房地產(chǎn)投資項目敏感性分析（一）房地產(chǎn)投資項目評價中的敏感性分析是分析投資項目經(jīng)濟效果的主要指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對項目經(jīng)濟指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項目對該變量很敏感。在實際工作中，對經(jīng)濟效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。一、敏感性分析步驟敏感性分析一般按以下步驟進行：1、確定影響因素影響項目經(jīng)濟效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)期、建筑面積、租金、銷售價格等。2、確定分析指標(biāo)作為敏感性分析的經(jīng)濟指標(biāo)一般要和我們項目經(jīng)濟分析指標(biāo)一致，常用的有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。3、計算各影響因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導(dǎo)致的項目經(jīng)濟效果指標(biāo)的變動效果，建立一一對應(yīng)的關(guān)系，并用圖、表的形式表示出來1、確定敏感因素，對方案的風(fēng)險作出判斷敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動態(tài)分析。例：某公司準(zhǔn)備開發(fā)一住宅，預(yù)計開發(fā)面積1萬平方米，開發(fā)固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預(yù)計售價1000元/，銷售稅率5%，計算該項目的預(yù)期利潤并進行敏感性分析。解：按盈虧平衡分析公式：PX = C(F) + UX + E(x)該開發(fā)項目的預(yù)期利潤：E(x) = PX（1- 5%）- UX - C(F)= 1000195%-1600-120 = 230萬元按題意，要對預(yù)期利潤進行敏感性分析，此時分析指標(biāo)是預(yù)期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預(yù)期利潤是假定其他參數(shù)都是確定的，但是實際上由于市場的變化，模型中的每個參數(shù)都會發(fā)生變化，使原來計算的預(yù)期利潤、盈虧平衡點失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個參數(shù)對預(yù)期利潤影響大、哪個參數(shù)影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。對盈虧平衡分析中的利潤指標(biāo)進行敏感性分析，主要研究與分析有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會使盈利轉(zhuǎn)為虧損、各參數(shù)變化時對利潤變化的影響程度、各參數(shù)變動時如何調(diào)整銷售量以保證原有目標(biāo)利潤的實現(xiàn)等。1、有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化可使盈利轉(zhuǎn)為虧損單價、單方變動成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會影響預(yù)期利潤的高低，并且當(dāng)變化達(dá)到一定程度，就會使項目利潤消失，進入盈虧臨界狀態(tài)，使企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生質(zhì)變。通過敏感性分析，可以提供能引起預(yù)期目標(biāo)利潤發(fā)生質(zhì)變時的各個參數(shù)變化的界限。單價的最小值當(dāng)開發(fā)利潤為0時，利用盈虧平衡公式可得P1（1-5%）-6001-120=0P = 757.89元/當(dāng)售價降至757.89元，即單價降低24.2%，項目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡，如果進一步降低，則出現(xiàn)虧損。單方變動成本的最大值單方變動成本上升會使項目利潤下降并逐漸趨近于0，此時的單方變動成本是該項目能忍受的最大值。10001（1-5%）-U1-120=0U = 830元/單方變動成本上升到830元，即單方變動成本上升38.3%時，該項目利潤降至0。固定成本最大值固定成本上升也會使項目利潤下降，并逐步趨于010001（1-5%）-6001- C(F)=0C(F) = 350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時，該項目利潤降為0。銷售建筑面積的最小值銷售面積的最小值，即盈虧臨界點的銷售量為銷售量= C(F)/P（1-5%）-U=1200000/1000（1-5%）-600=3429說明如果銷售計劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項目的預(yù)期利潤降為0。2、各參數(shù)變化對利潤變動的影響程度各參數(shù)變化都會引起利潤的變動，但其影響程度各不相同，有的參數(shù)發(fā)生微小變化，就會使利潤發(fā)生很大的變化，說明利潤對這些參數(shù)的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數(shù)發(fā)生變化后，利潤的變動并不大，反應(yīng)較遲鈍，稱其為不敏感性因素。反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，計算公式為敏感系數(shù) = 目標(biāo)值變動百分比/參量值變動百分比單價的敏感程度設(shè)單價增長20%，則P=1000（1+20%）=1200元按1200元計算，利潤=1200（1-5%）1-6001-120=420萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=（420-230）/230=82.6%單價的敏感系數(shù)=82.6/20=4.13結(jié)果說明：單價對項目利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4.13倍的速率隨單價變動。因此，提高單價是提高項目盈利最有效的手段，價格下跌也將是實現(xiàn)利潤的最大威脅，因為單價每降低1%，項目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對單價予以關(guān)注,不到萬不得以，不能輕言降價銷售。單方變動成本的敏感程度設(shè)單方變動成本增長20%，則U = 600（1+20%）=720元按720元單方變動成本計算利潤=10001（1+5%）-7201-120=110萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=（110-230）/230=-52.2%單方變動成本的敏感系數(shù)=-52.2/20=-2.61計算結(jié)果表明，單方變動成本對利潤的影響程度要比單價小，單方變動成本每上升1%，利潤將減少2.61%。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感系數(shù)的絕對值大于1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。固定成本的敏感程度設(shè)固定成本增長20%，則F（X）= 120（1+20%）=144元按此固定成本計算利潤=10001（1+5%）-6001-144=206萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=（206-230）/230=-10.43%固定成本的敏感系數(shù)=-10.43/20=-0.52計算結(jié)果表明，固定成本對利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感系數(shù)的絕對值小于1，屬于不敏感因素。銷售量的敏感程度設(shè)銷售量增長20%，則X = 10000（1+20%）=12000按12000計算利潤=100012000（1+5%）-60012000-1200000=300萬元利潤原為230萬元，其變動百分比=（300-230）/230=30.43%銷售量的敏感系數(shù)=30.43/20=1.52通過上述計算，表明影響開發(fā)公司預(yù)期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價，其次是單方變動成本，第三是銷售量，最后是固定成本。其中敏感系數(shù)為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數(shù)為負(fù)值，表明它與利潤反向增減。敏感系數(shù)提供了各因素變動百分比和利潤變動百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤的值，為了彌補不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動百分比及相應(yīng)的利潤值。單因素變動敏感分析表利潤變動百分比因素-20%-10%0+10%+20%單價40135230325420單方變動成本350290230170110固定 成 本254242230218206銷售量160195230265300一般各因素變動百分比通常以20%為范圍，便可以滿足實際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。列表法的缺點是不能連續(xù)表示變量之間的關(guān)系，為此又可以用敏感分析圖來表示。圖中橫軸代表單方變動成本、固定成本、銷售量、單價等各因素變動百分比，縱軸代表利潤。以單方變動成本為例，根據(jù)原來的目標(biāo)利潤點（0、230）和單方變動成本變化后的點（+20%、110），畫出單方變動成本線，這條直線反映單方變動成本不同變化水平時所對應(yīng)的利潤值和利潤變動百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。這些直線與利潤線的夾角越小，對利潤的影響越大，說明對利潤的敏感程度越高。 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析(二)下面以凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)為例，說明動態(tài)評價指標(biāo)的敏感性分析：例：某開發(fā)公司計劃投資1億元開發(fā)寫字樓，建設(shè)期5年，項目壽命周期30年，項目投資收益率不低于10%，正常情況下該項目的投資及收入、支出情況:表1投資方案收入、支出正常情況（單位：萬元）年份項目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=11000-10000.9091-909.1022000-20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964200090080-11800.6830-805.9452000100090-10900.6209-676.7861000859150.5645516.527120010011000.5132564.52830150010513954.55826358.69合計1000039400285026550-1682.15注：表示每年的數(shù)值貼現(xiàn)系數(shù)=1/（1+10%）n4.5582的由來將遞延年金視為第8年末的普通年金，求出遞延年期末（第七年末）的現(xiàn)值，公式為P = A（1+i）n-1/i（1+i）nP7 = 1395（1+10%）23-1/10%（1+10%）23=13958.883再將此值調(diào)整到期初P0 = P71/（1+10%）n=13958.8831/（1+10%）7=13954.5582試對該項目的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值進行敏感性分析？解：1、計算正常情況下項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率根據(jù)表1計算可知：凈現(xiàn)值（NPV）=1682.15萬元運用線性插值法確定內(nèi)部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）（i2-i1）當(dāng)i=12%時：NPV=344.7萬元當(dāng)i=13%時：NPV=-152.76萬元所以：IRR = 12%+344.7/344.7-（-152.76）（13%-12%）=12.69%2、項目投資額增加的敏感性分析假設(shè)該項目投資額增加10%，即增加1000萬元，由于該項目的建設(shè)期為五年，這1000萬元增加到不同的年份對凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率將有不同的影響。假設(shè)第一年增加1000萬元，計算過程：表2：增加投資敏感性分析（單位：萬元）年份項目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=12000-20000.9091-1818.2022000-20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964200090080-11800.6830-805.9452000100090-10900.6209-676.7861000859150.5645516.527120010011000.5132564.52830150010513954.55826358.69合計1100039400285025550-773.05根據(jù)表2，凈現(xiàn)值（NPV）=773.05萬元，運用線性插值法計算內(nèi)部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）（i2-i1）當(dāng)i=10%時：NPV=773.05萬元當(dāng)i=11%時：NPV=-548.54萬元所以：IRR = 10%+773.05/773.05-（-548.54）（11%-10%）=10.58% 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析(三)3、項目建設(shè)周期延長一年的敏感性分析項目建設(shè)周期延長一年，總投資的分布將發(fā)生變化，六年建設(shè)期的投資分布：表3：項目建設(shè)周期延長一年敏感性分析（單位：萬元）年份項目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=13000-30000.9091-2727.3022000-20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964100090080-1800.6830-122.9455001000904100.6209254.5765001000854150.5645234.277120010011000.5132564.52830150010513954.55826358.69合計1100039400285026550-1196.05根據(jù)表3，凈現(xiàn)值（NPV）=1196.05萬元，運用線性插值法計算內(nèi)部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）（i2-i1）當(dāng)i=10%時：NPV=1196.05萬元當(dāng)i=11%時：NPV=-167.79萬元所以：IRR = 10%+1196.05/1196.05-（-167.79）（11%-10%）=10.88%4、項目營業(yè)成本增加10%的敏感性分析正常情況下，項目營業(yè)成本為2850萬元，增加10%后增加到3135萬元，假設(shè)增加的285萬元營業(yè)成本分布為：第三年增加200萬元、第四年增加85萬元，則營業(yè)成本變動后，該項目的投資收支情況：表4營業(yè)成本增加10%的敏感性分析（單位：萬元）年份項目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=11000-10000.9091-909.1022000-20000.8246-1652.8033000800280-22800.7513-1863.2242000900165-11800.6830-864.0052000100090-10900.6209-676.7861000859150.5645516.527120010011000.5132564.52830150010513954.55826358.69合計1000039400313526550-1473.83根據(jù)表4，凈現(xiàn)值（NPV）=1473.83萬元，運用線性插值法計算內(nèi)部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）（i2-i1）當(dāng)i=12%時：NPV=148.82萬元當(dāng)i=13%時：NPV=-343.51萬元所以：IRR = 12%+148.82/148.82-（-343.51）（13%-12%）=12.3% 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析(四)5、價格下降造成營業(yè)收入減少5%的敏感性分析營業(yè)收入減少5%，則變?yōu)?7430萬元，假設(shè)共計減少的1970萬元分布為：第3年減少700萬元、第四年減少800萬元、第五年減少470萬元，具體數(shù)據(jù)：表5營業(yè)收入減少5%敏感性分析（單位：萬元）年份項目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=11000-10000.9091-909.1022000-20000.8246-1652.803300010080-29800.7513-2238.874200010080-19800.6830-1352.345200053090-15600.6209-968.6061000859150.5645516.527120010011000.5132564.52830150010513954.55826358.69合計1000037430285024580-318.02根據(jù)表5，凈現(xiàn)