房地產(chǎn)開發(fā)不同階段所得稅申報(bào)表填寫分析 主講 張輝sw029 12 28 49 西安張輝sw029 1 主要內(nèi)容 一 籌建年度二 建設(shè)年度三 預(yù)售年度四 竣工決算當(dāng)年五 竣工決算以后年度六 特殊情況實(shí)例分析1 跨越新舊所得稅法 內(nèi)資 外資 2 多個(gè)不同階段項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行 2020 3 3 可編輯 2 籌建年度 2009國(guó)稅函98號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知新稅法中開 籌 辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 企業(yè)可以在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除 也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理 但一經(jīng)選定 不得改變 企業(yè)在新稅法實(shí)施以前年度的未攤銷完的開辦費(fèi) 也可根據(jù)上述規(guī)定處理 2020 3 3 可編輯 3 籌建年度 續(xù)1 2010國(guó)稅函79號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知七 企業(yè)籌辦期間不計(jì)算為虧損年度問題企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度 為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度 企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出 不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損 應(yīng)按照 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知 國(guó)稅函 2009 98號(hào) 第九條規(guī)定執(zhí)行 2020 3 3 可編輯 4 籌建年度 續(xù)2 如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費(fèi)用 先在長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目歸集 會(huì)計(jì)規(guī)范要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)月一次性進(jìn)入會(huì)計(jì)損益 稅法一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)年一次性申報(bào)扣除 即會(huì)計(jì)和稅法基本一致 或者按照不低于36個(gè)月分?jǐn)傎Y產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)發(fā)生的開辦費(fèi) 損益表和所得稅申報(bào)表均為零 不涉及納稅調(diào)整 2020 3 3 可編輯 5 籌建年度 續(xù)3 如果執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費(fèi)用 直接確認(rèn)為管理費(fèi)用進(jìn)入會(huì)計(jì)損益 但稅法認(rèn)為尚未進(jìn)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期 不允許申報(bào)扣除 一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)年一次性申報(bào)扣除 形成時(shí)間性差異 或者按照不低于36個(gè)月分?jǐn)倱p益表為負(fù)數(shù) 但所得稅申報(bào)表應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)納稅調(diào)整增加 即零申報(bào) 未來年度體現(xiàn)納稅調(diào)整減少申報(bào)表 制度 房地產(chǎn) 2020 3 3 可編輯 6 2020 3 3 可編輯 7 籌建期結(jié)束 一般認(rèn)為 建設(shè)工程開工日 即為開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日 不考慮相關(guān)證件是否齊全 國(guó)有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和 建設(shè)工程開工許可證 工業(yè)和建筑業(yè) 開始?xì)w集生產(chǎn)成本商業(yè)和服務(wù)業(yè) 取得第一筆收入 固定資產(chǎn)折舊 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 固定資產(chǎn)第十八條固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計(jì)提折舊 并根據(jù)用途計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當(dāng)期損益 尚未執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的 先計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 以后再一次或分次攤銷開始執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的 直接計(jì)入管理費(fèi)用 2020 3 3 可編輯 8 土地使用權(quán) 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 無形資產(chǎn) 第三條無形資產(chǎn) 是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn) 企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā) 取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物 相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本 注 不允許提前攤銷 2020 3 3 可編輯 9 土地閑置費(fèi) 城市房地產(chǎn)管理法第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的 必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途 動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地 超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi) 企業(yè)所得稅要求資本化計(jì)入土地成本 但土地增值稅不允許申報(bào)扣除 2020 3 3 可編輯 10 業(yè)務(wù)招待 大連市地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的規(guī)定大地稅函 2009 18號(hào)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi) 包括人員工資 辦公費(fèi) 培訓(xùn)費(fèi) 差旅費(fèi) 印刷費(fèi) 注冊(cè)登記費(fèi)等 不包括業(yè)務(wù)招待費(fèi) 廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 稅前扣除的開辦費(fèi)中 如包括業(yè)務(wù)招待費(fèi) 廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)應(yīng)按照稅法規(guī)定執(zhí)行 即此兩項(xiàng)費(fèi)用稅前扣除的前提必須有銷售 營(yíng)業(yè) 收入 2020 3 3 可編輯 11 業(yè)務(wù)招待 續(xù) 房地產(chǎn)企業(yè)在籌建年度 取得預(yù)售收入前的建設(shè)年度 發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi) 由于沒有對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)收入 當(dāng)年度不允許申報(bào)扣除 也不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度申報(bào)扣除 2006國(guó)稅發(fā)31號(hào) 新法已經(jīng)廢止 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的 與建造 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi) 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) 可以向后結(jié)轉(zhuǎn) 按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過3個(gè)納稅年度 2020 3 3 可編輯 12 建設(shè)年度廣告宣傳 1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知在取得預(yù)售許可證之前發(fā)生的廣告支出 不含業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 屬于非法支出 不允許申報(bào)扣除 2020 3 3 可編輯 13 建設(shè)年度廣告宣傳 續(xù) 建設(shè)年度發(fā)生的廣告費(fèi) 應(yīng)當(dāng)計(jì)入所得稅申報(bào)表附表八第二行 不允許扣除的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出 當(dāng)年不允許申報(bào)扣除 也不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除 建設(shè)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 應(yīng)當(dāng)計(jì)入所得稅申報(bào)表附表八第三行 本年度符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出 但由于當(dāng)年度沒有對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)收入 暫時(shí)不允許扣除 但未來年度允許申報(bào)扣除 2020 3 3 可編輯 14 現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員 專職 主要職責(zé) 負(fù)責(zé)施工監(jiān)督管理 協(xié)助施工單位解決有關(guān)問題 組織主要建筑材料和設(shè)備的考察 選型 辦理施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證工作 收發(fā)往來技術(shù)性文件 類似于工業(yè)企業(yè)的車間管理人員 發(fā)放的職工薪酬 應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)成本 開發(fā)間接費(fèi)用 不允許在當(dāng)期直接申報(bào)扣除 但未來允許作為銷售成本的組成部分申報(bào)扣除 還可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除 2020 3 3 可編輯 15 借款利息的資本化 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十七條企業(yè)為購(gòu)置 建造固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的 在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置 建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用 應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本 并依照本條例的規(guī)定扣除 2020 3 3 可編輯 16 借款利息的資本化 續(xù)1 2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理 一 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用 可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配 其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用 可直接在稅前扣除 2020 3 3 可編輯 17 2020 3 3 可編輯 18 借款利息的資本化 續(xù)2 1999關(guān)于執(zhí)行具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和 股份有限公司會(huì)計(jì)制度 有關(guān)會(huì)計(jì)問題解答7從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司 為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的借款費(fèi)用 在開發(fā)產(chǎn)品完工之前 計(jì)入開發(fā)成本 在開發(fā)產(chǎn)品完工之后 計(jì)入當(dāng)期損益 借款費(fèi)用的資本化 續(xù)3 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 借款費(fèi)用企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用 可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的 應(yīng)當(dāng)予以資本化 計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本 其他借款費(fèi)用 應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用 計(jì)入當(dāng)期損益 購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí) 借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化 在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用 應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用 計(jì)入當(dāng)期損益 2020 3 3 可編輯 19 借款費(fèi)用的資本化 續(xù)4 為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的 應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用 減去將尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額確定 專門借款 是指為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng) 注 通常應(yīng)當(dāng)具有標(biāo)明該用途的借款合同 2020 3 3 可編輯 20 借款利息的資本化 續(xù)4 1 開工前和完工后的利息支出 全部費(fèi)用化計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用2 尚未預(yù)售之前的建設(shè)期間 全部資本化 一般需要扣減利息收入注 全部屬于專門借款 單個(gè)項(xiàng)目 3 已經(jīng)預(yù)售之后的建設(shè)期間的 全部資本化 一般不需要扣減利息收入注 部分屬于專門借款 2020 3 3 可編輯 21 借款利息資本化 續(xù)5 尚未取得預(yù)售收入之前的建設(shè)年度 損益表上的財(cái)務(wù)費(fèi)用 僅僅體現(xiàn)銀行手續(xù)費(fèi) 不可能出現(xiàn)利息支出和利息收入利息支出扣除利息收入后的余額 直接計(jì)入開發(fā)成本 開發(fā)間接費(fèi)用申報(bào)表 制度 房地產(chǎn) 2020 3 3 可編輯 22 預(yù)售年度 一 季度預(yù)繳二 銷售稅金的扣除三 業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除四 計(jì)稅毛利率低于實(shí)際毛利五 未及時(shí)確認(rèn)收入的處理六 出租收入 尚未完工 七 公益捐贈(zèng)的扣除 2020 3 3 可編輯 23 預(yù)售會(huì)計(jì)處理 借 銀行存款貸 預(yù)收賬款借 應(yīng)交稅費(fèi)貸 銀行存款注 只影響資產(chǎn)負(fù)債表 不影響損益表 但按照納稅資金能力原則 必須按照稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算征收所得稅債務(wù)償還程序 2020 3 3 可編輯 24 季度預(yù)繳 2008國(guó)稅函635號(hào)關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月 季 度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說 如果不考慮以前年度虧損和免稅征收 不征稅收入 第4行實(shí)際利潤(rùn)總額 會(huì)計(jì)利潤(rùn) 預(yù)售收入 計(jì)稅毛利率 預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加和預(yù)繳的土地增值稅 2020 3 3 可編輯 25 虧損彌補(bǔ) 2008國(guó)稅函635號(hào)關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月 季 度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知注 季度申報(bào)可以彌補(bǔ)以前年度虧損 但一季度的申報(bào)如果在上年度匯算清繳前 無法彌補(bǔ)上年度虧損從新的季度申報(bào)表的邏輯結(jié)構(gòu)分析 也可以彌補(bǔ)當(dāng)年以前季度的虧損季度預(yù)繳申報(bào)表 2020 3 3 可編輯 26 期間費(fèi)用的扣除 2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除 注 部分省份要求不得扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地增值稅 部分省份甚至不允許扣除期間費(fèi)用 2020 3 3 可編輯 27 業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除 2006國(guó)稅發(fā)31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 新法已經(jīng)廢止 開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi) 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù) 至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí) 再將其作為計(jì)算基數(shù) 多數(shù)省份允許先按照預(yù)售收入作為計(jì)算基數(shù) 實(shí)際轉(zhuǎn)作營(yíng)業(yè)收入時(shí)不允許重復(fù)作為計(jì)算基礎(chǔ) 部分省份要求在結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)一并扣除 2020 3 3 可編輯 28 公益捐贈(zèng) 2009財(cái)稅124號(hào)關(guān)于通過公益性群眾團(tuán)體的公益性捐贈(zèng)稅前扣除有關(guān)問題的通知企業(yè)通過公益性群眾團(tuán)體用于公益事業(yè)的捐贈(zèng)支出 在年度利潤(rùn)總額12 以內(nèi)的部分 準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除 年度利潤(rùn)總額 是指企業(yè)依照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的大于零的數(shù)額 2008財(cái)稅104號(hào)關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建有關(guān)稅收政策問題的通知2009財(cái)稅131號(hào)關(guān)于延長(zhǎng)部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的通知 2020 3 3 可編輯 29 計(jì)稅毛利率偏低 由于征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅時(shí) 是按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率暫估銷售成本 因此不屬于預(yù)繳稅款性質(zhì) 按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率少繳納稅款的 應(yīng)當(dāng)按照征管法63條偷稅處理如果稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅毛利率低于實(shí)際毛利率的 應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目完工或者決算年度補(bǔ)繳所得稅款 但不涉及滯納金和罰款 2020 3 3 可編輯 30 法律性質(zhì) 征管法第六十三條納稅人偽造 變?cè)?隱匿 擅自銷毀帳簿 記帳憑證 或者在帳簿上多列支出或者不列 少列收入 或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào) 不繳或者少繳應(yīng)納稅款的 是偷稅 房地產(chǎn)企業(yè)按照會(huì)計(jì)規(guī)范的要求 在辦理竣工決算前不需要在帳簿上記載會(huì)計(jì)收入和成本 但按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整 否則屬于 進(jìn)行虛假的納稅申報(bào) 2020 3 3 可編輯 31 成本的核定 當(dāng)滿足以上條件之一時(shí) 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定已經(jīng)發(fā)生的成本和稅金 如果超過85 說明核定的計(jì)稅毛利率高于實(shí)際毛利率 繼續(xù)等待開發(fā)商主動(dòng)辦理竣工決算 再被動(dòng)調(diào)減其差額如果低于85 說明核定的計(jì)稅毛利率低于實(shí)際毛利率 需要稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)核定成本 調(diào)增其差額 2020 3 3 可編輯 32 特殊成本 第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提 應(yīng)付 費(fèi)用外 計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本 一 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的 在證明資料充分的前提下 其發(fā)票不足金額可以預(yù)提 但最高不得超過合同總金額的10 注 約定付款時(shí)間尚未屆滿 須提供書面合同 限建筑安裝部分 不含甲方采購(gòu)的設(shè)備 2020 3 3 可編輯 33 特殊成本 續(xù)1 二 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的 可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用 此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同 協(xié)議或廣告 模型中明確承諾建造且不可撤銷 或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 注 提供工程施工合同和建設(shè)工程規(guī)劃備案材料 含預(yù)算造價(jià) 2020 3 3 可編輯 34 特殊成本 續(xù)2 三 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金 公建維修基金或其他專項(xiàng)基金 注 企業(yè)提取該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)以政府相關(guān)部門出具的繳費(fèi)通知單或收費(fèi)部門的文件為依據(jù) 2020 3 3 可編輯 35 特殊成本 續(xù)3 第三十四條企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的 不得計(jì)入計(jì)稅成本 待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí) 再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本 注 票據(jù)的所屬時(shí)間一般限定在三年以內(nèi) 如果稅率沒有變化 直接計(jì)入實(shí)際取得當(dāng)年 否則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行追溯調(diào)整 2020 3 3 可編輯 36 特殊成本 續(xù)3 先付款后遞延取得發(fā)票 有權(quán)不允許扣除責(zé)任在施工隊(duì) 永久性差異合同約定付款時(shí)間已到但沒有及時(shí)付款 事后再取得相應(yīng)發(fā)票責(zé)任在開發(fā)商 當(dāng)年不允許扣除 但以后年度允許扣除 2020 3 3 可編輯 37 竣工決算前的年度申報(bào) 在不考慮出租收入的前提下 營(yíng)業(yè)收入 0營(yíng)業(yè)成本 0營(yíng)業(yè)稅金及附加 0納稅調(diào)整增加 預(yù)售收入 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加 預(yù)征的土地增值稅申報(bào)表 制度 房地產(chǎn) 附表三第52行房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn) 調(diào)增金額 2020 3 3 可編輯 38 竣工決算前的年度申報(bào) 續(xù) 如果存在出租收入 應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)處理時(shí)確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記 取得產(chǎn)權(quán)證前 與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 2010國(guó)稅函79號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 2020 3 3 可編輯 39 辦理竣工決算年度 結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入和成本 稅金借 預(yù)收賬款貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借 營(yíng)業(yè)稅金及附加貸 應(yīng)交稅費(fèi)借 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 已售 開發(fā)產(chǎn)品 未售 貸 開發(fā)成本 2020 3 3 可編輯 40 辦理竣工決算年度 續(xù) 按照實(shí)際收入申報(bào)營(yíng)業(yè)收入按照實(shí)際成本申報(bào)營(yíng)業(yè)成本按照對(duì)應(yīng)稅金申報(bào)營(yíng)業(yè)稅金及附加原按照預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn) 此時(shí)應(yīng)當(dāng)作相反的納稅調(diào)整 附表三第52行房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn) 調(diào)減金額 注意 業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)的扣除基數(shù) 2020 3 3 可編輯 41 辦理竣工決算以后年度 不再執(zhí)行預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)直接確認(rèn)實(shí)際營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本 稅金 不再具有房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)核算的特性未來土地增值稅清算的差額直接在當(dāng)年度調(diào)整 不進(jìn)行追溯調(diào)整 2020 3 3 可編輯 42 內(nèi)資跨越新舊所得稅法 內(nèi)資企業(yè)分段計(jì)算相應(yīng)利潤(rùn) 同一開發(fā)項(xiàng)目適用不同的企業(yè)所得稅率 計(jì)算補(bǔ)征企業(yè)所得稅的 按照現(xiàn)行25 稅率計(jì)算 項(xiàng)目利潤(rùn) 已征利潤(rùn) 25 計(jì)算退還企業(yè)所得稅的 調(diào)減相同金額的應(yīng)納稅所得 按照現(xiàn)行25 稅率計(jì)算 有可能沒有完全退稅申報(bào)表 內(nèi)資過渡 2020 3 3 可編輯 43 內(nèi)資跨越新舊所得稅法 續(xù)1 2006國(guó)稅發(fā)31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 新法已廢止 開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi) 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù) 至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí) 再將其作為計(jì)算基數(shù) 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的 與建造 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi) 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) 可以向后結(jié)轉(zhuǎn) 按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過3個(gè)納稅年度 2020 3 3 可編輯 44 內(nèi)資跨越新舊所得稅法 續(xù)2 業(yè)務(wù)招待費(fèi)竣工決算年度所屬年度2008200920102007 2006 2005 注 2008年及以后按照60 計(jì)算2007年及以前按照100 計(jì)算包括取得預(yù)售收入以前年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi) 2020 3 3 可編輯 45 內(nèi)資跨越新舊所得稅法 續(xù)2 2009國(guó)稅函98號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi) 2008年實(shí)行新稅法后 其尚未扣除的余額 加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后 按照新稅法規(guī)定的比例計(jì)算扣除 注 按照預(yù)售收入或?qū)嶋H收入作為基數(shù) 2020 3 3 可編輯 46 外資跨越新舊所得稅法 2009國(guó)稅發(fā)31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十八條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后 一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理 注 2007年12月31日前的收入在完工前暫不作處理 待完工后按照第九條進(jìn)行稅務(wù)處理 2020 3 3 可編輯 47 外資跨越新舊所得稅法 續(xù)1 第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 或月 計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 不追溯2007年 開發(fā)產(chǎn)品完工后 企業(yè)應(yīng)及時(shí)