)致售價的提 高，也由于未來市場的主要供應(yīng)量集中在邊緣地帶，因此，市區(qū)邊緣地帶 房價的大幅度提升將推動總體房價的較大幅度提升。從2003年及200

19、4年的市場競爭情況看，長沙的房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步從 價格競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭。 特別是外來豪強對房屋品質(zhì)的較高要求， 使整個 房地產(chǎn)市場的房屋品質(zhì)會有較大的提升。 而品質(zhì)的提升必然導(dǎo)致建造成本 的提升，從而也會導(dǎo)致房價的提升。 受國家宏觀調(diào)控及金融政策緊縮的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本將會 較大的提高。 由于土地交易在付款方式上的已經(jīng)從過去的較長期付款轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡愿?款或短期分期付款， 因此對開發(fā)商的資金實力要求更高， 從而也進一步提 高了開發(fā)資金成本。 由于市場競爭的加劇，在一定程度上將導(dǎo)致營銷成本的提高。 由于對房屋品質(zhì)的高要求，在一定程度上將提高項目的設(shè)計成本。 由于預(yù)售門檻的提高，在一定程度

20、上也會提高項目資金成本。 拆遷成本的大幅度提高，也將較大幅度提高土地價格。 綜合成本的較大幅度提高，必然會反映到房價的較大幅度提高上。 從市場發(fā)展的角度分析：長沙的房價增幅水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國省會城市房價的增幅水平， 這與長沙的經(jīng) 濟實力與居民收入水平是不相稱的。從 2004年全國 37 個大中城市的房價與人均可支配收入的比較來看， 長沙的 人均可支配收入排名第 15位，房價排名卻為 33位。而排名第 15位的房價為 3172 元/平方米。正是房價與經(jīng)濟發(fā)展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了 長沙房地產(chǎn)市場的洼地效應(yīng)，吸引了大批外地開發(fā)商及開發(fā)資金的進入。因此， 從市場預(yù)期的角度分析，長沙的

21、房價仍有較大的上浮空間。從目前的市場現(xiàn)狀來看，長沙的房價上漲出現(xiàn)了若干積極因素：市場已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)高品質(zhì)樓盤，包括西街花園、綠城桂花城、上海城、美林水郡等， 盡管售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過區(qū)域市場的預(yù)期， 但仍舊獲得市場的熱烈 追捧。 以長三角和珠三角為代表的外地實力型開發(fā)商紛紛進駐長沙房地產(chǎn)市 場，房地產(chǎn)市場進入產(chǎn)品時代和品牌時代， 帶動長沙整個房地產(chǎn)開發(fā)水平。 政府已經(jīng)開始有意識地對土地加以控制并對市場加以引導(dǎo)。 盡管從市場預(yù)期的角度，長沙房價有較大的上漲空間，但受供求矛盾及國家 對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的雙重影響，長沙的房價在未來幾年不會出現(xiàn)高速增長的態(tài) 勢，而只會保持一種平穩(wěn)上揚的態(tài)勢。由于長沙房地產(chǎn)市場的洼

22、地效應(yīng)，吸引了大量外來開發(fā)商的進入，并圈 定了大量待開發(fā)土地。目前已知的規(guī)模在 20 萬平方米以上的大盤有數(shù)十 個之多。這些項目在未來幾年將作為市場供應(yīng)主力放量供應(yīng)。 在市場供應(yīng) 量增長大于需求量增長的情況下， 供需矛盾的加劇理論上將抑制房價的增 長。 國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的主要目的就是要抑制房價，為此采取 了一系列措施來抑制房價的過快上漲， 這也將致使長沙的房價不可能過快 增長?；谝陨系木C合分析， 我們認(rèn)為未來五年長沙的房價將保持一個平穩(wěn)小幅的 增長態(tài)勢。四、宏觀調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場的影響20052006 年，國家相繼出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。 這次 宏觀調(diào)控的目的是

23、要遏止房地產(chǎn)投機， 抑制房地產(chǎn)投資， 促使房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的 合理化，并遏制房地產(chǎn)價格的快速上漲。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，其地位是不可動搖的，其對 GDP 的貢獻 也是不容置疑的。 從經(jīng)濟層面來說， 國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控， 并不是要打壓 房地產(chǎn)，而是為了防止房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫或泡沫過度膨脹導(dǎo)致將來產(chǎn)生一系列的經(jīng) 濟惡果。從政治層面來說，房產(chǎn)調(diào)控是為了抑制過快增長的房價，減緩民怨，維 護社會的安定團結(jié)。 因此，無論從哪個層面來考慮， 為了維護黨和國家以及老百 姓切身的長遠(yuǎn)利益，對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控都是極為必要的。另外，從長沙的情況來看， 在全國省會城市中， 長沙房價一直處于落后水平， 其房價

24、排名與人均可支配收入的排名十分不對稱， 且長沙一直以來經(jīng)濟適用房的 建設(shè)規(guī)模就不小，因此長沙決不會成為此次調(diào)控的重點地區(qū)。我們對房產(chǎn)調(diào)控新六條的分析， 在很大程度上認(rèn)為房價會繼續(xù)上漲， 同時市 場也會根據(jù)新政的要求進行一定的規(guī)范和調(diào)整，這對于行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是有利 的。針對本案而言， 從短期來說項目小戶型產(chǎn)品的定位符合新政的要求， 并不存 在戶型調(diào)控的問題， 從對非首次購房的稅費方面的限制來看， 由于小戶型產(chǎn)品總 價較低，購買需求受契稅方面的影響不大。從長期來講新政出臺對市場是一個規(guī) 范化的過程，市場的規(guī)范化對房地產(chǎn)行業(yè)來說是其長遠(yuǎn)發(fā)展的保障， 項目的定位 最大程度上規(guī)避了政策的風(fēng)險，為項目的成

25、功運作奠定了堅實的基礎(chǔ)。從競爭角度來說，新政的出臺必然會導(dǎo)致中小套型產(chǎn)品市場供應(yīng)量的上升，小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量也會有一定的增加， 但這對本案的影響不大，一方面是由于原 來在開發(fā)的項目按照新政的條例進行調(diào)整的不多， 而新開發(fā)的項目從拿地到上市 至少需要一到兩年的時間，其三即便是在本案上市的同時同類產(chǎn)品的供應(yīng)量上 升，但本案在上市時間、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面本來就有固有的優(yōu)勢， 項目體量并不 大，作為一個短頻快的項目受市場影響有限。五、長沙普通住宅市場簡析及本項目的開發(fā)可行性長沙目前的普通住宅項目主要集中在二環(huán)線以外， 未來將主要以大盤競爭為主，項目名稱區(qū)域規(guī)模目前均價奧林匹克花園天心區(qū)1000畝總占地30

26、00金碧文華天心區(qū)20萬總建面2500順馳項目天心區(qū)300畝總占地/上海城雨花區(qū)35萬總建面3000華銀園雨花區(qū)20萬總建面2900綠城桂花城雨花區(qū)30力總建面4000錦湘國際星城雨花區(qū)80力總建面2700中城麗景香山雨花區(qū)34力總建面3300星城世家芙蓉區(qū)22萬總建面3400仁和香堤雅境芙蓉區(qū)18.5萬總建面2900西街花園芙蓉區(qū)24力總建面2900上河街區(qū)芙蓉區(qū)60萬總建面/銀港水晶城芙蓉區(qū)28萬總建面2500天健芙蓉盛世開福區(qū)70萬總建面/城市花都開福區(qū)75萬總建面/創(chuàng)遠(yuǎn)景城開福區(qū)65萬總建面/珠江花城開福區(qū)2000畝總占地2500海鷗春之聲開福區(qū)30力總建面/金色比華利開福區(qū)34力總建

27、面2300萬煦園開福區(qū)20萬總建面2500景秀江山岳麓區(qū)20萬總建面3000陽光100國際新城岳麓區(qū)100萬總建面2600蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)60萬總建面3500從上述項目的基本情況來看，呈現(xiàn)以下基本特征：幾乎分布在二環(huán)線以外，部分處于郊區(qū)地帶。規(guī)模大，密度小，開發(fā)強度低，品質(zhì)高。特別是綠城、南都等外來開發(fā)商 開發(fā)的高品質(zhì)樓盤普遍受到市場歡迎。以中高檔定位為主，在售價格及價格預(yù)期普遍偏高。中低檔樓盤供應(yīng)量少，市場需求量大。如金碧文華一期采取低于區(qū)域市場 均價的價格策略，在短時間內(nèi)迅速銷售完畢。產(chǎn)品形態(tài)主要以板式小高層及多層為主。項目分期開發(fā)，市場持續(xù)影響時間較長。從本項目的基本情況看，由于地塊規(guī)模小

28、，容積率高，先天注定本項目不可 能開發(fā)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，而只能開發(fā)目前市場已基本淘汰的高密度點式住宅產(chǎn) 品。而這類產(chǎn)品目前僅在市區(qū)繁華地段作為商住樓產(chǎn)品出現(xiàn)，且銷售價格無法沖高。就本項目所處地段而言，周邊的板式高層，銷售約在2800-3000元/平方米左右，本案只能做點式高層，地塊很小，缺乏環(huán)境和配套，與周邊的樓盤相比有 較大劣勢，所以只有走產(chǎn)品差異化的路線。雖然我們從目前的住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以得知低價位產(chǎn)品存在巨大的市場 需求量，但本項目若開發(fā)均價在2800元/平方米以下的低價位產(chǎn)品，則開發(fā)商將 基本無利可圖。因此，從市場的角度分析，我們認(rèn)為本項目開發(fā)普通住宅產(chǎn)品是非常不利的 選擇，甚至是不可

29、行的。那么，本項目的點式高層是否適宜做寫字樓或商住樓等辦公型物業(yè)產(chǎn)品呢？ 我們?nèi)詮氖袌龉┬璧慕嵌冗M行分析。六、長沙寫字樓及商住樓市場簡析及本項目的開發(fā)可行性1.關(guān)于專業(yè)寫字樓的市場分析長沙的專業(yè)寫字樓目前主要分布在韶山路沿線（袁家?guī)X至東塘） 、五一路沿 線（火車站至五一廣場）、芙蓉路沿線（侯家塘至松桂園），基本集中在長沙市整 體規(guī)劃的CBD范圍之內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計，自 2000年起，長沙的專業(yè)寫字樓總供應(yīng)量已超過 60 萬平方米。由 于長沙的恩格爾系數(shù)已超過小康線， 根據(jù)經(jīng)濟學(xué)規(guī)律， 其人口數(shù)量與辦公面積比 應(yīng)為 8-12:1。按照長沙市 2004 年總?cè)丝?625 萬計算，則長沙市正常的辦公需求 面

30、積應(yīng)為 52-78萬平方米，其中間值為 65 萬平方米。據(jù)我們已知的情況，目前 即將面世的專業(yè)寫字樓僅中天廣場及天健芙蓉盛世兩個項目，其寫字樓部分的 有效供給將超過 10 萬平方米。如果把大量商住樓及住宅樓中間用于辦公的面積 累加，則長沙目前的寫字樓總供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出有效需求量。 目前長沙眾多寫字 樓的較大面積空置，也從另一個側(cè)面證明寫字樓市場的供大于求。因此，且不論本項目所處地段并非 CBD 區(qū)域，僅就寫字樓市場的供需現(xiàn)狀 而言，本項目開發(fā)寫字樓產(chǎn)品是不具備可行性的。2. 關(guān)于商住樓的市場分析商住樓實質(zhì)上是地處市中心繁華地段的， 規(guī)模介于 1-3 萬平方米左右的點式 高層住宅。由于其具有地段

31、好、交通便利、價格低廉（購買價格、租賃價格、物 業(yè)管理價格）的優(yōu)勢，因此它成為眾多創(chuàng)業(yè)型及發(fā)展型中小公司的辦公首選。但對幾乎所有在商住樓辦公的公司而言， 商住樓也存在無法克服的兩個重大 缺陷。一是商住混雜及住宅產(chǎn)品的物業(yè)形象，致使辦公形象大受影響。 二是住宅產(chǎn)品自身的軟硬件設(shè)施及配套無法有效滿足辦公需求。 基于商住樓的缺陷， 目前市場已陸續(xù)推出介于專業(yè)寫字路與普通商住樓之間 的中間型產(chǎn)品。一類為酒店式公寓，如錦繡中環(huán)、五一新干線等等；一類為偏向 于專業(yè)寫字樓的商住樓， 如新時空 1號、上東印象等等。 這兩類產(chǎn)品由于兼具了 專業(yè)寫字樓及普通商住樓各自的優(yōu)勢， 較好地滿足了市場需求， 因此一般也成

32、為 熱銷產(chǎn)品。但是，通過對中小企業(yè)辦公需求的細(xì)化分析， 我們認(rèn)為目前推出的這類中間 產(chǎn)品仍舊未能最大限度地滿足市場需求， 比如有效降低購買經(jīng)濟壓力的需求、 進 一步提升形象檔次的需求、 充分滿足商務(wù)配套的需求、 有效降低辦公費用的需求 等等。這些需求有些是我們眾所周知的需求， 有些則是潛在性需求。 而這些未被 充分滿足的需求在未得到市場有效供給的情況下， 為我們的產(chǎn)品定位提供了一定 的市場空間。也就是說，開發(fā)偏向于專業(yè)寫字樓的商住樓成為本項目產(chǎn)品定位的 一個可能性選擇。當(dāng)然，本項目所處的地理位置的局限性， 以及商住樓改進型產(chǎn)品是否能獲得市場認(rèn)可這兩大因素，導(dǎo)致本項目開發(fā)商住樓具有一定的市場風(fēng)險

33、因此，在未找到更加優(yōu)化的開發(fā)方案之前，打造改進型商住樓產(chǎn)品將成為本 項目的可行性方案之一。七、長沙小戶型公寓市場分析及本項目的開發(fā)可行性小戶型公寓是沿海發(fā)達(dá)城市聚集的大量流動人口特定需求所產(chǎn)生的過渡型 住宅產(chǎn)品。自1997年深圳“紫薇公寓”及“旭飛公寓”發(fā)端，陸續(xù)傳播到北京、 上海、廣州及較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸城市，并持續(xù)熱銷。長沙最早的小戶型公寓產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)是“和府”及“錦繡中環(huán)”兩個酒店式公寓 項目。自2002年以來，小戶型產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)放量，主要項目包括：樓盤名稱樓盤地址建筑面積（平方米）銷售均價錦華時代芙蓉區(qū)301073200日出東方芙蓉區(qū)一棟咼層3200東方銀座芙蓉區(qū)535152800-2900頤

34、美現(xiàn)代城芙蓉區(qū)750003600科達(dá)名居芙蓉區(qū)130003600螞蟻工房芙蓉區(qū)296894500青年公寓芙蓉區(qū)135003980英尚國際酒店公館芙蓉區(qū)1000003918時速風(fēng)標(biāo)芙蓉區(qū)237802600朝陽銀座芙蓉區(qū)一棟咼層3000景江東方芙蓉區(qū)380003600芙蓉區(qū)617803600五新干線芯都信息大廈芙蓉區(qū)584964000都市先鋒芙蓉區(qū)39902580 （小面積3000起）鴻飛大廈芙蓉區(qū)251戶3300二角花園星城芙蓉區(qū)一棟咼層4100時代先鋒開福區(qū)331852500玲瓏閣開福區(qū)100001800YO領(lǐng)御開福區(qū)50000待定汀蘭雅苑天心區(qū)36233預(yù)計3700香墅美地（一棟）天心區(qū)一棟

35、小高層公寓預(yù)計3000多BOBO 際天心區(qū)724003550城市之心天心區(qū)公寓157082400 起幾米空間雨花區(qū)418842700-2800長遠(yuǎn).華樟名府雨花區(qū)公寓100004500書香偶遇雨花區(qū)一棟小高層公寓3500芙蓉同發(fā)雨花區(qū)393453500宏景名廈（商住樓）雨花區(qū)652783500東一國際雨花區(qū)公寓36000待定好望角（商住樓）雨花區(qū)待定宀待定新天地岳麓區(qū)140002800時代天驕岳麓區(qū)128732080時代帝景岳麓區(qū)一棟酒店公寓3600濱江財富硅谷岳麓區(qū)180002600長沙近三年小戶型的放量供應(yīng)也是基于市場需求的前提。根據(jù)我們 2002年 4月份對長沙小戶型租賃市場的調(diào)查統(tǒng)計，

36、其租賃供需比約為 1:5。強大的市場 需求也造就了小戶型項目的普遍熱銷。根據(jù)以上已售、在售或即將面世的小戶型項目，我們從以下幾方面對小戶型 進行總結(jié)分析：（1）地理位置小戶型項目主要集中在市區(qū)繁華地段及各個商圈周邊，但也有少量分布于二環(huán)線周邊甚至二環(huán)線以外。由于小戶型的終端使用者通常對交通便利條件、周邊配套有較高的要求，因 此地處繁華地段或較好地段成為小戶型項目的必要條件之一。 而地段因素的影響 通常也直接反映到銷售速度上。（2）銷售單價根據(jù)地段的不同，小戶型主要分為三個價格層次。在二環(huán)線以外的小戶型項 目，毛坯房均價通常定位在2500-3000元/平方米。在市區(qū)非繁華地段的小戶型， 毛坯房均

37、價通常定位在 2800-3200元/平方米。在市區(qū)繁華地段及商業(yè)中心區(qū)的 小戶型，毛坯房均價通常定位在 3000-3500元/平方米，東區(qū)人民東路板塊和長 沙其它板塊相比價位相對較高，所以本案雖然臨二環(huán)線，但是價格可參照市區(qū)內(nèi) 非繁華地段的小戶型。（3）戶型及戶型面積小戶型項目由于通常采用百米高層及內(nèi)走廊設(shè)計，因此戶型格局通常采用小面寬、大進深的酒店標(biāo)間設(shè)計方式。戶型面積通常定位在 40-50 平方米左右。（4）單套總價根據(jù)市場供應(yīng)的小戶型主力銷售均價及主力戶型面積， 長沙目前小戶型產(chǎn)品 單套價格通常定位在 15-20 萬元之間。（5）戶型功能 戶型功能的殘缺不全或設(shè)計的不合理是目前小戶型產(chǎn)品

38、的通病。 最突出的問 題一是不設(shè)置洗衣及晾曬衣物的陽臺， 二是采取開放式廚房的設(shè)計， 三是動靜不 分區(qū)，這都為終端使用造成了或大或小的障礙。（6）租賃價格 根據(jù)我們的調(diào)查了解，目前地段較好的小戶型，其月租金價格通常為 7 成 20 年按揭月供款的 1.5-1.8倍。這一方面說明小戶型產(chǎn)品具有較高的投資回報率， 相對一般產(chǎn)品住宅產(chǎn)品而言更能吸引投資者。 但另一方面也說明， 高昂的租賃價 格并不能有效滿足更大多數(shù)的需要租賃小戶型住宅產(chǎn)品用于居住的消費群體需 求。通過上述對長沙小戶型的總結(jié)分析， 我們再來反思小戶型的核心吸引力到底 是什么？或者說消費群體或使用群體對小戶型的核心需求點到底是什么？我們

39、 認(rèn)為主要包含以下兩條：第一，低廉的價格。實質(zhì)包含兩方面的意義：其一，對于自住型的購買者， 由于其經(jīng)濟能力通常有限， 因此小戶型價格應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)。 這一價 格由首期款、稅費、裝修費用構(gòu)成。其二，對于投資型購買者而言，小戶型產(chǎn)品 應(yīng)當(dāng)具有比普通住宅產(chǎn)品更高的投資回報率。通過我們對住宅租賃市場的考察， 我們發(fā)現(xiàn)一條始終不變的規(guī)律， 即住宅產(chǎn)品戶型面積越小， 其單位面積的投資回 報率越高。因此，對小戶型產(chǎn)品的面積控制也就成為壓低其銷售價格 （單套總價） 的重要手段。第二，滿足使用需求。 對于需要居住小戶型的人群來說， 其最基本的居住行 為包括吃飯、睡覺、大小便、洗衣、晾衣、看電視等等。則

40、相應(yīng)的戶型功能應(yīng)包 括廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽臺。而更加舒適的空間還應(yīng)包括客廳、餐廳、衣帽間 等等。而從上述的總結(jié)分析我們可以認(rèn)為， 目前推出的小戶型產(chǎn)品大多數(shù)并未滿足 小戶型產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具備的核心需求點， 即有效供給并未滿足有效需求。 這也就意味 著，從市場供需的角度來說， 本項目若開發(fā)小戶型公寓產(chǎn)品仍然存在較大的市場空間，具備較大的可行性。第三章產(chǎn)品方案小戶型部分從前文對小戶型的分析，我們對產(chǎn)品的兩項基本要求一是控制單套總價， 二 是滿足基本居住使用功能。根據(jù)目前的市場供需格局，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把單套總價控制在15萬元以內(nèi)。而戶型功能應(yīng)當(dāng)至少包含廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室及陽臺。一、戶型面積定位開發(fā)成

41、本、利潤等因素決定了項目銷售單價具有一定的剛性， 那么在總價必 須得到控制的情況下，戶型面積就成為決定投資者租賃收益的一個關(guān)鍵因素。我們根據(jù)7成20年按揭月供款與總價、單價、戶型面積的關(guān)系列出下表:月供款單價面積總價250027503000325035003750400042504500100021095384.3876.7170.3264.9160.2756.2552.7449.6446.8895020040580.1672.8766.8061.6657.2653.4450.1047.1544.5390018985775.9469.0463.2958.4254.2450.6347.4644.

42、6742.1985017931071.7265.2059.7755.1751.2347.8244.8342.1939.8580016876267.5061.3756.2551.9348.2245.0042.1939.7137.5075015821463.2957.5352.7448.6845.2042.1939.5537.2335.1670014766759.0753.7049.2245.4442.1939.3836.9234.7532.8165013711954.8549.8645.7142.1939.1836.5734.2832.2630.4760012657250.6346.0342.1

43、938.9536.1633.7531.6429.7828.1355011602446.4142.1938.6735.7033.1530.9429.0127.3025.7850010547642.1938.3635.1632.4530.1428.1326.3724.8223.444509492937.9734.5231.6429.2127.1225.3123.7322.3421.104008438133.7530.6828.1325.9624.1122.5021.1019.8518.75注：為方便計算，上述總價測算未考慮按揭款取整問題根據(jù)我們對目前長沙小戶型租賃市場的調(diào)查了解， 除開陳舊的單位建

44、一房一 廳，近兩年開發(fā)的小戶型公寓（二環(huán)線之內(nèi)），面積在40-50平方米左右的戶型 月租賃價格在1200-1500元之間（含裝修、家私、電器）。本項目若開發(fā)與其它小戶型項目同類產(chǎn)品，且戶型面積同樣為40-50平方米， 結(jié)合地段因素，本項目小戶型公寓單套的月租金水平應(yīng)為800- 1000元/平方米左右（含裝修、家私、電器）。而裝修、家私、電器部分，我們測算通常造價應(yīng) 在2-2.5萬元之間。同比計算，則本項目毛坯房的月租金水平應(yīng)為600- 850元/平方米左右。根據(jù)我們對單套總價控制在15萬元以內(nèi)的要求，查上表可知，當(dāng)總價為147667時，月供款為 700 元。我們從前文關(guān)于小戶型租賃價格的闡述可

45、知，目 前長沙小戶型公寓月租金水平與月供款的比例關(guān)系為1.5-1.8:1，照此推算， 850元的月租金水平應(yīng)對應(yīng) 550-600元的月供款。 而按本項目所處地段的市場銷售價 格 3000 元/平方米對應(yīng)上表，則戶型面積應(yīng)控制在 38.67-42.19 平方米之間。當(dāng)然，作為平層的小戶型產(chǎn)品，單套建筑面積控制在 38.67-42.19 平方米范 圍內(nèi)，若要達(dá)到我們對戶型功能的要求并非不可能， 但由于本項目對高容積率的 要求，戶型設(shè)計的舒適度必然大打折扣。 有鑒于此， 我們提出以下的產(chǎn)品概念方 案。二、建筑風(fēng)格根據(jù)上述概念產(chǎn)品特征， 特別是本案是小戶型公寓和青年酒店的結(jié)合體， 產(chǎn) 品外觀趨于公建化

46、風(fēng)格，我們將整個建筑的風(fēng)格可借鑒“ Bauhaus 風(fēng)格”，時尚 而不落俗套，適當(dāng)超前并充滿青春的動感。 （詳見酒店產(chǎn)品設(shè)計部分）三、公共部位裝修及配套設(shè)備1. 大堂大堂并不一定要采用所謂酒店式裝修， 而應(yīng)呼應(yīng)外立面風(fēng)格， 采用現(xiàn)代簡潔 手法，使之明快、干凈、素雅。2. 電梯廳地面采用高級防滑地磚， 墻面為彩色乳膠漆。 同時應(yīng)配備較高亮度的采光照 明。3. 公共走廊地面沿用電梯廳的防滑地磚， 墻面為彩色乳膠漆。 由于走廊較長， 可在走廊 內(nèi)懸掛裝飾畫作以增加情趣感。同時由于長距離內(nèi)走廊的設(shè)計，走廊內(nèi)應(yīng)設(shè)置聲控照明燈具。4. 電梯采用國產(chǎn)高速電梯。 為提高垂直交通效率， 建議采用低載重量、 多臺

47、數(shù)的電 梯設(shè)置。5. 智能化 每戶設(shè)可視對講機，寬帶接口及電話接口。首層住戶窗外應(yīng)設(shè)置紅外探頭。四、配套商業(yè)本項目所應(yīng)具有的一般性生活配套應(yīng)在裙樓部分以社會化、商業(yè)化的方式來解決，包括快餐廳、中西餐廳、面包房、便利店、洗衣房、票務(wù)中心、商務(wù)中心、 美容美發(fā)、健身中心、小型網(wǎng)吧、家政服務(wù)、小型咖啡廳、室內(nèi)運動中心（乒乓 球、桌球）、棋牌茶座等等等。酒店頂層平臺可根據(jù)實際需要建成戶外羽毛球場或休閑娛樂健身的平臺； 五、價格定位根據(jù)本項目地段、規(guī)模、開發(fā)強度、預(yù)期品質(zhì)、區(qū)域市場價格等綜合因素考慮，本項目若開發(fā)普通住宅產(chǎn)品，其預(yù)計的銷售均價應(yīng)為2800元/平方米，若是小戶型項目，銷售均價定位為 325

48、0元/平方米，貝總價3成首付20年按揭月供35.7平方米戶型11.60萬元3.48 萬元550元45.44平方米戶型14.77萬元4.43 萬元700元六、目標(biāo)客戶定位實際上作為小戶型產(chǎn)品。以我們實際操作經(jīng)驗來看并沒有特殊的目標(biāo)群體定 位。若要進行群體劃分，無非包括兩類人群：第一類，投資者。一種是大投資者，一般一次性購買 10-30套，用于炒房或 出租。一種是小投資者，一般一次性購買 1-2套，一般用于出租或自用（休閑用 或打麻將用）。第二類，自住型購買者。主要是白領(lǐng)階層、小業(yè)主及外地務(wù)工者。第四章 酒店部分可行性分析一、長沙酒店市場分析1、基本定位分析A. 高端定位分析作為一個 200 萬人

49、口的非旅游城市，長沙目前僅五星級酒店就有 7 家以上。 我們認(rèn)為本項目開發(fā)高端酒店具有以下不可行性：（1）無明顯地段或環(huán)境優(yōu)勢，先天條件處于劣勢。（2）開發(fā)商自身無酒店經(jīng)營經(jīng)驗及知名品牌。需要引入知名酒店品牌。（3）高端酒店競爭激烈，虧損風(fēng)險巨大。（4）初始成本投入高，不符合本項目的開發(fā)投資思路。B. 中檔或中低檔定位分析長沙目前的中檔或中低檔酒店占酒店總量的 80%以上，相對來說市場競爭更 加激烈，大多數(shù)酒店處于微利的經(jīng)營狀態(tài)。 但究其原因， 主要是由于大多數(shù)酒店 設(shè)施陳舊、經(jīng)營理念落后、機制不靈活。實際上，中低檔酒店最大的競爭優(yōu)勢在 于價格低廉， 但很多酒店由于設(shè)施及服務(wù)跟不上， 導(dǎo)致其喪

50、失了高性價比的競爭 優(yōu)勢。如果本項目能通過精心的策劃設(shè)計， 最大限度降低成本投入， 同時提升服 務(wù)水平，將可憑借極高的性價比贏得將來的市場競爭。 因此我們認(rèn)為中低檔酒店 相對的操作空間比高端酒店更大。C. 青年旅舍模式定位分析 青年旅舍是專門針對背包族及旅游散客的特殊產(chǎn)物， 其基本特點在于按床位 計價，自助式服務(wù)， 消費極其低廉。但長沙并非旅游城市， 背包客更是少得可憐。 因此我們認(rèn)為青年旅舍模式可能并不太適應(yīng)于長沙市場，存在較大的定位風(fēng)險。2、酒店設(shè)計思路通過上述定位可能性分析， 我們已基本明確本項目將打造經(jīng)濟型酒店。 基于 此定位，我們提出本酒店的設(shè)計思路。A. 設(shè)計原則（1）通過縮減標(biāo)準(zhǔn)

51、間戶型面積、 降低硬件配置來降低單間客房的成本投入。（2）通過合理的戶型布局，滿足完整的客房使用需求及一定的居住舒適性 要求。（3）通過現(xiàn)代、簡潔的外立面及個性化室內(nèi)裝修提升酒店形象檔次。3、酒店經(jīng)營模式及特色服務(wù)構(gòu)思A. 經(jīng)營模式采用固定房費與可變動服務(wù)費相結(jié)合的收費經(jīng)營模式。 固定房費包括建筑折舊、裝修折舊、公共設(shè)備使用、公共水電消耗、酒店服 務(wù)人員費用等?？勺儎臃?wù)費包括水費、電費、電話費、寬帶費、房間清理服務(wù)費、毛巾浴 巾租用費、洗滌用品購買費。酒店實行一卡通， 房卡也為消費卡。 房卡啟動戶內(nèi)水電開關(guān)并自動計量水電 消耗量。電話費、寬帶費由總機負(fù)責(zé)開通及計量。房間清理服務(wù)費指客戶住宿一

52、天以上， 若需對房間進行清理， 則按每次服務(wù) 收取一定費用。毛巾浴巾可在便利店購買，也可向酒店進行租賃。租賃按天收費。 洗滌用品由客戶自帶或自行到便利店購買。之所以稱為可變動服務(wù)費， 是因為客戶使用水電數(shù)量不一樣， 電話、寬帶不 使用則不計費，房間自行清理可免費，毛巾、浴巾、洗滌用品自帶可省卻租賃或 購買費用。因此，該項收費的原則就是多用多掏錢，少用少掏錢，不用不掏錢。 這樣做既符合節(jié)能環(huán)保要求， 降低酒店物料損耗， 還可最大限度減少客服人員數(shù) 量，降低運營成本。B. 特色服務(wù)提示（1）坐式等候大堂辦理手續(xù)柜臺采用低矮的桌面式柜臺， 客人在辦理入住及離店手續(xù)時可 坐在座椅上進行等候。服務(wù)人員也

53、可在座位上進行服務(wù)，降低勞動強度。（2）新鮮居住體驗由于我們?yōu)榫频暝O(shè)計了不同樓層不同的裝修風(fēng)格， 因此在客人第一次入住時 可由客戶進行選擇。 當(dāng)客戶再次入住時， 酒店數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)應(yīng)可自動反映客戶歷史 入住情況， 并由接待人員安排客人入住不同裝修風(fēng)格的樓層， 使客戶對酒店不斷 有新鮮感。（3）溫馨祝福根據(jù)客人入住時提供的身份證信息， 可獲知客戶的生日日期。 當(dāng)客人在住店 期間正好遇到生日，酒店應(yīng)當(dāng)面送上生日賀卡及小小的果籃表示祝福。 在獲取客戶信息資料后， 酒店數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)應(yīng)可自動或提示服務(wù)人員向客人的 手機發(fā)送祝福短信（即便客人已經(jīng)離店） ，以增加酒店與客人之間的情感交流， 增強客人的歸屬感。（4）主動式折扣 由于酒店采用經(jīng)濟型酒店的廉價經(jīng)營模式， 因此通常明碼實價， 不提供折扣 服務(wù)。但在特殊情況下， 酒店可主動向客人提供意外的折扣享受。 比如遇重大節(jié) 慶日，遇酒店周年慶， 或數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)反映客人已多次入住或消費達(dá)到一定數(shù)額等 等。這樣的主動式折扣給客人帶來的將是意外的驚喜。（5）緊急醫(yī)療服務(wù) 當(dāng)遭遇客人醉酒、突然暈厥等意外情況時， 酒店