基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs政策解讀：盤活存量資產(chǎn)的金融創(chuàng)新與市場機遇基礎(chǔ)設(shè)施是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐，其投資規(guī)模大、回收周期長的特性，長期以來面臨著融資渠道相對單一、存量資產(chǎn)流動性不足等挑戰(zhàn)?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）的推出，正是國家著眼于盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置、拓寬社會資本投資渠道的一項重大金融創(chuàng)新。本文將從政策背景、核心要點、市場影響及未來展望等維度，對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs政策進(jìn)行深入解讀，以期為市場參與者提供參考。一、政策推出的核心背景與戰(zhàn)略意圖基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs政策的出臺，并非偶然，而是深刻契合了當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展階段的內(nèi)在需求和國家戰(zhàn)略導(dǎo)向。首先，服務(wù)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效盤活存量資產(chǎn)。經(jīng)過多年大規(guī)模投資，我國在交通、能源、市政、環(huán)保等領(lǐng)域積累了巨額優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。通過REITs模式，能夠?qū)⑦@些流動性較低的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性較高的證券化產(chǎn)品，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的市場化發(fā)現(xiàn)，提高存量資產(chǎn)的運營效率和配置效益。其次，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資渠道，優(yōu)化投融資結(jié)構(gòu)。傳統(tǒng)模式下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高度依賴政府財政和銀行信貸，不僅加大了地方政府債務(wù)壓力，也難以滿足持續(xù)的資金需求。REITs通過“募、投、管、退”的市場化機制，引入社會資本，形成“投資-運營-回收-再投資”的良性循環(huán)，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了可持續(xù)的市場化融資新路徑。再者，助力構(gòu)建多層次資本市場體系，提升直接融資比重。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一種標(biāo)準(zhǔn)化的證券化產(chǎn)品，豐富了資本市場投資品種，為投資者提供了分享基礎(chǔ)設(shè)施長期穩(wěn)定收益的機會，同時也有助于改善我國資本市場結(jié)構(gòu)，提高直接融資在社會融資總額中的占比。最后，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的市場化改革與專業(yè)化運營。REITs的發(fā)行和存續(xù)，要求底層資產(chǎn)具備清晰的產(chǎn)權(quán)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流和規(guī)范的運營管理。這將倒逼基礎(chǔ)設(shè)施項目在建設(shè)、運營、管理等各個環(huán)節(jié)更加規(guī)范化、市場化和專業(yè)化，提升行業(yè)整體運營水平。二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的核心政策框架與要點我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs政策體系的構(gòu)建，遵循了“試點先行、風(fēng)險可控、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，核心政策文件包括《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》等，其主要內(nèi)容和要點可歸納如下：（一）試點范圍與底層資產(chǎn)要求政策對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點范圍進(jìn)行了明確界定，初期主要聚焦于交通基礎(chǔ)設(shè)施（如高速公路、港口碼頭）、能源基礎(chǔ)設(shè)施（如倉儲物流、污水處理）、市政基礎(chǔ)設(shè)施（如供水供電、垃圾處理）、生態(tài)環(huán)保項目以及信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施。這些領(lǐng)域均為關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，具有現(xiàn)金流相對穩(wěn)定、投資回報可預(yù)期的特點。對底層資產(chǎn)的核心要求包括：權(quán)屬清晰，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛；具有成熟穩(wěn)定的運營模式和市場化的運營收入；已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且現(xiàn)金流來源具有較高的分散度和可持續(xù)性；項目原始權(quán)益人（或其關(guān)聯(lián)方）具備較強的運營管理能力等。這些要求旨在確保REITs產(chǎn)品的投資價值和風(fēng)險可控。（二）交易結(jié)構(gòu)與運作機制基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”的雙層結(jié)構(gòu)。即由公募基金管理人設(shè)立契約型公募基金，該基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，而基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券則直接或間接持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司股權(quán)，從而實現(xiàn)公募基金對底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的間接投資和控制。這種結(jié)構(gòu)設(shè)計，既符合我國現(xiàn)有法律框架和監(jiān)管要求，也實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的證券化和公募化運作。基金管理人負(fù)責(zé)基金的募集、投資、管理和信息披露，資產(chǎn)支持證券管理人負(fù)責(zé)基礎(chǔ)資產(chǎn)的管理和運營，形成了專業(yè)化分工和風(fēng)險隔離。（三）發(fā)行與交易機制基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行流程通常包括項目篩選、資產(chǎn)重組、ABS設(shè)立、公募基金設(shè)立與發(fā)售等環(huán)節(jié)。原始權(quán)益人作為發(fā)起人，需將符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行重組，轉(zhuǎn)讓給SPV（特殊目的載體），再通過ABS和公募基金的形式向公眾投資者發(fā)售。在交易方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在證券交易所上市交易，投資者可像買賣股票一樣進(jìn)行交易，這極大地提升了產(chǎn)品的流動性。同時，政策對基金份額的持有人結(jié)構(gòu)、限售安排等也有相應(yīng)規(guī)定，以保障市場的穩(wěn)定運行。（四）信息披露與監(jiān)管要求為保護(hù)投資者合法權(quán)益，政策對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的信息披露提出了嚴(yán)格要求。基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人及其他信息披露義務(wù)人，需按照法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)定，真實、準(zhǔn)確、完整、及時地披露基金運作、底層資產(chǎn)運營、現(xiàn)金流狀況、重大事項等信息。監(jiān)管機構(gòu)對REITs的發(fā)行、上市、交易、運作等環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)管，確保市場規(guī)范有序發(fā)展。對于信息披露違規(guī)、利益輸送等行為，將依法予以懲處。（五）稅收政策支持為推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作，國家出臺了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，對REITs設(shè)立、運營和交易等環(huán)節(jié)的稅收處理予以明確和支持，以降低產(chǎn)品發(fā)行和運營成本，提升REITs的吸引力。三、對市場參與各方的深遠(yuǎn)影響基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs政策的落地，對政府、原始權(quán)益人、投資者以及整個金融市場都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。對政府而言，REITs是盤活存量國有資產(chǎn)、化解地方政府債務(wù)風(fēng)險、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施投融資機制的重要工具。通過REITs變現(xiàn)存量資產(chǎn)，可以將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，實現(xiàn)良性滾動發(fā)展，同時也能引入社會資本參與公共服務(wù)設(shè)施的運營，提高公共服務(wù)效率。對原始權(quán)益人（主要是各類城投公司、產(chǎn)業(yè)集團等）而言，發(fā)行REITs不僅可以獲得一筆無需償還的權(quán)益性資金，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，還能通過參與REITs的運營管理，分享資產(chǎn)增值收益。更重要的是，REITs的發(fā)行過程也是企業(yè)提升資產(chǎn)管理水平、實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型的契機。對投資者而言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供了一種全新的、風(fēng)險收益特征獨特的投資品種。其通常具有定期分紅、收益相對穩(wěn)定、與股票債券等傳統(tǒng)資產(chǎn)相關(guān)性較低等特點，有助于投資者分散投資風(fēng)險，優(yōu)化資產(chǎn)配置。對于追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的保險資金、養(yǎng)老金、公募基金等機構(gòu)投資者，以及有一定風(fēng)險承受能力的個人投資者，都具有較強的吸引力。對金融市場而言，REITs的推出豐富了資本市場產(chǎn)品體系，完善了多層次資本市場結(jié)構(gòu)，提升了資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。同時，也將促進(jìn)基金管理、投行、律師、會計師、資產(chǎn)評估等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展，提升整個金融行業(yè)的專業(yè)服務(wù)水平。四、當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢與未來展望自試點啟動以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場取得了積極進(jìn)展，首批及后續(xù)多只REITs產(chǎn)品成功發(fā)行上市，市場運行總體平穩(wěn)，投資者認(rèn)購踴躍，初步展現(xiàn)了良好的發(fā)展前景。產(chǎn)品覆蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理、新能源等多個領(lǐng)域，為盤活存量資產(chǎn)、支持實體經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了積極作用。展望未來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場有望在以下幾個方面持續(xù)深化發(fā)展：一是試點范圍將進(jìn)一步擴大。隨著試點經(jīng)驗的積累，預(yù)計更多類型的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，如保障性租賃住房、數(shù)據(jù)中心、冷鏈物流等，將逐步納入REITs發(fā)行范圍。二是市場規(guī)模將穩(wěn)步增長。隨著更多優(yōu)質(zhì)項目的注入和投資者認(rèn)知度的提升，REITs市場的總規(guī)模和產(chǎn)品數(shù)量有望持續(xù)增加，市場活躍度將不斷提高。三是運營管理能力將持續(xù)提升。市場競爭將促使REITs管理人更加注重底層資產(chǎn)的運營效率和價值提升，專業(yè)化、精細(xì)化的運營管理將成為核心競爭力。四是配套政策將不斷完善。在稅收、土地、國資管理、退出機制等方面，預(yù)計將有更多細(xì)化和支持性政策出臺，為REITs市場的健康發(fā)展提供更堅實的制度保障。五是國際化程度有望逐步提高。隨著市場的成熟，未來不排除引入境外投資者，或探索中國REITs在境外市場發(fā)行上市的可能性。結(jié)語基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一項重要的金融創(chuàng)新，不僅是盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的有效途徑，更是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、促進(jìn)資本市場與實體經(jīng)濟良性互動的關(guān)鍵舉措。其政策的推出和逐步完善，體現(xiàn)了國家對于優(yōu)化資源配置、激發(fā)市場活