“以數(shù)治稅”形勢下房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險與應對方案摘要:對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營體系，迫切需要大量的資金和人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)屬于特殊資本密集型特殊行業(yè)，其典型特點是：業(yè)務范圍固定、業(yè)務活動和專業(yè)人才集中、行業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中的局限性。在開發(fā)建設階段，房地產(chǎn)企業(yè)使用的資金并不完全是自有資金。房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源往往依賴于多元化的金融市場，這深受中國政策的影響。隨著我國稅收征收的智能化轉型和數(shù)字化發(fā)展，人工智能、大數(shù)據(jù)、Internet、云計算等現(xiàn)代信息技術不斷推動稅收執(zhí)法、服務、監(jiān)督管理體系的更新和業(yè)務改革。以“以數(shù)治稅”為背景，房地產(chǎn)企業(yè)充分利用信息手段進行稅務分析、依法納稅申報，規(guī)避稅務風險。關鍵詞：以數(shù)治稅；房地產(chǎn)企業(yè)；涉稅風險；方案Taxrisksandresponseplansofrealestateenterprisesunderthesituationof"digitaltaxgovernance"Abstract:ForthemanagementsystemofChina'srealestateenterprises,alotofcapitalandhumanresourcesareurgentlyneeded.Realestateenterprisesbelongtospecialcapitalintensiveindustries,whosetypicalcharacteristicsare:fixedbusinessscope,businessactivitiesandprofessionaltalents,andthelimitationsoftheindustryintheprocessofproductionandoperationactivities.Inthedevelopmentandconstructionstage,thefundsusedbyrealestateenterprisesarenotentirelytheirownfunds.Realestatecompaniesoftenrelyondiversifiedfinancialmarkets,whichareheavilyinfluencedbyChinesepolicies.WiththeintelligenttransformationanddigitaldevelopmentofChina'staxcollection,moderninformationtechnologiessuchasartificialintelligence,bigdata,Internetandcloudcomputingareconstantlypromotingtheupdateoftaxlawenforcement,service,supervisionandmanagementsystemandbusinessreform.Withthebackgroundof"digitaltaxadministration",realestateenterprisesmakefulluseofinformationmeanstoconducttaxanalysisandmaketaxreturnsaccordingtolawtoavoidtaxrisks.Keywords:Digitaltaxgovernance;Realestateenterprises;Taxrisk;scheme目錄TOC\o"1-3"\h\u1.緒論 .緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景黨的二十大報告提出，要求到2035年，使中國的治理體系和能力基本現(xiàn)代化。稅收治理是國家治理能力的具體體現(xiàn)，大數(shù)據(jù)是提高稅收治理能力的重要戰(zhàn)略資源。稅務機關必須高度重視充分發(fā)揮稅收數(shù)據(jù)的優(yōu)勢和潛力，加強稅收現(xiàn)代化的效率，更好地服務于國家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化。通過金稅三期進階版金稅四期的“以數(shù)治稅”，來提高稅收征收和管理的效率。積極構建跨政府協(xié)作安全高效的稅收大數(shù)據(jù)交互資源系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、交互，構建數(shù)字稅收管理體系，努力構建“高精度”稅收管理體系的基礎，推動稅收工作從傳統(tǒng)經(jīng)驗、人工判斷、重復操作、依賴數(shù)據(jù)、智能判斷、自動操作。通過“數(shù)字稅收治理”，促進更準確的風險管理。不斷加強“以數(shù)治稅”風險管理理念，依托海量的數(shù)據(jù)和信息化技術，探索建立稅收大數(shù)據(jù)可視化應用，實時統(tǒng)籌推送風險信息，變傳統(tǒng)的事后稅收風險管理為事前、事中、事后全流程動態(tài)風險閉環(huán)管控，提升稅收風險管理質效。1.1.2研究意義“以數(shù)治稅”視域下，房地產(chǎn)行業(yè)依托大數(shù)據(jù)手段對各環(huán)節(jié)產(chǎn)生的大量涉稅數(shù)據(jù)進行逐層分析，識別各環(huán)節(jié)存在的稅收風險點，以提高稅收風險識別能力，減少稅收風險發(fā)生概率。本文聚焦于“以數(shù)治稅”視域下房地產(chǎn)行業(yè)稅收風險管理的研究具有兩方面的實踐意義，一方面，為房地產(chǎn)行業(yè)構建有序的稅收征納環(huán)境。通過事前識別房地產(chǎn)行業(yè)各經(jīng)營環(huán)節(jié)可能發(fā)生的涉稅風險，及時找到應對措施，并加強監(jiān)督與管理，可為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展營造良好的稅收征納環(huán)境；另一方面，確保稅源穩(wěn)定，助力經(jīng)濟高質量發(fā)展。通過進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收風險管理，提高房地產(chǎn)行業(yè)納稅遵從度，防止偷稅漏稅現(xiàn)象發(fā)生，保障稅款應收盡收，為穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)稅源保駕護航，以促進經(jīng)濟高質量發(fā)展。1.2文獻綜述1.2.1國外研究現(xiàn)狀（1）關于以數(shù)治稅背景下稅收風險種類的研究.澳大利亞學者HowardREF_Ref29447\r\h[1]提出稅收風險的種類主要是數(shù)據(jù)的準確度，提出在采集數(shù)據(jù)時應該更加準確，這樣才能保證信息是準確而有價值的，減少稅收風險的發(fā)生，提高納稅人的納稅遵從就要從本質出發(fā)，為納稅人提供更經(jīng)濟、個性化的服務。英國知名專家拉萊REF_Ref29970\r\h[2]基在長期的稅務風險環(huán)境分析中，認為由于稅務環(huán)境、治理手段以及立法途徑的不同，實現(xiàn)效率的提升。美國前國家稅務局局長查爾斯.羅斯蒂REF_Ref30006\r\h[3]通過對信息技術可以很好地解決內(nèi)生動力不足問題，提出了美國是如何在信息化建設方面，運用先進的技術，解決技術落后等內(nèi)生動力不足的問題，明確大數(shù)據(jù)為國家最重要的核心戰(zhàn)略資源。（2）關于以數(shù)治稅背景和具體措施的研究.Kenneth（2013）與其他研究專家共同提出，在整理和研究納稅人數(shù)據(jù)過程中，需要提出更多的關聯(lián)性而非因果關系，注重完整數(shù)據(jù)而非小數(shù)據(jù)；注重信息的多樣性而非準確性REF_Ref29447\r\h[1]。Board（2016）指出，大稅收數(shù)據(jù)是重要的資源，各國需要在提高效率、擴大稅源和防止稅務欺詐的基礎上，充分發(fā)揮稅收大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢，全面地采取數(shù)據(jù)分析的方法進行防范REF_Ref29970\r\h[2]。英國BarronDavid公司經(jīng)過對稅務風險信息化管理的深入研究，明確提出，降低稅務風險最關鍵的管理手段之一就是數(shù)據(jù)，而信息手段相比于人工管理方式更具有優(yōu)越性，表現(xiàn)為通過數(shù)據(jù)手段就能夠更高效獲取和管理數(shù)據(jù)，進而做到可以更多的分析了解國家稅源的現(xiàn)狀；系統(tǒng)性地使用數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)倉庫技術，為稅收監(jiān)管和稅收風險提高工作效率。納稅人的不遵從行為是產(chǎn)生稅收風險的重要原因，在稅務機關看來，不遵從行為本身也屬于稅收風險。一些學者對諸如社會環(huán)境、文化水平、公民道德等因素對納稅人稅法遵從的影響進行了研究。Alinham（1979）構想了稅收遵從模型，將每個納稅主體視為完全理性且“自私”的經(jīng)濟主體，當經(jīng)濟主體評估到違法行為的成本和收益后，會理性地選擇是否實施違法行為。Andreoni（1998）研究社會環(huán)境對稅收征管的影響后發(fā)現(xiàn)納稅人對稅收征管水平的敏感程度與其最初所處的社會環(huán)境有很大的關系，如果社會整體的遵從度高，則納稅人對稅收征管水平的變動非常敏感；反之，則需要使用強震懾征管手段才能提高納稅人的稅法遵從度REF_Ref30238\r\h[4]。Torgler（2007）和Bosco（2010）也提出公民道德和社會環(huán)境是影響納稅遵從度的兩個重要因素。Chan（2000）對美國和中國香港的稅收文化與稅法遵從之間的聯(lián)系進行研究后，提出稅收文化高的納稅人遵從度也會相應較高的觀點。Orviska和Hudson（2002）基于A-S模型，引入“公民責任”和“守法公民”兩個社會經(jīng)濟變量，運用社會心理學的理論，研究這兩個因素對納稅人稅法遵從的影響后提出公民守法程度和公民責任對稅法遵從起到關鍵性的影響作用REF_Ref30463\r\h[5]。Dyreng（2002）則是從納稅人對稅法和征管的主觀體驗對納稅遵從的影響進行了研究，提出納稅人對稅制公平的認知也是影響稅法遵從的一個重要因素，而納稅人對稅制的看法可能受自身的經(jīng)濟狀況或其他納稅人的影響REF_Ref30616\r\h[6]。R.Lipniewicz（2017）指出數(shù)字經(jīng)濟時代企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式避稅是產(chǎn)生稅收風險的重要原因之一REF_Ref30698\r\h[7]。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀以數(shù)字稅背景下，國內(nèi)測算稅收征管效率的方法大致可分為兩種，一是指標評價體系。單一指數(shù)主要代表是稅收努力指數(shù)和征收成本率。趙志耘等（2002）借用稅收努力指數(shù)測算稅收征管效率，該指標的優(yōu)勢在于能夠對不同地區(qū)或不同稅種的征稅強度進行展示分析，但由于沒有考量成本因素，使得在預期稅收收入估算方面存在一定難題REF_Ref30868\r\h[8]。征收成本率是是以成本—收益法為基礎的評價方法，該指標具備確定性和可測量性，使得評價結果客觀準確，但是該比率側重經(jīng)濟效果，忽略了社會效益，無法反映出納稅人滿意度和征管工作中的公平性、準確性等因素對效率的影響（樊勇，2012)REF_Ref30914\r\h[9]。相比單一指數(shù)，綜合指標評價體系更加科學合理。臧秀清和許楠（2005）根據(jù)相關準則設立10個指標，經(jīng)過指標標準化、數(shù)據(jù)權重化和設計評價模型三個步驟，最終建立起一個綜合評價體系，用來分析稅收征管效率REF_Ref31106\r\h[10]。謝濱（2008）在采用模糊綜合評價法的基礎上，針對稅收征管，建立與其相適應的指標評價體系，進而推動稅收管理工作前進REF_Ref31364\r\h[11]。二是基于一些經(jīng)典模型的實證分析。呂冰洋等(2006)以我國1996—2004年的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為支撐，采用傳統(tǒng)的DEA和Malmquist指數(shù)分析方法，研究分稅制改革以來我國稅收征管效率的具體狀況REF_Ref31420\r\h[12]。王德祥等(2009)在研究我國稅收征管效率及影響因素的過程中，使用的研究方法是隨機前沿分析模型REF_Ref31452\r\h[13]。林曉慶（2014）采用兩種類型的方法對稅收征管效率進行研究，一是采用數(shù)據(jù)包絡分析法，測算征管效率水平，另一個是利用回歸分析法，以一些相關影響因素作為指標，將選取好的指標帶入分析模型，根據(jù)模型運行結果來明確具體是哪些因素影響稅收征管效率REF_Ref31479\r\h[14].數(shù)字經(jīng)濟的發(fā)展帶來了稅收管理的變革和創(chuàng)新，也給企業(yè)的稅務管理帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)?；诖?，從企業(yè)的角度出發(fā)，探討如何應對“以數(shù)治稅”的影響和挑戰(zhàn)，以提高企業(yè)的稅務管理水平和能力。從“以數(shù)治稅”的特點和優(yōu)勢出發(fā)，分析其對企業(yè)稅務管理的影響和挑戰(zhàn)，論述了企業(yè)稅務管理的核心要務，最后提出優(yōu)化企業(yè)稅務管理的對策，包括加強與稅務機關的溝通和協(xié)作、加強企業(yè)內(nèi)部的稅務管理和控制等。企業(yè)應在“以數(shù)治稅”的背景下，積極主動進行稅務管理，不僅要應對稅務風險，還要抓住機遇實現(xiàn)稅收管理的優(yōu)化和創(chuàng)新REF_Ref1411\r\h[15]?！蛾P于進一步深化稅收征管改革的意見》提出要力爭建設服務中心為納稅人繳費人，突破口為發(fā)票電子化，驅動力為稅收大數(shù)據(jù)的智慧稅務，保障智慧稅務擁有集成功能、應用功能及安全功能，全面提升稅法遵從度，社會滿意程度，將征納成本逐漸減少。至2022年，推動稅務執(zhí)法規(guī)范性、推動稅費便捷性，提升稅務監(jiān)管精準性至2023年，基本構建“無風險、無中斷、無違規(guī)、無違法、全過程智能控制強”的新型稅收執(zhí)法體系，實現(xiàn)從經(jīng)驗執(zhí)法向科學準確執(zhí)法的轉換，基本構建“線下服務全面性、線上服務無限性、定制服務覆蓋面廣”的新型稅費服務體系，基本手段為“雙隨機、一開放”監(jiān)管以及“Internet+監(jiān)管”，重點監(jiān)管為輔的新型稅務監(jiān)管體系，基于“信用+風險”監(jiān)管的金稅四期下稅收服務體系,實現(xiàn)從"以票管稅"向"以數(shù)管稅"新模式精準監(jiān)督轉換。至2025年，深化稅收征管體制改革，獲得顯著成果，基本構建強大的智能稅務系統(tǒng)，形成國內(nèi)一流的智能行政應用系統(tǒng)，全面提高稅收執(zhí)法、服務和監(jiān)督管理能力。稅收新政的出臺和實施以及“以數(shù)治稅”的驅動為房地產(chǎn)企業(yè)帶來減稅降費福利的同時，對其行業(yè)監(jiān)管進一步強化，對其納稅的規(guī)范性和時效性要求進一步提升。針對“以數(shù)治稅”，房地產(chǎn)企要深入分析新政帶來的影響，合法規(guī)避稅務風險REF_Ref1591\r\h[16]。李穎超（2022）認為，隨著相關技術的進步和發(fā)展，財務部門作為企業(yè)的重要部門，面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，尤其是在大數(shù)據(jù)技術的沖擊之下。相關財務管理方式需要與時俱進進行變化，從而積極應對外部環(huán)境的各項變化REF_Ref13084\r\h[17]。在企業(yè)的管理過程中，進行財務管理和稅收管理都是非常重要的，合理有效的對企業(yè)的財務和稅收方面進行把控能夠保證企業(yè)的穩(wěn)定運行，讓企業(yè)的運行結構更加穩(wěn)定，保證企業(yè)的經(jīng)濟效益。王蕾（2018）提出要在企業(yè)內(nèi)部進行財稅管理的同時加強稅收完善管理，通過強化企業(yè)資金管理、加強財務制度建設、提高財務人員素質和加強稅收風險統(tǒng)籌相結合，從而有效規(guī)避和控制財稅風險REF_Ref14161\r\h[18]李曉燕（2022）認為，隨著信息技術和大數(shù)據(jù)的發(fā)展，為確保企業(yè)在變幻莫測的經(jīng)濟社會中平穩(wěn)運行，建立內(nèi)部統(tǒng)一的財務數(shù)據(jù)平臺十分必要，進而有利于企業(yè)及早發(fā)現(xiàn)企業(yè)運行中存在的各項問題，及時防范化解相關風險，進而保障企業(yè)正常經(jīng)營秩序REF_Ref14217\r\h[19]。1.2.3文獻述評根據(jù)以上文獻整理發(fā)現(xiàn)，國外學者目前關于數(shù)治稅的稅收風險和具體措施的研究有不同方面的解讀。分別從稅收風險種類數(shù)據(jù)的準確度、信息技術、采取數(shù)據(jù)分析方法進行稅收風險防范、“稅法遵從”模型等視角的解讀。尤其對“稅法遵從”領域的研究頗有成果。因為稅務風險具有強大的不可控性，所以很多國外學者認為這是一種不確定性風險，基于此，“稅法遵從”成為了國外學者重點研究的內(nèi)容，提出稅收文化與稅法遵從之間的聯(lián)系，稅收文化高的納稅人遵從度也會相應較高。研究這兩個因素對納稅人稅法遵從的影響后提出公民守法程度和公民責任對稅法遵從起到關鍵性的影響作用。雖然國外對于數(shù)治稅的理論研究比較充分，學術界大多停留在理論層次的探討，與實際聯(lián)系不足，沒能夠將理論研究成果與實際案例相結合進行一個完整的分析，導致數(shù)治稅的研究方向存在一定的局限性。又因為國內(nèi)外政策的差異性，導致我國可借鑒的數(shù)治稅實施方法較為不足，仍需依據(jù)其他研究成果與案例進行深入探討。我國對以數(shù)治稅的研究和應用起步較發(fā)達國家晚，但隨著相關法律法規(guī)的不斷完善，對稅收征管效率的研究較為突出，國內(nèi)學者臧秀清和許楠根據(jù)相關準則設立10個指標，經(jīng)過指標標準化、數(shù)據(jù)權重化和設計評價模型三個步驟，最終建立起一個綜合評價體系，用來分析稅收征管效率。數(shù)字經(jīng)濟時代下，利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，從“以數(shù)治稅”的特點和優(yōu)勢出發(fā)，推動新型稅費服務體系，實現(xiàn)從“票管稅”到“數(shù)管稅”的分類精準監(jiān)督管理的轉換，控制稅收風險，從而全面提高稅收執(zhí)法、服務和監(jiān)督管理能力。隨著相關技術的進步與發(fā)展，財務部作為企業(yè)的重要部門，在大數(shù)據(jù)的沖擊下，企業(yè)要進行財稅管理，同時加強稅收管理，及時防范化解涉稅風險。本文結合實際案例S市L房地產(chǎn)公司，依據(jù)相關法律法規(guī)，對L房地產(chǎn)主要稅種涉稅風險情況進行分析，并提出降低風險點的合理方案。1.3研究內(nèi)容及方法1.3.1研究內(nèi)容房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境處于低谷期、房地產(chǎn)行業(yè)固有的稅收風險，在“以數(shù)治稅、智慧稅務”的背景下，這些風險點會被放大，房地產(chǎn)企業(yè)要精準定位潛在的涉稅風險點。房地產(chǎn)行業(yè)對國家稅收作出巨大貢獻，受我國稅收政策影響比較大。隨著我國稅收征管方式智能化的改造和數(shù)字化的發(fā)展，對于行業(yè)性質及其特殊的房地產(chǎn)公司會面臨更加嚴峻的稅收征管環(huán)境。因此，本文以S市L房地產(chǎn)公司為研究對象，該公司涉稅金額大，面臨風險點高，本文從稅收風險管理角度出發(fā)，結合L房地產(chǎn)公司自身經(jīng)營特點，來研究分析整個開發(fā)過程中主要稅種：增值稅、土地增值稅稅務處理帶來的涉稅風險，從而合理有效的規(guī)避風險并針對以上稅種帶來的風險提出應對方案的財稅處理。1.3.2研究方法(1)文獻分析法。在認真閱讀并整理了中外研究中與房地產(chǎn)行業(yè)稅收風險管理有關的學術論文、著作、期刊等資料后，對有關作者的研究觀點進行了系統(tǒng)梳理，并借鑒了國內(nèi)外的有益經(jīng)驗，從而力圖讓本文的研究在一定程度上具有更加充足的理論基礎。(2)案例分析法。本人通過社會實踐，能夠親自接觸L房地產(chǎn)公司，能夠獲取企業(yè)財務數(shù)據(jù)進行分析，我們通過會計憑證及附件、納稅申報表、簽訂的重大合同、銷售臺賬等信息進行分析，發(fā)現(xiàn)了目前S市L房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險存在的問題，并就這些問題加以分析，提出了相應的對策建議。1.4創(chuàng)新點與不足之處1.4.1創(chuàng)新點本文并沒有僅僅局限于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單個稅種進行案例分析，而是站在整個房地產(chǎn)企業(yè)的角度，以本人在現(xiàn)實工作中接觸的L房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為案例，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅收風險的方面逐一展示運用在該企業(yè)稅收風險上，以此來更直觀詳細的表現(xiàn)其降低稅收風險的重要性。1.4.2不足之處受相關資料及數(shù)據(jù)限制，本文只對L房地產(chǎn)企業(yè)中所涉及到的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅主要風險點進行了稅收風險分析，且數(shù)據(jù)測算僅局限于企業(yè)提供的現(xiàn)有數(shù)據(jù)。而在企業(yè)的實際操作中，還需要考慮其他稅種以及收入、成本間的相互配合，以此才能更加準確的把握各稅收的風險點，最大程度的降低稅收風險。同時，由于L房地產(chǎn)企業(yè)的財務信息不全面，與其他企業(yè)的業(yè)務項目也并不明確，所以在銷售售價和成本支出分析上無法與同一地區(qū)同一行業(yè)的企業(yè)項目案例作對比分析，只能采用現(xiàn)有的企業(yè)數(shù)據(jù)和假設的方式對L房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目提出合理建議，但企業(yè)風險大小具體如何仍需要依據(jù)企業(yè)自身經(jīng)營狀態(tài)和國家稅務局數(shù)據(jù)庫的信息來定奪。

2.數(shù)治稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中的應用2.1數(shù)治稅的概念數(shù)治稅是一種基于數(shù)據(jù)和技術驅動的新型稅收征管模式。"數(shù)"在這里主要指的是數(shù)據(jù)，包括但不限于財務數(shù)據(jù)、稅務數(shù)據(jù)和來自其他來源的信息，如來自銀行系統(tǒng)和房地產(chǎn)登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)。這種模式下，稅務機關利用這些數(shù)據(jù)進行深度挖掘和分析，從而對企業(yè)的納稅情況進行更加精確和全面的監(jiān)控和管理。稅收從“收”到“報”到“計算”，從“經(jīng)驗管稅”到“以票治稅”到“以數(shù)字稅”，反映了納稅人從“被動”到“主動”到“協(xié)同遵從”的進步發(fā)展，也是更好的稅收征收數(shù)字化，實現(xiàn)稅收的現(xiàn)代化，稅收征管也必將由“信息管稅”進一步走向“數(shù)據(jù)管稅”。但不可否認的是，雖然數(shù)字化進步給相關行業(yè)帶來了極大的便捷，但同時，它也為稅務部門相關工作者的能力帶來了全新的考驗。2.2數(shù)治稅的優(yōu)勢和應用情況2.2.1數(shù)治稅的優(yōu)勢數(shù)據(jù)驅動：通過運用大數(shù)據(jù)、云計算、區(qū)塊鏈、數(shù)字貨幣、人工智能等技術手段，實現(xiàn)了對稅收征管過程的深度數(shù)據(jù)挖掘和應用，使得稅收管理和執(zhí)法更加高效和精確。全面監(jiān)控：數(shù)治稅不僅限于傳統(tǒng)的發(fā)票管理，而是擴展到涵蓋“非稅”業(yè)務的監(jiān)管，從而能夠對企業(yè)的全方位業(yè)務活動進行有效的監(jiān)控和管理。資金監(jiān)控加強：通過加強對資金流動的監(jiān)控，尤其是個人卡交易、微信和支付寶等渠道，提高了對偷逃稅款行為的防范能力。此外，稅務機關還依賴于銀行、國土、住建、公安、民政、社會保障、交通運輸、工商管理等部門提供的支持來進行稅務稽查。分級分類精準管理：通過對稅務內(nèi)外部相關數(shù)據(jù)的分析，幫助稅務機關對納稅人的多維、全周期稅務合規(guī)進行準確描述，并能實時顯示稅務管理的現(xiàn)狀。這有助于形成稅收管理指標和模式，提高稅收管理的效率和質量。建立稅務信用體系：稅務機關計劃對企業(yè)和個人進行納稅信用等級評估，并對嚴重違法犯罪的案件依法嚴懲，并將相關信息納入信用記錄，實施聯(lián)合懲戒。助力經(jīng)濟發(fā)展：通過利用稅收大數(shù)據(jù)，稅務機關可以幫助企業(yè)在供應鏈中優(yōu)化資源配置，促進產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟高質量發(fā)展。2.2.2數(shù)治稅的應用情況數(shù)治稅是一種新型的稅收征管方式，它以稅收大數(shù)據(jù)為基礎，結合人工智能、云計算等現(xiàn)代科技手段，旨在提高稅收管理的精確性和時效性，以及增強稅收風險的防范能力。具體來說，數(shù)治稅的實踐主要包括以下幾個方面：平臺建設：稅務機關通過搭建統(tǒng)一的大數(shù)據(jù)平臺，如全國統(tǒng)一的稅收大數(shù)據(jù)云平臺，實現(xiàn)了對納稅人信息的集中管理和歸集。這種平臺的建立，不僅為智慧稅務的建設奠定了基礎，而且也為稅務機關提供了全面掌握和分析稅源情況的能力。數(shù)據(jù)應用：稅務機關基于稅收大數(shù)據(jù)，建立了“信用+風險”的動態(tài)監(jiān)控體系，實現(xiàn)了對納稅人及其行為的實時跟蹤和管理。此外，還通過大數(shù)據(jù)分析，精準識別優(yōu)惠政策適用對象，減少了稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行成本，提升了稅收政策的實施效果。風險防控：稅務機關利用稅收大數(shù)據(jù)資源，構建了全面的風險防控體系。這一體系的建立使得稅務機關能夠在第一時間發(fā)現(xiàn)和處理稅收風險，從而保障國家財政收入的穩(wěn)定增長。服務優(yōu)化：通過稅收大數(shù)據(jù)的分析和應用，稅務機關能夠更加精準地把握納稅人的需求和服務偏好，從而提供個性化的納稅服務和優(yōu)化的稅收營商環(huán)境。這不僅增加了稅收服務的效率和質量，也有助于吸引更多的企業(yè)和個人參與到國家的稅收活動中來。2.3數(shù)治稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和挑戰(zhàn)政策風險：政府在稅收政策上的變化或不確定性可能對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險產(chǎn)生影響。例如，中國政府近年來加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，出臺了限購、限貸等政策。該政策的實施可能導致房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入下降，從而影響利潤和納稅額。此外，政府稅收政策的不確定性也可能對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險造成影響。政府可能在稅收政策上頻繁變動或在執(zhí)行上缺乏穩(wěn)定性，這些變化和不確定性都可能增加企業(yè)的稅務風險。經(jīng)營風險：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險包括市場風險、資金風險和管理風險等多個方面。市場風險是其中一個重要組成部分，它涉及到房地產(chǎn)市場的波動性和不確定性，可能會影響企業(yè)的銷售業(yè)績和盈利能力。然而，盡管數(shù)治稅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，但也為其提供了機遇。例如，通過更有效地管理和利用稅務信息，企業(yè)可以優(yōu)化稅務規(guī)劃，降低稅務成本，提高運營效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷更新知識，了解最新的稅收政策和規(guī)定，以便更好地應對稅務風險并利用潛在的機會。

3.房地產(chǎn)企業(yè)概況及涉稅風險的主要表現(xiàn)形式3.1房地產(chǎn)行業(yè)概況房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性行業(yè)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、建設、運營、管理、維護、裝修、服務等方面。該行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有基礎性、先進性和風險性等特點。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)包括土地開發(fā)、房屋建設、維護、管理、土地使用權有償出讓、房屋所有權買賣租賃、房地產(chǎn)抵押貸款等活動。房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)都是不同的和相關的。房地產(chǎn)行業(yè)同時具有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務屬性。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈結構復雜，包括上游的土地開發(fā)和供應、建筑材料供應，中游的房地產(chǎn)開發(fā)和建設，以及下游的銷售和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。上游環(huán)節(jié)涉及土地開發(fā)公司、建筑材料供應商等，中游主要是房地產(chǎn)開發(fā)和建設，下游則包括銷售策劃代理、裝飾設計、物業(yè)管理服務等。房地產(chǎn)市場的波動受多種因素影響，包括政府政策、經(jīng)濟周期、人口增長、居民收入水平等。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多次政策調(diào)整和市場波動，政府通過調(diào)整政策來應對市場的過熱或過冷情況。例如，2017年以來，國房景氣指數(shù)持續(xù)上行，由于一些城市房地產(chǎn)監(jiān)管的不斷加強，繁榮指數(shù)的增長率已經(jīng)大幅下降。進入2018年，盡管監(jiān)管政策持續(xù)面臨著很高的壓力，，但國房景氣指數(shù)在央行定向降準后有所回升。3.2房地產(chǎn)行業(yè)涉稅情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立需要繳納多種稅，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅種類較多，從開發(fā)環(huán)節(jié)、建設環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)共有10個稅種，主要涉及的稅種有增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及契稅等。不同稅種征收比列不一，各環(huán)節(jié)具體每一稅種大致總結如下表：表3-1房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段涉稅情況資料來源：按照國家稅務總局法規(guī)總結3.3房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅風險分析3.3.1增值稅涉稅風險房地產(chǎn)企業(yè)大概有以下六點風險點：一是企業(yè)在收取預收款項時，如收取定金，誠意金、認籌金、定金等，沒有按3%的預征率繳納增值稅，則可能會產(chǎn)生稅收問題。二是由于未能及時確定收入而產(chǎn)生的稅收風險。當前，房地產(chǎn)公司在開展不動產(chǎn)的銷售過程中，以預售作為其最重要的銷售手段，其中相當大的一部份都是通過業(yè)主貸款購買的，許多房產(chǎn)公司因為無法一次性收到貨款，一般都不會將其收入確定為預收賬戶，在合同負債中列出。然而，當超過了約定的交房日期后，卻并沒有全額確認房產(chǎn)銷售收入。這樣做不僅會造成企業(yè)不繳納或延期繳納增值稅，而且還會給企業(yè)帶來補稅、罰款等稅收風險。三是票據(jù)開具的合規(guī)問題。對于一些在發(fā)展進程中出現(xiàn)的一些費用不能得到符合規(guī)定的發(fā)票，公司的財會人員會尋找代票等方式來處理。此外，一些企業(yè)還會通過開具發(fā)票來取得進項稅額抵扣，這些都加大了企業(yè)的稅收風險。四是對稅收法規(guī)中的部分視為銷售的，比如，給下屬公司無償提供貸款，給職工或者客戶贈送禮品，無償提供某些公用設備，都沒有按照規(guī)定交納增值稅。五是規(guī)避了增值稅的稅款抵扣。一些企業(yè)將按照稅收法規(guī)對集體福利和業(yè)務招待等不能抵扣進項稅的情況，利用其開具的增值稅專用發(fā)票進行抵扣，這就有了違法抵扣的可能。六是避免通過投資股利支付利息收入增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)之間的投融資行為在房地產(chǎn)企業(yè)中非常普遍。稅法規(guī)定，企業(yè)之間的貸款應按股息征收6%的增值稅，并且不得開具增值稅專用發(fā)票，居民企業(yè)權益取得的股息不需要繳納增值稅。因此，為了避免許多企業(yè)的這部分稅收，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風險和控制分析將企業(yè)貸款轉變?yōu)楣蓹嗤顿Y，利息轉為股息。這種行為一旦經(jīng)過稅務檢查，就會給企業(yè)帶來嚴重的稅務相關風險。3.3.2土地增值稅涉稅風險土地增值稅大概有以下五點風險點：一是在核定征收環(huán)節(jié)中存在風險。例如，部分成本由于數(shù)據(jù)缺陷或不完整而無法扣除，企業(yè)將面臨多納稅的風險。二是需要清算的項目，企業(yè)未在稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)及時辦理清算手續(xù)的。稅法對房地產(chǎn)項目土地增值稅的清算有明確的時間規(guī)定。符合清算條件的房地產(chǎn)項目，必須在三個月內(nèi)完成清算。企業(yè)未及時完成清算的，將征收滯納金。三是房地產(chǎn)企業(yè)未能及時確認其收入所造成的風險。例如，企業(yè)將財產(chǎn)用于投資，向股東支付股息和員工獎勵，這種行為是財產(chǎn)已出售，并在財產(chǎn)轉讓后必須確認收入申報和納稅，否則存在逃稅的風險。四是開發(fā)成本扣除風險。開發(fā)成本扣除項目必須符合稅法規(guī)定，且憑證齊全。如部分企業(yè)扣除貸款罰款利息，或部分成本發(fā)票信息不完整，違反土地增值稅暫行規(guī)定不能扣除，導致稅收相關風險。最后，對普通標準住房和非標準住房沒有明確的劃分。房地產(chǎn)企業(yè)將非標準住宅建筑納入普通標準住宅建筑進行清算，以享受稅收優(yōu)惠，這也將使企業(yè)面臨稅收相關風險。3.3.3企業(yè)所得稅涉稅風險企業(yè)所得稅風險可分為外部原因風險和內(nèi)部原因風險兩類。外部原因的風險主要是由于行業(yè)屬性。在項目清算前難以準確地分配成本和收入。一般來說，房地產(chǎn)項目的周期約為3年，企業(yè)所得稅實行年度清算制度，給企業(yè)帶來了一定的稅收風險。內(nèi)部原因風險主要表現(xiàn)在三個方面：一是因隱瞞企業(yè)收入所造成的風險。例如，一些企業(yè)故意隱瞞房地產(chǎn)配套停車位的銷售收入，或延遲停車產(chǎn)權證書的申請，以實現(xiàn)減少支付或遞延納稅的目的，導致企業(yè)涉嫌逃稅。第二個是成本過大所造成的風險。常見的情況是開發(fā)商虛假增加建筑材料、建筑安裝費用、發(fā)票或收據(jù)；部分住房企業(yè)以虛假補償和安置費的形式增加成本；企業(yè)所得稅少繳的風險。三是企業(yè)支出成本發(fā)票不規(guī)范所造成的風險。對于發(fā)票稅務風險，也是一樣的。比如，企業(yè)取得一份不符合規(guī)定的專票，增值稅不得抵扣進項，企業(yè)所得稅不能扣除成本費用。若企業(yè)抵扣進項和稅前扣除的話，一旦稅務稽查，將面臨不是、罰款、交滯納金等風險。若企業(yè)為抵扣進項也未稅前扣除，雖然沒有補稅、罰款、交滯納金等，但也因取得不合規(guī)發(fā)票，造成多繳稅風險。3.3.4納稅申報風險我國實行稅務申報的制度，企業(yè)必須在規(guī)定時間內(nèi)按照規(guī)定依法進行納稅申報?；诘禺a(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時期長，并且多個項目分期分項開發(fā)，開發(fā)階段所涉及的各種費用都要及時按合理方式進行成本分攤，若企業(yè)內(nèi)部信息交流不當，造成成本核算不合理，從而使申報數(shù)據(jù)不能及時地更新和匯總，造成房地產(chǎn)公司在稅款申報過程中出現(xiàn)涉稅風險問題。如果成本費用不能得到準確的核算，當期的成本費用扣除就會產(chǎn)生影響，造成企業(yè)所得稅的多繳或者少繳，進而引發(fā)稅收風險。4.房地產(chǎn)企業(yè)應對涉稅風險的案例——以S市L房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例4.1S市L房地產(chǎn)企業(yè)概況4.1.1L房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目基本信息L公司是一家位于S市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，為一般納稅人，成立于2021年1月份，注冊資本2100萬元。2021年1月另一公司轉讓一塊土地，土地性質城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積23000平米，土地轉讓價款2400萬，產(chǎn)權70年。2021年6月立項開發(fā)房地產(chǎn)項目，分別取得“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》，2021年12月取得《預售許可證》，項目開發(fā)產(chǎn)品全部采取預售模式進行銷售。2022年1月至10月，項目開發(fā)進行預售，簽訂《商品房預售合同》，總計取得預收賬款155,018,867.40元，其中普通住宅30,805,958.61元，非普通住宅108,887,908.79元，商鋪15,325,000.00元?！渡唐贩抠忎N合同》約定的交房時間2022年12月31日,但企業(yè)實際在2022年12月31日未交房。4.1.2測繪報告數(shù)據(jù)項目于2022年11月竣工驗收備案，竣工備案后的《實測測繪報告》顯示如下表：表4-1竣工備案《實測測繪報告》單位：㎡房產(chǎn)類型普通住宅非普通住宅商鋪物業(yè)用房等合計是否可售可售可售可售不可售建筑面積4,721.4013,649.441,532.50321.7720,225.11套數(shù)36523192數(shù)據(jù)來源：依據(jù)企業(yè)房屋測繪報告建筑面積小于144㎡為普通住宅，建筑面積大于等于144㎡為普通住宅。由表4-1，普通住宅建筑面積4721.40㎡，共計36套；非普通住宅建筑面積13649.41㎡，共計52套；商鋪建筑面積1532.50㎡，共計3套；本例中物業(yè)用房不可售，因此不展開分許，主要針對可售的普通住宅，非普通住宅和商鋪進行分析。4.1.3銷售情況L房地產(chǎn)公司2021年7月至2022年10月銷售情況如下：表4-22021年7月-2022年10月銷售情況統(tǒng)計表單位：元、㎡房產(chǎn)類型普通住宅非普通住宅商鋪合計建筑面積4,721.4013649.441,532.5019903.34已售建筑面積4,721.4013649.881,532.5019903.34銷售比例100%100%100%100%預收賬款30,805,958.61108,887,908.7915,325,000.00155,018,867.40數(shù)據(jù)來源：依據(jù)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)截止2022年10月，該項目普通住宅，非普通住宅，商鋪已全部銷售完，達到土地增值稅清算條件。4.1.4開發(fā)成本數(shù)據(jù)L房地產(chǎn)公司2021年1月至2022年12月開發(fā)成本情況：（建筑成本金額不含稅）表4-32021年1月-2022年12月開發(fā)成本單位：元成本類型開發(fā)成本金額竣工前金額竣工后金額竣工前付款金額土地轉讓款24,000,000.0024,000,000.0024,000,000.00契稅720,000.00720,000.00720,000.00基礎設施配套費2,011,228.852,011,228.852,011,228.85建筑成本105,122,587.4595,254,512.259,868,075.0095,254,512.25合計131,853,816.00121,985,751.009,868,075.00121,985,751.00數(shù)據(jù)來源：依據(jù)企業(yè)開發(fā)項目數(shù)據(jù)4.1.5增值稅、土地增值稅納稅情況表4-2預收賬款為含稅金額，計算預征增值稅計稅依據(jù)時，應剔除增值稅，不含稅預收賬款=155,018,867.40/(1+9%)=142,219,144.40元同理計算普通住宅預征土地增值稅計稅依據(jù)=30,805,958.61/(1+9%)=28,262,347.35元非普通住宅預征土地增值稅計稅依據(jù)=108,887,908.79/(1+9%)=99,897,163.30元商鋪預征土地增值稅計稅依據(jù)=15,325,000.00/(1+9%)=14,059,633.00元該企業(yè)2021年1月-2022年12月繳納增值稅、土地增值稅稅款情況如下：表4-52021年1月-2022年12月繳納稅款單位：元稅種稅款所屬期申報計稅依據(jù)稅率/預征率繳納稅額增值稅預征2022年1-10月142,219,144.403%4,266,574.32附加稅預征2022年1-10月4,266,274.3310%426,657.43土地增值稅預征（普通）2022年1-10月28,262,347.351.5%423,935.20土地增值稅預征（非普通）2022年1-10月99,897,163.302.5%2,497,429.08土地增值稅預征（商鋪）2022年1-10月14,059,633.002.5%351,490.83數(shù)據(jù)來源：依據(jù)企業(yè)納稅申報表4.2增值稅分析企業(yè)在收取預收賬款過程中開具的是不征稅的普通發(fā)票，在2022年12月全部換開9%稅率的征稅發(fā)票。4.2.1企業(yè)申報的增值稅數(shù)據(jù)：確認銷項稅額=142,219,144.41×9%=12,799,723.00元2021年1月至2022年12月可抵扣進項稅額8,199,561.62元表4-3中土地轉讓價款2400萬元可以抵減銷項稅額，銷項稅額抵減=24,000,000÷（1+9%）*9%=1,981,651.38元項目實際應納增值稅=12,799,723.00-8,199,561.62-1,981,651.38=2,618,509.80元。房地產(chǎn)行業(yè)增值稅預征率是3%，在實際業(yè)務中，增值稅稅負率往往超過3%，在3.5%-4%。本項目增值稅稅負率=2,816,815.62÷142,219,144.4×100%=1.98%增值稅稅負率明顯偏低。增值稅存在的問題作以下分析：4.2.2增值稅存在的風險點及分析風險點1：支付的土地轉讓價款企業(yè)計算抵減增值稅銷項稅額1,981,651.38元，檢查會計憑證，企業(yè)支付的2400萬元土地轉讓價款已經(jīng)取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進項稅，不應該在計算遞減銷項稅額，重復抵減。根據(jù)稅法規(guī)定，只有一般納稅人向政府部門支付的土地出讓金才能抵減銷項稅額。企業(yè)重復抵減增值稅，導致企業(yè)少繳稅款，面臨補稅、罰款等稅務風險。風險點2：從稅務系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫中導出已經(jīng)清算的同地區(qū)相同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售同期同類房產(chǎn)的平均價格，和企業(yè)申報的銷售數(shù)據(jù)進行對比。經(jīng)過比對后發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)過備案的《商品房銷售合同》中，3套商鋪是按照在房地產(chǎn)管理部門備案的價格20000元/平米的單價銷售給公司的股東；但是雙方又簽訂一份《房屋買賣合同》，合同中約定的實際成交價格是10000元/㎡，再本地區(qū)同期同類商鋪的銷售均價是20000元/㎡。增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅申報時按照10000元/㎡申報，所以計稅依據(jù)不一致。稅務機關要求企業(yè)提供資料證明其售價偏低的合理性，企業(yè)不能提供合理理由，所以稅務機關認定商鋪售價偏低且沒有正當理由，要求企業(yè)按照公允價值20000元/㎡補繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅及滯納金。4.3土地增值稅分析4.3.1開發(fā)成本扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。表4-6開發(fā)成本扣除明細表扣除項目扣除明細具體規(guī)定政策依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動路安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、設計、測繪、“三通一平”等支出建筑安裝工程費指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費基礎設施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出公共配套設施包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出開發(fā)間接費指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護支出、周轉房攤銷等建筑服務發(fā)票未備注項目名稱及項目地址的不得加計扣除納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票應備注建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱，否則不得加計扣除根據(jù)國家稅務總局公告2016年第70號規(guī)定質量保證金計入發(fā)票中，則可以扣除建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）資料來源：按照國家稅務總局法規(guī)總結4.3.2土地增值稅清算結果2022年12月企業(yè)進行土地增值稅清算，結果如下：表4-7土地增值稅清算結果單位：元普通住宅非普通住宅非住宅合計土地增值稅收入28,262,347.3499,897,164.0314,059,633.03142,219,144.40土地成本6,338,424.0018,324,212.762,057,363.2426,720,000.00單位土地成本1,342.491,342.491,342.491,342.49開發(fā)成本24,936,808.8272,091,641.418,094,137.23105,122,587.45單位開發(fā)成本5,281.665,281.665,281.665,281.66開發(fā)費用3,127,523.289,041,585.421,015,150.0513,184,258.75加計扣除6,255,046.5618,083,170.832,030,300.0926,368,517.49準予扣除稅金84,787.04299,691.4942,178.90426,657.43扣除項目金額合計40,742,589.71117,840,301.9113,239,129.50171,822,021.12增值額-12,480,242.36-17,943,137.88820,503.52-29,602,876.71增值率-30.63%-15.23%6.20%-17.23%稅率30.00%應納土地增值稅246,151.06246,151.06預繳土地增值稅-423,935.212,497,429.10351,490.833,272,855.14應補土地增值稅-423,935.21-2,497,429.10-105,339.77-3,026,704.08數(shù)據(jù)來源：依據(jù)企業(yè)土地增值稅納稅申報表數(shù)據(jù)4.3.3土地增值稅存在在的風險點風險點1：從稅務系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫中導出已經(jīng)清算的同地區(qū)相同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售同期同類房產(chǎn)的平均價格，和企業(yè)申報的銷售數(shù)據(jù)進行對比。經(jīng)過比對后發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)過備案的《商品房銷售合同》中，3套商鋪是按照在房地產(chǎn)管理部門備案的價格20000元/㎡的單價銷售給公司的股東；但是雙方又簽訂一份《房屋買賣合同》，合同中約定的實際成交價格是10000元/㎡，再本地區(qū)同期同類商鋪的銷售均價是20000元/㎡。財務人員在申報印花稅時按照20000元/㎡進行申報，但是在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅申報時按照10000元/㎡申報，所以計稅依據(jù)不一致。稅務機關要求企業(yè)提供資料證明其售價偏低的合理性，企業(yè)不能提供合理理由，所以稅務機關認定商鋪售價偏低且沒有正當理由，要求企業(yè)按照公允價值20000元/㎡計算增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。風險點2：根據(jù)企業(yè)申報的數(shù)據(jù)，單位土地成本1342.49元/㎡，單位建設成本5281.66元/㎡，合計單位開發(fā)計稅成本6624.13元/㎡。1.根據(jù)稅務機關從稅務系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫中導出已經(jīng)清算的同地區(qū)相同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的平均值，和企業(yè)申報的銷售數(shù)據(jù)進行對比，企業(yè)申報的主體工程的單位成本是3500元/㎡，當?shù)氐闹黧w工程平均成本2200元/㎡，發(fā)現(xiàn)企業(yè)主體施工合同的合同價和工程結算表遠遠高于當?shù)仄骄?；當?shù)叵嘟G化率的小區(qū)的單位綠化成本是65.2元/㎡，企業(yè)采用同一供應商，但是綠化單位成本達到120元/㎡，遠遠高于當?shù)仄骄健?.經(jīng)過對主體工程施工方的股權結構進行穿透審查，發(fā)現(xiàn)其與房地產(chǎn)公司被同一方所控制，兩者之間屬于關聯(lián)方交易。3.根據(jù)銀行提供的流水對企業(yè)股東個人卡流水的檢查，發(fā)現(xiàn)有一筆從綠化公司股東轉到房地產(chǎn)公司股東個人卡的款項，金額基本相當于超過平均造價標準的部分，企業(yè)的股東無法解釋原因，最終經(jīng)證實是綠化公司為了承接工程業(yè)務，與房地產(chǎn)公司達成一致，綠化公司按照正常造價的兩倍向房地產(chǎn)公司開具發(fā)票，多支付的款項由綠化公司股東返給房地產(chǎn)公司股東。4.根據(jù)當?shù)氐恼鞴懿块T的提供的住宅建安工程造價標準，當?shù)赝愋椭黧w工程的單位造價在2100-2300元之間，綠化單位成本在60-70元之間。企業(yè)不能提供合理的資料證明其開發(fā)成本偏高的合理性，所以稅務機關認定企業(yè)的工程結算金額偏高，要求企業(yè)按照當?shù)氐钠骄靸r水平確定成本。2022年企業(yè)申報稅款數(shù)據(jù)以后，主管稅務機關對企業(yè)的申報數(shù)據(jù)進行審查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)申報增值稅、土地增值稅數(shù)據(jù)如下：表4-82022年企業(yè)申報稅款稅負率單位：元稅種計稅依據(jù)含稅計稅依據(jù)不含稅應納稅款稅負率增值稅155,018,867.40142,219,144.402618509.801.84%土地增值稅155,018,867.40142,219,144.40246151.060.17%1.企業(yè)申報的銷售合同增值稅、土地增值稅的計稅依據(jù)不一致，稅務機關懷疑企業(yè)申報收入數(shù)據(jù)的準確性。2.發(fā)現(xiàn)企業(yè)的稅負率過低，增值稅預征率3%,但是根據(jù)企業(yè)申報的數(shù)據(jù)稅負率1.84%；土地增值稅預征率最低1.5%，企業(yè)申報的數(shù)據(jù)稅負率0.17%；遠遠低于平均水平。稅務機關懷疑企業(yè)申報收入偏低，成本偏高。4.4L房地產(chǎn)公司涉稅風險主要因素從2021年3月首次提出要從“以票管稅”向“以數(shù)治稅”的監(jiān)管模式進行轉變，經(jīng)歷了兩年時間的不斷改造、升級、迭代，目前，已建立各部委、中國人民銀行和銀行等參與機構加強信息聯(lián)網(wǎng)共享，嚴格資金控制。同時，加強企業(yè)相關人員的身份信息和信用控制。例如：企業(yè)相關人員手機號碼真實信息、企業(yè)稅務狀況、登記注冊信息，數(shù)字化稅收征管手段已初步建成。隨著管理水平、手段和方式的逐漸全面、完善和準確，L房地產(chǎn)公司面臨的上述也在日常管理中凸現(xiàn)出來，企業(yè)面臨該問題只能補繳對應的稅款及滯納金。產(chǎn)生該問題的原因一方面是由于企業(yè)財務人員未能準確進行涉稅業(yè)務處理和規(guī)范化申報繳稅，財務人員不能準確對公司的涉稅業(yè)務和稅收優(yōu)惠正確處理所導致的；另一方面原因是由于之前的稅收征管手段和技術水平能力不能及時地、實時地、準確地對企業(yè)的涉稅業(yè)務處理過程中出現(xiàn)的問題進行提示提醒，限制了企業(yè)涉稅風險的快速處理，導致了L房地產(chǎn)公司面臨的稅收風險問題。伴隨著“以數(shù)治稅”管理方式的不斷深入發(fā)展，后臺大數(shù)據(jù)會實時定向推送企業(yè)涉稅風險疑點指標，系統(tǒng)將根據(jù)納稅人的申報情況，匯集并整合多個系統(tǒng)后臺數(shù)據(jù)庫資源，通過系統(tǒng)前期預設的指標參數(shù)和計稅規(guī)則進行系統(tǒng)化自動匹配計算。對于L房地產(chǎn)企業(yè)未正常申報的稅款，稅務局將預警通報，推送下發(fā)疑點。面臨的不僅僅是補繳稅款及滯納金，還可能會面臨稅務部門的處罰或稅務稽查等更為嚴重的后果，這些后果對企業(yè)的后續(xù)影響將是非常嚴重的。

5.L房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險應對方案第4章對L房地產(chǎn)公司進行了增值稅、土地增值稅稅務風險，也分析了造成這些風險的主要原因，如何控制風險并提出合理建議是本文的重中之重，本章將對上一章存在的風險結合企業(yè)自身情況，提出一些合理的措施及建議。5.1建立和完善稅法歸集系統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后，相比較于之前營業(yè)稅的稅收政策，增值稅的稅收制度較為復雜。并且從財稅[2016]36號文件《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》以后，各種補丁政策陸續(xù)出臺，政策信息量較大、稅法政策更迭較快，稅收籌劃點較多，稅收風險也隨之增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應通過建立和完善增值稅稅法歸集系統(tǒng)，接收、處理和傳遞相關稅務信息。根據(jù)業(yè)務特點在稅務風險管理實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)技術，確保企業(yè)可以對實時改變的稅法相關政策及時把握預更新并相應反饋采取應對辦法。該系統(tǒng)可以利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術建立企業(yè)的信息管理系統(tǒng)，確保企業(yè)信息通暢?？梢詼蚀_的、全面的匯編所適用的稅法并根據(jù)國家政策法規(guī)確保企業(yè)財務系統(tǒng)與法律法規(guī)同步更新，確保輸出信息能夠反映法律法規(guī)的最新變化。同時，對于那些較為容易出現(xiàn)稅收風險的業(yè)務節(jié)點，例如第4章L房地產(chǎn)公司交房之后為及時確認收入引發(fā)增值稅風險、銷項稅額是否該抵減引發(fā)的增值稅風險、房屋售價偏低、進項稅額能否抵扣等引發(fā)的增值稅風險，L房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應該組織稅務員工深入研究，多和稅務局人員交流對新政策的理解以及地方性政策的實施辦法，這樣可以防止稅務人員因難以貫徹理解營改增政策，出現(xiàn)上述增值稅稅務風險問題。5.2提高員工稅收籌劃意識稅收籌劃工作他包括許多不同的方面，其中最重要的是其全局性和整體性。從項目開始立項到銷售過程中，它對整個項目和后續(xù)工程都有著重大影響。因此，基于企業(yè)戰(zhàn)略，提前與工程和企業(yè)設計部門的負責人進行溝通和協(xié)商，使各聯(lián)絡部門在全面了解具體項目開發(fā)執(zhí)行情況的前提下，提供有針對性的意見和建議。人們普遍認為，定價部門位于項目執(zhí)行的末端，在早期階段投入的資金會影響整個定價過程。然而，在實踐中，稅收籌劃的重要性還沒有得到足夠的重視。不僅公司管理層沒有對稅收籌劃給予足夠的重視，而且員工也沒有意識到稅收籌劃的重要性。最終的結果會導致企業(yè)的管理層以及其他的工作人員，在稅收籌劃工作方面對公司的幫助不大，沒有起到應達到的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過宣傳、教育等措施來提高房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃這項工作的重視程度，使全體員工廣泛參與其中，提供專業(yè)性的指導與幫助，讓員工更好、更真實地認識到稅收籌劃工作的重要性。這建議企業(yè)應做以下兩個方面：一方面要鼓勵和宣傳稅收籌劃意識，將企業(yè)文化與減稅和規(guī)劃的理念相結合，開展全面、深入的宣傳，使公司全體員工真正了解稅收籌劃工作的意義以及努力的方向。另一方面，要激勵并指導大量的員工參加稅收籌劃，并根據(jù)自己的職業(yè)經(jīng)歷為稅收籌劃工作提出一些有益的建議。5.3建立風險預警機制稅收籌劃具有時效性的特點，所與房地產(chǎn)企業(yè)在設計籌劃方案的時候要考慮到稅收法規(guī)的時效性。為應對不斷變化的稅收相關政策，企業(yè)可以建立一套防范風險體系，充分借助互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)技術平臺，動態(tài)監(jiān)測制度變動，及時反饋稅收籌劃的時效性狀態(tài)，并通過專業(yè)人員對變動方案進行重新規(guī)劃設計，及時補全漏洞。同時還可以通過大數(shù)據(jù)線上平臺，合理規(guī)劃土地增值稅與其他涉及稅種的聯(lián)系，與企業(yè)綜合收益的