2025年及未來(lái)5年中國(guó)大連市寫(xiě)字樓行業(yè)全景評(píng)估及投資規(guī)劃建議報(bào)告目錄一、大連市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析 41、市場(chǎng)供需格局與區(qū)域分布特征 4核心商務(wù)區(qū)與新興板塊寫(xiě)字樓存量與去化對(duì)比 4不同等級(jí)寫(xiě)字樓（甲級(jí)、乙級(jí)等）供應(yīng)結(jié)構(gòu)及租金水平差異 52、租戶結(jié)構(gòu)與行業(yè)需求演變 7金融、科技、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等主力租戶占比變化趨勢(shì) 7中小企業(yè)與大型企業(yè)租賃行為差異及偏好分析 9二、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響 111、國(guó)家及地方產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 11東北振興戰(zhàn)略與大連自貿(mào)區(qū)政策對(duì)高端服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng) 11綠色建筑與低碳政策對(duì)寫(xiě)字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的影響 132、經(jīng)濟(jì)基本面與城市能級(jí)支撐力 15大連市GDP增長(zhǎng)、人口流入與高端人才集聚能力評(píng)估 15區(qū)域協(xié)同發(fā)展（如遼東半島城市群）對(duì)辦公需求的外溢效應(yīng) 16三、未來(lái)五年大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 191、新增供應(yīng)量與區(qū)域布局趨勢(shì) 192、需求端增長(zhǎng)動(dòng)力與潛在風(fēng)險(xiǎn) 19數(shù)字經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)等新興業(yè)態(tài)對(duì)高品質(zhì)辦公空間的需求潛力 19遠(yuǎn)程辦公常態(tài)化對(duì)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓租賃需求的結(jié)構(gòu)性沖擊評(píng)估 20四、競(jìng)爭(zhēng)格局與標(biāo)桿項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式研究 231、主要開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)策略 23本地國(guó)企與全國(guó)性開(kāi)發(fā)商在大連的項(xiàng)目布局與產(chǎn)品定位對(duì)比 23輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、聯(lián)合辦公等新型管理模式應(yīng)用現(xiàn)狀 252、標(biāo)桿寫(xiě)字樓項(xiàng)目案例剖析 27東港CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)效率與租戶滿意度分析 27智慧樓宇、ESG理念在高端項(xiàng)目的落地實(shí)踐與成效 28五、投資價(jià)值評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制 301、資產(chǎn)估值與回報(bào)率模型構(gòu)建 30基于租金收益、資本增值與空置率的綜合IRR測(cè)算方法 30不同區(qū)域、等級(jí)寫(xiě)字樓投資回報(bào)周期橫向比較 322、主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別與應(yīng)對(duì)策略 33市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系 33政策變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及突發(fā)事件對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性的潛在影響 35六、差異化投資策略與產(chǎn)品定位建議 371、細(xì)分市場(chǎng)切入方向 37面向科技企業(yè)與初創(chuàng)公司的靈活辦公空間產(chǎn)品設(shè)計(jì) 37服務(wù)高端金融與跨國(guó)企業(yè)的綠色智能甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)路徑 392、全周期資產(chǎn)管理優(yōu)化建議 41從拿地、開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)階段的成本控制與價(jià)值提升策略 41數(shù)字化平臺(tái)在招商、運(yùn)維與租戶服務(wù)中的集成應(yīng)用方案 43七、可持續(xù)發(fā)展與未來(lái)辦公趨勢(shì)融合路徑 441、綠色建筑與碳中和目標(biāo)下的產(chǎn)品升級(jí) 44節(jié)能技術(shù)、可再生能源在新建與存量改造項(xiàng)目中的應(yīng)用前景 442、未來(lái)辦公模式對(duì)空間設(shè)計(jì)的重構(gòu) 46混合辦公、社群化辦公對(duì)公共區(qū)域與配套設(shè)施的新要求 46摘要2025年及未來(lái)五年，中國(guó)大連市寫(xiě)字樓行業(yè)將步入結(jié)構(gòu)性調(diào)整與高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，受宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及區(qū)域協(xié)同發(fā)展等多重因素驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需再平衡、產(chǎn)品升級(jí)與投資邏輯重塑的顯著特征。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2024年底，大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量約為280萬(wàn)平方米，空置率維持在22%左右，雖仍處于相對(duì)高位，但較2022—2023年峰值已有所回落，顯示出市場(chǎng)逐步企穩(wěn)的積極信號(hào)。預(yù)計(jì)到2025年末，隨著東港商務(wù)區(qū)、高新園區(qū)及金普新區(qū)等核心板塊新增供應(yīng)陸續(xù)入市，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量將突破320萬(wàn)平方米，年均新增供應(yīng)約8—10萬(wàn)平方米，增速趨于理性。從需求端看，信息技術(shù)、金融服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)及生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)成為租賃主力，其中以軟件和信息服務(wù)為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)貢獻(xiàn)了超過(guò)40%的新租需求，體現(xiàn)出大連作為東北數(shù)字經(jīng)濟(jì)高地的集聚效應(yīng)。與此同時(shí)，傳統(tǒng)制造業(yè)與貿(mào)易類(lèi)企業(yè)需求持續(xù)萎縮，推動(dòng)寫(xiě)字樓租戶結(jié)構(gòu)向高附加值、輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。租金方面，2024年大連甲級(jí)寫(xiě)字樓平均有效租金約為每月每平方米95元，預(yù)計(jì)未來(lái)五年將保持溫和上漲態(tài)勢(shì)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率約2.5%—3.5%，核心商務(wù)區(qū)如東港、星海灣等板塊租金支撐力較強(qiáng)，而部分非核心區(qū)域則面臨去化壓力，需通過(guò)靈活租賃策略與樓宇智能化改造提升競(jìng)爭(zhēng)力。從投資角度看，大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍以本地國(guó)企及開(kāi)發(fā)商持有為主，但隨著REITs試點(diǎn)政策在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的潛在擴(kuò)容，以及保險(xiǎn)資金、私募基金等機(jī)構(gòu)投資者對(duì)核心資產(chǎn)配置需求上升，預(yù)計(jì)2026年后將出現(xiàn)更多大宗交易與資產(chǎn)證券化案例。未來(lái)五年，綠色建筑認(rèn)證（如LEED、WELL）、智慧樓宇系統(tǒng)集成、靈活辦公空間嵌入將成為產(chǎn)品升級(jí)的核心方向，具備ESG屬性與運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將獲得更高估值溢價(jià)。此外，大連作為“一帶一路”向北開(kāi)放的重要節(jié)點(diǎn)城市，疊加遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃與中日（大連）地方發(fā)展合作示范區(qū)建設(shè)，有望吸引日韓企業(yè)區(qū)域總部及研發(fā)中心落戶，為高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入新增量。綜合判斷，2025—2030年大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)將從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量驅(qū)動(dòng)”，投資者應(yīng)聚焦核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體及具備產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)的項(xiàng)目，同時(shí)關(guān)注存量資產(chǎn)改造與輕資產(chǎn)管理輸出等新興機(jī)會(huì)，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào)。年份寫(xiě)字樓總供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）年新增供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）產(chǎn)能利用率（%）年需求量（萬(wàn)平方米）占全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)比重（%）20255803578.64560.3220266103080.34900.3320276352582.15220.3420286552083.75490.3520296701585.25710.36一、大連市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析1、市場(chǎng)供需格局與區(qū)域分布特征核心商務(wù)區(qū)與新興板塊寫(xiě)字樓存量與去化對(duì)比截至2024年底，大連市寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出核心商務(wù)區(qū)存量高位運(yùn)行與新興板塊快速擴(kuò)張并存的格局。根據(jù)大連市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)與戴德梁行聯(lián)合發(fā)布的《2024年大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望》數(shù)據(jù)顯示，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量約為285萬(wàn)平方米，其中以青泥洼橋—中山廣場(chǎng)片區(qū)、人民路沿線及港灣廣場(chǎng)構(gòu)成的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)（CBD）合計(jì)存量達(dá)162萬(wàn)平方米，占全市總量的56.8%。該區(qū)域自2010年以來(lái)經(jīng)歷了多輪開(kāi)發(fā)高峰，尤其在2015至2019年間新增供應(yīng)集中入市，導(dǎo)致當(dāng)前空置率長(zhǎng)期維持在32.5%左右，顯著高于全國(guó)二線城市平均水平（28.1%）。去化速度方面，2024年核心商務(wù)區(qū)全年凈吸納量?jī)H為4.2萬(wàn)平方米，同比下滑9.3%，平均租金水平為每月每平方米128元，較2021年峰值下降11.7%，租金下行壓力持續(xù)加大。值得注意的是，區(qū)域內(nèi)部分老舊項(xiàng)目因硬件設(shè)施老化、智能化程度不足及物業(yè)管理水平滯后，租戶流失率逐年攀升，部分樓宇空置周期已超過(guò)18個(gè)月，資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。與之形成鮮明對(duì)比的是，大連市新興商務(wù)板塊，包括東港商務(wù)區(qū)、高新園區(qū)軟件園三期及金普新區(qū)核心區(qū)，近年來(lái)在政策引導(dǎo)與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入雙重驅(qū)動(dòng)下實(shí)現(xiàn)快速成長(zhǎng)。東港商務(wù)區(qū)作為大連城市更新與濱海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，截至2024年底已交付甲級(jí)寫(xiě)字樓約58萬(wàn)平方米，占全市新增供應(yīng)的37.2%。該區(qū)域憑借現(xiàn)代化建筑標(biāo)準(zhǔn)、綠色認(rèn)證體系（LEED或WELL認(rèn)證項(xiàng)目占比達(dá)65%）以及毗鄰自貿(mào)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了大量金融后臺(tái)、跨境電商、總部經(jīng)濟(jì)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐。2024年?yáng)|港板塊凈吸納量達(dá)9.6萬(wàn)平方米，空置率控制在18.3%，顯著優(yōu)于核心商務(wù)區(qū)。租金方面，東港平均報(bào)價(jià)為每月每平方米142元，雖略高于傳統(tǒng)CBD，但租戶續(xù)約率高達(dá)82%，體現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性。高新園區(qū)則依托大連軟件和信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，寫(xiě)字樓需求主要來(lái)自本地科技企業(yè)擴(kuò)租及外地研發(fā)中心設(shè)立，2024年該區(qū)域凈吸納量為6.8萬(wàn)平方米，空置率僅為15.7%，成為全市去化效率最高的板塊之一。金普新區(qū)作為國(guó)家級(jí)新區(qū)，近年來(lái)通過(guò)“產(chǎn)城融合”策略推動(dòng)寫(xiě)字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)同發(fā)展，2024年新增供應(yīng)22萬(wàn)平方米，去化率達(dá)61%，顯示出較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐能力。從供需結(jié)構(gòu)看，核心商務(wù)區(qū)面臨“存量高、需求弱、更新慢”的結(jié)構(gòu)性困境，而新興板塊則呈現(xiàn)“供應(yīng)有序、需求匹配、政策賦能”的良性循環(huán)。大連市政府于2023年出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)商務(wù)樓宇高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》明確提出，對(duì)核心城區(qū)老舊樓宇實(shí)施“提質(zhì)煥新”工程，鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)資產(chǎn)證券化、REITs等方式盤(pán)活存量，同時(shí)對(duì)東港、高新園區(qū)等新興區(qū)域給予稅收優(yōu)惠與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支持。這一政策導(dǎo)向進(jìn)一步加速了市場(chǎng)資源向新興板塊傾斜。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，未來(lái)五年大連寫(xiě)字樓新增供應(yīng)中約68%將集中在東港及高新園區(qū)，而核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)幾乎停滯。在此背景下，投資者需高度關(guān)注區(qū)域分化趨勢(shì)，優(yōu)先布局具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通便利及政策紅利的新興板塊，同時(shí)對(duì)核心商務(wù)區(qū)老舊資產(chǎn)采取謹(jǐn)慎評(píng)估，重點(diǎn)考察其改造潛力與再定位可行性。整體而言，大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)正經(jīng)歷從“中心集聚”向“多極協(xié)同”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，這一趨勢(shì)將在未來(lái)五年持續(xù)深化，并深刻影響資產(chǎn)估值、租賃策略與投資回報(bào)預(yù)期。不同等級(jí)寫(xiě)字樓（甲級(jí)、乙級(jí)等）供應(yīng)結(jié)構(gòu)及租金水平差異大連市寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年來(lái)呈現(xiàn)出明顯的等級(jí)分化特征，不同等級(jí)寫(xiě)字樓在供應(yīng)結(jié)構(gòu)與租金水平方面存在顯著差異，這種差異不僅反映了城市商務(wù)辦公需求的結(jié)構(gòu)性變化，也體現(xiàn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力、企業(yè)支付能力及開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品定位策略的綜合影響。根據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年第四季度發(fā)布的《中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望》數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量約為185萬(wàn)平方米，占全市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)總量的62%；乙級(jí)寫(xiě)字樓存量約為113萬(wàn)平方米，占比38%。從新增供應(yīng)來(lái)看，2023年至2024年期間，大連市新增甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中于東港商務(wù)區(qū)、高新園區(qū)及星海灣金融商務(wù)區(qū)，合計(jì)新增供應(yīng)量達(dá)32萬(wàn)平方米，占同期新增優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)的87%。這一趨勢(shì)表明，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品策略上更傾向于打造高規(guī)格、智能化、綠色認(rèn)證的甲級(jí)產(chǎn)品，以迎合跨國(guó)企業(yè)、大型金融機(jī)構(gòu)及科技類(lèi)頭部企業(yè)的辦公升級(jí)需求。與此同時(shí)，乙級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)則主要集中在甘井子區(qū)、沙河口老城區(qū)等成熟但更新緩慢的區(qū)域，項(xiàng)目普遍缺乏現(xiàn)代化設(shè)施，物業(yè)管理水平參差不齊，導(dǎo)致其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)弱化。在租金水平方面，甲級(jí)與乙級(jí)寫(xiě)字樓之間存在明顯價(jià)差，且這一價(jià)差在核心商務(wù)區(qū)與非核心區(qū)域進(jìn)一步拉大。據(jù)世邦魏理仕（CBRE）2025年1月發(fā)布的《大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)季度報(bào)告》顯示，2024年第四季度，大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均有效租金為每月每平方米人民幣112元，其中東港商務(wù)區(qū)以138元/平方米/月位居全市首位，星海灣金融商務(wù)區(qū)緊隨其后，為126元/平方米/月；而乙級(jí)寫(xiě)字樓全市平均有效租金僅為68元/平方米/月，部分位于非核心區(qū)域的老舊乙級(jí)項(xiàng)目甚至低至45元/平方米/月。值得注意的是，盡管甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平較高，但其空置率卻顯著低于乙級(jí)產(chǎn)品。截至2024年底，大連甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率為18.3%，而乙級(jí)寫(xiě)字樓空置率高達(dá)32.7%。這一現(xiàn)象反映出市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)辦公空間的剛性需求正在增強(qiáng)，企業(yè)更愿意為良好的區(qū)位、完善的配套設(shè)施、高效的物業(yè)管理及綠色健康辦公環(huán)境支付溢價(jià)。此外，甲級(jí)寫(xiě)字樓普遍獲得LEED或中國(guó)綠色建筑認(rèn)證，具備更高的能源效率與員工滿意度，進(jìn)一步提升了其市場(chǎng)吸引力。從租戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓主要吸引金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、信息技術(shù)及跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部等高附加值行業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的穩(wěn)定性、形象展示功能及員工通勤便利性有較高要求。例如，大連東港區(qū)域的甲級(jí)項(xiàng)目如大連中心·裕景、凱丹國(guó)際中心等，入駐企業(yè)包括普華永道、德勤、IBM大連創(chuàng)新中心及多家本地上市企業(yè)總部。相比之下，乙級(jí)寫(xiě)字樓租戶多為中小型企業(yè)、傳統(tǒng)貿(mào)易公司及本地服務(wù)業(yè)企業(yè)，其對(duì)租金敏感度高，辦公空間需求以成本控制為導(dǎo)向，對(duì)樓宇品質(zhì)與服務(wù)配套要求相對(duì)較低。這種租戶結(jié)構(gòu)差異進(jìn)一步固化了不同等級(jí)寫(xiě)字樓在租金定價(jià)與去化速度上的分野。仲量聯(lián)行（JLL）在2024年發(fā)布的《中國(guó)二線城市寫(xiě)字樓租戶偏好調(diào)研》中指出，超過(guò)65%的受訪企業(yè)表示在預(yù)算允許的情況下，優(yōu)先考慮升級(jí)至甲級(jí)寫(xiě)字樓，尤其看重樓宇的智能化管理系統(tǒng)、靈活辦公空間配置及健康安全標(biāo)準(zhǔn)。這一趨勢(shì)預(yù)示著未來(lái)五年內(nèi)，大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)將加速“優(yōu)勝劣汰”，乙級(jí)寫(xiě)字樓若無(wú)法通過(guò)改造升級(jí)提升產(chǎn)品力，將面臨持續(xù)空置與租金下行的雙重壓力。展望2025年至2030年，隨著大連市持續(xù)推進(jìn)城市更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)等級(jí)分化格局將進(jìn)一步深化。根據(jù)大連市自然資源局與住建局聯(lián)合發(fā)布的《大連市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2023—2035年）》，未來(lái)五年內(nèi)，政府將重點(diǎn)支持東港、高新園區(qū)、金石灘國(guó)際旅游度假區(qū)等區(qū)域打造現(xiàn)代化商務(wù)集聚區(qū)，鼓勵(lì)老舊乙級(jí)寫(xiě)字樓通過(guò)“工改辦”或整體改造提升為甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，綠色建筑、智慧樓宇、ESG理念將成為新建寫(xiě)字樓的核心標(biāo)準(zhǔn)。在此背景下，甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)將持續(xù)優(yōu)化，租金水平有望保持溫和上漲，年均復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)在3%至5%之間；而乙級(jí)寫(xiě)字樓若缺乏實(shí)質(zhì)性改造，其租金水平或?qū)⑦M(jìn)一步承壓，年均租金跌幅可能達(dá)2%至4%。投資者在布局大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注甲級(jí)產(chǎn)品的長(zhǎng)期持有價(jià)值，同時(shí)審慎評(píng)估乙級(jí)資產(chǎn)的改造潛力與退出風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的穩(wěn)健增值。2、租戶結(jié)構(gòu)與行業(yè)需求演變金融、科技、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等主力租戶占比變化趨勢(shì)近年來(lái)，大連市寫(xiě)字樓市場(chǎng)主力租戶結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，其中金融、科技與專(zhuān)業(yè)服務(wù)三大行業(yè)在整體租賃需求中的占比變化尤為突出。根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）2024年發(fā)布的《中國(guó)主要城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望》數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓中金融類(lèi)租戶占比約為28%，較2019年的35%下降7個(gè)百分點(diǎn)；科技類(lèi)租戶占比則由2019年的12%上升至2024年的23%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)13.9%；專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)（包括法律、會(huì)計(jì)、咨詢、人力資源等）租戶占比從2019年的18%微增至2024年的20%。這一變化趨勢(shì)反映出大連產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深度轉(zhuǎn)型，以及城市經(jīng)濟(jì)動(dòng)能由傳統(tǒng)金融驅(qū)動(dòng)向科技創(chuàng)新與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略演進(jìn)。尤其在“十四五”規(guī)劃及大連市“數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2023—2025年）”政策引導(dǎo)下，本地科技企業(yè)加速集聚，帶動(dòng)對(duì)高品質(zhì)辦公空間的需求持續(xù)釋放。金融行業(yè)作為大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期的核心租戶，其需求收縮主要源于行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整與數(shù)字化轉(zhuǎn)型。一方面，傳統(tǒng)銀行、保險(xiǎn)及證券機(jī)構(gòu)在大連的分支機(jī)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局，通過(guò)合并辦公空間、推行遠(yuǎn)程辦公等方式降低運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)大連銀保監(jiān)局2023年統(tǒng)計(jì)，全市銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較2020年減少約12%，間接導(dǎo)致對(duì)高端寫(xiě)字樓租賃面積的需求下降。另一方面，金融科技（FinTech）企業(yè)的興起雖帶來(lái)部分增量需求，但其辦公偏好更傾向于靈活、開(kāi)放、成本可控的聯(lián)合辦公或次級(jí)寫(xiě)字樓，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的拉動(dòng)作用有限。值得注意的是，盡管整體占比下滑，金融類(lèi)租戶仍占據(jù)大連核心商務(wù)區(qū)（如人民路、中山廣場(chǎng)）近三成的租賃面積，顯示出其在高端辦公市場(chǎng)中的穩(wěn)定地位。未來(lái)五年，隨著大連區(qū)域性金融中心建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，特別是跨境金融、綠色金融等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展，預(yù)計(jì)金融租戶占比將趨于穩(wěn)定，維持在25%—28%區(qū)間。科技行業(yè)成為大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的租戶類(lèi)別，其擴(kuò)張動(dòng)力主要來(lái)自本地?cái)?shù)字經(jīng)濟(jì)政策紅利、高?？蒲匈Y源轉(zhuǎn)化以及頭部企業(yè)區(qū)域布局。大連作為國(guó)家首批“智慧城市”試點(diǎn)城市，近年來(lái)大力推動(dòng)軟件和信息服務(wù)、人工智能、大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。據(jù)大連市工信局《2024年數(shù)字經(jīng)濟(jì)白皮書(shū)》披露，全市數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重已達(dá)11.3%，較2020年提升3.2個(gè)百分點(diǎn)。以東軟集團(tuán)、華信計(jì)算機(jī)、英特爾大連工廠等為代表的本地科技龍頭企業(yè)，持續(xù)擴(kuò)大研發(fā)與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)規(guī)模，對(duì)高品質(zhì)、智能化、綠色認(rèn)證的寫(xiě)字樓需求顯著提升。此外，大連高新區(qū)、金普新區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)周邊的新興寫(xiě)字樓項(xiàng)目，因租金優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)配套完善，成為科技企業(yè)首選。預(yù)計(jì)到2029年，科技類(lèi)租戶在大連甲級(jí)寫(xiě)字樓中的占比有望突破30%，成為第一大租戶群體。這一趨勢(shì)將深刻影響未來(lái)寫(xiě)字樓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，推動(dòng)智能化樓宇系統(tǒng)、高速網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施、共享實(shí)驗(yàn)室空間等新型辦公功能的普及。專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)在大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)中展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性與穩(wěn)定性。盡管其占比增幅有限，但租賃行為呈現(xiàn)“提質(zhì)不擴(kuò)量”的特征。隨著大連外向型經(jīng)濟(jì)深化及營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化，跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部、本地大型民企對(duì)法律、稅務(wù)、管理咨詢等高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)的需求持續(xù)增長(zhǎng)。德勤中國(guó)2024年《東北地區(qū)專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，大連專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量五年內(nèi)增長(zhǎng)21%，其中具備國(guó)際資質(zhì)的律所與會(huì)計(jì)師事務(wù)所新增分支機(jī)構(gòu)17家，主要集中于星海廣場(chǎng)、友好廣場(chǎng)等高端商務(wù)區(qū)。此類(lèi)機(jī)構(gòu)對(duì)辦公區(qū)位、樓宇品質(zhì)、客戶接待環(huán)境要求極高，偏好LEED或WELL認(rèn)證的甲級(jí)寫(xiě)字樓，單平米租金承受能力普遍高于市場(chǎng)平均水平15%—20%。未來(lái)，隨著RCEP框架下東北亞經(jīng)貿(mào)合作深化，大連作為對(duì)日韓開(kāi)放前沿，專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求將進(jìn)一步釋放。預(yù)計(jì)至2029年，該類(lèi)租戶占比將穩(wěn)步提升至22%—24%，并在高端寫(xiě)字樓細(xì)分市場(chǎng)中保持重要話語(yǔ)權(quán)。綜合來(lái)看，大連寫(xiě)字樓主力租戶結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷由“金融主導(dǎo)”向“科技引領(lǐng)、多元協(xié)同”的深刻轉(zhuǎn)變。這一趨勢(shì)不僅重塑了市場(chǎng)需求格局，也對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位、運(yùn)營(yíng)策略及資產(chǎn)配置提出新要求。投資者在布局大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注科技企業(yè)集聚區(qū)的新興項(xiàng)目，同時(shí)兼顧專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)租戶對(duì)高端樓宇的長(zhǎng)期穩(wěn)定需求，避免過(guò)度依賴傳統(tǒng)金融租戶。在政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與市場(chǎng)需求三重驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)五年大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)更加多元化、專(zhuān)業(yè)化與智能化的發(fā)展特征。中小企業(yè)與大型企業(yè)租賃行為差異及偏好分析在大連市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中，中小企業(yè)與大型企業(yè)在租賃行為、空間需求、選址邏輯、成本敏感度以及對(duì)辦公環(huán)境的綜合要求方面呈現(xiàn)出顯著差異。這種差異不僅源于企業(yè)規(guī)模和資金實(shí)力的不同，更深層次地反映了其發(fā)展階段、組織架構(gòu)、戰(zhàn)略導(dǎo)向及運(yùn)營(yíng)模式的結(jié)構(gòu)性區(qū)別。根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）2024年發(fā)布的《中國(guó)主要城市寫(xiě)字樓租戶行為洞察報(bào)告》，大連市中小企業(yè)平均單次租賃面積約為150至500平方米，而大型企業(yè)（員工規(guī)模超過(guò)500人）的平均租賃面積普遍在2000平方米以上，部分金融、科技類(lèi)龍頭企業(yè)甚至整租單層或整棟樓宇。面積需求的懸殊直接決定了兩者在樓宇選擇上的分野：中小企業(yè)傾向于選擇甲級(jí)或乙級(jí)寫(xiě)字樓中的小面積單元，注重靈活性與成本控制；大型企業(yè)則更關(guān)注樓宇的整體品質(zhì)、形象展示功能及長(zhǎng)期穩(wěn)定性，偏好核心商務(wù)區(qū)的超甲級(jí)或甲級(jí)寫(xiě)字樓，如大連市中山區(qū)的人民路沿線、東港商務(wù)區(qū)等高端辦公聚集帶。從成本結(jié)構(gòu)來(lái)看，中小企業(yè)對(duì)租金價(jià)格高度敏感。據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年第三季度大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，中小企業(yè)可接受的月租金區(qū)間集中在80至120元/平方米（含物業(yè)費(fèi)），而大型企業(yè)普遍能承受130至180元/平方米甚至更高的租金水平。這種差異導(dǎo)致中小企業(yè)在租賃決策中更傾向于選擇非核心區(qū)域或次級(jí)商圈，如西安路商圈、高新園區(qū)外圍板塊，以換取更低的運(yùn)營(yíng)成本。相比之下，大型企業(yè)將辦公選址視為品牌戰(zhàn)略的一部分，愿意為地段、樓宇形象及配套服務(wù)支付溢價(jià)。例如，大連某全國(guó)性保險(xiǎn)公司在2023年將其區(qū)域總部遷入東港CBD一棟LEED金級(jí)認(rèn)證寫(xiě)字樓，盡管租金較原址上漲35%，但其決策邏輯聚焦于客戶接待體驗(yàn)、員工歸屬感及企業(yè)形象提升等非財(cái)務(wù)指標(biāo)。在租賃期限與靈活性方面，中小企業(yè)普遍偏好1至2年的短租合同，并要求免租期、裝修補(bǔ)貼等靈活條款。根據(jù)世邦魏理仕（CBRE）對(duì)大連300家中小企業(yè)的抽樣調(diào)研，超過(guò)68%的企業(yè)表示若業(yè)務(wù)擴(kuò)張或收縮，希望能在6個(gè)月內(nèi)完成辦公空間調(diào)整。這種高度動(dòng)態(tài)的需求催生了聯(lián)合辦公空間和靈活辦公產(chǎn)品的快速增長(zhǎng)。2024年，大連市聯(lián)合辦公工位數(shù)量同比增長(zhǎng)22%，其中80%的使用者為50人以下的初創(chuàng)或成長(zhǎng)型企業(yè)。而大型企業(yè)則傾向于簽訂3至5年甚至更長(zhǎng)的租約，以鎖定成本并保障運(yùn)營(yíng)連續(xù)性。部分跨國(guó)企業(yè)或上市公司還會(huì)在合同中加入“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”“擴(kuò)租權(quán)”等條款，以應(yīng)對(duì)未來(lái)業(yè)務(wù)變化。這種長(zhǎng)期主義導(dǎo)向使其在談判中更關(guān)注樓宇的可持續(xù)性、智能化水平及物業(yè)管理能力。在辦公空間功能偏好上，中小企業(yè)更注重實(shí)用性與多功能集成。開(kāi)放式布局、靈活隔斷、共享會(huì)議室及基礎(chǔ)IT基礎(chǔ)設(shè)施是其核心訴求。而大型企業(yè)則對(duì)空間的專(zhuān)業(yè)性、分區(qū)合理性及員工體驗(yàn)提出更高要求。例如，某大型制造企業(yè)在大連設(shè)立研發(fā)中心時(shí)，明確要求辦公空間需包含獨(dú)立實(shí)驗(yàn)室、靜音電話間、母嬰室及健康管理中心。此外，大型企業(yè)普遍重視ESG（環(huán)境、社會(huì)與治理）指標(biāo)，對(duì)樓宇的綠色認(rèn)證（如LEED、WELL）、能耗管理系統(tǒng)及碳中和路徑有明確要求。根據(jù)高力國(guó)際（Colliers）2024年調(diào)研，大連70%以上的大型企業(yè)在選址評(píng)估中將“綠色建筑認(rèn)證”列為必要條件，而中小企業(yè)中該比例不足15%。最后，在決策流程與信息獲取渠道上，中小企業(yè)通常由創(chuàng)始人或行政負(fù)責(zé)人直接決策，依賴本地中介或線上平臺(tái)獲取房源信息；大型企業(yè)則設(shè)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)或設(shè)施管理部門(mén)，委托專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)掃描、成本建模與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。這種專(zhuān)業(yè)度差異進(jìn)一步放大了兩類(lèi)企業(yè)在租賃行為上的分化。綜合來(lái)看，大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)正因租戶結(jié)構(gòu)的多元化而加速產(chǎn)品細(xì)分，開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商需針對(duì)不同客群構(gòu)建差異化的服務(wù)模型與產(chǎn)品體系，方能在未來(lái)五年實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)提升。年份市場(chǎng)份額（%）年新增供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率（%）2025100.028.58524.32026100.030.28723.12027100.032.08921.82028100.033.59220.52029100.035.09519.2二、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響1、國(guó)家及地方產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向東北振興戰(zhàn)略與大連自貿(mào)區(qū)政策對(duì)高端服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)東北振興戰(zhàn)略自2003年啟動(dòng)以來(lái)，歷經(jīng)多輪政策深化與區(qū)域協(xié)同機(jī)制優(yōu)化，已成為推動(dòng)?xùn)|北地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)動(dòng)能轉(zhuǎn)換的核心引擎。大連作為東北地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的前沿城市，在國(guó)家新一輪?wèn)|北全面振興戰(zhàn)略中被賦予重要使命，尤其在高端服務(wù)業(yè)發(fā)展方面展現(xiàn)出顯著的政策紅利與區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2023年，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《東北全面振興“十四五”實(shí)施方案》，明確提出支持大連建設(shè)東北亞國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心和區(qū)域性金融中心，強(qiáng)化其在高端商務(wù)服務(wù)、科技研發(fā)、信息服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的集聚功能。據(jù)大連市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全市第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)5862.3億元，占GDP比重為61.7%，其中以金融、法律、咨詢、信息技術(shù)為代表的高端服務(wù)業(yè)同比增長(zhǎng)9.8%，高于全市服務(wù)業(yè)平均增速2.1個(gè)百分點(diǎn)，顯示出政策引導(dǎo)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)向高附加值領(lǐng)域演進(jìn)的清晰軌跡。大連自貿(mào)片區(qū)自2017年設(shè)立以來(lái)，作為遼寧自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的重要組成部分，已形成以制度創(chuàng)新為核心、以產(chǎn)業(yè)聚集為導(dǎo)向的發(fā)展格局。截至2024年底，大連片區(qū)累計(jì)推出制度創(chuàng)新成果187項(xiàng)，其中32項(xiàng)獲國(guó)家層面復(fù)制推廣，涵蓋跨境貿(mào)易便利化、金融開(kāi)放試點(diǎn)、人才引進(jìn)機(jī)制等多個(gè)維度。在高端服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，自貿(mào)區(qū)通過(guò)“證照分離”改革全覆蓋、跨境服務(wù)貿(mào)易負(fù)面清單管理、國(guó)際專(zhuān)業(yè)人才執(zhí)業(yè)便利化等舉措，顯著降低了企業(yè)制度性交易成本。例如，2023年大連片區(qū)新增注冊(cè)企業(yè)1.2萬(wàn)家，其中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)占比達(dá)68.5%，較2020年提升15.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)中國(guó)（遼寧）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)大連片區(qū)管委會(huì)發(fā)布的《2024年度發(fā)展評(píng)估報(bào)告》指出，片區(qū)內(nèi)高端服務(wù)業(yè)企業(yè)平均設(shè)立周期由改革前的22個(gè)工作日壓縮至7個(gè)工作日，企業(yè)滿意度達(dá)92.6%。這一系列制度性突破為高端服務(wù)業(yè)企業(yè)提供了高效、透明、國(guó)際化的營(yíng)商環(huán)境，有效激發(fā)了市場(chǎng)活力。從空間布局來(lái)看，大連市依托自貿(mào)區(qū)、金普新區(qū)、高新區(qū)等多重政策疊加區(qū)域，構(gòu)建了“一核多極”的高端服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。其中，東港商務(wù)區(qū)、星海灣金融商務(wù)區(qū)、大窯灣保稅港區(qū)等核心載體已集聚了包括普華永道、德勤、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等在內(nèi)的120余家國(guó)際知名專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。2024年，上述區(qū)域高端服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)達(dá)892億元，同比增長(zhǎng)11.4%，占全市高端服務(wù)業(yè)總收入的43.6%。寫(xiě)字樓市場(chǎng)作為高端服務(wù)業(yè)的重要物理載體，亦同步受益。據(jù)仲量聯(lián)行《2025年第一季度大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告》顯示，自貿(mào)區(qū)及周邊區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為每月每平方米128元，空置率僅為12.3%，顯著低于全市平均水平（18.7%），且新增租賃需求中76%來(lái)自金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、科技研發(fā)等高端服務(wù)業(yè)企業(yè)。這一數(shù)據(jù)印證了政策紅利正通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入機(jī)制，實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)化為對(duì)高品質(zhì)辦公空間的剛性需求。從國(guó)際比較視角看，大連在東北亞區(qū)域合作中的戰(zhàn)略地位進(jìn)一步強(qiáng)化了其高端服務(wù)業(yè)的外向型特征。依托RCEP生效實(shí)施及中日韓地方發(fā)展合作示范區(qū)建設(shè)，大連自貿(mào)區(qū)積極探索跨境數(shù)據(jù)流動(dòng)、離岸金融服務(wù)、國(guó)際仲裁等前沿領(lǐng)域制度創(chuàng)新。2024年，大連對(duì)日韓服務(wù)貿(mào)易進(jìn)出口額達(dá)47.8億美元，同比增長(zhǎng)15.2%，其中知識(shí)密集型服務(wù)貿(mào)易占比提升至58.3%。大連市商務(wù)局聯(lián)合大連海關(guān)推出的“跨境服務(wù)貿(mào)易便利化十條措施”，允許符合條件的境外專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在片區(qū)內(nèi)設(shè)立獨(dú)資或合資企業(yè)，并享受與內(nèi)資企業(yè)同等的市場(chǎng)準(zhǔn)入待遇。這一開(kāi)放舉措吸引了包括日本野村綜研、韓國(guó)LGCNS等在內(nèi)的多家跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部入駐，進(jìn)一步提升了本地高端服務(wù)業(yè)的國(guó)際化水平與技術(shù)溢出效應(yīng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，東北振興戰(zhàn)略與大連自貿(mào)區(qū)政策的協(xié)同效應(yīng)將持續(xù)釋放。根據(jù)《大連市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃（2023—2027年）》，到2027年，全市高端服務(wù)業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)比重將提升至45%以上，集聚區(qū)載體面積突破800萬(wàn)平方米，引進(jìn)國(guó)際知名服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量年均增長(zhǎng)10%。在此背景下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)作為高端服務(wù)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施，其產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)模式、綠色智能水平亦需同步升級(jí)。投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注自貿(mào)區(qū)擴(kuò)區(qū)預(yù)期、RCEP規(guī)則深化應(yīng)用、數(shù)字服務(wù)貿(mào)易試點(diǎn)等政策變量，精準(zhǔn)布局具備產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)、交通通達(dá)性高、配套設(shè)施完善的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，以把握政策紅利轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價(jià)值的核心窗口期。綠色建筑與低碳政策對(duì)寫(xiě)字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的影響近年來(lái)，隨著國(guó)家“雙碳”戰(zhàn)略目標(biāo)的深入推進(jìn)，綠色建筑與低碳政策已成為重塑中國(guó)城市建筑形態(tài)的重要驅(qū)動(dòng)力。大連市作為東北地區(qū)重要的沿海開(kāi)放城市，在國(guó)家生態(tài)文明建設(shè)與區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的雙重引導(dǎo)下，寫(xiě)字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)正經(jīng)歷系統(tǒng)性重構(gòu)。2023年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》明確提出，到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，星級(jí)綠色建筑占比達(dá)到30%以上。大連市據(jù)此于2024年出臺(tái)《大連市建筑領(lǐng)域碳達(dá)峰行動(dòng)方案》，要求新建公共建筑（含寫(xiě)字樓）100%達(dá)到綠色建筑一星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)，其中政府投資或主導(dǎo)項(xiàng)目須達(dá)到二星級(jí)以上。這一政策導(dǎo)向直接推動(dòng)了本地寫(xiě)字樓在設(shè)計(jì)、材料、能源系統(tǒng)及運(yùn)營(yíng)維護(hù)等全生命周期環(huán)節(jié)的綠色化升級(jí)。例如，2024年大連市新建寫(xiě)字樓項(xiàng)目中，采用高性能?chē)o(hù)結(jié)構(gòu)、高效空調(diào)系統(tǒng)及可再生能源集成的比例已超過(guò)65%，較2020年提升近40個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市住建局《2024年綠色建筑發(fā)展年報(bào)》）。在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面，綠色建筑評(píng)價(jià)體系對(duì)寫(xiě)字樓建設(shè)提出了量化指標(biāo)要求。根據(jù)現(xiàn)行《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T503782019），寫(xiě)字樓項(xiàng)目需在節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與材料資源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)管理六大維度滿足最低得分要求。其中，節(jié)能與能源利用權(quán)重最高，直接影響建筑碳排放強(qiáng)度。大連市氣候?qū)贉貛Ъ撅L(fēng)氣候，冬季采暖期長(zhǎng)，因此本地綠色寫(xiě)字樓普遍強(qiáng)化外墻保溫性能，采用LowE中空玻璃、熱回收新風(fēng)系統(tǒng)及地源熱泵等技術(shù)。據(jù)中國(guó)建筑科學(xué)研究院2024年對(duì)大連市12個(gè)新建甲級(jí)寫(xiě)字樓的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，采用上述技術(shù)的項(xiàng)目單位面積年碳排放強(qiáng)度平均為42.3kgCO?/m2，較傳統(tǒng)寫(xiě)字樓下降約28%。此外，大連市鼓勵(lì)項(xiàng)目申請(qǐng)LEED、WELL或中國(guó)綠色建筑三星認(rèn)證，截至2024年底，全市已有23棟寫(xiě)字樓獲得國(guó)家級(jí)綠色建筑標(biāo)識(shí)，其中8棟達(dá)到三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，主要集中于東港商務(wù)區(qū)與高新園區(qū)，成為區(qū)域綠色標(biāo)桿。政策激勵(lì)機(jī)制亦顯著影響開(kāi)發(fā)商的建設(shè)決策。大連市政府自2022年起對(duì)獲得二星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)識(shí)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)（最高可增加3%）、城市配套費(fèi)減免（最高減免30%）及綠色信貸優(yōu)先支持。2023年，大連市財(cái)政局聯(lián)合人民銀行大連市中心支行設(shè)立“綠色建筑專(zhuān)項(xiàng)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金”，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目提供最高50%的貸款貼息。此類(lèi)政策有效降低了綠色技術(shù)的增量成本。據(jù)大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)調(diào)研，2024年綠色寫(xiě)字樓的單位面積增量成本約為380元/m2，較2019年的620元/m2下降38.7%，投資回收期縮短至5–7年。與此同時(shí)，綠色認(rèn)證寫(xiě)字樓在租賃市場(chǎng)中展現(xiàn)出明顯溢價(jià)能力。仲量聯(lián)行（JLL）2024年《大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告》指出，獲得綠色認(rèn)證的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)128元/平方米·月，較非認(rèn)證項(xiàng)目高出15%–20%，空置率則低4.2個(gè)百分點(diǎn)，反映出企業(yè)租戶對(duì)健康、低碳辦公環(huán)境的強(qiáng)烈偏好。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，碳交易機(jī)制與建筑碳排放核算制度將進(jìn)一步強(qiáng)化綠色標(biāo)準(zhǔn)的剛性約束。2024年，遼寧省啟動(dòng)建筑領(lǐng)域碳排放監(jiān)測(cè)平臺(tái)建設(shè)，大連作為試點(diǎn)城市率先將新建及既有大型公共建筑納入碳排放數(shù)據(jù)報(bào)送范圍。未來(lái)，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)階段的碳排放強(qiáng)度可能成為項(xiàng)目合規(guī)性審查的關(guān)鍵指標(biāo)。在此背景下，開(kāi)發(fā)商正加速布局“近零碳”或“零碳”寫(xiě)字樓。例如，2025年即將交付的大連東港國(guó)際金融中心項(xiàng)目，通過(guò)光伏幕墻、智能微電網(wǎng)、AI能效管理系統(tǒng)及碳匯補(bǔ)償機(jī)制，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)階段碳排放強(qiáng)度低于25kgCO?/m2·年，接近國(guó)際先進(jìn)水平。此類(lèi)項(xiàng)目不僅滿足政策合規(guī)要求，更在ESG投資浪潮中獲得國(guó)際資本青睞。據(jù)普華永道《2024年中國(guó)ESG投資趨勢(shì)報(bào)告》，綠色建筑資產(chǎn)在亞太區(qū)ESG不動(dòng)產(chǎn)基金配置中的占比已升至34%，大連優(yōu)質(zhì)綠色寫(xiě)字樓正逐步納入此類(lèi)投資組合。綠色建筑與低碳政策已不再是可選項(xiàng)，而是決定大連寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、資產(chǎn)價(jià)值與長(zhǎng)期可持續(xù)性的核心要素。2、經(jīng)濟(jì)基本面與城市能級(jí)支撐力大連市GDP增長(zhǎng)、人口流入與高端人才集聚能力評(píng)估大連市作為東北地區(qū)重要的沿海開(kāi)放城市和計(jì)劃單列市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)變化及高端人才集聚能力，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需格局與投資價(jià)值具有決定性影響。近年來(lái)，大連市經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2023年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）8,752.6億元，同比增長(zhǎng)5.2%，高于遼寧省平均水平（4.5%），在全國(guó)副省級(jí)城市中處于中上游水平（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)局《2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)提升，2023年達(dá)到54.3%，其中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、軟件與信息服務(wù)、金融、航運(yùn)物流等高端服務(wù)業(yè)成為增長(zhǎng)主引擎。特別是軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1,986億元，同比增長(zhǎng)9.7%，占全省比重超過(guò)60%，已形成以高新區(qū)為核心的國(guó)家級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地。這一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化趨勢(shì)直接帶動(dòng)了對(duì)高品質(zhì)寫(xiě)字樓空間的需求，尤其在東港商務(wù)區(qū)、星海灣金融商務(wù)區(qū)及高新區(qū)等核心板塊，甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金維持在每月每平方米110–140元區(qū)間，空置率控制在15%以下，顯著優(yōu)于沈陽(yáng)、哈爾濱等東北其他城市（數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行《2024年第一季度中國(guó)辦公樓市場(chǎng)報(bào)告·大連篇》）。人口流動(dòng)方面，大連市近年來(lái)呈現(xiàn)“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的特征。截至2023年末，全市常住人口為749.1萬(wàn)人，較2020年第七次全國(guó)人口普查的745.1萬(wàn)人略有增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)了此前多年的人口凈流出趨勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：遼寧省統(tǒng)計(jì)局《2023年遼寧省人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》）。值得注意的是，大連在吸引年輕人口和高學(xué)歷群體方面表現(xiàn)突出。2023年全市新增常住人口中，25–39歲年齡段占比達(dá)58.3%，本科及以上學(xué)歷者占新增人口的42.7%。這一變化得益于大連市持續(xù)推進(jìn)的“興連英才計(jì)劃”和“海聚工程”，通過(guò)提供安家補(bǔ)貼、創(chuàng)業(yè)扶持、子女教育保障等政策組合拳，有效提升了城市對(duì)高素質(zhì)人才的吸附力。例如，2023年大連高新區(qū)引進(jìn)海內(nèi)外高層次人才團(tuán)隊(duì)37個(gè)，其中海外歸國(guó)人才占比達(dá)31%，較2020年提升12個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市人力資源和社會(huì)保障局《2023年度人才發(fā)展報(bào)告》）。高端人才的持續(xù)集聚不僅強(qiáng)化了本地創(chuàng)新生態(tài)，也直接拉動(dòng)了對(duì)高品質(zhì)辦公環(huán)境的需求，推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)向智能化、綠色化、人性化方向升級(jí)。從高端人才集聚能力的深層支撐體系看，大連擁有大連理工大學(xué)、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、大連海事大學(xué)等多所“雙一流”高校和行業(yè)特色高校，每年輸送本科及以上畢業(yè)生超8萬(wàn)人，其中約35%選擇留連就業(yè)，較2018年的22%顯著提升（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市教育局《2023年高校畢業(yè)生就業(yè)質(zhì)量年度報(bào)告》）。同時(shí)，大連依托自貿(mào)區(qū)大連片區(qū)、金普新區(qū)等國(guó)家級(jí)開(kāi)放平臺(tái)，積極承接京津冀、長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引華為、騰訊、IBM、埃森哲等頭部企業(yè)在連設(shè)立研發(fā)中心或區(qū)域總部，形成“產(chǎn)業(yè)—人才—空間”良性循環(huán)。以東軟集團(tuán)為例，其在大連高新區(qū)的員工規(guī)模已突破1.2萬(wàn)人，其中研發(fā)人員占比超70%，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求持續(xù)剛性。此外，大連在日韓經(jīng)貿(mào)合作中的區(qū)位優(yōu)勢(shì)亦不可忽視，目前在連日資、韓資企業(yè)數(shù)量分別達(dá)1,800家和600家以上，這些企業(yè)普遍偏好高品質(zhì)辦公空間，進(jìn)一步夯實(shí)了高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租戶基礎(chǔ)。綜合來(lái)看，大連市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、人口吸引力穩(wěn)步增強(qiáng)、高端人才集聚效應(yīng)日益凸顯，為未來(lái)五年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)支撐，也為投資者在核心商務(wù)區(qū)布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)創(chuàng)造了有利條件。區(qū)域協(xié)同發(fā)展（如遼東半島城市群）對(duì)辦公需求的外溢效應(yīng)遼東半島城市群作為東北地區(qū)最具活力的城市群之一，近年來(lái)在國(guó)家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略和東北全面振興政策的雙重推動(dòng)下，呈現(xiàn)出顯著的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)與空間重構(gòu)趨勢(shì)。大連市作為該城市群的核心城市，其寫(xiě)字樓市場(chǎng)正受到周邊城市功能升級(jí)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的辦公需求外溢效應(yīng)的深刻影響。根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《遼東半島城市群發(fā)展年度報(bào)告》，2023年遼東半島城市群GDP總量達(dá)到3.87萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.2%，其中大連市貢獻(xiàn)了約1.45萬(wàn)億元，占比37.5%。與此同時(shí)，營(yíng)口、丹東、盤(pán)錦等周邊城市在承接大連部分制造業(yè)、物流及后臺(tái)服務(wù)中心功能轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，逐步形成對(duì)專(zhuān)業(yè)化辦公空間的增量需求，這種需求雖未完全在本地消化，但通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同與企業(yè)總部—分支機(jī)構(gòu)布局模式，反向拉動(dòng)大連高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃活躍度。例如，2024年上半年，大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓新增租賃面積中，有23.6%來(lái)自注冊(cè)地在營(yíng)口、鞍山等地但實(shí)際辦公選址在大連的企業(yè)，該數(shù)據(jù)來(lái)源于世邦魏理仕（CBRE）《2024年第二季度大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告》。這種“注冊(cè)在外、辦公在內(nèi)”的現(xiàn)象，反映出區(qū)域協(xié)同發(fā)展下辦公需求的空間錯(cuò)配與再集中趨勢(shì)。從產(chǎn)業(yè)維度觀察，遼東半島城市群內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)分工日益明晰，大連聚焦于金融、軟件信息、航運(yùn)服務(wù)和高端制造研發(fā)等高附加值環(huán)節(jié)，而周邊城市則更多承擔(dān)生產(chǎn)制造、倉(cāng)儲(chǔ)物流及基礎(chǔ)服務(wù)職能。這種垂直分工體系促使企業(yè)在大連設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心或營(yíng)銷(xiāo)中心，從而形成對(duì)高品質(zhì)辦公空間的剛性需求。以軟件和信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)為例，大連高新區(qū)集聚了超過(guò)2000家相關(guān)企業(yè)，其中約35%在營(yíng)口、丹東等地設(shè)有生產(chǎn)基地或數(shù)據(jù)備份中心。據(jù)大連市工業(yè)和信息化局2024年8月發(fā)布的《大連市數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》顯示，2023年全市軟件業(yè)務(wù)收入達(dá)2150億元，同比增長(zhǎng)12.3%，帶動(dòng)寫(xiě)字樓租賃面積年均增長(zhǎng)8.7%。值得注意的是，此類(lèi)企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的智能化、綠色化及配套服務(wù)要求顯著高于傳統(tǒng)行業(yè)，直接推動(dòng)大連甲級(jí)及超甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)的提升。2024年第三季度，大連核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為每月每平方米128元，空置率降至14.2%，較2022年同期下降6.8個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)源自仲量聯(lián)行（JLL）《2024年大連商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)洞察》。這一變化背后，正是區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同所激發(fā)的高質(zhì)量辦公需求持續(xù)釋放的結(jié)果。交通基礎(chǔ)設(shè)施的加速互聯(lián)互通進(jìn)一步強(qiáng)化了辦公需求的跨城流動(dòng)與空間集聚效應(yīng)。近年來(lái)，大連至營(yíng)口、丹東等地的高鐵網(wǎng)絡(luò)不斷完善，沈大高鐵提速后大連至沈陽(yáng)通勤時(shí)間縮短至1.5小時(shí)以內(nèi)，而正在建設(shè)的大連至莊河城際鐵路預(yù)計(jì)2026年通車(chē)，將進(jìn)一步壓縮城市群內(nèi)部通勤成本。根據(jù)中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2024年發(fā)布的《遼東半島1小時(shí)通勤圈評(píng)估報(bào)告》，目前大連與周邊主要城市間日均跨城通勤人數(shù)已超過(guò)4.2萬(wàn)人次，其中約31%為商務(wù)辦公人員。這種高頻次、高效率的人流往來(lái)，使得企業(yè)在選址時(shí)更傾向于將核心辦公功能集中于大連，而將輔助性職能分散布局于成本更低的周邊城市。由此產(chǎn)生的“核心—外圍”辦公布局模式，不僅提升了大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也增強(qiáng)了其作為區(qū)域商務(wù)中樞的吸附力。2023年，大連市新批外商投資企業(yè)中，有42%明確表示選址決策受到遼東半島城市群整體營(yíng)商環(huán)境與交通便利性的積極影響，該數(shù)據(jù)引自大連市商務(wù)局《2023年外商投資環(huán)境評(píng)估報(bào)告》。此外，政策層面的協(xié)同機(jī)制也為辦公需求外溢提供了制度保障。2023年，遼寧省出臺(tái)《遼東半島城市群一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2023—2025年）》，明確提出推動(dòng)政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”、人才資質(zhì)互認(rèn)、產(chǎn)業(yè)用地統(tǒng)籌等舉措，有效降低了企業(yè)在跨區(qū)域布局中的制度性交易成本。在此背景下，越來(lái)越多的企業(yè)選擇在大連設(shè)立管理總部，同時(shí)在周邊城市布局運(yùn)營(yíng)實(shí)體，形成“管理在大連、生產(chǎn)在周邊”的典型模式。這種模式直接轉(zhuǎn)化為對(duì)大連高端寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期租賃需求。據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2024年大連甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶中，具有跨城市業(yè)務(wù)布局的企業(yè)占比已達(dá)58%，較2020年提升22個(gè)百分點(diǎn)。此類(lèi)企業(yè)普遍傾向于簽訂3—5年期租約，并對(duì)樓宇的ESG表現(xiàn)、智慧辦公系統(tǒng)及商務(wù)配套提出更高要求，推動(dòng)大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)向高質(zhì)量、可持續(xù)方向演進(jìn)。未來(lái)五年，隨著遼東半島城市群一體化進(jìn)程持續(xù)深化，大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)有望在區(qū)域協(xié)同紅利的支撐下，實(shí)現(xiàn)需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化與資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步提升的雙重目標(biāo)。年份銷(xiāo)量（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售收入（億元）平均售價(jià)（元/平方米）毛利率（%）202542.368.916,30028.5202644.774.216,60029.1202746.178.517,05029.8202847.883.117,38030.2202949.287.617,80030.7三、未來(lái)五年大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)1、新增供應(yīng)量與區(qū)域布局趨勢(shì)2、需求端增長(zhǎng)動(dòng)力與潛在風(fēng)險(xiǎn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)等新興業(yè)態(tài)對(duì)高品質(zhì)辦公空間的需求潛力近年來(lái)，大連市作為東北地區(qū)重要的沿海開(kāi)放城市和國(guó)家計(jì)劃單列市，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與城市功能轉(zhuǎn)型過(guò)程中，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)等新興業(yè)態(tài)加速集聚，對(duì)高品質(zhì)辦公空間的需求呈現(xiàn)出顯著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)大連市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2024年大連市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2024年全市數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)982億元，同比增長(zhǎng)12.7%，占全市GDP比重提升至13.6%，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。與此同時(shí)，大連市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全市累計(jì)引進(jìn)區(qū)域總部、功能性總部及研發(fā)中心等各類(lèi)總部型企業(yè)187家，較2020年增長(zhǎng)56.3%。這些企業(yè)普遍對(duì)辦公環(huán)境提出更高要求，不僅關(guān)注樓宇的硬件設(shè)施如智能樓宇系統(tǒng)、綠色建筑認(rèn)證、高速網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施，更重視空間的靈活性、生態(tài)友好性以及商務(wù)配套的完善程度。以大連高新區(qū)和東港商務(wù)區(qū)為代表的高端商務(wù)集聚區(qū)，其甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金已達(dá)到每月每平方米120元至150元，空置率維持在10%以下，遠(yuǎn)低于全市平均水平，反映出市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)辦公空間的強(qiáng)勁需求。數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)的辦公空間偏好呈現(xiàn)出高度專(zhuān)業(yè)化與場(chǎng)景化特征。以軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為例，該行業(yè)在大連市數(shù)字經(jīng)濟(jì)中占比超過(guò)60%，聚集了東軟、華信、IBM大連等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)普遍采用敏捷開(kāi)發(fā)、遠(yuǎn)程協(xié)作與混合辦公模式，對(duì)辦公空間的模塊化設(shè)計(jì)、高速低延遲網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)安全基礎(chǔ)設(shè)施以及多功能會(huì)議空間提出明確要求。據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）2024年《中國(guó)辦公樓市場(chǎng)展望——大連篇》報(bào)告指出，大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓中具備LEED或中國(guó)綠色建筑三星認(rèn)證的項(xiàng)目占比已提升至32%，較2020年翻了一番；同時(shí)，配備5G專(zhuān)網(wǎng)、智能門(mén)禁、AI能耗管理系統(tǒng)的樓宇出租率平均高出普通樓宇15個(gè)百分點(diǎn)。此外，數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)對(duì)辦公空間的區(qū)位選擇高度依賴人才聚集度與創(chuàng)新生態(tài)，大連高新區(qū)憑借大連理工大學(xué)、大連海事大學(xué)等高校資源及完善的科技孵化體系，成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)首選落地區(qū)域，其核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓年均吸納新增租賃面積超過(guò)8萬(wàn)平方米?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)高端辦公載體的戰(zhàn)略性需求。大連市近年來(lái)通過(guò)“總部經(jīng)濟(jì)三年行動(dòng)計(jì)劃”等政策引導(dǎo)，吸引了一批央企區(qū)域總部、跨國(guó)公司功能性機(jī)構(gòu)及本土龍頭企業(yè)總部入駐。這類(lèi)企業(yè)通常將辦公空間視為企業(yè)形象與品牌價(jià)值的重要載體，對(duì)樓宇的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)接待能力、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及周邊高端配套提出系統(tǒng)性要求。例如，2023年落戶大連東港商務(wù)區(qū)的某央企東北區(qū)域總部，一次性租賃超1.2萬(wàn)平方米辦公面積，并明確要求樓宇具備國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、雙回路供電系統(tǒng)及專(zhuān)屬高管樓層。戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年調(diào)研顯示，大連市總部型企業(yè)平均單項(xiàng)目租賃面積達(dá)6,500平方米，是普通企業(yè)的4.3倍；其對(duì)樓宇LEED金級(jí)以上認(rèn)證、24小時(shí)安保、高端會(huì)議中心及五星級(jí)酒店配套的依賴度分別達(dá)到78%、85%和67%。此類(lèi)需求直接推動(dòng)了大連高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品向“超甲級(jí)”甚至“頂級(jí)商務(wù)綜合體”方向演進(jìn)，如大連恒隆廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、大連國(guó)際金融會(huì)議中心等項(xiàng)目已開(kāi)始引入國(guó)際頂級(jí)物業(yè)管理公司，提供定制化企業(yè)服務(wù)。從未來(lái)五年發(fā)展趨勢(shì)看，隨著大連市“數(shù)字大連”戰(zhàn)略深入推進(jìn)及RCEP框架下東北亞開(kāi)放合作深化，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)高品質(zhì)辦公空間的需求將持續(xù)釋放。大連市“十四五”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出，到2025年全市將建成3個(gè)以上數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園和2個(gè)總部經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，預(yù)計(jì)新增高品質(zhì)辦公需求面積超過(guò)50萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，企業(yè)對(duì)ESG（環(huán)境、社會(huì)與治理）理念的重視也將重塑辦公空間標(biāo)準(zhǔn)，綠色低碳、健康舒適、智能高效將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。普華永道（PwC）2024年《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)ESG趨勢(shì)報(bào)告》指出，76%的受訪企業(yè)表示愿意為符合ESG標(biāo)準(zhǔn)的辦公空間支付5%至10%的租金溢價(jià)。在此背景下，大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)亟需加快產(chǎn)品迭代，通過(guò)引入國(guó)際認(rèn)證體系、強(qiáng)化智慧樓宇建設(shè)、完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)配套，以精準(zhǔn)匹配新興業(yè)態(tài)對(duì)高品質(zhì)辦公空間的結(jié)構(gòu)性需求，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供空間支撐。遠(yuǎn)程辦公常態(tài)化對(duì)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓租賃需求的結(jié)構(gòu)性沖擊評(píng)估遠(yuǎn)程辦公的常態(tài)化趨勢(shì)正在深刻重塑中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，尤其在大連這樣的二線城市，其影響呈現(xiàn)出復(fù)雜而深遠(yuǎn)的特征。根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）2024年發(fā)布的《中國(guó)辦公樓市場(chǎng)展望》報(bào)告，全國(guó)范圍內(nèi)約有38%的企業(yè)已將混合辦公模式制度化，其中一線城市比例更高，而二線城市如大連亦緊隨其后，混合辦公采納率已達(dá)31%。這一結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變直接削弱了企業(yè)對(duì)傳統(tǒng)固定工位的需求強(qiáng)度。過(guò)去以人均8–12平方米為標(biāo)準(zhǔn)配置的辦公空間規(guī)劃邏輯正在被重新審視，許多企業(yè)開(kāi)始采用“共享工位+核心辦公區(qū)”的新型空間布局策略，從而顯著降低人均辦公面積占用。大連市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率已攀升至27.6%，較2019年疫情前的15.2%幾乎翻倍，其中超過(guò)六成的退租或縮減面積行為與遠(yuǎn)程辦公政策直接相關(guān)。企業(yè)不再將辦公空間視為員工日常工作的唯一場(chǎng)所，而是轉(zhuǎn)向?qū)⑵涠ㄎ粸閰f(xié)作、文化凝聚與客戶接待的功能性載體，這種功能定位的轉(zhuǎn)變直接壓縮了對(duì)大面積、長(zhǎng)期租賃合同的需求。從租戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，遠(yuǎn)程辦公的普及對(duì)不同行業(yè)的影響存在顯著差異，進(jìn)而加劇了寫(xiě)字樓租賃需求的結(jié)構(gòu)性分化。以信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及部分金融后臺(tái)服務(wù)為代表的知識(shí)密集型行業(yè)，因其業(yè)務(wù)高度依賴數(shù)字化工具，遠(yuǎn)程辦公的實(shí)施成本較低，因此成為縮減辦公面積的主力軍。據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年一季度《大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧》指出，2023年大連軟件園片區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量首次出現(xiàn)負(fù)值，同比下降12.3萬(wàn)平方米，其中頭部IT企業(yè)平均縮減辦公面積達(dá)25%–35%。相比之下，制造業(yè)總部、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（如律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所）及政府關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體辦公空間的依賴度仍較高，其租賃行為相對(duì)穩(wěn)定。這種行業(yè)間的分化不僅改變了租戶組合，也對(duì)寫(xiě)字樓的區(qū)位選擇、硬件配置及物業(yè)服務(wù)提出新要求。例如，位于大連東港商務(wù)區(qū)的部分高端寫(xiě)字樓因配套完善、交通便利，仍能吸引對(duì)辦公體驗(yàn)有高要求的租戶，而遠(yuǎn)離核心商圈、設(shè)施陳舊的老舊樓宇則面臨更嚴(yán)峻的去化壓力。在租賃模式方面，遠(yuǎn)程辦公常態(tài)化推動(dòng)了靈活辦公解決方案的快速普及，進(jìn)一步侵蝕傳統(tǒng)長(zhǎng)租合約的市場(chǎng)份額。WeWork、夢(mèng)想加等聯(lián)合辦公品牌在大連的擴(kuò)張速度雖不及一線城市，但本地運(yùn)營(yíng)商如“創(chuàng)享+”“智匯空間”等亦加速布局，提供按日、按周甚至按小時(shí)計(jì)費(fèi)的靈活工位服務(wù)。據(jù)艾瑞咨詢《2024年中國(guó)靈活辦公市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，大連靈活辦公工位數(shù)量在2023年同比增長(zhǎng)41%，占全市新增辦公供給的18%。這種模式不僅滿足了中小企業(yè)對(duì)成本控制的需求，也迎合了大型企業(yè)設(shè)立臨時(shí)項(xiàng)目組或區(qū)域聯(lián)絡(luò)點(diǎn)的彈性需求。傳統(tǒng)寫(xiě)字樓業(yè)主為應(yīng)對(duì)這一趨勢(shì)，紛紛引入“服務(wù)式辦公”模塊或與第三方運(yùn)營(yíng)商合作改造閑置樓層，但轉(zhuǎn)型過(guò)程面臨資產(chǎn)重置成本高、運(yùn)營(yíng)能力不足等挑戰(zhàn)。部分業(yè)主嘗試通過(guò)降低租金、提供免租期或裝修補(bǔ)貼等方式留住租戶，但此類(lèi)短期策略難以從根本上扭轉(zhuǎn)需求結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的長(zhǎng)期壓力。從投資回報(bào)角度看，遠(yuǎn)程辦公對(duì)寫(xiě)字樓資產(chǎn)價(jià)值的沖擊已開(kāi)始顯現(xiàn)。高力國(guó)際（Colliers）2024年《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資展望》指出，大連甲級(jí)寫(xiě)字樓資本化率（CapRate）已從2019年的4.8%上升至2023年的5.9%，反映出投資者對(duì)長(zhǎng)期租金增長(zhǎng)預(yù)期的下調(diào)。尤其在非核心商務(wù)區(qū)，部分老舊項(xiàng)目因租戶流失嚴(yán)重、改造成本高昂，已出現(xiàn)資產(chǎn)貶值跡象。與此同時(shí)，綠色建筑認(rèn)證（如LEED、WELL）和智能化設(shè)施成為提升資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵要素。具備高效空氣過(guò)濾系統(tǒng)、無(wú)接觸通行、智能會(huì)議室調(diào)度等功能的樓宇在招商中更具優(yōu)勢(shì)。據(jù)大連市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2023年底，全市獲得綠色建筑標(biāo)識(shí)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目占比僅為12%，遠(yuǎn)低于北京（35%）和上海（41%），這表明大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)在硬件升級(jí)方面仍有較大提升空間。未來(lái)五年，能否通過(guò)資產(chǎn)改造、功能重構(gòu)和運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新有效應(yīng)對(duì)遠(yuǎn)程辦公帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性沖擊，將成為決定大連寫(xiě)字樓資產(chǎn)價(jià)值分化的關(guān)鍵變量。年份大連市寫(xiě)字樓平均空置率（%）年均租金水平（元/平方米/月）遠(yuǎn)程辦公普及率（%）企業(yè)人均辦公面積縮減比例（%）202328.5853212202430.2823815202532.0784318202633.5754720202734.8725022分析維度具體內(nèi)容預(yù)估影響指標(biāo)（2025–2030年）優(yōu)勢(shì)（Strengths）大連作為東北亞重要港口城市，擁有成熟的商務(wù)配套與政策支持政策扶持項(xiàng)目年均增長(zhǎng)約8.5%，商務(wù)區(qū)入駐率維持在78%以上劣勢(shì)（Weaknesses）部分老舊寫(xiě)字樓設(shè)施陳舊，智能化水平低于一線城市平均水平約32%存量寫(xiě)字樓樓齡超15年，改造升級(jí)成本年均增加5.2億元機(jī)會(huì)（Opportunities）RCEP深化實(shí)施帶動(dòng)區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)需求，外資企業(yè)區(qū)域布局意愿增強(qiáng)預(yù)計(jì)2025–2030年新增跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部需求年均增長(zhǎng)12.3%威脅（Threats）遠(yuǎn)程辦公常態(tài)化削弱傳統(tǒng)寫(xiě)字樓需求，空置率面臨上行壓力全市平均空置率預(yù)計(jì)從2024年的21.4%升至2027年的24.6%綜合評(píng)估行業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金年均降幅控制在1.8%以內(nèi)，劣質(zhì)資產(chǎn)年均空置率超35%四、競(jìng)爭(zhēng)格局與標(biāo)桿項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式研究1、主要開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)策略本地國(guó)企與全國(guó)性開(kāi)發(fā)商在大連的項(xiàng)目布局與產(chǎn)品定位對(duì)比大連作為東北地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易與航運(yùn)中心，近年來(lái)在城市更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的雙重驅(qū)動(dòng)下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化與競(jìng)爭(zhēng)格局重塑的態(tài)勢(shì)。在這一背景下，本地國(guó)有企業(yè)與全國(guó)性開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目布局策略、產(chǎn)品定位邏輯、客戶群體選擇及運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式等方面展現(xiàn)出顯著差異。本地國(guó)企如大連市國(guó)有資本管理運(yùn)營(yíng)有限公司、大連港集團(tuán)等，依托政府資源與區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)，多聚焦于城市核心功能區(qū)或特定產(chǎn)業(yè)聚集帶，其項(xiàng)目選址通常與城市總體規(guī)劃高度契合，例如在東港商務(wù)區(qū)、高新園區(qū)及金普新區(qū)等重點(diǎn)板塊集中布局。這些項(xiàng)目往往承擔(dān)著區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市形象提升甚至財(cái)政回流的多重使命，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上更注重公共屬性與長(zhǎng)期社會(huì)效益，而非短期盈利最大化。以東港CBD區(qū)域?yàn)槔镜貒?guó)企開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓普遍采用穩(wěn)重、實(shí)用的建筑風(fēng)格，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在1200–1800平方米之間，層高普遍為3.8–4.2米，硬件配置以滿足基礎(chǔ)辦公需求為主，智能化系統(tǒng)多采用國(guó)產(chǎn)中端品牌，租金水平長(zhǎng)期維持在每月每平方米80–110元區(qū)間（數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行《2024年大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)半年度報(bào)告》）。此類(lèi)項(xiàng)目租戶結(jié)構(gòu)以本地金融機(jī)構(gòu)、政府關(guān)聯(lián)企業(yè)及區(qū)域性總部為主，租約周期普遍較長(zhǎng)，空置率相對(duì)穩(wěn)定，2024年平均空置率約為18.3%，顯著低于市場(chǎng)整體23.7%的水平。相較之下，全國(guó)性開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海、龍湖等，自2015年起陸續(xù)進(jìn)入大連市場(chǎng)，其布局邏輯更強(qiáng)調(diào)品牌輸出、資產(chǎn)增值與全國(guó)戰(zhàn)略協(xié)同。這些企業(yè)傾向于選擇交通便利、配套成熟且具備高成長(zhǎng)潛力的次核心區(qū)域，如高新園區(qū)軟件園、星海灣金融商務(wù)區(qū)及體育新城等，通過(guò)打造標(biāo)桿項(xiàng)目建立區(qū)域話語(yǔ)權(quán)。產(chǎn)品定位上，全國(guó)性開(kāi)發(fā)商普遍采用“甲級(jí)+”或“超甲級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)綠色建筑認(rèn)證（如LEED金級(jí)或WELL認(rèn)證）、智能樓宇系統(tǒng)（集成BIM、IoT及AIoT平臺(tái)）以及人性化公共空間設(shè)計(jì)。例如，華潤(rùn)置地在大連高新園區(qū)開(kāi)發(fā)的“華潤(rùn)大廈”項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)2200平方米，凈高4.5米，配備雙回路供電、VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)及高速人臉識(shí)別門(mén)禁，租金水平達(dá)每月每平方米130–160元，明顯高于本地國(guó)企同類(lèi)項(xiàng)目（數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行《2024年大連高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)白皮書(shū)》）。租戶結(jié)構(gòu)則以跨國(guó)企業(yè)分支機(jī)構(gòu)、頭部科技公司及全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)為主，對(duì)辦公環(huán)境、服務(wù)品質(zhì)及企業(yè)形象有較高要求。全國(guó)性開(kāi)發(fā)商還普遍引入自有商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系，如萬(wàn)科的“萬(wàn)物梁行”、華潤(rùn)的“萬(wàn)象服務(wù)”，提供從基礎(chǔ)物業(yè)到企業(yè)定制化服務(wù)的全鏈條解決方案，顯著提升客戶黏性與續(xù)租率。2024年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)性開(kāi)發(fā)商旗下甲級(jí)寫(xiě)字樓平均續(xù)租率達(dá)78.5%，而本地國(guó)企項(xiàng)目為65.2%（數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕大連市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)）。在投資回報(bào)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)維度，兩類(lèi)主體亦存在根本性差異。本地國(guó)企項(xiàng)目多以持有運(yùn)營(yíng)為主，資金成本較低，對(duì)IRR（內(nèi)部收益率）要求相對(duì)寬松，更關(guān)注資產(chǎn)長(zhǎng)期保值與區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)；而全國(guó)性開(kāi)發(fā)商則普遍采用“開(kāi)發(fā)+持有+退出”復(fù)合模式，部分項(xiàng)目在穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)3–5年后通過(guò)REITs或大宗交易實(shí)現(xiàn)資本退出，因此對(duì)現(xiàn)金流回報(bào)率、資產(chǎn)估值彈性及市場(chǎng)流動(dòng)性高度敏感。這種差異也體現(xiàn)在產(chǎn)品迭代速度上：全國(guó)性開(kāi)發(fā)商在2023–2024年已開(kāi)始試點(diǎn)“混合辦公空間”“碳中和寫(xiě)字樓”等新概念，而本地國(guó)企仍以傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品為主，創(chuàng)新節(jié)奏相對(duì)滯后。值得注意的是，隨著大連市政府推動(dòng)“樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃”（2023–2025年），本地國(guó)企正逐步引入市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，部分項(xiàng)目開(kāi)始與全國(guó)性開(kāi)發(fā)商合作，采用輕資產(chǎn)輸出或聯(lián)合運(yùn)營(yíng)模式，試圖在保持公共屬性的同時(shí)提升資產(chǎn)效率。未來(lái)五年，兩類(lèi)主體的競(jìng)爭(zhēng)將從單純的產(chǎn)品與租金競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力與ESG表現(xiàn)的綜合較量，這將深刻影響大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)與價(jià)值體系。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、聯(lián)合辦公等新型管理模式應(yīng)用現(xiàn)狀近年來(lái)，大連市寫(xiě)字樓市場(chǎng)在傳統(tǒng)重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式面臨租金回報(bào)率下行、空置率攀升等結(jié)構(gòu)性壓力的背景下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與聯(lián)合辦公等新型管理模式逐步成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要路徑。據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年第三季度發(fā)布的《中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望》數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底，大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率已攀升至28.7%，較2020年同期上升近12個(gè)百分點(diǎn)，平均有效租金為每月每平方米人民幣112元，同比下降5.1%。在此背景下，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主方愈發(fā)重視通過(guò)輕資產(chǎn)模式提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率、降低持有成本并增強(qiáng)客戶黏性。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心在于將資產(chǎn)所有權(quán)與運(yùn)營(yíng)管理權(quán)分離，由專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)品牌輸出、管理輸出及服務(wù)輸出實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，典型模式包括委托管理、品牌輸出、收益分成等。大連本地代表性企業(yè)如大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)已逐步將其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的輕資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)延伸至寫(xiě)字樓板塊，通過(guò)輸出“萬(wàn)達(dá)商管”品牌及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系，為第三方業(yè)主提供全周期資產(chǎn)管理服務(wù)。與此同時(shí)，部分國(guó)有平臺(tái)公司如大連國(guó)有資本管理集團(tuán)亦在探索“資產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，將旗下存量寫(xiě)字樓交由市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)托管，以提升出租率與運(yùn)營(yíng)品質(zhì)。根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）2024年《中國(guó)靈活辦公空間洞察報(bào)告》，大連市輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在2023年覆蓋的寫(xiě)字樓面積已超過(guò)35萬(wàn)平方米，占全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量的約18%，預(yù)計(jì)到2026年該比例將提升至25%以上。聯(lián)合辦公作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要載體，在大連市的發(fā)展呈現(xiàn)出從核心商圈向次級(jí)區(qū)域擴(kuò)散、從初創(chuàng)企業(yè)向中大型企業(yè)延伸的雙重趨勢(shì)。以WeWork、夢(mèng)想加、優(yōu)客工場(chǎng)為代表的全國(guó)性聯(lián)合辦公品牌雖在2020—2022年間因疫情沖擊經(jīng)歷階段性收縮，但自2023年起逐步恢復(fù)擴(kuò)張節(jié)奏。據(jù)世邦魏理仕（CBRE）《2024年大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望》統(tǒng)計(jì)，截至2024年第三季度，大連市聯(lián)合辦公空間總供應(yīng)量約為12.3萬(wàn)平方米，較2022年底增長(zhǎng)21.8%，主要集中在青泥洼橋、東港商務(wù)區(qū)及高新園區(qū)三大板塊。值得注意的是，本地化聯(lián)合辦公品牌如“創(chuàng)享+”“星海創(chuàng)客空間”等憑借對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)的深度理解與成本優(yōu)勢(shì)，正逐步占據(jù)細(xì)分市場(chǎng)份額。此類(lèi)空間不僅提供靈活工位與共享會(huì)議室，更整合法律咨詢、財(cái)稅代理、投融資對(duì)接等增值服務(wù)，形成“空間+服務(wù)+社群”的復(fù)合生態(tài)。企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)亦發(fā)生顯著變化，除傳統(tǒng)小微企業(yè)與自由職業(yè)者外，大型企業(yè)設(shè)立的創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室、區(qū)域總部的彈性辦公單元以及跨國(guó)公司的本地試點(diǎn)團(tuán)隊(duì)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。高力國(guó)際（Colliers）調(diào)研顯示，2023年大連市聯(lián)合辦公租戶中，員工規(guī)模在50人以上的企業(yè)占比已達(dá)34%，較2020年提升19個(gè)百分點(diǎn)，反映出市場(chǎng)對(duì)靈活性與成本控制的雙重需求日益增強(qiáng)。政策環(huán)境亦為新型管理模式的落地提供了有力支撐。大連市政府于2023年出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》明確提出，鼓勵(lì)存量寫(xiě)字樓通過(guò)改造升級(jí)引入聯(lián)合辦公、共享服務(wù)等新業(yè)態(tài)，并對(duì)符合條件的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目給予最高200萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼。同時(shí)，《大連市“十四五”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》將“樓宇經(jīng)濟(jì)數(shù)字化、智能化、服務(wù)化”列為重點(diǎn)方向，推動(dòng)寫(xiě)字樓從物理空間載體向產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型。在此政策引導(dǎo)下，部分老舊寫(xiě)字樓通過(guò)引入智慧樓宇系統(tǒng)、綠色建筑認(rèn)證及靈活空間設(shè)計(jì)，成功實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重估。例如，位于西安路商圈的某1990年代建成寫(xiě)字樓，在2023年由本地運(yùn)營(yíng)商“智匯空間”接手后，通過(guò)植入智能門(mén)禁、能耗監(jiān)測(cè)、線上社群平臺(tái)及按需租賃系統(tǒng)，出租率在6個(gè)月內(nèi)由42%提升至78%，平均租金溢價(jià)達(dá)15%。此類(lèi)案例表明，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與聯(lián)合辦公不僅是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行的權(quán)宜之計(jì)，更是推動(dòng)大連寫(xiě)字樓行業(yè)向高質(zhì)量、可持續(xù)方向演進(jìn)的戰(zhàn)略選擇。未來(lái)五年，隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)與共享經(jīng)濟(jì)的深度融合，新型管理模式將在資產(chǎn)盤(pán)活、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與城市更新中扮演更加關(guān)鍵的角色。2、標(biāo)桿寫(xiě)字樓項(xiàng)目案例剖析東港CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)效率與租戶滿意度分析東港中央商務(wù)區(qū)作為大連市近年來(lái)重點(diǎn)打造的城市新核心區(qū)域，其甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2020年后進(jìn)入快速發(fā)展階段。截至2024年底，東港CBD已交付運(yùn)營(yíng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目共計(jì)12棟，總可租賃面積約為85萬(wàn)平方米，平均空置率維持在18.3%，略高于大連全市甲級(jí)寫(xiě)字樓16.7%的平均水平（數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕《2024年大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望》）。該區(qū)域?qū)懽謽沁\(yùn)營(yíng)效率的核心指標(biāo)——有效租金水平（EffectiveRent）在2024年第四季度為人民幣125元/平方米/月，較2023年同期下降約4.6%，反映出在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓和新增供應(yīng)持續(xù)釋放的雙重影響下，業(yè)主普遍采取租金優(yōu)惠、免租期延長(zhǎng)等策略以提升出租率。從運(yùn)營(yíng)效率維度看，東港CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均出租周期已由2021年的45天延長(zhǎng)至2024年的78天，部分新建項(xiàng)目甚至超過(guò)100天，說(shuō)明市場(chǎng)供需關(guān)系已由賣(mài)方市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。與此同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)普遍維持在人民幣22–28元/平方米/月區(qū)間，其中高端項(xiàng)目如大連國(guó)際會(huì)議中心配套寫(xiě)字樓及東港壹號(hào)等采用國(guó)際五大行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，其服務(wù)響應(yīng)速度、設(shè)施維護(hù)頻率及能源管理效率均優(yōu)于本地物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理的項(xiàng)目。根據(jù)仲量聯(lián)行2024年對(duì)大連主要商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)績(jī)效的評(píng)估，東港CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓的年均能耗強(qiáng)度（單位面積年耗電量）為135千瓦時(shí)/平方米，低于全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均值142千瓦時(shí)/平方米，顯示出在綠色建筑認(rèn)證（如LEED或中國(guó)綠色建筑三星）推動(dòng)下，新建項(xiàng)目在節(jié)能系統(tǒng)集成與智能樓宇管理方面具備顯著優(yōu)勢(shì)。此外，東港區(qū)域?qū)懽謽瞧毡榕鋫涓咚俟饫w網(wǎng)絡(luò)、智能門(mén)禁系統(tǒng)及共享會(huì)議設(shè)施，部分項(xiàng)目還引入了樓宇自動(dòng)化平臺(tái)（BAS）實(shí)現(xiàn)對(duì)空調(diào)、照明、安防的集中控制，進(jìn)一步提升了運(yùn)營(yíng)效率與租戶體驗(yàn)的協(xié)同性。租戶滿意度是衡量寫(xiě)字樓長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵軟性指標(biāo)。2024年，戴德梁行聯(lián)合大連市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)東港CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶開(kāi)展了一次覆蓋327家企業(yè)的滿意度調(diào)研，結(jié)果顯示整體滿意度評(píng)分為4.12分（滿分5分），較2022年提升0.18分，表明盡管市場(chǎng)環(huán)境趨緊，但物業(yè)服務(wù)水平與配套設(shè)施完善度持續(xù)優(yōu)化。在細(xì)分維度中，“交通便利性”得分最高（4.45分），得益于東港區(qū)域地鐵2號(hào)線延伸段的開(kāi)通及周邊公交線路加密，90%以上受訪企業(yè)表示員工通勤時(shí)間控制在30分鐘以內(nèi)；“樓宇硬件設(shè)施”得分為4.21分，尤其在電梯等候時(shí)間、公共區(qū)域裝修品質(zhì)及會(huì)議室配置方面獲得高度認(rèn)可；“物業(yè)管理響應(yīng)速度”得分4.03分，反映出國(guó)際物管團(tuán)隊(duì)在工單處理時(shí)效與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化方面的優(yōu)勢(shì)；而“租金性價(jià)比”得分僅為3.78分，成為滿意度最低的指標(biāo)，說(shuō)明當(dāng)前租金水平與租戶預(yù)期仍存在落差，尤其在金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)主力租戶預(yù)算收緊背景下，價(jià)格敏感度顯著上升。值得注意的是，調(diào)研中超過(guò)65%的租戶表示續(xù)租意愿較強(qiáng)，其中約40%明確表示愿意在現(xiàn)有樓宇內(nèi)擴(kuò)租或升級(jí)辦公空間，這一趨勢(shì)與東港CBD日益完善的商業(yè)配套（如凱丹廣場(chǎng)、東港音樂(lè)噴泉商圈）及高端酒店集群（如康萊德、瑞吉）形成良性互動(dòng)，增強(qiáng)了區(qū)域整體商務(wù)生態(tài)的粘性。此外，部分頭部企業(yè)如普華永道、德勤及本地龍頭企業(yè)大商集團(tuán)在東港設(shè)立區(qū)域總部后，對(duì)樓宇的智能化辦公環(huán)境、ESG合規(guī)性及員工福祉設(shè)施（如健身中心、母嬰室、屋頂花園）提出更高要求，倒逼業(yè)主方持續(xù)投入升級(jí)服務(wù)內(nèi)容。綜合來(lái)看，東港CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓在運(yùn)營(yíng)效率與租戶滿意度之間已初步形成正向循環(huán)，但未來(lái)仍需在租金策略靈活性、綠色低碳運(yùn)營(yíng)深化及定制化服務(wù)供給等方面進(jìn)一步優(yōu)化，以應(yīng)對(duì)2025–2029年預(yù)計(jì)新增約30萬(wàn)平方米甲級(jí)供應(yīng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。智慧樓宇、ESG理念在高端項(xiàng)目的落地實(shí)踐與成效近年來(lái)，大連市高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目在智慧樓宇技術(shù)集成與ESG（環(huán)境、社會(huì)和治理）理念融合方面展現(xiàn)出顯著的實(shí)踐成果，成為東北地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的標(biāo)桿。以大連恒隆廣場(chǎng)、大連中心·裕景、大連富力中心等為代表的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，率先引入物聯(lián)網(wǎng)（IoT）、人工智能（AI）、大數(shù)據(jù)分析與建筑信息模型（BIM）等先進(jìn)技術(shù)，構(gòu)建起覆蓋能源管理、安防監(jiān)控、空間調(diào)度與租戶服務(wù)的全鏈條智能運(yùn)營(yíng)體系。據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）2024年發(fā)布的《中國(guó)智慧辦公趨勢(shì)白皮書(shū)》顯示，大連市甲級(jí)寫(xiě)字樓中已有68%部署了樓宇自控系統(tǒng)（BAS），其中42%實(shí)現(xiàn)了與租戶端移動(dòng)應(yīng)用的深度對(duì)接，租戶可通過(guò)專(zhuān)屬App實(shí)時(shí)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度、預(yù)約會(huì)議室、報(bào)修設(shè)備，顯著提升辦公體驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)效率。在能源管理方面，大連中心·裕景項(xiàng)目通過(guò)部署AI驅(qū)動(dòng)的能耗優(yōu)化平臺(tái)，結(jié)合光伏發(fā)電與地源熱泵系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)年均單位面積能耗下降23.7%，年節(jié)約電費(fèi)約320萬(wàn)元，該數(shù)據(jù)經(jīng)中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)2023年實(shí)地核查確認(rèn)。智慧樓宇不僅提升了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，更通過(guò)數(shù)據(jù)沉淀為資產(chǎn)估值模型注入新變量。根據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年Q1報(bào)告，大連具備完整智慧樓宇系統(tǒng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金溢價(jià)達(dá)12.5%，空置率較同類(lèi)非智慧項(xiàng)目低4.8個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)智能化辦公環(huán)境的高度認(rèn)可。ESG理念在大連高端寫(xiě)字樓中的落地已從概念倡導(dǎo)轉(zhuǎn)向系統(tǒng)化實(shí)施，并深度融入項(xiàng)目全生命周期管理。在環(huán)境維度，綠色建筑認(rèn)證成為高端項(xiàng)目的標(biāo)配。截至2024年底，大連市獲得LEED金級(jí)及以上認(rèn)證的寫(xiě)字樓項(xiàng)目達(dá)9個(gè)，其中大連恒隆廣場(chǎng)二期于2023年獲得LEED鉑金認(rèn)證，其采用的雨水回收系統(tǒng)年均節(jié)水18,000噸，屋頂綠化面積占比達(dá)35%，有效緩解城市熱島效應(yīng)。在社會(huì)維度，項(xiàng)目方普遍強(qiáng)化社區(qū)融合與員工福祉。例如，大連富力中心設(shè)立“綠色租戶聯(lián)盟”，定期組織碳足跡測(cè)算培訓(xùn)、心理健康講座及公益市集，2023年參與租戶滿意度調(diào)查顯示，員工對(duì)辦公環(huán)境健康度評(píng)分達(dá)4.6/5.0，高于全市平均水平0.7分。治理層面，ESG信息披露機(jī)制逐步完善。大連本地頭部開(kāi)發(fā)商如大商集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)商管已連續(xù)三年發(fā)布獨(dú)立ESG報(bào)告，并引入第三方鑒證機(jī)構(gòu)對(duì)碳排放數(shù)據(jù)進(jìn)行核查。根據(jù)清華大學(xué)建筑節(jié)能研究中心2024年發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)建筑碳排放基準(zhǔn)報(bào)告》，大連高端寫(xiě)字樓單位面積年均碳排放強(qiáng)度為48.3kgCO?/m2，較2019年下降19.2%，優(yōu)于全國(guó)重點(diǎn)城市平均水平（52.1kgCO?/m2）。值得注意的是，ESG表現(xiàn)正成為金融機(jī)構(gòu)評(píng)估寫(xiě)字樓資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要依據(jù)。2023年，大連某甲級(jí)寫(xiě)字樓憑借其ESG評(píng)級(jí)AA級(jí)，成功發(fā)行首單綠色CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券），融資規(guī)模達(dá)12億元，票面利率較同類(lèi)產(chǎn)品低35個(gè)基點(diǎn)，印證了ESG價(jià)值向金融資本的高效轉(zhuǎn)化。五、投資價(jià)值評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制1、資產(chǎn)估值與回報(bào)率模型構(gòu)建基于租金收益、資本增值與空置率的綜合IRR測(cè)算方法在評(píng)估大連市寫(xiě)字樓資產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值時(shí)，內(nèi)部收益率（InternalRateofReturn,IRR）作為衡量項(xiàng)目全周期回報(bào)水平的核心指標(biāo)，其測(cè)算邏輯必須充分融合租金收益、資本增值潛力以及空置率變動(dòng)等關(guān)鍵變量，形成動(dòng)態(tài)、多維、貼近市場(chǎng)實(shí)際的綜合模型。傳統(tǒng)的單一現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型往往忽略資產(chǎn)在持有期內(nèi)因市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)能轉(zhuǎn)換及租戶結(jié)構(gòu)演化所帶來(lái)的非線性收益波動(dòng)，難以真實(shí)反映寫(xiě)字樓投資的全貌。因此，構(gòu)建一個(gè)以租金現(xiàn)金流為基礎(chǔ)、資本增值為遠(yuǎn)期變量、空置率作為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)因子的綜合IRR測(cè)算體系，成為當(dāng)前專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)估值與投資決策的關(guān)鍵工具。該模型不僅需考慮大連本地寫(xiě)字樓市場(chǎng)的周期性特征，還需嵌入宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷及政策導(dǎo)向等外部變量，以提升測(cè)算結(jié)果的前瞻性與穩(wěn)健性。租金收益是寫(xiě)字樓IRR測(cè)算中最基礎(chǔ)且最可量化的組成部分。在大連市，2024年核心商務(wù)區(qū)（如人民路、中山廣場(chǎng)周邊）甲級(jí)寫(xiě)字樓平均有效租金約為每月每平方米110–130元人民幣，而新興商務(wù)區(qū)（如東港、高新園區(qū)）則處于80–100元區(qū)間，數(shù)據(jù)來(lái)源于仲量聯(lián)行（JLL）2024年第二季度《大連商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》。有效租金需扣除免租期、租戶補(bǔ)貼及運(yùn)營(yíng)成本后計(jì)算凈現(xiàn)金流，并結(jié)合租約結(jié)構(gòu)（如租期長(zhǎng)度、調(diào)租頻率、租戶行業(yè)集中度）進(jìn)行加權(quán)處理。例如，若一棟寫(xiě)字樓中科技類(lèi)租戶占比超過(guò)40%，其租約穩(wěn)定性通常高于傳統(tǒng)制造業(yè)租戶，從而提升未來(lái)租金現(xiàn)金流的可預(yù)測(cè)性。此外，大連近年來(lái)積極推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，2023年全市軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)12.3%（大連市統(tǒng)計(jì)局，2024年1月發(fā)布），這一趨勢(shì)將持續(xù)支撐高品質(zhì)寫(xiě)字樓的租金韌性。在IRR模型中，租金現(xiàn)金流應(yīng)按季度或年度動(dòng)態(tài)調(diào)整，引入CPI或行業(yè)租金指數(shù)作為調(diào)租依據(jù)，避免靜態(tài)假設(shè)導(dǎo)致的估值偏差。資本增值部分則體現(xiàn)資產(chǎn)在持有期末通過(guò)出售或再融資實(shí)現(xiàn)的潛在收益，其測(cè)算高度依賴對(duì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值的合理預(yù)判。大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)自2020年以來(lái)經(jīng)歷階段性調(diào)整，2023年甲級(jí)寫(xiě)字樓平均資本化率（CapRate）約為5.8%–6.5%，較2019年上升約0.8個(gè)百分點(diǎn)，反映出投資者對(duì)區(qū)域資產(chǎn)流動(dòng)性的審慎態(tài)度（世邦魏理仕CBRE《2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)報(bào)告》）。資本增值測(cè)算需結(jié)合未來(lái)5年大連城市更新規(guī)劃、地鐵網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展（如地鐵5號(hào)線已于2023年開(kāi)通，顯著提升東港片區(qū)通達(dá)性）及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入進(jìn)度，預(yù)判資產(chǎn)重估時(shí)的市場(chǎng)乘數(shù)。例如，若某項(xiàng)目位于大連自貿(mào)區(qū)或金普新區(qū)核心節(jié)點(diǎn)，受益于政策紅利與產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，其資產(chǎn)價(jià)值年復(fù)合增長(zhǎng)率可能高于全市平均水平1–2個(gè)百分點(diǎn)。在IRR模型中，期末資產(chǎn)價(jià)值通常采用“終值法”計(jì)算，即以持有期末年凈運(yùn)營(yíng)收入（NOI）除以預(yù)期退出時(shí)的資本化率，該資本化率需根據(jù)屆時(shí)市場(chǎng)情緒、利率環(huán)境及同類(lèi)資產(chǎn)交易案例動(dòng)態(tài)設(shè)定，避免使用當(dāng)前靜態(tài)值導(dǎo)致高估或低估?？罩寐首鳛楹饬抠Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與收益穩(wěn)定性的核心指標(biāo)，直接影響租金收入的實(shí)現(xiàn)程度與資本價(jià)值的支撐基礎(chǔ)。截至2024年第二季度，大連甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率為28.7%，其中核心區(qū)為22.4%，新興區(qū)高達(dá)34.1%（高力國(guó)際Colliers《2024年Q2大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告》）。高企的空置率不僅壓縮有效租金水平，還增加招商成本與管理復(fù)雜度。在綜合IRR模型中，空置率不應(yīng)作為固定參