【序言】我們?cè)敢馀c晨耀置業(yè)進(jìn)行捆綁式深度合作：第一，建立一支專門項(xiàng)目小組，為甲方提供全方位營(yíng)銷服務(wù)，包括：營(yíng)銷策劃、產(chǎn)品研討修改、包裝設(shè)計(jì)、品牌推廣、銷售實(shí)施及招商等系列服務(wù)；第二，我們?cè)陧?xiàng)目案場(chǎng)內(nèi)設(shè)立專門項(xiàng)目部駐場(chǎng)，提供深度服務(wù)。我們有一支實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的專業(yè)隊(duì)伍，我們有信心，也有能力打造一個(gè)光輝耀眼的“晨耀置業(yè)”品牌。項(xiàng)目定位第一章宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境泗陽(yáng)概況城市發(fā)展規(guī)劃宏觀環(huán)境分析泗陽(yáng)縣概況地理位置泗陽(yáng)縣地處中國(guó)華東，位于江蘇省中北部，東臨淮安市，西接宿遷，北靠沭陽(yáng)縣，南瀕洪澤湖，京杭運(yùn)河穿境而過(guò)；縣境東西距50公里，南北距70公里，全縣面積1418平方公里。泗陽(yáng)交通十分便捷，京杭大運(yùn)河、鹽淮高速公路橫穿東西，泗沭公路貫?zāi)媳?；淮沭新河、新長(zhǎng)鐵路穿越東北部邊境，南有洪澤湖，北有六塘河、大澗河，物資集散、旅客運(yùn)輸均較方便。交通環(huán)境宏觀環(huán)境分析泗陽(yáng)縣概況行政區(qū)劃截至2007年，江蘇省委、省政府決定調(diào)整泗陽(yáng)縣城區(qū)行政區(qū)劃，撤銷城廂鎮(zhèn)、來(lái)安鄉(xiāng)，與臨河大興一同劃歸眾興鎮(zhèn)，轄11個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)眾興鎮(zhèn)、愛園鎮(zhèn)、王集鎮(zhèn)、裴圩鎮(zhèn)、新袁鎮(zhèn)、李口鎮(zhèn)、臨河鎮(zhèn)、穿城鎮(zhèn)、張家圩鎮(zhèn)、高渡鎮(zhèn)、盧集鎮(zhèn)、莊圩鄉(xiāng)、里仁鄉(xiāng)、三莊鄉(xiāng)、南劉集鄉(xiāng)、八集鄉(xiāng)；2個(gè)場(chǎng)：泗陽(yáng)農(nóng)場(chǎng)、棉花原種場(chǎng)；共有252個(gè)村（居）委會(huì)?？h人民政府駐眾興鎮(zhèn)。人口情況根據(jù)2010年全國(guó)第六次人口普查泗陽(yáng)人口情況結(jié)果如下表：城市化水平不斷提高常住人口85.54萬(wàn)人，城市化水平由2000年的20.9%提升至2010年的43.36%,進(jìn)入成熟化快速增長(zhǎng)階段.戶籍人口呈高自然增長(zhǎng),負(fù)機(jī)械增長(zhǎng)2004-2010年自然增長(zhǎng)年均增長(zhǎng)1.18萬(wàn)人,機(jī)械增長(zhǎng)為負(fù)增長(zhǎng).外來(lái)人口持續(xù)增加,外出人口增長(zhǎng)呈下降趨勢(shì)2010年外來(lái)人口3.67萬(wàn)人,近5年年均增長(zhǎng)16.7%.外出人口由2006年24.05萬(wàn)下降到2010年的19.85萬(wàn).宏觀環(huán)境分析泗陽(yáng)縣概況經(jīng)濟(jì)情況右圖為泗陽(yáng)縣2006-2011年地區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)比例情況，從2006-2011年區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)總值均保持較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2011年突破250億元；其中房地產(chǎn)業(yè)的大量開發(fā)對(duì)趨于GDP的增長(zhǎng)起到的至關(guān)重要的作用。右圖為泗陽(yáng)縣2006-2010年人均GDP及增長(zhǎng)比例情況，區(qū)域內(nèi)2006-2010年人均GDP都保持穩(wěn)定較快的增長(zhǎng)比例態(tài)勢(shì)，2010年人均GDP達(dá)到22523元；區(qū)域內(nèi)人均GDP的穩(wěn)定增長(zhǎng)對(duì)趨區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。宏觀環(huán)境分析泗陽(yáng)縣概況三產(chǎn)投資上圖為泗陽(yáng)縣2006-2011年三產(chǎn)業(yè)投資的投資情況：可以看出泗陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二和第三產(chǎn)業(yè)為主，其中房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步的發(fā)展也為區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快的發(fā)展起到了重要作用；近年來(lái)國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)了下滑情況，這也勢(shì)必影響未來(lái)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)，增加了該區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)的不確定性。宏觀環(huán)境分析泗陽(yáng)縣概況房地產(chǎn)環(huán)境右圖為泗陽(yáng)縣2006-2011年房地產(chǎn)投資總額及增長(zhǎng)比例情況，可以看出近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的調(diào)控政策并未影響區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)投資，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資逐年保持較穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中主要原因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)的一些儲(chǔ)備土地陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)程序，推動(dòng)了大量房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工建設(shè)。右圖為泗陽(yáng)縣2006-2011年商品房銷售額級(jí)增長(zhǎng)比例情況，根據(jù)圖標(biāo)顯示，區(qū)域內(nèi)2008年和2011年商品房銷售額分別有一定的下滑，2008年下滑原因主要是全球金融危機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)銷售有一定的沖擊；2011年銷售額的下滑主要是由于國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施導(dǎo)致了銷售額的明顯下滑。宏觀環(huán)境分析泗陽(yáng)縣概況區(qū)域概況總結(jié)地理位置泗陽(yáng)縣位于江蘇省宿遷市，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)，城市區(qū)位優(yōu)良，具有良好的發(fā)展前景。交通環(huán)境區(qū)域內(nèi)水路、道路交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，內(nèi)外部交通規(guī)劃優(yōu)良，區(qū)域內(nèi)外人員流動(dòng)均較方便，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展有很大的利好。經(jīng)濟(jì)情況區(qū)域GDP和人均GDP逐年保持穩(wěn)定較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第二和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為明顯，整體城市化發(fā)展趨勢(shì)愈發(fā)明顯，泗陽(yáng)縣任是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。房地產(chǎn)環(huán)境房地產(chǎn)投資逐年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，商品房年銷售額在2008年和2011年受國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)政策調(diào)控影響有所下滑。機(jī)遇一：國(guó)家戰(zhàn)略宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展規(guī)劃?rùn)C(jī)遇二：淮安增長(zhǎng)極的帶動(dòng)宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展規(guī)劃?rùn)C(jī)遇三：振興蘇北和扶持宿遷宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展規(guī)劃泗陽(yáng)城市發(fā)展方向何去何從？泗陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（2006-2020）現(xiàn)行規(guī)劃泗陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（2006-2020年）城市性質(zhì)兩河風(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、精深木業(yè)和電光源為支撐的新興中等工貿(mào)城市城市規(guī)模人口規(guī)模：42萬(wàn)人建設(shè)用地規(guī)模：50平方公里城市發(fā)展方向沿京杭大運(yùn)河向東、向北發(fā)展，西部整合布局結(jié)構(gòu)團(tuán)塊組團(tuán)式，東工中居西儲(chǔ)宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展規(guī)劃泗陽(yáng)縣城市總體規(guī)劃（2011-2030）未論證規(guī)劃泗陽(yáng)縣城市總體規(guī)劃（2011-2030）對(duì)泗陽(yáng)的定位：蘇北腹地的縣域中心城市縣城人口規(guī)模：20-50萬(wàn)人建設(shè)用地規(guī)模：57平方公里發(fā)展方向：東拓：新興產(chǎn)業(yè)城西優(yōu)：宜居生活城南跨：生態(tài)文化城發(fā)展模式分析：濱河單邊發(fā)展模式跨河協(xié)同發(fā)展模式城市跨河發(fā)展的空間格局：一河：生態(tài)主軸（運(yùn)河）兩岸：水岸畫廊（城、水、綠相融）三城：生活城、產(chǎn)業(yè)城、生態(tài)城總體目標(biāo)：宜居城、興業(yè)城、生態(tài)城、文化城宜居建成——以人為本，建設(shè)生活便利的城市產(chǎn)業(yè)興城——以產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力，促進(jìn)持續(xù)繁榮生態(tài)立城——以水綠為脈絡(luò)，提升城市魅力文化名城——以文化為靈魂，提高城市品味宜居生活城新興產(chǎn)業(yè)城生態(tài)文化城宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展規(guī)劃新規(guī)劃對(duì)比項(xiàng)目現(xiàn)行規(guī)劃新規(guī)劃（未論證）人口規(guī)模42萬(wàn)人50萬(wàn)人建設(shè)用地規(guī)模50平方公里57平方公里發(fā)展方向沿京杭大運(yùn)河向東、向北發(fā)展，西部整合東拓：新興產(chǎn)業(yè)城西優(yōu)：宜居生活城南跨：生態(tài)文化城宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展規(guī)劃泗陽(yáng)縣城市總體規(guī)劃（2011-2030）未論證規(guī)劃（新規(guī)劃）泗陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（2006-2020）現(xiàn)行規(guī)劃現(xiàn)行規(guī)劃與新規(guī)劃對(duì)比城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響：利好：現(xiàn)行規(guī)劃城市向東和向北發(fā)展對(duì)我們項(xiàng)目有一定的促進(jìn)作用；新規(guī)劃確定城市規(guī)模在擴(kuò)大，縣城人口在不斷的增加，確立了我們項(xiàng)目的中心位置；利空：現(xiàn)行規(guī)劃的實(shí)施，導(dǎo)致項(xiàng)目周邊項(xiàng)目聚集，競(jìng)爭(zhēng)壓力增大；新規(guī)劃的發(fā)展方向使得城市發(fā)展重心有所改變，主要向東、西、南發(fā)展，對(duì)我們項(xiàng)目有所不利；宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展規(guī)劃第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析·房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量分析·周邊競(jìng)爭(zhēng)地塊市場(chǎng)銷量分析泗陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)分析土地總供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：泗陽(yáng)縣國(guó)土資源局注：土地供應(yīng)量和商品房房供應(yīng)量為成交土地，扣除保障性住房和安置房通過(guò)我司的數(shù)據(jù)整理我們可以清晰的看出近幾年的土地供應(yīng)量情況：

從2009年至2010年土地供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速，2010年達(dá)到了145.63萬(wàn)平方米，達(dá)到了一個(gè)峰值；

2011年受大環(huán)境政策的影響，土地供應(yīng)量有所萎縮，但是對(duì)于一個(gè)縣級(jí)城市來(lái)說(shuō)供應(yīng)量也比較大；一級(jí)市場(chǎng)分析各類型土地供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：泗陽(yáng)縣國(guó)土資源局注：此土地供應(yīng)量為成交土地右側(cè)是近幾年各類型土地供應(yīng)情況從圖表我們可以看出：純居住類型土地供應(yīng)量不多；居住和商業(yè)類型的土地供應(yīng)量最多；商業(yè)類型的土地供應(yīng)量最少；

居住類型土地供應(yīng)量大，商業(yè)類型地塊供應(yīng)量少，導(dǎo)致和我們項(xiàng)目同類產(chǎn)品增多，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目增多。備注：以上土地類型劃分主要是根據(jù)土地掛牌時(shí)所規(guī)定的性質(zhì)類型，其中商住類型土地主要是以住宅為主，我們地塊類型也屬于居住和商業(yè)用地一級(jí)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)地塊目前只有新城市花園、巨源尚城、黃金廣場(chǎng)、朗潤(rùn)國(guó)際三個(gè)項(xiàng)目開始銷售?，F(xiàn)象：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，地塊價(jià)格較高對(duì)策：產(chǎn)品需要?jiǎng)?chuàng)新，品質(zhì)需要提高。本案一級(jí)市場(chǎng)分析各類型產(chǎn)品供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：泗陽(yáng)縣國(guó)土資源局注：此土地供應(yīng)量為成交土地左側(cè)為各類型產(chǎn)品供應(yīng)量情況表從圖表中我們可以看出：純居住性質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)量較少；居住和商業(yè)混合產(chǎn)品供應(yīng)量最大；純商業(yè)類型產(chǎn)品供應(yīng)最少。備注：以上各類型產(chǎn)品供應(yīng)量主要是依據(jù)各類型的土地供應(yīng)量情況和各地塊的容積率來(lái)進(jìn)行推算，因?yàn)楦鞯貕K的容積率范圍較大，我們根據(jù)常規(guī)的容積率進(jìn)行的推算，數(shù)據(jù)可能有一定的出入，只供參考；

住宅類產(chǎn)品是近幾年泗陽(yáng)市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈，我們必須在產(chǎn)品上有一定的優(yōu)越性，才能吸引市場(chǎng)的關(guān)注、客戶的認(rèn)可。一級(jí)市場(chǎng)分析市場(chǎng)銷售量分析2009年商品房銷售面積116.07萬(wàn)㎡2010年商品房銷售面積129.3萬(wàn)㎡2011年商品房銷售面積72.65萬(wàn)㎡三年總銷售面積：318.02萬(wàn)平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：泗陽(yáng)縣統(tǒng)計(jì)局2009年商品房供應(yīng)面積171.09萬(wàn)㎡2010年商品房供應(yīng)面積325.45萬(wàn)㎡2011年商品房供應(yīng)面積202.6萬(wàn)㎡三年總供應(yīng)面積：699.14萬(wàn)平方米供應(yīng)面積—銷售面積=381.12萬(wàn)平方米市場(chǎng)存量約為：381.12萬(wàn)㎡一級(jí)市場(chǎng)分析市場(chǎng)銷售量分析市場(chǎng)存量約為：381.12萬(wàn)㎡按照2010年的商品房銷售量129.3萬(wàn)平方米去化完需要2.95年市場(chǎng)存量約為：381.12萬(wàn)㎡按照2011年的商品房銷售量72.65萬(wàn)平方米去化完需要5.25年市場(chǎng)最好市場(chǎng)較差按照目前市場(chǎng)存量，不含2012年推出的新地塊，根據(jù)市場(chǎng)最好年和市場(chǎng)較差年，去化周期需要3-5年的時(shí)間。一級(jí)市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)量特點(diǎn)

土地供應(yīng)量較大，2010年和2011年推出的土地大多處于儲(chǔ)備狀態(tài)，土地積壓現(xiàn)象嚴(yán)重；住宅類產(chǎn)品土地供應(yīng)量大，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；本案周邊推出土地集中，未來(lái)兩年的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)壓力較大；市場(chǎng)去化速度較為緩慢，呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)；以上是數(shù)據(jù)所反映的一些問(wèn)題；市場(chǎng)狀況：近幾年市場(chǎng)推出的土地基本都是城區(qū)，拆遷量較大，并且城區(qū)拆遷有一定難度，導(dǎo)致實(shí)際進(jìn)入市場(chǎng)的量不多，出現(xiàn)斷銷的現(xiàn)象，隨著拆遷的不斷的完成，市場(chǎng)供應(yīng)量將不斷的增加，集合近期推出的地塊，基本無(wú)拆遷，未來(lái)1-2年市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)出現(xiàn)井噴的現(xiàn)象。二級(jí)市場(chǎng)分析泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局：以老城區(qū)為核心，向四周擴(kuò)散老城區(qū)伴隨拆遷進(jìn)度的加快仍然是未來(lái)兩年房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)城東工貿(mào)城主要以專業(yè)市場(chǎng)為主，在售商品房較少在售樓盤都集中在城北和城西板塊，未來(lái)區(qū)域內(nèi)也有較大供應(yīng)量政府加速中心城區(qū)城市化進(jìn)程的工作重心預(yù)示著未來(lái)商品房供應(yīng)將迅速加大前景看好,但未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化城東工貿(mào)新城老城區(qū)城北板塊城西板塊本案周邊樓盤分布二級(jí)市場(chǎng)分析多層4200元/㎡，小高層3900元/㎡。去年九月開盤200多套房源目前剩余40套左右，預(yù)計(jì)5月份左右加推新房源住宅售罄，只有沿街朝西商鋪銷售均價(jià)4100元/㎡。還有三幢高層未開發(fā)，地塊正在拆遷。該項(xiàng)目目前處于前期拆遷建設(shè)階段，暫時(shí)沒有售樓處本案城西板塊樓盤分布泗水人家金色家園金都尚品華夏新界圣地名門遠(yuǎn)景時(shí)代厚地和美多層4100元/㎡，別墅5900元/㎡。一期基本售完剩余30套左右，二三期開發(fā)時(shí)間待定。多層、小高層、高層，均價(jià)4000元/㎡。目前去化85%，后期將有大量房源推出。多層、高層，均價(jià)3900元/㎡。一期推出4幢多層位于小區(qū)中間一排，二期4幢多層1幢高層預(yù)計(jì)五月開盤。

一期已全部售完，二期正在拆遷。多層4300元/㎡，小高層4150元/㎡。一期銷售完畢，二期在售兩幢小高層，目前剩余部分房源。二期仁有4幢高層，5幢多層未開。多層4100元/㎡，小高層3900元/㎡。去年九月開盤200多套房源目前剩余40套左右，預(yù)計(jì)5月份左右加推新房源城西板塊樓盤以新開發(fā)樓盤為主，未來(lái)上市房源量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈二級(jí)市場(chǎng)分析老城區(qū)板塊樓盤分布老城區(qū)在售房源量較少，大部分樓盤都處于拆遷狀態(tài)泗水現(xiàn)代城雨潤(rùn)新天地陽(yáng)光名邸盛世嘉園錦都豪庭世紀(jì)華庭紫金城黃金廣場(chǎng)11月28日公開，該項(xiàng)目目前處于前期拆遷建設(shè)階段，暫時(shí)沒有售樓處住宅4100元/㎡，商鋪18000元/㎡，住宅剩余2套，還有三幢建設(shè)中，開盤時(shí)間未定新港灣花園巨源尚城均價(jià)4200元/㎡。還有三幢高層未開發(fā)，地塊正在拆遷。一期銷售完全，二期地塊正在拆遷該項(xiàng)目目前無(wú)房源在售，一期房源已經(jīng)全部售馨，二期助于前期拆遷階段。住宅售罄，只有沿街朝西商鋪銷售住宅售罄，只有部分商鋪銷售住宅售罄，只有部分商鋪銷售小高層3600元/㎡起，。半島豪庭別墅6000元/㎡、高層4200元/㎡，高層去化70%左右，別墅去化60%左右，項(xiàng)目目前還剩一棟高層房源未推出銷售二級(jí)市場(chǎng)分析城北板塊樓盤分布桃園明珠頤景澤地德華逸墅逸景嘉園朗潤(rùn)花園預(yù)計(jì)6000-8000元/㎡。由雙拼和聯(lián)排別墅組成，共40余套別墅房源。目前未銷售。別墅：100-160萬(wàn)元/套、復(fù)式：80-100萬(wàn)/套。項(xiàng)目共分兩期開發(fā)，一期共16棟別墅，二期27棟別墅和復(fù)式房源，目前項(xiàng)目推出少量特價(jià)房在售。單價(jià)5700-8000元/㎡，目前開出36套別墅共銷售14套，高層預(yù)計(jì)今年年底開盤，底層商鋪預(yù)計(jì)六月開盤。均價(jià)3300元/㎡，目前在售二期33、35、36、37、3、5#多層、小高層共200套左右房源，目前還剩70套左右房源在售均價(jià)4200元/㎡，項(xiàng)目目前在售一期25、30、31#房源，目前去化40%城北區(qū)域在售樓盤都為新樓盤，近生態(tài)公園附近以別墅項(xiàng)目為主，上海路以東以普通住宅為主，此區(qū)域發(fā)展較晚，未來(lái)有較大開發(fā)潛力。二級(jí)市場(chǎng)分析個(gè)案主力面積分析面積（㎡）90100110120130140150160朗潤(rùn)國(guó)際厚地和美華夏新界逸景嘉園300400在售個(gè)案主力面積分析德華逸墅頤景澤地金都尚品半島豪庭二級(jí)市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目中主力面積在90-120平方米；三房產(chǎn)品主要以緊湊型的小戶型為主，面積段在100-120平方米，兩房產(chǎn)品主要集中在90平方米左右，只有少量的130平米以上的四房產(chǎn)品，一方面體現(xiàn)了當(dāng)?shù)刭?gòu)房的面積需求偏向，另一方面為我們項(xiàng)目提供了市場(chǎng)根據(jù)。緊湊型房型為主，大面積舒適型戶型市場(chǎng)處于空白點(diǎn)個(gè)案主力總價(jià)分析在售個(gè)案主力總價(jià)分析總價(jià)（萬(wàn)元）6065303540455055朗潤(rùn)國(guó)際厚地和美華夏新界逸景嘉園100120140德華逸墅頤景澤地金都尚品半島豪庭二級(jí)市場(chǎng)分析從主力總價(jià)上看，基本都維持在35-45萬(wàn)之間，普通住宅最高總價(jià)也在55萬(wàn)以內(nèi)在售市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，還處在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，市場(chǎng)可塑性強(qiáng)以本地剛性需求為主，市場(chǎng)供需保持基本平衡，后期供應(yīng)量較大在售市場(chǎng)產(chǎn)品以多層和小高層為主,多層和小高層產(chǎn)品有較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，后期高層產(chǎn)品逐步推出，競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈在售項(xiàng)目分布在縣中心外圍,集中在北面和東面，靠近中心樓盤易于銷售已售項(xiàng)目存量不多，待新房源進(jìn)入時(shí)定價(jià)彈性空間大市場(chǎng)營(yíng)銷手段單一，包裝策劃相對(duì)落后，資源未得到充分整合二級(jí)市場(chǎng)分析第三章項(xiàng)目屬性研判·項(xiàng)目屬性項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至SWOT分析地塊區(qū)位分析項(xiàng)目屬性研判泗陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（2006-2020）縣城中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)縣政府本案項(xiàng)目位于泗陽(yáng)縣城區(qū)東部，淮海路與上海路交匯處；項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆阢絷?yáng)縣“東移”的發(fā)展方向，項(xiàng)目距泗陽(yáng)車站、專業(yè)市場(chǎng)近在眼前，所以該區(qū)域未來(lái)也將有一定的升值潛力。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆阢絷?yáng)黃金位置，認(rèn)可度很高；地塊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目屬性研判地塊名稱海尚臻品苑地塊位置泗陽(yáng)縣淮海路與上海路交匯處用地性質(zhì)居住、商業(yè)用地出讓年限70、40年用地面積38441㎡容積率2.59建筑密度45.48%綠地率30.18%建筑限高應(yīng)滿足地質(zhì)要求退線要求東：退上海北路紅線不少于10米北：退淮海東路紅線不少于10米出入口方位出距主干道交叉口不少于80米，距次干道交叉口不少于50米。停車位機(jī)動(dòng)車（最低控制指標(biāo)）居住建筑：小汽車1輛/戶商業(yè)建筑：70車位/萬(wàn)平方米建筑面積非機(jī)動(dòng)車（最低控制指標(biāo)）居住建筑：自行車2輛/戶商業(yè)建筑：260車位/萬(wàn)平方米建筑面積地塊四至分析項(xiàng)目屬性研判東面：地塊東面緊鄰上海北路，泗陽(yáng)車站、黃金廣場(chǎng)、萬(wàn)誠(chéng)國(guó)際、建材專業(yè)市場(chǎng)等近在眼前；南面：地塊南面是新城市花園，綠城第一都、眾興路老街；西面：地塊西面是巨源尚城、海天小區(qū)、泗陽(yáng)大酒店、水電路；北面：地塊北面是新港灣花園、菜市場(chǎng)、行政服務(wù)中心、市民廣場(chǎng)、縣政府等。地塊南面分別有新城市花園和綠城第一都兩個(gè)住宅項(xiàng)目已經(jīng)入市，搶占了一定市場(chǎng)，我們項(xiàng)目入市后將面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，我們項(xiàng)目在廣告宣傳推廣上可以借助這兩個(gè)項(xiàng)目得到一定的支持。我們項(xiàng)目建成后將提升該區(qū)域在泗陽(yáng)縣的知名度，使該區(qū)域形成一定的人氣。地塊SWOT分析項(xiàng)目屬性研判優(yōu)勢(shì)

位置環(huán)境十分優(yōu)越

地塊四面臨路，交通便捷，上海路和淮海路是交通主要要道，項(xiàng)目交通十分便利，各種交通工具可直達(dá)本案，直達(dá)汽車站，出行方便；

地塊優(yōu)勢(shì)

地塊平整，拆遷量較小，只有小部分涉及拆遷，我們可以從西向東面滾動(dòng)開發(fā)，不影響工程進(jìn)度；項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)我們項(xiàng)目占地38441平方米，項(xiàng)目開發(fā)周期短，項(xiàng)目所處的位置認(rèn)可度高，房源銷售快。地塊SWOT分析項(xiàng)目屬性研判劣勢(shì)配套欠缺

項(xiàng)目周邊目前配套稀缺，只有學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等生活配套稀缺，給區(qū)域造成生活不便；地塊容積率高地塊容積率指標(biāo)高，不能靈活運(yùn)用，多為高層產(chǎn)品，對(duì)高層產(chǎn)品的接受度不高，存在一定的抗性；地塊SWOT分析項(xiàng)目屬性研判機(jī)會(huì)

靠近車站和大的專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目東面就是泗陽(yáng)車站、建材專業(yè)市場(chǎng)，能夠吸引部分小業(yè)主的購(gòu)買；

緊鄰泗陽(yáng)生態(tài)公園

項(xiàng)目西面緊靠生態(tài)公園，風(fēng)景好，我們高層住宅完全可以一覽自然風(fēng)光；現(xiàn)行規(guī)劃“東移”的發(fā)展方向東移的發(fā)展方向，明確了項(xiàng)目所在區(qū)域近期是發(fā)展重點(diǎn)，區(qū)域價(jià)值得到體現(xiàn)；第四章項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位客源定位檔次定位檔次定位項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值：從區(qū)域環(huán)境及項(xiàng)目自身的各種條件來(lái)看，項(xiàng)目已具備打造中高端項(xiàng)目的基本條件。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：通過(guò)對(duì)泗陽(yáng)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泗陽(yáng)市場(chǎng)上大多數(shù)都是中低檔產(chǎn)品，中高檔產(chǎn)品不多，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，具有一定的市場(chǎng)份額。結(jié)合市場(chǎng)方面情況，項(xiàng)目定位走中低端和高端路線將會(huì)存在一定的硬傷，中高端項(xiàng)目路線將是本案的最佳選擇。產(chǎn)品規(guī)模：本案總占地面積為38441平方米，結(jié)合項(xiàng)目所處的地段等綜合分析，本案適合做小而精的中高端產(chǎn)品。通過(guò)我司對(duì)周邊樓盤的客源分析、對(duì)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研，我們將目標(biāo)客源類型鎖定在以下幾種：城區(qū)客戶周邊客戶城區(qū)改善性住房年輕人結(jié)婚型富裕家庭換房型教師、醫(yī)生、事業(yè)單位公務(wù)員等務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)農(nóng)村進(jìn)城型普通住宅目標(biāo)客戶中高端產(chǎn)品目標(biāo)客戶客源定位本案兩房及小三房主要客源類型本案大戶型產(chǎn)品主要客源類型項(xiàng)目定位分析客源定位

我們項(xiàng)目的客源在哪里?

我們客源的購(gòu)買目的?

我們項(xiàng)目的客源層次如何?客源層次客源特點(diǎn)

務(wù)實(shí)之家

收入遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭社會(huì)新銳25-35之間的青年人或老人為子女購(gòu)房，但不一起居住孩子家庭小太陽(yáng):0-11歲的孩子+父母后小太陽(yáng):12-17的孩子+父母三代:老人+中年夫婦+18歲以下孩子健康養(yǎng)老老人+中年夫婦+18歲以上孩子富貴之家收入遠(yuǎn)高于其他家庭的家庭舒適房型主力客源

泗陽(yáng)縣中堅(jiān)換房一族兩房及小三房主力客源首購(gòu)一族35-50歲的泗陽(yáng)本地私營(yíng)業(yè)主泗陽(yáng)縣政府、事業(yè)單位公務(wù)員22-35歲的泗陽(yáng)本地年輕一族

22-35歲外出務(wù)工回鄉(xiāng)客群泗陽(yáng)拆遷戶區(qū)域比例縣城中心區(qū)域40%下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域55%其他區(qū)域5%購(gòu)買目的

比例（%）自住首次置業(yè)55%換房（改善居住條件）25%投資&自住15%投資5%項(xiàng)目定位分析產(chǎn)品性質(zhì)定位項(xiàng)目定位分析根據(jù)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及市場(chǎng)調(diào)研整體狀況，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為——綠色生態(tài)社區(qū)、精品沿街商鋪

首先，考慮的是市場(chǎng)上是否存在著一定比例的客源來(lái)支撐該產(chǎn)品；其次，區(qū)域的基本條件和環(huán)境能否對(duì)產(chǎn)品有一個(gè)支撐，使之相協(xié)調(diào)；另外該產(chǎn)品是否有足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，能否避免市場(chǎng)的主流，實(shí)現(xiàn)差異化；第三，產(chǎn)品是不是新穎潮流，能夠起到挖掘潛在客源，實(shí)現(xiàn)后期可持續(xù)發(fā)展和抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。價(jià)格定位項(xiàng)目定位分析市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法——此方法主要根據(jù)項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的位置、環(huán)境、產(chǎn)品等各因素的情況，與本案進(jìn)行準(zhǔn)確的對(duì)比。我們根據(jù)其具體情況，結(jié)合這些個(gè)案所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目自身的價(jià)格進(jìn)行初步的評(píng)估。以市場(chǎng)參照在售項(xiàng)目為例作價(jià)格評(píng)估：可比實(shí)例的選擇：根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況及其自身的特點(diǎn)，我們選擇以下樓盤作為可比實(shí)例：朗潤(rùn)·國(guó)際花園（a）、逸景嘉園（b）、黃金廣場(chǎng)（c）、厚地和美（d）定價(jià)的基本原則：結(jié)合市場(chǎng)需求及本公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定高端物業(yè)綜合素質(zhì)如下表：在影響因素中，環(huán)境、產(chǎn)品和位置是最主要的3方面。住宅價(jià)格定位：價(jià)格定位項(xiàng)目定位分析我們項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)計(jì)需要3-5年，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，后期房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，以及項(xiàng)目本身產(chǎn)品規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目的高品質(zhì)附加值，預(yù)計(jì)后期項(xiàng)目銷售價(jià)格能夠達(dá)到5000元/平方米的價(jià)格水平，預(yù)計(jì)我們項(xiàng)目整體銷售均價(jià)在4200元/平方米項(xiàng)目整體銷售均價(jià)：4200元/平方米價(jià)格定位項(xiàng)目定位分析商鋪價(jià)格定位：市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法——此方法主要根據(jù)項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的位置、環(huán)境、產(chǎn)品等各因素的情況，與本案進(jìn)行準(zhǔn)確的對(duì)比。我們根據(jù)其具體情況，結(jié)合這些個(gè)案所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目自身的價(jià)格進(jìn)行初步的評(píng)估。以市場(chǎng)參照在售項(xiàng)目為例作價(jià)格評(píng)估：可比實(shí)例的選擇：根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況及其自身的特點(diǎn)，我們選擇以下樓盤作為可比實(shí)例：成源·文化廣場(chǎng)（a）、金地廣場(chǎng)（b）新港灣花園（c）、世紀(jì)華庭（d）

定價(jià)的基本原則：結(jié)合市場(chǎng)需求及本公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定高端物業(yè)綜合素質(zhì)如下表：在影響因素中，環(huán)境、產(chǎn)品和位置是最主要的3方面。項(xiàng)目名稱面積（㎡）樓層情況銷售價(jià)格（元/㎡)巨源尚城472層12000-14000金地廣場(chǎng)1003層1層：270002層：120003層：4000新港灣花園50-1203層13000世紀(jì)華庭503層13000在售項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格：價(jià)格定位項(xiàng)目定位分析由上面各樓盤對(duì)項(xiàng)目影響的權(quán)重分析得出：設(shè)各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi，則：巨源尚城（a）

Wb：25%金地廣場(chǎng)（b）

Wa：15%新港灣花園（c）

Wc：25%世紀(jì)華庭(d）Wd：25%由Px=∑PiWi，得：Px=（Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（5229×25%+11329×15%+10716×25%+11329×25%）/（25%+15%+25%+25%）=8518元/平方米

根據(jù)市場(chǎng)比較法推算出我們項(xiàng)目商業(yè)部分當(dāng)前合理的市場(chǎng)單價(jià)為8518元/平方米，我們項(xiàng)目商鋪保留至最后銷售，并且規(guī)劃為兩層，層高有一定的挑高，所以按照平均計(jì)算情況我們項(xiàng)目商業(yè)部分后期兩層整體銷售均價(jià)應(yīng)該在13000元/平方米左右。1-2層后期銷售均價(jià)：13000元/㎡物業(yè)管理建議規(guī)劃建議打造獨(dú)具特色的、專業(yè)化、智能化、人性化管理服務(wù)

本案共有多個(gè)個(gè)出入口，加上營(yíng)業(yè)性商業(yè)的設(shè)置，因此要加強(qiáng)保安和物業(yè)管理服務(wù)；紅外線周界警戒和警報(bào)監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置；每戶均應(yīng)設(shè)置緊急按鈕、可視對(duì)講和在各樓入口設(shè)置密碼門銷；在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)保留72小時(shí)、以便發(fā)生意外事故的追查。

小區(qū)安全標(biāo)識(shí)樓號(hào)指示標(biāo)識(shí)玻璃門防撞條停車庫(kù)指示標(biāo)識(shí)物業(yè)管理建議規(guī)劃建議LED公告牌營(yíng)銷策劃營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略搶推案時(shí)機(jī)

奪區(qū)域客源

占市場(chǎng)空缺

定差異定位

營(yíng)銷推廣策略營(yíng)造聲勢(shì)

塑造品牌

凝聚形象營(yíng)銷推廣目標(biāo)創(chuàng)造海尚形象明星樓盤創(chuàng)造海尚銷售明星樓盤創(chuàng)造海尚品牌明星樓盤提高產(chǎn)品的市場(chǎng)最大有效占有率幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)土地的最高價(jià)值提升晨耀置業(yè)在泗陽(yáng)的品牌

如何系統(tǒng)化解區(qū)域抗性，在城區(qū)內(nèi)打造品質(zhì)生活標(biāo)桿？如何規(guī)避區(qū)域購(gòu)買力不足風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)本案的持續(xù)熱銷和利潤(rùn)最大化？——請(qǐng)看博金解決之道。坐銷與行銷并列同行坐銷和行銷并列同行可在本項(xiàng)目銷售前期運(yùn)用，集中一段時(shí)間采用，在本項(xiàng)目后續(xù)樓棟推出的時(shí)候，由于價(jià)格走勢(shì)以及市場(chǎng)形象的確立，則不宜繼續(xù)采用，畢竟行銷的要求和管理成本很高，在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下是做速度不是做品質(zhì)。要點(diǎn)：目的：執(zhí)行：有效緩解項(xiàng)目前期在客戶積累方面的困難，盡可能縮短與客戶的接觸距離，使項(xiàng)目與客戶有充足的互動(dòng)空間，掌握營(yíng)銷主動(dòng)性。坐銷主要以現(xiàn)場(chǎng)接待模式進(jìn)行，行銷主要以外場(chǎng)流動(dòng)咨詢模式進(jìn)行，形式以推介會(huì)、商業(yè)中心等人流密集區(qū)域派單等形式體現(xiàn)。營(yíng)銷手法運(yùn)用-----尋找共鳴

客戶要什么？表面上看：是要屬于自己的一套房子。實(shí)質(zhì)上：房子承載的是客戶對(duì)于未來(lái)生活的構(gòu)想，與其說(shuō)是賣房子，不如說(shuō)是在販賣一種生活的方式。溝通

在建設(shè)期內(nèi)基本完成項(xiàng)目銷售樹立項(xiàng)目所在區(qū)域的居住品質(zhì)營(yíng)造體驗(yàn)式銷售氛圍，成就泗陽(yáng)縣品質(zhì)住宅社區(qū)新典范建立品牌效應(yīng),加強(qiáng)公司知名度目的綠色智能建筑70年品質(zhì)保證注重細(xì)節(jié)品質(zhì)標(biāo)桿能呼吸的建筑舒適優(yōu)越品位超群生態(tài)環(huán)保概念元素壹

戰(zhàn)略定位時(shí)空觀：本案布局與取勢(shì)昆明“俊園”在項(xiàng)目地立起“昆明百年人文歷史畫卷”的百米形象墻，結(jié)果引起轟動(dòng)，銷售不費(fèi)力就異?；鸨?。長(zhǎng)沙“汀湘十里”推廣時(shí)同樣采用“文化營(yíng)銷”策略，主打“湖湘文化”，但卻收效甚微。營(yíng)銷方式同樣是“文化營(yíng)銷”、推廣策略同樣是“陣地戰(zhàn)”，勢(shì)不同而術(shù)相同，自然會(huì)導(dǎo)致失敗。對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，所有的風(fēng)都是逆風(fēng)。

——法國(guó)軍事家哈伯特本案處于何種“勢(shì)”，是順境還是逆境？逆境營(yíng)銷不可怕。萬(wàn)科的大部分項(xiàng)目都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，是典型的“逆境營(yíng)銷”，但卻總能比周邊高出上千元的價(jià)格。這是全面整合，內(nèi)外兼修的結(jié)果。勢(shì)有兩種，即順境和逆境。判斷標(biāo)準(zhǔn)是先天的地段和后天的市場(chǎng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷六個(gè)系統(tǒng)：產(chǎn)品、定位、展示、推廣、價(jià)格、銷售?！澳婢碃I(yíng)銷”需要五個(gè)系統(tǒng)的價(jià)值整合，更需要“游擊戰(zhàn)”和“運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)”。因此——本案非單一的營(yíng)銷方式和推廣手段所能解決！海尚臻品苑為晨耀置業(yè)的力之作，將選擇、適合選擇何種戰(zhàn)略？營(yíng)銷是一門藝術(shù)，但它首先更是一門科學(xué)，戰(zhàn)略導(dǎo)入：定位是戰(zhàn)略的核心房地產(chǎn)營(yíng)銷三大成功的戰(zhàn)略：1、全面成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。如佳緣羅馬都市。2、差異化戰(zhàn)略。如厚地和美的英倫洋房。3、專一化戰(zhàn)略。如雨潤(rùn)廣場(chǎng)、億陽(yáng)國(guó)際，只為富人造房子。波特“四力模型”在本案的應(yīng)用“差異化戰(zhàn)略”是本案唯一的決勝之道！波特五力模型與一般戰(zhàn)略的關(guān)系行業(yè)內(nèi)的五種力量一般戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略專一化戰(zhàn)略潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具備殺價(jià)能力以阻止?jié)撛趯?duì)手的進(jìn)入培育顧客忠誠(chéng)度以挫傷潛在進(jìn)入者的信心通過(guò)集中戰(zhàn)略建立核心能力以阻止對(duì)手的進(jìn)入供方侃價(jià)能力更好地抑制賣家的侃價(jià)能力更好地將供方的漲價(jià)部分轉(zhuǎn)嫁給顧客方進(jìn)貨量低供方的侃價(jià)能力高，但集中差異化的公司能更好地將供方的漲價(jià)部分轉(zhuǎn)嫁出去替代品的威脅能夠利用低價(jià)抵御替代品顧客習(xí)慣于一種獨(dú)特的產(chǎn)品或服務(wù)因而降低了替代品的威脅特殊的產(chǎn)品和核心能力能夠防止替代品的威脅行業(yè)內(nèi)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)能更好地進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)品牌忠誠(chéng)度能使顧客不理睬你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法滿足集中差異化顧客的需求定位：如何走差異化戰(zhàn)略？概念的差異化——打造一個(gè)全新的概念，最好的方法就是創(chuàng)造品類。建筑的差異化——新穎的風(fēng)格，高端的品質(zhì)，使項(xiàng)目鶴立雞群，成為城市地標(biāo)。園林的差異化——豐富的自然景觀，考究的園林設(shè)計(jì)，讓對(duì)手嘆服。產(chǎn)品的差異化——?jiǎng)?chuàng)新戶型、高附加值，贈(zèng)送面積、人性化細(xì)節(jié)。功能的差異化——不是簡(jiǎn)單的設(shè)施、配套與資源的堆積，而是嶄新生活方式。物業(yè)的差異化——智能化、專業(yè)化、人性化的貼心、放心物業(yè)。服務(wù)的差異化——專業(yè)、主動(dòng)、親切、尊重的案場(chǎng)服務(wù)。本案至少具有五大可塑性：1、建筑規(guī)劃：為什么不能遠(yuǎn)觀就足以傾城？3、園林設(shè)計(jì)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱項(xiàng)，正是本案的用武之地。4、生活理念：提升生活品質(zhì)和人生境界才是我們的使命。5、人文藝術(shù)：尊重、親近、品味、關(guān)懷。在差異化戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，產(chǎn)品再塑！2、戶型創(chuàng)新：如何為購(gòu)房者提供真正實(shí)惠和舒適？3、產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)：是真刀實(shí)槍的官兵，收獲戰(zhàn)爭(zhēng)的果實(shí)，是各條產(chǎn)品線之間的比例和分布以及各自的出場(chǎng)順序。建立三大配稱1、核心價(jià)值體系：是作戰(zhàn)總兵力。重新疏理項(xiàng)目利益點(diǎn)，是轉(zhuǎn)繞戰(zhàn)略定位建立起的一套獨(dú)特的價(jià)值組合。2、分期增值點(diǎn)：是重型炸彈，在士兵突擊之前開路，是分期產(chǎn)品出場(chǎng)時(shí)的關(guān)鍵支撐因素，建立配稱：定位必須落地！貳

整合推廣整合推廣邏輯樹高空轟炸整合推廣地面滲透形象定位、概念包裝事件營(yíng)銷：新聞事件和危機(jī)公關(guān)媒體投放小眾媒體：短信、直郵、專業(yè)媒體、其它大眾媒體：戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視、其它活動(dòng)營(yíng)銷消耗性活動(dòng)殲滅性活動(dòng)渠道滲透社區(qū)、老帶新、圈層聯(lián)動(dòng)房展會(huì)等一、形象定位品牌形象：江蘇名企業(yè)名企、實(shí)力雄厚，開發(fā)理念先進(jìn)、信譽(yù)度高。海尚臻品，引領(lǐng)泗陽(yáng)綠色智能人居！項(xiàng)目形象：泗陽(yáng)城東城市新地標(biāo)、建筑品質(zhì)首屈一指、綠色建筑帶來(lái)的健康/低炭/舒適/愉悅/悠然/尊崇的生活。泗陽(yáng)品質(zhì)生活標(biāo)桿，康樂新家園！二、概念包裝1、主推案名：海尚·御品園尊貴感+核心賣點(diǎn)區(qū)別于泗陽(yáng)現(xiàn)有項(xiàng)目案名，在士氣的檔次上高人一等。符合項(xiàng)目產(chǎn)品和形象定位。2、備選案名：海尚·臻品苑、醉美人間、海尚·名苑、龍府、爭(zhēng)得一席之地，榮耀精彩人生綠色是大地的本色，綠色是生命的本色，綠色建筑，是人回歸自然的渴望。泗陽(yáng)生態(tài)智能樓王（備選）城市東移的大趨勢(shì)，本案所處的地理位置將會(huì)越來(lái)越繁華，物質(zhì)越來(lái)越豐富，生活配套越來(lái)越完善。綠色建筑，城市生活的反思。3、廣告語(yǔ)：廣告調(diào)性定位概念定位——生態(tài)智能樓王！核心利益——項(xiàng)目?jī)r(jià)值（配套、建筑、規(guī)劃、景觀、戶型…）廣告調(diào)性——八大關(guān)鍵詞國(guó)際化人文舒適品位景觀浪漫激情尊貴愉悅體驗(yàn)廣告主題遵循產(chǎn)品定位和上市時(shí)機(jī)的需要，分為整體主標(biāo)和分賣點(diǎn)訴求副標(biāo)。要點(diǎn)

爭(zhēng)一席之地，榮耀精彩人生偏重天優(yōu)越地段和中商檔的產(chǎn)品定位賣點(diǎn)訴求一、新興區(qū)域住宅版塊，享時(shí)尚生活，備受矚目賣點(diǎn)訴求二、尊貴地段，尊貴享受賣點(diǎn)訴求三、泗陽(yáng)360度生態(tài)智能樓王賣點(diǎn)訴求四、空間角度的每一種變化都是對(duì)全方位觀景的服從賣點(diǎn)訴求五、公園與我互動(dòng)，讓我完整擁有森林氧吧三、事件營(yíng)銷

(整體形象先行,熱點(diǎn)新聞,啟動(dòng)市場(chǎng))海尚御品園“產(chǎn)品”說(shuō)明會(huì)海尚御品園項(xiàng)目開工大型文藝會(huì)演（以最快的速度建立泗陽(yáng)的品牌知名度）海尚“綠色建筑”有獎(jiǎng)?wù)魑暮Ｉ杏穲@項(xiàng)目工程奠基儀式（邀請(qǐng)縣政府領(lǐng)導(dǎo)人參加）通過(guò)奠基儀式和政府重要領(lǐng)導(dǎo)的入會(huì)形成一時(shí)熱點(diǎn)關(guān)注；通過(guò)項(xiàng)目開工的大型文藝會(huì)演，引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響；四、媒體投放(高效整合,立體媒介,全面轟炸,搜集客群,實(shí)現(xiàn)前期快速積累)戶外看板：慢字口、眾興路跨街廣告牌、淮海路公交車身：79路、65路道旗：淮海路、上海路半包圍式引導(dǎo)電視：泗陽(yáng)電視臺(tái)網(wǎng)絡(luò)：泗陽(yáng)房地產(chǎn)網(wǎng)短信：營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)定向發(fā)送直郵/夾報(bào)/DM：項(xiàng)目信息發(fā)布和項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀五、活動(dòng)營(yíng)銷動(dòng)之以情、曉之以理、攻之以心、誘之以利消耗性活動(dòng)：積攢區(qū)域人氣，系統(tǒng)化解陌生區(qū)域抗性、展示項(xiàng)目形象，樹立市場(chǎng)口碑。殲滅性活動(dòng)：目的在于逼定，實(shí)現(xiàn)銷售。在產(chǎn)品銷售期每一至兩個(gè)月舉辦一次，依據(jù)市場(chǎng)形式、客戶積累和項(xiàng)目進(jìn)度而定。開工奠基儀式展示中心（售樓處）開放開盤典禮樣板房開放業(yè)主感情維系類活動(dòng)親子活動(dòng)版權(quán)所有，資料由：/整理編輯，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明六、渠道滲透各鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目巡展社區(qū)定點(diǎn)宣傳、DM派發(fā)老帶新優(yōu)惠老城區(qū)設(shè)立展示中心與咖啡廳、酒店、會(huì)所、電影院等相關(guān)商家聯(lián)動(dòng)圈層客戶聯(lián)動(dòng)，如銀行VIP、車友俱樂部等(精準(zhǔn)客群,鎖定圈層,各個(gè)擊破,高效去化)軟件展示硬件展示銷售中心展示工地展示樣板房展示沙盤展示戶型展示建材展示工地圍擋工地廣告牌外圍道路看房通道精裝樣板房項(xiàng)目體驗(yàn)展示邏輯樹物業(yè)服務(wù)銷售服務(wù)人員形象七、體驗(yàn)營(yíng)銷(品質(zhì)標(biāo)簽,刺激感官,提高成交率)叁

銷售策略策略原則既取得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，同時(shí)又將風(fēng)險(xiǎn)和成本降至最低。跳離市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的圍追堵截。如何使本案快速打開市場(chǎng)、樹立品牌，迅速完成去化?！安町惢睜I(yíng)銷將是我們尋找市場(chǎng)空間的制勝法寶！“行銷”是我們的項(xiàng)目整體銷售的構(gòu)成部分！“分期開發(fā)”、“合理銷控”將是我們獲取利潤(rùn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施和重要手段！充分蓄勢(shì)，驚爆開盤原則以大盤推廣思路進(jìn)行運(yùn)作，實(shí)施充分蓄勢(shì)、驚爆開盤戰(zhàn)略。開盤的火爆需要預(yù)熱期制定能大量“蓄勢(shì)”的實(shí)施方案，力爭(zhēng)積累相當(dāng)客戶，為驚爆開盤作好鋪墊。開盤力爭(zhēng)引起市場(chǎng)轟動(dòng)。時(shí)機(jī)：“不打無(wú)把握之戰(zhàn)”；準(zhǔn)備好了之后快速出擊。之一波次攻擊、環(huán)環(huán)相扣從整盤安全去化考慮，要求一期房源必須迅速去化，快速樹立本案品牌形象、擴(kuò)大知名度，抓住市場(chǎng)契機(jī)，為實(shí)現(xiàn)后續(xù)房源的成功去化提供保障。分期分批推案原則之二之三銷控原則合理控制房源、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化、加快去化。差房源原則上不銷控；中、好房源分期推出、分期銷售，保證房源的平均去化。分階段進(jìn)行去化率