物業(yè)管理師基本制度與政策模擬考試試題（附答案）一、單項選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，下列關(guān)于業(yè)主的定義，正確的是（）。A.房屋的實際居住人B.房屋的承租人C.房屋的所有權(quán)人D.房屋的抵押權(quán)人2.前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是（）。A.建設(shè)單位與業(yè)主委員會B.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.某小區(qū)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未征得利害關(guān)系業(yè)主同意。根據(jù)《民法典》，利害關(guān)系業(yè)主可以（）。A.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停水停電B.向法院提起訴訟要求恢復(fù)原狀C.自行拆除經(jīng)營設(shè)施D.要求建設(shè)單位承擔連帶責(zé)任4.專項維修資金的使用需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主D.專有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)3/4以上的業(yè)主5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，向（）移交物業(yè)管理資料。A.建設(shè)單位B.業(yè)主委員會C.新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.街道辦事處6.根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主大會會議應(yīng)當有（）以上業(yè)主參加方為有效。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且占總?cè)藬?shù)3/4D.全體業(yè)主7.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)費按月繳納，業(yè)主王某連續(xù)6個月未繳納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳后，王某仍未繳納。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以（）。A.停止供電供水B.向法院提起訴訟C.自行拍賣王某財產(chǎn)抵償D.要求業(yè)主委員會代扣8.下列關(guān)于臨時管理規(guī)約的表述，錯誤的是（）。A.由建設(shè)單位制定B.對全體業(yè)主具有約束力C.不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益D.需經(jīng)業(yè)主大會表決通過后生效9.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上B.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上C.專有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)3/4以上D.全體業(yè)主10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分服務(wù)事項委托給第三方的，應(yīng)當（）。A.無需告知業(yè)主B.經(jīng)業(yè)主委員會同意C.經(jīng)建設(shè)單位同意D.自行決定11.根據(jù)《民法典》，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（）屬于業(yè)主共有。A.城市公共道路B.小區(qū)內(nèi)所有道路C.占用業(yè)主共有的道路D.開發(fā)商投資建設(shè)的道路12.業(yè)主委員會任期屆滿前（），應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。A.1個月B.2個月C.3個月D.6個月13.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供綠化養(yǎng)護服務(wù)，導(dǎo)致小區(qū)綠化嚴重退化。業(yè)主可以（）。A.拒付全部物業(yè)費B.要求降低物業(yè)費標準C.直接解聘該企業(yè)D.向街道辦事處申請行政處罰14.下列關(guān)于物業(yè)承接查驗的表述，正確的是（）。A.由業(yè)主委員會與建設(shè)單位共同進行B.承接查驗費用由業(yè)主承擔C.未通過承接查驗的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕接收D.承接查驗結(jié)果無需向業(yè)主公開15.業(yè)主大會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以（）。A.要求業(yè)主委員會重新表決B.向法院申請撤銷C.自行修改決定內(nèi)容D.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行原決定16.專項維修資金的管理單位是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會C.房地產(chǎn)行政主管部門D.業(yè)主大會（經(jīng)業(yè)主共同決定）17.建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)當制定（）。A.管理規(guī)約B.臨時管理規(guī)約C.物業(yè)服務(wù)合同D.業(yè)主大會議事規(guī)則18.業(yè)主將房屋出租給承租人，物業(yè)費應(yīng)由（）承擔，當事人另有約定的除外。A.業(yè)主B.承租人C.建設(shè)單位D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在每年（）前，向業(yè)主公開上一年度物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。A.1月31日B.3月31日C.6月30日D.12月31日20.某小區(qū)因電梯故障需要緊急維修，專項維修資金不足時，正確的處理方式是（）。A.由業(yè)主委員會墊付B.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付C.經(jīng)業(yè)主大會同意后由業(yè)主分攤D.由建設(shè)單位承擔二、多項選擇題（共15題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）21.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括（）。A.提議召開業(yè)主大會會議B.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同C.決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.選舉業(yè)主委員會成員E.制定管理規(guī)約22.前期物業(yè)管理階段的主要工作包括（）。A.物業(yè)承接查驗B.制定臨時管理規(guī)約C.收取物業(yè)費D.組織成立業(yè)主大會E.維修資金交存23.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的有（）。A.定期公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況B.對物業(yè)共用部位進行維修養(yǎng)護C.代收水電費并加價收取D.制止業(yè)主違規(guī)裝修E.保管業(yè)主個人信息24.業(yè)主大會的職責(zé)包括（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.決定專項維修資金的使用E.監(jiān)督業(yè)主委員會工作25.臨時管理規(guī)約中不得包含的內(nèi)容有（）。A.限制業(yè)主車輛進入小區(qū)B.要求業(yè)主必須購買指定品牌的裝修材料C.規(guī)定業(yè)主逾期交房的違約金D.禁止業(yè)主飼養(yǎng)寵物E.明確物業(yè)服務(wù)費標準26.根據(jù)《民法典》，建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的部分包括（）。A.電梯B.小區(qū)內(nèi)的路燈C.開發(fā)商未出售的車位D.公共綠地E.物業(yè)服務(wù)用房27.業(yè)主委員會委員資格終止的情形包括（）。A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓不再是業(yè)主B.連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議C.挪用專項維修資金D.被依法限制人身自由E.年齡超過70周歲28.物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行的義務(wù)包括（）。A.移交物業(yè)管理資料B.撤出物業(yè)管理區(qū)域C.結(jié)算預(yù)收的物業(yè)費D.對物業(yè)共用部位進行評估E.協(xié)助新物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接29.下列關(guān)于專項維修資金的說法，正確的有（）。A.屬于業(yè)主共有B.用于物業(yè)保修期滿后的共用部位維修C.利息歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有D.未售出物業(yè)由建設(shè)單位交存E.不得挪作他用30.業(yè)主拒交物業(yè)費的合法情形包括（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供安保服務(wù)B.房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致漏水（保修期內(nèi)）C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費標準D.業(yè)主長期未居住E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公開收支明細31.建設(shè)單位在物業(yè)管理中的責(zé)任包括（）。A.提供前期物業(yè)服務(wù)用房B.承擔物業(yè)保修期內(nèi)的維修責(zé)任C.組織首次業(yè)主大會會議D.代業(yè)主交存專項維修資金E.制定臨時管理規(guī)約32.下列關(guān)于業(yè)主大會表決規(guī)則的表述，正確的有（）。A.決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)專有部分占總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)同意B.決定改建建筑物需經(jīng)專有部分占總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上同意C.決定使用維修資金需經(jīng)專有部分占總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上同意D.決定調(diào)整物業(yè)費需經(jīng)全體業(yè)主同意E.決定業(yè)主大會議事規(guī)則需經(jīng)專有部分占總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)同意33.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的禁止行為包括（）。A.將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托B.擅自利用共用部位經(jīng)營C.對業(yè)主進行罰款D.泄露業(yè)主個人信息E.未公示服務(wù)標準34.業(yè)主委員會的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會會議B.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同C.監(jiān)督管理規(guī)約的實施D.決定物業(yè)共用部位的維修方案E.審核專項維修資金使用計劃35.下列關(guān)于物業(yè)使用人的說法，正確的有（）。A.物業(yè)使用人不享有業(yè)主權(quán)利B.物業(yè)使用人需遵守管理規(guī)約C.物業(yè)使用人拒交物業(yè)費的，業(yè)主承擔連帶責(zé)任D.物業(yè)使用人有權(quán)參加業(yè)主大會E.物業(yè)使用人損壞共用設(shè)施的，由業(yè)主賠償三、案例分析題（共3題，每題20分）案例一：2022年5月，某小區(qū)（共500戶，建筑面積10萬平方米）首次召開業(yè)主大會，討論成立業(yè)主委員會及選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項。會議采用書面征求意見方式，共收回有效表決票350張，其中同意成立業(yè)委會的280張，同意選聘甲企業(yè)的250張。部分業(yè)主認為表決未達到法定比例，要求重新召開會議。問題：1.首次業(yè)主大會的召開主體是誰？需滿足什么條件？（5分）2.成立業(yè)主委員會的表決是否有效？說明理由。（7分）3.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決是否有效？說明理由。（8分）案例二：2023年3月，某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)公共電梯廣告位被前任企業(yè)擅自出租，所得收益12萬元未移交。經(jīng)調(diào)查，前任企業(yè)已于2022年12月合同終止，但未履行交接義務(wù)?，F(xiàn)業(yè)主委員會要求現(xiàn)任企業(yè)追回該收益，現(xiàn)任企業(yè)以“非責(zé)任方”為由拒絕。問題：1.公共電梯廣告收益的歸屬如何？法律依據(jù)是什么？（6分）2.前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)未移交收益的行為是否違法？應(yīng)承擔什么責(zé)任？（7分）3.業(yè)主委員會應(yīng)通過何種途徑追回收益？現(xiàn)任企業(yè)是否有協(xié)助義務(wù)？（7分）案例三：業(yè)主李某2021年購買某小區(qū)住房，入住后發(fā)現(xiàn)房屋外墻滲水，導(dǎo)致室內(nèi)墻面發(fā)霉。李某多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，企業(yè)以“屬于開發(fā)商保修期內(nèi)責(zé)任”為由推諉。2023年5月，保修期屆滿，滲水問題仍未解決。李某拒絕繳納2022年1月至2023年12月的物業(yè)費（每月300元），物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴要求李某支付4320元及違約金。問題：1.房屋外墻滲水的維修責(zé)任應(yīng)由誰承擔？說明理由。（6分）2.李某拒交物業(yè)費是否合法？為什么？（7分）3.法院應(yīng)如何判決？（7分）參考答案一、單項選擇題1.C2.B3.B4.A5.B6.A7.B8.D9.B10.B11.C12.C13.B14.C15.B16.D17.B18.A19.B20.C二、多項選擇題21.ABD22.ABCE23.ABDE24.ABCD25.BC26.ABDE27.ABCD28.ABCE29.ABDE30.ACE31.ABCE32.ABCE33.ABCDE34.ABCE35.BC三、案例分析題案例一1.首次業(yè)主大會的召開主體是建設(shè)單位或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或首套房屋交付使用滿2年且已交付戶數(shù)達到20%以上時，可召開首次業(yè)主大會（5分）。2.成立業(yè)主委員會的表決有效。該小區(qū)專有部分總面積10萬㎡，總業(yè)主500戶。同意票280張，占總?cè)藬?shù)56%（超過50%）；專有部分面積對應(yīng)票數(shù)占總面積比例需計算：假設(shè)每張表決票對應(yīng)專有部分面積相同，則280/500=56%（超過50%），符合《民法典》第278條“雙過半”要求（7分）。3.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決無效。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)“雙過半”同意（專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)）。同意票250張，占總?cè)藬?shù)50%（未超過50%），未達到法定比例（8分）。案例二1.公共電梯廣告收益歸全體業(yè)主共有。根據(jù)《民法典》第282條，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后屬于業(yè)主共有（6分）。2.前任企業(yè)未移交收益的行為違法。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第38條，物業(yè)服務(wù)合同終止時，企業(yè)應(yīng)移交共用部位收益等資料；第58條規(guī)定，挪用共有收益的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回，給予警告，沒收違法所得，并處挪用數(shù)額2倍以下罰款（7分）。3.業(yè)主委員會可通過向法院提起訴訟追回收益?，F(xiàn)任企業(yè)有協(xié)助義務(wù)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第39條，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會