物業(yè)設(shè)備維修管理與記錄制度一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的維修管理工作，確保設(shè)備設(shè)施處于良好運(yùn)行狀態(tài)，保障業(yè)主及使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全，提升居住及辦公環(huán)境品質(zhì)，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及本物業(yè)管理制度，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本物業(yè)管理范圍內(nèi)所有公共區(qū)域及共用設(shè)備設(shè)施的維修管理與記錄工作，包括但不限于給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共照明、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)備等。各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備如電梯、消防等，除遵守本制度外，還應(yīng)符合其專(zhuān)業(yè)管理規(guī)定。（三）基本原則1.安全第一，預(yù)防為主：在設(shè)備維修管理全過(guò)程中，始終將安全放在首位，加強(qiáng)預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，減少故障發(fā)生。2.及時(shí)高效，質(zhì)量為本：接到報(bào)修或發(fā)現(xiàn)故障后，應(yīng)迅速響應(yīng)，及時(shí)組織維修，確保維修質(zhì)量，恢復(fù)設(shè)備正常功能。3.經(jīng)濟(jì)合理，節(jié)能降耗：在保證維修質(zhì)量的前提下，力求維修方案經(jīng)濟(jì)可行，合理控制維修成本，推廣節(jié)能降耗技術(shù)和方法。4.規(guī)范有序，責(zé)任到人：建立標(biāo)準(zhǔn)化的維修流程和記錄體系，明確各崗位職責(zé)，確保維修工作規(guī)范有序進(jìn)行。5.誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)：明確設(shè)備管理的責(zé)任主體，確保各項(xiàng)管理措施落到實(shí)處。二、組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）物業(yè)管理處（或物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)）1.負(fù)責(zé)本制度的制定、修訂、監(jiān)督與執(zhí)行。2.統(tǒng)籌安排設(shè)備維修管理工作，審批重大維修方案及預(yù)算。3.負(fù)責(zé)維修人員的調(diào)配、培訓(xùn)與考核。4.組織對(duì)設(shè)備重大故障的分析與處理。（二）工程部門(mén)（或設(shè)施設(shè)備部）1.作為設(shè)備維修管理的具體執(zhí)行部門(mén)，負(fù)責(zé)日常維修工作的組織與實(shí)施。2.制定設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。3.負(fù)責(zé)維修隊(duì)伍的日常管理、技術(shù)指導(dǎo)和安全監(jiān)督。4.負(fù)責(zé)維修物料、備品備件的申購(gòu)、保管與合理使用。5.建立和管理設(shè)備臺(tái)賬及維修檔案。6.組織對(duì)維修工作的質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。（三）維修人員1.嚴(yán)格遵守本制度及操作規(guī)程，確保人身和設(shè)備安全。2.負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備的日常巡檢、預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)和故障維修工作。3.認(rèn)真填寫(xiě)各類(lèi)維修記錄、巡檢記錄和保養(yǎng)記錄。4.及時(shí)上報(bào)設(shè)備運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題、安全隱患及維修過(guò)程中遇到的疑難問(wèn)題。5.負(fù)責(zé)維修工具、儀器儀表的日常保管與維護(hù)。6.不斷學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高維修技能。（四）客服部門(mén)1.負(fù)責(zé)接收業(yè)主/使用人的報(bào)修信息，并進(jìn)行初步核實(shí)與登記。2.及時(shí)將報(bào)修信息傳遞至工程部門(mén)，并跟蹤維修進(jìn)度。3.負(fù)責(zé)向業(yè)主/使用人反饋維修結(jié)果，并進(jìn)行滿意度回訪。三、設(shè)備維修管理（一）預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)1.計(jì)劃制定：工程部門(mén)應(yīng)根據(jù)設(shè)備的類(lèi)型、技術(shù)參數(shù)、使用年限、運(yùn)行狀況及制造商建議，制定詳細(xì)的年度、季度、月度預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確保養(yǎng)項(xiàng)目、周期、內(nèi)容、負(fù)責(zé)人及所需物料。2.計(jì)劃實(shí)施：維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行作業(yè)，不得擅自更改或遺漏。保養(yǎng)過(guò)程中，應(yīng)注意保護(hù)設(shè)備及周邊環(huán)境，確保作業(yè)安全。3.保養(yǎng)內(nèi)容：包括但不限于清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、絕緣檢測(cè)、功能測(cè)試等，具體內(nèi)容參照各設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)執(zhí)行。4.效果評(píng)估：定期對(duì)預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)的效果進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果優(yōu)化保養(yǎng)計(jì)劃和內(nèi)容。（二）故障維修1.報(bào)修與受理：*業(yè)主/使用人可通過(guò)電話、APP、現(xiàn)場(chǎng)等方式向客服部門(mén)報(bào)修。*客服人員應(yīng)對(duì)報(bào)修內(nèi)容（包括報(bào)修人、聯(lián)系方式、地點(diǎn)、故障現(xiàn)象、緊急程度等）進(jìn)行詳細(xì)記錄，形成《維修任務(wù)單》。*對(duì)于緊急故障（如跑水、停電、電梯困人、消防系統(tǒng)故障等），客服人員應(yīng)立即通知工程部門(mén)負(fù)責(zé)人及相關(guān)維修人員，并同時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)。2.派工與響應(yīng)：*工程部門(mén)負(fù)責(zé)人或調(diào)度人員根據(jù)《維修任務(wù)單》內(nèi)容及維修人員分工情況，及時(shí)指派維修人員。*維修人員接到派工通知后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（緊急故障應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)）。3.故障診斷與維修：*維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)先向報(bào)修人或現(xiàn)場(chǎng)人員了解情況，然后對(duì)故障設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)檢查和診斷，確定故障原因和維修方案。*對(duì)于簡(jiǎn)單故障，應(yīng)立即組織修復(fù)；對(duì)于復(fù)雜故障或需更換特殊備件的，應(yīng)及時(shí)向工程部門(mén)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，共同商議解決方案，并向報(bào)修人說(shuō)明情況及預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間。*維修過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，確保安全。如需動(dòng)用明火、臨時(shí)停電、停水等可能影響業(yè)主/使用人正常生活或公共安全的作業(yè)，必須事先獲得批準(zhǔn)，并采取相應(yīng)的防范措施和告知措施。*維修所需物料、備件，按規(guī)定程序領(lǐng)用。4.應(yīng)急搶修：*對(duì)于突發(fā)性重大設(shè)備故障或安全事故，工程部門(mén)應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織力量進(jìn)行搶修，最大限度減少損失和影響。*搶修工作結(jié)束后，應(yīng)組織對(duì)事故原因進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并完善預(yù)防措施。5.維修質(zhì)量檢驗(yàn)與驗(yàn)收：*維修工作完成后，維修人員應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和功能測(cè)試，確保設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行。*維修人員自檢合格后，通知工程部門(mén)負(fù)責(zé)人或質(zhì)檢員進(jìn)行驗(yàn)收，重要設(shè)備或重大維修項(xiàng)目需物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人參與驗(yàn)收。*驗(yàn)收合格后，由報(bào)修人或使用部門(mén)負(fù)責(zé)人在《維修任務(wù)單》上簽字確認(rèn)。（三）備品備件管理1.工程部門(mén)應(yīng)根據(jù)設(shè)備狀況和維修需求，建立常用備品備件的最低庫(kù)存量，并定期進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。2.備品備件的采購(gòu)應(yīng)遵循公司采購(gòu)制度，確保質(zhì)量合格、價(jià)格合理。3.備品備件應(yīng)分類(lèi)存放，妥善保管，做好防潮、防塵、防銹等工作，并建立出入庫(kù)登記制度。四、維修記錄與文檔管理（一）維修記錄的種類(lèi)1.《維修任務(wù)單》（或《報(bào)修登記表》）：記錄報(bào)修信息、派工情況、維修過(guò)程、所用物料、維修結(jié)果、驗(yàn)收情況等。2.《設(shè)備巡檢記錄表》：記錄設(shè)備日常巡檢的時(shí)間、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理情況。3.《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表》：記錄設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)的日期、項(xiàng)目、內(nèi)容、執(zhí)行人、保養(yǎng)前后狀態(tài)等。4.《設(shè)備故障維修記錄表》：詳細(xì)記錄設(shè)備故障現(xiàn)象、原因分析、維修方案、維修過(guò)程、更換部件、維修結(jié)果、遺留問(wèn)題等，可與《維修任務(wù)單》結(jié)合使用或作為其附件。5.《備品備件出入庫(kù)登記表》：記錄備品備件的采購(gòu)、領(lǐng)用、庫(kù)存等情況。6.設(shè)備臺(tái)賬：記錄設(shè)備的基本信息（名稱(chēng)、型號(hào)規(guī)格、制造商、安裝日期、投入使用日期、技術(shù)參數(shù)、所在位置等）。7.設(shè)備技術(shù)檔案：包括設(shè)備出廠資料（說(shuō)明書(shū)、合格證、安裝圖紙等）、歷次維修保養(yǎng)記錄、改造記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等。（二）記錄要求1.真實(shí)性：記錄內(nèi)容必須真實(shí)反映實(shí)際情況，不得虛構(gòu)、篡改。2.準(zhǔn)確性：數(shù)據(jù)、時(shí)間、地點(diǎn)、人物、事件等信息應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤。3.完整性：記錄項(xiàng)目應(yīng)填寫(xiě)齊全，不得遺漏關(guān)鍵信息。4.及時(shí)性：維修工作完成后，應(yīng)立即填寫(xiě)相關(guān)記錄，不得拖延。5.規(guī)范性：字跡清晰工整，使用規(guī)范術(shù)語(yǔ)，如需修改，應(yīng)在修改處簽字或蓋章。鼓勵(lì)采用電子化記錄，但需確保數(shù)據(jù)安全和可追溯性。（三）文檔管理1.各類(lèi)維修記錄及設(shè)備檔案應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理。2.紙質(zhì)記錄應(yīng)分類(lèi)存放于檔案盒或文件夾中，編制目錄，便于查閱。電子記錄應(yīng)建立規(guī)范的文件夾結(jié)構(gòu)，定期備份。3.記錄保存期限應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定及公司要求，重要設(shè)備的技術(shù)檔案和維修記錄應(yīng)長(zhǎng)期保存。4.維修記錄應(yīng)定期進(jìn)行整理、匯總和分析，為設(shè)備管理決策、預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃優(yōu)化、維修成本控制等提供依據(jù)。5.查閱檔案應(yīng)履行登記手續(xù)，未經(jīng)許可，不得擅自復(fù)制、涂改或外借。五、監(jiān)督與考核1.物業(yè)管理處定期或不定期對(duì)設(shè)備維修管理工作及制度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查與監(jiān)督。2.工程部門(mén)負(fù)責(zé)人每日對(duì)維修任務(wù)的完成情況、維修質(zhì)量、記錄填寫(xiě)情況進(jìn)行檢查。3.將設(shè)備完好率、故障排除及時(shí)率、維修質(zhì)量合格率、業(yè)主滿意度、維修記錄完整性等指標(biāo)納入維修人員及相關(guān)部門(mén)的績(jī)效考核體系。4.對(duì)嚴(yán)格遵守本制度、維修工作成績(jī)突出的個(gè)人和部門(mén)給予表彰或獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)違反制度、玩忽職守、造成設(shè)備損壞或安全事故的，將視情節(jié)輕重給予批評(píng)教育、經(jīng)濟(jì)處罰直至