房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算控制管理辦法第一章總則第一條目的與意義為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算管理，提高項(xiàng)目投資效益，有效控制開發(fā)成本，確保項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，特制定本辦法。本辦法旨在通過建立科學(xué)、系統(tǒng)的預(yù)算控制體系，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程的各項(xiàng)收支進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)劃、監(jiān)控與調(diào)整，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。第二條基本原則房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算控制應(yīng)遵循以下原則：1.目標(biāo)導(dǎo)向原則：預(yù)算編制與控制應(yīng)以項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。2.全面控制原則：預(yù)算控制應(yīng)覆蓋項(xiàng)目開發(fā)的全過程、全要素和所有參與部門及崗位。3.動(dòng)態(tài)調(diào)整原則：預(yù)算執(zhí)行過程中，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境變化及實(shí)際執(zhí)行情況，進(jìn)行必要的動(dòng)態(tài)跟蹤與調(diào)整。4.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則：明確各部門、各崗位在預(yù)算管理中的職責(zé)、權(quán)限和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并與績(jī)效考核掛鉤。5.經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合原則：在預(yù)算控制中，應(yīng)兼顧經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)可行性，尋求最佳平衡點(diǎn)。第三條適用范圍本辦法適用于本公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算編制、執(zhí)行、控制、分析、調(diào)整及考核等管理工作。公司各相關(guān)部門及項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）均應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。第二章預(yù)算管理組織體系第四條預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)公司設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)（或類似決策機(jī)構(gòu)，以下統(tǒng)稱“預(yù)算委員會(huì)”），作為預(yù)算管理的最高決策機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)包括：1.審定公司預(yù)算管理的基本制度和政策。2.審議并批準(zhǔn)項(xiàng)目的整體預(yù)算方案及年度預(yù)算調(diào)整方案。3.協(xié)調(diào)解決預(yù)算編制和執(zhí)行過程中的重大問題。4.監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，并對(duì)預(yù)算完成情況進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。第五條預(yù)算管理日常工作機(jī)構(gòu)預(yù)算委員會(huì)下設(shè)預(yù)算管理辦公室（通常設(shè)在財(cái)務(wù)部或成本管理部），作為預(yù)算管理的日常工作機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)包括：1.組織公司及項(xiàng)目預(yù)算的編制、匯總、初審與上報(bào)工作。2.跟蹤、監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行情況，定期進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行分析，提交分析報(bào)告。3.受理預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，進(jìn)行初步審核并上報(bào)預(yù)算委員會(huì)審批。4.負(fù)責(zé)預(yù)算管理相關(guān)制度的解釋、培訓(xùn)與推廣工作。5.協(xié)助預(yù)算委員會(huì)進(jìn)行預(yù)算考核。第六條預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)公司各職能部門（如開發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部、采購部、營銷部、財(cái)務(wù)部等）及項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）是預(yù)算執(zhí)行的具體責(zé)任單位。其主要職責(zé)包括：1.根據(jù)公司預(yù)算目標(biāo)和相關(guān)制度，負(fù)責(zé)本部門（單位）相關(guān)業(yè)務(wù)的預(yù)算編制。2.嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的預(yù)算，控制各項(xiàng)支出，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3.定期分析本部門（單位）預(yù)算執(zhí)行情況，及時(shí)上報(bào)預(yù)算執(zhí)行差異及原因。4.提出本部門（單位）的預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，并說明理由。第三章預(yù)算的編制與審批第七條預(yù)算編制依據(jù)預(yù)算編制應(yīng)基于以下主要依據(jù)：1.國家及地方相關(guān)法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2.公司發(fā)展戰(zhàn)略、年度經(jīng)營計(jì)劃及項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃。3.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)概算或方案設(shè)計(jì)批復(fù)。4.市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、同類項(xiàng)目歷史成本數(shù)據(jù)及當(dāng)前物價(jià)水平。5.公司與供應(yīng)商、合作伙伴簽訂的意向性協(xié)議或框架合同。6.經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工組織設(shè)計(jì)等。第八條預(yù)算編制流程預(yù)算編制一般遵循“自下而上、自上而下、上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總”的流程：1.預(yù)算目標(biāo)下達(dá)：預(yù)算委員會(huì)根據(jù)公司戰(zhàn)略和年度目標(biāo)，向各預(yù)算執(zhí)行單位下達(dá)預(yù)算編制指引和控制目標(biāo)。2.基層預(yù)算編制：各預(yù)算執(zhí)行單位根據(jù)預(yù)算編制指引和控制目標(biāo)，結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，編制本單位詳細(xì)預(yù)算草案。3.匯總審核：預(yù)算管理辦公室對(duì)各單位上報(bào)的預(yù)算草案進(jìn)行匯總、初審、協(xié)調(diào)與平衡，形成公司整體預(yù)算草案。4.審議批準(zhǔn)：預(yù)算草案提交預(yù)算委員會(huì)審議，經(jīng)修改完善后，按審批權(quán)限報(bào)公司決策層批準(zhǔn)。第九條預(yù)算編制內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算通常包括但不限于以下內(nèi)容：1.土地成本預(yù)算：包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅等。2.前期工程費(fèi)預(yù)算：包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測(cè)繪、報(bào)批報(bào)建等費(fèi)用。3.建筑安裝工程費(fèi)預(yù)算：包括土建工程、安裝工程、裝飾裝修工程等費(fèi)用。4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)預(yù)算：包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、排污、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施費(fèi)預(yù)算：包括會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、居委會(huì)等配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。6.開發(fā)間接費(fèi)預(yù)算：包括項(xiàng)目管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、水電費(fèi)等。7.銷售費(fèi)用預(yù)算：包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售人員薪酬、銷售現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用等。8.管理費(fèi)用預(yù)算：包括公司行政管理部門為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。9.財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算：包括項(xiàng)目開發(fā)所需資金的融資成本、手續(xù)費(fèi)等。10.稅費(fèi)預(yù)算：根據(jù)預(yù)計(jì)的銷售收入和利潤，估算相關(guān)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。11.銷售收入預(yù)算：根據(jù)銷售計(jì)劃和預(yù)計(jì)售價(jià)，估算項(xiàng)目各期的銷售收入。12.項(xiàng)目總投資預(yù)算與資金籌措預(yù)算。第十條預(yù)算編制方法根據(jù)不同預(yù)算項(xiàng)目的特點(diǎn)，可采用如目標(biāo)成本法、工程量清單計(jì)價(jià)法、定額法、比例法、類比法等編制方法。鼓勵(lì)采用先進(jìn)的信息化工具輔助預(yù)算編制，提高編制效率和準(zhǔn)確性。第十一條預(yù)算審批項(xiàng)目整體預(yù)算（特別是投資估算和總概算）需按公司規(guī)定的審批權(quán)限，報(bào)預(yù)算委員會(huì)及公司決策層審批。年度預(yù)算及季度滾動(dòng)預(yù)算也應(yīng)履行相應(yīng)的審批程序。審批通過的預(yù)算作為項(xiàng)目開發(fā)和費(fèi)用控制的依據(jù)。第四章預(yù)算的執(zhí)行與控制第十二條預(yù)算分解與下達(dá)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目總預(yù)算，由預(yù)算管理辦公室會(huì)同相關(guān)部門分解到各預(yù)算執(zhí)行單位，并明確各單位的預(yù)算控制指標(biāo)和責(zé)任。預(yù)算分解應(yīng)具體、明確，具有可操作性。第十三條預(yù)算執(zhí)行控制各預(yù)算執(zhí)行單位必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行，確保各項(xiàng)支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。1.嚴(yán)格執(zhí)行審批制度：各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)履行嚴(yán)格的審批手續(xù)，審批人應(yīng)根據(jù)預(yù)算額度進(jìn)行審批。2.建立預(yù)算臺(tái)賬：各單位應(yīng)建立預(yù)算執(zhí)行臺(tái)賬，及時(shí)記錄預(yù)算執(zhí)行情況，定期與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)。3.加強(qiáng)合同管理：所有對(duì)外經(jīng)濟(jì)合同的簽訂，應(yīng)與預(yù)算相匹配，合同金額不得超過相應(yīng)的預(yù)算額度。4.控制設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證：嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程，對(duì)可能導(dǎo)致成本超支的變更，必須進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，并按程序報(bào)批調(diào)整預(yù)算。5.物資采購控制：材料設(shè)備采購應(yīng)貨比三家，通過招標(biāo)、詢價(jià)等方式降低采購成本，確保采購價(jià)格控制在預(yù)算范圍內(nèi)。第十四條預(yù)算執(zhí)行情況的跟蹤與報(bào)告1.定期報(bào)告：預(yù)算管理辦公室應(yīng)按月度、季度、年度組織編制預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告，分析預(yù)算執(zhí)行差異，揭示存在的問題，并上報(bào)預(yù)算委員會(huì)。2.差異分析：對(duì)預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)的重大差異（包括有利差異和不利差異），應(yīng)深入分析原因，明確責(zé)任歸屬，并提出改進(jìn)措施或處理建議。3.重大事項(xiàng)報(bào)告：當(dāng)發(fā)生可能對(duì)預(yù)算執(zhí)行產(chǎn)生重大影響的突發(fā)事件或重大不利因素時(shí)，相關(guān)單位應(yīng)立即向預(yù)算管理辦公室及預(yù)算委員會(huì)報(bào)告。第五章預(yù)算的調(diào)整第十五條預(yù)算調(diào)整條件出現(xiàn)以下情況之一，可按程序申請(qǐng)預(yù)算調(diào)整：1.國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策發(fā)生重大變化，導(dǎo)致項(xiàng)目成本或收入發(fā)生顯著變動(dòng)。2.市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化（如原材料價(jià)格大幅波動(dòng)、銷售市場(chǎng)劇變等）。3.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃或設(shè)計(jì)方案發(fā)生重大調(diào)整，且經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)。4.不可預(yù)見的重大自然災(zāi)害或意外事故。5.其他導(dǎo)致原預(yù)算編制基礎(chǔ)發(fā)生根本性變化的情況。第十六條預(yù)算調(diào)整程序1.申請(qǐng)：預(yù)算執(zhí)行單位因上述原因需要調(diào)整預(yù)算時(shí)，應(yīng)提交《預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)表》，詳細(xì)說明調(diào)整理由、調(diào)整金額、對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的影響等。2.審核：預(yù)算管理辦公室對(duì)預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)進(jìn)行初步審核，評(píng)估其合理性和必要性，并提出審核意見。3.審批：預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)經(jīng)預(yù)算管理辦公室審核后，按原預(yù)算審批權(quán)限報(bào)預(yù)算委員會(huì)及公司決策層審批。重大預(yù)算調(diào)整應(yīng)提交公司更高層級(jí)決策機(jī)構(gòu)審議。4.下達(dá)：預(yù)算調(diào)整獲批后，由預(yù)算管理辦公室及時(shí)將調(diào)整后的預(yù)算指標(biāo)下達(dá)至相關(guān)執(zhí)行單位。第十七條預(yù)算調(diào)整原則預(yù)算調(diào)整應(yīng)遵循以下原則：1.必要性原則：確因客觀原因?qū)е略A(yù)算無法執(zhí)行時(shí)方可申請(qǐng)調(diào)整。2.審慎性原則：從嚴(yán)控制預(yù)算調(diào)整，防止隨意調(diào)整預(yù)算。3.經(jīng)濟(jì)性原則：預(yù)算調(diào)整應(yīng)有利于提高項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益，或最大限度減少損失。4.及時(shí)性原則：發(fā)現(xiàn)需調(diào)整情況應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)和處理，避免損失擴(kuò)大。第六章預(yù)算分析與考核第十八條預(yù)算分析預(yù)算管理辦公室及各預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)定期開展預(yù)算分析工作。預(yù)算分析應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度與目標(biāo)完成情況。2.預(yù)算差異額及差異率分析。3.差異產(chǎn)生的原因分析（包括主觀原因與客觀原因）。4.預(yù)算執(zhí)行中存在的問題及改進(jìn)措施。5.對(duì)未來預(yù)算執(zhí)行情況的預(yù)測(cè)。預(yù)算分析報(bào)告應(yīng)具有針對(duì)性、客觀性和前瞻性，為管理層決策提供支持。第十九條預(yù)算考核1.考核依據(jù)：以經(jīng)批準(zhǔn)的預(yù)算指標(biāo)、預(yù)算調(diào)整方案及預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告作為預(yù)算考核的主要依據(jù)。2.考核內(nèi)容：主要考核各預(yù)算執(zhí)行單位預(yù)算目標(biāo)的完成程度、預(yù)算執(zhí)行的合規(guī)性、預(yù)算管理工作的質(zhì)量等。3.考核結(jié)果應(yīng)用：預(yù)算考核結(jié)果應(yīng)與各單位及相關(guān)責(zé)任人的績(jī)效考核、薪酬分配、評(píng)優(yōu)評(píng)先等掛鉤，充分發(fā)揮預(yù)算的激勵(lì)與約束作用。4.考核周期：預(yù)算考核一般按年度進(jìn)行，也可根據(jù)需要進(jìn)行季度或項(xiàng)目階段性考核。第七章監(jiān)督與責(zé)任第二十條預(yù)算監(jiān)督公司審計(jì)部門（或指定的監(jiān)督機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)算管理的全過程進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，包括預(yù)算編制的合規(guī)性、預(yù)算執(zhí)行的真實(shí)性、預(yù)算調(diào)整的合理性以及預(yù)算考核的公正性等。監(jiān)督結(jié)果應(yīng)向預(yù)算委員會(huì)報(bào)告。第二十一條責(zé)任追究對(duì)于在預(yù)算管理工作中出現(xiàn)以下行為的單位或個(gè)人，公司將視情節(jié)輕重予以通報(bào)批評(píng)、經(jīng)濟(jì)處罰直至追究相應(yīng)責(zé)任：1.未按規(guī)定編制預(yù)算，或編制預(yù)算嚴(yán)重失實(shí)的。2.未經(jīng)批準(zhǔn)擅自突破預(yù)算或調(diào)整預(yù)