淺析宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和完善建議摘要宅基地使用權(quán)對確保居民基本生活和維護國家長久發(fā)展有著極其重要的價值和作用，但受到市場經(jīng)濟的影響，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)路程逐漸加快，宅基地使用權(quán)問題逐漸凸顯，現(xiàn)有的規(guī)定措施根本無法確保居民的財產(chǎn)權(quán)益，還會影響農(nóng)村土地資源價值的發(fā)揮。當前，我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)內(nèi)部問題凸顯，存在隱形流轉(zhuǎn)等問題，所以未來國家要采取強制性措施，管控土地所有權(quán)確保宅基地使用權(quán)的經(jīng)濟權(quán)能，合理利用土地流轉(zhuǎn)，讓宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)成為鄉(xiāng)村改革發(fā)展的重大推動力量，只有這樣才能帶領(lǐng)農(nóng)村走向更長久的發(fā)展道路。關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；制度；流轉(zhuǎn)

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、緒論 1（一）選題背景 1（二）研究的目的與意義 1（三）文獻綜述 1二、宅基地使用權(quán)的制度變革 2（一）宅基地使用權(quán)的產(chǎn)生 2（二）宅基地使用權(quán)私人所有時期 3（三）宅基地使用權(quán)公有時期 4三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析 5（一）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式 5（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中存在的實際問題 6四、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的完善建議 8（一）明確宅基地所有權(quán)主體資格 8（二）保障宅基地使用權(quán)經(jīng)濟權(quán)能 8（三）落實宅基地取得統(tǒng)一登記制度 9（四）合理開放宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 9五、結(jié)語 10參考文獻 11一、緒論（一）選題背景宅基地制度在我國建國之初就已經(jīng)成立，主要作用是確保居民穩(wěn)定生活，以往的宅基地制度借助經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)有趨勢和土地管理要求，他的主要目的是保護農(nóng)村居民的個人居住權(quán)益，通過宅基地限制流轉(zhuǎn)制度來加以管控。但是隨著時代的不斷向前發(fā)展，城市化進程逐漸加快，傳統(tǒng)的制度形式已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有的生活需求[1]。轉(zhuǎn)讓宅基地在農(nóng)村地區(qū)變得日益盛行，和現(xiàn)有的宅基地轉(zhuǎn)讓制度之間存在較大沖突，導致很多農(nóng)村居民通過私下轉(zhuǎn)讓的形式來實現(xiàn)宅基地的流轉(zhuǎn)，再加上沒有法律制度的支撐，出現(xiàn)一系列私下宅基地流轉(zhuǎn)案件，導致大量宅基地流轉(zhuǎn)糾紛[2]。隨著經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展，改革發(fā)展對農(nóng)村和城市之間的交往產(chǎn)生了巨大影響，農(nóng)民擁有更多的財產(chǎn)權(quán)利和土地資源，有效利用農(nóng)村資源讓農(nóng)村能夠更加適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。在改革的過程中，主要對宅基地的使用權(quán)以及土地制度等加以探討，再加上近年來民法典的修改和完善，宅基地流轉(zhuǎn)制度變革已經(jīng)成為未來發(fā)展的重要趨勢。（二）研究的目的與意義宅基地作為農(nóng)民獨有的特權(quán)，更是一項福利性政策，能夠滿足農(nóng)村居民居住問題。宅基地作為土地資源應該幫助農(nóng)村居民創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟效益，但如果宅基地長期閑置，則無法發(fā)揮出它的真正價值和作用[3-5]。當前，民眾開始看到宅基地的價值，他們想要通過宅基地來獲得經(jīng)濟收益。所以，傳統(tǒng)的宅基地管理形式已經(jīng)無法滿足農(nóng)村宅基地的運行模式，需要借助宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)來增加土地的利用率。在研究的過程中，通過對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題進行探究，可以幫助我們增加宅基地使用的頻率，提高資源利用率，幫助其他地區(qū)農(nóng)村土地改革提供幫助，有效為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展添磚加瓦。所以本文在研究的過程中，主要從鄉(xiāng)村改革時宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題進行分析，從鄉(xiāng)村改革建設(shè)中有效提高宅基地使用權(quán)，提高流轉(zhuǎn)率，允許土地流轉(zhuǎn)幫助農(nóng)民拓展發(fā)展渠道，讓宅基地真正的可以發(fā)揮出應有的價值和功能。（三）文獻綜述1.國外研究綜述Dufty（2015）把上個世紀80年代中期到上個世紀末期的數(shù)據(jù)進行羅列分析后，發(fā)現(xiàn)澳大利亞農(nóng)村住房政策在制定的過程中，受到人口遷移的影響。主要因為當?shù)剞r(nóng)村住房消費不斷增加，政府通過政策的鼓勵來增加居民參與度，并將遷移人口的具體需求數(shù)量劃分到考察范圍內(nèi)，將遷移人口的需求充分考慮在內(nèi)。Carter（2015）認為，由于城市化的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)開始出現(xiàn)非農(nóng)村勞動力市場，這種情況下使得不涉及農(nóng)業(yè)耕種的農(nóng)民開始放棄土地，遠離農(nóng)村，所以，如果土地擔保功能能夠運行，土地在農(nóng)民眼中將變得極具重要。Kimg（2017）研究表明，農(nóng)戶對土地使用的穩(wěn)定性受到土地調(diào)整的頻率和未來相關(guān)調(diào)整政策的影響。Michael在研究過程中，從我國農(nóng)村地區(qū)著手，主要研究了土地使用權(quán)的穩(wěn)定性。他認為如果土地權(quán)長期處于動蕩狀態(tài)，再加上。地交易權(quán)管控過嚴，很容易影響土地的產(chǎn)出率，在一定程度上還會減少農(nóng)民投入的積極性和熱情。2.國內(nèi)研究綜述王瑩（2018）在研究的過程中，主要從宅基地資本功能顯著性問題作為研究背景，他認為宅基地具備多項功能，例如地基保障功能、財產(chǎn)價值功能等。但當前宅基地制度發(fā)展到一定階段后，也出現(xiàn)稀缺性和閑置等問題是怎樣才能提高宅基地的使用度，來實現(xiàn)居民收入，提高農(nóng)村閑置土地的利用率變得極為重要。許經(jīng)勇（2019）認為，隨著改革開放的不斷向前發(fā)展，如果只單一的從農(nóng)民集體所有制對農(nóng)村土地加以管控，很難解決農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利問題。趙秀池（2018）指出，目前，眾多鄉(xiāng)村發(fā)展受限，很多農(nóng)民為了增加收入開始走向城市，進城務工成為他們?nèi)粘５纳顮顟B(tài)。這也導致大量宅基地長期處于閑置狀態(tài)。怎樣才能提高這些住宅的利用率，減少閑置數(shù)量盤活閑置宅基地，來滿足鄉(xiāng)村振興的發(fā)展要求。王亞輝（2019）認為，“三權(quán)分置”的重要內(nèi)容就是提高使用權(quán)，他認為未來要將宅基地的功能加以發(fā)揮，提高資產(chǎn)屬性，滿足農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展需求。除此之外，要確保農(nóng)民利益得到保證，將土地使用權(quán)的利用率發(fā)揮到最大化，幫助提高土地資源的合理配置，解決土地閑置問題，盤活土地發(fā)展[4]。陶歡（2019）認為，增強使用權(quán)，除了要豐富功能的多元性以外，還要加強居住功能，從盤活機制上加以著手建立完整的利用模式。通過對現(xiàn)有資料的收集和整理，我們可以發(fā)現(xiàn)，從調(diào)查對象角度著手，主要從政府政策作為主導，宅基地和農(nóng)村以及村集體之間有著緊密的關(guān)聯(lián)，但我們并沒有關(guān)注到農(nóng)戶和村集體的既得權(quán)益大多只從鄉(xiāng)村振興著手，來挖掘宅基地制度改革對農(nóng)村居民的影響，并沒有考慮到這一改革對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的其他影響，以及能否滿足社會發(fā)展需求。二、宅基地使用權(quán)的制度變革（一）宅基地使用權(quán)的產(chǎn)生我國農(nóng)村宅基地制度之所以形成，主要受到城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)體制的影響，農(nóng)村居民所擁有的住房和城市居民存在較大不同，他們大多由自己籌建，所以會牽涉農(nóng)村宅基地的使用和分配。1955年以后，農(nóng)業(yè)開始形成集體化發(fā)展形勢，往傳統(tǒng)的土地私有變?yōu)榧w所有。所以，農(nóng)民的居住問題會交由組織加以分配，首先，先進行土地分配，農(nóng)民根據(jù)自家需要進行房屋的搭建，這時，土地所有權(quán)歸為集體所有。而居民只擁有使用權(quán)。因此，這時的所有權(quán)和使用權(quán)并沒有加以融合而是分離開來。我國目前所使用的土地法律法規(guī)規(guī)定，每戶農(nóng)村居民只能擁有一處宅基地，而且住宅面積還要滿足上級劃分的規(guī)范標準。改革開放之前，農(nóng)村地區(qū)所推崇的經(jīng)濟以封閉式的自然經(jīng)濟，很多生產(chǎn)都由集體組織加以調(diào)整，那時候的分工和商品化交換較為傳統(tǒng)，這也導致當時農(nóng)村宅基地整體上都處于封閉式的自然經(jīng)濟，長此以往這種經(jīng)濟形勢并沒有獲得較大改變。改革開放的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村土地還是以集體所有制為主，允許宅基地使用或進行出租，但是需要受到集體組織的管控。隨著農(nóng)村集體化之后，宅基地作為農(nóng)民個個人房屋建設(shè)用地，而農(nóng)村宅基地上所建造的房屋和周邊基礎(chǔ)設(shè)施有具體的明文規(guī)定，他只能滿足居民的自我生活消費，不能構(gòu)建商業(yè)性生產(chǎn)經(jīng)營用房。[6,7]。農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為我國獨有，宅基地管理方式已經(jīng)成為一項獨立的用益物權(quán)，用益物權(quán)的設(shè)計主要因為現(xiàn)有的土地資源較為稀少，無法滿足全部群體的使用，導致所有和使用出現(xiàn)矛盾性問題，借助益物權(quán)的可以有效提高所有權(quán)對所有物的有效利用[8-11]。我國農(nóng)村宅基地改革過程中主要以益物權(quán)法作為主要參照標準，因為該方法具有較強的特殊性，我國農(nóng)村宅基地以前的所有權(quán)主要由農(nóng)民私人所有，而且可以對土地進行交易買賣不受限制。世紀40年代末期到50年代中期，農(nóng)村宅基地主要由農(nóng)民私人所有，不僅擁有宅基地的使用權(quán)，還擁有房屋的所有權(quán)，可以對房屋進行出租，售賣，轉(zhuǎn)讓等。而隨著1956年國家的干預，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村集體所有，所居住的房屋可以買賣，但是也要在合理范圍內(nèi)。這種情況下，導致房屋所有者的主體形成分離狀態(tài)，房屋雖然歸農(nóng)民所有他們擁有租賃和買賣房屋的權(quán)利，但是又明文規(guī)定了宅基地不可以出租或者買賣，這種政策在實施的過程中明顯存在矛盾點，農(nóng)民一旦出售了房屋，那房屋所處的宅基地其實也在一定程度上形成了轉(zhuǎn)讓。（二）宅基地使用權(quán)私人所有時期受到我國現(xiàn)有制度的影響，農(nóng)村宅基地屬于我國特有內(nèi)容。在我國土地制度還沒有完全確定時，那時候的中國還沒有實行集體經(jīng)濟，宅基地作為農(nóng)民私有財產(chǎn)，可以交由農(nóng)民自己處理，他們可以根據(jù)自己的情況加以轉(zhuǎn)讓或買賣。所以在這個過程中，農(nóng)村宅基地其實是作為農(nóng)民的私有附著物。1.私人所有時期的政策我國在上世紀五十年代至六十年代期間，國家將廣袤的土地無償?shù)木纸o數(shù)以萬萬計的農(nóng)民朋友，并通過法律明文規(guī)定農(nóng)民擁有其被分配土地的完全支配權(quán)。這項權(quán)利指的是農(nóng)民可以合法的對其名下宅基地及地上房產(chǎn)進行租賃、轉(zhuǎn)讓或買賣等，農(nóng)民以任何形式對其土地進行的流轉(zhuǎn)行為都受國家法律保護[12]。在其實在此之前，土地和房屋就沿襲著從封建社會時期就演化而來的物產(chǎn)屬性，自古以來各朝各代都頒布過關(guān)于土地和房產(chǎn)的律令，無一例外都明確規(guī)定土地和房屋是所屬土地主的私有財產(chǎn)，土地主擁有隨意轉(zhuǎn)借、出讓、租賃、抵押等合法權(quán)利，但我們很難找到關(guān)于維護農(nóng)民土地權(quán)利的法案，即便有如明朝張居正的“一條鞭”法，或者北宋王安石的“青苗法、農(nóng)田水利法”等，這些改革也往往因觸碰到封建王權(quán)的利益而難以貫徹落實。在新中國建國初期，國家經(jīng)濟較為薄弱，部分偏遠農(nóng)村山區(qū)還未能完全實現(xiàn)從封建主義觀念向社會主義觀念的轉(zhuǎn)變，直到1950年國家出臺了《土地改革法》，法典第一條就明確規(guī)定，徹底廢除封建社會地主階級的土地所有制，全面落實農(nóng)民土地所有制。在1954年我國憲法中也對土地所有權(quán)作了相關(guān)補充，明確規(guī)定了國家和政府要依法維護農(nóng)民的土地所有權(quán)[13-17]。2.私人所有時期的政策特點與評價在宅基地及地上附著物私有制的這段時期，我國依托土改法頒布的一系列國家政策都富有極強的農(nóng)村社會背景色彩。具體體現(xiàn)為：一是在土地獲取方式上完全區(qū)別于舊社會，采取的是無償均分的方式，盡可能的保障所有農(nóng)民的基本生活需求；二是在物權(quán)保障上，充分肯定了農(nóng)民對所屬房產(chǎn)具有完整的支配權(quán)，允許農(nóng)民將宅基地以及地上附著物以租賃、買賣、抵押、出讓等方式自由流轉(zhuǎn)；三是在立法上明確農(nóng)民對所屬宅基地和地上附著物的所有權(quán)，《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》中都有相關(guān)的明文法律規(guī)定；四是在政策上和監(jiān)管上保證農(nóng)民行使土地所有權(quán)的完整性，推出宅基地的使用權(quán)與所有權(quán)二者合并的政策，在農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后所有權(quán)就歸屬于受讓人。我國的土地改革走到這個階段非常不易，其間經(jīng)歷過很大的社會動蕩，方方面面的根基尚未穩(wěn)定，但共產(chǎn)黨人依舊堅持推翻了國民政府的西式做派，為我國廣大農(nóng)民擁有土地所有權(quán)做出巨大的努力[23]。立國初期百廢待興，人民的溫飽問題是頭等大事，關(guān)乎億萬中國人的生存，在當時的國情下制定新的土改政策，讓農(nóng)民有底氣扎根在土地上，為我國快速發(fā)展農(nóng)業(yè)打開了新局面，對我國的整體經(jīng)濟復蘇是有利無害的，完全符合彼時我國的國情。（三）宅基地使用權(quán)公有時期二十世紀六十年代，因時局所需，我國對國內(nèi)整體經(jīng)濟發(fā)展政策作出重大調(diào)整，開始推行集體經(jīng)濟模式，這個時期我國的土地重新被收歸國有，由集體統(tǒng)一管理，這個時期的農(nóng)民對土地僅有使用權(quán)，不再享有所有權(quán)。1.公有所有時期的政策在集體經(jīng)濟時期，土地由農(nóng)民的私人財物轉(zhuǎn)化成國家所有，這種形式下允許農(nóng)民使用和經(jīng)營土地，或同一集體下的社員之間互相租賃、轉(zhuǎn)賣，但不允許農(nóng)民像往常一樣對外部人員進行土地租賃、出讓、抵押等流轉(zhuǎn)行為。這個時期的土地所有權(quán)發(fā)生了實質(zhì)的變化，相關(guān)的政策法規(guī)也跟隨做出調(diào)整，具體體現(xiàn)為：一是農(nóng)民仍可以無償獲得土地的使用權(quán)，可長期自由使用宅基地或地上附著物；有建房需求的農(nóng)戶需向公社申請，經(jīng)公社開會討論批準后劃撥指定地點給農(nóng)戶。農(nóng)戶獲批后建房不得侵占集體耕地，嚴格在統(tǒng)一規(guī)劃地點建房，不得隨意搭建。二是宅基地收歸國有，農(nóng)民不再享有出租、轉(zhuǎn)讓等支配權(quán)；法律保護農(nóng)民對其被分配宅基地的合法權(quán)益，在面對土地征用等特殊情況時，依法按政策標準對農(nóng)戶補償；三是在政策法規(guī)上明確所有權(quán)與使用權(quán)的不同，明確分離開宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)。2.公有所有時期政策的特點與評價集體經(jīng)濟時期改變了土地的管理模式，其具體表現(xiàn)為：一是將土地的所有權(quán)與使用權(quán)進行了分離，土地收歸國家所有，按區(qū)片分配給公社集中管理，公社集體再將土地按戶按需的分配給農(nóng)民經(jīng)營使用，這種模式下國家享有土地的所有權(quán)，而農(nóng)民享有土地的使用權(quán)。二是對宅基地的流轉(zhuǎn)行為做出了法律規(guī)定，宅基地僅限集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，禁止農(nóng)民私自將宅基地轉(zhuǎn)讓、出售給公社集體以外人員；三是土地的獲得方式保持不變，延續(xù)之前無償分配的模式，將土地按戶按需的均分給農(nóng)民長期經(jīng)營使用，充分保障農(nóng)民的生活居住權(quán)利。雖然這個時期的土改政策符合當時的國情，并加速了我國經(jīng)濟的發(fā)展，但削弱了土地的流轉(zhuǎn)功能，使實體土地變?yōu)闊o形資產(chǎn)，從長遠發(fā)展角度來看，并不適用于市場經(jīng)濟的發(fā)展模式[18]。土地的管理模式發(fā)生巨變，首當其沖的是原土地所有者，也就是廣大的中國農(nóng)民。過去的土地作為硬資產(chǎn)，在經(jīng)濟體系中充當著相當分量的兌置變現(xiàn)角色，農(nóng)戶在家庭遇到重大變故時可將土地合法流轉(zhuǎn)置換成貨幣，以滿足當下的迫切需求。而在新土改之后，國家從農(nóng)戶手中收回土地，在只有經(jīng)營使用權(quán)的情況下，農(nóng)民不再能夠資源變現(xiàn)，在急需錢糧的關(guān)頭只能指望老天，這變相來說是對農(nóng)民權(quán)利的一種損害，如沒有更好的立法或政策出臺，難免會對農(nóng)民務農(nóng)的積極性產(chǎn)生負面影響。三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析（一）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式1.自由流轉(zhuǎn)宅基地自由流轉(zhuǎn)最重要的理由，第一，用益物權(quán)屬性之一就是完整性，但宅基地所有權(quán)的現(xiàn)狀卻顯示其未能真正體現(xiàn)其本質(zhì)職能，這個在法學理論普遍認可的理論觀點，仍然存在使用缺失；第二，在法律中有規(guī)定，農(nóng)民在處置自己的房屋時，宅基地使用權(quán)不會隨著受讓人取得房屋這個行為而發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以“房地一體”原則沒有執(zhí)行；第三種情況是，宅基地的商品價值沒有被充分挖掘出來，農(nóng)民的房屋可以用于融資的功能被掩蓋；第四點也是最核心的，宅基地制度改革中最突出的一項就是允許自由流轉(zhuǎn)，這是社會發(fā)展的必然規(guī)律，也是未來的趨勢[19-21]。2.禁止流轉(zhuǎn)提倡禁止宅基地流轉(zhuǎn)的理由也有四種；一、宅基地使用權(quán)的交易領(lǐng)域沒有明確法規(guī)認可，私法領(lǐng)域進行流轉(zhuǎn)本身不具備此項功能；二、宅基地作為物這個客體，在法律關(guān)系中，沒有賦予其流通功用，他的原始的本質(zhì)職能就是為房屋所有人提供保障功能，不可以用來交易獲利的；三、如果宅基地自由流轉(zhuǎn)，將有可能誘導很多居心不良的人為了牟利，不惜違法多占用農(nóng)民的宅基地，這是對農(nóng)村土地平衡的嚴重破壞；四、現(xiàn)今社會，農(nóng)村社會保障機制尚不健全，對農(nóng)民來說，宅基地的保障功能是非常重要的，也是唯一能為農(nóng)民帶來生活保證的載體，因此允許宅基地自由流轉(zhuǎn)會損害農(nóng)民的合法權(quán)益。3.限制流轉(zhuǎn)限制宅基地的流轉(zhuǎn)，是因為他會對原有身份有所突破，成員權(quán)是宅基地使用權(quán)的一種體現(xiàn)，擁有權(quán)利的成員身份屬于集體組織的成員，必須對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍加以限制，這是理由一；理由二，宅基地使用權(quán)在集體內(nèi)部市場轉(zhuǎn)讓，也是一種保護機制，因為宅基地數(shù)量目前在國內(nèi)是相當大的，不做限制勢必引起市場混亂；理由三，限制自由流轉(zhuǎn)宅基地，是對農(nóng)民自由支配房屋權(quán)利的維護，經(jīng)濟發(fā)展的同時農(nóng)民的法律意識也在不斷提高，在這樣的情況下，一定范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)是符合法律規(guī)定的。4.折衷流轉(zhuǎn)在處理著基地的流轉(zhuǎn)問題時，我們首先要對流轉(zhuǎn)的必要性加以認可，但同時也要對宅基地流轉(zhuǎn)過程中所帶來的使用權(quán)風險加以考慮。城鄉(xiāng)共同發(fā)展已經(jīng)成為了未來社會發(fā)展的主要趨勢，但是由于城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村之間在經(jīng)濟發(fā)展方面出現(xiàn)了嚴重的不平衡，從而使得農(nóng)村宅基地在使用與流轉(zhuǎn)的過程中出現(xiàn)了一系列的問題。而對于正規(guī)合法的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，國家應當通過相關(guān)的立法方式對其在以保護并對其中所可能涉及到的風險加以規(guī)避，通過制度的建立與完善，確保耕地資源不受破壞，確保土地資源不受到浪費。（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中存在的實際問題1.宅基地所有權(quán)主體虛化在當前的法律中，雖然對土地屬于集體經(jīng)濟組織的這一歸屬做了認定，并將其所有權(quán)的主體認定為集體經(jīng)濟組織，但是所有權(quán)主體所擁有的制冷是什么？沒有相關(guān)的法律能夠為其提供確切的支撐。集體是什么？他們是否具有民事主體資格？其所具有的職能又是什么？機體的內(nèi)部成員組成是什么？應當有哪些人員等等都沒有相關(guān)的法律能夠為其提供支撐。從實際來看，集體這一詞所具有的權(quán)利和義務沒有實化，農(nóng)民想要表達的意志也無法通過集體而實現(xiàn)。。所以導致本該屬于集體經(jīng)濟組織擁有的權(quán)利直接交由當?shù)氐拇迕瘢游瘯鸀樾惺?，而在?quán)利與使用的過程中沒有對其權(quán)力的范圍和應當盡到的義務做出明確的規(guī)定，也沒有其他的人員能夠?qū)Υ逦瘯惺沟臋?quán)利加以監(jiān)督，從而使得村委會在對集體經(jīng)濟組織進行處理的過程中使其公共利益遭到了損失，將這一經(jīng)濟淪為了私利。因此在遇到宅基地使用權(quán)問題的過程中，即使存在違法的問題，也沒有相關(guān)的人員能夠?qū)ζ溥M行管理，宅基地使用者自身的權(quán)益也無法在這一過程中得到保障。2.宅基地使用權(quán)權(quán)能缺失公民基本生存成立的保障是國家在實現(xiàn)社會保障功能方面所需要達到的目的之一，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，農(nóng)民當前所遇到的生存保障問題已經(jīng)得到了一定的解決。而更高層次的物質(zhì)生活成為了農(nóng)民當前的追求之一，依照當前的宅基地法律來看，由于與之相關(guān)的法律制度尚不完善，因此在對宅基地進行管理的過程中，使得農(nóng)民在宅基地使用方面的權(quán)利受到了一定的侵害。但是由于農(nóng)民大部分缺乏法律意識，即使在自身的經(jīng)濟權(quán)益受到影響的過程中也不會提出抗議。法律中所作出的規(guī)定，雖對宅基地的生存保障只能做了過分關(guān)注，但是對其所具有的經(jīng)濟職能卻未做過多的闡述。這種看法顯然是不對的[22]。不允許宅基地進行流通時的農(nóng)民只能在某一片土地上苦苦掙扎，而無法提升自己的經(jīng)濟能力和生活水平，進而導致城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村之間的經(jīng)濟發(fā)展水平差異越來越大。3.宅基地使用權(quán)取得登記制度不到位依照我國宅基地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)在《物權(quán)法》中對這基地當前的使用權(quán)如何獲取這一問題做了相關(guān)的規(guī)定與說明。而在《土地管理法》中，又表明每一家農(nóng)戶只能擁有屬于自己的宅基地，且只能擁有一處。從這一點我們能夠發(fā)現(xiàn)，宅基地使用權(quán)的最佳方式是通過審批的方式獲得，并且這一申請要求較嚴格，只能是本集體經(jīng)濟組織類的相關(guān)人員才能夠獲得。即使通過繼受的方式得到宅基地，那么其主體的身份也將會受到法律的約束與管理。接著我們再對宅基地的使用登記權(quán)進行分析。我國在對宅基地使用進行登記的過程中，將其歸納為不動產(chǎn)。但是由于該項政策的實施時間較短，在實踐中所遇到的各種問題也較多。第一個就是宅基地使用權(quán)登記的比率較少[23]。農(nóng)民資產(chǎn)所擁有的法律意識較為淡薄，在登記過程中，其所表現(xiàn)出來的積極性和主動性不強，并且大多數(shù)的登記資料不足，從而使得農(nóng)民在進行宅基地登記時遇到了種種的困難。此外，對于一些已經(jīng)做了登記的宅基地，由于地方政府未能對這些地區(qū)做到及時的管理與劃分，即使想要通過登記部門查找到該宅基地的使用權(quán)也十分麻煩。除此之外，一些人員經(jīng)常會一戶多宅或者是違法占用宅基地，這也使得宅基地使用權(quán)登記工作無法順利的開展。4.宅基地使用權(quán)隱形流轉(zhuǎn)問題嚴重“隱形流轉(zhuǎn)在本質(zhì)上講是一種自由流轉(zhuǎn)，只是這種流轉(zhuǎn)尚未獲得法律的認可?！碑斍胺擅鞔_規(guī)定宅基地不可進行隨意的流轉(zhuǎn)，但是關(guān)于農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)問題，卻沒有相關(guān)的法律對其進行規(guī)范。在當前的部分流轉(zhuǎn)試點中，大部分的流轉(zhuǎn)工作也僅限于集體內(nèi)部的成員所擁有。農(nóng)民在使用宅基地的過程中，其自身的經(jīng)濟效益無法得到有效的保證，從而使得部分農(nóng)民開始利用自己家多余的宅基地進行耕地面積的擴張，或者是建造房屋進行出租。甚至還有一些村干部這種自己的職權(quán)之便，對宅基地進行非法占用，以此謀私。這些問題的出現(xiàn)，一方面會使得宅基地流轉(zhuǎn)的范圍受到限制，對于農(nóng)村宅基地所具有的財產(chǎn)權(quán)益產(chǎn)生了影響。第二，相關(guān)的流轉(zhuǎn)制度尚未建立完善。社區(qū)在對地方土地工作進行管理與登記的過程中，由于對各種歸屬權(quán)無法做到清晰的了解，從而使得宅基地的使用權(quán)在流轉(zhuǎn)的過程中沒有依照當?shù)氐膶嶋H情況對其進行管理，反而對一些地區(qū)所運用的流轉(zhuǎn)模式加以強制使用。除此之外，政府在宅基地使用權(quán)方面的干預過多，從而導致地方宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并不順利。四、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的完善建議（一）明確宅基地所有權(quán)主體資格1.明確集體經(jīng)濟組織所有權(quán)資格從我國《民法》的角度來看，在集體經(jīng)濟組織中，各個主體所享有的屈原力和擁有的資格并不確定。但是在《物權(quán)法》中卻對宅基地所有權(quán)的主體身份做了確定。所以我們第一件事就是要將集體經(jīng)濟組織中所有成員所具備的所有權(quán)資格確定下來，隨后按照民法中的相關(guān)規(guī)定，對其所應當享有的權(quán)利和資格在以確定并將所有權(quán)人所應當享有的權(quán)利，通過制度制定的方式明確下來。將村委會，農(nóng)民以及集體經(jīng)濟組織之間的關(guān)系加以明確。再者積極發(fā)揮相關(guān)組織和部門的責任，落實各項規(guī)章制度。采用民主選舉的方式一從少數(shù)從多處的原則對集體經(jīng)濟組織進行管理，民主、和諧，有效的協(xié)商與宅基地有關(guān)的各項事宜[24]。2.增設(shè)社區(qū)法人將當前的社區(qū)法人作為監(jiān)督宅基地使用權(quán)的主要人員，確保三個主體之間能夠相互制約，相互管理。以免集體經(jīng)濟被部分干部轉(zhuǎn)化為私有資產(chǎn)’[25]。”社區(qū)的法人也要對農(nóng)村宅基地在日常生活中所遇到的問題積極進行處理，對宅基地的登記，出租，轉(zhuǎn)讓等信息做好及時的登記。確保農(nóng)民能夠更好的將自己在宅基地方面所擁有的使用權(quán)，占有權(quán)和處分權(quán)體現(xiàn)出來。（二）保障宅基地使用權(quán)經(jīng)濟權(quán)能隨著時代的發(fā)展，我國社會主義市場發(fā)展越來越迅速，而在原有的宅基地使用權(quán)制度中，則過于重視農(nóng)民收入問題，已與經(jīng)濟時代的概念之間產(chǎn)生了矛盾。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定，與城市房地產(chǎn)方面的制度相比，顯得尤為貧乏，例如《民法通則》、《擔保法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等等。在對農(nóng)村宅基地使用權(quán)進行管理的過程中，并沒有專業(yè)、統(tǒng)一的法律制度為其提供依靠，整個立法系統(tǒng)中與之有關(guān)的法律資料還較少。就目前情況來看，仍有許多農(nóng)村的相關(guān)工作人員在宅基地用益物權(quán)這一方面，缺失一些應有的職位權(quán)力，而導致了許多人沒能完成登記、擅自占用土地等等問題，我們要積極面對，妥善解決問題。對于日益變化、極具地方特色的宅基地使用權(quán)問題，只包含四條關(guān)于宅基地使用權(quán)的原則性法規(guī)的《物權(quán)法》，顯然難以對其進行沒有遺漏的規(guī)范。針對這種情況，農(nóng)村宅基地制度改革需要切實的法律保障，強化農(nóng)村宅基地制度、適時修改有關(guān)法規(guī)勢在必行。我們急切需要一套系統(tǒng)化、針對性強、操作性強的民政法規(guī)，以此來為農(nóng)村宅基地制度的改革保駕護航。其次，要對相關(guān)制度內(nèi)容進行完善，使其內(nèi)容變得完整。第一在《物權(quán)法》中，將與宅基地所擁有的收益權(quán)能時限問題做了補充依照《物權(quán)法》中的有關(guān)規(guī)定可知，第一是完善宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記制度，明確實行有效登記模式；二是建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)的合理。在這一方面，可以使用舉例子的方法，例如，可以增加宅基地使用權(quán)不得用于商業(yè)建設(shè)等規(guī)定，并適當放寬對農(nóng)村土地的經(jīng)營使用限制。第二，依照《土地管理法》中的有關(guān)規(guī)定可知，禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，并將其納入到實際流轉(zhuǎn)的范圍。第三，依照《擔保法》中的有關(guān)規(guī)定可知，對抵押人有權(quán)依法處置的土地使用權(quán)，將其從第37條第2款中刪除“宅基地”。第四，依照《繼承法》中的有關(guān)規(guī)定可知，將“土地使用權(quán)”列入公民的遺產(chǎn)范疇。構(gòu)建完善宅基地法律制度，不僅是十八大以來，推動住房產(chǎn)權(quán)制度改革、全面落實農(nóng)村宅基地制度的重要舉措，同時也是體現(xiàn)了土地所有權(quán)平等的理念，有利于推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。（三）落實宅基地取得統(tǒng)一登記制度首先，關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)的問題。“原來取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的人，可以擴大到愿意到農(nóng)村來經(jīng)商的人。”那些想要為鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展出一份力的人，應當給予支持，并且要為他們解決住房問題，而不是只局限于他們的家庭。其次，在農(nóng)民集中土地使用權(quán)登記這一方面的問題。農(nóng)民對土地使用權(quán)的登記意義知之甚少，可以通過召開村民大會等途徑，來提高農(nóng)民對土地使用權(quán)的法律保護意識。進一步簡化農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記手續(xù)，明確相關(guān)部門的職能范圍。如果有太長的時間，確定不能提供相關(guān)的信息，可以在經(jīng)過核實后，適當放寬登記條件。對無異議的已登記的土地使用權(quán)進行公示，并在網(wǎng)上公布相關(guān)的調(diào)查資料和結(jié)果，以方便村民的工作，方便村民對宅基地的管理。（四）合理開放宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)1.放寬流轉(zhuǎn)范圍農(nóng)村宅基地使用權(quán)僅限于農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)，與農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的需求和農(nóng)民的經(jīng)濟利益不能完全實現(xiàn)。因此，我們要打破這個話題的限制，適度放寬農(nóng)村集體土地使用權(quán)的受讓和轉(zhuǎn)移對象。在土地出讓的對象上，應當明確土地流轉(zhuǎn)的對象是農(nóng)村住民和城鎮(zhèn)住民，打破農(nóng)村與農(nóng)村之間、農(nóng)村與城鎮(zhèn)之間的隔閡，建立統(tǒng)一、科學、有序的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。在轉(zhuǎn)讓對象方面，僅在農(nóng)民擁有兩個或更多的土地、一塊土地和一套城鎮(zhèn)住宅的情況下，就不可以再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)了。如果農(nóng)民有固定的工作，或者有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，能夠保證他們和他們的家人的基本生活，那么他們就可以將宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他們，讓他們能夠最大限度地利用宅基地的經(jīng)濟權(quán)力。2.實行“有限流轉(zhuǎn)”目前，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度已經(jīng)在一些地方試行，但情況不容樂觀。為此，建議農(nóng)村集體土地使用權(quán)的“有限流轉(zhuǎn)”制度。也就是說，既不能單純的限制流動，也不能完全自由流動。這里有三種意思。第一，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓要以農(nóng)村房屋、宅基地使用權(quán)的合法登記手續(xù)為依據(jù)，并通過立法的過程里，對其流轉(zhuǎn)進行制度規(guī)范，補充相應的配套設(shè)施。第二，由于區(qū)域與區(qū)域之間發(fā)展不均衡，因此我們不能通過“一刀切”來處理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。我們可以選擇經(jīng)濟、社會、土地資源等各方面發(fā)展較好的區(qū)域，結(jié)合本地特點，先行試點，在試點成功的情況下，謹慎、穩(wěn)健地將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)推向其它區(qū)域，以先改革的區(qū)域帶動后的區(qū)域。第三，對于農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，政府要簡化管理，建立宅基地交易制度，并提供相應的服務，避免“一手抓”。農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、監(jiān)督和管理，必須強化農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的服務，不能越位，也不能缺位。辦理土地流轉(zhuǎn)后，要做好相關(guān)的登記。同時，要推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，還需要各大銀行、合作社、社會團體等的大力扶持。唯有如此，才能切實、穩(wěn)健地推動農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。五、結(jié)語農(nóng)村宅基地制度是我國農(nóng)村土地管理中的一項重要制度，它是一種以福利為目的的制度，以保證我國農(nóng)民的住房需求。然而，我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度、農(nóng)村土地使用權(quán)制度已不能適應當今社會的發(fā)展。隨著城市化進程的不斷加快，大量的人口遷移，使得農(nóng)村的宅基地和住房大量閑置，從而造成了土地資源的浪費。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不暢，制約著農(nóng)村、農(nóng)民的發(fā)展。本文通過對我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及問題的研究，對農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困難的原因進行了剖析。我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在著主權(quán)虛化、使用權(quán)能缺失、監(jiān)督管理難度大、宅基地閑置嚴重等諸多問題。為此，本文提出了完善宅基地所有權(quán)主體資格、建立宅基地數(shù)據(jù)庫、擴大宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)渠道等等幾個方面的對策。宅基地使用權(quán)的有效流轉(zhuǎn)，不僅保證了農(nóng)村的需要，而且還能夠緩解城鎮(zhèn)的壓力，實現(xiàn)了對農(nóng)村資源的合理利用。參考文獻[1]房建恩,李亞杰.“三權(quán)分置”背景下宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的實證考察與探討[J].河北工程大學學報(社會科學版),2022,39(04):84-89.[2]梁建忠.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困境與出路[J].合作經(jīng)濟與科技,2022(23):182-184.[3]沈朝陽.論農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制進路[J].上海房地,2022(09):48-52.[4]葉子涵,王浩琦,蘇思嫻.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度合理化研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟與科技,2022,33(17):29-33.[5]楊雪,聞麗英.三權(quán)分置下宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實困境與完善路徑[J].社科縱橫,2022,37(04):120-125.[6]邢濤.我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策變遷與法律構(gòu)建[D].吉林大學,2022.DOI:10.27162/ki.gjlin.2022.005737.[7]李玲玲,賀彥菘.城鄉(xiāng)融合發(fā)展中宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要限制與合理擴張[J].西北農(nóng)林科技大學學報(社會科學版),2022,22(03):57-64.[8]周密.城鄉(xiāng)融合背景下宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制研究[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟,2022(01):101-103.[9]AryadiR,AbdurrahmanA,MaricarF.TheStudyofLandUseChangefromAgriculturaltoResidentialInfrastructureDevelopmentinTakalar[J].IOPConferenceSeries:EarthandEnvironmentalScience,2021,841(1).[10]SguegliaAnnamaria,WebbBrian.ResidentialLandSupply:ContestedPolicyFailureinDecliningLandAvailabilityforHousing[J].PlanningPractice&Research,2021,36(4).[11]GengBing,FuMeichen,ShanJingj