梅園商業(yè)廣場(chǎng) 招商方案 （一期） 目錄 第二部分：項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第三部分：項(xiàng)目定位 第四部分：項(xiàng)目業(yè)態(tài) 第五部分：項(xiàng)目配套 第七部分：招商策略與政策 第一部分：前言 第六部分：項(xiàng)目周邊商業(yè)樓盤(pán) 第一部分：前言 一、區(qū)域概況 1、廣州大道北板塊包括同和路南方醫(yī)院、沙太路一帶，到天河北的車(chē)程一般只有 15分鐘，是距離天河北商務(wù)圈最近的板塊之一，故素有“后天河北”之稱(chēng)。加之背靠白云山，廣州大道北板塊完全具備成為“廣州人理想居住區(qū)”的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。 2、隨著廣州樓市的發(fā)展及市政配套的快速跟進(jìn)，廣州大道北板塊迎來(lái)了發(fā)展契機(jī)，在廣州樓市整體上供不應(yīng)求、樓價(jià)飛漲（特別是近兩年）的大背景之下，廣州大道北板塊以較大的供應(yīng)量、較好的地段與發(fā)展前景開(kāi)始受到各界的矚目。使廣州大道北板塊成為名副其實(shí)“后天河北”、“天河北后花園” ,市區(qū)準(zhǔn)備打造成新的“舊天河區(qū)”。人氣急升，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)該區(qū)域居住人數(shù)已達(dá) 50萬(wàn)。 二、規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 1、據(jù) 2003-2012年 廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 ，同和商業(yè)功能區(qū)的空間范圍是東至沙太路，西至 105國(guó)道，南至環(huán)城高速公路，北至北環(huán)高速路。其中以地鐵 3號(hào)線(xiàn)為依托，同和路、沙太路為主干道。 2、南方醫(yī)院、梅花園、梅花新村、雞頸坑等為節(jié)點(diǎn)，優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，將發(fā)展超市、大型綜合廣場(chǎng)等新型業(yè)態(tài)，適度發(fā)展大型綜合超市和百貨店，注重現(xiàn)代服務(wù)業(yè)配套，發(fā)展成為白云區(qū)東南部 1級(jí)商業(yè)中心。 前言 第二部分：項(xiàng)目簡(jiǎn)介 梅園商業(yè)廣場(chǎng)（一期）商業(yè)面積約 2040平方米。 項(xiàng)目位置廣州大道北梅花新村中心地帶， 地鐵3號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)梅花園地鐵出入口，項(xiàng)目道路 連接廣州大道中和，沙太南路， 距天河北 CBD僅8分鐘車(chē)程，周邊人口密集，區(qū)域規(guī)劃優(yōu)越、交通便捷，商業(yè)配套成熟，發(fā)展迅速快捷 根據(jù)項(xiàng)目建筑風(fēng)格、項(xiàng)目周邊的調(diào)查。梅園商業(yè)廣場(chǎng)定位為集購(gòu)物、飲食、休閑娛樂(lè)于一體的綜合購(gòu)物廣場(chǎng)型商場(chǎng)；以知名的品牌、知名餐飲等連鎖品牌業(yè)態(tài)為龍頭吸引人流，帶動(dòng)眾多品牌商鋪的聯(lián)動(dòng)式經(jīng)營(yíng)。使到梅園商業(yè)廣場(chǎng)在三號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)開(kāi)通之后，成為該區(qū)域人氣最旺、檔次最高的的綜合購(gòu)物中心。 配合亞運(yùn)和城市改造，以天河北的未來(lái)發(fā)展為基礎(chǔ)，成為天河北地區(qū)最具有特色商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)。 第三部分：項(xiàng)目定位 項(xiàng)目配套 項(xiàng)目配套第四部分：項(xiàng)目業(yè)態(tài) 二層定位分布平面圖 三 -五層定位分布平面圖 項(xiàng)目業(yè)態(tài)細(xì)分初稿 鋪位 建筑面積 經(jīng)營(yíng)類(lèi)別 一層 884.2 品牌專(zhuān)賣(mài)店（服裝、鞋、運(yùn)動(dòng)、皮具、童裝等）、便利店、藥店、銀行、手機(jī)數(shù)碼、便利店、特色中餐、奶茶、小餐飲等 二層 231 西餐廳、日本料理、 ktv、酒吧、餐飲廳、美發(fā)店等 三 -五層 693 書(shū)店、美容院、健身俱樂(lè)部、培訓(xùn)基地、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、辦公室等 六層 231 梅園商業(yè)廣場(chǎng)自營(yíng)辦公室 第五部分：項(xiàng)目配套 交通配套：廣州大道北主干道旁， 3號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)將開(kāi)通使用、梅花新村公交站緊挨梅園商業(yè)廣場(chǎng)。 商業(yè)價(jià)值 ：廣州大道北是連接同和地區(qū)與市中心區(qū)域的主要交通樞紐，每天有多達(dá) 13600多輛次車(chē)輛，人流接近 110000人次； 市政發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略北優(yōu)板塊升溫，廣州大道北至南湖板塊作為北優(yōu)板塊的核心區(qū)域，由廣州大道與天河 CBD連成一體，作為廣州北商賈也不在是口號(hào)；成為廣州后天河北新財(cái)富中心。 消費(fèi)量：地處 16個(gè)不對(duì)駐地，周邊有 20個(gè)以上大型居住社區(qū)等 ，坐擁 50萬(wàn)龐大的消費(fèi)力 。 商業(yè)配套：周邊商業(yè)比較集中，佳潤(rùn)廣場(chǎng)外，梅花園廣場(chǎng)、摩登百貨、京駿商業(yè)城 等中高檔次和整體性的購(gòu)物廣場(chǎng)，使梅花新村得龐大的消費(fèi)群體集中方消費(fèi)。購(gòu)物更加便利，生活配套趨于完善 停車(chē)位配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)配有 100個(gè)以上大型的停車(chē)位 廣場(chǎng)配套：項(xiàng)目外配有大型的廣場(chǎng)，吸引周邊和過(guò)往的大量消費(fèi)人流 逗留休閑和消費(fèi)。 梅園商業(yè)廣場(chǎng)周邊 16個(gè)駐地部隊(duì)有第一軍醫(yī)大學(xué)、南方醫(yī)院、廣東省軍區(qū)梅花園干休所、廣東省軍區(qū)白云山干休所、第一軍醫(yī)大學(xué)干休所、廣州軍區(qū)一五七醫(yī)院、廣州軍區(qū)理訓(xùn)班、 75763部隊(duì)、 75742部隊(duì)、 75741部隊(duì)等； 梅花園廣場(chǎng)周邊有不少大中小型樓盤(pán)，如：梅苑小區(qū) 、怡新花園、云山熹景 、圣地擎山苑 、云景名都 、廣州白天鵝花園等商住社區(qū)，坐擁龐大的消費(fèi)潛力，商機(jī)升值前景無(wú)限。（具體樓盤(pán)數(shù)據(jù)以表格的形式顯示） 梅花園廣場(chǎng)周邊有商業(yè)廣場(chǎng)和底商，如：梅花園商業(yè)廣場(chǎng)、佳潤(rùn)廣場(chǎng) 、億佳服飾商業(yè)廣場(chǎng) 、京駿商業(yè)城、天州家居城等，聚集了一大批的購(gòu)物消費(fèi)人群，提升商圈的消費(fèi)能力。（具體樓盤(pán)數(shù)據(jù)以表格的形式顯示） 第六部分：項(xiàng)目周邊商業(yè)樓盤(pán) 項(xiàng)目配套 樓盤(pán)名稱(chēng) 樓盤(pán)地址 發(fā)展商 項(xiàng)目面積與建筑面積 規(guī)劃產(chǎn)品（層數(shù)、幢數(shù)） 戶(hù)型（面積） 車(chē)位 均價(jià) 公開(kāi)時(shí)間 梅苑小區(qū) 白云區(qū)廣州大道北梅花園路段 廣州市云山實(shí)業(yè)公司 占地面積 12.3萬(wàn)平米 建筑面積 30萬(wàn)平米 9層和 12層 三房?jī)蓮d 125平米，兩房?jī)蓮d 90平米，一房?jī)蓮d 53平米 10912元 /平方米 1999-10 怡新花園 白云區(qū)廣州大道北梅花園路段 廣州宏云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 87650平方米 建筑面積 250000平方米 共 8棟，分別為 12層、 14層、16層、 17層、 26層、 28層 三房?jī)蓮d 104平米，兩房?jī)蓮d 81平米，四房?jī)蓮d 145平米，五房?jī)蓮d 177平米 300個(gè) 14500元 /平方米 2007-11 云山熹景 白云廣州大道北怡新路 85號(hào) 廣州市加益有限公司 占地面積 72000平方米 建筑面積 140000平方米 項(xiàng)目共 20棟，分為 11層、 18層兩種， 四房?jī)蓮d 143平米，三房?jī)蓮d 110、 95平米，兩房?jī)蓮d 85平米 522個(gè) 17000元 /平方米 2010-04 圣地擎山苑 白云區(qū)廣州大道北梅崗路 廣州圣地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 10665平方米 建筑面積 44616平方米 58個(gè) 12000元 /平米 2005-10 云景名都 廣州大道北京溪路南方醫(yī)院旁 廣州云景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 320000平方米 建筑面積 750000平方米 共 23棟分為 10層、 11層。 7層 三房?jī)蓮d 95平米，一房一廳 78平米，三房?jī)蓮d 108平米，四房一聽(tīng) 108平米 268個(gè) 13000元 /平方米 2003-1 廣州白天鵝花園 南方醫(yī)院東門(mén)正對(duì)面 白天鵝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 占地面積 53995萬(wàn)平米 建筑面積 138000萬(wàn)平米 共 3棟 17層高洋房 一房一廳 40平米，一房一廳 52平米，一房?jī)蓮d 52平米，三房?jī)蓮d 120平米 300個(gè) 9200元 /平方米（毛坯） 2008-08 項(xiàng)目配套項(xiàng)目周邊樓盤(pán)調(diào)查 項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查表 項(xiàng)目名稱(chēng) 發(fā)展商 項(xiàng)目面積 層數(shù) 各層功能規(guī)劃 建筑面積 商鋪面積 商鋪?zhàn)饨?梅花園商業(yè)廣場(chǎng) 宏晟置業(yè) 公司 占地面積 1.8萬(wàn) 5 負(fù)一樓停車(chē)場(chǎng)，一層街鋪、主力店、餐飲區(qū)、金融機(jī)構(gòu)、通信，二層精品服裝區(qū)、餐飲區(qū)，三層電玩、湘菜館，四樓 KTV，五樓影院、西餐廳 3萬(wàn)平方米 內(nèi)鋪一樓：31平方 二樓： 23平方 街鋪： 臨街： 250-300元 / 內(nèi)鋪： 150元 / 管理費(fèi)： 28元 / 佳潤(rùn)廣場(chǎng) 永信置業(yè) 公司 占地面積 17577萬(wàn)平方 建筑面積 44080萬(wàn)平方 5 一層主力店、百貨、餐飲區(qū)、超市，二層品牌服裝區(qū)、餐飲區(qū)，三層數(shù)碼城、家居城、家電、家紡、餐飲，負(fù)一層樂(lè)購(gòu)超市，負(fù)二層停車(chē)場(chǎng) 44080平方 街鋪： 80-100平方 內(nèi)鋪： 20-40平方 街鋪： 280-300元 / 內(nèi)鋪： 200元 / 管理費(fèi)： 45元 / 億佳服飾商業(yè)廣場(chǎng) 1 精品服裝、童裝 20-35 80-100元 / 京駿商業(yè)城 2 一層品牌服裝、鞋、包，二層蘇寧電 器 4000平方 32 街鋪 120元 / 內(nèi)鋪 100元 / 管理費(fèi) 18元 / 天州家居城 占地面積 4萬(wàn)平方米 1 各類(lèi)家具、家居用品 35平方米 130-150元 / 嘉裕太陽(yáng)城廣場(chǎng) 嘉峪地產(chǎn) 集團(tuán) 占地面積 2.5萬(wàn)平方米 建筑面積： 6.5萬(wàn)平方米 5 負(fù)二層停車(chē)場(chǎng)，負(fù)一層百貨超市，一層主力店、 精品、化妝品、珠寶、餐飲，二層蘇寧、餐飲、品牌服裝，三層金逸影院、精品服裝 65000平方米 40-70/ 臨街： 300-350元 / 內(nèi)鋪： 200元 / 管理費(fèi)： 28元 / 商機(jī)價(jià)值 : 1、廣州大道北是連接同和地區(qū)與市中心區(qū)域的主要交通樞紐，日車(chē)流過(guò) 10萬(wàn)，坐擁 100萬(wàn)以上消費(fèi)人口； 2、梅園商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃定位將成為天河北功能區(qū)的商業(yè)配套。并將帶動(dòng)該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展 3、隨著廣州市政發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略北優(yōu)板塊升溫，廣州大道北至南湖板塊作為北優(yōu)板塊的核心區(qū)域，作為廣州北 -舊天河區(qū)口號(hào)；由廣州大道與天河 CBD連成一體，成為廣州后天河北新財(cái)富中心。 4、區(qū)域現(xiàn)狀周邊商業(yè)比較集中，周邊的大型商業(yè)和住宅互相帶動(dòng)，梅園商業(yè)廣場(chǎng)的建成，將使到該區(qū)商業(yè)購(gòu)物的更加商業(yè)蓬勃，加快商圈的發(fā)展。 第七部分：招商策略與政策 S優(yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)： 位于廣州大道北，交流便利，處于商圈的中心地帶。 時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)： 地鐵三號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)準(zhǔn)備開(kāi)通，連接天河商圈，享受到地鐵繁帶來(lái)的巨大商業(yè)效應(yīng)。 交通優(yōu)勢(shì)： 優(yōu)良的歷史底蘊(yùn)造就本區(qū)獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)，暢達(dá)、現(xiàn)代化的立體交通網(wǎng)與成熟、市民化街區(qū)馬路兼而復(fù)得，十分鐘車(chē)程圈已覆蓋廣州市最為繁華的區(qū)域。 公交優(yōu)勢(shì)：公交網(wǎng)絡(luò)便捷，有 10多條公交車(chē)路線(xiàn)，主要有：16、 56、 179、 219、 241、 504、 804、 862、 833、 836跟廣州各地區(qū)相連接。鋪位優(yōu)勢(shì)： 梅園廣場(chǎng)周邊的外面馬上進(jìn)行拆除，可以使到項(xiàng)目有較好展示立面，使客戶(hù)感覺(jué)形象較佳，成熟、整潔的現(xiàn)場(chǎng)感，是商鋪招商的一大利好點(diǎn)。 招商策略 招商策略招商策略招商策略 W劣勢(shì) 位置劣勢(shì)： 本項(xiàng)目位于周邊還處在整改階段，商圈的效應(yīng)要過(guò)來(lái)一段時(shí)間來(lái)培養(yǎng)，不能馬上體現(xiàn)到城市改造帶來(lái)的效應(yīng)。 梅花商業(yè)廣場(chǎng)商圈，屬于新型的商圈，直接享受到的客流及人氣比較中等，需要周邊地鐵和公交開(kāi)通之后，才能慢慢帶來(lái)改進(jìn)。 交通劣勢(shì)： 道路進(jìn)行整改，路面比較窄，車(chē)流和人流不方便通行。 硬件劣勢(shì)： 本項(xiàng)目為一期的商業(yè)面積較少，不利用引進(jìn)一些的大型的商家，如：超市、電影院、百貨等，需要通過(guò)一期招商完成后，二期的規(guī)劃才能給項(xiàng)目以后帶來(lái)更多的商業(yè)效應(yīng)和價(jià)值。 O機(jī)會(huì) 面積不算太大，相對(duì)而言還是比較容易操控，可以合理分配品牌商家引進(jìn)，容易體現(xiàn)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，對(duì)招商還是有一定促進(jìn)作用。 地段已具備一定的先天優(yōu)勢(shì)，若能對(duì)交通進(jìn)行適量的、低成本的改善，使到項(xiàng)目更好連入車(chē)庫(kù)，樓頂廣告位置投入一定量的廣告宣傳，將對(duì)本項(xiàng)目的短、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益均有較大的促進(jìn)作用。 目的一個(gè)重大啟示：可以避重就輕，面向中高端品牌作適當(dāng)?shù)墓δ芏ㄎ?，由本次?shí)地的調(diào)查數(shù)據(jù)也可顯示 中高檔商業(yè)廣場(chǎng)是本項(xiàng)目的一個(gè)重要發(fā)展方向。 梅園商業(yè)廣場(chǎng)（一期）擬暫定以下招商政策 一層租金 350-300元 / 、二層租金 150-120元 / 、三 -五層租金 100-60元 / 使用率 60% 租期 3年，次年遞增 5% 管理費(fèi)未定 租賃方式：兩押一租 商鋪毛坯招租，商家根據(jù)品牌的定位進(jìn)行裝修。 裝修免租期 15天、 11月 15日（預(yù)定開(kāi)業(yè)日期）前進(jìn)場(chǎng)可以享受免租期和免管理費(fèi)。 招商政策 通過(guò)項(xiàng)目的定位，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的方案進(jìn)行招商推廣，對(duì)品牌客戶(hù)進(jìn)行洽談，了解商家的最新動(dòng)向。 對(duì)前期進(jìn)入的品牌商家給予一定的支持，對(duì)項(xiàng)目和品