2025年物業(yè)管理師考試題庫附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30題）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)服務(wù)合同終止的法定情形是（）。A.業(yè)主委員會成立并與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同B.建設(shè)單位與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致解除C.業(yè)主大會表決通過更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)連續(xù)3個(gè)月未提供服務(wù)答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。因此業(yè)主委員會成立并簽訂新合同是法定終止情形。2.某小區(qū)電梯使用年限已達(dá)12年，根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，電梯的定期檢驗(yàn)周期為（）。A.每半年1次B.每年1次C.每2年1次D.每3年1次答案：B解析：《特種設(shè)備安全法》第四十條規(guī)定，電梯應(yīng)當(dāng)至少每15日進(jìn)行一次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查；特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對電梯的定期檢驗(yàn)周期為每年1次。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在臺風(fēng)來臨前，對小區(qū)樹木進(jìn)行加固處理，該行為屬于（）。A.日常養(yǎng)護(hù)B.應(yīng)急管理C.專項(xiàng)維修D(zhuǎn).環(huán)境管理答案：B解析：臺風(fēng)屬于突發(fā)事件，對樹木進(jìn)行加固是為預(yù)防臺風(fēng)可能造成的安全隱患，屬于應(yīng)急管理中的預(yù)防措施。4.業(yè)主王某將住宅改為經(jīng)營性棋牌室，未取得相關(guān)部門批準(zhǔn)。根據(jù)《民法典》，其他業(yè)主可采取的正確措施是（）。A.自行關(guān)閉棋牌室B.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停水停電C.向業(yè)主委員會或居委會反映，由其協(xié)調(diào)處理D.直接向人民法院提起訴訟答案：D解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。有利害關(guān)系業(yè)主可通過訴訟主張權(quán)利，其他業(yè)主或物業(yè)無權(quán)自行采取強(qiáng)制措施。5.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本中，人工費(fèi)用占比45%，公共設(shè)施維護(hù)占比20%，清潔綠化占比15%，其他成本占比20%。若小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.5元/㎡·月，其中公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)單價(jià)為（）。A.0.375元/㎡·月B.0.5元/㎡·月C.0.625元/㎡·月D.0.75元/㎡·月答案：B解析：公共設(shè)施維護(hù)占比20%，2.5元×20%=0.5元/㎡·月。6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定《業(yè)主手冊》時(shí)，不得包含的內(nèi)容是（）。A.裝修管理規(guī)定B.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)C.業(yè)主車輛違規(guī)停放處罰條款D.公共區(qū)域使用規(guī)范答案：C解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)無行政處罰權(quán)，《業(yè)主手冊》中不得包含處罰條款，只能約定違約處理方式（如扣除裝修保證金等）。7.某小區(qū)消防控制室值班人員發(fā)現(xiàn)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)顯示2號樓302室煙霧報(bào)警，正確的處理流程是（）。A.立即撥打119，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案B.通知巡邏保安到現(xiàn)場確認(rèn)，同時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急程序C.直接通知業(yè)主檢查家中情況D.記錄報(bào)警信息，30分鐘后復(fù)查答案：B解析：《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB25201-2010）規(guī)定，消防控制室接到報(bào)警信號后，應(yīng)立即通知現(xiàn)場人員確認(rèn)，確認(rèn)后啟動(dòng)應(yīng)急程序。8.根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，裝修人在非工作日12:00-14:00進(jìn)行有噪音的裝修作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.直接停水停電制止B.口頭警告并記錄C.向環(huán)保部門報(bào)告D.要求裝修人簽訂《裝修承諾書》答案：B解析：該辦法第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知裝修人禁止的裝修時(shí)間，并對違規(guī)行為予以制止。非暴力制止措施包括口頭警告、書面通知等。9.某小區(qū)公共區(qū)域照明電費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.單獨(dú)列賬，定期公示B.計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，無需額外公示C.由業(yè)主委員會直接收取D.按戶平均分?jǐn)?，不公示明?xì)答案：A解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用屬于物業(yè)服務(wù)成本，但公共能耗費(fèi)用若單獨(dú)計(jì)量，應(yīng)單獨(dú)列賬并定期公示。10.業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式，有效表決需滿足（）。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且業(yè)主人數(shù)過半數(shù)B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)2/3以上C.專有部分占建筑物總面積1/2以上即可D.業(yè)主人數(shù)過半數(shù)即可答案：A解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，一般事項(xiàng)（如選聘物業(yè)）需專有部分面積和業(yè)主人數(shù)雙過半；特殊事項(xiàng)（如維修資金使用）需雙2/3以上。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20題，每題至少2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況B.對業(yè)主個(gè)人信息保密C.制止業(yè)主違規(guī)裝修行為D.為業(yè)主提供免費(fèi)家政服務(wù)答案：ABC解析：D選項(xiàng)屬于增值服務(wù)，非法定義務(wù)；ABC為《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《民法典》規(guī)定的義務(wù)。2.下列屬于物業(yè)共用部位的有（）。A.住宅戶內(nèi)承重墻B.小區(qū)圍墻C.公共樓梯間D.屋頂太陽能熱水器（業(yè)主自費(fèi)安裝）答案：BC解析：共用部位指全體或部分業(yè)主共同所有或使用的部位，戶內(nèi)承重墻屬于業(yè)主專有部分；屋頂太陽能熱水器若為業(yè)主自費(fèi)安裝且未約定共用，則屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。3.電梯困人事件處理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的責(zé)任包括（）。A.立即聯(lián)系電梯維保單位B.安撫被困人員情緒C.記錄事件處理全過程D.承擔(dān)困人造成的精神損失賠償答案：ABC解析：精神損失賠償需經(jīng)法院認(rèn)定，物業(yè)無直接賠償義務(wù)，但若因延誤救援造成損害則需擔(dān)責(zé)。4.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法情形包括（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)B.房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致漏水（開發(fā)商責(zé)任）C.物業(yè)將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)包給第三方D.業(yè)主長期未居住答案：AC解析：B選項(xiàng)房屋質(zhì)量問題由開發(fā)商負(fù)責(zé)，不構(gòu)成拒交物業(yè)費(fèi)理由；D選項(xiàng)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。5.下列屬于住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍的有（）。A.小區(qū)主污水管道疏通B.單元門電子鎖更換C.業(yè)主戶內(nèi)燃?xì)夤艿谰S修D(zhuǎn).電梯控制系統(tǒng)升級改造答案：ABD解析：C選項(xiàng)戶內(nèi)燃?xì)夤艿缹贅I(yè)主專有部分，維修費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。三、案例分析題（每題10分，共5題）案例1：某小區(qū)業(yè)主李某反映，其樓下商鋪（合法經(jīng)營）每天22:00-24:00播放促銷音樂，嚴(yán)重影響休息。李某多次與商鋪協(xié)商未果，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴。問題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理？答案要點(diǎn)：（1）核實(shí)情況：調(diào)取監(jiān)控確認(rèn)噪音時(shí)間、分貝，查看商鋪?zhàn)赓U合同中關(guān)于噪音的約定。（2）現(xiàn)場處理：聯(lián)系商鋪負(fù)責(zé)人，出示《環(huán)境噪聲污染防治法》相關(guān)規(guī)定（夜間22:00-6:00噪音限值為45分貝），要求降低音量或調(diào)整播放時(shí)間。（3）協(xié)調(diào)第三方：若商鋪拒不整改，協(xié)助業(yè)主向環(huán)保部門（噪音）或城管部門（商業(yè)宣傳）投訴，提供監(jiān)控等證據(jù)。（4）反饋業(yè)主：及時(shí)將處理進(jìn)展告知李某，跟進(jìn)后續(xù)整改情況。案例2：某高層小區(qū)電梯因維保單位未按時(shí)檢修導(dǎo)致困人30分鐘，業(yè)主王某因心臟病發(fā)作被送醫(yī)，產(chǎn)生醫(yī)療費(fèi)5000元。王某要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。問題：責(zé)任如何劃分？物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對？答案要點(diǎn)：（1）責(zé)任認(rèn)定：電梯維保單位負(fù)主要責(zé)任（未履行檢修義務(wù)）；物業(yè)服務(wù)企業(yè)若未履行監(jiān)督職責(zé)（如未督促維保單位按時(shí)檢修），需承擔(dān)連帶責(zé)任。（2）應(yīng)對措施：①立即安撫業(yè)主，協(xié)助就醫(yī)并墊付必要費(fèi)用（保留票據(jù)）；②調(diào)取電梯維保記錄，確認(rèn)維保單位違約事實(shí)；③與王某協(xié)商賠償事宜，若協(xié)商不成，引導(dǎo)其通過法律途徑解決，同時(shí)向維保單位追償；④完善電梯管理臺賬，加強(qiáng)對維保單位的監(jiān)督，定期檢查維保記錄。案例3：某小區(qū)業(yè)主大會擬表決“將公共區(qū)域廣告收益用于補(bǔ)充維修資金”，參會業(yè)主專有部分面積占比55%，業(yè)主人數(shù)占比58%，其中同意的專有部分面積占比48%，業(yè)主人數(shù)占比52%。問題：該決議是否有效？說明理由。答案要點(diǎn)：無效。根據(jù)《民法典》第二百七十八條，使用公共收益屬于一般事項(xiàng)（非維修資金使用等特殊事項(xiàng)），需同時(shí)滿足“專有部分面積過半數(shù)且業(yè)主人數(shù)過半數(shù)”同意。本題中同意的專有部分面積占比48%（未過半），因此決議無效。案例4：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)入口處設(shè)置道閘，因系統(tǒng)故障導(dǎo)致業(yè)主車輛被劃傷。業(yè)主要求賠償車輛維修費(fèi)2000元。問題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？說明法律依據(jù)。答案要點(diǎn)：應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《民法典》第一千一百九十八條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為公共場所的管理人，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。道閘系統(tǒng)故障屬于管理疏忽，物業(yè)需對車輛劃傷承擔(dān)賠償責(zé)任。案例5：某小區(qū)《管理規(guī)約》規(guī)定“禁止飼養(yǎng)大型犬”，業(yè)主張某飼養(yǎng)了一只成年阿拉斯加犬（屬于當(dāng)?shù)匾?guī)定的大型犬）。其他業(yè)主投訴后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門勸阻，張某拒絕配合。問題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪些合法措施？答案要點(diǎn)：（1）收集證據(jù)：拍攝犬只照片、記錄投訴內(nèi)容，確認(rèn)犬只體型符合大型犬標(biāo)準(zhǔn)；（2）書面通知：向張某送達(dá)《違規(guī)整改通知書》，注明《管理規(guī)約》及《治安管理處罰法》相關(guān)規(guī)定（飼養(yǎng)禁養(yǎng)犬只可處警告或罰款）；（3）報(bào)告相關(guān)部門：向公安部門（養(yǎng)犬管理）或綜合執(zhí)法部門投訴，協(xié)助調(diào)查；（4）協(xié)助調(diào)解：配合居委會、業(yè)委會組織調(diào)解，引導(dǎo)張某遵守規(guī)約；（5）若張某仍不整改，可支持受影響業(yè)主向法院提起訴訟，要求停止侵害。四、綜合應(yīng)用題（20分）某新建小區(qū)即將交付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需完成承接查驗(yàn)工作。請列出承接查驗(yàn)的主要流程及重點(diǎn)查驗(yàn)內(nèi)容。答案要點(diǎn)：（一）主要流程：1.準(zhǔn)備階段：成立承接查驗(yàn)小組（物業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主代表），制定查驗(yàn)方案，收集相關(guān)資料（竣工圖紙、設(shè)備清單、質(zhì)量驗(yàn)收證明等）。2.現(xiàn)場查驗(yàn)：按樓棟、設(shè)施設(shè)備分類查驗(yàn)，記錄問題（如房屋滲漏、消防設(shè)施缺失）。3.問題處理：對查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，要求建設(shè)單位限期整改，簽訂《整改協(xié)議》。4.確認(rèn)交接：整改完成后，雙方簽署《承接查驗(yàn)確認(rèn)書》，移交相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備。5.歸檔備案：將查驗(yàn)資料存檔，向物業(yè)所在地街道辦備案。（二）重點(diǎn)查驗(yàn)內(nèi)容：1.房屋本體：主體結(jié)構(gòu)（有無裂縫）、外墻（滲漏）、門窗（密封性）、公共區(qū)域裝修（空鼓、脫落）。2.共用設(shè)施設(shè)備：①消防系統(tǒng)：火災(zāi)報(bào)警、噴淋、防煙排煙設(shè)施是否正常；②電梯：運(yùn)行是否平穩(wěn)，緊急呼叫功