遠(yuǎn)洋地產(chǎn)平谷馬坊鎮(zhèn)工程

整體定位、開發(fā)策略及工程亮點(diǎn)偉業(yè)顧問?2021B.A.Conulting.2021年4月報告目錄第一局部、工程整體定位思路工程判斷工程整體定位工程開發(fā)原那么工程用地價值評價工程整體開發(fā)策略工程整體開發(fā)次序工程物業(yè)配比建議第二局部、工程核心亮點(diǎn)梳理工程形象定位多元化產(chǎn)品組合雙會所概念商業(yè)配套樣板展示區(qū)工程判斷產(chǎn)品組合靈活多樣容積率較低，具有打造產(chǎn)品組合的可能城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)先行推動區(qū)域成熟區(qū)域價值厚積薄發(fā)具備一定景觀環(huán)境自然水景資源，具備打造低密度社區(qū)的外部環(huán)境馬坊鎮(zhèn)為平谷橋頭堡，區(qū)域價值蓄勢待發(fā)，用地具備水岸生活根底，工程具備打造平谷首席大盤的根底！第2

頁工程整體定位平谷首席臻品大盤開發(fā)第3

頁工程開發(fā)原那么三塊地整體考慮，聯(lián)動打造，45萬㎡開發(fā)規(guī)模2021-2021年，4-5年銷售完畢去化周期近期以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁人群，遠(yuǎn)期泛北京客戶客戶群體平谷區(qū)首席高端品質(zhì)住宅工程工程定位三塊地同時啟動，兼顧政府硬性要求開發(fā)要求第4

頁樓市調(diào)控頻出市場成交低迷，但價格未見松動，組合拳將再出擊，2021年下半年將見效果。未來2021年秋季政府換屆，有望調(diào)整或改變調(diào)控方向。長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控不會持續(xù)進(jìn)行。3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降和持平的城市到達(dá)20個，但依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過0.5%。3月全國房地產(chǎn)市場退燒，但尚不明確

方案供給住宅用地2550公頃中安排保障房用地1330公頃，比去年增加6%，從而確保保障房用地供給量不低于住宅用地供給總量的50%北京加大公租房、定向安置房等供給力度2021-2021年，國家領(lǐng)導(dǎo)人換屆有望調(diào)整樓市措施第5

頁由于用地條件限制，A地塊與B09+B05〔合為一體〕地塊自然分割，建議A、B地塊依據(jù)客觀條件，各采取不同的開發(fā)策略。工程用地價值評價京平高速密三路A地塊B09、B10地塊B05地塊地塊規(guī)劃指標(biāo)地塊名稱用地規(guī)模(㎡)地上建筑規(guī)模(㎡)容積率控制高度(米)A1287701833721.2/1.845/60B09、B101376701652041.260B05657781061681.860A地塊局部及B09-10地塊容積率為1.2，存在產(chǎn)品組合可能性，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對靈活；B05、A03-02容積率1.8，產(chǎn)品類型根本為小高層，產(chǎn)品組合靈活性較弱。第6

頁交通環(huán)境分析：馬坊鎮(zhèn)為平谷門戶，A地塊位于馬坊鎮(zhèn)窗口位置，A、B05及B09-10地塊整體通達(dá)性便利，交通聯(lián)系較高。打鐵莊出口為京平高速進(jìn)入平谷的首個出口，本工程位于該出口南向500米左右區(qū)域，A地塊具有良好的展示性和交通通達(dá)性；密三路級別高，連通密云、平谷、三河，并為馬坊鎮(zhèn)主干道，即綜合商業(yè)街，且路況較好，A、B地塊分別位于該干道的西側(cè)和東側(cè)；規(guī)劃中的府前街為城市橫向主干道，加強(qiáng)兩地塊的聯(lián)系，使兩者交通更加暢達(dá)。京平高速密

三

路A地塊B地塊小梨路小梨路府前街(規(guī)劃中)府前街(規(guī)劃中)工程用地價值評價第7

頁用地四至及景觀資源：A地塊南側(cè)小龍河為城市重點(diǎn)景觀帶，水景資源優(yōu)勢突出，對用地價值提升較大；B05及B09-10地塊東側(cè)亦有一定水系資源，規(guī)模相對滯后，但同樣具有一定優(yōu)勢。A地塊：東側(cè)緊臨密三路，擁有最正確交通資源；南側(cè)水景資源頗佳，為提升地塊品質(zhì)提供了有效著力點(diǎn)；北側(cè)面臨京平高速，成為工程最醒目展示面；B地塊：東側(cè)存在自然林地，向東可遠(yuǎn)眺山脈，視野極為開闊，且擁有自然水系資源，為地塊的優(yōu)雅環(huán)境打造提供客觀條件。地塊西北側(cè)回遷房居住區(qū)會影響臨近區(qū)域的居住品質(zhì)。A地塊B地塊地塊北側(cè)待征地和京平高速地塊東側(cè)城市主干道密三路地塊南側(cè)生態(tài)河與綠林帶地塊西北側(cè)回遷房居住區(qū)地塊東側(cè)自然林地工程用地價值評價第8

頁區(qū)域環(huán)境交通環(huán)境資源產(chǎn)品可能性溢價能力用地評價A地塊北側(cè)為北大附中，東側(cè)為密三路，城市感較強(qiáng)交通最為便利，展示型好南側(cè)盡力城市景觀軸線，環(huán)境舒適度較高存在組合的可能，產(chǎn)品定位空間較大交通便捷、展示面佳、緊鄰水系景觀，產(chǎn)品組合靈活，溢價空間巨大優(yōu)B09、B10地塊東側(cè)臨河，距離鎮(zhèn)政府較近，未來環(huán)境改善提升較大小梨路已開通，交通便利瀕臨河畔及綠化帶，能觀山景容積率1.2，具有進(jìn)行產(chǎn)品組合的基礎(chǔ)交通便利，有一定的景觀資源，溢價空間較大良B05地塊位于回遷房旁邊，品質(zhì)略受影響小梨路已開通，交通便利瀕臨河畔及綠化帶，能觀山景容積率最高，體量最小，產(chǎn)品組合可能很小交通便利，地塊西北側(cè)有干擾，溢價空間有限一般A地塊B09-10地塊B05地塊>>用地價值及溢價能力:工程用地價值評價第9

頁A地塊具有較強(qiáng)的溢價能力，建議工程后期進(jìn)行開發(fā)。B地塊先期開發(fā)。A地塊B09-10地塊B05地塊+工程整體開發(fā)策略滿足工程前期回款的要求實現(xiàn)工程后期溢價空間及產(chǎn)品的升級工程整體開發(fā)策略第一階段第二階段第10

頁首開區(qū)市場環(huán)境：天潤工程2021年入市，工程預(yù)打造平谷高端住宅，將迅速提升市場價格，吸納一局部本地高端客群。第一階段面臨的市場環(huán)境物業(yè)類別總體建面開發(fā)商土地成交價格樓面地價預(yù)計開盤時間居住、小學(xué)、幼兒園346367.28平方米北京建機(jī)天潤房地產(chǎn)開發(fā)5789元/平米2021年上半年200500萬元工程根底信息平谷1號地【天潤】用地指標(biāo)后續(xù)有調(diào)整，限高調(diào)整為小于等于100米，工程出現(xiàn)超高層產(chǎn)品，城市形象定位。工程定位策略：樓面地價較高，位于平谷城市核心區(qū)，配套齊全，開發(fā)商欲打造平谷高端住宅，價格預(yù)計在2萬元/平米左右。ab第11

頁平谷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成第12

頁平谷區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐漸增加，截止2021年已到達(dá)59億元，第二產(chǎn)業(yè)約57億元；平谷區(qū)第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)為根底產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)以旅游業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)以物流業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，第二三產(chǎn)業(yè)公共驅(qū)動，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時帶動上下游中小型企業(yè)穩(wěn)步開展。三產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)工業(yè)提升物流業(yè)核心產(chǎn)業(yè)=++旅游業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平谷歷年各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值〔億元〕第一階段客戶特征研究第13

頁平谷人口基數(shù)平谷區(qū)2005年至2010年人口變化人數(shù)情況同比2021年北京遠(yuǎn)郊區(qū)人口組成結(jié)構(gòu)數(shù)量，平谷人口數(shù)較多，常住人口達(dá)42萬，外來人口數(shù)量較少僅為3.3萬人，截止到2021年常住人口增長到43萬，增長幅度較??；“平谷十二五規(guī)劃〞預(yù)計到2021年，平谷人口將到達(dá)45萬。2021年北京遠(yuǎn)郊區(qū)人口組成結(jié)構(gòu)第一階段客戶特征研究平谷居民收入水平2021年人均可支配收入比照表〔元〕同比2021年北京人均可支配收入可知，平谷人均可支配收入位列中下流水平，約23606元，可支配收入有限；同比遠(yuǎn)郊區(qū)縣水平，平谷處于較好水平，高于密云和懷柔。第一階段客戶特征研究第14

頁塔尖客群——市場標(biāo)桿：高收入人群主要為機(jī)關(guān)干部領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)老板，經(jīng)濟(jì)實力雄厚，是高端居住產(chǎn)品的主要消費(fèi)群體。低收入高收入中高收入中等收入年齡：在40-60歲左右；年收入：40萬以上；居住現(xiàn)狀：在平谷縣城或者北京市區(qū)擁有自己住房，有的為單位福利分房，有的為早年購置的商品房，但居住品質(zhì)一般；置業(yè)特征：更傾向于別墅類的院落生活，以享受生活為目的，樂于選擇具有稀缺、新穎、極致的產(chǎn)品，能表達(dá)其身份、地位的住所。平谷潛在置業(yè)客戶分類及特征第15

頁年齡：集中在35-50歲左右；年收入：30~40萬之間；居住現(xiàn)狀：在平谷縣城擁有自己住房，多數(shù)為單位分房或早年購置，居住物業(yè)以多層為主，環(huán)境一般、設(shè)施不完備為主要改善原因；置業(yè)特征：更傾向于高品質(zhì)環(huán)境社區(qū)或別墅院落生活環(huán)境，對能夠表達(dá)社會地位的住所頗有好感。低收入高收入中高收入中等收入平谷政府機(jī)關(guān)人員，公務(wù)員等；平谷區(qū)自主經(jīng)商者，個體私營業(yè)主；周邊村鎮(zhèn)的公務(wù)員等；科研機(jī)構(gòu)科研業(yè)務(wù)骨干；……市場引領(lǐng)者：中高收入人群職業(yè)多為平谷及周邊村鎮(zhèn)的公務(wù)員、自主經(jīng)商者，頗有經(jīng)濟(jì)實力，為高端居住產(chǎn)品又一大需求生力軍。平谷潛在置業(yè)客戶分類及特征第16

頁年齡：在30-45歲左右；年收入：10-20萬之間；居住現(xiàn)狀：在平谷縣城擁有自己住房或原村鎮(zhèn)自家蓋房，多數(shù)住房產(chǎn)權(quán)不清晰或是小產(chǎn)權(quán)，居住環(huán)境較差，為孩子購房或不滿居住現(xiàn)狀為改善原因；置業(yè)特征：向往城市感居住社區(qū)，更樂忠于選擇小/高層電梯房，局部人群置業(yè)考慮置業(yè)區(qū)域的未來開展。低收入高收入中高收入中等收入企事業(yè)單位科級以上干部；平谷區(qū)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層管理人員；區(qū)域新興白領(lǐng)階層；城中村改造拆遷農(nóng)戶；……市場追隨者：中等收入人群主要為企業(yè)中高層、當(dāng)?shù)夭疬w農(nóng)戶等，向往具有都市感的居住社區(qū)，置業(yè)需求處于“上樓階段〞。平谷潛在置業(yè)客戶分類及特征第17

頁年齡：在20-30歲左右；年收入：2~4萬之間；居住現(xiàn)狀：在平谷無固定住所或與父母居住一起，居住面積較小，居住擁擠且環(huán)境較差；置業(yè)特征：經(jīng)濟(jì)實力較弱，完全不具備置業(yè)條件，假設(shè)有置業(yè)需求，只能依靠父母支持，會選擇小戶型居所作為過渡。低收入高收入中高收入中等收入當(dāng)?shù)毓I(yè)園區(qū)普通員工；平谷區(qū)的個體商販；剛剛步入社會上的學(xué)生；無穩(wěn)定工作人群；……仰望市場者：低收入人群為基層勞動者或年輕一族，經(jīng)濟(jì)實力受限，不具備置業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力。平谷潛在置業(yè)客戶分類及特征第18

頁馬坊鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特征及收入水平第19

頁馬坊鎮(zhèn)憑借物流及工業(yè)園雙核驅(qū)動，將對周邊的產(chǎn)業(yè)以及生活配套設(shè)施進(jìn)行升級，未來城鎮(zhèn)建設(shè)將進(jìn)一步加快；馬坊鎮(zhèn)憑借產(chǎn)業(yè)開展和城中村改造建設(shè)中，當(dāng)?shù)厝巳河幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)根底，對于高收入人群存在改善居住需求。馬坊鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)占地（平方公里）核心特色物流組團(tuán)3集國際中轉(zhuǎn)、國際分撥、貨物配送、保稅倉儲、物流加工、陸路口岸等多功能為一體的大型海陸聯(lián)運(yùn)樞紐工業(yè)組團(tuán)10主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、綠能產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是北京市綠能產(chǎn)業(yè)基地馬坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)毓I(yè)園區(qū)普通職工月收入2000-3000元，中層管理層4000-5000元，高層以上可到達(dá)6000元以上，甚至月入過萬；馬坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，除了勞作收入，政府每月補(bǔ)貼1000元左右，局部拆遷戶政府一次性支付40-70萬作為補(bǔ)償款。收入水平：物流組團(tuán)工業(yè)組團(tuán)馬坊鎮(zhèn)潛在置業(yè)客群馬坊鎮(zhèn)及周邊縣鎮(zhèn)人口基數(shù)第20

頁馬坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赜?萬余常駐居民，外來常駐人口1800余人；周邊3-4個村落，約9000人左右，合計約3萬左右；另外，伴隨著城中村改造，大量的村民面臨著置業(yè)的選擇。夏各莊鎮(zhèn)東高村鎮(zhèn)大孫各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)馬坊鎮(zhèn)馬坊鎮(zhèn)及周邊常住居民（萬）外來人口（萬）合計（萬）馬坊鎮(zhèn)20.182.18周邊村鎮(zhèn)（3-4村落）0.80.1約3萬人馬坊鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在置業(yè)客群平谷隸屬北京下屬縣區(qū)，居民購房特點(diǎn)與三四線城市購房需求具有極強(qiáng)的相似性。第21

頁循序漸進(jìn)諸城、臨沂普通客戶中高收入客群私房〔平民〕單位安置房

首置

第二套

第N套及以上平房，居住舒適度較差公房，沒有產(chǎn)權(quán)，面積較小上樓階段，體驗電梯房小高層或者高層產(chǎn)品對產(chǎn)品要求低，體驗樓房最重要有過樓房體驗，開始追求舒適及品質(zhì)帶有電梯的產(chǎn)品，追求疊拼、洋房有差異化的產(chǎn)品跳躍式對于本案高端客戶而言，升級置業(yè)需求具有跳躍性的開展趨勢：第一階段潛在客戶判斷客戶開展階段判斷——市場標(biāo)桿及市場引領(lǐng)者第22

頁平谷縣城及北京城區(qū)均有住房，多為多層，居住品質(zhì)一般，升級改善意愿強(qiáng)烈，但無奈市場無供給。多套單位福利分房，戶型設(shè)計不合理，景觀園林、停車條件、物業(yè)管理等設(shè)施不完備，毫無居住享受感。置業(yè)觀念較前瞻，希望擁有獨(dú)一無二的、新穎的產(chǎn)品，具有強(qiáng)烈的占有欲；期望享受到極致的居住品質(zhì)；傾向于院落式的別墅生活和田園式居住氣氛；具有尊貴符號性的居所，能彰顯其地位的高端工程?，F(xiàn)狀特點(diǎn)市場引領(lǐng)型客戶升級特點(diǎn)趙先生，平谷審計局，處級干部50歲左右“我在朝陽區(qū)有自己的商品房，現(xiàn)在住的房子是2001年單位分的房子，建筑年代都比較老了，才140平米，比較小，而且戶型設(shè)計的很不合理，我母親和我生活在一起，一家老小住的非常不方便，去年我想在順義買套大一些的房子，但還是考慮上下班不方便，還是放棄了，平谷的商品房非常的有限，根本都是高層，我不喜歡，別墅式的獨(dú)門獨(dú)院的住宅，私密性又好、居住感又強(qiáng)，如果平谷有這樣的工程，我一定會考慮購置，年紀(jì)大了，也該享受生活了〞。第一階段潛在客戶判斷客戶開展階段判斷——追隨者客群第23

頁追隨型客戶平谷縣城有多套住房，產(chǎn)品類型沒有差異，毫無新意，缺乏生活品質(zhì)。對心儀產(chǎn)品和細(xì)節(jié)沒有明確想法，只要產(chǎn)品新穎、口碑佳，都樂于體驗。現(xiàn)狀特點(diǎn)具有較強(qiáng)的趨從心理，跟隨購置；更注重口碑以及工程是否高檔；傾向于大盤開發(fā)、知名開發(fā)商；同時對新穎的、稀缺的、院落式的別墅有一定偏好。升級特點(diǎn)王先生，自主經(jīng)商人士，40歲左右“我經(jīng)商有10多年了，以前經(jīng)常天南海北的出差，這幾年能時間放在家庭了，現(xiàn)在我們一家4口還是住在平谷縣城，是前5年自己蓋的房子，但是現(xiàn)在覺得就是一個農(nóng)民房，我有一朋友在香河買的別墅，我覺得倒是挺好的，要是平谷也有這樣的住宅，只要是高檔的、口碑好的工程，我都會考慮購置的，只要家人住的舒服，希望能給孩子創(chuàng)造好更好的生活環(huán)境。〞第一階段潛在客戶判斷客戶開展階段判斷——地緣改善客戶第24

頁城中村改造，村民獲得補(bǔ)償款，優(yōu)先選擇購房，期望擺脫原先居住的農(nóng)民房地緣改善客戶現(xiàn)狀特點(diǎn)當(dāng)?shù)鼐用?，現(xiàn)居住老舊房子，為孩子結(jié)婚而選擇置業(yè)，要求較好的居住環(huán)境升級特點(diǎn)渴望極強(qiáng)的都市感住宅小區(qū)；期望能擁有電梯房，“上樓階段〞；關(guān)注置業(yè)區(qū)域的開展前景以周邊的生活配套。陳女士，信息行業(yè)白領(lǐng)，28歲〞我家是峪口鎮(zhèn)，在北京工作，每天上下班可以坐直達(dá)公交車918往返于北京與平谷之間，到達(dá)北京上班的時間充裕。父母已經(jīng)給我哥哥買了婚房，他也在北京工作，因為北京房價太高，只考慮平谷這里的房子，買的是鎮(zhèn)上自己建的商品房，價格在8000元/平方米左右。我明年結(jié)婚，也是在當(dāng)?shù)刭I的商品房，小區(qū)規(guī)劃有幼兒園和便利店，居住應(yīng)該很方便，這邊也有買回遷房的，但各方面還是差一些。這邊有兒子的家庭，父母根本都要準(zhǔn)備婚房的。〞第一階段潛在客戶判斷第一階段潛在客戶判斷根據(jù)平谷高端客戶置業(yè)需求：普通住宅類產(chǎn)品渴望更強(qiáng)的都市感，偏好“電梯房〞崇尚大盤、高品質(zhì)居住社區(qū)關(guān)注區(qū)域開展的利好純別墅類產(chǎn)品尋找創(chuàng)新型、唯一性、極致性追求彰顯身份地位的品質(zhì)社區(qū)注重奢華的居住享受全電梯、全精裝,高層住宅更具都市感、現(xiàn)代感大盤新穎疊拼產(chǎn)品情景式花園洋房純粹、低密度的雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品第25

頁B09-10\B05地塊目標(biāo)工程整體開發(fā)策略-B09-10\B05地塊作為大盤整體開發(fā)的先驅(qū)，以實現(xiàn)工程前期快速回款為目標(biāo)！第26

頁工程整體開發(fā)策略-B09-10\B05地塊B09-10\B05地塊定位第27

頁平谷西城首席低密度社區(qū)工程整體開發(fā)策略-B09-10\B05地塊客戶定位第28

頁平谷市場標(biāo)桿及市場引領(lǐng)者收入高，消費(fèi)觀念超前；追求彰顯身份地位的品質(zhì)社區(qū)；尋找創(chuàng)新型、唯一性、極致性。低密度別墅、創(chuàng)新疊拼馬坊鎮(zhèn)本地剛需及改善型客群有一定儲蓄，收入平穩(wěn)；渴望都市感生活，偏好“電梯房”。小高層、電梯洋房工程整體開發(fā)策略-B09-10\B05地塊產(chǎn)品定位第29

頁B09-10地塊，r=1.2B05地塊，r=1.8聯(lián)排+雙拼

0.5-0.7220-260疊墅+洋房1.3-1.4130-180小高層1.880-120〔主打產(chǎn)品〕〔快消產(chǎn)品〕〔以疊墅、平層為主，創(chuàng)品牌、爭品質(zhì)，贏取市場口碑〕〔滿足中等收入客戶的都市居住夢想〕物業(yè)類型容積率水平面積區(qū)間〔㎡〕工程整體開發(fā)策略-B09-10\B05地塊價格定位第30

頁京郊別墅市場上同類型產(chǎn)品的市場售價約為10000元/㎡;北京同區(qū)域密云內(nèi)暢銷別墅單價12000元/㎡；客戶對平谷別墅單價接受度在10000元-12000/㎡；從目前京郊別墅房地產(chǎn)價格自然增長幅度來看，年均漲幅約為15-20%左右；根據(jù)地塊價值及產(chǎn)品定位，按年增幅15%計算，低密度產(chǎn)品價格12000-13000元/㎡。低密度產(chǎn)品價格定位用天潤普通住宅的價格買一套低密度別墅，享受上層社會的生活。工程整體開發(fā)策略-B09-10\B05地塊價格定位第31

頁京郊普通住宅同類產(chǎn)品暢銷住宅售價約為9000元/㎡目前平谷市場上同類型產(chǎn)品的市場售價約為12000元/㎡;同區(qū)域商住小產(chǎn)權(quán)公寓單價7000元/㎡；客戶對馬坊鎮(zhèn)住宅單價接受度在9000元/㎡；從目前平谷市場上房地產(chǎn)價格的增長幅度來看，年均漲幅約為13%左右；普通住宅產(chǎn)品價格定位根據(jù)地塊價值及產(chǎn)品定位，按年增幅13%計算，B普通住宅價格區(qū)間在9000-10000元/㎡工程整體開發(fā)策略-B09-10\B05地塊開發(fā)次序第32

頁2021年2021年2021年2021年A地塊樣板展示區(qū)2021年B09-10地塊中低密度產(chǎn)品啟動銷售，B05地塊小高層產(chǎn)品啟動銷售B地塊以底商形式，社區(qū)商業(yè)類型經(jīng)營普通住宅快速回款低密度產(chǎn)品提升工程價值用別墅社區(qū)買普通住宅配套提升附加值生活居住區(qū)內(nèi)，以滿足便利生活為基準(zhǔn)。第二階段依附區(qū)域開展第33

頁第1或1.5居所距離適中、交通相對便利具有物流、工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)支持第2居所距離較遠(yuǎn)、但交通便利度高依靠自身優(yōu)質(zhì)的自然資源環(huán)境周圍配套設(shè)施相對完善配套設(shè)施主要集中在縣城核心地帶2021年輕軌S3的開通環(huán)北京生活圈第二階段依附區(qū)域開展物流園的運(yùn)轉(zhuǎn)、政府搬遷，學(xué)校的投入使用促進(jìn)馬坊鎮(zhèn)區(qū)域開展逐漸成熟，留住一局部中高收入人群，區(qū)域城市感及人口密度將大幅增加。北京方向馬坊鎮(zhèn)物流組團(tuán)工業(yè)組團(tuán)城鎮(zhèn)組團(tuán)密三路北大附中馬坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府第34

頁第二階段依附區(qū)域開展市場環(huán)境——未來市場開展第35

頁2-3年內(nèi)3-5年5年之后-商業(yè)匱乏，配套缺失-旅游產(chǎn)業(yè)逐步規(guī)?；?首次置業(yè)-地緣改善升級城郊改善階段城鎮(zhèn)化開展階段衛(wèi)星新城階段-配套大力開展-高速路網(wǎng)貫穿-配套逐步完善-第二居所屬性特征-形成城市功能片段-完善、舒適、宜居-置業(yè)類型多樣-多種需求并存區(qū)域代表項目主力總價（萬元/套）備注類獨(dú)棟、聯(lián)排疊拼固安永定河孔雀城210-280120-150創(chuàng)新型大堡類獨(dú)棟產(chǎn)品，但品質(zhì)較差大廠挪威de森林190-230——拼價格、拼實惠的遠(yuǎn)郊別墅群香河潮白河孔雀城220-268119-154提前十年住別墅，但舒適感較差河北境內(nèi)：中低密度產(chǎn)品比比皆是，價格水平低、產(chǎn)品舒適度有限、硬傷層出不窮。項目名稱物業(yè)類型成交單價（萬元）主力面積（平米）主力總價（萬）月均銷售（套）客戶性質(zhì)萬科歡慶城聯(lián)排1220-260220-26050主要為北京客戶，多為一次性支付京郊別墅工程低端重復(fù)競爭，無居住舒適感、拼價格、爭性價比，且無產(chǎn)品吸引力，大堡、聯(lián)排司空見慣，本工程只有跳出惡性競爭圈外，更具開展?jié)摿Γa(chǎn)品類型應(yīng)以更低密度的、更具舒適感的雙拼、合院/院墅以及聯(lián)排為主。第二階段面臨的市場環(huán)境第36

頁北京擠壓型客群向外置業(yè)成為開展趨勢，高速、輕軌推動遠(yuǎn)郊區(qū)住宅工程實現(xiàn)第一居所及通勤的可能。第二階段面臨的市場環(huán)境物業(yè)類別總體建面開發(fā)商價格戶型客戶居住、小學(xué)、幼兒園115萬平方米京御房地產(chǎn)開發(fā)60-130平米一至三居地緣改善及北京擠壓型客群6500元/平方米工程根底信息固安孔雀大衛(wèi)城【孔雀城2.0系列】規(guī)劃有主題性綠化景觀、及小面積水景，提升附加值。社區(qū)規(guī)劃幼兒園、商業(yè)，提升配套。工程定位策略：以面向地緣改善及大北京擠壓型客群為目標(biāo)，自行開通班車對接城鐵，吸引大北京客群，實現(xiàn)北京城外首個第一居所工程的可能。ab中心景觀幼兒園28層商業(yè)商業(yè)商業(yè)28層28層28層18層18層18層18層18層18層18層18層11層18層11層18層11層11層18層18層18層18層商業(yè)商業(yè)18層第37

頁第二階段面臨的市場環(huán)境孔雀大衛(wèi)城客戶特征第38

頁項目動態(tài)1.1期1.2期1.3期客戶來源大興、固安海淀、大興、固安地鐵沿線、大興、固安置業(yè)次數(shù)一次為主、二次為輔、輔以少量投資一次為主、二次為輔一次為主支付房價比20-50萬20-50萬30-50萬重點(diǎn)關(guān)注因素升值潛力、成熟配套、社區(qū)舒適度社區(qū)配套、交通便利、入住時間社區(qū)配套、交通便利、入住時間購買產(chǎn)品一局、二居、三居二居為主二居、三局孔雀大衛(wèi)城客戶仍以夫妻二人和一家三口為主，以后客戶著重大力開展此類客戶。第二階段潛在客戶判斷——大北京第二居所潛在客戶來源：環(huán)北京工程呈現(xiàn)出“相對〔來源〕分散，絕對〔屬性〕集中〞的客戶特征，我工程未來將同樣面臨“大北京城市級〞客戶范疇！第39

頁項目名稱客戶來源來源描述項目名稱客戶來源來源描述原鄉(xiāng)美利堅北京客戶多以北部及西部客戶為主大運(yùn)河孔雀城除北京客群占比重較大外，河北地緣性客戶約占1/5左右君山高爾夫別墅北京北部客戶占有相當(dāng)比重京津新城來源主以北京及天津“雙核”客戶為主，外埠客戶亦占到小部分比重恒大金碧天下北京及天津客戶占有較大比重，來源區(qū)域較為分散，無明顯特征永定河孔雀城北京南部及東部客戶占有較大比例，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人群列據(jù)第二位挪威de森林北京東部及南部客戶占到較大比重華銀天鵝湖北京客群占有較大比重，區(qū)域來源無明顯特征第二階段潛在客戶判斷——大北京第二居所潛在客戶置業(yè)目的：從客戶置業(yè)目的統(tǒng)計來看，自住客戶占七成以上比例，且用途普遍集中在休閑度假及養(yǎng)老，對于所購置產(chǎn)品的舒適度及高附加值〔山景、湖景、河景、私家露臺/庭院〕優(yōu)勢比較看重！第40

頁第二階段潛在客戶判斷——大北京1或1.5居所第41

頁以首次置業(yè)的剛需客群為代表，二人世界或三口之家的家庭結(jié)構(gòu)，偏好兩居、三居的產(chǎn)品?；緸榈?或1.5居所。軌道交通引導(dǎo)、高速公路的通達(dá)吸引大北京（如：順義、朝陽區(qū)等）擠壓型客群向外輸送。大北京擠壓型剛需客群的第1或1.5居所！第二階段潛在客戶判斷——平谷地緣第1、1.5居所第42

頁馬坊物流園區(qū)初步啟動，工業(yè)園內(nèi)外資、國企已入住，以勞動密集企業(yè)為根底，從業(yè)人員購置力有限。區(qū)域內(nèi)中高收入人群進(jìn)駐增加區(qū)域內(nèi)潛在購置力！馬坊鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園平谷整體進(jìn)入改造建設(shè)階段，從東向西逐漸拆遷，每個村約500戶居民，本地改善升級存在需求。馬坊鎮(zhèn)2萬人面臨拆遷，并有35-40萬補(bǔ)償，地緣居民存在一定剛需及改善的需求。本地及周邊拆遷居民鎮(zhèn)中重點(diǎn)工程工程的投入使用，推動區(qū)域中高收入人口對品質(zhì)型住宅的需求。馬坊鎮(zhèn)進(jìn)入城市化建設(shè)時期，知名學(xué)校進(jìn)入、企業(yè)搬遷，將引入一局部收入穩(wěn)定的高知人群。本地企事業(yè)人群A地塊目標(biāo)工程整體開發(fā)策略-A地塊大盤形象及品質(zhì)展示區(qū)，以實現(xiàn)工程后期溢價為目標(biāo)！第43

頁工程整體開發(fā)策略-A地塊A地塊定位第44

頁京東溪谷·水岸風(fēng)情·別墅生活工程整體開發(fā)策略-A地塊客戶定位第45

頁大北京第二居所40歲以上中年家庭，收入穩(wěn)定且高；追求彰顯身份地位的別墅生活；尋找休閑度假、養(yǎng)老為一體的慢生活。低密度別墅產(chǎn)品，接受創(chuàng)新產(chǎn)品馬坊鎮(zhèn)本地剛需及改善型客群有一定儲蓄，收入平穩(wěn)；渴望都市感生活，偏好“電梯房”。小高層、電梯洋房大北京擠壓客群有一定儲蓄，收入平穩(wěn)；渴望都市感生活，偏好“電梯房”。小高層、電梯洋房A地塊產(chǎn)品定位：在第一階段根底上以更低密度的產(chǎn)品占領(lǐng)市場，形成差異化路線，并在原有產(chǎn)品線上升級，推出院墅產(chǎn)品。工程整體開發(fā)策略-A地塊r=1.2水平r=1.8水平物業(yè)類型容積率水平面積區(qū)間〔㎡〕院墅+聯(lián)排0.5-0.7250-350疊墅

180-220平層130-160高層1.850-130〔以低密度產(chǎn)品為主，別墅生活更純粹〕〔可滿足不同置業(yè)需求〕〔超強(qiáng)溢價產(chǎn)品〕〔復(fù)合型產(chǎn)品〕第46

頁院墅產(chǎn)品屬于聯(lián)排產(chǎn)品可以媲美獨(dú)棟別墅的品質(zhì)用輔助空間相連，按照聯(lián)排報批，容積率0.65面積240-270平米更表達(dá)生態(tài)、多重院落、和諧的鄰里關(guān)系工程整體開發(fā)策略-A地塊第47

頁工程整體開發(fā)策略-A地塊價格定位第48

頁京郊別墅市場上同類型產(chǎn)品的市場售價約為10000-12000元/㎡;密云獨(dú)棟別墅價格已達(dá)17000元/㎡以上的水平；客戶對平谷別墅單價接受度在10000元-12000/㎡；從目前京郊別墅房地產(chǎn)價格自然增長幅度來看，年均漲幅約為15-20%左右；根據(jù)地塊價值及產(chǎn)品定位，按年增幅15%計算，2年后低密度別墅價格13000-15000元/㎡。低密度產(chǎn)品價格定位工程整體開發(fā)策略-A地塊價格定位第49

頁京郊普通住宅同類產(chǎn)品暢銷住宅售價約為9000元/㎡;平谷內(nèi)普通住宅單價12000元/㎡；平谷峪口鎮(zhèn)商品住宅8000元/㎡;客戶對平谷住宅單價接受度在9000/㎡；平谷房地產(chǎn)價格自然增長13%來看；普通住宅價格定位普通住宅按年增幅13%計算，工程開盤時A地塊普通住宅價格在10000-11000元/㎡。工程整體開發(fā)策略-A地塊開發(fā)次序第50

頁2021年2021年2021年2021年A地塊樣板展示區(qū)2021年A地塊別墅啟動銷售A地塊小高層產(chǎn)品啟動銷售A地塊商業(yè)配套前期自持，后期銷售普通住宅先回本錢別墅產(chǎn)品實現(xiàn)溢價用別墅社區(qū)買普通住宅配套提升附加值區(qū)域人口密度提高，城市形象突出工程整體開發(fā)次序2021年2021年2021年開發(fā)次序客戶特征A地塊：推出少量雙拼，重點(diǎn)打造樣板展示區(qū)B09地塊：推出疊拼、洋房及雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品B05地塊：推出小高層產(chǎn)品A地塊〔r=1.2〕：推出墅院、聯(lián)排為主的低密度產(chǎn)品A地塊(r=1.8)：推出高層產(chǎn)品面向本地中高端客戶，首次改善型客戶，對高端、新穎的產(chǎn)品具有強(qiáng)烈的占有欲；渴望都市感的居住氣氛，且重口碑的追隨者客戶。A地塊：商業(yè)配套設(shè)施啟動第51

頁2021-2021年銷售前期，主推B09-10、B05地塊，以期通過新穎的產(chǎn)品類型，以疊拼產(chǎn)品為主，主要面向本地中高端人群，打造低密度社區(qū)居住氣氛。工程整體物業(yè)配比建議2021-2021年各物業(yè)類型配比A地塊，r=1.2B09-10地塊，r=1.2B05地塊，r=1.8產(chǎn)品類型容積率水平面積區(qū)間〔㎡〕雙拼+院墅0.3-0.5300-400疊拼1.2-1.3160-200花園洋房1.4-1.5120-160雙拼+聯(lián)排0.6-0.7220-260小高層1.880-120〔標(biāo)桿產(chǎn)品〕〔少量推出，以高端產(chǎn)品提升工程整體品質(zhì)〕〔主打產(chǎn)品〕〔快消產(chǎn)品〕〔以疊墅為主，約占70%，洋房約占20%，雙拼/聯(lián)排約10%、創(chuàng)品牌、爭品質(zhì)，贏取市場口碑〕〔滿足中等收入客戶的都市居住夢想〕第52

頁2021-2021年銷售后期，市場接受度日趨成熟，將推出更具市場競爭力、更多元化、客戶更泛化的產(chǎn)品。工程整體物業(yè)配比建議2021-2021年各物業(yè)類型配比A地塊r=1.2水平r=1.8水平物業(yè)類型容積率水平面積區(qū)間〔㎡〕院墅+聯(lián)排0.5-0.7250-350疊墅180-220平層130-160高層1.850-130〔以低密度產(chǎn)品院墅、聯(lián)排為主，別墅生活更純粹〕〔可滿足不同置業(yè)需求〕〔超強(qiáng)溢價產(chǎn)品〕〔復(fù)合型產(chǎn)品〕第53

頁報告目錄第一局部、工程整體定位思路工程判斷工程整體定位工程開發(fā)原那么工程用地價值評價工程整體開發(fā)策略工程整體開發(fā)次序工程物業(yè)配比建議第二局部、工程核心亮