1、住房公積金“貸款難”的成因、界定及建議【l】國房地產(chǎn)金融?政策牲金融最近,住房公積金貸款難的問題成為各媒體和網(wǎng)絡(luò)關(guān)注的焦點.的確,一方面住房公積金個人住房貸款率不高(截至2005年6月底,個貸率為45.16%),困擾著公積金的決策者;另一方面,廣大公積金繳存人又渴望得到廉價的公積金貸款.上級有要求,群眾又有需求,那是什么原因?qū)е鹿e金貸款出現(xiàn)問題?貸款難又難在什么地方?當然,由于住房公積金實行的是區(qū)域運作方式,公積金貸款難的問題只存在于部分地區(qū),而非普遍現(xiàn)象,特予以說明.1公積金貸款難的原因公積金貸款行為實質(zhì)上是一種合約行為,涉及到合約的當事雙方,即貸款人和借款人,這種合約能否成功,取決于借,

2、貸雙方是否有意愿,條件是否相互滿足.如此說來,貸款難實際上是兩個問題:一是貸款人將資金放貸出去難,二是借款人難向貸款人借到款.不過,實際生活中,人們往往將貸款難看成是后者,即借款人有借款意愿,條件基本滿足但難以向貸款人借到款.以下的分析也是基于這點.既然問題出在貸款人這方,那就看看是什么原因使貸款這么難.住房公積金管理中心不是金融機構(gòu),不具作者工作單位:江蘇省建設(shè)廳江蘇330046有直接發(fā)放貸款之類金融業(yè)務(wù)的資格,其貸款行為乒能委托商業(yè)銀行來實施,并且要承擔貸款風險.也蒯是說,公積金貸款人實際上有兩個,公積金管理中己和受委托的商業(yè)銀行.一個借款人要面對兩個;j款人,這就使公積金貸款難成因復雜化

3、.首先,公積金職能定位比較模糊.住房公積金筆理條例規(guī)定,管理中心是直屬城市人民政府的不營利為目的獨立的事業(yè)單位.其職責也僅僅是管好,用好公積金.由于公積金貸款存在一定的風險,一些管理中心負責人就不愿冒這個險,存在不求功,但求無過的守攤子思想,導致發(fā)放貸款積極性不高,或者為確保百分之百的無風險,人為提高貸款的準入條件,提高貸款門檻,使貸款需求者篁而卻步.其次,是公積金的貸款模式使然.公積金不能搞自營性貸款,其貸款行為只能委托給商業(yè)銀行辦理雖然受托銀行不承擔貸款風險,并收取了一定比例手續(xù)費,但與它自己開展的自營性個人住房貸款所得收益相比,誘惑力不大,受托銀行的積極性并不高公積金的貸款利率要比商貸低

4、,這是公積金的優(yōu)勢雖然公積金貸款面較窄,兩者在個貸業(yè)務(wù)上實質(zhì)是在43【l】國房地產(chǎn)金融?2006?第1期爭奪同一個市場,是競爭對手的關(guān)系.委托競爭對手來瓜分競爭對手本身的市場份額,這的確是天方夜譚,令人匪夷所思.從這就可以看出公積金貸款有多難.最后,房地產(chǎn)開發(fā)商的不配合,也使公積金貸款難度加大.某個樓盤要開展公積金個貸,需要開發(fā)商向管理中心提供必要資料,辦理相關(guān)手續(xù).由于當前房市火爆,房子不愁賣不出去,一些開發(fā)商就嫌麻煩,不愿和管理中心合作,若購房者需要公積金貸款,即編公積金貸款手續(xù)繁瑣,麻煩呀等理由搪塞過去.此外,開發(fā)商和銀行有某種利害關(guān)系(開發(fā)商向銀行申請開發(fā)貸款,銀行辦要求其協(xié)助開展個貸

5、),也迫使開發(fā)商唆使購房者利用商貸.還有,因管理中心人員有限,無法派工作人員進駐售樓處,也使不了解公積金貸款的購房者錯誤認為公積金貸款難而流向商貸.2如何界定公積金貸款難公積金貸款難與不難,往往是公說公有理,婆說婆有理,沒有一個衡量的尺度.難與易是一種感性認識,要很清晰的界定它,也是很難的.但如果不予以界定的話,又往往被一些人將貸款難的個案無限擴大,給公積金造成負面影響,同時也不利于對公積金管理中心進行考核.通過比較分析,筆者認為,對貸款難否可引進公積金個貸額占當?shù)卣麄€個人住房信貸市場的份額的比例這個量化指標來進行界定.不難理解,這個比例高的話,說明公積金貸款在當?shù)鼐筒浑y,反之,這個地方的公積

6、金貸款則存在問題.舉例說明:按2004年中國房地產(chǎn)金融報告提供的數(shù)據(jù),截至2004年底,全國個人住房貸款余額為15922.3億元,公積金貸款余額2096.2億元,即,公積金個貸占全國個人住房信貸市場的13.16%.以此為標準,高于這個比例,則說明該地的公積金貸款總體上講不算難,如果低于這個比例,則可視為貸款難了.如,2004年底,北京市公積金貸款余額達到305.9億元,占當?shù)貍€人住房信貸市場的30%多,高于全國標準的一倍以上,完全有理由相信,北京的公積金貸款不難.其它省市均可按照這個算法,看看本地的公積金貸款是否真的難.3如何讓公積金貸款不難雖然公積金貸款難成因較復雜,既受制度設(shè)計的缺陷,貸款

7、模式的限定等外部因素的制約,也有公積金管理者主觀努力不夠的因素.從一些公積金運作比較好,個貸率比較高的管理中心的經(jīng)驗來看,提高管理中心的主觀認識,強化管理中心的主觀努力仍是目前解決公積金貸款難的主要良方.一是要加大宣傳力度.公積金貸款利率低,這是其它商貸所無法比擬的優(yōu)勢,因而有些公積金管理者就認為,酒香不怕巷子深,公積金貸款無需宣傳就會有人找上門.這種認識其實不全面.一筆貸款能否形成,不能只看利率,還要看其它條件.公積金有再多的優(yōu)勢而不宣傳,也不會讓人接受.另外,公積金宣傳要注重內(nèi)容,要通過宣傳喚醒公積金繳存人的自我保護意識,使其在申請貸款時,不會被某些人的花言巧語所迷惑,使自己的權(quán)益不受侵害

8、.二是管理中心要有危機意識.一項制度能走多遠,取決于這項制度產(chǎn)生的效果和所發(fā)揮的作用.如果住房公積金管理中心一味地守攤子,不思進取,不為百姓解憂,不為政府分憂的話,公積金的生命力就成問題.因而,管理中心要充分利用現(xiàn)有的政策優(yōu)勢,在公積金使用上要開拓,要創(chuàng)新,要多向中,低收入家庭傾斜.只有受到群眾的歡迎,公積金的生命力才能旺盛,持久.三是要增強服務(wù)意識.公積金貸款難的問題,從另一面講,就是管理中心的服務(wù)不到位.目前,一些管理中心有機關(guān)化傾向,坐等客戶上門.居高臨下的施舍態(tài)度,拖沓的工作作風,使公積金的優(yōu)勢喪失殆盡.此外,管理中心在貸款方面,過度依賴受委托銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商,造成信息不靈,對市場反應(yīng)遲緩,這些都阻礙了公積金運作效率的提高.而從那些資金運作率高,貸款不難的管理中心來看,他們的服務(wù)意識特別強,如為方便職工貸款,設(shè)立一站式服務(wù)窗口,開辟貸款綠色通道,直接到樓盤開展上lqn務(wù)等.服務(wù)意識增