2025年及未來5年中國舊房改造行業(yè)競爭格局分析及投資戰(zhàn)略咨詢報告目錄一、2025年中國舊房改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與政策環(huán)境分析 41、國家及地方政策導(dǎo)向與支持力度 4十四五”規(guī)劃對舊房改造的定位與目標(biāo) 4年最新財政補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠政策解析 52、行業(yè)市場規(guī)模與區(qū)域分布特征 7一線城市與三四線城市改造需求差異 7老舊小區(qū)改造完成率與剩余潛力測算 8二、舊房改造產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)與關(guān)鍵環(huán)節(jié)剖析 111、上游材料與設(shè)備供應(yīng)格局 11綠色建材與節(jié)能設(shè)備供應(yīng)商集中度分析 11供應(yīng)鏈穩(wěn)定性與成本波動影響因素 122、中下游施工與運(yùn)營服務(wù)主體 14國有建筑企業(yè)與民營改造服務(wù)商市場份額對比 14等模式在舊改項目中的應(yīng)用現(xiàn)狀 16三、市場競爭格局與主要企業(yè)戰(zhàn)略動向 181、頭部企業(yè)布局與核心競爭力 18中國建筑、萬科、保利等企業(yè)舊改項目案例分析 18技術(shù)集成能力與社區(qū)運(yùn)營服務(wù)差異化策略 202、區(qū)域性中小企業(yè)生存空間與突圍路徑 21地方城投平臺與本地施工隊的協(xié)同模式 21細(xì)分領(lǐng)域（如電梯加裝、適老化改造）專業(yè)化競爭趨勢 23四、消費(fèi)者需求演變與改造模式創(chuàng)新 251、居民改造意愿與支付能力變化 25不同年齡段業(yè)主對功能升級的核心訴求 25自籌資金比例與政府補(bǔ)貼依賴度調(diào)研數(shù)據(jù) 262、新型改造模式與技術(shù)應(yīng)用 28微更新”“漸進(jìn)式改造”在社區(qū)實踐中的成效 28裝配式裝修等技術(shù)在舊改中的滲透率與前景 30五、投資機(jī)會識別與風(fēng)險預(yù)警機(jī)制 321、重點細(xì)分賽道投資價值評估 32適老化改造、智慧社區(qū)、節(jié)能改造三大高增長領(lǐng)域 32城市更新基金與REITs等金融工具參與路徑 332、政策、市場與執(zhí)行層面主要風(fēng)險 35居民協(xié)調(diào)難度與項目延期風(fēng)險 35原材料價格波動與利潤率壓縮壓力 36六、未來五年（2025-2030）行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 381、市場規(guī)模與結(jié)構(gòu)演變預(yù)測 38年均改造面積與投資額復(fù)合增長率測算 38從“基礎(chǔ)類”向“提升類”“完善類”改造升級趨勢 402、技術(shù)與商業(yè)模式演進(jìn)方向 41數(shù)字化平臺在舊改全流程管理中的應(yīng)用深化 41改造+運(yùn)營+服務(wù)”一體化商業(yè)模式成熟度展望 43摘要隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步進(jìn)入中后期，房地產(chǎn)市場由增量開發(fā)向存量更新轉(zhuǎn)型，舊房改造作為城市更新的重要組成部分，正迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇。據(jù)國家統(tǒng)計局及住建部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國城鎮(zhèn)住宅中房齡超過20年的老舊小區(qū)數(shù)量已超過22萬個，涉及居民近4000萬戶，潛在改造市場規(guī)模預(yù)計超過5萬億元人民幣；其中，2023年全國舊改投資規(guī)模已達(dá)1.2萬億元，同比增長約18%，預(yù)計到2025年，年均市場規(guī)模將穩(wěn)定在1.5萬億元以上，并在未來五年內(nèi)保持年均12%—15%的復(fù)合增長率。當(dāng)前行業(yè)競爭格局呈現(xiàn)“國企主導(dǎo)、民企協(xié)同、專業(yè)服務(wù)商崛起”的多元化態(tài)勢，以中國建筑、華潤置地、萬科、保利等為代表的大型央企與地方國企憑借資金、資源和政策優(yōu)勢，在城市片區(qū)級綜合改造項目中占據(jù)主導(dǎo)地位；與此同時，一批專注于設(shè)計、施工、智能化改造、適老化升級等細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)企業(yè)，如金螳螂、廣田集團(tuán)、海爾智家等，正通過技術(shù)積累與差異化服務(wù)快速切入市場，形成錯位競爭。從改造方向來看，未來五年舊房改造將從基礎(chǔ)類（如水電氣路、外墻保溫）向完善類（加裝電梯、停車設(shè)施、社區(qū)服務(wù)）和提升類（智慧社區(qū)、綠色建筑、適老化家居）縱深發(fā)展，尤其在“雙碳”目標(biāo)和人口老齡化加速的雙重驅(qū)動下，綠色節(jié)能改造與適老化改造將成為核心增長點，預(yù)計到2027年，相關(guān)細(xì)分領(lǐng)域市場規(guī)模將分別突破3000億元和2500億元。政策層面，國家持續(xù)強(qiáng)化頂層設(shè)計，《“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃》《城市更新行動實施方案》等文件明確將舊改納入地方政府績效考核，并鼓勵采用PPP、REITs等創(chuàng)新投融資模式，為社會資本參與提供制度保障。投資戰(zhàn)略上，建議重點關(guān)注三類機(jī)會：一是具備“投融建管營”一體化能力的平臺型企業(yè)，其在片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)中具備資源整合優(yōu)勢；二是深耕細(xì)分技術(shù)領(lǐng)域的隱形冠軍，如智能安防、節(jié)能門窗、裝配式內(nèi)裝等環(huán)節(jié)；三是布局社區(qū)運(yùn)營與增值服務(wù)的企業(yè)，通過改造后持續(xù)運(yùn)營實現(xiàn)長期收益?？傮w來看，2025年及未來五年，舊房改造行業(yè)將進(jìn)入高質(zhì)量、精細(xì)化、市場化發(fā)展的新階段，競爭焦點從單一工程承包轉(zhuǎn)向全生命周期服務(wù)能力，企業(yè)需強(qiáng)化技術(shù)集成、資本運(yùn)作與社區(qū)治理協(xié)同能力，方能在萬億級藍(lán)海市場中占據(jù)有利地位。年份產(chǎn)能（萬套/年）產(chǎn)量（萬套）產(chǎn)能利用率（%）需求量（萬套）占全球比重（%）202585072084.773038.5202690077085.678039.2202795082086.383040.020281,00087087.088040.820291,05092087.693041.5一、2025年中國舊房改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與政策環(huán)境分析1、國家及地方政策導(dǎo)向與支持力度十四五”規(guī)劃對舊房改造的定位與目標(biāo)“十四五”時期，國家將城市更新與住房保障體系優(yōu)化作為推動高質(zhì)量發(fā)展、改善民生福祉的重要抓手，舊房改造被明確納入國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和住房城鄉(xiāng)建設(shè)體系的核心任務(wù)之中。根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，國家明確提出“實施城市更新行動，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，并將2021—2025年作為全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵窗口期。住建部聯(lián)合國家發(fā)改委、財政部于2021年印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》（建辦城〔2021〕35號）進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)，提出到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，涉及全國約21.9萬個小區(qū)、惠及居民超3800萬戶。這一目標(biāo)不僅體現(xiàn)了國家層面對居住條件改善的高度重視，也標(biāo)志著舊房改造從局部試點走向系統(tǒng)性、規(guī)?；七M(jìn)階段。從政策定位來看，舊房改造已超越單純的建筑修繕范疇，被賦予多重戰(zhàn)略功能。其一，作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要載體，舊房改造可有效帶動建材、家居、電梯、智能化設(shè)備等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會測算，2023年全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造直接拉動投資規(guī)模超過6000億元，間接帶動上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逾1.5萬億元。其二，舊房改造是實現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)的重要路徑。通過對既有建筑進(jìn)行節(jié)能改造，如外墻保溫、門窗更換、供熱系統(tǒng)升級等，可顯著降低建筑運(yùn)行能耗。清華大學(xué)建筑節(jié)能研究中心數(shù)據(jù)顯示，完成節(jié)能改造的老舊小區(qū)平均單位面積能耗可下降20%—30%，若“十四五”期間全部目標(biāo)小區(qū)完成改造，年均可減少碳排放約1800萬噸。其三，舊房改造深度融入“完整社區(qū)”建設(shè)理念，強(qiáng)調(diào)補(bǔ)齊養(yǎng)老、托育、停車、無障礙等公共服務(wù)短板，提升社區(qū)治理現(xiàn)代化水平。例如，北京市在2022年啟動的“勁松模式”改造項目中，通過引入社會資本，嵌入社區(qū)食堂、老年活動中心、智能安防系統(tǒng)等設(shè)施，顯著提升了居民生活便利性與安全感。值得注意的是，“十四五”規(guī)劃對舊房改造的區(qū)域差異化布局亦有明確導(dǎo)向。東部地區(qū)側(cè)重功能提升與智慧化升級，中西部地區(qū)則聚焦基礎(chǔ)類改造與安全整治。國家發(fā)改委《2023年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》指出，要優(yōu)先支持人口凈流入城市的老舊小區(qū)改造，以緩解新市民、青年人住房困難。與此同時，政策鼓勵將舊房改造與城市功能疏解、歷史文化保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)等統(tǒng)籌銜接。例如，廣州市在永慶坊片區(qū)改造中，既保留了嶺南騎樓風(fēng)貌，又植入現(xiàn)代商業(yè)與公共服務(wù)功能，成為“微改造、精提升”的典范。這種融合式改造路徑，不僅延續(xù)了城市文脈，也為舊房改造注入了可持續(xù)運(yùn)營的內(nèi)生動力。年最新財政補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠政策解析近年來，中國政府持續(xù)加大對城市更新與舊房改造領(lǐng)域的政策支持力度，財政補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠成為推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵制度安排。2024年出臺的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2024〕12號）明確提出，中央財政繼續(xù)通過城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金對符合條件的舊房改造項目給予支持，2025年預(yù)算安排規(guī)模預(yù)計達(dá)到580億元，較2023年實際撥付的492億元增長約17.9%。該資金重點向中西部地區(qū)、財政困難市縣傾斜，單個項目最高可獲得中央補(bǔ)助資金不超過總投資的50%，且對加裝電梯、適老化改造、節(jié)能改造等專項內(nèi)容實行分類補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。例如，加裝電梯每臺中央財政補(bǔ)貼上限為25萬元，地方配套不低于15萬元；建筑節(jié)能改造按建筑面積計算，每平方米補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為80–120元，具體額度依據(jù)改造深度與能效提升等級動態(tài)調(diào)整。此外，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合建立的“舊改項目績效評價機(jī)制”要求資金撥付與項目進(jìn)度、居民滿意度、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)率等指標(biāo)掛鉤，確保財政資金使用效益最大化。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2024年第三季度數(shù)據(jù)顯示，全國已有28個省份建立省級舊改專項資金池，累計撬動社會資本超過1200億元，財政資金杠桿效應(yīng)顯著。在稅收政策方面，國家稅務(wù)總局于2024年修訂并實施《支持城市更新與舊房改造相關(guān)稅收優(yōu)惠政策指引》，系統(tǒng)整合增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅等多項稅種的減免措施。對于參與舊房改造的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)及專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，若其改造項目納入地方政府年度舊改計劃，且改造后用于保障性租賃住房或社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，可享受增值稅即征即退政策，退稅比例最高達(dá)70%。企業(yè)所得稅方面，符合條件的舊改項目投資可按投資額的30%抵免當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，抵免額度不足部分可結(jié)轉(zhuǎn)至以后五個納稅年度。針對居民個人，政策明確對因舊房改造涉及的房屋置換、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等行為免征契稅；對加裝電梯所發(fā)生的費(fèi)用，允許在個人所得稅專項附加扣除中按實際支出據(jù)實扣除，年度扣除上限為3萬元。土地增值稅方面，對非營利性舊改項目或由政府主導(dǎo)、居民自籌資金實施的改造工程，免征土地增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局2024年發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上述稅收優(yōu)惠政策在2023年度已為全國舊改相關(guān)市場主體減稅降費(fèi)約98.6億元，其中增值稅減免占比達(dá)52.3%，企業(yè)所得稅優(yōu)惠占比28.7%。值得注意的是，2025年起，部分試點城市如北京、上海、廣州、成都將進(jìn)一步擴(kuò)大稅收優(yōu)惠適用范圍，將社區(qū)微更新、管線入地、智慧安防系統(tǒng)建設(shè)等納入免稅或減稅清單，推動舊改從“基礎(chǔ)修繕”向“功能提升+智慧賦能”升級。政策執(zhí)行層面，財政與稅務(wù)部門強(qiáng)化協(xié)同監(jiān)管，依托“全國城市更新項目信息管理平臺”實現(xiàn)補(bǔ)貼申領(lǐng)、稅收優(yōu)惠備案、資金撥付全流程線上化、透明化。2024年，財政部聯(lián)合審計署開展專項督查，重點核查舊改資金是否存在虛報工程量、重復(fù)申報、挪用擠占等問題，全年共追回違規(guī)資金4.3億元，問責(zé)相關(guān)責(zé)任人127名，有效保障政策紅利精準(zhǔn)落地。同時，為激發(fā)市場主體參與積極性，多地探索“財政補(bǔ)貼+稅收優(yōu)惠+金融支持”三位一體政策包。例如，深圳市對采用EPC+O（設(shè)計—采購—施工—運(yùn)營一體化）模式實施舊改的企業(yè)，除享受中央及地方財政補(bǔ)貼外，還可申請最長15年、利率不超過3.5%的專項貸款，并疊加享受所得稅“三免三減半”優(yōu)惠。此類復(fù)合型政策工具顯著提升了項目全生命周期的財務(wù)可行性。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會2024年調(diào)研報告，超過65%的受訪企業(yè)表示稅收與財政政策是其決定是否參與舊改項目的核心考量因素。展望未來五年，在“十四五”規(guī)劃收官與“十五五”謀篇布局的關(guān)鍵階段，財政補(bǔ)貼將更注重績效導(dǎo)向與綠色低碳導(dǎo)向，稅收優(yōu)惠則將進(jìn)一步向科技賦能型、適老化、無障礙改造項目傾斜，形成政策激勵與行業(yè)升級的良性互動機(jī)制。2、行業(yè)市場規(guī)模與區(qū)域分布特征一線城市與三四線城市改造需求差異在2025年及未來五年內(nèi)，中國舊房改造行業(yè)呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域分化特征，尤其體現(xiàn)在一線城市與三四線城市之間改造需求的結(jié)構(gòu)性差異上。這種差異不僅源于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)與住房存量的不同，更深層次地受到政策導(dǎo)向、市場機(jī)制與居民支付能力等多重因素的共同作用。一線城市如北京、上海、廣州、深圳，其城市更新已進(jìn)入以“存量優(yōu)化”為核心的精細(xì)化階段。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2023年發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)展情況通報》，截至2023年底，一線城市已完成改造的老舊小區(qū)數(shù)量占其總量的68.5%，遠(yuǎn)高于全國平均水平的52.3%。這一數(shù)據(jù)反映出一線城市改造起步早、推進(jìn)快、標(biāo)準(zhǔn)高。改造內(nèi)容不再局限于基礎(chǔ)類項目（如供水、供電、排水管網(wǎng)），而是向完善類（加裝電梯、適老化改造、社區(qū)服務(wù)設(shè)施）和提升類（智慧社區(qū)、綠色建筑、文化空間營造）延伸。例如，上海市2024年啟動的“15分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)，將舊改與城市功能復(fù)合、公共服務(wù)均等化深度綁定，單個小區(qū)改造投資強(qiáng)度普遍超過每平方米1500元，部分重點片區(qū)甚至突破3000元。居民對居住品質(zhì)的高要求、地方政府財政能力的支撐以及社會資本參與機(jī)制的成熟，共同推動了一線城市舊改向高質(zhì)量、高附加值方向演進(jìn)。相比之下，三四線城市的舊房改造仍以解決基本居住安全與功能缺失為主。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年，三四線城市中建成于2000年以前的住宅占比高達(dá)41.7%，遠(yuǎn)高于一線城市的28.9%。這些房屋普遍存在結(jié)構(gòu)老化、配套設(shè)施嚴(yán)重滯后、消防隱患突出等問題。然而，受限于地方財政壓力與居民收入水平，改造資金主要依賴中央及省級財政補(bǔ)助。財政部2024年預(yù)算安排中，用于支持中西部及三四線城市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的專項資金為380億元，但分?jǐn)傊寥珖?000個縣級行政區(qū)后，人均投入不足200元。因此，改造內(nèi)容多集中于“?；?、兜底線”的基礎(chǔ)類工程，如外墻保溫、屋頂防水、管線入地等，完善類和提升類項目覆蓋率不足15%。此外，三四線城市人口凈流出趨勢加劇了改造動力不足的問題。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020—2023年間，全國有超過60%的三四線城市常住人口呈負(fù)增長，導(dǎo)致部分老舊小區(qū)空置率攀升，業(yè)主參與意愿低迷，甚至出現(xiàn)“改了無人住”的尷尬局面。在此背景下，地方政府更傾向于采取“連片改造+土地再開發(fā)”模式，通過捆綁商業(yè)開發(fā)平衡資金缺口，但此類模式易引發(fā)居民安置糾紛與歷史風(fēng)貌破壞，政策執(zhí)行難度較大。從市場主體參與角度看，一線城市舊改已形成“政府引導(dǎo)、國企主導(dǎo)、民企協(xié)同、居民共治”的多元協(xié)作機(jī)制。萬科、華潤、越秀等頭部房企深度參與廣州、深圳的城市更新項目，通過“微改造+運(yùn)營”模式實現(xiàn)長期收益。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會2024年調(diào)研報告，一線城市舊改項目中社會資本參與比例已達(dá)45%，而三四線城市該比例不足10%。后者仍高度依賴地方城投平臺推進(jìn)，市場化程度低、專業(yè)能力弱、后期運(yùn)維缺失等問題突出。值得注意的是，隨著國家“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策的推進(jìn)，三四線城市舊改開始探索與應(yīng)急避難、社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老托育等功能融合的新路徑，但受限于規(guī)劃統(tǒng)籌能力與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系不健全，落地效果尚待觀察。總體而言，未來五年，一線城市舊改將聚焦于“品質(zhì)提升與功能復(fù)合”，而三四線城市則需在“保安全、穩(wěn)民生、控成本”之間尋求平衡，二者在需求導(dǎo)向、實施路徑與商業(yè)模式上的差異將持續(xù)擴(kuò)大，這對投資機(jī)構(gòu)的區(qū)域策略選擇與風(fēng)險評估能力提出了更高要求。老舊小區(qū)改造完成率與剩余潛力測算截至2024年底，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作已取得階段性顯著成效。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2024年全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)展情況通報》，自2019年國務(wù)院部署全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造以來，全國累計開工改造老舊小區(qū)約22萬個，惠及居民超3800萬戶。按照“十四五”規(guī)劃設(shè)定的目標(biāo)，到2025年計劃基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，總量約為21.9萬個。從當(dāng)前進(jìn)展看，2000年底前建成的老舊小區(qū)改造開工率已超過95%，其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及浙江、江蘇、山東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的完成率普遍超過98%，部分城市如杭州、蘇州甚至已提前完成“十四五”任務(wù)目標(biāo)。然而，中西部地區(qū)部分城市由于財政壓力較大、居民參與度不高、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜等因素，改造進(jìn)度相對滯后，個別省份如甘肅、青海等地的完成率仍低于85%。整體而言，全國2000年底前建成的老舊小區(qū)改造工作已進(jìn)入收尾階段，預(yù)計到2025年底，該類小區(qū)的改造完成率將達(dá)到98%以上，剩余未改造部分多為產(chǎn)權(quán)不清、居民意見難以統(tǒng)一或地處偏遠(yuǎn)、改造成本過高的“硬骨頭”項目。在完成2000年底前建成小區(qū)改造任務(wù)的同時，政策邊界正逐步外延。2023年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展改革委、財政部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確提出將2001—2005年建成、基礎(chǔ)設(shè)施老化、居民改造意愿強(qiáng)烈的小區(qū)納入改造范圍。據(jù)中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院2024年發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)住宅存量與更新潛力評估報告》測算，全國2001—2005年建成的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)約12.3萬個，涉及居民約2100萬戶。其中，約65%的小區(qū)存在供水管網(wǎng)老化、外墻脫落、電梯缺失、停車位嚴(yán)重不足等問題，具備較高改造必要性。若將此類小區(qū)全部納入未來五年改造計劃，全國老舊小區(qū)改造總量將新增約8萬個，相當(dāng)于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴(kuò)容近40%。此外，部分城市如成都、武漢、西安等地已先行試點將2010年前建成的部分小區(qū)納入改造范疇，進(jìn)一步拓展了行業(yè)潛在市場空間。綜合多方數(shù)據(jù)，截至2025年初，全國尚未納入改造計劃但具備改造條件的老舊小區(qū)（含2001—2010年建成）保守估計仍有10萬—12萬個，對應(yīng)改造投資需求約1.8萬億—2.3萬億元，顯示出舊房改造行業(yè)在未來五年仍具備可觀的增量空間。從區(qū)域分布看，剩余改造潛力呈現(xiàn)明顯的梯度特征。東部沿海地區(qū)雖已完成大部分2000年底前小區(qū)改造，但因城市更新標(biāo)準(zhǔn)提升，二次改造需求開始顯現(xiàn)。例如，上海市2024年啟動“老舊小區(qū)品質(zhì)提升三年行動”，對已完成基礎(chǔ)類改造的小區(qū)追加加裝電梯、智慧安防、適老化設(shè)施等完善類和提升類內(nèi)容，此類“二次改造”項目預(yù)計覆蓋約1500個小區(qū)。中部地區(qū)如河南、湖北、安徽等省份，2000—2005年建成小區(qū)數(shù)量龐大，且多位于老城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，居民改造意愿強(qiáng)烈，成為未來三年改造主力區(qū)域。西部地區(qū)則受限于地方財政能力，改造節(jié)奏相對緩慢，但隨著中央財政補(bǔ)助資金向中西部傾斜（2024年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金中，中西部占比達(dá)68%），疊加專項債支持力度加大，其改造潛力有望逐步釋放。值得注意的是，城中村與老舊小區(qū)邊界日益模糊，部分城市已將城中村納入舊改范疇，進(jìn)一步擴(kuò)大了行業(yè)覆蓋范圍。據(jù)國家統(tǒng)計局2024年城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計年鑒，全國尚有約3.2萬個城中村具備改造條件，若按每村平均改造投資1.5億元測算，潛在市場規(guī)模接近5000億元。從投資回報與商業(yè)模式角度看，剩余改造項目對市場化參與提出更高要求。早期改造以政府主導(dǎo)、財政兜底為主，而當(dāng)前及未來項目更強(qiáng)調(diào)“誰受益、誰出資”原則，鼓勵引入社會資本。住建部數(shù)據(jù)顯示，2023年全國老舊小區(qū)改造中社會資本參與項目占比已達(dá)27%，較2020年提升18個百分點。未來五年，隨著改造內(nèi)容從“保基本”向“提品質(zhì)”轉(zhuǎn)變，加裝電梯、停車設(shè)施、養(yǎng)老托幼、社區(qū)商業(yè)等經(jīng)營性內(nèi)容占比提升，為物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)商、城市運(yùn)營商提供了盈利空間。例如，萬科、保利、綠城等頭部房企已通過成立城市更新平臺，以“改造+運(yùn)營”模式介入舊改項目，實現(xiàn)長期收益。綜合判斷，在政策持續(xù)支持、居民需求升級、商業(yè)模式創(chuàng)新等多重驅(qū)動下，盡管2000年底前老舊小區(qū)改造接近尾聲，但行業(yè)整體仍處于上升通道，未來五年將進(jìn)入以品質(zhì)提升、功能完善、多元運(yùn)營為特征的新階段，市場總量有望保持年均8%—10%的復(fù)合增長。年份頭部企業(yè)市場份額（%）行業(yè)年復(fù)合增長率（CAGR，%）平均改造單價（元/平方米）價格年漲幅（%）2025年38.512.31,8504.22026年40.111.81,9304.32027年41.611.22,0154.42028年42.910.72,1054.52029年44.210.12,2004.5二、舊房改造產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)與關(guān)鍵環(huán)節(jié)剖析1、上游材料與設(shè)備供應(yīng)格局綠色建材與節(jié)能設(shè)備供應(yīng)商集中度分析近年來，中國舊房改造市場在“雙碳”目標(biāo)與城市更新戰(zhàn)略的雙重驅(qū)動下持續(xù)擴(kuò)容，綠色建材與節(jié)能設(shè)備作為實現(xiàn)建筑節(jié)能降耗、提升居住品質(zhì)的核心要素，其供應(yīng)鏈體系的集中度變化成為行業(yè)競爭格局演變的重要觀察窗口。根據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會2024年發(fā)布的《綠色建材產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2023年全國綠色建材市場規(guī)模已突破1.8萬億元，年均復(fù)合增長率達(dá)12.3%，其中應(yīng)用于舊房改造領(lǐng)域的占比約為37%，較2020年提升近11個百分點。在這一背景下，綠色建材與節(jié)能設(shè)備供應(yīng)商的市場集中度呈現(xiàn)出“整體分散、細(xì)分集中”的結(jié)構(gòu)性特征。以節(jié)能門窗、保溫材料、高效照明系統(tǒng)、空氣源熱泵等關(guān)鍵品類為例，頭部企業(yè)憑借技術(shù)積累、品牌效應(yīng)與渠道優(yōu)勢，在細(xì)分賽道中逐步構(gòu)建起較高的市場壁壘。例如，節(jié)能門窗領(lǐng)域，堅朗五金、貝克洛、森鷹窗業(yè)三家企業(yè)的合計市場份額在2023年達(dá)到28.6%（數(shù)據(jù)來源：中國建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會），較2020年提升6.2個百分點；保溫材料方面，亞士創(chuàng)能、東方雨虹、萬華化學(xué)等企業(yè)在A級防火保溫板細(xì)分市場中的CR5（前五大企業(yè)集中度）已超過40%（數(shù)據(jù)來源：中國絕熱節(jié)能材料協(xié)會2024年度報告）。這種集中度提升的背后，是政策標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)、用戶對產(chǎn)品性能要求提高以及舊改項目對系統(tǒng)集成能力依賴增強(qiáng)的綜合結(jié)果。從節(jié)能設(shè)備維度看，空氣源熱泵、智能新風(fēng)系統(tǒng)、高效照明及智能控制系統(tǒng)等產(chǎn)品在舊房改造中的滲透率顯著上升，帶動相關(guān)供應(yīng)商集中度加速提升。據(jù)國家節(jié)能中心2024年統(tǒng)計，2023年全國舊房改造項目中空氣源熱泵的安裝比例已達(dá)21.4%，較2021年翻了一番，其中格力、美的、海爾、紐恩泰四家企業(yè)合計占據(jù)該細(xì)分市場63.7%的份額（數(shù)據(jù)來源：中國熱泵產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟《2024中國熱泵市場分析報告》）。智能照明與控制系統(tǒng)方面，歐普照明、雷士照明、三雄極光等傳統(tǒng)照明企業(yè)與華為、小米、海爾智家等智能家居平臺形成生態(tài)協(xié)同，在舊改項目中的系統(tǒng)化解決方案供應(yīng)能力顯著增強(qiáng)，CR10（前十企業(yè)集中度）在2023年達(dá)到52.1%，較2020年提升9.8個百分點（數(shù)據(jù)來源：中國照明電器協(xié)會）。值得注意的是，盡管頭部企業(yè)在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)鏈整合與項目交付能力上具備明顯優(yōu)勢，但整體綠色建材與節(jié)能設(shè)備市場仍存在大量區(qū)域性中小供應(yīng)商，尤其在三四線城市及縣域舊改項目中，本地化服務(wù)與價格敏感度仍是影響采購決策的關(guān)鍵因素，導(dǎo)致全國性市場集中度（CR10）整體維持在35%左右（數(shù)據(jù)來源：工信部《2024年建材行業(yè)運(yùn)行分析》），尚未形成絕對壟斷格局。進(jìn)一步觀察供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)，綠色建材與節(jié)能設(shè)備供應(yīng)商的集中度提升還受到綠色產(chǎn)品認(rèn)證體系、政府采購目錄準(zhǔn)入機(jī)制以及大型舊改EPC總承包模式的深刻影響。自2022年住建部聯(lián)合市場監(jiān)管總局推行綠色建材產(chǎn)品認(rèn)證制度以來，截至2024年6月，全國累計獲得三星級綠色建材認(rèn)證的企業(yè)僅1,273家，占行業(yè)注冊企業(yè)總數(shù)不足1.5%（數(shù)據(jù)來源：國家綠色建材產(chǎn)品認(rèn)證推進(jìn)工作組），認(rèn)證門檻客觀上加速了市場出清，推動資源向合規(guī)能力強(qiáng)、研發(fā)投入高的頭部企業(yè)聚集。與此同時，北京、上海、廣州、深圳等一線城市在舊房改造項目中普遍采用“綠色建材政府采購基本目錄”，目錄內(nèi)企業(yè)中標(biāo)率顯著高于目錄外企業(yè)，進(jìn)一步強(qiáng)化了頭部供應(yīng)商的市場地位。此外，隨著舊改項目向“設(shè)計—施工—運(yùn)維”一體化模式轉(zhuǎn)型，具備全鏈條服務(wù)能力的綜合型供應(yīng)商更受青睞。例如，東方雨虹不僅提供防水保溫材料，還延伸至舊改工程總包；海爾智家則通過“智慧住居”解決方案整合節(jié)能設(shè)備與智能家居系統(tǒng)，此類模式顯著提升了客戶粘性與項目利潤率，也促使行業(yè)集中度呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上行趨勢。未來五年，在碳排放雙控、建筑能效提升行動及城市更新專項資金持續(xù)投入的政策環(huán)境下，綠色建材與節(jié)能設(shè)備供應(yīng)商的集中度有望進(jìn)一步提升，預(yù)計到2028年，主要細(xì)分品類CR5將普遍突破50%，行業(yè)整合將從產(chǎn)品競爭轉(zhuǎn)向系統(tǒng)解決方案與生態(tài)協(xié)同能力的深度比拼。供應(yīng)鏈穩(wěn)定性與成本波動影響因素舊房改造行業(yè)作為建筑與房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要延伸，其供應(yīng)鏈體系的穩(wěn)定性與成本波動直接關(guān)系到項目推進(jìn)效率、企業(yè)盈利能力及終端客戶體驗。近年來，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、原材料價格劇烈波動、勞動力結(jié)構(gòu)性短缺以及政策導(dǎo)向調(diào)整等多重因素交織影響，該行業(yè)的供應(yīng)鏈呈現(xiàn)出高度敏感性和不確定性。以2023年為例，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國建筑安裝工程價格指數(shù)同比上漲3.7%，其中鋼材、水泥、玻璃等核心建材價格波動幅度分別達(dá)到8.2%、5.1%和6.9%，直接推高了舊房改造項目的單位成本。進(jìn)入2024年后，盡管部分大宗原材料價格有所回落，但受全球地緣政治沖突、能源價格傳導(dǎo)機(jī)制以及國內(nèi)“雙碳”目標(biāo)下產(chǎn)能調(diào)控政策的持續(xù)影響，供應(yīng)鏈成本仍處于高位震蕩區(qū)間。中國建筑材料聯(lián)合會發(fā)布的《2024年建材行業(yè)運(yùn)行分析報告》指出，建筑裝飾材料綜合成本指數(shù)較2022年平均水平高出約12.3%，這一趨勢預(yù)計將在2025年延續(xù)，尤其在老舊小區(qū)改造中對環(huán)保型、節(jié)能型材料的強(qiáng)制性使用要求進(jìn)一步抬升了采購門檻與成本壓力。供應(yīng)鏈穩(wěn)定性方面，舊房改造項目具有“小而散、周期短、定制化強(qiáng)”的特點，對物流響應(yīng)速度、材料適配性及施工協(xié)同能力提出更高要求。當(dāng)前，行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)仍依賴傳統(tǒng)多級分銷模式，從原材料生產(chǎn)商到終端施工方往往經(jīng)過3至4個中間環(huán)節(jié)，不僅拉長了交付周期，也放大了信息不對稱帶來的庫存錯配風(fēng)險。據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會2024年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，約67%的舊改項目因材料供應(yīng)延遲導(dǎo)致工期延誤超過15天，其中門窗、定制櫥柜、防水卷材等非標(biāo)產(chǎn)品尤為突出。與此同時，區(qū)域性建材產(chǎn)能布局不均問題日益凸顯。例如，華東、華南地區(qū)雖具備較完善的建材產(chǎn)業(yè)集群，但中西部部分三四線城市仍面臨本地化供應(yīng)能力不足的問題，跨區(qū)域調(diào)運(yùn)不僅增加運(yùn)輸成本，還易受極端天氣、交通管制等不可控因素干擾。2023年夏季長江流域洪澇災(zāi)害期間，湖北、安徽等地多個舊改項目因砂石、混凝土供應(yīng)中斷被迫停工，平均延誤工期達(dá)22天，凸顯區(qū)域供應(yīng)鏈韌性不足的短板。人力成本的結(jié)構(gòu)性上升亦構(gòu)成供應(yīng)鏈成本波動的重要變量。舊房改造高度依賴熟練技工，如水電改造、墻面修復(fù)、廚衛(wèi)翻新等環(huán)節(jié)對施工精度要求較高。然而，隨著人口紅利消退與年輕勞動力向新興服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，建筑技工隊伍呈現(xiàn)“老齡化、斷層化”趨勢。人社部《2024年建筑業(yè)用工狀況藍(lán)皮書》顯示，全國建筑技工平均年齡已達(dá)46.8歲，35歲以下從業(yè)者占比不足18%，部分地區(qū)出現(xiàn)“一工難求”局面。為吸引和留住技術(shù)工人，企業(yè)不得不提高日薪標(biāo)準(zhǔn)，2024年一線瓦工、木工日均工資已突破450元，較2020年上漲近40%。人工成本剛性上漲疊加社保合規(guī)化要求，使得施工端成本壓力持續(xù)累積。此外，舊改項目多位于城市建成區(qū)，受限于施工空間狹小、居民協(xié)調(diào)復(fù)雜等因素，機(jī)械化作業(yè)程度低，進(jìn)一步放大了對人工的依賴，加劇了成本不可控風(fēng)險。政策與標(biāo)準(zhǔn)體系的動態(tài)調(diào)整亦深刻影響供應(yīng)鏈運(yùn)行邏輯。自2022年《“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃》實施以來，各地陸續(xù)出臺舊改技術(shù)導(dǎo)則，強(qiáng)制要求使用符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的材料，并對節(jié)能門窗、保溫系統(tǒng)、智能安防等配置提出明確指標(biāo)。此類政策雖推動行業(yè)升級，但也對供應(yīng)鏈提出更高適配要求。部分中小供應(yīng)商因無法滿足新標(biāo)準(zhǔn)而退出市場，導(dǎo)致合格供應(yīng)商池收窄，議價能力向頭部企業(yè)集中。據(jù)住建部2024年第三季度數(shù)據(jù)，全國舊改項目中采用綠色建材的比例已達(dá)78.5%，但相關(guān)材料平均溢價達(dá)15%–25%。同時，地方財政支付節(jié)奏放緩亦傳導(dǎo)至供應(yīng)鏈末端。2023年以來，部分地方政府因財政壓力延遲支付舊改工程款，導(dǎo)致總包企業(yè)現(xiàn)金流緊張，進(jìn)而拖欠材料商與分包商款項，形成“三角債”風(fēng)險，進(jìn)一步削弱供應(yīng)鏈穩(wěn)定性。在此背景下，具備一體化供應(yīng)鏈整合能力的企業(yè)，如通過自建倉儲物流體系、與核心材料廠商建立戰(zhàn)略合作、推行數(shù)字化采購平臺等手段，正逐步構(gòu)建成本與交付的雙重優(yōu)勢，成為未來五年行業(yè)競爭的關(guān)鍵壁壘。2、中下游施工與運(yùn)營服務(wù)主體國有建筑企業(yè)與民營改造服務(wù)商市場份額對比在當(dāng)前中國舊房改造行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，國有建筑企業(yè)與民營改造服務(wù)商在市場份額上的分布呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性差異。根據(jù)國家統(tǒng)計局及中國建筑裝飾協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的《2024年中國建筑裝飾與舊改市場年度報告》數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，國有建筑企業(yè)在舊房改造領(lǐng)域的整體市場份額約為58.7%，而民營改造服務(wù)商合計占據(jù)約41.3%的市場份額。這一比例在不同區(qū)域和項目類型中存在明顯分化。在一線城市及部分重點二線城市，國有建筑企業(yè)憑借其在政府類保障性住房改造、老舊小區(qū)綜合整治等政策驅(qū)動型項目中的資源優(yōu)勢，主導(dǎo)了超過70%的合同額。例如，北京市2023年啟動的“十四五”老舊小區(qū)改造計劃中，中建一局、北京建工等國有企業(yè)承接了全市83%的財政資金支持項目。相比之下，民營服務(wù)商則更多活躍于市場化程度較高的城市更新單元、居民自費(fèi)改造以及商業(yè)性舊改項目中，在長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域表現(xiàn)尤為突出。以深圳為例，2024年該市舊住宅自主改造項目中，民營企業(yè)如金螳螂、亞廈股份等合計簽約額占比達(dá)到65.2%，顯示出其在靈活響應(yīng)終端用戶需求、提供定制化服務(wù)方面的顯著優(yōu)勢。從項目規(guī)模與資金來源維度觀察，國有建筑企業(yè)主要依托政府財政撥款、專項債及政策性銀行貸款等穩(wěn)定資金渠道，承接體量大、周期長、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的片區(qū)式改造工程。這類項目往往強(qiáng)調(diào)社會效益與政策執(zhí)行效率，對施工資質(zhì)、安全生產(chǎn)體系及過往政府合作經(jīng)驗有較高門檻要求，從而天然形成對國有企業(yè)的傾斜。據(jù)住建部《2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施情況通報》披露，全國當(dāng)年納入中央財政補(bǔ)助范圍的3.2萬個小區(qū)改造項目中，由央企及地方國企承建的比例高達(dá)61.4%。而民營服務(wù)商受限于融資能力與信用評級，在大型公建類舊改項目中難以與國企正面競爭，但其在中小型、分散化、個性化改造場景中展現(xiàn)出極強(qiáng)的市場適應(yīng)性與成本控制能力。特別是在家裝一體化、適老化改造、節(jié)能門窗更換等細(xì)分領(lǐng)域，民營企業(yè)憑借供應(yīng)鏈整合能力與數(shù)字化施工管理平臺，實現(xiàn)了較高的客戶滿意度與復(fù)購率。艾瑞咨詢《2025年中國舊房改造消費(fèi)行為白皮書》指出，超過68%的城市居民在選擇非政府主導(dǎo)的舊房翻新服務(wù)時，優(yōu)先考慮具備本地化服務(wù)能力與口碑積累的民營品牌。進(jìn)一步從區(qū)域布局與政策響應(yīng)能力分析，國有建筑企業(yè)在全國性戰(zhàn)略布局上具有系統(tǒng)性優(yōu)勢，其分支機(jī)構(gòu)覆蓋廣泛，能夠快速響應(yīng)國家層面的舊改政策部署，尤其在中西部及東北等財政壓力較大的地區(qū)，成為地方政府推進(jìn)舊改任務(wù)的核心執(zhí)行力量。例如，中國建筑、中國鐵建等央企在2023—2024年間分別在河南、黑龍江等地設(shè)立區(qū)域性舊改專項子公司，承接省級統(tǒng)籌項目。而民營服務(wù)商則更多采取“深耕區(qū)域、聚焦城市”的策略，在特定城市群形成服務(wù)閉環(huán)。以杭州、成都、蘇州為代表的二線城市，本地民營改造公司通過與社區(qū)物業(yè)、街道辦建立長期協(xié)作機(jī)制，構(gòu)建了高效的項目獲取與落地通道。值得注意的是，隨著2025年《城市更新條例》正式實施，對改造主體的資質(zhì)審查、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及全過程監(jiān)管提出更高要求，部分中小型民營服務(wù)商面臨合規(guī)成本上升的壓力，行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提升。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會預(yù)測，到2027年，國有建筑企業(yè)在舊改市場的份額可能上升至62%左右，而具備規(guī)模化運(yùn)營能力的頭部民營企業(yè)（如東易日盛、廣田集團(tuán)）則有望通過并購整合擴(kuò)大其在細(xì)分市場的影響力，形成“國進(jìn)民優(yōu)”的協(xié)同發(fā)展格局。等模式在舊改項目中的應(yīng)用現(xiàn)狀在當(dāng)前中國城市更新戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)的背景下，舊房改造項目已逐步從單一政府主導(dǎo)模式向多元化實施路徑演進(jìn)，其中“政府引導(dǎo)+市場運(yùn)作”“EPC+O（設(shè)計采購施工運(yùn)營一體化）”“PPP（政府和社會資本合作）”“社區(qū)參與共建”以及“平臺化整合服務(wù)”等多種模式在實踐中展現(xiàn)出差異化特征與階段性成效。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2024年發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進(jìn)展通報》，截至2023年底，全國累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)21.9萬個，惠及居民超3800萬戶，其中采用市場化參與機(jī)制的項目占比已從2020年的不足15%提升至2023年的34.7%，反映出多元模式在舊改項目中的滲透率顯著增強(qiáng)。以“政府引導(dǎo)+市場運(yùn)作”模式為例，該模式通過財政補(bǔ)貼、容積率獎勵、土地用途彈性調(diào)整等政策工具，吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)公司及專業(yè)改造服務(wù)商介入，典型如北京勁松模式，由愿景集團(tuán)聯(lián)合街道辦對勁松北社區(qū)進(jìn)行整體改造，引入商業(yè)運(yùn)營與社區(qū)服務(wù)，實現(xiàn)“微利可持續(xù)”閉環(huán)，項目運(yùn)營三年內(nèi)實現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收繳率由不足40%提升至92%，居民滿意度達(dá)96.3%（數(shù)據(jù)來源：北京市住建委《2023年城市更新典型案例匯編》）。此類模式有效緩解了地方財政壓力，同時提升了改造后的長效管理能力。EPC+O模式則在技術(shù)集成與全周期管理方面展現(xiàn)出獨(dú)特優(yōu)勢，尤其適用于基礎(chǔ)設(shè)施更新與智能化改造需求突出的片區(qū)。該模式將設(shè)計、施工與后期運(yùn)營深度綁定，確保改造方案的可實施性與可持續(xù)性。例如，上海靜安區(qū)曹家渡片區(qū)舊改項目由上海建工集團(tuán)以EPC+O方式承接，整合BIM技術(shù)、綠色建材與智慧社區(qū)系統(tǒng)，在18個月內(nèi)完成23棟老舊住宅的結(jié)構(gòu)加固、外立面更新、加裝電梯及智能安防部署，項目后期由同一主體負(fù)責(zé)社區(qū)運(yùn)維，實現(xiàn)能耗降低22%、居民投訴率下降67%（數(shù)據(jù)來源：上海市城市更新促進(jìn)中心《2024年EPC+O模式應(yīng)用評估報告》）。值得注意的是，該模式對承包方的綜合能力要求較高，目前全國具備完整EPC+O實施能力的企業(yè)不足百家，主要集中于大型國有建筑集團(tuán)與頭部民營城市更新服務(wù)商，行業(yè)集中度呈現(xiàn)上升趨勢。PPP模式在舊改中的應(yīng)用雖起步較早，但受制于回報機(jī)制不清晰、風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制不健全等因素，實際落地項目數(shù)量有限。據(jù)財政部PPP項目庫統(tǒng)計，截至2024年3月，全國納入管理庫的舊改類PPP項目共127個，總投資額約892億元，僅占城市更新類PPP項目總量的9.4%，遠(yuǎn)低于棚改與新區(qū)開發(fā)項目。部分成功案例如廣州越秀區(qū)舊城微改造PPP項目，通過將部分商業(yè)空間經(jīng)營權(quán)授予社會資本，形成“改造—運(yùn)營—收益”反哺機(jī)制，項目內(nèi)部收益率（IRR）穩(wěn)定在5.8%左右，接近社會資本合理回報閾值（數(shù)據(jù)來源：中國財政科學(xué)研究院《2023年城市更新PPP項目績效評估》）。未來該模式的推廣仍需依賴土地政策突破與金融工具創(chuàng)新，例如探索REITs與PPP結(jié)合路徑，以提升資產(chǎn)流動性。社區(qū)參與共建模式則聚焦于治理層面的協(xié)同機(jī)制構(gòu)建，強(qiáng)調(diào)居民在方案設(shè)計、資金籌措與監(jiān)督驗收中的主體地位。成都“信托制物業(yè)”試點將居民繳納的物業(yè)費(fèi)納入透明信托賬戶，由第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管，改造資金使用全程公開，試點小區(qū)居民出資參與率從初期的12%提升至68%，顯著高于全國平均水平（數(shù)據(jù)來源：成都市住建局《2024年社區(qū)營造與舊改融合實踐報告》）。該模式雖難以規(guī)?；瘡?fù)制，但在提升居民獲得感與項目可持續(xù)性方面具有不可替代的價值，已被納入多地“完整社區(qū)”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系。平臺化整合服務(wù)模式則依托數(shù)字化技術(shù)，整合設(shè)計、施工、金融、運(yùn)維等多方資源，形成舊改“一站式”解決方案。如萬科“萬御更新”平臺通過SaaS系統(tǒng)連接200余家供應(yīng)商，實現(xiàn)舊改項目從評估、融資到施工的線上化管理，平均縮短工期35天，成本降低約11%（數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)協(xié)會《2024年城市更新數(shù)字化轉(zhuǎn)型白皮書》）。此類模式正成為行業(yè)新進(jìn)入者突破壁壘的重要路徑，亦推動舊改服務(wù)向標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品化方向演進(jìn)。綜合來看，各類模式并非孤立存在，實踐中常以“組合拳”形式出現(xiàn)，其適用性高度依賴地方政策環(huán)境、項目屬性與居民結(jié)構(gòu)，未來競爭格局將圍繞資源整合能力、金融創(chuàng)新水平與社區(qū)治理深度三大維度展開。年份銷量（萬套）收入（億元）平均單價（萬元/套）毛利率（%）2025320480015.028.52026350542515.529.22027385616016.030.02028420714017.030.82029460828018.031.5三、市場競爭格局與主要企業(yè)戰(zhàn)略動向1、頭部企業(yè)布局與核心競爭力中國建筑、萬科、保利等企業(yè)舊改項目案例分析中國建筑、萬科、保利等頭部房企在舊房改造領(lǐng)域的布局已從早期的試點探索逐步邁向系統(tǒng)化、規(guī)?；c精細(xì)化運(yùn)營階段，其項目實踐不僅體現(xiàn)了企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深度，也折射出國家城市更新政策導(dǎo)向與市場實際需求之間的動態(tài)適配。以中國建筑為例，其依托央企背景與全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合能力，在廣州、深圳、上海等一線城市主導(dǎo)了多個大型舊改項目。其中，廣州黃埔區(qū)文沖村舊改項目是其代表性案例，該項目總改造面積達(dá)142萬平方米，涉及村民1700余戶，通過“政府主導(dǎo)、企業(yè)實施、村民參與”的三方協(xié)作機(jī)制，實現(xiàn)了從拆遷安置到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的全周期閉環(huán)。據(jù)中國建筑2023年社會責(zé)任報告披露，該項目累計完成投資逾90億元，安置房交付率達(dá)98%，并同步引入智慧社區(qū)管理系統(tǒng)與綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，新建住宅全部達(dá)到綠色建筑二星級以上認(rèn)證。項目不僅改善了原住民居住條件，還通過配建產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引高新技術(shù)企業(yè)入駐，形成“居住—就業(yè)—服務(wù)”一體化的城市功能單元，有效提升了區(qū)域土地利用效率與社會經(jīng)濟(jì)活力。萬科在舊改領(lǐng)域的探索更側(cè)重于“微改造+運(yùn)營賦能”模式，尤其在老舊小區(qū)綜合整治方面積累了豐富經(jīng)驗。其在深圳南頭古城片區(qū)的改造項目，摒棄大拆大建思路，采用“繡花式”更新策略，對歷史建筑進(jìn)行保護(hù)性修繕，同時植入文化創(chuàng)意、社區(qū)商業(yè)與公共服務(wù)功能。據(jù)萬科2024年城市更新業(yè)務(wù)白皮書數(shù)據(jù)顯示，該項目共修繕歷史建筑32處，新增社區(qū)公共空間1.2萬平方米，引入文創(chuàng)商戶47家，社區(qū)常住人口回流率提升至76%。萬科通過設(shè)立社區(qū)運(yùn)營平臺，整合物業(yè)、養(yǎng)老、托幼等服務(wù)資源，構(gòu)建“15分鐘便民生活圈”，顯著提升了居民生活品質(zhì)與社區(qū)凝聚力。值得注意的是，萬科在舊改項目中普遍采用EPC+O（設(shè)計—采購—施工—運(yùn)營一體化）模式，將后期運(yùn)營前置到規(guī)劃階段，確保改造成果具備可持續(xù)運(yùn)營能力。該模式已在成都曹家巷、北京勁松等項目中成功復(fù)制，形成可推廣的“萬科式舊改范式”。保利發(fā)展則聚焦于“城中村改造+保障性住房”融合路徑，在廣州、佛山等地實施了多個政企合作型舊改項目。以廣州海珠區(qū)瀝滘村改造為例，該項目規(guī)劃總建筑面積約380萬平方米，其中配建保障性租賃住房占比達(dá)20%，共計提供約1.2萬套保障房源。根據(jù)廣州市城市更新局2024年一季度數(shù)據(jù)，該項目已累計完成拆遷簽約率92%，首批安置房于2023年底交付使用。保利在項目中創(chuàng)新采用“房票安置”機(jī)制，允許村民選擇貨幣補(bǔ)償、實物安置或“房票”置換商品房，有效緩解了資金壓力并加速了拆遷進(jìn)程。此外，保利聯(lián)合地方政府設(shè)立城市更新基金，撬動社會資本參與，形成“財政引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、金融支持”的多元投融資結(jié)構(gòu)。據(jù)保利發(fā)展2023年年報顯示，其城市更新儲備貨值已超3000億元，其中舊改項目貢獻(xiàn)占比達(dá)65%，成為其土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化與利潤增長的重要支撐。上述企業(yè)在舊改實踐中的差異化路徑，反映出當(dāng)前中國舊房改造行業(yè)正從單一物理空間更新向“空間—功能—治理”三位一體的綜合更新演進(jìn)。中國建筑憑借工程總承包優(yōu)勢主導(dǎo)大型整村改造，萬科以精細(xì)化運(yùn)營激活存量社區(qū)價值，保利則通過保障房配建實現(xiàn)社會與經(jīng)濟(jì)效益平衡。三者共同推動行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系構(gòu)建，如參與編制《城市居住社區(qū)建設(shè)補(bǔ)短板行動方案》《既有建筑綠色改造評價標(biāo)準(zhǔn)》等行業(yè)規(guī)范。據(jù)中指研究院《2024年中國城市更新發(fā)展報告》統(tǒng)計，2023年全國舊改類項目中，TOP10房企參與率高達(dá)78%，其中上述三家企業(yè)合計市場份額超過35%。未來五年，隨著“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃進(jìn)入攻堅期，以及2025年《城市更新條例》有望全國推行，頭部企業(yè)將進(jìn)一步通過數(shù)字化技術(shù)（如BIM、CIM平臺）、綠色低碳技術(shù)（如光伏建筑一體化、海綿城市技術(shù)）與社區(qū)治理創(chuàng)新，鞏固其在舊改賽道的競爭壁壘，并引領(lǐng)行業(yè)向高質(zhì)量、可持續(xù)方向發(fā)展。技術(shù)集成能力與社區(qū)運(yùn)營服務(wù)差異化策略在當(dāng)前中國城市更新與存量住房提質(zhì)升級的大背景下，舊房改造行業(yè)已從單一的建筑修繕逐步演變?yōu)楹w綠色節(jié)能、智能系統(tǒng)、適老化設(shè)計、社區(qū)治理與運(yùn)營服務(wù)在內(nèi)的綜合性系統(tǒng)工程。企業(yè)若要在2025年及未來五年內(nèi)構(gòu)建可持續(xù)的競爭優(yōu)勢，必須將技術(shù)集成能力與社區(qū)運(yùn)營服務(wù)能力作為核心戰(zhàn)略支點。技術(shù)集成能力不僅體現(xiàn)為對BIM（建筑信息模型）、裝配式裝修、智能家居、能源管理系統(tǒng)等前沿技術(shù)的融合應(yīng)用，更在于通過數(shù)據(jù)中臺與物聯(lián)網(wǎng)平臺實現(xiàn)改造全過程的數(shù)字化協(xié)同。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2023年發(fā)布的《城市更新行動實施評估報告》顯示，全國已有超過60%的舊改項目引入了至少兩項以上的智能或綠色技術(shù)，其中長三角、珠三角地區(qū)技術(shù)集成度顯著高于全國平均水平，技術(shù)應(yīng)用密度分別達(dá)到78%和72%。技術(shù)集成的深度直接決定了項目交付效率、用戶滿意度及后期運(yùn)維成本。例如，采用裝配式內(nèi)裝技術(shù)的舊改項目平均施工周期可縮短30%以上，現(xiàn)場垃圾減少80%，且后期維修響應(yīng)時間降低45%（中國建筑裝飾協(xié)會，2024年《裝配式裝修在舊改中的應(yīng)用白皮書》）。此外，隨著“雙碳”目標(biāo)的深入推進(jìn)，舊房改造中的光伏一體化、熱泵供暖、雨水回收等低碳技術(shù)集成成為政策激勵重點。2024年財政部與住建部聯(lián)合印發(fā)的《既有建筑綠色化改造財政支持試點方案》明確對技術(shù)集成度高、碳減排效果顯著的項目給予最高30%的財政補(bǔ)貼，進(jìn)一步強(qiáng)化了技術(shù)集成在市場競爭中的權(quán)重。社區(qū)運(yùn)營服務(wù)的差異化則體現(xiàn)在對“人本化”與“長效化”理念的深度踐行。傳統(tǒng)舊改項目往往止步于硬件翻新，忽視了社區(qū)生態(tài)的持續(xù)激活與居民關(guān)系的重構(gòu)，導(dǎo)致改造成果難以長期維系。領(lǐng)先企業(yè)已開始構(gòu)建“改造+運(yùn)營+服務(wù)”一體化模式，通過引入社區(qū)管家、鄰里互助平臺、老年日間照料中心、共享空間運(yùn)營等增值服務(wù)，將物理空間更新轉(zhuǎn)化為社區(qū)活力再生。以萬科“萬物云”在成都曹家巷舊改項目為例，其通過搭建數(shù)字化社區(qū)服務(wù)平臺，整合物業(yè)、養(yǎng)老、家政、文化活動等12類服務(wù)模塊，居民滿意度達(dá)92%，社區(qū)活躍度較改造前提升3.2倍（萬科集團(tuán)2024年社會責(zé)任報告）。此類運(yùn)營模式不僅提升了居民獲得感，也為企業(yè)開辟了穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源。據(jù)艾瑞咨詢2024年《中國城市更新后市場服務(wù)研究報告》測算，具備成熟社區(qū)運(yùn)營能力的舊改企業(yè)，其項目全生命周期收益可比純施工型企業(yè)高出40%至60%。值得注意的是，社區(qū)運(yùn)營服務(wù)的差異化還體現(xiàn)在對特定人群需求的精準(zhǔn)響應(yīng)上。例如，針對老齡化加速趨勢，北京、上海等地已強(qiáng)制要求2025年前完成的舊改項目必須配置無障礙設(shè)施與適老化服務(wù)，部分企業(yè)進(jìn)一步推出“居家養(yǎng)老+智能監(jiān)測”套餐，通過毫米波雷達(dá)、跌倒檢測傳感器與社區(qū)醫(yī)療聯(lián)動，實現(xiàn)高齡獨(dú)居老人的安全監(jiān)護(hù)。此類服務(wù)不僅契合政策導(dǎo)向，也形成了難以復(fù)制的護(hù)城河。未來五年，隨著《“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》的深入實施，社區(qū)運(yùn)營將從“附加項”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨剡x項”，企業(yè)若不能同步構(gòu)建技術(shù)集成與社區(qū)運(yùn)營的雙輪驅(qū)動能力，將在激烈的市場競爭中逐漸邊緣化。企業(yè)類型技術(shù)集成能力指數(shù)（滿分10分）社區(qū)運(yùn)營服務(wù)覆蓋率（%）用戶滿意度（%）2025年預(yù)估市場份額（%）未來5年復(fù)合增長率（CAGR，%）頭部綜合服務(wù)商（如萬科、碧桂園）8.7788532.512.3區(qū)域性國企改造平臺（如北京城建、上海建工）7.2657924.89.6科技驅(qū)動型改造企業(yè)（如海爾智家、華為智慧社區(qū)合作方）9.3528815.218.7中小型本地改造公司5.4306818.95.2物業(yè)+改造一體化服務(wù)商（如保利物業(yè)、綠城服務(wù)）7.882838.614.52、區(qū)域性中小企業(yè)生存空間與突圍路徑地方城投平臺與本地施工隊的協(xié)同模式在當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入存量更新階段的宏觀背景下，舊房改造作為城市更新的重要組成部分，其實施主體與執(zhí)行機(jī)制日益呈現(xiàn)出多元化與在地化特征。其中，地方城投平臺與本地施工隊之間的協(xié)同模式，已成為推動舊改項目高效落地的關(guān)鍵路徑之一。地方城投平臺作為地方政府授權(quán)的投融資與建設(shè)運(yùn)營主體，具備政策資源獲取、資金統(tǒng)籌及項目整體協(xié)調(diào)能力；而本地施工隊則依托長期扎根區(qū)域市場的經(jīng)驗積累、勞動力資源網(wǎng)絡(luò)及對社區(qū)環(huán)境的深度理解，在具體施工環(huán)節(jié)展現(xiàn)出高度靈活性與響應(yīng)效率。二者通過資源整合、風(fēng)險共擔(dān)與利益共享機(jī)制，構(gòu)建起一種“平臺統(tǒng)籌、屬地執(zhí)行”的合作范式，有效彌合了政策意圖與基層實施之間的鴻溝。根據(jù)住建部2024年發(fā)布的《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進(jìn)展通報》，全國已有超過70%的舊改項目采用由地方城投牽頭、聯(lián)合本地中小施工企業(yè)共同推進(jìn)的模式，尤其在三四線城市及縣域地區(qū)，該比例高達(dá)85%以上（數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，2024年第三季度報告）。這種協(xié)同不僅提升了項目執(zhí)行效率，也顯著降低了因信息不對稱或文化隔閡導(dǎo)致的施工沖突與居民投訴率。從運(yùn)作機(jī)制來看，地方城投平臺通常承擔(dān)項目立項、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計及全過程監(jiān)管職責(zé)，其資金來源包括財政專項債、政策性銀行貸款、社會資本合作（PPP）以及部分市場化收益反哺。例如，2023年江蘇省某地級市城投公司通過發(fā)行15億元城市更新專項債券，聯(lián)合本地30余家注冊施工隊，完成了轄區(qū)內(nèi)126個老舊小區(qū)的綜合改造，涵蓋外墻保溫、管線入地、加裝電梯及適老化設(shè)施等內(nèi)容。施工環(huán)節(jié)則由城投平臺通過公開遴選或定向委托方式，將具體工程分包給具備相應(yīng)資質(zhì)的本地施工隊伍。這些施工隊多為注冊于本地區(qū)的建筑勞務(wù)公司或個體工商戶，雖規(guī)模有限，但熟悉本地建材供應(yīng)鏈、勞動力市場及居民生活習(xí)慣，能夠在保障工程質(zhì)量的同時，靈活應(yīng)對施工過程中的突發(fā)狀況，如居民臨時訴求、管線遷改協(xié)調(diào)等。據(jù)中國建筑行業(yè)協(xié)會2025年初發(fā)布的《舊改施工主體能力評估報告》顯示，在采用本地施工隊的項目中，平均工期縮短12.3%，居民滿意度達(dá)91.7%，顯著高于由外地大型總包企業(yè)主導(dǎo)的項目（數(shù)據(jù)來源：中國建筑行業(yè)協(xié)會，《舊改施工主體能力評估報告》，2025年1月）。在利益分配與風(fēng)險管控方面，該協(xié)同模式亦形成了一套相對成熟的機(jī)制。地方城投平臺通常設(shè)定統(tǒng)一的工程計價標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量驗收規(guī)范，并通過階段性付款、履約保證金及第三方監(jiān)理等方式控制風(fēng)險；本地施工隊則通過參與項目獲取穩(wěn)定訂單與現(xiàn)金流，部分區(qū)域還探索“以工代賑”或“社區(qū)共建”形式，吸納本地低收入群體參與輔助性工作，增強(qiáng)社會融合度。例如，成都市武侯區(qū)在2024年舊改項目中，由區(qū)屬城投公司聯(lián)合街道辦組織本地施工隊成立“舊改聯(lián)合體”，實行“統(tǒng)一招標(biāo)、分片包干、交叉監(jiān)督”機(jī)制，不僅保障了施工質(zhì)量，還帶動了區(qū)域內(nèi)200余名建筑工人實現(xiàn)就近就業(yè)。此外，部分地方政府還通過稅收返還、資質(zhì)升級輔導(dǎo)等方式激勵本地施工隊提升專業(yè)化水平，推動其從傳統(tǒng)勞務(wù)型向技術(shù)集成型轉(zhuǎn)變。據(jù)國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心2025年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，參與舊改項目的本地施工隊中，已有約35%的企業(yè)在近三年內(nèi)新增了建筑裝修、機(jī)電安裝或綠色建材應(yīng)用等專業(yè)資質(zhì)（數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心，《城市更新中本地施工主體發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研》，2025年3月）。值得注意的是，該協(xié)同模式在實踐中也面臨若干挑戰(zhàn)，包括施工隊技術(shù)能力參差不齊、標(biāo)準(zhǔn)化程度不足、安全生產(chǎn)管理薄弱等問題。對此，多地已開始推動“平臺+培訓(xùn)+認(rèn)證”一體化賦能體系。例如，浙江省住建廳聯(lián)合地方城投平臺，于2024年啟動“舊改工匠培育計劃”，對本地施工人員開展BIM基礎(chǔ)應(yīng)用、節(jié)能改造工藝、適老化設(shè)計等專項培訓(xùn)，并頒發(fā)區(qū)域認(rèn)可的技能認(rèn)證證書，有效提升了施工隊伍的專業(yè)素養(yǎng)。未來五年，隨著舊房改造向“片區(qū)化、系統(tǒng)化、智能化”方向深化，地方城投平臺與本地施工隊的協(xié)同將不再局限于施工執(zhí)行層面，而將進(jìn)一步延伸至前期居民意愿征集、中期智慧社區(qū)建設(shè)及后期長效運(yùn)維管理等全周期環(huán)節(jié)，形成更具韌性與可持續(xù)性的城市更新生態(tài)體系。細(xì)分領(lǐng)域（如電梯加裝、適老化改造）專業(yè)化競爭趨勢隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入中后期，城市更新與存量住房改造成為房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的核心方向。在“十四五”規(guī)劃明確提出推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策背景下，舊房改造行業(yè)正從粗放式整修向精細(xì)化、專業(yè)化細(xì)分領(lǐng)域演進(jìn)。其中，電梯加裝與適老化改造作為兩大典型細(xì)分賽道，不僅承載著民生改善的重要使命，也逐步形成高度專業(yè)化、技術(shù)驅(qū)動型的競爭格局。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全國累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超22萬個，惠及居民逾3800萬戶；其中，加裝電梯項目已覆蓋約5.8萬部，適老化改造試點項目在300余個城市鋪開。這一龐大的存量基礎(chǔ)為專業(yè)化服務(wù)企業(yè)提供了持續(xù)增長的市場空間，同時也加速了行業(yè)競爭從“拼規(guī)?！毕颉捌醇夹g(shù)、拼標(biāo)準(zhǔn)、拼整合能力”的深度轉(zhuǎn)型。電梯加裝領(lǐng)域正經(jīng)歷由政策驅(qū)動向市場驅(qū)動過渡的關(guān)鍵階段。早期項目多依賴地方政府補(bǔ)貼與社區(qū)協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)，但近年來，隨著居民支付意愿提升及金融產(chǎn)品創(chuàng)新（如“電梯貸”“分期付款”模式），市場化運(yùn)作機(jī)制日趨成熟。據(jù)中國電梯協(xié)會2024年發(fā)布的《既有住宅加裝電梯發(fā)展白皮書》指出，2023年全國新增既有住宅加裝電梯數(shù)量達(dá)2.1萬部，同比增長31.2%，其中長三角、珠三角及成渝城市群貢獻(xiàn)了超過65%的增量。在此背景下，頭部電梯制造商如康力電梯、快意電梯、西奧電梯等紛紛設(shè)立舊梯改造專項事業(yè)部，整合設(shè)計、施工、維保全鏈條服務(wù)能力。與此同時，一批專注于既有建筑結(jié)構(gòu)評估與微型電梯定制化設(shè)計的中小企業(yè)迅速崛起，例如上海既有多層住宅加裝電梯工程技術(shù)研究中心孵化的多家技術(shù)型公司，憑借BIM建模、裝配式井道、低擾民施工等核心技術(shù)，在細(xì)分市場中占據(jù)差異化優(yōu)勢。值得注意的是，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系也在加速完善，《既有住宅加裝電梯技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（T/CECS10192022）等團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)的出臺，正推動市場從“野蠻生長”走向規(guī)范競爭，技術(shù)門檻與合規(guī)成本的提升進(jìn)一步擠壓非專業(yè)施工隊的生存空間。適老化改造則呈現(xiàn)出更強(qiáng)的跨行業(yè)融合特征與服務(wù)集成化趨勢。該領(lǐng)域不僅涉及建筑結(jié)構(gòu)改造（如無障礙坡道、防滑地面、扶手安裝），更延伸至智能家居、健康監(jiān)測、社區(qū)照護(hù)等多元服務(wù)模塊。根據(jù)國家衛(wèi)健委與全國老齡辦聯(lián)合發(fā)布的《2023年中國老年人居家適老化改造需求調(diào)研報告》，60歲以上老年人中，有76.4%的家庭存在至少三項適老化改造需求，潛在市場規(guī)模預(yù)計在2025年突破3000億元。在此驅(qū)動下，傳統(tǒng)家裝企業(yè)（如東易日盛、金螳螂）、養(yǎng)老科技公司（如小魚在家、安康通）以及物業(yè)公司（如萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)）紛紛布局適老化改造業(yè)務(wù)，通過“產(chǎn)品+服務(wù)+平臺”模式構(gòu)建競爭壁壘。例如，萬科物業(yè)推出的“萬睿適老”解決方案，整合了智能跌倒監(jiān)測、遠(yuǎn)程問診、緊急呼叫等軟硬件系統(tǒng)，并與社區(qū)醫(yī)療資源打通，形成閉環(huán)服務(wù)生態(tài)。此外，地方政府通過“家庭養(yǎng)老床位”試點項目推動適老化改造標(biāo)準(zhǔn)化，如北京市發(fā)布的《居家適老化改造服務(wù)規(guī)范》明確要求改造方案需由具備養(yǎng)老護(hù)理與建筑設(shè)計雙資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具，這一政策導(dǎo)向顯著提升了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，促使企業(yè)向?qū)I(yè)化、復(fù)合型服務(wù)商轉(zhuǎn)型。未來五年，隨著長期護(hù)理保險制度在全國范圍推廣，適老化改造有望與醫(yī)保支付、商業(yè)保險深度綁定，進(jìn)一步催化專業(yè)化服務(wù)模式的規(guī)?；瘡?fù)制。分析維度具體內(nèi)容預(yù)估數(shù)據(jù)/量化指標(biāo)（2025年）優(yōu)勢（Strengths）政策支持力度大，中央財政專項資金年均增長專項資金規(guī)模達(dá)1,200億元，年均增速12.5%劣勢（Weaknesses）區(qū)域發(fā)展不均衡，三四線城市改造率偏低三四線城市舊改覆蓋率僅為28%，低于一線城市的65%機(jī)會（Opportunities）城市更新納入“十四五”重點工程，市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大2025年舊房改造市場規(guī)模預(yù)計達(dá)2.8萬億元，年復(fù)合增長率9.3%威脅（Threats）原材料價格波動及勞動力成本上升2024年建材價格同比上漲6.8%，人工成本年均增長7.2%綜合研判行業(yè)集中度提升，頭部企業(yè)市占率穩(wěn)步提高前10強(qiáng)企業(yè)合計市占率達(dá)35%，較2020年提升12個百分點四、消費(fèi)者需求演變與改造模式創(chuàng)新1、居民改造意愿與支付能力變化不同年齡段業(yè)主對功能升級的核心訴求在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場由增量開發(fā)向存量更新轉(zhuǎn)型的大背景下，舊房改造已從簡單的“修修補(bǔ)補(bǔ)”演變?yōu)橄到y(tǒng)性、功能化、個性化的居住空間升級工程。不同年齡段業(yè)主因其生命周期階段、家庭結(jié)構(gòu)、收入水平、消費(fèi)觀念及技術(shù)接受度的顯著差異，對舊房功能升級呈現(xiàn)出高度分化的訴求特征。根據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會2024年發(fā)布的《中國住宅適老化與年輕化改造需求白皮書》數(shù)據(jù)顯示，25—35歲年輕群體中，78.3%的受訪者將“智能化集成”列為舊房改造的首要功能訴求，而55歲以上中老年群體中，62.1%則將“無障礙與安全防護(hù)”置于首位。這種需求分野不僅反映了代際價值觀的變遷，更深刻影響著舊房改造產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)模式與市場策略。25至35歲的年輕業(yè)主多處于婚育初期或單身獨(dú)立生活階段，其居住空間往往承載著工作、社交、娛樂與基礎(chǔ)生活功能的多重角色。該群體對舊房改造的核心訴求集中于空間效率提升與智能系統(tǒng)嵌入。例如，在有限面積內(nèi)實現(xiàn)多功能復(fù)合，如可變形家具、隱藏式收納系統(tǒng)、開放式廚房與客廳一體化設(shè)計等，成為高頻改造需求。同時，智能家居系統(tǒng)的集成度成為關(guān)鍵考量，包括智能照明、環(huán)境監(jiān)測（溫濕度、PM2.5）、語音控制家電、遠(yuǎn)程安防監(jiān)控等。據(jù)艾媒咨詢2024年《中國智能家居消費(fèi)行為研究報告》指出，該年齡段用戶對全屋智能系統(tǒng)的接受度高達(dá)81.6%，其中67.4%愿意為提升居住體驗支付10%以上的溢價。此外，環(huán)保與健康材料的選用亦備受關(guān)注，低甲醛板材、凈味涂料、抗菌瓷磚等綠色建材在該群體中的使用率較2020年提升近40個百分點，反映出其對長期居住健康的高度敏感。36至54歲的中年業(yè)主群體通常處于家庭穩(wěn)定期，子女教育、父母贍養(yǎng)與自身職業(yè)發(fā)展構(gòu)成其生活重心。該群體對舊房功能升級的訴求體現(xiàn)為“全齡友好”與“功能冗余預(yù)留”。一方面，需兼顧兒童成長空間的靈活性（如可調(diào)節(jié)書桌、安全防護(hù)角、學(xué)習(xí)區(qū)獨(dú)立照明）與老年父母的臨時照護(hù)需求（如衛(wèi)生間防滑處理、緊急呼叫裝置、臥室就近設(shè)置）；另一方面，對水電管線、網(wǎng)絡(luò)布線等隱蔽工程的擴(kuò)容與冗余設(shè)計尤為重視，以應(yīng)對未來可能的家庭結(jié)構(gòu)變化或技術(shù)迭代。中國家庭金融調(diào)查（CHFS）2023年數(shù)據(jù)顯示，該年齡段業(yè)主在舊房改造中平均投入占家庭年收入的18.7%，其中約35%用于提升基礎(chǔ)設(shè)施承載能力。此外，該群體對施工周期、噪音控制及鄰里協(xié)調(diào)的敏感度顯著高于其他年齡段，反映出其對改造過程“低干擾性”的強(qiáng)烈訴求，這也促使市場上出現(xiàn)更多模塊化、裝配式改造解決方案。55歲以上的老年業(yè)主對舊房改造的功能訴求高度聚焦于安全性、便利性與醫(yī)療支持。中國老齡科學(xué)研究中心2024年調(diào)研表明，76.8%的老年人希望在舊房中加裝扶手、防滑地磚、坐式淋浴器及起夜感應(yīng)燈，61.2%關(guān)注廚房操作臺高度適配與燃?xì)庾詣忧袛嘌b置。隨著“居家養(yǎng)老”成為主流養(yǎng)老模式，舊房改造正逐步融入健康監(jiān)測與遠(yuǎn)程照護(hù)功能，如跌倒檢測雷達(dá)、智能藥盒提醒、血壓心率無感監(jiān)測設(shè)備等。值得注意的是，該群體對數(shù)字化操作存在明顯障礙，因此改造方案需強(qiáng)調(diào)“無感智能”與物理交互并重，避免過度依賴手機(jī)APP控制。同時，社區(qū)聯(lián)動改造趨勢日益明顯，單一住戶改造正向樓棟單元整體適老化升級延伸，如加裝電梯、無障礙通道、公共休息區(qū)等，此類項目在住建部2023年“完整社區(qū)”試點中覆蓋率已達(dá)43.5%，顯示出政策引導(dǎo)與市場需求的雙重驅(qū)動。自籌資金比例與政府補(bǔ)貼依賴度調(diào)研數(shù)據(jù)在當(dāng)前中國舊房改造行業(yè)的推進(jìn)過程中，資金來源結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域差異與項目類型分化特征。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2024年發(fā)布的《全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進(jìn)展通報》數(shù)據(jù)顯示，2023年全國范圍內(nèi)實施的舊房改造項目中，自籌資金平均占比約為38.6%，而政府財政補(bǔ)貼（含中央及地方）占比達(dá)52.1%，其余9.3%來源于社會資本及其他渠道。這一比例結(jié)構(gòu)反映出行業(yè)整體對財政支持仍具有較高依賴性，但自籌資金比例較2020年（約29.4%）已有明顯提升，表明居民參與意愿和支付能力正在逐步增強(qiáng)。特別是在東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如上海、杭州、深圳等地，自籌資金比例普遍超過50%，部分小區(qū)甚至達(dá)到70%以上。以上海市2023年舊改項目為例，據(jù)上海市住建委統(tǒng)計，全市完成改造的1,247個小區(qū)中，居民自籌資金平均占比為56.3%，主要來源于維修基金提取、業(yè)主分?jǐn)偝鲑Y及社區(qū)共建基金等多元渠道。相較之下，中西部地區(qū)如甘肅、貴州、河南等地，政府補(bǔ)貼占比普遍高于65%，個別縣域項目甚至接近90%，顯示出區(qū)域財政能力與居民支付能力對資金結(jié)構(gòu)的決定性影響。進(jìn)一步分析不同改造類型對資金來源的敏感性，基礎(chǔ)類改造（如供水、供電、排水、道路等）由于具有較強(qiáng)公共屬性，政府承擔(dān)比例通常超過80%；而完善類（如加裝電梯、停車設(shè)施、適老化改造）和提升類（如智慧社區(qū)、文化休閑空間建設(shè)）項目則更多依賴居民自籌與市場化運(yùn)作。中國建筑科學(xué)研究院2024年《舊房改造資金機(jī)制研究報告》指出，在加裝電梯項目中，居民自籌資金平均占比高達(dá)68.2%，其中一線城市居民平均出資額達(dá)每戶3萬至5萬元，而三四線城市因居民支付意愿較低，項目推進(jìn)難度顯著增大，政府往往需額外提供每臺10萬至20萬元的專項補(bǔ)貼以撬動實施。這種結(jié)構(gòu)性差異說明，隨著改造內(nèi)容從“?；尽毕颉疤崞焚|(zhì)”升級，資金來源正從單一財政輸血向“財政引導(dǎo)+居民共擔(dān)+市場參與”的多元機(jī)制轉(zhuǎn)型。值得注意的是，2023年財政部、住建部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》明確提出，鼓勵通過發(fā)行地方政府專項債券、引入REITs試點、設(shè)立城市更新基金等方式拓寬融資渠道，這在一定程度上降低了對傳統(tǒng)財政補(bǔ)貼的路徑依賴。從居民支付意愿與能力維度觀察，國家統(tǒng)計局2024年城市居民住房改善意愿專項調(diào)查顯示，全國城鎮(zhèn)居民對舊房改造的平均支付意愿為每平方米80至120元，其中60歲以上老年群體支付意愿較低（均值約65元/㎡），而30至50歲中高收入群體支付意愿顯著高于平均水平（均值達(dá)140元/㎡）。該數(shù)據(jù)與實際項目籌資情況高度吻合。例如，北京市海淀區(qū)某2000年前建成小區(qū)在實施綜合改造時，通過“居民議事會”機(jī)制達(dá)成出資協(xié)議，最終居民自籌部分占項目總投資的42.7%，遠(yuǎn)高于全市平均水平（35.1%）。這種基于社區(qū)協(xié)商形成的共擔(dān)機(jī)制，有效提升了資金到位率與項目可持續(xù)性。與此同時，部分地方政府探索“改造+運(yùn)營”模式，如廣州越秀區(qū)將部分改造后的公共空間交由專業(yè)運(yùn)營公司管理，通過廣告、停車、便民服務(wù)等收益反哺改造成本，使政府補(bǔ)貼依賴度下降約15個百分點。此類創(chuàng)新模式雖尚未大規(guī)模推廣，但為降低財政壓力、提升自籌比例提供了可行路徑。長期來看，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，舊房改造作為城市更新的核心抓手，其資金結(jié)構(gòu)將持續(xù)優(yōu)化。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2024年預(yù)測，到2027年，全國舊房改造項目中自籌資金比例有望提升至45%—50%，政府補(bǔ)貼占比將逐步回落至40%—45%，社會資本參與度則從當(dāng)前不足10%提升至15%以上。這一趨勢的實現(xiàn)依賴于三項關(guān)鍵支撐：一是完善維修資金歸集與使用機(jī)制，截至2023年底，全國住宅專項維修資金累計歸集規(guī)模已達(dá)1.2萬億元，但使用率不足5%，政策層面亟需打通“沉睡資金”激活路徑；二是健全改造后長效管理機(jī)制，避免“改后失管”導(dǎo)致居民出資意愿下降；三是強(qiáng)化金融產(chǎn)品創(chuàng)新，如開發(fā)“舊改貸”“安居分期”等普惠金融工具，降低居民一次性支付壓力。綜合判斷，在政策引導(dǎo)、市場機(jī)制與居民意識共同作用下，舊房改造行業(yè)的資金結(jié)構(gòu)將朝著更加均衡、可持續(xù)的方向演進(jìn)，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。2、新型改造模式與技術(shù)應(yīng)用微更新”“漸進(jìn)式改造”在社區(qū)實踐中的成效近年來，隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程由高速擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，城市更新理念逐步從“大拆大建”向“微更新”與“漸進(jìn)式改造”轉(zhuǎn)型。這一轉(zhuǎn)變不僅契合國家“十四五”規(guī)劃中關(guān)于實施城市更新行動、提升人居環(huán)境質(zhì)量的戰(zhàn)略導(dǎo)向，也在社區(qū)層面展現(xiàn)出顯著的實踐成效。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2023年發(fā)布的《城市更新典型案例匯編》，全國已有超過120個城市開展以“微更新”為核心的社區(qū)改造試點，覆蓋老舊住宅小區(qū)逾2.3萬個，惠及居民超過1800萬戶。這些項目普遍采用“小規(guī)模、低影響、漸進(jìn)式”的更新路徑，強(qiáng)調(diào)在保留原有社區(qū)肌理與社會網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，通過功能修補(bǔ)、環(huán)境優(yōu)化與服務(wù)嵌入，實現(xiàn)社區(qū)活力的再生與居民生活品質(zhì)的實質(zhì)性提升。在具體實踐中，“微更新”注重對社區(qū)公共空間、基礎(chǔ)設(shè)施與建筑立面的精細(xì)化干預(yù)。例如，上海市黃浦區(qū)的“梧桐樹下”社區(qū)更新項目，通過拆除違建、增設(shè)無障礙通道、植入社區(qū)花園與共享書屋等舉措，在不改變原有建筑結(jié)構(gòu)的前提下，使社區(qū)公共空間使用率提升47%，居民滿意度達(dá)92.6%（數(shù)據(jù)來源：上海市城市規(guī)劃設(shè)計研究院，2024年《社區(qū)微更新績效評估報告》）。類似地，廣州市越秀區(qū)推行的“繡花式”改造模式，聚焦于管線入地、樓道照明升級、適老化設(shè)施加裝等細(xì)節(jié)工程，使老舊小區(qū)安全事故率下降31%，老年人日常出行便利度提升顯著。此類項目之所以成效突出，關(guān)鍵在于其尊重居民主體性，通過“參與式設(shè)計”機(jī)制廣泛吸納居民意見，確保改造內(nèi)容與真實需求高度匹配。據(jù)中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院2024年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在實施居民共商共議機(jī)制的微更新項目中，后續(xù)維護(hù)參與率高達(dá)78%，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)改造項目的35%。“漸進(jìn)式改造”則更強(qiáng)調(diào)時間維度上的分階段推進(jìn)與資源的可持續(xù)投入。相較于一次性大規(guī)模投資帶來的財政壓力與社會擾動，漸進(jìn)式策略通過“試點先行—評估反饋—滾動實施”的閉環(huán)機(jī)制，有效降低了政策試錯成本。以北京市朝陽區(qū)勁松社區(qū)為例，自2020年起分三期推進(jìn)改造，首期聚焦基礎(chǔ)環(huán)境整治，二期引入社區(qū)食堂與養(yǎng)老驛站，三期則拓展至智慧安防與綠色能源系統(tǒng)建設(shè)。截至2024年底，該社區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率由改造前的58%提升至89%，商業(yè)配套入駐率增長2.3倍，社區(qū)經(jīng)濟(jì)活力顯著增強(qiáng)（數(shù)據(jù)來源：北京市住建委《城市更新三年行動成效評估》，2025年1月）。這種分步實施模式不僅緩解了財政壓力，也為社會資本參與創(chuàng)造了條件。據(jù)統(tǒng)計，2023年全國通過PPP、特許經(jīng)營等方式引入社會資本參與的漸進(jìn)式改造項目占比已達(dá)34%，較2020年提升19個百分點（來源：國家發(fā)改委《城市更新投融資機(jī)制創(chuàng)新報告》，2024年）。從社會效應(yīng)維度看，微更新與漸進(jìn)式改造有效維系了社區(qū)原有的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，避免了“紳士化”帶來的原住民被動遷離問題。清華大學(xué)建筑學(xué)院2024年對全國15個典型城市的跟蹤研究表明，在采用漸進(jìn)式策略的社區(qū)中，原住民留存率平均達(dá)86.4%，而同期大拆大建項目僅為52.1%。此外，此類改造顯著提升了社區(qū)治理能力。例如，成都市成華區(qū)通過“社區(qū)規(guī)劃師+居民議事會”制度，將改造過程轉(zhuǎn)化為基層治理能力提升的契機(jī)，社區(qū)矛盾調(diào)解成功率由61%提升至89%。這種“軟硬結(jié)合”的更新路徑，既改善了物理環(huán)境，也強(qiáng)化了社區(qū)共同體意識。裝配式裝修等技術(shù)在舊改中的滲透率與前景裝配式裝修作為建筑工業(yè)化與綠色建造理念深度融合的產(chǎn)物，近年來在中國舊房改造（簡稱“舊改”）領(lǐng)域展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。其核心優(yōu)勢在于標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修和信息化管理，能夠有效解決傳統(tǒng)裝修中存在的工期長、噪音大、粉塵污染嚴(yán)重、材料浪費(fèi)高等痛點，尤其契合城市更新背景下對施工效率、環(huán)境友好性與居住品質(zhì)提升的多重訴求。根據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會發(fā)布的《2024年中國裝配式裝修行業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2024年裝配式裝修在舊改項目中的應(yīng)用比例已達(dá)到18.7%，較2021年的6.3%實現(xiàn)近三倍增長，預(yù)計到2025年底該滲透率有望突破25%，并在未來五年內(nèi)以年均復(fù)合增長率19.2%的速度持續(xù)攀升。這一趨勢的背后，既有政策端的強(qiáng)力推動，也有市場需求端的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。國家層面，《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》明確提出“鼓勵在既有建筑改造中推廣應(yīng)用裝配式裝修技術(shù)”，住建部亦在多個城市開展“既有建筑綠色化改造試點”，將裝配式內(nèi)裝納入重點支持方向。地方層面，北京、上海、深圳、廣州等一線城市已率先將裝配式裝修納入舊改項目的技術(shù)導(dǎo)則或評分體系，例如《上海市城市更新條例》明確要求成片舊改項目優(yōu)先采用裝配式內(nèi)裝系統(tǒng)，以縮短施工周期、減少擾民。從技術(shù)適配性角度看，舊房改造項目普遍存在空間受限、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管線老化、施工窗口期短等現(xiàn)實約束，而裝配式裝修通過模塊化墻板、集成吊頂、架空地面、整體衛(wèi)浴等部品部件的干法施工，顯著降低了對原有建筑結(jié)構(gòu)的破壞，避免了濕作業(yè)帶來的沉降與開裂風(fēng)險，同時大幅壓縮現(xiàn)場作業(yè)時間。以整體衛(wèi)浴為例，傳統(tǒng)衛(wèi)生間改造需20—30天，而裝配式整體衛(wèi)浴可在48小時內(nèi)完成安裝，工期縮短80%以上，且防水性能更優(yōu)。據(jù)清華大學(xué)建筑節(jié)能研究中心2024年對全國32個舊改項目的跟蹤調(diào)研顯示，采用裝配式裝修的項目平均施工周期較傳統(tǒng)方式縮短35.6%，建筑垃圾產(chǎn)生量減少62.3%，居民投訴率下降47.8%。這些實證數(shù)據(jù)充分印證了該技術(shù)在提升舊改效率與居民滿意度方面的顯著價值。此外，隨著BIM（建筑信息模型）技術(shù)在舊改前期勘測與設(shè)計階段的深度應(yīng)用，裝配式部品的精準(zhǔn)匹配能力不斷提升，有效解決了老舊住宅戶型不規(guī)則、尺寸偏差大等歷史遺留問題，進(jìn)一步拓寬了技術(shù)適用邊界。市場驅(qū)動層面，消費(fèi)者對居住品質(zhì)與健康環(huán)保的訴求日益提升，成為裝配式裝修滲透率加速增長的關(guān)鍵內(nèi)因。中國消費(fèi)者協(xié)會2024年發(fā)布的《城市居民舊房改造消費(fèi)行為調(diào)研報告》指出，76.4%的受訪者在舊改決策中將“環(huán)保材料”和“施工過程低干擾”列為優(yōu)先考慮因素，而裝配式裝修所采用的無醛板材、低VOC涂料及工廠預(yù)制工藝恰好契合這一需求。與此同時，頭部企業(yè)如金螳螂、亞廈股份、東易日盛等紛紛布局裝配式內(nèi)裝產(chǎn)線，并與地方政府、城投平臺建立戰(zhàn)略合作，形成“設(shè)計—制造—施工—運(yùn)維”一體化服務(wù)模式，推動成本持續(xù)下探。據(jù)廣發(fā)證券研究所測算，2024年裝配式裝修單平方米綜合成本已降至1800—2200元，較2