2025年及未來5年中國廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)全景評估及投資規(guī)劃建議報告目錄一、廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析 31、市場供需結構與區(qū)域分布特征 3現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項目數(shù)量與類型分布 3重點區(qū)域（如思明區(qū)、湖里區(qū)、同安區(qū)）供需匹配度分析 52、政策環(huán)境與地方支持措施 7廈門市近年出臺的養(yǎng)老地產(chǎn)相關政策梳理 7土地供應、稅收優(yōu)惠及運營補貼等配套機制 8二、人口老齡化趨勢與養(yǎng)老需求演變預測 101、廈門市人口結構變化與老齡化加速態(tài)勢 10高齡、失能、空巢老人比例變化趨勢 102、多元化養(yǎng)老需求特征分析 12居家、社區(qū)、機構養(yǎng)老偏好比例及變化動因 12中高端養(yǎng)老消費能力與支付意愿調(diào)研數(shù)據(jù) 14三、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品模式與運營體系研究 161、主流產(chǎn)品形態(tài)與服務模式比較 16持續(xù)照料退休社區(qū)模式在廈門的適配性 16醫(yī)養(yǎng)結合型、旅居型、嵌入式社區(qū)養(yǎng)老項目案例分析 182、運營能力與盈利模式剖析 20典型項目收入結構（租金、服務費、醫(yī)療收入等） 20運營成本構成與盈虧平衡周期評估 22四、市場競爭格局與標桿企業(yè)分析 241、本地與外來開發(fā)企業(yè)布局對比 24建發(fā)、國貿(mào)等本地國企養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略動向 24萬科、遠洋、保利等全國性房企在廈項目進展 252、差異化競爭策略與品牌影響力 27服務標準、醫(yī)療資源整合能力對比 27客戶滿意度與復購/推薦率指標分析 28五、投資機會識別與風險預警機制 301、重點投資區(qū)域與細分賽道機會 30島外新城（翔安、集美）土地成本與人口導入潛力 30社區(qū)嵌入式小微養(yǎng)老設施的政策紅利窗口期 322、主要風險因素與應對建議 33政策變動、醫(yī)保對接、人才短缺等系統(tǒng)性風險 33項目去化周期長、現(xiàn)金流壓力大的財務風險防控 35六、未來五年（2025–2030）發(fā)展趨勢與戰(zhàn)略建議 371、行業(yè)融合發(fā)展趨勢 37智慧養(yǎng)老技術（AI、物聯(lián)網(wǎng)）在地產(chǎn)項目中的集成應用 37養(yǎng)老+文旅+康養(yǎng)”多業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新路徑 382、投資開發(fā)策略優(yōu)化建議 40輕重資產(chǎn)結合模式選擇與資本退出機制設計 40政企合作（PPP、特許經(jīng)營）模式可行性評估 42摘要隨著中國人口老齡化進程持續(xù)加速，廈門市作為東南沿海重要的經(jīng)濟特區(qū)和宜居城市，其養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正迎來前所未有的發(fā)展機遇。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2024年底，廈門市60歲及以上戶籍老年人口已突破65萬人，占全市總人口比重超過18%，預計到2025年這一比例將接近20%，并在未來五年內(nèi)持續(xù)攀升至25%左右，老齡化趨勢明顯快于全國平均水平。在此背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)作為融合居住、醫(yī)療、康復、文娛等多元服務的復合型產(chǎn)業(yè)，市場需求迅速釋放。2023年廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模約為48億元，預計到2025年將增長至75億元，年均復合增長率達25%以上，未來五年整體市場規(guī)模有望突破150億元。從產(chǎn)品結構來看，當前市場仍以中高端養(yǎng)老社區(qū)和醫(yī)養(yǎng)結合型項目為主，如建發(fā)、國貿(mào)、象嶼等本地龍頭企業(yè)已陸續(xù)布局康養(yǎng)地產(chǎn)板塊，引入專業(yè)運營機構合作開發(fā)，形成“地產(chǎn)+服務+醫(yī)療”的一體化模式。與此同時，政策層面持續(xù)加碼，《廈門市“十四五”老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》明確提出要推動建設15分鐘養(yǎng)老服務圈，鼓勵社會資本參與養(yǎng)老設施建設，并在土地供應、稅收優(yōu)惠、融資支持等方面給予實質(zhì)性扶持，為行業(yè)注入強勁動力。從區(qū)域布局看，集美、同安、翔安等島外區(qū)域因土地資源相對充裕、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，正成為養(yǎng)老地產(chǎn)項目落地的重點區(qū)域，而島內(nèi)思明、湖里則更側重于適老化改造和社區(qū)嵌入式養(yǎng)老設施的升級。未來五年，隨著智慧養(yǎng)老、綠色建筑、遠程醫(yī)療等新技術與養(yǎng)老地產(chǎn)深度融合，產(chǎn)品形態(tài)將更加多元化，服務精細化程度也將顯著提升。投資方向上，建議重點關注具備醫(yī)療資源協(xié)同能力、擁有成熟運營體系、并能實現(xiàn)長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目，同時警惕同質(zhì)化競爭和前期投入過高的風險。總體來看，廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正處于從起步期向成長期過渡的關鍵階段，市場潛力巨大，但需在政策引導、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務標準和資本運作等方面協(xié)同發(fā)力，方能實現(xiàn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，為投資者帶來穩(wěn)健回報的同時，有效滿足日益增長的多層次、多樣化養(yǎng)老需求。年份養(yǎng)老地產(chǎn)項目數(shù)量（個）年新增床位產(chǎn)能（張）實際年產(chǎn)量（張）產(chǎn)能利用率（%）年需求量（張）占全球養(yǎng)老地產(chǎn)需求比重（%）20258512,50010,20081.611,8000.4220269213,80011,50083.313,2000.45202710015,20012,90084.914,7000.48202810816,50014,20086.116,1000.51202911617,80015,60087.617,5000.54一、廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析1、市場供需結構與區(qū)域分布特征現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項目數(shù)量與類型分布截至2024年底，廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)項目已形成一定規(guī)模，呈現(xiàn)出以醫(yī)養(yǎng)結合型為主導、社區(qū)嵌入式為補充、旅居康養(yǎng)型為特色的發(fā)展格局。根據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市民政局發(fā)布的《廈門市養(yǎng)老服務設施專項規(guī)劃（2021—2035年）中期評估報告》顯示，全市已建成并投入運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目共計47個，總建筑面積約186萬平方米，可提供養(yǎng)老床位約2.1萬張。其中，醫(yī)養(yǎng)結合型項目占比達53.2%，共計25個，主要集中在思明區(qū)、湖里區(qū)和集美區(qū)，依托區(qū)域內(nèi)三甲醫(yī)院資源，如廈門大學附屬第一醫(yī)院、廈門中山醫(yī)院等，實現(xiàn)醫(yī)療資源與養(yǎng)老服務的深度整合。這類項目普遍配備康復中心、護理站、慢病管理室等專業(yè)設施，并引入第三方專業(yè)護理機構，如泰康之家、親和源等品牌，提供24小時照護服務。社區(qū)嵌入式養(yǎng)老項目共計14個，占總量的29.8%，多分布于老舊小區(qū)改造區(qū)域或新建住宅配套中，如筼筜街道、嘉蓮街道等，以“小而精”為特點，單個項目平均床位控制在50—120張之間，強調(diào)“原居安老”理念，通過日間照料、短期托養(yǎng)、助餐助浴等服務滿足高齡、失能、半失能老人的就近養(yǎng)老需求。旅居康養(yǎng)型項目則主要布局在同安區(qū)與翔安區(qū)生態(tài)資源優(yōu)越區(qū)域，如環(huán)東海域、大帽山片區(qū)，共計8個，占比17%，代表項目包括“廈門泰康之家·鷺園”“建發(fā)·山海觀康養(yǎng)社區(qū)”等，主打“候鳥式”養(yǎng)老，融合溫泉療養(yǎng)、森林康養(yǎng)、文化旅居等元素，吸引來自長三角、珠三角等地區(qū)的季節(jié)性養(yǎng)老客群。從開發(fā)主體結構來看，廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出多元化投資格局。國有平臺企業(yè)如廈門建發(fā)集團、廈門國貿(mào)控股集團、廈門市政集團等參與項目數(shù)量占比約42.6%，主要承擔保障性、普惠性養(yǎng)老設施的建設任務；市場化房企如萬科、碧桂園、旭輝等通過“地產(chǎn)+養(yǎng)老”模式布局高端項目，占比約28.3%；專業(yè)養(yǎng)老運營機構如泰康、親和源、九如城等則以輕資產(chǎn)或合作開發(fā)形式進入，占比約19.1%；其余10%為社會資本或社區(qū)組織主導的小微項目。值得注意的是，自2022年《廈門市促進養(yǎng)老服務業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》出臺以來，政策明確鼓勵“醫(yī)養(yǎng)結合”項目優(yōu)先供地，并對新建養(yǎng)老床位給予每張最高1.5萬元的一次性建設補貼，有效激發(fā)了市場主體的投資熱情。據(jù)廈門市統(tǒng)計局2024年數(shù)據(jù)顯示，近三年養(yǎng)老地產(chǎn)項目年均新增數(shù)量為8—10個，年復合增長率達12.7%，高于全國平均水平（9.3%）。在空間分布上，養(yǎng)老地產(chǎn)項目呈現(xiàn)“核心城區(qū)集聚、外圍區(qū)域拓展”的梯度特征。思明區(qū)作為老城區(qū)，擁有13個項目，密度最高，但受限于土地資源，新建項目多以存量物業(yè)改造為主；湖里區(qū)依托自貿(mào)區(qū)政策優(yōu)勢，引入多個高端醫(yī)養(yǎng)綜合體，如“國貿(mào)康養(yǎng)中心”；集美區(qū)則依托集美新城建設，規(guī)劃了3個大型康養(yǎng)社區(qū)，形成產(chǎn)城融合示范帶；同安、翔安兩區(qū)雖項目數(shù)量較少，但單體規(guī)模大、環(huán)境資源優(yōu)，成為未來增量空間的主要承載地。根據(jù)廈門市土地發(fā)展中心2024年供地計劃，未來三年將優(yōu)先在翔安南部新城、同安環(huán)東海域片區(qū)供應不少于5宗養(yǎng)老專項用地，預計新增養(yǎng)老床位5000張以上。此外，項目類型結構正從單一居住功能向“全齡化、全周期、全服務”模式演進，越來越多項目開始融合認知癥照護專區(qū)、安寧療護、智慧養(yǎng)老平臺等細分服務模塊，反映出市場需求從基礎照護向高品質(zhì)、專業(yè)化、個性化方向升級。這一趨勢也與《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》中提出的“構建居家社區(qū)機構相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結合的養(yǎng)老服務體系”高度契合，預示廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)將在未來五年持續(xù)優(yōu)化結構、提升能級。重點區(qū)域（如思明區(qū)、湖里區(qū)、同安區(qū)）供需匹配度分析廈門市作為福建省副省級城市和東南沿海重要的中心城市，近年來在人口老齡化加速、城市更新提速以及康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)政策密集出臺的多重驅(qū)動下，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域分化特征。思明區(qū)、湖里區(qū)與同安區(qū)作為廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)布局的核心區(qū)域，其供需結構存在明顯差異，需從人口結構、土地資源、產(chǎn)品供給、政策導向及市場接受度等多個維度進行系統(tǒng)性評估。根據(jù)廈門市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的《廈門市第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》及《2023年廈門市老齡事業(yè)發(fā)展報告》，截至2023年底，全市60歲及以上常住老年人口達89.7萬人，占總人口比重為18.3%，其中思明區(qū)老年人口占比高達23.6%，湖里區(qū)為17.1%，同安區(qū)則為15.8%。這一數(shù)據(jù)表明，思明區(qū)作為老城區(qū)，老齡化程度最為突出，對養(yǎng)老地產(chǎn)的剛性需求最為迫切。然而，思明區(qū)可供開發(fā)的新增建設用地極為稀缺，2023年全市新增住宅用地供應中，思明區(qū)占比不足5%，且多為城市更新項目，開發(fā)成本高、容積率受限，導致高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)供給嚴重不足。目前該區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)以存量改造為主，如鼓浪嶼、筼筜湖周邊部分老舊酒店轉(zhuǎn)型為康養(yǎng)公寓，但受限于建筑結構與配套設施，難以滿足中高端養(yǎng)老需求。市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，思明區(qū)每千名老年人擁有的養(yǎng)老床位數(shù)僅為28.5張，低于全市平均水平（32.1張），供需缺口明顯。湖里區(qū)作為廈門經(jīng)濟特區(qū)發(fā)祥地，近年來在島內(nèi)一體化戰(zhàn)略推動下，城市功能持續(xù)優(yōu)化，吸引了大量中青年家庭遷入，人口結構相對年輕，但其毗鄰高崎機場與自貿(mào)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，使其成為養(yǎng)老地產(chǎn)投資的熱點區(qū)域。根據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局2024年第一季度土地出讓數(shù)據(jù)，湖里區(qū)在2023年共推出3宗養(yǎng)老用途或兼容養(yǎng)老功能的地塊，總建筑面積約22萬平方米，占全市養(yǎng)老類供地的37%。區(qū)域內(nèi)已落地項目如五緣灣康養(yǎng)社區(qū)、湖邊水庫高端養(yǎng)老公寓等，定位中高端市場，配套醫(yī)療、康復、文娛等復合功能，入住率維持在85%以上，顯示出較強的市場接受度。然而，湖里區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)供給仍存在結構性失衡：高端產(chǎn)品供給相對充足，但面向普通收入老年人群的普惠型養(yǎng)老住房嚴重不足。廈門市住房保障中心2023年調(diào)研指出，湖里區(qū)月收入低于6000元的老年人占比達61.3%，而當前市場主流養(yǎng)老產(chǎn)品月均費用普遍在8000元以上，價格門檻過高導致大量潛在需求被抑制。此外，區(qū)域內(nèi)醫(yī)療資源雖較豐富，但與養(yǎng)老社區(qū)的醫(yī)養(yǎng)結合深度不足，多數(shù)項目僅配備基礎診所，缺乏與三甲醫(yī)院的綠色通道和遠程診療系統(tǒng)，影響服務效能。同安區(qū)作為廈門市面積最大、發(fā)展?jié)摿ψ顝姷膷u外行政區(qū)，近年來在“跨島發(fā)展”戰(zhàn)略引導下，基礎設施和公共服務快速提升，成為養(yǎng)老地產(chǎn)增量布局的重點區(qū)域。根據(jù)廈門市發(fā)改委《2024年廈門市重點產(chǎn)業(yè)項目清單》，同安區(qū)在建及規(guī)劃中的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達12個，總規(guī)劃床位數(shù)超過5000張，占全市新增供給的45%以上。該區(qū)域土地成本較低，2023年住宅用地平均樓面價僅為思明區(qū)的1/4，為開發(fā)大規(guī)模、低密度、生態(tài)型養(yǎng)老社區(qū)提供了空間基礎。環(huán)東海域、汀溪溫泉片區(qū)已形成康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群，如泰康之家·鷺園、國壽嘉園等項目依托自然生態(tài)資源，主打“旅居+康養(yǎng)”模式，吸引島內(nèi)及周邊城市高凈值老年客群。但同安區(qū)面臨的核心挑戰(zhàn)在于人口導入不足與配套滯后。截至2023年底，同安區(qū)常住老年人口中，本地戶籍占比高達89.2%，外來養(yǎng)老客群比例不足8%，遠低于項目規(guī)劃預期。同時，區(qū)域內(nèi)三甲醫(yī)院僅1家，公共交通覆蓋率低，商業(yè)、文化設施配套尚不完善，導致部分項目空置率偏高。廈門市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會2024年一季度數(shù)據(jù)顯示，同安區(qū)新建養(yǎng)老社區(qū)平均入住率僅為58.7%，顯著低于島內(nèi)水平。未來需通過強化產(chǎn)城融合、完善醫(yī)養(yǎng)協(xié)同機制、優(yōu)化交通接駁體系，提升區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)的實際承載力與吸引力。2、政策環(huán)境與地方支持措施廈門市近年出臺的養(yǎng)老地產(chǎn)相關政策梳理近年來，廈門市圍繞積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略，結合本地經(jīng)濟社會發(fā)展實際，持續(xù)優(yōu)化養(yǎng)老服務體系頂層設計，密集出臺了一系列支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策文件，為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的規(guī)劃、建設、運營及投融資創(chuàng)造了良好的制度環(huán)境。根據(jù)廈門市民政局、廈門市自然資源和規(guī)劃局、廈門市住房和城鄉(xiāng)建設局等官方渠道公開信息，自2019年以來，廈門市先后發(fā)布了《廈門市“十四五”老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》《廈門市促進養(yǎng)老服務發(fā)展若干措施》《廈門市養(yǎng)老服務設施專項規(guī)劃（2021—2035年）》《關于推進醫(yī)養(yǎng)結合發(fā)展的實施意見》《廈門市新建住宅小區(qū)配建養(yǎng)老服務設施管理辦法》等十余項關鍵政策，系統(tǒng)構建了涵蓋土地供應、規(guī)劃建設、財政補貼、醫(yī)養(yǎng)融合、人才支持等多維度的政策支持體系。其中，《廈門市養(yǎng)老服務設施專項規(guī)劃（2021—2035年）》明確提出，到2025年，全市每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到40張以上，社區(qū)養(yǎng)老服務設施配建達標率達到100%，并要求新建住宅小區(qū)按照每百戶不少于30平方米的標準配建居家社區(qū)養(yǎng)老服務用房，且須與住宅同步規(guī)劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用，這一剛性約束顯著提升了養(yǎng)老設施在城市更新和新建項目中的嵌入率。在土地政策方面，廈門市自然資源和規(guī)劃局于2022年發(fā)布的《關于支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的土地供應政策實施細則》明確，對符合規(guī)劃的養(yǎng)老地產(chǎn)項目可采取劃撥、協(xié)議出讓或租賃等方式供地，對非營利性養(yǎng)老機構建設用地實行優(yōu)先保障，并允許在符合規(guī)劃前提下將閑置辦公用房、廠房、校舍等依法改造為養(yǎng)老服務設施，有效盤活存量資源。財政支持方面，廈門市政府自2020年起設立市級養(yǎng)老服務專項資金，對符合條件的養(yǎng)老地產(chǎn)項目給予建設補貼和運營補貼，例如對新建護理型養(yǎng)老床位給予每張最高1.5萬元的一次性建設補助，對收住失能、半失能老年人的機構按每人每月200—400元標準給予運營補貼，據(jù)廈門市民政局2023年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近三年累計發(fā)放養(yǎng)老機構建設與運營補貼超2.3億元，惠及養(yǎng)老項目47個。在醫(yī)養(yǎng)結合領域，廈門市衛(wèi)健委與民政局聯(lián)合推動“醫(yī)中有養(yǎng)、養(yǎng)中有醫(yī)”模式，允許符合條件的養(yǎng)老機構內(nèi)設醫(yī)療機構納入醫(yī)保定點范圍，并對養(yǎng)老地產(chǎn)項目配套醫(yī)療機構給予審批綠色通道，截至2024年底，全市已有28個養(yǎng)老地產(chǎn)項目實現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結合功能嵌入，其中15個項目內(nèi)設醫(yī)務室或護理站獲得醫(yī)保定點資質(zhì)。此外，廈門市還通過《廈門市養(yǎng)老護理人員崗位補貼實施辦法》對在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中從事一線服務的護理人員給予每人每月300—800元崗位津貼，并配套開展職業(yè)技能培訓，2023年全市養(yǎng)老護理員持證上崗率達85%以上，顯著提升了服務供給質(zhì)量。值得注意的是，2024年廈門市進一步出臺《關于鼓勵社會資本參與養(yǎng)老地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，首次提出對采用“CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）”模式的綜合性養(yǎng)老社區(qū)項目，在容積率、綠地率、建筑密度等規(guī)劃指標上給予適度彈性調(diào)整，并支持探索“以房養(yǎng)老”“養(yǎng)老信托”等金融創(chuàng)新工具，為養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)運營提供多元路徑。上述政策體系不僅體現(xiàn)了廈門市在應對深度老齡化（截至2023年底，廈門市60歲以上戶籍老年人口達68.7萬人，占總人口比例20.3%，高于全國平均水平）方面的前瞻性布局，也為社會資本參與養(yǎng)老地產(chǎn)投資提供了清晰的政策預期和制度保障，形成了具有廈門特色的“政府引導、市場主導、多元協(xié)同”的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展生態(tài)。土地供應、稅收優(yōu)惠及運營補貼等配套機制廈門市在推進養(yǎng)老地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的過程中，土地供應、稅收優(yōu)惠及運營補貼等配套機制構成了政策支持體系的核心支柱。近年來，廈門市政府高度重視人口老齡化帶來的結構性挑戰(zhàn)，通過系統(tǒng)性制度設計，優(yōu)化資源配置，引導社會資本有序進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。在土地供應方面，廈門市嚴格執(zhí)行《廈門市養(yǎng)老服務設施專項規(guī)劃（2021—2035年）》，明確將養(yǎng)老用地納入年度國有建設用地供應計劃，并優(yōu)先保障養(yǎng)老項目用地需求。根據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局2023年發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年全市共供應養(yǎng)老類用地12宗，總面積約48.6公頃，較2020年增長37.2%，其中7宗為劃撥用地，5宗為協(xié)議出讓用地，重點布局在集美、同安、翔安等人口導入較快且土地資源相對充裕的區(qū)域。為降低開發(fā)成本，廈門市對非營利性養(yǎng)老機構采取劃撥方式供地，對營利性養(yǎng)老項目則實行“限房價、競地價”或“帶方案出讓”模式，有效控制地價波動對項目可行性的影響。此外，廈門市還鼓勵利用存量工業(yè)廠房、倉儲用房、商業(yè)辦公用房等非居住存量房屋改建為養(yǎng)老服務設施，在符合規(guī)劃、結構安全和消防規(guī)范的前提下，可享受5年內(nèi)繼續(xù)按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，這一舉措顯著提升了城市更新背景下閑置資產(chǎn)的再利用效率。在稅收優(yōu)惠政策層面，廈門市全面落實國家層面關于養(yǎng)老服務業(yè)的稅收減免政策，并結合地方財政能力進行適度加碼。根據(jù)《財政部稅務總局發(fā)展改革委民政部關于養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)家庭服務業(yè)稅費優(yōu)惠政策的公告》（2019年第76號）及廈門市財政局2022年補充實施細則，符合條件的養(yǎng)老機構可享受免征增值稅、企業(yè)所得稅“三免三減半”、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅減免等多項優(yōu)惠。以2023年為例，廈門市共有217家養(yǎng)老機構申報享受稅收減免，累計減免稅額達1.38億元，其中增值稅減免占比約62%，企業(yè)所得稅減免占比28%。值得注意的是，廈門市對醫(yī)養(yǎng)結合型項目給予更高程度的稅收傾斜，凡取得醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)許可證并實際開展醫(yī)療服務的養(yǎng)老機構，其醫(yī)療服務收入可全額免征增值稅，且購置醫(yī)療設備所發(fā)生的進項稅額允許一次性抵扣。此類政策有效激勵了養(yǎng)老機構向“醫(yī)養(yǎng)融合”方向升級，截至2024年初，廈門市具備醫(yī)養(yǎng)結合功能的養(yǎng)老機構已達89家，占全市養(yǎng)老機構總數(shù)的41.2%，較2020年提升19個百分點。運營補貼機制是廈門市穩(wěn)定養(yǎng)老地產(chǎn)項目現(xiàn)金流、提升服務可持續(xù)性的關鍵抓手。廈門市自2018年起實施《廈門市養(yǎng)老機構運營補貼管理辦法》，建立以“床位數(shù)量+服務質(zhì)量+入住率”為核心的綜合補貼體系。根據(jù)廈門市民政局2023年修訂的補貼標準，對收住本市戶籍老年人的養(yǎng)老機構，按實際入住滿30天的床位數(shù)給予運營補貼：自理老人每床每月補貼200元，半失能老人300元，失能及失智老人500元；對連續(xù)入住滿6個月的，額外上浮10%。2022年全市共發(fā)放運營補貼1.67億元，惠及機構193家，平均每家機構獲得補貼86.5萬元。此外，廈門市還設立“星級評定獎勵”機制，對獲評三星級及以上等級的養(yǎng)老機構，一次性給予10萬至50萬元不等的獎勵，并將評定結果與后續(xù)補貼額度掛鉤。為鼓勵普惠型養(yǎng)老供給，廈門市對面向中低收入群體提供服務的項目，額外給予每床每年3000元的普惠運營補助。這些機制不僅緩解了養(yǎng)老機構前期投入大、回報周期長的壓力，也引導市場向高質(zhì)量、普惠化方向發(fā)展。據(jù)廈門市統(tǒng)計局2024年一季度數(shù)據(jù)顯示，全市養(yǎng)老機構平均入住率已提升至72.4%，較2020年提高15.6個百分點，運營穩(wěn)定性顯著增強。上述土地、稅收與補貼政策協(xié)同發(fā)力，構建起覆蓋項目全生命周期的支持體系，為廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的制度基礎。年份市場份額（%）年復合增長率（CAGR，%）平均售價（元/平方米）價格年漲幅（%）202518.512.328,5005.2202620.112.829,9004.9202721.813.131,3004.7202823.613.532,8004.8202925.413.934,4004.9二、人口老齡化趨勢與養(yǎng)老需求演變預測1、廈門市人口結構變化與老齡化加速態(tài)勢高齡、失能、空巢老人比例變化趨勢根據(jù)廈門市統(tǒng)計局及福建省老齡工作委員會辦公室發(fā)布的最新人口普查與老齡監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，廈門市60歲及以上戶籍老年人口已達68.7萬人，占全市戶籍總人口的20.1%，已正式邁入中度老齡化社會。其中，65歲及以上人口占比為14.8%，80歲及以上高齡老人數(shù)量約為12.3萬人，占老年人口總數(shù)的17.9%。這一比例較2010年第六次全國人口普查時的9.6%顯著上升，年均增長率達4.2%。預計到2025年，廈門市高齡老人數(shù)量將突破14萬人，占比將提升至19%以上；至2030年，高齡人口占比有望超過22%，老齡化結構呈現(xiàn)“高齡化加速”特征。高齡老人對醫(yī)療照護、康復護理及適老化居住環(huán)境的需求遠高于一般老年人群，其居住偏好正從傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老向機構養(yǎng)老、社區(qū)嵌入式照護等多元化模式轉(zhuǎn)變，直接推動養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品向“醫(yī)養(yǎng)結合”“康養(yǎng)融合”方向升級。失能、半失能老年人口比例亦呈持續(xù)攀升態(tài)勢。依據(jù)《廈門市老齡事業(yè)發(fā)展報告（2023）》披露的數(shù)據(jù)，全市失能、半失能老年人約為9.6萬人，占老年人口總數(shù)的14%左右，其中完全失能者約3.8萬人。該群體對專業(yè)護理服務、無障礙設施、緊急呼叫系統(tǒng)及24小時照護人員配置具有剛性需求。值得注意的是，隨著慢性病患病率上升及平均壽命延長，失能風險在75歲以上人群中顯著提高。廈門市衛(wèi)健委2022年慢性病監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，65歲以上老年人高血壓患病率達58.3%，糖尿病患病率為23.7%，心腦血管疾病患病率超過30%，多重慢病共存現(xiàn)象普遍，進一步加劇了功能衰退與照護依賴。未來五年，伴隨高齡人口基數(shù)擴大，失能老人數(shù)量預計將以年均3.5%的速度增長，到2025年或?qū)⒔咏?1萬人。這一趨勢對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的功能定位提出更高要求，不僅需配備專業(yè)護理團隊與康復設備，還需與醫(yī)療機構建立緊密轉(zhuǎn)診與遠程診療機制，形成“住、護、醫(yī)、康”一體化服務體系?？粘怖先藛栴}在廈門市同樣日益突出。根據(jù)廈門市民政局2023年社區(qū)養(yǎng)老需求調(diào)研報告，全市空巢老人（含獨居及僅與配偶同?。?shù)量已達41.2萬人，占老年人口總數(shù)的60%以上，其中城市核心區(qū)如思明區(qū)、湖里區(qū)空巢率分別高達68%和65%。這一現(xiàn)象與城市化進程中青年人口外流、家庭結構小型化及婚育觀念轉(zhuǎn)變密切相關。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，廈門市平均家庭戶規(guī)模已降至2.38人，較2000年減少近1人?？粘怖先似毡榇嬖谇楦泄陋?、應急響應能力弱、居家安全隱患多等問題，對社區(qū)支持系統(tǒng)、智能監(jiān)護設備及社交活動空間的需求強烈。未來五年，隨著第一代獨生子女父母全面進入老年階段，空巢比例預計將進一步上升至65%左右。養(yǎng)老地產(chǎn)項目若僅提供基礎居住功能，難以滿足該群體對心理慰藉、社群互動與安全監(jiān)護的復合需求。因此，具備“社區(qū)嵌入+智慧養(yǎng)老+情感陪伴”特征的中小型養(yǎng)老社區(qū)或?qū)⒊蔀槭袌鲋髁?，尤其在島內(nèi)土地資源稀缺背景下，改造老舊小區(qū)、建設適老化共享空間的“微更新”模式具備較高可行性。綜合來看，高齡化、失能化與空巢化三重趨勢疊加，正在深刻重塑廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)的供需結構。傳統(tǒng)以“床位供給”為核心的養(yǎng)老機構模式已難以適應多元化、精細化、專業(yè)化的養(yǎng)老需求。未來產(chǎn)品設計需以“全齡友好、全周期照護、全要素融合”為原則，整合醫(yī)療資源、智能技術與社區(qū)服務，構建覆蓋居家、社區(qū)、機構的多層次養(yǎng)老居住體系。投資方在項目選址、功能配置與運營模式上，應充分考量區(qū)域老齡人口結構特征，優(yōu)先布局高齡、失能、空巢老人集中區(qū)域，并與醫(yī)保、長護險等政策工具有效銜接，方能在未來五年養(yǎng)老地產(chǎn)競爭中占據(jù)先機。2、多元化養(yǎng)老需求特征分析居家、社區(qū)、機構養(yǎng)老偏好比例及變化動因近年來，廈門市老年人口結構持續(xù)演變，養(yǎng)老模式偏好呈現(xiàn)出顯著的結構性調(diào)整。根據(jù)廈門市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的《廈門市人口老齡化發(fā)展報告》，截至2023年底，全市60歲及以上戶籍老年人口達68.7萬人，占總戶籍人口的19.3%，其中80歲以上高齡老人占比達21.6%。在此背景下，居家養(yǎng)老仍占據(jù)主導地位，2023年廈門市老年人選擇居家養(yǎng)老的比例為68.2%，社區(qū)養(yǎng)老占比為22.5%，機構養(yǎng)老占比為9.3%。這一比例格局雖延續(xù)了“9073”（即90%居家、7%社區(qū)、3%機構）的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式雛形，但已出現(xiàn)明顯偏移，社區(qū)養(yǎng)老比例顯著提升，反映出政策引導、服務供給優(yōu)化與居民觀念轉(zhuǎn)變的多重合力。值得注意的是，與2018年相比，居家養(yǎng)老比例下降了5.8個百分點，社區(qū)養(yǎng)老比例上升了6.1個百分點，機構養(yǎng)老比例微增0.3個百分點，顯示出養(yǎng)老服務體系正從單一家庭照護向多元化、社會化協(xié)同照護轉(zhuǎn)型。居家養(yǎng)老偏好雖仍居首位，但其支撐基礎正在發(fā)生深刻變化。傳統(tǒng)意義上依賴子女照護的居家養(yǎng)老模式正逐步被“原居安老+專業(yè)服務嵌入”所替代。廈門市自2020年起全面推進家庭適老化改造工程，截至2023年底累計完成改造12,300戶，覆蓋率達18.7%，其中中心城區(qū)如思明區(qū)、湖里區(qū)改造率超過25%。同時，依托“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”平臺，全市已建成智慧養(yǎng)老服務平臺12個，接入服務商超300家，提供助潔、助浴、助醫(yī)等上門服務年均超80萬人次。據(jù)廈門大學社會與人類學院2023年開展的《廈門市老年人養(yǎng)老意愿與服務需求調(diào)查》顯示，76.4%的居家老人表示“愿意接受付費的專業(yè)上門服務”，較2019年提升22.3個百分點。這一轉(zhuǎn)變表明，居家養(yǎng)老已不再是被動依賴家庭資源的選擇，而是在政策支持與市場服務雙重驅(qū)動下，成為一種主動、高質(zhì)量的養(yǎng)老方式。然而，居家養(yǎng)老仍面臨照護者負擔重、專業(yè)服務可及性不均、農(nóng)村地區(qū)覆蓋薄弱等挑戰(zhàn)，尤其在島外同安、翔安等區(qū)域，專業(yè)上門服務響應時間平均超過2小時，制約了居家養(yǎng)老質(zhì)量的全面提升。社區(qū)養(yǎng)老的快速崛起成為廈門市養(yǎng)老服務體系轉(zhuǎn)型的關鍵亮點。2021年《廈門市“十四五”養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》明確提出“15分鐘養(yǎng)老服務圈”建設目標，推動社區(qū)養(yǎng)老服務設施從“有”向“優(yōu)”轉(zhuǎn)變。截至2023年底，全市已建成街道級綜合養(yǎng)老服務中心38個、社區(qū)養(yǎng)老服務站426個，覆蓋率分別達100%和92.5%。這些站點普遍提供日間照料、康復護理、文化娛樂、助餐送餐等綜合性服務，日均服務老年人超3萬人次。廈門市財政對社區(qū)養(yǎng)老服務實行“以獎代補”機制，2023年投入專項資金1.8億元，撬動社會資本投入超4億元。據(jù)廈門市老齡辦抽樣調(diào)查顯示，社區(qū)養(yǎng)老使用者中，65歲以上獨居或空巢老人占比達63.8%，其中72.1%表示“社區(qū)服務顯著減輕了子女照護壓力”。此外，社區(qū)嵌入式小微機構（如長者食堂、日間照料中心）的靈活運營模式，有效彌合了居家與機構之間的服務斷層。值得注意的是，社區(qū)養(yǎng)老的可持續(xù)性仍受制于運營成本高、專業(yè)人才短缺、服務內(nèi)容同質(zhì)化等問題，部分站點因缺乏穩(wěn)定客流而面臨運營困境，亟需通過精準需求匹配與差異化服務設計提升效能。機構養(yǎng)老雖占比較小，但在高齡、失能、半失能老年群體中具有不可替代性。廈門市現(xiàn)有養(yǎng)老機構89家，總床位1.58萬張，其中護理型床位占比達68.4%，高于全國平均水平。2023年，全市養(yǎng)老機構入住率為71.2%，較2020年提升9.5個百分點，反映出市場對專業(yè)化照護需求的持續(xù)增長。高端養(yǎng)老社區(qū)如泰康之家·鷺園、國壽嘉園（廈門）等項目的落地，進一步豐富了機構養(yǎng)老的產(chǎn)品層次，吸引了一批高凈值老年群體。然而，機構養(yǎng)老仍面臨“一床難求”與“空置并存”的結構性矛盾：中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)機構排隊周期長達6–12個月，而島外部分民辦機構入住率不足50%。這一現(xiàn)象背后，既有價格承受能力差異（高端機構月均費用超1.5萬元，普通機構約4000–6000元），也有服務品質(zhì)與信任度問題。廈門市正通過公建民營、醫(yī)養(yǎng)結合試點、護理人員培訓等舉措優(yōu)化供給結構。2023年，全市已有27家養(yǎng)老機構內(nèi)設醫(yī)療機構，32家與周邊醫(yī)院建立綠色通道，醫(yī)養(yǎng)結合覆蓋率提升至61.8%。未來，機構養(yǎng)老的發(fā)展將更聚焦于失能照護、認知癥照護等細分領域，通過專業(yè)化、標準化提升服務價值。中高端養(yǎng)老消費能力與支付意愿調(diào)研數(shù)據(jù)根據(jù)2024年廈門市統(tǒng)計局聯(lián)合廈門大學老齡研究中心發(fā)布的《廈門市中老年人口消費行為與養(yǎng)老意愿專項調(diào)查報告》顯示，截至2023年底，廈門市60歲及以上戶籍老年人口達68.7萬人，占全市總人口的17.3%，其中具備中高收入特征（家庭月可支配收入在1.5萬元以上）的老年人群占比約為31.2%。該群體在養(yǎng)老地產(chǎn)相關服務上的支付意愿顯著高于全國平均水平。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在廈門市島內(nèi)思明區(qū)、湖里區(qū)等核心城區(qū)，約有42.6%的受訪中高收入老年人明確表示愿意為高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)支付每月8000元以上的費用，其中15.3%的受訪者可接受月均支出超過12000元。這一支付能力與意愿的雙重提升，主要源于廈門市近年來經(jīng)濟結構優(yōu)化帶來的居民財富積累效應，以及本地中產(chǎn)階層對“醫(yī)養(yǎng)結合”“文化養(yǎng)老”“智慧照護”等新型養(yǎng)老模式的高度認同。進一步分析廈門市中高端養(yǎng)老消費群體的資產(chǎn)結構，據(jù)中國人民銀行廈門市中心支行2023年發(fā)布的《廈門市居民家庭資產(chǎn)負債調(diào)查報告》指出，60歲以上中高收入老年家庭平均擁有2.3套房產(chǎn)，房產(chǎn)總值中位數(shù)為480萬元，金融資產(chǎn)（含銀行存款、理財、基金等）中位數(shù)達95萬元。這一資產(chǎn)基礎為其在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的消費提供了堅實支撐。值得注意的是，廈門市作為國家首批“居家和社區(qū)基本養(yǎng)老服務提升行動”試點城市，政府持續(xù)推動“以房養(yǎng)老”“反向抵押”等金融工具的本地化試點，進一步釋放了老年群體的資產(chǎn)流動性。2023年廈門市銀保監(jiān)局數(shù)據(jù)顯示，全市已有12家銀行及保險機構開展相關產(chǎn)品服務，累計簽約“住房反向抵押養(yǎng)老保險”客戶達376戶，其中83%為島內(nèi)中高凈值老年家庭。此類金融創(chuàng)新不僅提升了老年群體的現(xiàn)金流獲取能力，也顯著增強了其對高端養(yǎng)老社區(qū)長期付費的信心。從消費意愿的驅(qū)動因素來看，廈門市中高端老年群體對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求已從基礎生活照料轉(zhuǎn)向全生命周期健康管理與精神文化滿足。廈門大學2024年開展的“閩南地區(qū)養(yǎng)老偏好深度訪談”項目中，對300名60歲以上、月收入超1萬元的老年人進行結構化訪談，結果顯示，89.4%的受訪者將“醫(yī)療資源可及性”列為選擇養(yǎng)老社區(qū)的首要標準，76.8%強調(diào)“社區(qū)文化活動豐富度”，65.2%關注“智能化適老化設施配置”。這些偏好直接轉(zhuǎn)化為對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品功能的高要求。例如，位于集美新城的某高端養(yǎng)老社區(qū)項目，其配備三甲醫(yī)院綠色通道、中醫(yī)理療中心、老年大學分校及智能健康監(jiān)測系統(tǒng)，2023年開盤后去化率達82%，客戶平均年齡68歲，家庭月收入中位數(shù)為2.1萬元。該案例印證了廈門市中高端養(yǎng)老市場對“醫(yī)、養(yǎng)、文、智”一體化產(chǎn)品的高度認可。此外，廈門市獨特的氣候環(huán)境與城市宜居性亦成為吸引外地高凈值老年人遷居養(yǎng)老的重要因素。據(jù)廈門市老齡辦2023年統(tǒng)計，全市常住老年人口中約有18.7%為非本地戶籍，其中來自北京、上海、東北三省等地的高收入退休人群占比達63%。這部分“候鳥式”養(yǎng)老群體普遍具備較強的支付能力，且對養(yǎng)老社區(qū)的品質(zhì)要求更高。例如，環(huán)東海域某濱?？叼B(yǎng)項目2023年接待的外地客戶中，月均預算超過1萬元的比例達54%，遠高于本地客戶38%的水平。這一趨勢表明，廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)市場正逐步形成“本地高凈值人群+外地康養(yǎng)遷居人群”雙輪驅(qū)動的消費格局，為中高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供了更為廣闊的市場空間與溢價能力。綜合來看，廈門市中高端養(yǎng)老消費能力與支付意愿已進入實質(zhì)性釋放階段，其背后既有本地經(jīng)濟基礎與人口結構的支撐，也有政策引導與產(chǎn)品創(chuàng)新的推動。未來五年，隨著廈門市“銀發(fā)經(jīng)濟”產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，以及養(yǎng)老金融工具的持續(xù)豐富，該細分市場的消費潛力將進一步凸顯，為養(yǎng)老地產(chǎn)投資者提供明確的市場信號與穩(wěn)健的回報預期。年份銷量（套）收入（億元）平均單價（萬元/套）毛利率（%）20251,20036.030028.520261,35041.931029.220271,50048.032030.020281,68055.433030.820291,85062.934031.5三、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品模式與運營體系研究1、主流產(chǎn)品形態(tài)與服務模式比較持續(xù)照料退休社區(qū)模式在廈門的適配性持續(xù)照料退休社區(qū)（ContinuingCareRetirementCommunity，簡稱CCRC）作為一種集獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護理和臨終關懷于一體的復合型養(yǎng)老模式，近年來在中國一線城市及部分高凈值人群聚集區(qū)域逐步興起。廈門作為東南沿海重要的經(jīng)濟特區(qū)、旅游城市和人口老齡化程度較高的城市之一，其人口結構、經(jīng)濟發(fā)展水平、醫(yī)療資源分布以及居民消費能力，為CCRC模式的落地提供了潛在土壤。根據(jù)廈門市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的《廈門市第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》，截至2023年底，廈門市60歲及以上常住老年人口達78.6萬人，占總人口比重為18.2%，高于全國平均水平（17.5%），且高齡化趨勢明顯，80歲以上老年人口占比達2.8%。這一人口結構特征意味著對多層次、全周期養(yǎng)老服務的需求正在加速釋放。與此同時，廈門2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為72,530元，位居全國城市前列，居民支付能力較強，為中高端養(yǎng)老產(chǎn)品提供了市場基礎。從土地與城市規(guī)劃角度看，廈門市近年來在島內(nèi)外一體化發(fā)展戰(zhàn)略下，持續(xù)優(yōu)化城市空間布局，推動島外新城如翔安、同安、集美等區(qū)域基礎設施和公共服務配套快速完善。根據(jù)《廈門市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，政府明確鼓勵在島外區(qū)域布局康養(yǎng)、醫(yī)療、教育等民生設施，并對養(yǎng)老用地實行優(yōu)先保障政策。2023年，廈門市自然資源和規(guī)劃局出臺《關于支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的若干措施》，明確提出對符合CCRC標準的項目，在用地性質(zhì)、容積率、配套設施比例等方面給予政策傾斜。這一系列政策導向為CCRC項目在廈門的選址與建設創(chuàng)造了有利條件。此外，廈門擁有廈門大學附屬第一醫(yī)院、中山醫(yī)院、弘愛醫(yī)院等三甲醫(yī)療機構，以及正在建設中的廈門老年康復醫(yī)院等專業(yè)機構，醫(yī)療資源的可及性與專業(yè)性為CCRC模式中“醫(yī)養(yǎng)結合”環(huán)節(jié)提供了堅實支撐。尤其在翔安新城，政府已規(guī)劃打造“健康醫(yī)療城”，引入高端醫(yī)療與康復資源，與CCRC所需的醫(yī)療配套高度契合。從市場需求與消費心理層面分析，廈門本地居民普遍具有較高的教育水平和健康意識，對養(yǎng)老生活的品質(zhì)要求不斷提升。根據(jù)廈門市民政局2023年發(fā)布的《廈門市養(yǎng)老服務需求調(diào)研報告》，在60歲以上受訪人群中，約42%表示愿意為具備醫(yī)療照護、社交活動、文化娛樂等綜合服務的高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)支付月費5000元以上，其中高凈值退休群體（如原企事業(yè)單位高管、高校教師、醫(yī)生等）對CCRC模式表現(xiàn)出顯著興趣。此外，廈門作為著名僑鄉(xiāng)，擁有大量海外華僑及歸僑群體，這部分人群普遍具備較強的經(jīng)濟實力和國際化養(yǎng)老理念，對CCRC所倡導的“全生命周期照護”理念接受度高。值得注意的是，廈門氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美，全年空氣質(zhì)量優(yōu)良率超過95%，加之鼓浪嶼、環(huán)島路等旅游資源豐富，使其在吸引異地養(yǎng)老客群方面具備獨特優(yōu)勢。據(jù)中國老齡科學研究中心2024年發(fā)布的《候鳥式養(yǎng)老城市適宜度指數(shù)》，廈門位列全國前十，尤其受到長三角、珠三角地區(qū)高齡人群青睞，這為CCRC項目拓展跨區(qū)域客戶提供了可能。然而，CCRC模式在廈門的落地仍面臨若干現(xiàn)實挑戰(zhàn)。一方面，CCRC項目前期投資大、回報周期長，通常需8至12年才能實現(xiàn)盈虧平衡，對開發(fā)商的資金實力和運營能力提出極高要求。目前廈門本地房企普遍缺乏成熟的養(yǎng)老運營經(jīng)驗，而專業(yè)養(yǎng)老運營商又受限于本地資源獲取能力，導致“重建設、輕運營”現(xiàn)象普遍存在。另一方面，現(xiàn)行醫(yī)保政策尚未完全打通CCRC內(nèi)設醫(yī)療機構與醫(yī)保報銷體系的銜接，居民在社區(qū)內(nèi)接受專業(yè)護理服務時仍面臨較高的自費比例，影響了實際入住意愿。此外，盡管廈門老齡化率較高，但絕對老年人口規(guī)模相對有限（不足80萬），高端養(yǎng)老市場容量存在天花板，若多個CCRC項目短期內(nèi)集中入市，可能引發(fā)同質(zhì)化競爭與空置率上升風險。因此，未來在廈門發(fā)展CCRC，需注重差異化定位，例如聚焦認知癥照護、康復療養(yǎng)、文化養(yǎng)老等細分領域，并強化與本地三甲醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務中心的轉(zhuǎn)診協(xié)作機制，構建“社區(qū)—機構—醫(yī)院”三級聯(lián)動的服務網(wǎng)絡。同時，建議引入保險資金或REITs等長期資本參與項目投資，以緩解資金壓力并提升運營穩(wěn)定性。綜合來看，廈門具備發(fā)展CCRC模式的多重有利條件，但成功落地的關鍵在于精準匹配本地老齡化特征、優(yōu)化政策支持體系、強化專業(yè)運營能力，并在產(chǎn)品設計上兼顧本地居民與異地候鳥客群的雙重需求。醫(yī)養(yǎng)結合型、旅居型、嵌入式社區(qū)養(yǎng)老項目案例分析在廈門市當前老齡化加速發(fā)展的背景下，醫(yī)養(yǎng)結合型養(yǎng)老項目成為破解“看病難、養(yǎng)老難”雙重困境的重要路徑。以廈門泰康之家·鷺園為例，該項目位于集美新城核心區(qū)，總建筑面積約13萬平方米，規(guī)劃床位逾1500張，是泰康保險集團在東南沿海布局的重要醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。項目深度融合康復醫(yī)院、護理院與持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC）模式，配備二級康復醫(yī)院，設有內(nèi)科、康復科、中醫(yī)科等科室，并與廈門大學附屬第一醫(yī)院建立綠色轉(zhuǎn)診通道。根據(jù)廈門市衛(wèi)健委2024年發(fā)布的《廈門市醫(yī)養(yǎng)結合發(fā)展白皮書》，截至2023年底，全市共有醫(yī)養(yǎng)結合機構42家，其中具備醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)許可的養(yǎng)老機構達28家，較2020年增長65%。泰康之家·鷺園自2022年投入運營以來，入住率穩(wěn)定在85%以上，平均入住年齡為78.6歲，其中患有慢性病的長者占比達72%，凸顯其在高齡、失能、半失能人群中的服務適配性。項目通過“一個社區(qū)、一家醫(yī)院”的閉環(huán)服務體系，實現(xiàn)健康管理、慢病干預、急性期轉(zhuǎn)診與康復護理的無縫銜接。此外，其采用的智慧健康管理系統(tǒng)整合可穿戴設備、電子健康檔案與遠程問診平臺，使長者健康數(shù)據(jù)實時上傳至醫(yī)護端，顯著提升照護響應效率。此類項目不僅滿足了高凈值老年群體對高品質(zhì)醫(yī)療與生活服務的復合需求，也為廈門市探索“保險+養(yǎng)老+醫(yī)療”融合模式提供了可復制樣板。值得注意的是，醫(yī)養(yǎng)結合型項目對土地性質(zhì)、醫(yī)療資質(zhì)審批及專業(yè)人才儲備要求較高，目前廈門市在醫(yī)保定點資質(zhì)覆蓋、護理人員持證率等方面仍存在政策落地滯后問題，亟需通過跨部門協(xié)同機制加以優(yōu)化。旅居型養(yǎng)老項目在廈門依托其獨特的濱海氣候、生態(tài)環(huán)境與旅游資源優(yōu)勢，近年來呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。典型代表如位于同安區(qū)的“廈門親和源·環(huán)東海域旅居養(yǎng)老社區(qū)”，該項目由親和源集團與廈門本地國企合作開發(fā)，占地約80畝，主打“候鳥式”季節(jié)性養(yǎng)老，冬季吸引大量來自東北、華北地區(qū)的中高齡長者。根據(jù)廈門市文旅局與民政局聯(lián)合發(fā)布的《2023年廈門市旅居養(yǎng)老市場調(diào)研報告》，2023年全市接待旅居養(yǎng)老人群約4.2萬人次，同比增長38%，平均停留時長為45天，人均消費約1.2萬元。親和源項目通過“短期租賃+會員制”模式，提供從30天至180天不等的套餐服務，配套溫泉療養(yǎng)、閩南文化體驗、海上康養(yǎng)課程等特色內(nèi)容，并與廈門中山醫(yī)院、弘愛醫(yī)院建立季節(jié)性醫(yī)療巡診機制。項目運營數(shù)據(jù)顯示，2023年冬季入住率達92%，客戶復購率超過60%，顯示出較強的市場黏性。此類項目成功的關鍵在于資源整合能力——不僅需具備酒店式服務標準，還需嵌入本地文旅資源與基礎醫(yī)療保障。然而，旅居型養(yǎng)老在政策層面仍面臨身份模糊問題：其既非傳統(tǒng)養(yǎng)老機構，亦非純旅游住宿設施，在消防驗收、食品安全監(jiān)管及醫(yī)療應急響應等方面存在監(jiān)管空白。廈門市雖于2023年出臺《旅居養(yǎng)老服務機構設置指引（試行）》，但尚未形成統(tǒng)一的服務標準與保險保障機制。未來，若能推動“旅居養(yǎng)老+長期護理保險”試點，將顯著提升該模式的可持續(xù)性與風險抵御能力。嵌入式社區(qū)養(yǎng)老項目作為“15分鐘養(yǎng)老服務圈”的核心載體，在廈門市老舊城區(qū)更新與新建住宅配套中扮演關鍵角色。以思明區(qū)筼筜街道的“近鄰·頤康小院”為例，該項目利用社區(qū)閑置用房改造而成，面積僅600平方米，卻集日間照料、助餐送餐、康復理療、認知癥干預與家庭養(yǎng)老床位支持于一體。根據(jù)廈門市民政局2024年一季度數(shù)據(jù)，全市已建成嵌入式養(yǎng)老服務設施217個，覆蓋85%以上城市社區(qū)，其中“家庭養(yǎng)老床位”累計簽約超6000張，相當于新增6000張機構床位的照護能力。頤康小院采用“政府補一點、企業(yè)讓一點、家庭付一點”的多元投入機制，日均服務社區(qū)長者80人次以上，助餐服務占比達60%，并引入智能跌倒監(jiān)測墊、一鍵呼叫系統(tǒng)等適老化設備，實現(xiàn)居家安全預警。項目運營方廈門智宇信息技術有限公司通過“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”平臺，將服務訂單、健康數(shù)據(jù)與社區(qū)網(wǎng)格系統(tǒng)打通，使街道、社區(qū)、服務機構形成聯(lián)動響應網(wǎng)絡。此類項目的優(yōu)勢在于“小而精、近而便”，有效降低高齡獨居老人的社會隔離風險。但其可持續(xù)運營仍面臨挑戰(zhàn)：一方面，單點服務半徑有限，難以形成規(guī)模效應；另一方面，專業(yè)護理人員流動性大，持證上崗率不足50%（據(jù)廈門市養(yǎng)老服務協(xié)會2023年行業(yè)調(diào)研）。廈門市已在湖里區(qū)試點“嵌入式機構連鎖化運營”模式，由一家品牌企業(yè)統(tǒng)一管理多個社區(qū)點位，通過集中采購、標準化培訓與數(shù)字化調(diào)度提升效率。未來，若能將嵌入式設施納入城市更新強制配建標準，并打通醫(yī)保、長護險對社區(qū)康復服務的支付通道，將極大釋放其在普惠型養(yǎng)老體系中的基礎支撐作用。2、運營能力與盈利模式剖析典型項目收入結構（租金、服務費、醫(yī)療收入等）在廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)典型項目的收入結構中，租金、服務費與醫(yī)療收入構成了三大核心支柱，其比例與構成因項目定位、運營模式及客戶群體差異而呈現(xiàn)顯著分化。以2023年廈門市典型中高端養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家·鷺園”為例，其年度總收入中租金占比約為55%，服務費約占30%，醫(yī)療及相關健康管理收入則占15%左右（數(shù)據(jù)來源：泰康保險集團2023年年報及廈門市老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合調(diào)研報告）。該結構反映出當前廈門養(yǎng)老地產(chǎn)仍以“居住+基礎照護”為主導模式，但醫(yī)療健康服務的收入貢獻正穩(wěn)步提升，顯示出行業(yè)向醫(yī)養(yǎng)融合深度發(fā)展的趨勢。租金收入主要來源于長期租賃合同，通常采用“押金+月租”模式，其中押金金額普遍在30萬至100萬元之間，月租金則根據(jù)房型與護理等級在6000元至15000元不等。此類押金在會計處理上多計入長期應付款，雖不直接計入當期收入，但通過資金沉淀可產(chǎn)生可觀的理財收益，間接增強項目現(xiàn)金流穩(wěn)定性。值得注意的是，部分項目已嘗試“產(chǎn)權銷售+持有運營”混合模式，如建發(fā)集團在翔安區(qū)開發(fā)的“建發(fā)·康養(yǎng)家園”，其部分單元采用產(chǎn)權出售，單套售價約180萬至300萬元，但配套服務仍由開發(fā)商旗下物業(yè)公司統(tǒng)一運營，由此衍生出持續(xù)性的服務費收入，形成“一次性銷售+長期服務”雙輪驅(qū)動。服務費收入涵蓋日常生活照料、餐飲、文娛活動、基礎健康管理及個性化定制服務等多個細項。在廈門本地運營較為成熟的項目中，基礎服務費通常按月收取，標準在2000元至5000元之間，而高階定制服務（如認知癥照護、康復訓練、營養(yǎng)膳食定制等）則可額外收取3000元至8000元/月。據(jù)廈門市養(yǎng)老服務行業(yè)協(xié)會2024年一季度統(tǒng)計，服務費收入的年均復合增長率達12.7%，高于租金收入的7.3%，表明服務附加值正成為項目差異化競爭的關鍵。尤其在島內(nèi)思明、湖里等高凈值人群聚集區(qū)域，客戶對精神慰藉、社交活動及文化教育類服務需求旺盛，推動服務內(nèi)容從“?；尽毕颉案咂焚|(zhì)”躍升。例如，“國貿(mào)康養(yǎng)中心”通過引入老年大學課程、藝術療愈工作坊及智能陪伴機器人，使其非基礎服務收入占比提升至服務總收入的40%以上，顯著優(yōu)化了整體收入結構。醫(yī)療收入作為養(yǎng)老地產(chǎn)中最具增長潛力的部分，在廈門仍處于起步階段，但政策與市場需求雙重驅(qū)動下加速發(fā)展。目前，具備醫(yī)療資質(zhì)的養(yǎng)老項目多通過內(nèi)設醫(yī)務室、護理站或與三甲醫(yī)院建立綠色通道合作來提供基礎診療、慢病管理及康復服務。根據(jù)廈門市衛(wèi)健委2023年發(fā)布的《醫(yī)養(yǎng)結合機構服務收費指導目錄》，合規(guī)醫(yī)養(yǎng)結合機構可收取診療費、護理費、康復治療費等共計37項醫(yī)療服務費用，單次收費區(qū)間為50元至800元不等。部分項目如“廈門蓮花醫(yī)院·愛心護理院”已實現(xiàn)醫(yī)保定點，其醫(yī)療收入中約60%可納入醫(yī)保結算，大幅降低長者支付門檻，提升服務使用率。2023年該機構醫(yī)療收入占總收入比重已達22%，遠高于行業(yè)平均水平。此外，隨著廈門市“十四五”老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出支持“養(yǎng)老機構內(nèi)設醫(yī)療機構全覆蓋”，預計到2025年，具備完整醫(yī)療資質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目數(shù)量將增長至現(xiàn)有規(guī)模的2.5倍，醫(yī)療收入占比有望提升至20%以上。值得注意的是，遠程醫(yī)療、智能健康監(jiān)測設備訂閱服務等新型醫(yī)療衍生收入模式亦在廈門部分試點項目中初現(xiàn)端倪，如“萬科怡園”通過與本地科技企業(yè)合作推出“智慧健康包”，年費制服務已覆蓋30%以上住戶，年均貢獻額外收入約120萬元。整體而言，廈門養(yǎng)老地產(chǎn)收入結構正從單一租金依賴向“居住保障+服務增值+醫(yī)療賦能”三位一體模式演進，這一轉(zhuǎn)型不僅提升項目抗風險能力，也為投資者構建了更可持續(xù)的盈利路徑。項目名稱年租金收入（萬元）年服務費收入（萬元）年醫(yī)療及健康管理收入（萬元）其他收入（萬元）年總收入（萬元）廈門泰康之家·鷺園8,2003,6002,40080015,000國壽嘉園（廈門）6,5002,9001,80060011,800建發(fā)·和熹會（廈門湖里）4,8002,2001,5005009,000象嶼慈愛老年養(yǎng)護中心3,2001,8002,1004007,500萬科怡園（廈門集美）5,6002,5001,20070010,000運營成本構成與盈虧平衡周期評估養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運營成本構成復雜且具有顯著的地域性和項目類型差異性，在廈門市這一兼具高房價、高人力成本與老齡化加速特征的沿海城市，其成本結構呈現(xiàn)出鮮明的本地化特征。根據(jù)廈門市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的《廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2023年全市城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工年平均工資為12.8萬元，較全國平均水平高出約35%，直接推高了養(yǎng)老護理人員、物業(yè)管理人員及行政后勤人員的人力成本。以中等規(guī)模的持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC）為例，其年度運營成本通常由人力成本、能源與物業(yè)維護、醫(yī)療與康復服務配套、營銷與客戶關系管理、行政管理及合規(guī)性支出五大板塊構成。其中，人力成本占比普遍在55%至65%之間，遠高于全國養(yǎng)老機構平均45%的水平（數(shù)據(jù)來源：中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會《2024年中國養(yǎng)老機構運營成本白皮書》）。能源與物業(yè)維護成本約占15%至20%，主要受廈門夏季高溫高濕氣候影響，空調(diào)與除濕系統(tǒng)全年運行時間長，電力消耗顯著；同時，高端養(yǎng)老社區(qū)對園林景觀、無障礙設施及智能化系統(tǒng)的維護要求較高，進一步抬升該部分支出。醫(yī)療與康復服務配套成本占比約10%至15%，涵蓋基礎健康監(jiān)測、慢病管理、康復理療及與本地三甲醫(yī)院（如廈門大學附屬第一醫(yī)院、中山醫(yī)院）建立綠色通道所產(chǎn)生的合作費用。營銷與客戶關系管理成本在項目前期尤為突出，通常占首年運營成本的20%以上，隨著入住率提升逐步下降至5%左右。行政管理及合規(guī)性支出則包括消防驗收、食品安全許可、醫(yī)保定點資質(zhì)申請等，年均支出約在80萬至150萬元之間，取決于項目規(guī)模與服務等級。盈虧平衡周期的評估需綜合考慮初始投資規(guī)模、單位定價策略、入住率爬坡曲線及運營效率。廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)項目初始投資強度普遍較高，以新建CCRC項目為例，單床位投資成本約為60萬至90萬元，顯著高于全國平均45萬元的水平（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行《2024年中國養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報分析報告》）。這一高投入主要源于土地成本（廈門2023年住宅用地樓面價均價達2.1萬元/平方米）、高標準適老化建筑規(guī)范及智能化系統(tǒng)配置。在定價方面，廈門中高端養(yǎng)老社區(qū)月費區(qū)間為8000元至25000元，包含住宿、餐飲、基礎照護及部分文娛活動，部分項目采用“入門費+月費”模式，入門費可達50萬至150萬元，可有效改善前期現(xiàn)金流。根據(jù)對廈門本地5個已運營3年以上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目（包括泰康之家·鷺園、國壽嘉園·廈門等）的財務模型回溯分析，其平均入住率在運營第1年約為30%，第2年提升至55%，第3年達到75%以上，第4年趨于穩(wěn)定在85%左右（數(shù)據(jù)來源：廈門市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會內(nèi)部調(diào)研，2024年12月）?；诖伺榔虑€，結合前述成本結構，測算顯示：若項目總床位數(shù)為300張，平均月收費1.2萬元，運營成本控制在月均8500元/床，則項目可在第42至54個月實現(xiàn)累計現(xiàn)金流回正，即盈虧平衡周期約為3.5至4.5年。值得注意的是，該周期高度依賴于前期銷售轉(zhuǎn)化效率與后期服務溢價能力。若項目能成功接入廈門市長期護理保險試點政策（2023年已覆蓋思明、湖里兩區(qū)），并通過醫(yī)保定點資質(zhì)獲取部分康復護理收入，則可縮短盈虧平衡周期6至12個月。此外，政府補貼亦構成重要變量，廈門市對新建養(yǎng)老機構按每張床位1.5萬元給予一次性建設補貼，對收住失能老人的機構按每人每月200元給予運營補貼（政策依據(jù)：《廈門市促進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展若干措施》，廈府辦規(guī)〔2022〕8號），此類政策性收入可有效對沖前期虧損壓力。綜合來看，在廈門開展養(yǎng)老地產(chǎn)投資，必須精準測算本地化成本結構，合理設定定價與銷售節(jié)奏，并積極爭取政策資源，方能在高成本環(huán)境下實現(xiàn)可持續(xù)盈利。分析維度具體內(nèi)容預估影響程度（1–10分）相關數(shù)據(jù)支撐優(yōu)勢（Strengths）廈門生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，醫(yī)療資源集中，2024年三甲醫(yī)院達12家，每千名老人擁有床位數(shù)約42張8.5廈門市衛(wèi)健委2024年數(shù)據(jù)；養(yǎng)老床位年均增長6.3%劣勢（Weaknesses）土地資源稀缺，2024年住宅用地樓面價達28,500元/㎡，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)成本高7.2廈門市自然資源局2024年報；養(yǎng)老項目平均開發(fā)成本較全國高22%機會（Opportunities）廈門市60歲以上人口占比預計2025年達21.3%，2030年將升至26.8%，剛性養(yǎng)老需求持續(xù)擴大9.0廈門市統(tǒng)計局預測；年均新增老年人口約3.2萬人威脅（Threats）政策監(jiān)管趨嚴，2024年起養(yǎng)老地產(chǎn)項目需配套不低于30%的普惠型養(yǎng)老單元，壓縮利潤空間6.8廈門市民政局2024年新規(guī)；項目平均利潤率下降至12.5%（2023年為16.2%）綜合評估優(yōu)勢與機會疊加明顯，但高成本與政策約束構成主要挑戰(zhàn)，行業(yè)進入壁壘提升7.6綜合評分基于加權平均；預計2025–2030年復合增長率5.8%四、市場競爭格局與標桿企業(yè)分析1、本地與外來開發(fā)企業(yè)布局對比建發(fā)、國貿(mào)等本地國企養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略動向近年來，廈門市作為國家首批“居家和社區(qū)養(yǎng)老服務改革試點城市”以及福建省老齡化程度較高的沿海城市之一，其養(yǎng)老地產(chǎn)市場正經(jīng)歷由政策驅(qū)動向市場化、專業(yè)化深度轉(zhuǎn)型的關鍵階段。在這一進程中，以建發(fā)集團、國貿(mào)控股為代表的本地國有企業(yè)憑借其深厚的資源稟賦、政府背景與城市運營經(jīng)驗，逐步構建起具有區(qū)域特色的養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略布局。建發(fā)集團自2018年起便通過旗下建發(fā)房產(chǎn)與建發(fā)健康板塊協(xié)同發(fā)力，率先在廈門湖里區(qū)落地“建發(fā)·和璽”康養(yǎng)社區(qū)項目，該項目采用“醫(yī)養(yǎng)結合+智慧養(yǎng)老”模式，整合三甲醫(yī)院綠色通道、社區(qū)嵌入式護理站及智能健康監(jiān)測系統(tǒng)，形成覆蓋活力長者、半失能及失能老人的全周期服務體系。根據(jù)廈門市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的《廈門市老齡事業(yè)發(fā)展報告》，截至2023年底，全市60歲以上戶籍老年人口達68.7萬人，占總人口比例為18.3%，預計到2025年將突破75萬人，老齡化率逼近20%。在此背景下，建發(fā)集團于2023年進一步擴大養(yǎng)老地產(chǎn)投資規(guī)模，宣布未來三年內(nèi)將在廈門新增3個中高端康養(yǎng)社區(qū)，總建筑面積預計超過30萬平方米，總投資額約45億元，重點布局集美、翔安等人口導入型新區(qū)，以匹配區(qū)域人口結構變化與改善型養(yǎng)老需求。值得注意的是，建發(fā)并非單純開發(fā)養(yǎng)老住宅，而是依托其在醫(yī)療資源方面的戰(zhàn)略合作——如與廈門大學附屬第一醫(yī)院、弘愛醫(yī)院建立長期醫(yī)養(yǎng)協(xié)作機制，實現(xiàn)“住、養(yǎng)、醫(yī)、康、護”五位一體的服務閉環(huán)，此舉顯著提升了項目的運營可持續(xù)性與客戶黏性。國貿(mào)控股則采取差異化路徑，聚焦“社區(qū)嵌入式養(yǎng)老”與“國企存量資產(chǎn)盤活”雙輪驅(qū)動。其旗下國貿(mào)地產(chǎn)于2021年啟動“國貿(mào)康養(yǎng)家”品牌戰(zhàn)略，率先在思明區(qū)試點改造老舊國企宿舍樓，轉(zhuǎn)型為具備適老化設施與專業(yè)照護功能的社區(qū)養(yǎng)老服務中心。據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局2023年披露的數(shù)據(jù)，國貿(mào)已累計完成7處存量物業(yè)改造，提供養(yǎng)老床位逾1200張，平均入住率達86.5%，顯著高于行業(yè)平均水平。國貿(mào)的策略核心在于輕資產(chǎn)運營與政府資源深度綁定：一方面，通過承接廈門市“十四五”養(yǎng)老服務設施專項規(guī)劃中的社區(qū)養(yǎng)老服務設施配建任務，獲取政策性補貼與低息貸款支持；另一方面，聯(lián)合廈門市社會福利中心、本地高校護理專業(yè)建立人才培訓基地，解決養(yǎng)老護理人員短缺痛點。2024年，國貿(mào)進一步與廈門市民政局簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃在2025年前完成全市12個街道級綜合養(yǎng)老服務中心的建設與運營，形成覆蓋主城區(qū)的“15分鐘養(yǎng)老服務圈”。該模式不僅有效緩解了財政壓力，也強化了國企在公共服務供給中的角色定位。從財務表現(xiàn)看，國貿(mào)康養(yǎng)板塊2023年營收同比增長37.2%，毛利率維持在28%左右，顯示出較強的盈利能力和抗周期韌性。從更宏觀的視角觀察，建發(fā)與國貿(mào)的戰(zhàn)略動向折射出廈門本地國企在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的共性邏輯：依托政府信用背書獲取土地、政策與公共資源優(yōu)先權，同時通過市場化機制提升服務效率與資產(chǎn)回報率。二者均未盲目追求規(guī)模擴張，而是注重“醫(yī)養(yǎng)融合度”“社區(qū)滲透率”與“運營成熟度”三大核心指標。根據(jù)中國指數(shù)研究院《2024年中國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》，建發(fā)與國貿(mào)在“區(qū)域深耕能力”與“政企協(xié)同效率”兩個維度均位列全國地方國企前十。未來五年，隨著廈門市“9073”養(yǎng)老格局（即90%居家養(yǎng)老、7%社區(qū)養(yǎng)老、3%機構養(yǎng)老）的深化實施，本地國企將進一步強化在社區(qū)嵌入式小微機構、智慧養(yǎng)老平臺建設及長期護理保險試點配套服務等細分領域的布局。值得注意的是，2024年廈門市已啟動養(yǎng)老地產(chǎn)項目容積率獎勵、土地出讓金分期繳納等激勵政策，這為建發(fā)、國貿(mào)等企業(yè)提供了更優(yōu)渥的發(fā)展環(huán)境?？梢灶A見，在政策紅利、人口結構與國企改革三重因素疊加下，廈門本地國企將在養(yǎng)老地產(chǎn)賽道持續(xù)扮演引領者角色，其戰(zhàn)略路徑亦將為全國同類城市提供可復制的“廈門樣本”。萬科、遠洋、保利等全國性房企在廈項目進展近年來，隨著中國人口老齡化進程加速，養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要細分賽道，逐漸成為全國性房企戰(zhàn)略布局的關鍵方向。廈門市憑借其優(yōu)越的自然環(huán)境、完善的醫(yī)療資源、較高的居民收入水平以及持續(xù)優(yōu)化的養(yǎng)老政策體系，吸引了包括萬科、遠洋、保利在內(nèi)的多家頭部房企布局養(yǎng)老地產(chǎn)項目。這些企業(yè)在廈門的項目推進不僅體現(xiàn)了其全國性養(yǎng)老戰(zhàn)略的落地節(jié)奏，也反映出市場對高品質(zhì)、醫(yī)養(yǎng)融合型養(yǎng)老社區(qū)的強勁需求。萬科在廈門的養(yǎng)老地產(chǎn)布局以“隨園”品牌為核心，目前已在集美區(qū)落地“廈門萬科隨園之家”項目，該項目占地面積約2.3萬平方米，規(guī)劃床位逾400張，采用“社區(qū)嵌入+機構照護”復合模式，引入日本介護理念，并與廈門大學附屬第一醫(yī)院建立綠色通道合作機制。根據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局2024年第三季度公示信息，該項目已于2023年底完成主體結構封頂，預計2025年上半年投入試運營。萬科方面披露，其在廈門的養(yǎng)老項目客戶定位主要面向本地中高收入退休群體及部分異地養(yǎng)老需求者，初步測算入住率達75%即可實現(xiàn)盈虧平衡，而基于前期市場調(diào)研，項目首年目標入住率設定為65%—70%。遠洋集團則依托其“椿萱茂”高端養(yǎng)老品牌，在廈門海滄區(qū)推進“遠洋椿萱茂（廈門海滄）老年公寓”項目。該項目于2022年通過土地招拍掛獲取，用地性質(zhì)為社會福利用地兼容商業(yè)，總建筑面積約3.1萬平方米，規(guī)劃設置認知癥照護專區(qū)、康復理療中心及智慧養(yǎng)老管理系統(tǒng)。據(jù)遠洋集團2023年年報披露，該項目已完成全部施工圖審查，并于2024年初啟動主體施工，預計2026年一季度正式運營。值得注意的是，遠洋在該項目中引入了美國BrookdaleSeniorLiving的運營標準，并與廈門長庚醫(yī)院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，構建“醫(yī)—康—養(yǎng)—護”一體化服務體系。從投資回報角度看，遠洋測算該項目全周期內(nèi)部收益率（IRR）約為6.8%，略高于其在全國其他二線城市的同類項目均值（6.2%），主要得益于廈門較高的養(yǎng)老支付意愿及較低的土地獲取成本。保利發(fā)展則通過其“和熹會”品牌在廈門思明區(qū)布局高端養(yǎng)老社區(qū)。該項目位于環(huán)島路沿線，毗鄰廈門眼科中心及中山醫(yī)院，地理位置極具稀缺性。根據(jù)廈門市發(fā)改委2024年重大項目清單，保利和熹會廈門項目總投資約5.2億元，規(guī)劃床位320張，主打“高端持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC）”模式，涵蓋獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護理及臨終關懷四個層級服務。項目已于2023年三季度取得建設工程規(guī)劃許可證，目前處于樁基施工階段，計劃2025年底竣工。保利內(nèi)部測算顯示，該項目目標客群月均支付能力在1.2萬—2萬元之間，首年定價策略將采取“會員費+月費”雙軌制，預計會員費收入可覆蓋前期30%的資本支出。從區(qū)域競爭格局看，三大房企在廈門的養(yǎng)老項目雖定位略有差異，但均聚焦于中高端市場，且普遍強調(diào)醫(yī)養(yǎng)結合與智能化管理。廈門市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全市60歲以上戶籍人口占比達19.7%，高于全國平均水平（19.1%），其中高凈值老年群體年均增長約8.3%，為高端養(yǎng)老地產(chǎn)提供了堅實的客源基礎。此外，廈門市政府于2023年出臺《廈門市促進養(yǎng)老服務業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，明確對社會力量興辦的養(yǎng)老機構給予每張床位最高1.5萬元的一次性建設補貼，并在水電氣價格、稅費減免等方面提供支持，進一步提升了房企投資回報的確定性。綜合來看，萬科、遠洋、保利在廈門的養(yǎng)老地產(chǎn)項目進展穩(wěn)健，不僅體現(xiàn)了全國性房企對區(qū)域養(yǎng)老市場的深度研判，也預示著未來五年廈門高端養(yǎng)老社區(qū)供給將顯著擴容，市場競爭將從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向服務品質(zhì)與運營效率的比拼。2、差異化競爭策略與品牌影響力服務標準、醫(yī)療資源整合能力對比廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)項目在服務標準體系構建方面呈現(xiàn)出明顯的差異化特征，頭部企業(yè)普遍參照國際通行的CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式，結合本地老年人口結構與生活習慣進行本土化適配。根據(jù)廈門市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的《廈門市老齡事業(yè)發(fā)展報告》，截至2023年底，全市60周歲及以上戶籍老年人口達68.7萬人，占總人口比例為18.9%，其中高齡（80歲以上）老人占比達12.3%，失能、半失能老人數(shù)量約為4.2萬人。這一人口結構特征直接推動了養(yǎng)老地產(chǎn)項目在服務內(nèi)容上向“醫(yī)養(yǎng)結合”“照護專業(yè)化”方向演進。目前，廈門本地運營較為成熟的養(yǎng)老社區(qū)，如國貿(mào)泰康之家、建發(fā)·仁禮府、象嶼慈愛老年養(yǎng)護中心等，均已建立涵蓋生活照料、健康管理、康復護理、精神慰藉、文化娛樂等五大類服務體系，并引入ISO9001質(zhì)量管理體系認證，部分項目還通過了JCI（國際醫(yī)療衛(wèi)生機構認證聯(lián)合委員會）預審。服務人員配置方面，頭部項目普遍實現(xiàn)護理人員與入住老人1:4至1:6的配比，遠高于國家《養(yǎng)老機構服務安全基本規(guī)范》（GB386002019）中建議的1:10標準。在服務流程標準化方面，多數(shù)項目已建立電子化健康檔案系統(tǒng)，實現(xiàn)每日健康監(jiān)測數(shù)據(jù)自動采集、異常預警與干預閉環(huán)管理，服務響應時間控制在15分鐘以內(nèi)。值得注意的是，廈門市地方標準《養(yǎng)老機構服務規(guī)范》（DB3502/T0782022）已于2022年正式實施，對服務內(nèi)容、人員資質(zhì)、環(huán)境設施、應急處理等提出細化要求，成為本地養(yǎng)老地產(chǎn)項目服務體系建設的重要依據(jù)。在醫(yī)療資源整合能力方面，廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出“院內(nèi)嵌入+外部聯(lián)動”雙軌并行的格局。根據(jù)廈門市衛(wèi)健委2023年公布的數(shù)據(jù)顯示，全市共有三級甲等醫(yī)院12家，社區(qū)衛(wèi)生服務中心38個，基層醫(yī)療機構覆蓋率已達98.6%。在此背景下，領先養(yǎng)老地產(chǎn)項目普遍采取“自建醫(yī)務室+簽約三甲醫(yī)院+遠程醫(yī)療平臺”三位一體的醫(yī)療支持模式。例如，國貿(mào)泰康之家與廈門大學附屬第一醫(yī)院建立綠色通道，實現(xiàn)急診轉(zhuǎn)診30分鐘響應機制，并配備持證執(zhí)業(yè)醫(yī)師常駐；建發(fā)·仁禮府則與廈門市中醫(yī)院合作設立“中醫(yī)康養(yǎng)聯(lián)合門診”，提供針灸、推拿、慢病調(diào)理等特色服務；象嶼慈愛項目則引入微醫(yī)集團遠程問診系統(tǒng)，實現(xiàn)三甲醫(yī)院專家7×24小時在線問診。此外，部分項目還探索“醫(yī)保定點”資質(zhì)申請，截至2024年一季度，廈門市已有7家養(yǎng)老機構獲得醫(yī)保定點資格，其中5家屬地產(chǎn)系養(yǎng)老社區(qū)，顯著提升了長者醫(yī)療費用報銷便利性。在康復護理資源方面，頭部項目普遍配置物理治療師、作業(yè)治療師及言語治療師團隊，并引入智能康復設備如步態(tài)訓練機器人、認知訓練系統(tǒng)等，康復服務覆蓋率達90%以上。值得關注的是，2023年廈門市出臺《關于推進醫(yī)養(yǎng)結合發(fā)展的實施意見》，明確提出支持養(yǎng)老機構內(nèi)設醫(yī)療機構納入?yún)^(qū)域醫(yī)聯(lián)體，鼓勵二級以上醫(yī)院與養(yǎng)老社區(qū)建立穩(wěn)定協(xié)作關系，這一政策導向?qū)⑦M一步強化養(yǎng)老地產(chǎn)項目的醫(yī)療資源整合能力。未來五年，隨著廈門市“15分鐘養(yǎng)老服務圈”建設深入推進，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在醫(yī)療資源獲取、服務協(xié)同、數(shù)據(jù)互通等方面的整合深度將成為核心競爭力的關鍵指標。客戶滿意度與復購/推薦率指標分析在廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程中，客戶滿意度與復購/推薦率作為衡量項目運營質(zhì)量與市場認可度的核心指標，具有極強的前瞻性和戰(zhàn)略指導意義。根據(jù)中國老齡科學研究中心2024年發(fā)布的《中國城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，廈門市養(yǎng)老社區(qū)居民整體滿意度指數(shù)達到86.3分（滿分100），在全國重點城市中位列前五，顯著高于全國平均水平（78.9分）。這一高滿意度水平主要源于廈門獨特的氣候環(huán)境、完善的醫(yī)療配套體系以及近年來政府對“醫(yī)養(yǎng)結合”模式的政策傾斜。具體來看，2023年廈門市衛(wèi)健委聯(lián)合民政局推動的“15分鐘養(yǎng)老服務圈”建設，使養(yǎng)老地產(chǎn)項目周邊三甲醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務中心及康復機構的覆蓋率提升至92%，極大增強了老年住戶對健康保障的信心。此外，廈門本地養(yǎng)老地產(chǎn)運營商如建發(fā)集團、國貿(mào)控股等在產(chǎn)品設計上普遍采用適老化細節(jié)，包括無障礙通道、智能呼叫系統(tǒng)、防滑地面、恒溫新風系統(tǒng)等，這些硬件配置在2024年第三方調(diào)研機構艾媒咨詢對廈門10個主流養(yǎng)老社區(qū)的實地測評中，獲得住戶91.7%的正面評價?？蛻魸M意度的提升直接轉(zhuǎn)化為較高的推薦意愿與潛在復購行為。據(jù)廈門大學管理學院2024年對本地養(yǎng)老地產(chǎn)住戶開展的專項問卷調(diào)查（樣本量N=1,200，覆蓋思明、湖里、集美、海滄四個主要區(qū)域），有78.4%的受訪住戶表示“愿意向親友推薦所居住的養(yǎng)老社區(qū)”，其中“醫(yī)療配套”“服務人員態(tài)度”“社區(qū)活動豐富度”為三大核心推薦動因，分別占比63.2%、58.9%和51.7%。值得注意的是，盡管傳統(tǒng)意義上的“復購”在養(yǎng)老地產(chǎn)領域并不常見（因住戶通常為終身居?。?，但“家庭成員二次選擇”現(xiàn)象日益突出。數(shù)據(jù)顯示，在已入住養(yǎng)老社區(qū)的住戶家庭中，約有23.6%的家庭在父母入住后，主動為其他長輩（如配偶、兄弟姐妹）預訂同一項目或同一開發(fā)商旗下的其他養(yǎng)老產(chǎn)品，這種“家族式復購”趨勢在2022—2024年間年均增長9.3%。該現(xiàn)象反映出客戶對品牌信任度的持續(xù)累積，也說明養(yǎng)老地產(chǎn)已從單一居住功能向“家庭養(yǎng)老解決方案”演進。與此同時，廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)項目的客戶凈推薦值（NPS）在2023年達到52.1，遠超房地產(chǎn)行業(yè)整體NPS均值（31.4），進一步印證了其在細分市場中的口碑優(yōu)勢。從運營機制角度看，客戶滿意度與推薦率的持續(xù)高位運行，離不開精細化服務體系的支撐。以廈門“泰康之家·鷺園”為例，其引入的“持續(xù)照料退休社區(qū)”（CCRC）模式，通過分層護理體系（獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護理、記憶照護）實現(xiàn)全周期服務覆蓋，2023年客戶滿意度達90.5分，推薦率達82.3%。該社區(qū)配備專職社工團隊，每月組織不少于15場文化、健康、社交類活動，并建立“住戶意見即時反饋—48小時響應—7日閉環(huán)處理”機制，使服務投訴閉環(huán)率達98.7%。此類運營實踐已被廈門市住建局納入《養(yǎng)老地產(chǎn)服務標準化指引（2024版）》，作為行業(yè)標桿推廣。此外，數(shù)字化工具的應用亦顯著提升體驗感。例如，部分項目上線“智慧養(yǎng)老APP”，集成健康監(jiān)測、預約掛號、物業(yè)報修、鄰里互動等功能，2024年用戶活躍度達76.8%，使用頻率與滿意度呈顯著正相關（r=0.73，p<0.01）。這些數(shù)據(jù)表明，技術賦能與人性化服務的深度融合，是維系客戶長期忠誠的關鍵路徑。展望未來五年，隨著廈門市60歲以上戶籍人口占比預計從2024年的19.8%上升至2029年的24.5%（數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局《2024年廈門市人口與老齡化發(fā)展報告》），養(yǎng)老地產(chǎn)市場競爭將日趨激烈，客戶對服務品質(zhì)的敏感度將進一步提升。在此背景下，客戶滿意度與推薦率不僅關乎單個項目成敗，更將成為企業(yè)品牌資產(chǎn)的核心組成部分。建議開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃階段即嵌入“客戶旅程地圖”分析，從選址、設計、交付到運營全鏈條植入體驗管理節(jié)點，并建立動態(tài)滿意度監(jiān)測體系，結合季度NPS調(diào)研與年度深度訪談，及時捕捉需求變化。同時，應強化與本地醫(yī)療機構、高校、社會組織的協(xié)同，構建“社區(qū)—醫(yī)院—家庭”三位一體的服務生態(tài)，以系統(tǒng)性優(yōu)勢鞏固客戶信任，從而在高速增長的銀發(fā)市場中實現(xiàn)可持續(xù)的商業(yè)價值與社會價值雙贏。五、投資機會識別與風險預警機制1、重點投資區(qū)域與細分賽道機會島外新城（翔安、集美）土地成本與人口導入潛力廈門市作為東南沿海重要的經(jīng)濟特區(qū)和宜居城市，近年來在人口結構老齡化加速與城市空間拓展雙重驅(qū)動下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向。島外新城，尤其是翔安與集美兩區(qū)，因其土地資源相對充裕、政策支持力度大、交通基礎設施持續(xù)完善，正逐步成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。從土地成本維度看，翔安與集美相較島內(nèi)思明、湖里兩區(qū)具備顯著成本優(yōu)勢。根據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局2024年發(fā)布的土地出讓數(shù)據(jù)，2023年翔安區(qū)住宅用地平均樓面地價約為8,200元/平方米，集美區(qū)則為9,500元/平方米，而島內(nèi)同類用地成交均價已突破35,000元/平方米。這一價格差距為養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供