房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及管理手冊(cè)第一章總則1.1目的與依據(jù)為規(guī)范公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的核算與管理工作，提高成本信息質(zhì)量，強(qiáng)化成本控制，提升項(xiàng)目盈利能力，確保公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本手冊(cè)。本手冊(cè)依據(jù)國(guó)家相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)以及公司內(nèi)部管理制度，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及公司實(shí)際情況編制。1.2適用范圍本手冊(cè)適用于公司所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算與管理活動(dòng)。公司各相關(guān)部門及全體員工在涉及項(xiàng)目成本的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核等工作中，均須遵守本手冊(cè)的規(guī)定。1.3基本原則1.合法性原則：成本核算與管理活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)及公司內(nèi)部規(guī)章制度。2.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：成本費(fèi)用的確認(rèn)應(yīng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，凡屬本期的成本費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否支付，均應(yīng)計(jì)入本期成本；反之，不屬于本期的成本費(fèi)用，即使款項(xiàng)已支付，也不應(yīng)計(jì)入本期成本。3.配比原則：成本費(fèi)用的確認(rèn)應(yīng)與相關(guān)的收入相配比，同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入與其相關(guān)的成本費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在該會(huì)計(jì)期間內(nèi)確認(rèn)。4.實(shí)際成本原則：成本核算應(yīng)以實(shí)際發(fā)生的支出為依據(jù)，按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。5.一致性原則：成本核算的方法和程序應(yīng)保持前后各期一致，不得隨意變更。如需變更，應(yīng)經(jīng)公司批準(zhǔn)并在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中予以說(shuō)明。6.重要性原則：在成本核算與管理中，對(duì)重要的成本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)核算與控制，對(duì)次要的、零星的成本項(xiàng)目可適當(dāng)簡(jiǎn)化處理。第二章成本核算2.1成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的承擔(dān)主體。一般應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的不同用途以及管理需要等因素綜合確定。通常按獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象。2.2成本核算范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算范圍包括從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始至項(xiàng)目全部竣工交付使用為止所發(fā)生的與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)的各項(xiàng)支出，主要包括：1.土地成本：指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅、印花稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅等。2.前期工程費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、三通一平費(fèi)（通水、通電、通路、場(chǎng)地平整）、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。3.建筑安裝工程費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用，包括土建工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)等。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，包括道路工程費(fèi)、供水工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、供氣工程費(fèi)、排水工程費(fèi)、排污工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)等。5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出，如會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)、派出所、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等。6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于特定成本核算對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，包括項(xiàng)目管理人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。7.借款費(fèi)用：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中為籌集資金而發(fā)生的符合資本化條件的借款利息支出、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷、輔助費(fèi)用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額。2.3成本核算科目設(shè)置根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及公司核算需要，設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等一級(jí)科目，并在“開(kāi)發(fā)成本”科目下按成本核算對(duì)象設(shè)置二級(jí)科目，再按成本項(xiàng)目（土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等）設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算。2.4成本歸集與分配1.直接成本的歸集：能夠直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的直接成本，應(yīng)直接計(jì)入該成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目。2.間接成本的分配：為多個(gè)成本核算對(duì)象共同發(fā)生的間接成本，應(yīng)選擇合理的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。分配方法可選用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法等，分配方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。2.5成本結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，將“開(kāi)發(fā)成本”科目歸集的該成本核算對(duì)象的總成本，按一定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，計(jì)算出已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際總成本和單位成本，并將已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。第三章成本管理3.1成本管理目標(biāo)通過(guò)建立健全成本管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本控制，將項(xiàng)目實(shí)際成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，提高項(xiàng)目投資回報(bào)率。3.2成本管理體系成本管理體系應(yīng)涵蓋成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃（目標(biāo)成本編制）、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等環(huán)節(jié)，形成一個(gè)閉環(huán)管理過(guò)程。3.3目標(biāo)成本管理1.目標(biāo)成本編制：在項(xiàng)目立項(xiàng)或可行性研究階段，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)以及公司成本控制標(biāo)準(zhǔn)，編制項(xiàng)目目標(biāo)成本。目標(biāo)成本應(yīng)細(xì)化到各成本核算對(duì)象及各成本項(xiàng)目。2.目標(biāo)成本審批：目標(biāo)成本編制完成后，應(yīng)按公司規(guī)定的審批程序進(jìn)行審批，審批通過(guò)后的目標(biāo)成本作為項(xiàng)目成本控制的基準(zhǔn)。3.目標(biāo)成本分解：將審批通過(guò)的目標(biāo)成本層層分解到各責(zé)任部門和責(zé)任人，明確各部門和人員的成本控制責(zé)任。4.目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，定期對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，監(jiān)控成本偏差，及時(shí)采取糾偏措施。3.4各階段成本管理要點(diǎn)3.4.1項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段成本管理此階段是成本控制的關(guān)鍵階段，對(duì)項(xiàng)目成本的影響最大。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行多方案比選，在滿足規(guī)劃要求和市場(chǎng)定位的前提下，控制項(xiàng)目整體造價(jià)。推行限額設(shè)計(jì)，將目標(biāo)成本分解到各專業(yè)設(shè)計(jì)中，明確各專業(yè)的造價(jià)限額。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審查工作，確保設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的成本增加和工期延誤。3.4.2招投標(biāo)與采購(gòu)階段成本管理規(guī)范招投標(biāo)流程，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，選擇資質(zhì)合格、報(bào)價(jià)合理、信譽(yù)良好的承包商和供應(yīng)商。加強(qiáng)招標(biāo)文件的編制和審核工作，確保招標(biāo)文件的嚴(yán)謹(jǐn)性和準(zhǔn)確性，明確合同價(jià)款調(diào)整、工程變更、結(jié)算方式等關(guān)鍵條款。做好材料設(shè)備采購(gòu)管理，通過(guò)集中采購(gòu)、招標(biāo)采購(gòu)等方式，降低采購(gòu)成本，確保材料設(shè)備質(zhì)量。3.4.3施工階段成本管理嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，建立健全工程變更和簽證的審批制度。對(duì)于必要的工程變更，應(yīng)先進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，評(píng)估對(duì)成本和工期的影響，并按審批程序報(bào)批后實(shí)施。加強(qiáng)工程進(jìn)度款支付管理，嚴(yán)格按照合同約定和工程進(jìn)度審核支付進(jìn)度款，避免超付。做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理，減少浪費(fèi)，控制施工水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)材料租賃費(fèi)等現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用。加強(qiáng)質(zhì)量和安全管理，避免因質(zhì)量事故和安全事故造成的經(jīng)濟(jì)損失。3.4.4竣工結(jié)算與后評(píng)價(jià)階段成本管理及時(shí)辦理竣工結(jié)算，審核承包商提交的竣工結(jié)算報(bào)告，確保結(jié)算金額的準(zhǔn)確性和合理性。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)進(jìn)行成本后評(píng)價(jià)，對(duì)比實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異，分析差異產(chǎn)生的原因，總結(jié)成本管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)項(xiàng)目成本管理提供參考。3.5成本分析與考核1.成本分析：定期（如月度、季度、年度）對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，包括成本構(gòu)成分析、成本差異分析（實(shí)際成本與目標(biāo)成本、預(yù)算成本對(duì)比）、動(dòng)態(tài)成本趨勢(shì)分析等，找出成本管理中存在的問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)。2.成本考核：建立成本管理考核機(jī)制，將成本控制目標(biāo)的完成情況納入各責(zé)任部門和責(zé)任人的績(jī)效考核體系，獎(jiǎng)懲分明，激勵(lì)各部門和員工積極參與成本控制。第四章成本信息與檔案管理4.1成本信息管理建立成本信息管理系統(tǒng)，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地收集、整理、傳遞和反饋成本信息。成本信息應(yīng)包括各類成本預(yù)算數(shù)據(jù)、合同數(shù)據(jù)、結(jié)算數(shù)據(jù)、支付數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)等。確保成本信息的共享與有效利用，為成本決策提供支持。4.2成本檔案管理規(guī)范成本檔案的收集、整理、歸檔和保管工作。成本檔案包括但不限于：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、招投標(biāo)文件、施工合同、采購(gòu)合同、工程變更簽證單、竣工結(jié)算報(bào)告、成本核算資料、成本分析報(bào)告等。成本檔案管理應(yīng)符合公司檔案管理規(guī)定及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)要求。第五章組織與職責(zé)5.1成本管理組織架構(gòu)明確公司成本管理的組織架構(gòu)，通常包括決策層（如總經(jīng)理辦公會(huì)）、管理層（如成本管理部門或財(cái)務(wù)部門）和執(zhí)行層（如項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部等）。5.2各部門成本管理職責(zé)1.成本管理部門/財(cái)務(wù)部門：負(fù)責(zé)成本管理制度的制定與完善；組織目標(biāo)成本的編制與審核；負(fù)責(zé)成本核算與分析；監(jiān)督目標(biāo)成本的執(zhí)行情況；負(fù)責(zé)工程結(jié)算的審核；牽頭組織成本后評(píng)價(jià)工作。2.項(xiàng)目部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的成本控制，包括工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的初審與控制；負(fù)責(zé)施工進(jìn)度款的初審；負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)成本信息的收集與反饋。3.設(shè)計(jì)部門：負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本優(yōu)化，推行限額設(shè)計(jì)；對(duì)設(shè)計(jì)變更的經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)。4.采購(gòu)部門：負(fù)責(zé)招投標(biāo)管理和采購(gòu)管理，控制采購(gòu)成本。5.營(yíng)銷部門：負(fù)責(zé)銷售費(fèi)用的控制；提供市場(chǎng)售價(jià)信息，參與項(xiàng)目盈利分析。6.其他相關(guān)部門：根據(jù)各自職責(zé)，參與成本管理相關(guān)工作，控制本部門發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。第六章監(jiān)督與考核公司應(yīng)建立成本管理監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)各部門成本管理職責(zé)履行情況、目標(biāo)成本執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)成本管理工作中表現(xiàn)突出的部門和個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)未完成成本控制目標(biāo)、造成成本超支或浪費(fèi)的部門和個(gè)人，應(yīng)分析原因，并視情況給予相應(yīng)的處罰。第七章附則7.