1、集團(tuán)有限公司 組織管理手冊(cè) 發(fā)布日期：2007年x月xx日生效日期：2007年x月xx日 目錄 第一章手冊(cè)說明 第二章組織管理的基本原則 精簡高效原則 責(zé)權(quán)利對(duì)等原則 客戶導(dǎo)向原則 專業(yè)分工和協(xié)作原則 第三章集團(tuán)組織架構(gòu) 集團(tuán)組織架構(gòu)圖 第四章 集團(tuán)與地方公司職能界面 一、總裁辦（行政系統(tǒng)） 二、人力資源部 三、戰(zhàn)略投資部 四、建筑研發(fā)中心 五、工程技術(shù)部 六、市場營銷部 七、物業(yè)管理部 八、商業(yè)地產(chǎn)管理部 九、酒店運(yùn)營部 第五章 集團(tuán)部門組織架構(gòu)與部門職能 一、投資決策委員會(huì) 二、總裁辦 三、信息中心 四、人力資源部 五、財(cái)務(wù)管理部 六、戰(zhàn)略投資部 七、市場營銷部 八、建筑研發(fā)中心 九、工程

2、技術(shù)部 十、 物業(yè)管理部 十一、 商業(yè)地產(chǎn)部 十二、 酒店運(yùn)營部 第六章集團(tuán)組織管理作業(yè)指引 第一章 手冊(cè)說明 本手冊(cè)用以說明 集團(tuán)有限公司（以下簡稱集團(tuán)）的公司與部門組織架構(gòu)、部門職能 描述、崗位職責(zé)定位以及組織管理的基本規(guī)范，是公司組織管理的基本文件。它一共包括 五個(gè)部分內(nèi)容： 一、組織設(shè)計(jì)的基本思路：本部分闡明了公司現(xiàn)階段組織設(shè)計(jì)的基本思想，以指導(dǎo) 今后的組織運(yùn)作與組織管理。 二、公司組織架構(gòu)圖：說明公司各部門設(shè)置及其指揮關(guān)系。 三、部門職能描述：主要闡述公司各部門的使命、目標(biāo)與主要職能。 四、部門組織架構(gòu)、崗位職責(zé)定位：主要明確部門內(nèi)崗位設(shè)置、崗位相關(guān)關(guān)系、主 要職責(zé)定位。 五、組織管

3、理作業(yè)指引：主要說明集團(tuán)組織管理的一些基本規(guī)范 本手冊(cè)是公司組織管理的基本文件，當(dāng)組織結(jié)構(gòu)、部門設(shè)置、崗位設(shè)置和權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)或 業(yè)務(wù)流程發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)修訂本手冊(cè) 第二章組織管理的基本原則 集團(tuán)在進(jìn)行組織管理時(shí)，遵循組織管理的八大原則： 此次組織設(shè)計(jì)時(shí)，重點(diǎn)考慮如下組織原則的應(yīng)用： 精簡高效原則 考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，為提高運(yùn)作效率，充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要集 中在價(jià)值鏈前端的特點(diǎn)，組織設(shè)計(jì)時(shí)一方面要照顧專業(yè)化、精細(xì)化、重點(diǎn)管控的需 要，另一方面也要在滿足由組織目標(biāo)所決定的業(yè)務(wù)活動(dòng)需要的前提下，提升整體運(yùn) 作效率，更好地實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)。 精簡高效原則要求組織在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮： 1）減少管理層次

4、，盡可能使組織扁平化，以提高運(yùn)作效率。 2）精簡管理機(jī)構(gòu)和人員，降低組織不必要的運(yùn)行成本。 3）盡可能使關(guān)聯(lián)度較大職能聚集在一個(gè)部門內(nèi)或關(guān)聯(lián)度較大的部門集聚在一 個(gè)系統(tǒng)內(nèi)，以提高專業(yè)范圍內(nèi)的溝通、協(xié)作、運(yùn)作的效率。 4）注意信息技術(shù)的應(yīng)用。 責(zé)權(quán)利對(duì)等原則 責(zé)權(quán)利對(duì)等是崗位任職者在履行職責(zé)時(shí)的基本要求，在進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)， 既要明確規(guī)定每一管理層次和各個(gè)部門的職責(zé)范圍，又要賦予完成其職責(zé)所必需的 管理權(quán)限。職責(zé)與職權(quán)必須協(xié)調(diào)一致，要履行一定的職責(zé)，就應(yīng)該有相應(yīng)的職權(quán)。 責(zé)權(quán)利對(duì)等原則要求： 1）責(zé)任和權(quán)力互為前提。先獲得了權(quán)力，才能夠履行相應(yīng)的責(zé)任；要承擔(dān)責(zé)任， 需要授予相應(yīng)的權(quán)力。 2）責(zé)

5、任和權(quán)力要對(duì)等，隱含了責(zé)任和權(quán)力的有限性， 沒有無限的責(zé)任，更沒有 不受制約的權(quán)力，享有什么權(quán)力就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，沒有盡到責(zé)任，權(quán)力 自然就失去存在的必要。 3）廣義的責(zé)權(quán)一致原則還包含職、 責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。權(quán)責(zé)不是隨意性的 可以授予任何人，權(quán)責(zé)承擔(dān)者必須具備一定的資質(zhì)， 被授予一定層級(jí)的職位， 反過來說，就是權(quán)責(zé)實(shí)際不是授予個(gè)人的， 而是授予職位的， 在這個(gè)職位上， 他要承擔(dān)某項(xiàng)職責(zé)， 需要組織賦予他完成該職責(zé)所需的相應(yīng)權(quán)力， 當(dāng)他使用 權(quán)力完成職責(zé)后他應(yīng)該獲得相應(yīng)的利益。 責(zé)權(quán)一致原則是職位設(shè)計(jì)工作的基 本原則。 本組織管理手冊(cè)重點(diǎn)在于清晰界定部門職能范圍，其權(quán)力更多地在職位說明書

6、 與組織授權(quán)手冊(cè)中予以明確， 但本組織管理手冊(cè)是職位說明書與組織授權(quán)手冊(cè)制定 的依據(jù)。 客戶導(dǎo)向原則 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步成熟， 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作模式將由產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)向客 戶、市場導(dǎo)向，因此，在組織管理模式設(shè)計(jì)上應(yīng)強(qiáng)化客戶導(dǎo)向原則。 客戶導(dǎo)向原則要求： 1) 必須強(qiáng)化互為客戶理念， 建立面向流程、 客戶驅(qū)動(dòng)的互為客戶式組織。 互為 客戶即企業(yè)在外部以用戶為客戶， 在內(nèi)部各部門互為客戶。 這樣部門間即以 服務(wù)外部客戶方式服務(wù)內(nèi)部客戶， 將部門之間的職能關(guān)系發(fā)展成互為客戶式 的服務(wù)關(guān)系。 2) 必須以客戶需求為起點(diǎn)，以滿足客戶需求為中心 , 使組織架構(gòu)滿足特定的內(nèi) 部和外部顧客的需求。 3) 必

7、須有效整合各業(yè)務(wù)流程， 特別是客服與物業(yè)、 客服與市場、 客服與工程設(shè) 計(jì)間關(guān)系， 強(qiáng)化、 專業(yè)化公司的客戶服務(wù)機(jī)構(gòu)與職能， 使之能與客戶導(dǎo)向原 則相匹配。 專業(yè)分工和協(xié)作原則 機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職能的分工應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，是在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求下對(duì)企業(yè)現(xiàn)有 資源的不斷整合、調(diào)整過程，是企業(yè)規(guī)模由小到大、企業(yè)管理由粗放到精細(xì)的不斷 深入過程。分工是科學(xué)、協(xié)作是管理，而整合是藝術(shù)。 基于專業(yè)分工和協(xié)作原則，企業(yè)在進(jìn)行部門的設(shè)置與劃分、業(yè)務(wù)的歸口時(shí)，應(yīng) 兼顧專業(yè)分工及協(xié)作配合的需要。 基于地產(chǎn)行業(yè)市場化運(yùn)作、整體性競爭、專業(yè)化生存、精細(xì)化發(fā)展的認(rèn)識(shí)，在 前期多年房地產(chǎn)幵發(fā)運(yùn)作的基礎(chǔ)上，公司一方面必須進(jìn)一步強(qiáng)化

8、專業(yè)化分工，使設(shè) 計(jì)、工程、銷售等內(nèi)部運(yùn)作水平與專業(yè)能力進(jìn)一步提升；另一方面鑒于設(shè)計(jì)、工程、 成本、項(xiàng)目管理等方面人才資源的有限性、緊缺性，要求這些資源必須在分工的基 礎(chǔ)上進(jìn)行跨部門協(xié)作，共同完成如項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)、項(xiàng)目策劃等工作。 第三章集團(tuán)組織架構(gòu) 第四章集團(tuán)與地方公司職能界面 一、總裁辦（行政系統(tǒng)） 序 號(hào) 職能 職能邊界 地方公司 集團(tuán) 1 信息 化管 理 IT整體規(guī)劃 實(shí)施、日常維護(hù) 統(tǒng)一規(guī)劃、組織實(shí) 施 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)項(xiàng)目、應(yīng)用系統(tǒng)項(xiàng)目 組織實(shí)施 方案審批 IT資產(chǎn)管理 采購、維護(hù) 備案，統(tǒng)一管理、 統(tǒng)一調(diào)配 客戶關(guān)系管理領(lǐng)域使用的IT工 具 實(shí)施和日常維護(hù) 集團(tuán)統(tǒng)一管理 2 法律 事務(wù)

9、地方公司重要法律制度 制訂 備案 地方公司重大案件處理過程和 方式 處理 備案 3 車輛 購置 副總經(jīng)理及以上人員車輛配置 標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行 制定 4 危機(jī) 管理 重大危機(jī)事件的處理方案 組織處理 備案/審核 人力資源部 序 號(hào) 職能 職能邊界 地方公司 集團(tuán) 1 組 織 管 理 地方公司機(jī)構(gòu)設(shè)置、部門 職能定位及其調(diào)整 申請(qǐng) 審批 地方公司崗位設(shè)置與編制 制定 審核、備案 地方公司授權(quán)手冊(cè)制定與 調(diào)整 制定 審核、備案 2 招 聘 培 訓(xùn) 管 理 年度人力資源需求與招聘 計(jì)劃 制定 審核、備案 年度培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)預(yù)算 及超預(yù)算培訓(xùn) 制定 備案 委外一年以上培訓(xùn)或超過 10萬元以上的培訓(xùn) 申請(qǐng)、執(zhí)行

10、 審批 3 績 效 管 理 地方公司績效管理體系 制定 審批 集團(tuán)對(duì)地方公司及總經(jīng)理 的業(yè)績考核方案 配合 制定、執(zhí)行 集團(tuán)對(duì)地方公司副總經(jīng)理 以上人員的職業(yè)行為評(píng)估 配合 制定、執(zhí)行 部門經(jīng)理、副經(jīng)理考核成 績 上報(bào) 備案 績效獎(jiǎng)金發(fā)放方案 制定 審核、備案 地方公司的薪酬體系 參與、實(shí)施 統(tǒng) 制疋 地方公司薪酬福利管理制 度 制定 審批 年度新酬總額預(yù)算 提出預(yù)算 審批 代發(fā)放地方公司 統(tǒng)制疋標(biāo)準(zhǔn) 薪 副總經(jīng)理及以上 酬 人員的薪酬福利 4 福 薪酬福利標(biāo)準(zhǔn) 與績效獎(jiǎng)金 利 制定副總經(jīng)理以 備案 管 下人員薪酬福利 理 與績效獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn) 并執(zhí)行 地方公司每年的人工成本 及人員編制數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì)

11、備案 長期激勵(lì) 執(zhí)行方案 制訂核心骨干人員的長期激 勵(lì)方案 人 事 事 務(wù) 管 理 地方公司總經(jīng)理的請(qǐng)假、 休假 知會(huì) 批準(zhǔn) 5 集團(tuán)和地方公司以及地方 公司之間的人事調(diào)動(dòng) 申請(qǐng) 審批 地方公司總助、總師及以 上人員、財(cái)務(wù)經(jīng)理、人力 資源經(jīng)理的晉（降）級(jí) 申請(qǐng) 審批 地方公司部門經(jīng)理及以下 人員的晉（降）級(jí) 批準(zhǔn) 備案 地方公司的人事信息 季度上報(bào) 備案 地方公司咼層管理人員的 因公出境（含港澳臺(tái)） 報(bào)備 備案 職務(wù)體系 執(zhí)行 統(tǒng)規(guī)范 人事監(jiān)察 對(duì)地方公司的所有職員人事 監(jiān)察權(quán) 6 企 業(yè) 文 化 管 理 企業(yè)文化理念（Ml）與員 工行為規(guī)范（BI ）制定與 維護(hù) 實(shí)施、補(bǔ)充 制定 地方公司員

12、工手冊(cè) 制定 備案 地方公司年度企業(yè)文化建 設(shè)方案 制定 備案 地方公司公幵刊物的創(chuàng)刊 提出 審批 地方公司以集團(tuán)名義參與 或組織的重大文化活動(dòng) 上報(bào)方案 審批 員工滿意度調(diào)查 參與和實(shí)施 集團(tuán)統(tǒng)一組織 三、戰(zhàn)略投資部 四、建筑研發(fā)中心 序 號(hào) 職能 職能界面 地方公司 集團(tuán) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 五、工程技術(shù)部 序 號(hào) 職能 職能邊界 地方公司 集團(tuán) 1 工程技 術(shù)研究 2 工程技 術(shù)管理 3 重大招 投標(biāo)參 與 4 工程計(jì) 劃管理 5 工程質(zhì) 量安全 管 6 工程信 息管理 六、市場營銷部 序 號(hào) 職能 職能界面 地方公司 集團(tuán) 1 項(xiàng)目 拓展 2 項(xiàng)目 策劃 與營 銷

13、策 劃 3 銷售 管理 4 客服 與品 牌建 設(shè) CIS的全面應(yīng)用 執(zhí)行 制定 品牌推廣重大成果、品牌危機(jī)事件處理，相 關(guān)品牌形象的相關(guān)工作 執(zhí)行 備案 集團(tuán)品牌規(guī)劃 參與、執(zhí)行 負(fù)責(zé) 七、物業(yè)管理部 序 號(hào) 職能 職能界面 地方公司 集團(tuán) 1 物業(yè)管理 標(biāo)準(zhǔn)與規(guī) 范 2 物業(yè)品質(zhì) 管理 3 物業(yè)計(jì)劃 預(yù)算管理 4 物業(yè)運(yùn)作 管理 八、商業(yè)地產(chǎn)管理部 序 號(hào) 職能 職能界面 地方公司 集團(tuán) 1 2 商業(yè)地產(chǎn)前期 策劃與支持 3 4 5 目的性招商管 理 6 市場性招商管 理 6 商業(yè)運(yùn)營管理 九、酒店運(yùn)營部 序 職能 職能界面 號(hào) 地方公司 集團(tuán) 1 2 酒店項(xiàng)目 前期策劃 與支持 3 4 酒

14、店運(yùn)營 管理 第五章 集團(tuán)部門組織架構(gòu)與部門職能 2) 參與招拍掛及拿項(xiàng)目的前期論證。 3) 建立項(xiàng)目投資分析評(píng)估模型，進(jìn)行定量分析。 戰(zhàn)略投資部 部門組織架構(gòu)與崗位職責(zé)定位 部門使命 戰(zhàn)略投資部是集團(tuán)的戰(zhàn)略、 投資與成本管理部門，通過規(guī)范公司的戰(zhàn)略、 投資與成 本管理體系，提高資產(chǎn)的運(yùn)作效率，為企業(yè)運(yùn)行提供有效風(fēng)險(xiǎn)控制， 并獲取最大經(jīng)濟(jì)效 益。 部門職能 1.部門建設(shè) 1）負(fù)責(zé)建立集團(tuán)戰(zhàn)略、投資、成本管理體系，健全各項(xiàng)管理流程、制度與標(biāo)準(zhǔn)，并 組織實(shí)施。 2）制定、實(shí)施部門年/季/月度工作計(jì)劃，指導(dǎo)、考核、激勵(lì)、培訓(xùn)部門員工。 2.戰(zhàn)略管理 1）收集內(nèi)外部信息，幵展企業(yè)戰(zhàn)略分析。 2）組織研

15、究、制定、實(shí)施集團(tuán) 3-5年中長期發(fā)展規(guī)劃。 3）組織制定、實(shí)施集團(tuán)土地儲(chǔ)備計(jì)劃。 3. 項(xiàng)目投資論證 1) 組織收購項(xiàng)目的前期論證工作，編制、上報(bào)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告 4) 參與項(xiàng)目策劃， 測算項(xiàng)目投資狀況，作出經(jīng)濟(jì)性可行性結(jié)論。 4. 投資項(xiàng)目管理 1）制定集團(tuán)投資管理辦法，并定期檢查下屬企業(yè)的執(zhí)行情況 2）項(xiàng)目披露：投資項(xiàng)目正式簽約后，負(fù)責(zé)通知投資者關(guān)系部，向境內(nèi)外公眾披露有 關(guān)投資項(xiàng)目的基本情況。 3）負(fù)責(zé)指導(dǎo)控股公司辦理企業(yè)設(shè)立、分設(shè)、轉(zhuǎn)讓、關(guān)閉并申領(lǐng)相關(guān)的工商營業(yè)執(zhí)照、 年檢通知書、股權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表和企業(yè)注消登記單等管理工作。 4）負(fù)責(zé)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行年度經(jīng)營性指標(biāo)測算，為投資項(xiàng)目績效考

16、核提供依據(jù)。 5）負(fù)責(zé)檢查長期投資項(xiàng)目的年度經(jīng)營計(jì)劃及利潤計(jì)劃的完成情況，進(jìn)行差異分析， 結(jié)合集團(tuán)整體經(jīng)營計(jì)劃及時(shí)提出合理化建議。 5. 投資項(xiàng)目成本管理 1）負(fù)責(zé)制定材料設(shè)備的供應(yīng)商與招投標(biāo)管理辦法，配合審計(jì)部及第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)， 對(duì)項(xiàng)目的工程成本實(shí)施全過程的監(jiān)控檢查。 2）審查地方公司編制的成本預(yù)算，確定項(xiàng)目目標(biāo)成本。 3）監(jiān)控項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)，核查成本支出狀況。 6. 投資后評(píng)估 1）負(fù)責(zé)收集、分析已完工項(xiàng)目的成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 2）編制項(xiàng)目投資預(yù)決算分析報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 3）牽頭組織對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案、前期動(dòng)遷、工程質(zhì)量、成本控制、營銷方法和經(jīng)營 業(yè)績等進(jìn)行投資后評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提升企業(yè)品牌。 7. 財(cái)務(wù)預(yù)算實(shí)施監(jiān)控 1）根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算方案，監(jiān)督項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，提出合理化建議。 8. 資金管理 1）負(fù)責(zé)年度項(xiàng)目投資需求預(yù)測，并對(duì)年度的收入、成本、稅費(fèi)、利潤進(jìn)行預(yù)測。 2）收集、匯總集團(tuán)資金需求狀況。 3）組織制定集團(tuán)年度、季度、月度的資金計(jì)劃，編制實(shí)際資金使用情況報(bào)表，統(tǒng)籌 安排資金調(diào)度。 9. 短期投資籌劃 1）合理利用閑置資金進(jìn)行投資，降低財(cái)