福建省2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、當(dāng)事人對裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之日起__個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

A．1

B．2

C．3

D．62、吸納量是指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋和__的數(shù)量組合。

A．建設(shè)房屋

B．維修房屋

C．出租房屋

D．維護(hù)房屋3、由于人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈__的趨勢。

A．向上波動

B．向下波動

C．上下波動

D．隨機(jī)波動4、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費(fèi)屬于。

A：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

B：建筑安裝工程費(fèi)

C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D：物業(yè)管理維修資金

E：借款合同5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動工日期，超過土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)，其原因是__。

A．發(fā)現(xiàn)地下文物

B．銀行貸款未按期到賬

C．相關(guān)建材供應(yīng)缺貨

D．更改建筑設(shè)計(jì)6、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是__。

A．超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)

B．估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)

C．估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)

D．承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)7、選擇目標(biāo)市場，通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于__。

A．選擇專業(yè)化

B．單一市場集中化

C．市場專業(yè)化

D．產(chǎn)品專業(yè)化8、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A．400

B．450

C．500

D．5409、某市于2025年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元／㎡，并且一直沒有變動；2025年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元／㎡，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為6000元／㎡；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元／㎡；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以元／㎡為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

A：4000

B：5000

C：6000

D：9000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格10、狹義上的法律是指由依法制定，規(guī)定和調(diào)整國家、社會和公民生活中某一方面帶根本性的社會關(guān)系或基本問題的法的統(tǒng)稱。

A：國務(wù)院各部委

B：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務(wù)委員會

C：國務(wù)院

D：全國人大及其常務(wù)委員會

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A．312.5

B．250

C．562.5

D．812.512、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元／㎡，又知該寫字樓可出租面積為10000㎡，，運(yùn)營費(fèi)用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值。

A：548．19

B：558．15

C：567．39

D：675．40

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格13、保險(xiǎn)人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險(xiǎn)種稱為__。

A．財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B．保證保險(xiǎn)

C．責(zé)任保險(xiǎn)

D．信用保險(xiǎn)14、__是市場營銷活動的出發(fā)點(diǎn)。

A．市場分析

B．市場調(diào)查

C．市場研究

D．市場定位15、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為4萬元，購買者的自有資金為7萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。

A．38.26

B．40.33

C．46.5

D．62.3316、下列關(guān)于合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)問題，表述錯(cuò)誤的是。

A：耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

B：土地復(fù)墾費(fèi)用于農(nóng)業(yè)發(fā)展

C：菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

D：征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開支

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。

A．獨(dú)一無二和供給有限

B．獨(dú)一無二和價(jià)值量大

C．流動性差和價(jià)值量大

D．不可移動和用途多樣18、__是指不同意他人的請求，而提出證據(jù)加以抗辯的權(quán)利。

A．形成權(quán)

B．異議權(quán)

C．支配權(quán)

D．請求權(quán)19、定位于最大的細(xì)分市場的營銷方式是__。

A．無差異性營銷

B．差異性營銷

C．定制性營銷

D．集中性營銷20、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境中的__因素。

A．社會環(huán)境

B．政治環(huán)境

C．經(jīng)濟(jì)環(huán)境

D．金融環(huán)境21、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是。

A：出租的房地產(chǎn)

B：自用的房地產(chǎn)

C：餐飲的房地產(chǎn)

D：營業(yè)的房地產(chǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格22、某居住區(qū)住宅用地面積17.8hm2，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為__層。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.023、在計(jì)算土地增值稅稅額時(shí)，應(yīng)予扣除的稅金不包括：__。

A．營業(yè)稅

B．城市維護(hù)建設(shè)稅

C．教育費(fèi)附加

D．企業(yè)所得稅24、某宗房地產(chǎn)建成于2000年年底，此后收益年限為48年，2025年年底至2025年年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元，預(yù)計(jì)2025年年底至2025年年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2025年年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元．該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％，則該宗房地產(chǎn)2025年年底的收益價(jià)格為。

A：1029．92萬元

B：1320．54萬元

C：1634．72萬元

D：1766．43萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格25、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000㎡，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是（）。

A．現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

B．現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格

C．現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

D．當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)2、下列關(guān)于丘的表述，正確的是。

A：丘是指地表上一塊無界空間的地塊

B：丘有獨(dú)立丘和組合丘之分

C：一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘

D：一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位時(shí)稱為組合丘

E：當(dāng)用地單元的權(quán)屬混雜和面積過小時(shí)則劃為獨(dú)立丘3、評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括__。

A．重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值

B．重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失

C．有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失

D．建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失4、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則此宗估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格為__萬元。

A．992.06

B．983.10

C．1080

D．8525、下列關(guān)于股票與股份的聯(lián)系和區(qū)別，表述錯(cuò)誤的是__。

A．股份的表現(xiàn)形式是股份證書

B．廣義的股份概念，僅指股份制企業(yè)均分其資本的基本計(jì)量單位

C．股份有限公司用以表現(xiàn)公司股份的形式才是股票

D．股票與股份是一種形式與內(nèi)容的關(guān)系6、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是（）。

A．簡單平均法

B．移動平均法

C．加權(quán)移動平均法

D．指數(shù)平滑法7、有了資金的時(shí)間價(jià)值觀念后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于。

A：未來凈收益的大小

B：獲得凈收益的報(bào)酬率的大小

C：獲得凈收益期限的長短

D：市場年利率的大小

E：獲得凈收益的可靠性8、下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的是。

A：商業(yè)用地

B：商品住宅用地

C：非營利的社會團(tuán)體用地

D：娛樂用地

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、在的情況下，采用市場提取法求取報(bào)酬率Y要用到。

A：試錯(cuò)法

B：移動平均法

C：曲線擬合法

D：線性內(nèi)插法

E：指數(shù)修勻法10、公開市場價(jià)值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

A：賣方和買方掌握必要的市場信息

B：賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

C：買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)

D：賣方和買方追求各自利益的最大化

E：賣方和買方急于完成交易

11、已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償利率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣為0.5%，則報(bào)酬率為__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21%12、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是。

A：擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

B：金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)

C：最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押

D：貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)

E：借款合同13、下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場價(jià)值的有。

A：完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

B：出租人權(quán)益價(jià)值

C：快速變現(xiàn)值

D：承租人權(quán)益價(jià)值

E：殘余價(jià)值14、某項(xiàng)目已投入800萬元取得土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資需1600萬元，則今后項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金投入__萬元以上，才可辦理全部商品房預(yù)售許可證。

A．200

B．400

C．480

D．60015、抵押權(quán)人包括。

A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民

B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的法人

C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的其他組織

D：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織

E：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織16、下列不屬于可進(jìn)行工程竣工的驗(yàn)收條件的是__。

A．完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容

B．對當(dāng)?shù)鼐用裼兴仓?/p>

C．建設(shè)單位已按合同約定支付工程款

D．有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書17、一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司應(yīng)具備的條件有。

A：有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

B：專業(yè)技術(shù)人員達(dá)70％

C：法定代表人是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

D：專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的股份不低于全部股份的60％

E：股東中有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師18、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為__。

A．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值

B．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值

C．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值

D．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值19、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于__。

A．變動成本的設(shè)置

B．銷售收入的不同

C．固定成本的設(shè)置

D．平衡點(diǎn)的設(shè)置20、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資過程包括（）。

A．資金籌措

B．直接融資

C．間接融資

D．資金供應(yīng)21、住房公積金屬于__所有。

A．繳存住房公積金的單位

B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位和個(gè)人共同

D．住房公積金管理中心22、關(guān)于企業(yè)所得稅稅率，下列說法正確的有__。

A．企業(yè)所得稅法定稅率33%

B．對年應(yīng)納稅所得額在3萬以下(含3萬)的減按18%的稅率征收

C．對年應(yīng)納稅所得額在3萬至10萬以下(含10萬)的減按27%的稅率征收

D．對年應(yīng)納稅所得額在3萬以下(含3萬)的減按25%的稅率征收23