物業(yè)管理合同范本及范例解析引言物業(yè)管理合同是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主（或建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)）之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，既是物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)的依據(jù)，也是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的保障。在社區(qū)治理中，合同的專業(yè)性與可操作性直接影響后續(xù)服務(wù)質(zhì)量與糾紛解決效率。本文結(jié)合《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，從關(guān)鍵條款解析、標(biāo)準(zhǔn)范本提供、范例分析三個(gè)維度，為讀者提供專業(yè)且實(shí)用的指引。一、物業(yè)管理合同的法律框架與核心價(jià)值1.1法律依據(jù)物業(yè)管理合同的訂立與履行需遵守以下法律法規(guī)：《中華人民共和國民法典》（合同編）：規(guī)范合同的成立、生效、履行、違約責(zé)任等；《物業(yè)管理?xiàng)l例》：明確物業(yè)管理的基本制度（如前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)）；《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》：細(xì)化物業(yè)服務(wù)糾紛的處理規(guī)則（如物業(yè)費(fèi)繳納、服務(wù)質(zhì)量爭議）。1.2核心價(jià)值明確邊界：界定物業(yè)企業(yè)的服務(wù)范圍（如公共區(qū)域清潔、設(shè)施維修）與業(yè)主的義務(wù)（如繳費(fèi)、遵守規(guī)約）；防范糾紛：通過書面約定減少口頭承諾的不確定性（如“24小時(shí)保安”需明確“主入口值班+每2小時(shí)巡邏”）；保障權(quán)益：無論是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，還是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)報(bào)酬，均需通過合同予以保障。二、物業(yè)管理合同的關(guān)鍵條款解析物業(yè)管理合同的條款設(shè)計(jì)需兼顧全面性與可操作性，以下是核心條款的解析：2.1當(dāng)事人條款：明確主體資格物業(yè)企業(yè)：需具備合法經(jīng)營資質(zhì)（《營業(yè)執(zhí)照》），部分地區(qū)要求取得《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》（雖逐步取消，但需確認(rèn)合規(guī)性）；業(yè)主方：前期為建設(shè)單位（需提供《商品房預(yù)售許可證》）；后期為業(yè)主委員會(huì)（需提供《業(yè)主委員會(huì)備案證明》）。注意：合同需注明雙方的法定代表人、聯(lián)系方式、地址，確保后續(xù)溝通順暢。2.2物業(yè)基本情況條款：界定服務(wù)范圍需明確物業(yè)的位置（如XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)）、建筑面積（總建筑面積、業(yè)主專有部分面積、共用部位面積）、共用部位/設(shè)施設(shè)備清單（如電梯、消防設(shè)施、公共綠地）。示例：“本合同所涉物業(yè)為XX小區(qū)，總建筑面積10萬平方米，其中共用部位包括小區(qū)入口廣場(chǎng)、1-10號(hào)樓樓梯間；共用設(shè)施設(shè)備包括電梯6部、消防栓20個(gè)、監(jiān)控系統(tǒng)1套?！弊饔茫罕苊夂罄m(xù)因“服務(wù)范圍”產(chǎn)生爭議（如物業(yè)企業(yè)是否需負(fù)責(zé)小區(qū)外圍路燈維修）。2.3服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)條款：細(xì)化服務(wù)要求（核心重點(diǎn)）服務(wù)內(nèi)容需具體、可量化，避免“模糊表述”（如“公共區(qū)域清潔”應(yīng)改為“公共區(qū)域每日清潔1次，樓梯間每周拖洗2次”）。參考依據(jù)：可參照當(dāng)?shù)亍段飿I(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（如一級(jí)服務(wù)要求“24小時(shí)值班+監(jiān)控全覆蓋”；二級(jí)服務(wù)要求“公共區(qū)域每周清潔3次”）。示例：公共秩序：主入口24小時(shí)值班，每2小時(shí)巡邏1次，監(jiān)控錄像保存30天；設(shè)施維護(hù)：電梯每月檢查1次，故障響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘；環(huán)境衛(wèi)生：公共區(qū)域每日清潔1次，垃圾桶每日清理1次，夏季蚊蟲消殺每周1次。風(fēng)險(xiǎn)提示：若服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)未細(xì)化，業(yè)主可能以“服務(wù)不到位”為由拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)無法舉證已履行義務(wù)。2.4服務(wù)費(fèi)用條款：明確收費(fèi)與支付收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：需明確計(jì)費(fèi)方式（如按建筑面積計(jì)算，每平方米每月1.5元）、收費(fèi)項(xiàng)目（如物業(yè)費(fèi)、公共能耗費(fèi)、車位管理費(fèi)）；支付方式：需明確支付時(shí)間（如每月10日前支付當(dāng)月物業(yè)費(fèi)）、支付方式（如銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付）；調(diào)整機(jī)制：需約定費(fèi)用調(diào)整的條件（如物價(jià)上漲超過5%）、調(diào)整程序（如需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過）。示例：“本合同履行期間，若當(dāng)?shù)谻PI上漲超過5%，物業(yè)企業(yè)可提出調(diào)整物業(yè)費(fèi)申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后執(zhí)行?！?.5雙方權(quán)利義務(wù)條款：平衡權(quán)利與義務(wù)物業(yè)企業(yè)的義務(wù)：按合同提供服務(wù)、維護(hù)共用設(shè)施、定期報(bào)告服務(wù)情況、處理業(yè)主投訴（24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，7日內(nèi)解決）；業(yè)主的義務(wù)：按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)、遵守《業(yè)主規(guī)約》（如不得占用公共區(qū)域）、配合物業(yè)企業(yè)服務(wù)（如允許進(jìn)入房屋維修共用設(shè)施）。注意：權(quán)利義務(wù)需公平合理，避免“權(quán)利義務(wù)不對(duì)等”（如物業(yè)企業(yè)有權(quán)單方面調(diào)整服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但業(yè)主無權(quán)異議）。2.6合同期限與終止條款：約定期限與交接合同期限：前期合同一般為2-3年（自物業(yè)交付之日起）；后期合同一般為1-3年（自業(yè)主委員會(huì)簽訂合同之日起）；終止情形：合同屆滿未續(xù)簽、一方違約（如物業(yè)企業(yè)連續(xù)3個(gè)月未履行義務(wù)）、不可抗力（如物業(yè)被征收）；交接手續(xù)：合同終止后15日內(nèi)，物業(yè)企業(yè)需移交物業(yè)檔案（房屋產(chǎn)權(quán)資料、維修記錄）、專項(xiàng)維修資金余額、共用設(shè)施設(shè)備（電梯鑰匙、監(jiān)控密碼）。2.7違約責(zé)任條款：明確違約后果業(yè)主違約：逾期繳納物業(yè)費(fèi)的，需支付違約金（如按逾期金額的每日0.1%）；物業(yè)企業(yè)違約：未履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，需支付違約金（如按當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的10%），因過錯(cuò)導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，需承擔(dān)賠償責(zé)任（如因保安未巡邏導(dǎo)致被盜）。風(fēng)險(xiǎn)提示：違約責(zé)任需公平合理，避免“格式條款無效”（如“物業(yè)企業(yè)對(duì)任何原因造成的業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失不承擔(dān)責(zé)任”，該條款因違反《民法典》公平原則而無效）。2.8爭議解決條款：約定糾紛處理方式需明確爭議解決方式：協(xié)商：雙方自行協(xié)商；調(diào)解：由社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)主管部門調(diào)解；仲裁/訴訟：向約定的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁（需有仲裁協(xié)議）或向法院起訴。三、標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理合同范本（通用版）以下是一份通用版物業(yè)管理合同范本，涵蓋上述核心條款，可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整：物業(yè)管理合同（通用版）甲方（物業(yè)企業(yè)）：______________________法定代表人：______________________地址：______________________聯(lián)系方式：______________________資質(zhì)證書編號(hào)：______________________（如有）乙方（業(yè)主方）：______________________（前期為建設(shè)單位，后期為業(yè)主委員會(huì)）法定代表人/負(fù)責(zé)人：______________________地址：______________________聯(lián)系方式：______________________備案證明編號(hào)：______________________（業(yè)主委員會(huì)需提供）根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，甲乙雙方就乙方委托甲方提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、物業(yè)基本情況1.物業(yè)名稱：______________________2.物業(yè)位置：______________________3.總建筑面積：______________________平方米（其中業(yè)主專有部分面積______平方米，共用部位面積______平方米）4.共用部位/設(shè)施設(shè)備清單：______________________（詳見附件一）二、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)甲方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)詳見《物業(yè)服務(wù)方案》（附件二），核心服務(wù)包括：1.公共秩序維護(hù)：小區(qū)主入口24小時(shí)值班，每2小時(shí)巡邏1次，監(jiān)控錄像保存30天；2.公共設(shè)施維護(hù)：電梯每月檢查1次，每季度保養(yǎng)1次，故障響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘；3.環(huán)境衛(wèi)生：公共區(qū)域每日清潔1次，垃圾桶每日清理1次，夏季蚊蟲消殺每周1次；4.其他服務(wù)：代收快遞（僅限工作日）、協(xié)助聯(lián)系家政服務(wù)（業(yè)主自行支付費(fèi)用）。三、服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)費(fèi)：按業(yè)主專有部分建筑面積計(jì)算，每平方米每月______元；公共能耗費(fèi)：按實(shí)際使用量分?jǐn)?，每季度結(jié)算1次（詳見附件三《公共能耗費(fèi)分?jǐn)傓k法》）；車位管理費(fèi)：每個(gè)每月______元（僅限小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)車位）。2.支付方式：物業(yè)費(fèi)：每月10日前支付當(dāng)月費(fèi)用（可通過銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付）；公共能耗費(fèi)：每季度首月15日前支付上季度費(fèi)用；車位管理費(fèi)：每月10日前支付當(dāng)月費(fèi)用。3.調(diào)整機(jī)制：本合同履行期間，若當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）上漲超過5%，甲方可提出調(diào)整物業(yè)費(fèi)申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后執(zhí)行（詳見附件四《物業(yè)費(fèi)調(diào)整程序》）。四、雙方權(quán)利義務(wù)（一）甲方權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利：按合同約定收取服務(wù)費(fèi)用；制止業(yè)主違反《業(yè)主規(guī)約》的行為（如擅自占用公共區(qū)域）；向乙方報(bào)告物業(yè)服務(wù)情況（每季度提交《服務(wù)報(bào)告》）。2.義務(wù)：按《物業(yè)服務(wù)方案》提供服務(wù)；維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用；對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)處理（24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，7日內(nèi)解決）；協(xié)助乙方組織業(yè)主大會(huì)。（二）乙方權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利：監(jiān)督甲方的服務(wù)質(zhì)量；要求甲方整改未達(dá)標(biāo)的服務(wù)；解除合同（如甲方連續(xù)3個(gè)月未履行服務(wù)義務(wù)）。2.義務(wù)：按時(shí)支付服務(wù)費(fèi)用；遵守《業(yè)主規(guī)約》；配合甲方的服務(wù)工作（如允許甲方進(jìn)入房屋維修共用設(shè)施）。五、合同期限與終止1.合同期限：自______年______月______日起至______年______月______日止。2.終止情形：合同期限屆滿，雙方未續(xù)簽；一方違約，另一方有權(quán)解除合同（如甲方連續(xù)3個(gè)月未履行服務(wù)義務(wù)，乙方可解除合同）；因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行（如物業(yè)被政府征收）。3.交接手續(xù)：合同終止后15日內(nèi)，甲方需向乙方移交以下資料與物品：（1）物業(yè)檔案（包括房屋產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)施設(shè)備說明書、維修記錄）；（2）專項(xiàng)維修資金余額（詳見附件五《專項(xiàng)維修資金清單》）；（3）共用設(shè)施設(shè)備（包括電梯鑰匙、監(jiān)控系統(tǒng)密碼、消防設(shè)施操作手冊(cè)）。六、違約責(zé)任1.甲方違約：若甲方未按《物業(yè)服務(wù)方案》提供服務(wù)，乙方有權(quán)要求其整改，整改后仍未達(dá)標(biāo)的，甲方需按當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的10%向乙方支付違約金；若甲方因過錯(cuò)導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失（如因消防設(shè)施未維護(hù)導(dǎo)致火災(zāi)），甲方需承擔(dān)賠償責(zé)任（包括醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)等）。2.乙方違約：若業(yè)主未按約定時(shí)間支付物業(yè)費(fèi)，每逾期1日，需向甲方支付逾期金額0.1%的違約金；若業(yè)主違反《業(yè)主規(guī)約》（如擅自改變房屋用途），甲方有權(quán)制止，情節(jié)嚴(yán)重的，可向法院起訴。七、爭議解決本合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向物業(yè)所在地的社區(qū)居委會(huì)申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解不成的，可向XX人民法院起訴（或向XX仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，需有仲裁協(xié)議）。八、其他條款1.本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效；2.本合同附件為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力；3.本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。甲方（蓋章）：______________________法定代表人（簽字）：______________________日期：______年______月______日乙方（蓋章）：______________________法定代表人/負(fù)責(zé)人（簽字）：______________________日期：______年______月______日附件清單：1.附件一：共用部位/設(shè)施設(shè)備清單；2.附件二：物業(yè)服務(wù)方案；3.附件三：公共能耗費(fèi)分?jǐn)傓k法；4.附件四：物業(yè)費(fèi)調(diào)整程序；5.附件五：專項(xiàng)維修資金清單。四、典型范例解析與風(fēng)險(xiǎn)提示4.1范例一：前期物業(yè)服務(wù)合同（建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂）亮點(diǎn)：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化：合同中明確“公共區(qū)域每日清潔1次，電梯每周檢查1次”，便于考核；費(fèi)用調(diào)整機(jī)制合理：約定“CPI上漲超過5%時(shí)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決調(diào)整物業(yè)費(fèi)”，保障業(yè)主知情權(quán)。不足與風(fēng)險(xiǎn)：免責(zé)條款過寬：合同中約定“甲方對(duì)任何原因造成的業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失不承擔(dān)責(zé)任”，該條款違反《民法典》公平原則，若因甲方過錯(cuò)導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失（如保安未巡邏導(dǎo)致被盜），甲方仍需承擔(dān)責(zé)任；未約定服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制：合同中未約定建設(shè)單位對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核方式（如每季度評(píng)選“滿意物業(yè)”），不利于督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。4.2范例二：物業(yè)服務(wù)合同（業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂）亮點(diǎn)：雙方權(quán)利義務(wù)平衡：明確了甲方的服務(wù)義務(wù)（24小時(shí)值班、定期維修）與乙方的支付義務(wù)（按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)）；專項(xiàng)維修資金使用程序明確：合同中約定“專項(xiàng)維修資金的使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，并公示7日”，保障業(yè)主知情權(quán)。改進(jìn)建議：增加服務(wù)質(zhì)量投訴渠道：合同中可約定“業(yè)主可通過微信公眾號(hào)、電話等方式投訴，甲方需在24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)”；增加合同續(xù)簽程序：合同中可約定“合同期限屆滿前3個(gè)月，雙方需協(xié)商續(xù)簽事宜，若乙方未提出異議，合同自動(dòng)延續(xù)1年”，避免合同到期后出現(xiàn)服務(wù)真空。五、簽訂與履行合同的實(shí)用建議5.1簽訂前：做好“三審查”審查對(duì)方資質(zhì)：物業(yè)企業(yè)需提供《營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》（如有）；業(yè)主委員會(huì)需提供《業(yè)主委員會(huì)備案證明》；審查服務(wù)內(nèi)容：確認(rèn)合同中的服務(wù)內(nèi)容是否符合自己的需求（如是否需要24小時(shí)保安、是否需要代收快遞）；審查條款細(xì)節(jié)：重點(diǎn)審查服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款，避免“模糊表述”（如“公共區(qū)域清潔”應(yīng)改為“公共區(qū)域每日清潔1次”）。5.2履行中：做好“三保留”保留繳費(fèi)憑證：通過銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付等方式支付物業(yè)費(fèi)時(shí)，需保留轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等憑證，避免后續(xù)因“未繳費(fèi)”產(chǎn)生爭議；保留維修記錄：若物業(yè)企業(yè)未及時(shí)維修設(shè)施（如電梯故障），需保留維修申請(qǐng)記錄（如微信聊天記錄、電話錄音）、故障現(xiàn)場(chǎng)照片等憑證，便于后續(xù)索賠；保留溝通記錄：若與物業(yè)企業(yè)發(fā)生爭議（如服務(wù)質(zhì)量問題），需保留溝通記錄（如短信、郵件、調(diào)解記錄），便于后續(xù)糾紛解決。5.3糾紛時(shí)：采取“三步法