正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 1 目 錄 第一章 市場(chǎng)研判 . 5 一、 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總態(tài)勢(shì) . 5 （一） 回溯過(guò)去 . 5 （二） 展望未來(lái) . 7 （三） 冷靜反思 . 8 二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè) . 9 （一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征的研判 . 9 （二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景展望及走勢(shì)預(yù)測(cè) . 12 三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 . 15 （一） 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 . 15 （二） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 . 20 （三） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 . 28 第二章 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 32 一、 優(yōu)勢(shì)（ S） . 32 二、 劣勢(shì)（ W） . 32 三、 機(jī)會(huì)（ O） . 33 四、 挑戰(zhàn)（ T） . 33 第三章 項(xiàng)目定位 . 34 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 2 一、 形象檔次定位 . 34 二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) . 36 （一） 定位依據(jù) . 36 （二） 產(chǎn)品定位 . 38 三、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 . 39 （一） 主力市場(chǎng) 居家人士（ 60%） . 39 （二） 輔助市場(chǎng) 商務(wù)辦公（ 20%） . 40 （三） 潛在市場(chǎng) 投資人士 (20%) . 41 四、 價(jià)格定位 . 42 （一） 定價(jià) 原則 . 42 （二） 價(jià)格制定 . 43 五、 付款方式定位 . 45 第四章 規(guī)劃建議 . 46 一、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 . 46 （一） 規(guī)劃依據(jù) . 46 （二） 指導(dǎo)思想 . 46 （三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 . 47 二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 . 47 （一） 總體規(guī)劃 . 47 （二） 建筑風(fēng)格 . 49 （三） 戶型建議及配比 . 50 （四） 建筑配置的說(shuō)明 . 52 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 3 三、 交房標(biāo)準(zhǔn)建議 . 56 （一） 公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) . 56 （二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) . 56 四、 物業(yè)管理服務(wù)建議 . 57 第五章 營(yíng)銷(xiāo)推廣 . 59 一、 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇 . 59 二、 項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”整合分析 . 59 三、 營(yíng)銷(xiāo)組合 . 60 （一） 蓄集能量階段： . 60 （二） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段： . 61 （三） 新盤(pán)推出階段 . 61 （四） 平穩(wěn)推廣階段 . 62 （五） 銷(xiāo)售后期階段 . 62 四、 促銷(xiāo)策略 . 63 （一） 承諾制銷(xiāo)售策略 . 63 （二） 異地賣(mài)場(chǎng)設(shè)置策略 . 63 （三） 網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售策略 . 63 （四） 房地產(chǎn)交易會(huì)推廣策略 . 64 五、 價(jià)格策略 . 64 六、 項(xiàng)目包裝 . 64 七、 廣告推廣 . 65 （一） 廣告宣傳的基本原則 . 65 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 4 （二） 廣告效應(yīng)分析 . 65 （三） 廣告宣傳的主題 . 66 （四） 廣告宣傳的覆蓋對(duì)象劃分 . 67 （五） 實(shí)施監(jiān)控與效果評(píng)估 . 67 八、 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算 . 68 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 5 第一章 市場(chǎng)研判 本章著重對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行了較為全面的市場(chǎng)研判，為項(xiàng)目的全面定位提出詳實(shí)的依據(jù)。 一、 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總態(tài)勢(shì) （一） 回溯過(guò)去 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國(guó)第四個(gè)直轄市。經(jīng)過(guò)四年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來(lái)，即大城市帶動(dòng) 大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。直轄和西部大開(kāi)發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的動(dòng)力。目前，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 自 1997 年以來(lái)，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)投資以每年上升 30 億元的速度增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)速度達(dá) 27.4%； 1998 年重慶市住宅施工面積首次突破1000 萬(wàn)平方米，到 2000 年住宅施工面積達(dá) 1896 萬(wàn)平方米，接近 2000 萬(wàn)平方米大關(guān)，增幅達(dá)到 24.7%； 2001 年重慶市房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況， 保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ： 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 6 去年 前三季度 ， 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá)2619.59 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 28.3%。其中，新開(kāi)工面積達(dá)871.73 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 46%；住宅施工面積增長(zhǎng) 39.7%，高出施工總量增幅 11.4 個(gè)百分點(diǎn)；而需求量相對(duì)較小的寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別下降或小幅增長(zhǎng)。 商品房呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺 的喜人形勢(shì) 銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場(chǎng)存量的大好形勢(shì) ： 一方面是開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越注重市場(chǎng)需求， 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。至 去年 三季度末，全市商品房空置總量已降至380.02 萬(wàn) （其中住宅空置量大幅下跌，而寫(xiě)字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。另一方面，全市商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額大幅度增長(zhǎng)，僅主城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積就達(dá) 505.13 萬(wàn)，同比增長(zhǎng)36.5%，金額 112.54 億元，同比增長(zhǎng) 40.4%。商品房銷(xiāo)售總量大于竣工總量，多 212.6 萬(wàn)。 在投資增長(zhǎng)、施工面積擴(kuò)大的同時(shí) ,土地交易活動(dòng)漸趨活躍，土地開(kāi)發(fā)投資增大 全市前三季度，在經(jīng)歷 1999 年、 2000 年 連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后，購(gòu)置土地的面積開(kāi)始出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，全市購(gòu)置土地面積 206.93 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 41.1%，比去年同期增速上升 49.4%。完成開(kāi)發(fā)土地正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 7 面積 148.16 萬(wàn)，增長(zhǎng) 45.8%。土地開(kāi)發(fā)投資額達(dá) 7.4億元，增長(zhǎng) 10%。 （二） 展望未來(lái) 從最近幾年房地產(chǎn)及商品住宅的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)情況不難看出，近年來(lái)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)蓬勃發(fā)展時(shí)期或者說(shuō)是第二輪熱潮期。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，發(fā)展前景看好： 首先，重慶 整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走好。 2001 年全市 GDP增長(zhǎng) 9%；財(cái)政金融形勢(shì)看好，財(cái)政收入增長(zhǎng) 20%多，金融貸款余額增長(zhǎng) 11%，而存款增長(zhǎng) 17%，存貸差約 300 億，房地產(chǎn)有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長(zhǎng) 7%。 其次，重慶未來(lái)的城市發(fā)展前景遼闊。據(jù)第五次全國(guó)人口普查公布，截止 2000 年 11 月 1 日，全市總?cè)丝?3090萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)化率 33%，低于全國(guó)平均水平。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái) 10 年，按 6的人口平均自然增長(zhǎng)率和 1.5%的城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率估計(jì)，到 2010 年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá) 到 3281 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%。按國(guó)家建設(shè)部提出的 2010 年人均居住面積達(dá)到 14 的住房發(fā)展目標(biāo)估算，重慶市現(xiàn)有 1023萬(wàn)城鎮(zhèn)人口因其 9.6 的現(xiàn)狀人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來(lái)10 年內(nèi)將新增 4501 萬(wàn) 的住房需求，此外， 10 年中因新正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 8 增 486 萬(wàn)城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬(wàn) 的住房需求。因此，在未來(lái) 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬(wàn) 以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬(wàn) 左右。 第三，重慶房地產(chǎn)業(yè) 看好還在于正在加緊進(jìn)行以交通為中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。國(guó)家批準(zhǔn)的江北機(jī)場(chǎng)改造項(xiàng)目，一旦建成，它將成為中國(guó)西部最大的機(jī)場(chǎng)；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。此外，“ 8 小時(shí)重慶”以及“半小時(shí)主城區(qū)”工程都將極大地促進(jìn)居住條件的改善。 （三） 冷靜反思 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，前景不容樂(lè)觀。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升，“錢(qián)途”一片光明。去年秋季房交會(huì)又創(chuàng)成交金額 34.2 億元?dú)v史新高，這將進(jìn)一步刺激開(kāi)發(fā)投資商的投資欲望。當(dāng)我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)感受到一股市場(chǎng)“寒流”：每年成交面積遞增（說(shuō)明消費(fèi)市場(chǎng)在拓展，有潛力可挖），而開(kāi)發(fā)量在成倍的遞增，但市場(chǎng)吸納率 (以年銷(xiāo)售面積 /年竣工面積表示 )卻持續(xù)下滑，從98、 99 年的 85%、 83%，跌至 2000 年的 79%。同時(shí)，商品正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 9 房空置量每年以平均 25%的速度上升！ 進(jìn)入 2002 年，醞釀已久的外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團(tuán)、融僑集團(tuán)、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營(yíng)扎寨”，本地實(shí)力企業(yè)（重鋼集團(tuán)、長(zhǎng)安集團(tuán)等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房 地產(chǎn)巨頭的染指，白熱化的競(jìng)爭(zhēng)將蔓延重慶房市。誠(chéng)然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會(huì)提升整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)，但對(duì)當(dāng)前活躍于市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則是一種潛在的威脅和警示。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來(lái)，把企業(yè)做大做強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)著眼于未來(lái)啟動(dòng)長(zhǎng)線戰(zhàn)略，進(jìn)行人才儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，最重要的是人才，最關(guān)鍵的是資金融通。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲(chǔ)備又是其競(jìng)爭(zhēng)取勝的必備條件。 二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)預(yù)測(cè) （一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征的研判 1、 市場(chǎng)現(xiàn)狀 （ 1） 土地供應(yīng)數(shù)量 2001 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況表： 受讓單位 地塊位置 年限 用地性 質(zhì) 總面積 （） 重慶彩瑞商貿(mào) 有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50 餐飲 娛樂(lè) 7887 吳琪毅 南岸區(qū)長(zhǎng)生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333 重慶南岸區(qū) 南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 131-2 號(hào) 50 工業(yè) 3068 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 10 長(zhǎng)虹汽車(chē)配件廠 重慶自力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè) 住宅 6500 王遠(yuǎn)賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲 娛樂(lè) 2310 陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家 鋪社 50 餐飲 娛樂(lè) 1595 周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動(dòng)社 50 餐飲 娛樂(lè) 957 重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號(hào) 50 工業(yè) 25695 合計(jì) 49345 從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂(lè)為主，說(shuō)明南岸區(qū)旅游資源 南山的優(yōu)勢(shì)凸顯，這必將進(jìn)一步強(qiáng)化“吃在南岸”的服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 商品房預(yù)售數(shù)量 2001 年 2 季度，南岸區(qū)發(fā)放商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目有：四?；▓@四期、陽(yáng)光華庭、聚豐花園高層住宅小區(qū)、帝景名苑、南國(guó)佳苑、長(zhǎng)航響水苑、南福苑小區(qū)等項(xiàng)目，預(yù)售總面積近 25 萬(wàn)平方米，較其 它地區(qū)而言，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大。 （ 3） 商品房成交數(shù)量 2001 年 2 季度，南岸區(qū)商品房成交 1935 套，成交面積 245589.3 m2，成交金額 50106.64 萬(wàn)元，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)喜人。在去年秋季房交會(huì)上，南岸區(qū)更是力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計(jì)，南岸房交會(huì)分會(huì)場(chǎng)共有 8.89 萬(wàn)人次參加展會(huì)，成交金額達(dá) 27.637 億元，其中，房屋成正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 11 交額為 5.077 億元，顯示出“住在南岸”已產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 （ 4） 房?jī)r(jià)水平及其變化 2001 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為 1688.75 元 / （經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 1969.78 元 / ），商業(yè)用房銷(xiāo) 售均價(jià)為 2909.35 元 / （經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2514.99 元 / ），與整個(gè)重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)相比，無(wú)論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說(shuō)明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)亦在一定程度上說(shuō)明區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)。 2、 市場(chǎng)特征 南岸區(qū)自 2000 年至今，堪稱(chēng)重慶住宅市場(chǎng)的一匹黑馬，是一個(gè)極具潛力的市場(chǎng)，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征： （ 1） 樓盤(pán)品質(zhì)全面提升 南岸區(qū)開(kāi)始具有在全市范圍真正有競(jìng)爭(zhēng)能力的高品質(zhì)住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽(yáng)光華庭、金陽(yáng)騎龍山莊等，這些樓盤(pán)均顯示出較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，單價(jià)均突破 2000 元 /m2，這些個(gè)案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在政府的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新的臺(tái)階，同時(shí)也對(duì)南岸區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用。 （ 2） 投資環(huán)境日益完善 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 12 南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依賴于基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境、政策的進(jìn)一步完善，對(duì)此南岸區(qū)政府與開(kāi)發(fā)商已達(dá)成共識(shí)，所以在項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、政策導(dǎo)向等方面都有了很大的改進(jìn)，這些都將成為南岸區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。 （ 3） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理 近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤(pán)的亮相，將拉開(kāi)南岸房地產(chǎn)高檔市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕。市場(chǎng)需要競(jìng)爭(zhēng)，適度競(jìng)爭(zhēng)已使南岸房市從無(wú)序到有序（整體規(guī)劃、規(guī)范運(yùn)作、政府引導(dǎo)），從不合理到合理（南岸房市檔次分布將更趨合理），市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯（二房、三房面積趨小 針對(duì)普通工薪階層；一房明顯看好 挖掘投資型客戶和新生代購(gòu)房群體）。 （二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景展望及走勢(shì)預(yù)測(cè) 1、 前景展望 南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。值得一提是，中國(guó)西南地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境內(nèi)。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè) 區(qū)、電子工正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 13 業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動(dòng)車(chē)及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在新世紀(jì)的第一個(gè)十年計(jì)劃已啟動(dòng)：在繼續(xù)抓好和完成南坪地區(qū) 9.6 平方公里開(kāi)發(fā)的同時(shí)，努力搞好拓展新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。力爭(zhēng)到 2010年實(shí)際利用外資達(dá) 15 億美元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫(kù)年均增長(zhǎng) 15%以上，分別達(dá)到 100 億、300 億、 24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)到 45%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%左右。 毫無(wú)疑問(wèn)，隨著我國(guó)入世和國(guó)家政策進(jìn)一步向中西部?jī)A斜以及經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的投資環(huán)境逐漸完善，勢(shì)必有大批的國(guó)內(nèi)外企業(yè)涌入經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 國(guó) 內(nèi) 外高 新技術(shù)企業(yè) 的 大量涌入，必然會(huì)增大對(duì)工業(yè)廠房的需求 ，隨之而來(lái)的 大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)寫(xiě)字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會(huì)因工作原因而在境內(nèi)居住，這會(huì)擴(kuò)大中高檔住房的需求。 可以預(yù)見(jiàn)，在隨后的 10 年里，南岸區(qū)必將成為新一輪重慶樓市競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 2、 走勢(shì)預(yù)測(cè) 在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市 “半小時(shí)主城 ”規(guī)劃匯報(bào)提綱中， 菜園壩復(fù)線 大橋的修建規(guī)劃得到了確 認(rèn)：時(shí)間年。 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 14 路橋，對(duì)南岸區(qū)的重要性不言而喻。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。已竣工通車(chē)的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠(yuǎn)。 菜園壩 復(fù)線 大橋 ， 最直接的效應(yīng)就是， 緩解了長(zhǎng)江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。因此 從更高的角度 分析 ，整個(gè)南岸區(qū)在外區(qū)人頭腦中的心理距離將會(huì)大大縮短。 實(shí)際事例顯示： 黃花園大橋帶動(dòng)了江北的房市！鵝公巖大橋帶動(dòng)了南岸和九龍坡區(qū)的房?jī)r(jià)上揚(yáng)！石門(mén)大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動(dòng)了沿線的房?jī)r(jià)和舊城改造！以后，購(gòu)房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90 位 的業(yè)主來(lái)自渝中區(qū)是很好的例子！ 此外，南岸區(qū)在近年來(lái)與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無(wú)論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢(shì)：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、 盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營(yíng)扎寨”就是明證。 因此我們可以大膽預(yù)測(cè)：在不遠(yuǎn)的將來(lái)，南岸區(qū)在重慶將扮演至關(guān)重要的角色， 南岸將成為重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最炙熱的區(qū)域。 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 15 三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 （一） 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 對(duì)本項(xiàng)目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭(zhēng)奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢(shì)，如何以更好的硬件、軟件來(lái)吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當(dāng)然，江北區(qū)的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。 1、 渝中區(qū) （ 1） 總體特征 物業(yè)集中于商圈旁： 由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周?chē)?。以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心 解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤(pán)炒作 較多 ： 近兩年來(lái)由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開(kāi)拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在； 大多物業(yè)為單體樓： 渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧?kù)o和正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 16 景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便； 小戶型住宅受 青睞 ： 小戶型住宅主要集中在解放碑周?chē)?，為單身或二人世界所?zhǔn)備，同時(shí)也有較高的投資回報(bào)價(jià)值。 （ 2） 樓盤(pán)要素統(tǒng)計(jì) 物業(yè)的規(guī)模及類(lèi)型： 渝中區(qū)的物業(yè)規(guī)模都較小，類(lèi)型也主要集中為商住一體的模式。隨著市場(chǎng)需求層次的擴(kuò)展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時(shí)代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房?jī)r(jià)之最的地王名仕閣；同時(shí)以競(jìng)地城市花園和新東福花園為代表的小區(qū)類(lèi)住宅也以其高品質(zhì)、合理規(guī)劃和良好的配套與綠化進(jìn)入市場(chǎng)，并很快成為領(lǐng)導(dǎo)渝中區(qū)住宅市場(chǎng)的先鋒；由于現(xiàn)有的都市空間已很難再作出較大規(guī)模的規(guī)劃，所以渝中區(qū)住宅市場(chǎng)將以城市改造為主，走小規(guī)模的開(kāi) 發(fā)并結(jié)合市場(chǎng)需求做有特色的產(chǎn)品將是渝中區(qū)住宅發(fā)展在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的主導(dǎo)； 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 17 戶型面積設(shè)定： 目前渝中區(qū)的住宅戶型設(shè)計(jì)以一室一廳（ 60 平方米）和三室兩廳（ 130 平方米）為主導(dǎo)；三室兩廳面積在 130 平方米左右的住宅主要分布在以競(jìng)地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)型住宅中，以及目前渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作較多的江景房中，再有就是作為一種補(bǔ)充的形式（約占 10%的比例）大量出現(xiàn)在各個(gè)樓盤(pán)中；而 60 平方米左右的一室一廳設(shè)計(jì)所考慮的因素主要和個(gè)案所在區(qū)位密切相關(guān)，處于中心地段的物業(yè)相對(duì)較偏遠(yuǎn)的物業(yè)在面積上一般會(huì)有所控制，主要出發(fā) 點(diǎn)是為了控制總價(jià)，吸引投資客，從而有效的擴(kuò)大客源層，增加客戶量；值得一提的是：小戶型住宅在渝中區(qū)銷(xiāo)售火爆，時(shí)代天驕把戶型面積做到了 38 平方米，并且在規(guī)劃、配套和管理服務(wù)方面做得相當(dāng)完善，渝中區(qū)便利的交通條件和一應(yīng)俱全的生活設(shè)施是短時(shí)間內(nèi)其它地區(qū)無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)； 價(jià)格 (渝中區(qū)各片區(qū)價(jià)格為統(tǒng)計(jì)的平均價(jià)格，以各片區(qū)樓盤(pán)均價(jià)計(jì)算 :) 片區(qū) 解放碑片區(qū) 上清寺 -兩路口片區(qū) 大坪片區(qū) 住宅均價(jià) (元 / ) 3500 2500 2000 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 18 目前渝中區(qū)的房?jī)r(jià)分為兩個(gè)檔次：檔次較高的是在位于解放碑周?chē)纳套且约芭涮R全、 規(guī)劃合理的單體式住宅樓，這些樓盤(pán)的價(jià)位在 3500 元 /m2，最高單價(jià)達(dá)到了 7000 元 /m2以上，最典型的代表是時(shí)代天驕和地王名仕閣；另一檔次的是處于兩路口、上清寺、大坪等區(qū)域的商住樓和住宅小區(qū)，它們的價(jià)位在 2000-3000 元之間，之所以與解放碑的價(jià)格差有 1000 元左右，最主要的原因是區(qū)位的價(jià)差。這類(lèi)樓盤(pán)由于價(jià)格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤(pán)的沖擊較大。 （ 3） 個(gè)案研判 就解放碑周邊高檔樓盤(pán)來(lái)說(shuō) ， 恒通 云鼎 國(guó)際商務(wù)公寓 屬于解放碑的口岸樓盤(pán) ， 其它樓盤(pán)有：地王 名仕閣 、 天倫華苑 、 巴渝世家 、 新華雅閣等。地王 名仕閣打造的是頂級(jí)豪宅 ， 戶型從131-228m2，全是以大戶型為主 ， 但現(xiàn)在銷(xiāo)售 態(tài)勢(shì)不盡人意，其抗性主要是高單價(jià)和高總價(jià) 。 天倫華苑也是以大戶型為主 （ 131m2以上） ， 目前銷(xiāo)售率已達(dá) 70%，躍層戶型已全部售完， 銷(xiāo)售 狀況 非常好 ，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)： 一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元 /m2要便宜 1200 元/m2； 二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)較好 ，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化； 三是由于 其 商場(chǎng)運(yùn)作成功 ，商場(chǎng)業(yè)正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 19 主及經(jīng)營(yíng)戶在此購(gòu)房的數(shù)量較大 。 巴渝世家 銷(xiāo)售持續(xù)穩(wěn)定， 平均每個(gè)月銷(xiāo)售金額達(dá)到 600 萬(wàn)， 其賣(mài)點(diǎn)是：封閉花園 小區(qū)，配置完善、功能強(qiáng)大的會(huì)所及渝海品牌 。而新華雅閣也是大戶型 ， 銷(xiāo)售卻非常差 ： 一是由于其性價(jià)比與其它樓盤(pán)相比明顯較差 ； 二是由于其戶型設(shè)計(jì)差。 恒通 云鼎 國(guó)際 商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場(chǎng)氣息， 以 中、 小戶型的定位 面市，贏得市場(chǎng)追捧：去年 11 月 6 日開(kāi)盤(pán)至今，吸引了大量的 白領(lǐng) 人士、中 產(chǎn) 階層人士 和投資者 。銷(xiāo)售狀況 良好，目前 銷(xiāo)售率直逼 70%。 （ 4） 總體 評(píng)價(jià) 渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤(pán)檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價(jià)過(guò)高，從而與目前重慶市民的購(gòu)買(mǎi)力水平脫節(jié)。目前區(qū)域內(nèi)除一些產(chǎn)品定位準(zhǔn) 確，樓盤(pán)個(gè)性突出的物業(yè)銷(xiāo)售狀況較好外，其它樓盤(pán)由于受總價(jià)高等抗性因素的影響，銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但其高價(jià)格的抗性卻可為本項(xiàng)目借勢(shì)而用，對(duì)許多偏愛(ài)享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項(xiàng)目所具有的居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢(shì)對(duì)其仍具有較正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 20 強(qiáng)的吸引力。 2、 江北區(qū) 江北區(qū)房地產(chǎn)起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表的片區(qū)開(kāi)發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋的通車(chē)增強(qiáng)了江北區(qū)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是小區(qū)型的住宅其輻射力可以達(dá)到主城各區(qū)。但也就因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，政府規(guī)劃不 力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。因此對(duì)渝中區(qū)的廣大客戶而言，解放碑附近物業(yè)價(jià)格可能無(wú)法承受，而江北卻沒(méi)形成真正商業(yè)核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場(chǎng)的關(guān)門(mén)、新世紀(jì)進(jìn)退兩難的尷尬、現(xiàn)代廣場(chǎng)銷(xiāo)售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設(shè)施較差。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更加突出。因此我司認(rèn)為江北區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的潛在客戶的分流作用并不突出。 （二） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 1、 總體特征 開(kāi)發(fā)企業(yè)本地 化，開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)參差不齊 ： 但近期已有市內(nèi)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和外資開(kāi)發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開(kāi)正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 21 發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開(kāi)發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時(shí)機(jī)上市，這些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動(dòng)南岸區(qū)整體開(kāi)發(fā)水平； 上市樓盤(pán)體量偏小 ： 目前市場(chǎng)上供應(yīng)樓盤(pán)多集中在10 萬(wàn)平方米 以下 的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)模大于 25 萬(wàn)平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始向大規(guī)模開(kāi)發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁； 物業(yè)以中檔、中低檔為主 ： 中檔、中低檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高檔以上項(xiàng)目較少，但隨著融僑半島、揚(yáng) 子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始向檔次分布合理的成熟化市場(chǎng)過(guò)渡，市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯； 二房、三房面積趨小 ： 81-100 平方米的二房和101-140 平方米的三房的供應(yīng)是市場(chǎng)的主流，一房比例較少，但 60-80 平方米的小二房和 101-120 平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢(shì)，反映出開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開(kāi)始針對(duì)眾多的普通工薪階層。 2、 樓盤(pán)要素統(tǒng)計(jì) 開(kāi)發(fā) 商： 南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的為數(shù)不多。較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 22 競(jìng)地 （溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。 物業(yè)類(lèi)型 ： （定義：多于 2 棟以上的樓盤(pán)為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)）。 評(píng)述： 目前南岸區(qū)主要樓盤(pán)按物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)有小區(qū)型物業(yè) 25 個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開(kāi)發(fā)的土地資源較多，未來(lái)開(kāi)發(fā)更多小區(qū)型 物業(yè)的空間較大。 建筑類(lèi)型 ： （注：以下比例按不同建筑類(lèi)型物業(yè)的供應(yīng)棟數(shù)統(tǒng)計(jì)得來(lái)）。 評(píng)述 ：南岸區(qū)樓盤(pán)中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計(jì)占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四海花園、溯源居、靜丹苑 3 個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個(gè)；物業(yè)建筑類(lèi)型的多樣化趨勢(shì)反映了開(kāi)發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來(lái)越注重兼顧更多的消費(fèi)需求。 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 23 上市時(shí)間 ： （注：以本次報(bào)告劃定的 36 個(gè)項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。 上市時(shí)間 2000 年 6 月以前 2000 年 7-12 月 2001 年 1-6 月 2001 年 7-12 月 尚未開(kāi)盤(pán) 樓盤(pán) 個(gè)數(shù) 7 8 6 5 10 評(píng)述： 從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售周期超過(guò)一年的項(xiàng)目占了四成以上的比例； 2001 年內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售的樓盤(pán)只占三成；而尚未開(kāi)盤(pán)發(fā)售的樓盤(pán)占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會(huì)出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 2002 年的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。 價(jià)格 ： （注：以價(jià)格已公開(kāi)的 30 個(gè)樓盤(pán)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，并根據(jù)南岸區(qū)的實(shí)際情況按價(jià)格劃分了樓盤(pán)檔次） 均價(jià) （元） 1500 （含 1500) 15011800 18012100 21013000 3000 樓盤(pán)數(shù)量 5 10 10 4 1 檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 24 評(píng)述： 南岸區(qū)樓盤(pán)均價(jià)主要集中在 1500-2100 元 /之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類(lèi)型的樓盤(pán)合計(jì)占了近七成的比例；從上圖中可以看出 1501-1800元 /和 1801-2100元 /的物業(yè)所占比例相當(dāng)，說(shuō)明這兩個(gè)價(jià)格段的物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是最為激烈的。 房型 ： （注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓盤(pán)為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。 戶型配比 ： 評(píng)述： 目前南岸區(qū)樓盤(pán)的戶型主要集中在二房、三房，又以三房的 供應(yīng)量最大，除了帝景名苑外其余樓盤(pán)基本上都有二房、三房的供應(yīng)；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場(chǎng)上一房的小戶型供應(yīng)量較少，一些定位較高的樓盤(pán)大多沒(méi)有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的戶型占有19.5%的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤(pán)；二房面積配比： 評(píng)述： 81-100 平方米 的二房占了近五成的比例，是市場(chǎng)的主流， 60-80 平方米的小二房較 101-120 平方米的大二房供應(yīng)量大，從供應(yīng)上看二房有向小面積經(jīng)濟(jì)實(shí)用型發(fā)展的趨勢(shì)； 三房面積配比： 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 25 評(píng)述： 101-140 平方米 的三房是主力，供應(yīng)量合計(jì)占近九成的比例； 101-120平方米的小三房和 121-140平方米的三房供應(yīng)量相當(dāng)，反映出開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)已將實(shí)用型小三房作為重要部分，以吸引消費(fèi)群最廣的大眾型購(gòu)房者。 物管公司 評(píng)述 ：南岸區(qū)近七成的樓盤(pán)選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專(zhuān)業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。反映出南岸區(qū)開(kāi)發(fā)商的物管理念還未達(dá)到相應(yīng)的高度，其物管水平也有待進(jìn)一步提高。有近二成的樓盤(pán)采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤(pán)所采用， 其對(duì)提升整個(gè)樓盤(pán)的形象有較大的益處。如騎龍山莊的萬(wàn)科物管、陽(yáng)光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 26 個(gè)案分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽(yáng)光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣 樓盤(pán)地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號(hào) 南坪東路 7 號(hào) 交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越 周邊配套 周邊生活 配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活 配套較為完善 生活配套 極盡完善 生活配套完善 生活配套完善 公共設(shè)施 羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會(huì)所 社區(qū)溫泉 景觀廣場(chǎng) 大面積綠化 中庭廣場(chǎng) 羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、童趣游戲園 幼兒園、會(huì)所 綠色廣場(chǎng)、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池 會(huì) 所 戴思樂(lè)體泳池、私家會(huì)所 全智能樓宇 休閑會(huì)所、空中花園 物業(yè)管理/顧問(wèn) 深萬(wàn)科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問(wèn) 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管 占地面積（萬(wàn)） 6.5 33.35 4.93 約 4 萬(wàn) (一期 ) 0.489 0.442 0.16 建筑面積(萬(wàn) ) 13.57 80 11.98 10 5 5.2 3.2 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體 容積率 2.09 2.8 2.5 2.7 10.25 12.32 20 綠化率 40%(綠地率 ) 60% 60% 56.30% 31% 規(guī)劃戶數(shù) 900 多戶 2000 多戶 857 戶 一期 400 多戶 120 多戶 194 356 交房期 2002 年 3 月 一期現(xiàn)房 二期 2002 年 12 月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2003 年 3 月 得房率 87% 82% 83% 91.02% 83% 86% 76% 最低價(jià) 1700 元 / 1800 元 / 1860 元 / 1800 元 / 1800 元 / 1780 元 / 1580 元 / 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 27 平 均 價(jià)(元 / ) 多層 1950 2200 2100 2000 1900 1950 1800 付款方式 一次性 9.5折；工商銀行提供 7 成 20年按揭 (9.8折 ) 一次性 9.5 折；工商銀行提供 7成 20年按揭 一次性 9.5 折；銀行提供 7成 20 年按揭 一次性 9.5 折；銀行提供 7成 20 年按揭 (9.8 折 ) 一次性 9.5折；銀行提供 7成 20 年按揭 一 次性 8.8 折；銀行提供 7成 20年按揭 (9.0 折 ) 一次性 9.5 折；銀行提供 7 成 20 年按揭(9.8 折 ) 總體比較分析 1、 規(guī)模：從樓盤(pán)占地面積和建筑面積來(lái)看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤(pán)；金陽(yáng)騎龍山莊其次。 2、 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá) 4.1，金陽(yáng)騎龍山莊最低為 2.09;單體樓容積率知音閣已接近 20。 3、 綠化率：綠化率海棠曉月最高為 60%，金陽(yáng)騎龍山莊為 40%(統(tǒng)計(jì)量為綠地率 )。 4、 價(jià)格：從價(jià)格來(lái)看，小區(qū)高于單體樓，均價(jià)在 1800-2200 元 /， 5、 付款方式：一次性付款基本為 9.5 折，銀行提供 7 成 20 年按揭 。 6、 環(huán)境、配套：綜合來(lái)看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽(yáng)騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤(pán)質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開(kāi)闊，江景、南山推窗可及。 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 28 在對(duì)上述各項(xiàng)目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本項(xiàng)目周邊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)是擬建中的天龍廣場(chǎng)和世紀(jì)名苑。 天龍廣場(chǎng)： 地處南坪商圈中心，是一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目，集綠色廣場(chǎng)、大型商場(chǎng)、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級(jí)住宅、停車(chē)庫(kù)為一體，總占地面積 57 畝，總建筑面積 170781 平方米，一期工程（大型綠色廣場(chǎng)、 大型商場(chǎng)及獨(dú)立精品店）擬定今年 10 月 18 日竣工；二期工程（高級(jí)商住樓及 73 層超高層酒店）擬定 2004 年 12 月 30 日竣工。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 世紀(jì)名苑： 位于南坪西路，緊臨本項(xiàng)目的西北面，小區(qū)占地 230 畝，總建筑面積 50 萬(wàn)平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)、兒童戲水池、下沉式休閑廣場(chǎng)、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)），定位 為各界俊杰、社會(huì)賢達(dá)及成功人士塑造的理想家園。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的 繁華，對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶的分流不容忽視。 （三） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 1、 政策 大力支持房地產(chǎn)業(yè) 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 29 南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號(hào)，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。本項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性建筑，順勢(shì)推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。 2、 市政配套設(shè)施改善顯著 濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴(yán)重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場(chǎng)的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。這必將增強(qiáng)本項(xiàng)目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。 3、 成熟商圈 有利于 商務(wù)辦公 本項(xiàng)目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目的“ CBD 商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。 正揚(yáng)國(guó)貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 30 4、 高檔樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小 近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，價(jià)格、開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)