2025年評(píng)估師招聘筆試高頻題庫一、單選題（共10題，每題2分）1.評(píng)估中的最高最佳使用原則主要考慮的是：A.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移成本B.法律限制條件C.估價(jià)目的下的最有效利用D.市場(chǎng)供需關(guān)系2.下列哪種方法不屬于收益法的主要類型？A.直接資本化法B.收入折現(xiàn)法C.成本法D.市場(chǎng)比較法3.評(píng)估報(bào)告的核心組成部分是：A.附件清單B.估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)假設(shè)和限制條件D.估價(jià)人員資格證明4.建筑物折舊中，因功能落后導(dǎo)致的減值屬于：A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.不可修復(fù)折舊5.土地使用年限屆滿后，剩余價(jià)值通常按殘值法評(píng)估，殘值率一般為：A.0%B.30%C.50%D.100%6.路線價(jià)法適用于：A.單宗土地評(píng)估B.多宗土地批量評(píng)估C.商業(yè)綜合體評(píng)估D.工業(yè)用地評(píng)估7.評(píng)估中最高最佳使用的前提條件不包括：A.法律允許B.經(jīng)濟(jì)可行C.技術(shù)可能D.業(yè)主偏好8.評(píng)估報(bào)告中估價(jià)假設(shè)通常需要說明的內(nèi)容不包括：A.產(chǎn)權(quán)限制B.市場(chǎng)條件C.估價(jià)目的D.評(píng)估基準(zhǔn)日9.成本法評(píng)估時(shí)，重置成本不應(yīng)包括：A.土地取得成本B.建筑工程成本C.專業(yè)費(fèi)用D.開發(fā)利潤10.殘余法適用于評(píng)估：A.房地產(chǎn)整體價(jià)值B.單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值C.企業(yè)整體價(jià)值D.金融資產(chǎn)價(jià)值二、多選題（共10題，每題3分）1.影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的主要因素包括：A.交通便利性B.周邊配套設(shè)施C.環(huán)境質(zhì)量D.土地面積E.市場(chǎng)供求關(guān)系2.收益法中的主要參數(shù)包括：A.收益期B.折現(xiàn)率C.土地使用年限D(zhuǎn).收益增長率E.成本利潤率3.評(píng)估報(bào)告中重要事項(xiàng)說明通常包括：A.估價(jià)目的B.估價(jià)假設(shè)C.估價(jià)基準(zhǔn)日D.估價(jià)結(jié)果E.付款方式4.建筑物物質(zhì)折舊的表現(xiàn)形式包括：A.結(jié)構(gòu)損壞B.功能落后C.磨損D.環(huán)境污染E.技術(shù)過時(shí)5.路線價(jià)法的基本要素包括：A.標(biāo)準(zhǔn)深度B.路線價(jià)C.深度修正系數(shù)D.容積率修正系數(shù)E.土地面積6.評(píng)估中最高最佳使用需考慮的因素包括：A.法律限制B.市場(chǎng)需求C.經(jīng)濟(jì)效益D.技術(shù)條件E.業(yè)主意愿7.成本法評(píng)估時(shí)，重置成本應(yīng)考慮：A.土地成本B.建筑成本C.專業(yè)費(fèi)用D.開發(fā)利潤E.不可預(yù)見費(fèi)用8.殘余法適用的對(duì)象包括：A.商業(yè)綜合體B.工業(yè)廠房C.寫字樓D.住宅小區(qū)E.土地使用權(quán)9.評(píng)估報(bào)告附件通常包括：A.估價(jià)對(duì)象照片B.土地使用權(quán)證C.建筑工程許可證D.評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)E.市場(chǎng)交易案例10.最高最佳使用原則的判斷依據(jù)包括：A.法律規(guī)定B.市場(chǎng)接受度C.經(jīng)濟(jì)合理性D.技術(shù)可行性E.業(yè)主偏好三、判斷題（共10題，每題1分）1.收益法適用于所有類型房地產(chǎn)的評(píng)估。（×）2.路線價(jià)法屬于市場(chǎng)比較法的派生方法。（√）3.評(píng)估中的假設(shè)與限制條件是同一概念。（×）4.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。（√）5.殘余法適用于評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值。（×）6.成本法評(píng)估時(shí)，重置成本應(yīng)考慮合理的開發(fā)利潤。（×）7.評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)假設(shè)不需要說明理由。（×）8.最高最佳使用原則僅適用于土地評(píng)估。（×）9.路線價(jià)法中的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是40米。（×）10.殘余法中，土地價(jià)值等于建筑物價(jià)值加上殘余價(jià)值。（×）四、簡答題（共5題，每題6分）1.簡述收益法的適用條件和主要步驟。2.說明最高最佳使用原則的判斷標(biāo)準(zhǔn)。3.比較成本法和市場(chǎng)比較法的適用范圍和優(yōu)缺點(diǎn)。4.解釋路線價(jià)法的基本原理和計(jì)算公式。5.列舉評(píng)估報(bào)告中重要事項(xiàng)說明至少5項(xiàng)內(nèi)容。五、計(jì)算題（共5題，每題10分）1.某商業(yè)樓年租金收入為800萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，折現(xiàn)率為8%，收益期為40年，試采用收益法評(píng)估其價(jià)值。2.某土地面積1000平方米，土地單價(jià)為800元/平方米，建筑物重置成本為3000元/平方米，建筑物成新率為70%，試采用成本法評(píng)估其價(jià)值。3.某地塊路線價(jià)為2000元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)深度為20米，該地塊實(shí)際深度為30米，深度修正系數(shù)為1.2，試采用路線價(jià)法評(píng)估其單價(jià)。4.某住宅樓售價(jià)為5000元/平方米，土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比例為40%，試采用殘余法評(píng)估其中土地價(jià)值。5.某商業(yè)綜合體年租金收入為600萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，折現(xiàn)率為10%，剩余收益期為15年，試用直接資本化法評(píng)估其價(jià)值。答案一、單選題1.C2.C3.B4.B5.A6.B7.D8.C9.A10.A二、多選題1.A,B,C,E2.A,B,D3.A,B,C,D4.A,C,E5.A,B,C,D6.A,B,C,D7.B,C,D8.A,C,D9.A,B,C10.A,B,C,D三、判斷題1.×2.√3.×4.√5.×6.×7.×8.×9.×10.×四、簡答題1.收益法適用條件：具有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)，如商業(yè)、住宅等。主要步驟：確定收益、確定收益期、確定折現(xiàn)率、計(jì)算現(xiàn)值。2.最高最佳使用判斷標(biāo)準(zhǔn)：法律允許、市場(chǎng)接受、經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)可行。3.成本法適用范圍：新建或較新建筑物、無市場(chǎng)交易案例的房地產(chǎn)。優(yōu)點(diǎn)：數(shù)據(jù)較易獲取。缺點(diǎn)：忽略市場(chǎng)因素。市場(chǎng)比較法適用范圍：市場(chǎng)交易活躍的房地產(chǎn)。優(yōu)點(diǎn)：結(jié)果較客觀。缺點(diǎn)：依賴可比案例。4.路線價(jià)法原理：通過設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度和路線價(jià)，結(jié)合深度修正系數(shù)計(jì)算土地價(jià)值。5.重要事項(xiàng)說明：估價(jià)目的、估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)假設(shè)、限制條件、估價(jià)方法等。五、計(jì)算題1.解：800×(1-30%)×(P/A,8%,40)+1000×(1-30%)×(P/F,8%,40)=800×70%×(P/A,8%,40)+1000×70%×(P/F,8%,40)=1120×(P/A,8%,40)+700×(P/F,8%,40)=1120×9.8181+700×0.0292=11