物業(yè)管理合同糾紛處理范例引言物業(yè)管理合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）之間確立權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)管理糾紛日益增多，主要涉及物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付、公共收益分配、維修責(zé)任劃分、合同解除等領(lǐng)域。此類糾紛不僅影響小區(qū)和諧，也考驗(yàn)著各方的法律意識(shí)與契約精神。本文結(jié)合司法實(shí)踐與法律規(guī)定，通過典型范例+流程指引+注意事項(xiàng)的結(jié)構(gòu)，為糾紛當(dāng)事人提供專業(yè)、實(shí)用的處理參考。一、物業(yè)管理合同糾紛常見類型及處理范例（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付糾紛1.案情簡(jiǎn)介甲小區(qū)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅每月每平方米X元，業(yè)主應(yīng)于每月10日前繳納；物業(yè)需提供公共區(qū)域清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等服務(wù)。業(yè)主張某自202X年1月起未繳納物業(yè)費(fèi)，乙企業(yè)多次催繳無果后，向法院起訴要求張某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及違約金。張某辯稱，乙企業(yè)未按合同約定清理小區(qū)垃圾（有照片為證）、電梯經(jīng)常故障（有維修記錄為證），服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，故有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)。2.爭(zhēng)議焦點(diǎn)（1）乙企業(yè)是否履行了《物業(yè)服務(wù)合同》約定的主要義務(wù)？（2）張某拒交物業(yè)費(fèi)的理由是否成立？3.處理過程法院受理后，組織雙方舉證：乙企業(yè)提交《物業(yè)服務(wù)合同》、每月清潔記錄、電梯維修臺(tái)賬（顯示故障均在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)）、催繳通知（EMS快遞底單）；張某提交小區(qū)垃圾堆積的照片（拍攝于202X年3月某周）、電梯故障時(shí)的視頻（202X年5月某晚）。法院經(jīng)審理認(rèn)為：乙企業(yè)提供的清潔記錄、維修臺(tái)賬證明其已履行主要服務(wù)義務(wù)；張某提交的證據(jù)僅能證明個(gè)別時(shí)間點(diǎn)的服務(wù)瑕疵，未達(dá)到“根本違約”的程度（即未導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)）；根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或無需接受服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，但若物業(yè)未履行義務(wù)，業(yè)主可請(qǐng)求減免部分費(fèi)用。4.法律依據(jù)《民法典》第九百四十四條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。”《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！?.結(jié)果與啟示結(jié)果：法院判決張某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)（減免10%作為服務(wù)瑕疵的補(bǔ)償），駁回乙企業(yè)的違約金請(qǐng)求（因張某并非惡意拖欠）。啟示：①物業(yè)需留存服務(wù)記錄（如清潔、維修、巡邏日志），以證明已履行義務(wù)；②業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)需有充分證據(jù)（如長(zhǎng)期、持續(xù)的服務(wù)缺失），個(gè)別瑕疵不能成為全部拒交的理由；③雙方應(yīng)通過書面催繳/投訴固定證據(jù)（如EMS、微信記錄），避免口頭爭(zhēng)議。（二）公共收益分配糾紛1.案情簡(jiǎn)介丙小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與丁物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定：“小區(qū)公共區(qū)域（如電梯廣告、地面車位）的收益，由物業(yè)代收，扣除20%的管理成本后，剩余部分歸全體業(yè)主所有，每半年公示一次?！?02X年至202X年，丁企業(yè)收取電梯廣告收益X元、地面車位租金X元，但未公示賬目，也未向業(yè)主分配。業(yè)主委員會(huì)起訴要求丁企業(yè)返還公共收益并承擔(dān)利息。2.爭(zhēng)議焦點(diǎn)（1）公共收益的歸屬是否符合合同約定？（2）丁企業(yè)未公示賬目是否構(gòu)成違約？3.處理過程法院查明：《物業(yè)服務(wù)合同》明確約定公共收益的分配方式，丁企業(yè)對(duì)代收事實(shí)無異議，但辯稱“管理成本超過20%”，卻未提供成本核算憑證；丁企業(yè)未按約定每半年公示賬目，違反了《民法典》關(guān)于“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告”的規(guī)定。4.法律依據(jù)《民法典》第九百四十三條：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”5.結(jié)果與啟示結(jié)果：法院判決丁企業(yè)返還公共收益（扣除20%管理成本，因無證據(jù)證明成本超支），并按LPR支付利息；同時(shí)要求丁企業(yè)于判決生效后10日內(nèi)公示202X年至今的公共收益賬目。啟示：①物業(yè)需嚴(yán)格履行公示義務(wù)（可通過小區(qū)公告欄、微信公眾號(hào)等方式），避免因“信息不透明”引發(fā)糾紛；②業(yè)主委員會(huì)應(yīng)主動(dòng)監(jiān)督公共收益的使用，定期要求物業(yè)提供賬目，必要時(shí)可委托審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)；③合同中應(yīng)明確管理成本的核算方式（如列出具體項(xiàng)目：人員工資、稅費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)等），避免事后爭(zhēng)議。（三）物業(yè)維修責(zé)任糾紛1.案情簡(jiǎn)介戊小區(qū)業(yè)主李某的房屋位于頂樓，202X年雨季因屋頂防水老化導(dǎo)致客廳漏水，家具受損（損失約X元）。李某要求己物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修屋頂并賠償損失，己企業(yè)辯稱：“屋頂屬于共用部位，維修責(zé)任在業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)僅負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位，且李某未繳納專項(xiàng)維修資金，故無法維修?！崩钅乘炱鹪V要求己企業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任及賠償損失。2.爭(zhēng)議焦點(diǎn)（1）屋頂防水的維修責(zé)任主體是誰？（2）未繳納專項(xiàng)維修資金是否影響物業(yè)履行義務(wù)？3.處理過程法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《民法典》第二百七十一條，屋頂屬于業(yè)主共有部分，維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)（通過專項(xiàng)維修資金支付）；根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》約定，物業(yè)的義務(wù)是“協(xié)助業(yè)主委員會(huì)組織維修”，而非直接承擔(dān)維修費(fèi)用；李某未繳納專項(xiàng)維修資金，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，但物業(yè)仍應(yīng)履行“通知、協(xié)調(diào)”義務(wù)（如告知業(yè)主委員會(huì)維修需求、聯(lián)系施工單位報(bào)價(jià)）；李某的損失系屋頂漏水所致，若物業(yè)未履行協(xié)助義務(wù)（如拖延通知），應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；若物業(yè)已履行，則損失由全體業(yè)主承擔(dān)（但李某未繳納專項(xiàng)維修資金，可向其追償）。4.法律依據(jù)《民法典》第二百七十一條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”《民法典》第九百四十二條：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全?！?.結(jié)果與啟示結(jié)果：法院查明己企業(yè)已向業(yè)主委員會(huì)提交維修申請(qǐng)（有郵件記錄），但業(yè)主委員會(huì)因未籌集到專項(xiàng)維修資金未啟動(dòng)維修，故判決己企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任；李某的損失由全體業(yè)主承擔(dān)（但李某未繳納專項(xiàng)維修資金，業(yè)主委員會(huì)可向其追償）。啟示：①業(yè)主需按時(shí)繳納專項(xiàng)維修資金，否則可能影響共用部位的維修；②物業(yè)應(yīng)履行協(xié)助維修義務(wù)（如及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)、提供維修方案），并留存證據(jù)；③合同中應(yīng)明確維修責(zé)任的劃分（如專有部分由業(yè)主自行承擔(dān)，共有部分由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助），避免模糊表述。（四）合同解除糾紛1.案情簡(jiǎn)介庚小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與辛物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》期限為202X年1月至202X年12月。202X年6月，業(yè)主委員會(huì)以“辛企業(yè)未按約定配備足夠的保安人員（合同約定10人，實(shí)際僅6人）、公共區(qū)域衛(wèi)生臟亂差（有照片為證）”為由，發(fā)出《解除合同通知書》，要求辛企業(yè)30日內(nèi)撤離小區(qū)。辛企業(yè)辯稱“已履行主要義務(wù)”，拒絕撤離，并起訴要求業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行合同。2.爭(zhēng)議焦點(diǎn)（1）業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)解除《物業(yè)服務(wù)合同》？（2）解除合同的條件是否成就？3.處理過程法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《民法典》第九百四十六條，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同，但需符合“法定或約定條件”；《物業(yè)服務(wù)合同》約定：“若物業(yè)未履行合同約定的主要義務(wù)（如保安人員配備不足、衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)），業(yè)主委員會(huì)可提前30日通知解除合同”；辛企業(yè)未按約定配備保安人員（有業(yè)主委員會(huì)的考勤記錄為證），且公共區(qū)域衛(wèi)生未達(dá)標(biāo)（有每月的衛(wèi)生檢查報(bào)告為證），已構(gòu)成“根本違約”，業(yè)主委員會(huì)的解除通知有效。4.法律依據(jù)《民法典》第九百四十六條：“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)人接到通知后，應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。”《民法典》第五百六十二條：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”5.結(jié)果與啟示結(jié)果：法院判決確認(rèn)《物業(yè)服務(wù)合同》已解除，辛企業(yè)應(yīng)于判決生效后30日內(nèi)撤離小區(qū)，并移交相關(guān)資料。啟示：①業(yè)主委員會(huì)解除合同需符合法定程序（如召開業(yè)主大會(huì)表決，提前通知）；②合同中應(yīng)明確解除條件（如“未履行主要義務(wù)”的具體情形），避免“任意解除”；③物業(yè)需遵守合同約定，若存在違約行為，應(yīng)及時(shí)整改，避免被解除合同。二、物業(yè)管理合同糾紛處理流程（一）協(xié)商調(diào)解（首選方式）1.步驟：（1）糾紛發(fā)生后，雙方應(yīng)首先通過書面溝通（如函件、微信）表達(dá)訴求，避免激化矛盾；（2）若溝通無果，可申請(qǐng)第三方調(diào)解（如小區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)）；（3）調(diào)解達(dá)成一致的，應(yīng)簽訂調(diào)解協(xié)議（需明確雙方權(quán)利義務(wù)、履行期限），并加蓋調(diào)解組織公章。2.優(yōu)勢(shì)：成本低、效率高、不傷和氣，適合小額糾紛（如物業(yè)費(fèi)拖欠、minor服務(wù)瑕疵）。（二）仲裁（需有仲裁協(xié)議）1.前提：《物業(yè)服務(wù)合同》中約定了仲裁條款（如“本合同爭(zhēng)議提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”），或糾紛發(fā)生后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議。2.步驟：（1）向仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書（寫明當(dāng)事人信息、仲裁請(qǐng)求、事實(shí)與理由）；（2）仲裁委員會(huì)受理后，組織雙方舉證、開庭審理；（3）仲裁裁決作出后，雙方應(yīng)履行（若一方不履行，另一方可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行）。3.優(yōu)勢(shì)：一裁終局、保密性強(qiáng)，適合大額糾紛（如公共收益分配、合同解除）。（三）訴訟（最終救濟(jì)途徑）1.管轄法院：一般由被告住所地或合同履行地法院管轄（即小區(qū)所在地法院）。2.步驟：（1）向法院提交起訴狀（寫明當(dāng)事人信息、訴訟請(qǐng)求、事實(shí)與理由）及證據(jù)材料（如《物業(yè)服務(wù)合同》、繳費(fèi)憑證、服務(wù)記錄、溝通記錄）；（2）法院受理后，會(huì)向被告送達(dá)起訴狀副本，被告需在15日內(nèi)提交答辯狀；（3）開庭審理（包括法庭調(diào)查、法庭辯論、最后陳述）；（4）法院作出判決（若不服，可在15日內(nèi)上訴至中級(jí)人民法院）。3.優(yōu)勢(shì)：具有強(qiáng)制執(zhí)行力，適合復(fù)雜糾紛（如維修責(zé)任、重大違約）。三、物業(yè)管理合同糾紛處理注意事項(xiàng)（一）證據(jù)收集是關(guān)鍵1.物業(yè)需收集的證據(jù)：《物業(yè)服務(wù)合同》及補(bǔ)充協(xié)議；服務(wù)記錄（如清潔、維修、巡邏日志）；催繳通知（EMS快遞底單、微信記錄）；公共收益賬目（如廣告合同、車位租金收據(jù)）；業(yè)主投訴及處理記錄（如電話錄音、書面回復(fù)）。2.業(yè)主需收集的證據(jù)：《物業(yè)服務(wù)合同》及繳費(fèi)憑證；服務(wù)瑕疵證據(jù)（如照片、視頻、維修記錄）；溝通記錄（如與物業(yè)的微信聊天記錄、投訴函）；損失證明（如家具維修發(fā)票、評(píng)估報(bào)告）。（二）合同條款需完善1.明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：如保安人員數(shù)量、清潔頻率、維修響應(yīng)時(shí)間（如“電梯故障應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)”）；2.明確費(fèi)用條款：如物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益分配方式、管理成本核算方式；3.明確解除條件：如“物業(yè)未履行主要義務(wù)達(dá)3次以上，業(yè)主委員會(huì)可解除合同”；4.明確爭(zhēng)議解決方式：如選擇仲裁或訴訟，避免事后爭(zhēng)議。（三）法律適用需準(zhǔn)確1.主要法律依據(jù)：《民法典》（第三編“合同”第二十四章“物業(yè)服務(wù)合同”）、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》；2.注意區(qū)分“專有部分”與“共有部分”：專有部分（如業(yè)主房屋內(nèi)部）的維修責(zé)任由業(yè)主自行承擔(dān)，共有部分（如屋頂、電梯）的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)（通過專項(xiàng)維修資金支付）；3.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的限制：業(yè)主不得以“未接受服務(wù)”（如未入?。┗颉胺?wù)瑕疵”（個(gè)別時(shí)間點(diǎn)）為由拒交全部物業(yè)費(fèi)，