我最近處理了三個典型的上海房屋買賣合同案例，分別涉及浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)的一套120平米住宅、靜安區(qū)南京西路商圈的80平米公寓以及閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的一套復(fù)式住宅。第一份合同是2025年3月簽訂的，買方是某科技公司的高管，成交價為850萬元，采用了標(biāo)準(zhǔn)的三方監(jiān)管資金模式。第二份合同較為特殊，因為該公寓存在租賃關(guān)系，我們特別約定了"買賣不破租賃"條款，租期還有18個月，月租金1.2萬元。第三份復(fù)式住宅的買賣則涉及到產(chǎn)權(quán)分割問題，賣方是兄妹三人共同繼承的房產(chǎn)，我們在合同中詳細(xì)規(guī)定了各自的產(chǎn)權(quán)份額和分配方式。這三份合同都嚴(yán)格按照上海市房地產(chǎn)交易中心2024年修訂的《存量房屋買賣合同》示范文本制定，但根據(jù)具體交易情況進(jìn)行了個性化調(diào)整。在實際操作中，我們發(fā)現(xiàn)這三份合同雖然都遵循了基本框架，但細(xì)節(jié)處理上各有側(cè)重。以浦東張江的住宅合同為例，我們特別約定了分期付款條款：首付款30%（255萬元）在合同簽訂后7日內(nèi)支付，第二筆40%（340萬元）在辦理過戶手續(xù)前支付，剩余30%（255萬元）在交房驗收合格后支付。為了保障買方權(quán)益，我們還加入了"房屋現(xiàn)狀保留條款"，要求賣方在交房時保持房屋設(shè)施設(shè)備完好，包括中央空調(diào)系統(tǒng)、全屋地暖以及廚房電器等。對于靜安區(qū)南京西路的公寓合同，由于存在租賃關(guān)系，我們在合同中詳細(xì)規(guī)定了租金歸屬和交接時間。具體條款為：合同簽訂后至2025年12月31日期間的租金收益歸賣方所有，2026年1月1日起的租金收益歸買方所有。同時，我們約定了租客的優(yōu)先購買權(quán)確認(rèn)書，要求租客在收到通知后15日內(nèi)書面確認(rèn)是否行使優(yōu)先購買權(quán)。在違約責(zé)任方面，特別約定了如因租賃問題導(dǎo)致無法按時交房，賣方需按日支付總房款萬分之五的違約金。閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的復(fù)式住宅合同則更為復(fù)雜，因為涉及共有產(chǎn)權(quán)分割。我們在合同中明確了產(chǎn)權(quán)比例：大哥占45%，二姐占30%，小妹占25%。交易價格為680萬元，按照產(chǎn)權(quán)比例分配。為了防止糾紛，我們特別加入了"共有權(quán)人同意書"附件，要求所有共有權(quán)人當(dāng)面簽字確認(rèn)。在稅費承擔(dān)方面，約定了個人所得稅、增值稅等由賣方承擔(dān)，契稅、印花稅等由買方承擔(dān)，中介費各付50%。在合同履行過程中，我們還遇到了一些典型問題。比如張江住宅的買方在支付第二筆款項時，因銀行貸款審批延遲，我們通過補(bǔ)充協(xié)議將付款期限延長了15天，同時約定買方需支付延期利息，按年化4.35%計算。靜安公寓的租客在得知房屋出售后，要求提前解除租賃合同，我們通過三方協(xié)商，由買方補(bǔ)償租客2個月的租金作為違約金。七寶復(fù)式住宅的小妹對產(chǎn)權(quán)分配有異議，我們建議通過家庭會議協(xié)商解決，最終達(dá)成了調(diào)整分配比例的補(bǔ)充協(xié)議。總的來看，下一階段的重點是確保這三份合同的順利履行。對于張江住宅，我們將在2025年9月15日組織雙方進(jìn)行房屋驗收，重點檢查水電煤氣表讀數(shù)、物業(yè)費結(jié)清情況以及房屋結(jié)構(gòu)完好度。驗收合格后，買方需在3個工作日內(nèi)支付尾款，賣方應(yīng)在收到款項后5個工作日內(nèi)完成房屋交付。靜安公寓的交接時間定在2025年12月20日，屆時我們將安排租客、買方和賣方三方在場，確認(rèn)租賃合同轉(zhuǎn)讓事宜。買方需提前準(zhǔn)備好新的租賃合同，租客需提供身份證明和原租賃合同。交接時，我們將制作詳細(xì)的《房屋交接清單》，包括鑰匙、門禁卡、家電設(shè)備等，雙方簽字確認(rèn)后生效。七寶復(fù)式住宅的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)較為復(fù)雜，我們計劃在2025年10月10日陪同賣方三人到閔行區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理共有產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。在此之前，需要準(zhǔn)備好所有共有權(quán)人的身份證明、婚姻狀況證明以及原房產(chǎn)證。變更完成后，再與買方辦理過戶手續(xù)，預(yù)計整個流程需要15個工作日。如果在合同履行過程中出現(xiàn)爭議，我們建議通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的可以申請上海市房地產(chǎn)交易中心調(diào)解。調(diào)解仍不成功的，任何一方均可向房屋所在地的法院提起訴訟。在訴訟期間，除爭議部分外，合同其他條款仍應(yīng)繼續(xù)履行。本合同一式四份，買賣雙方各執(zhí)一份，上海市房地產(chǎn)交易中心備案一份，中介機(jī)構(gòu)留存一份，具有同等法律效力。賣方（簽字）：_________________日期：____年____月____日買方（