廣州甲級寫字樓市場季度報告knight萊Frank坊2025年第二季度/research2025年第二季度，廣州甲級寫字樓市場呈現(xiàn)“供應(yīng)放量、需求溫和復(fù)蘇”的修復(fù)源自太平金融大廈單一新增供應(yīng)項目入市。需求端溫和復(fù)蘇帶動凈吸納量回升至41,643平方米。然而，供應(yīng)增速仍快于需求回暖節(jié)奏，導(dǎo)致空置率環(huán)比上升0.3個百分點至15.0%，租金環(huán)比下跌2.5%至每月每平方米人民幣124.5元。度三大租賃需求來源。TMT行業(yè)受電商運維、數(shù)據(jù)平臺開發(fā)及數(shù)字化安防領(lǐng)域的旺盛需求帶動；專業(yè)服務(wù)業(yè)憑借教育培訓(xùn)韌性及律所復(fù)蘇穩(wěn)居第二；金融業(yè)則受益人身保險與基金需求回溫重返第三。在交易類型層面，搬遷需求占比降至34.3%（其中64.3%為降級搬遷反映企業(yè)成本管控深化；受生物醫(yī)藥及TMT擴(kuò)張驅(qū)動，新租、擴(kuò)租需求合計占比44.5%，凸顯部分行業(yè)逆勢增長的動能。在大宗交易市場方面，錄得一宗矚目交易，為辛選購置以人民幣約2億元購入白云湖科技產(chǎn)業(yè)園二七G棟和E棟，反映自用需求成為短期寫字樓大宗交易市場的主流。展望第三季度，盡管需求端迎來周期性、階段性的復(fù)蘇利好因素，但在預(yù)估有超過20萬平方米的新增供應(yīng)集中入市的前提下，全市甲級寫字樓空置率上行壓力依然巨大，租金下跌趨勢預(yù)估將延續(xù)。在價格深度調(diào)整面臨邊際效用弱化的前提下，業(yè)主方或?qū)⑹褂酶嘣慕M合激勵措施以刺激需求的釋放。圖一：廣州甲級寫字樓市場參考指標(biāo)[1]2025年第二季度凈吸納量2025年第二季度凈吸納量41,643平方米2025年第二季度租金124.5元/平方米/月2025年第二季度空置率15.0%2025年第二季度新增供應(yīng)83,000平方米按季變幅：2按季變幅：2.5%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：2025-2027各區(qū)域新增甲級寫字樓面積千平方米2,000●2,000●金融城●白鵝潭.廣州南站500●珠江新城資料來源:萊坊研究部圖三：廣州甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月1901802025年第二季度，廣州甲級寫字樓市場延續(xù)下行趨勢，租金環(huán)比下跌2.5個百分點至每月每平方米人民幣124.5元，市場已連續(xù)16個季度處于調(diào)整周期。盡管出清壓力依然顯著，尤其是大存量、高樓圖三：廣州甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月190180160Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1150140130120201420152016201720182019202020212022202320242025資料來源:萊坊研究部金普遍回調(diào)。越秀、天河北分別錄得5.7%和4.6%的環(huán)比跌幅，因受高樓齡影響，通過“彈性租金+裝修補(bǔ)貼+延長免租期”商務(wù)區(qū)（如金融城）的價差，以應(yīng)對新興商務(wù)區(qū)的客戶虹吸。珠江新城、琶洲、金融城的租金環(huán)比跌幅均在2個百分點以內(nèi)，上季度大幅調(diào)租后，區(qū)位地段優(yōu)勢支Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1Q4Q1150140130120201420152016201720182019202020212022202320242025資料來源:萊坊研究部展望2025年第三季度，廣州甲級寫字樓市場或?qū)⒂瓉沓?0萬平方米新增供應(yīng)的集中入市。新增供應(yīng)與現(xiàn)有存量擠壓擴(kuò)大。表一：廣州甲級寫字樓各細(xì)分市場參考指標(biāo)，2025年第二季度3.8↓4.6%↓0.8%4.7↓1.2%↑0.5%3.3↓5.7%8.5%↓0.3%↓1.5%23.9%↓0.7%95.5↓1.9%↑4.3%2025年第二季度，廣州甲級寫字樓市場呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇與供應(yīng)壓力深度博弈的格局。太平金融大廈為本季度唯一的新增供應(yīng)，入市體量約8.3萬平方米。盡管需求端平穩(wěn)放量，租賃活動有所回溫，全市凈吸納量達(dá)到41,643平方米。然而，供應(yīng)擴(kuò)張的壓力仍然強(qiáng)于需求回暖的動能，導(dǎo)致全市空置率環(huán)比上升0.3個百分點至15.0%。本季度租賃需求主力，其中TMT及專業(yè)服務(wù)業(yè)撐起本季度租賃需求的半壁江山。TMT行業(yè)需求繼續(xù)主導(dǎo)市場，其中電商平臺運維、企業(yè)后臺數(shù)據(jù)化平臺開發(fā)、安防和場景數(shù)字化產(chǎn)品及服務(wù)領(lǐng)域需求活躍；專業(yè)服務(wù)業(yè)延續(xù)需求韌性，教育培訓(xùn)保持穩(wěn)健增長，數(shù)字化營銷、律所的需求實現(xiàn)輪動復(fù)蘇；金融業(yè)重回第三位，主要得益于保險、基金的需求回溫，其中又以人身保險增長顯著。趨勢。盡管搬遷需求保持市場主導(dǎo)，但占比降至34.3%，且其中64.3%的搬遷租深化；續(xù)租比例升至21.2%，主要因多數(shù)度更為開放以及租金調(diào)整更富彈性。與需求保持旺盛，占比29.5%，主要受生物醫(yī)藥及TMT行業(yè)企業(yè)選址擴(kuò)張推動。同時，擴(kuò)租需求更飆升至15.0%，主要受互聯(lián)網(wǎng)平臺的擴(kuò)張需求推動。總的來看，多數(shù)租戶通過非核心區(qū)位搬遷及低標(biāo)樓宇擇址強(qiáng)化成本管控，而TMT、生物醫(yī)藥等轉(zhuǎn)與區(qū)域新動能轉(zhuǎn)換實現(xiàn)深度耦合。調(diào)帶來的需求階段性修復(fù)動能或?qū)⑷趸?，而?0萬平方米新增供應(yīng)集中入市將加劇空置率上行壓力。短期看，TMT與生物醫(yī)藥的擴(kuò)張或支撐需求階段性修復(fù)，但宏觀經(jīng)濟(jì)未現(xiàn)根本性改善背景下，其可持續(xù)性尚不穩(wěn)固。全市租賃需求將市影響，全市空置率將被繼續(xù)拉升。圖四：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)千平方米70025%60020%50015%40030010%2005%圖四：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)千平方米70025%60020%50015%40030010%2005%100020132014201520162017201820192020202120222023202420250%資料來源:萊坊研究部注：2025的甲級寫字樓供應(yīng)量及凈吸納量為累計值2025的空置率為第二季度的空置率資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實表二：甲級寫字樓主要租賃成交，2025年第二季度4,460續(xù)租歡聚大廈4,000擴(kuò)租4,000搬遷歡聚大廈2,950擴(kuò)租2025年第二季度，廣州寫字樓大宗交易市場錄得一宗矚目交易：直播電商公司辛選以人民幣約2億元購入白云湖科技產(chǎn)業(yè)園二七G棟和E棟作為總部大樓使用，全市寫字樓大宗交易市場延續(xù)“產(chǎn)業(yè)自用主導(dǎo)、投資性需求萎縮”的買方市場格局。近一年廣州大宗交易呈現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張加速、投資性交易冰凍”的悖離態(tài)勢。一方面，TMT巨頭如4399、抖音、辛選密集拿地建造總部或產(chǎn)業(yè)園，推動產(chǎn)業(yè)載體交易升溫；另一方面，核心區(qū)寫字樓資產(chǎn)遭遇流動性危機(jī)，珠江新城、海珠、越秀等區(qū)域資產(chǎn)多次掛牌無人接盤，暴露供需失衡削弱傳統(tǒng)資產(chǎn)估值邏輯的結(jié)構(gòu)性困境。金融資本要求的穩(wěn)定租金回報與增值潛力在當(dāng)前市場環(huán)境下難以兌現(xiàn)。短期來看，第三季度大宗交易市場低迷態(tài)勢難逆轉(zhuǎn)。在租金和空置率持續(xù)承需求將持續(xù)受到抑制。直至2025年下半求主體。2025年第二季度各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率金融城存量:36金融城存量:36租金:95.5空置率:47.7%珠江新城存量:446空置率:12.4%越秀租金:100.8空置率:8.5% ●琶洲存量:215空置率:23.9%天河北存量:159存量:215空置率:23.9%天河北存量:159空置率:7.5%970970資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率因樣本庫調(diào)整，金融城租金變幅和存量以本季度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部廣州商業(yè)物業(yè)服務(wù)部楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@王兆麒高級董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.wong@黃偉倫董事，廣