物業(yè)管理師考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位在物業(yè)銷(xiāo)售前應(yīng)當(dāng)制定（），并向物業(yè)買(mǎi)受人明示。A.管理規(guī)約B.臨時(shí)管理規(guī)約C.物業(yè)服務(wù)合同D.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議答案：B2.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)資料。根據(jù)《民法典》，原企業(yè)的行為違反了（）義務(wù)。A.通知B.協(xié)助C.保密D.后合同答案：D3.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用需經(jīng)（）以上專(zhuān)有部分面積且人數(shù)占比（）以上的業(yè)主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.全體；全體答案：B4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費(fèi)，不得向業(yè)主收?。ǎ?。A.手續(xù)費(fèi)B.服務(wù)費(fèi)C.公攤費(fèi)D.違約金答案：A5.某小區(qū)電梯故障導(dǎo)致業(yè)主王某摔倒受傷，經(jīng)查系電梯維保單位未按約定檢修。責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.電梯維保單位C.王某自身D.建設(shè)單位答案：B6.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前（）個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。A.1B.2C.3D.6答案：C7.物業(yè)服務(wù)成本中，不屬于人員費(fèi)用的是（）。A.保安工資B.清潔員工傷保險(xiǎn)C.項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)金D.綠化維護(hù)材料費(fèi)答案：D8.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理方式是（）。A.停水停電催繳B.上門(mén)辱罵施壓C.向法院提起訴訟D.扣押業(yè)主物品答案：C9.某小區(qū)規(guī)劃車(chē)位不足，占用消防通道停車(chē)。根據(jù)《消防法》，處罰主體應(yīng)為（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.違規(guī)停車(chē)業(yè)主C.消防救援機(jī)構(gòu)D.業(yè)主委員會(huì)答案：C10.前期物業(yè)服務(wù)合同的終止條件是（）。A.業(yè)主委員會(huì)成立B.業(yè)主大會(huì)選聘新企業(yè)并簽訂合同C.物業(yè)交付滿2年D.建設(shè)單位書(shū)面通知解除答案：B11.物業(yè)管理區(qū)域劃分的主要依據(jù)是（）。A.建筑規(guī)模B.社區(qū)管理范圍C.共用設(shè)施設(shè)備D.業(yè)主意愿答案：C12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)轉(zhuǎn)向（）。A.企業(yè)規(guī)模B.服務(wù)質(zhì)量C.注冊(cè)資本D.人員數(shù)量答案：B13.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，需經(jīng)（）書(shū)面同意。A.全體業(yè)主B.有利害關(guān)系的業(yè)主C.業(yè)主委員會(huì)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：B14.公共區(qū)域廣告收益屬于（），應(yīng)主要用于（）。A.建設(shè)單位；補(bǔ)充維修資金B(yǎng).物業(yè)服務(wù)企業(yè)；員工福利C.全體業(yè)主；共有部分維護(hù)D.業(yè)主委員會(huì)；辦公經(jīng)費(fèi)答案：C15.某物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)等級(jí)為一級(jí)，其綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)中，喬木修剪頻率應(yīng)為（）。A.每年1次B.每半年1次C.每季度1次D.每月1次答案：B16.電梯使用標(biāo)志應(yīng)張貼在（），且需在（）前完成年檢。A.電梯轎廂內(nèi)；到期前1個(gè)月B.電梯機(jī)房；到期后1個(gè)月C.物業(yè)辦公室；到期前3個(gè)月D.小區(qū)公告欄；到期后3個(gè)月答案：A17.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式，但應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交（）業(yè)主。A.1/2以上B.2/3以上C.全體D.專(zhuān)有部分占比2/3以上答案：C18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修，應(yīng)（）。A.立即拆除違規(guī)部分B.報(bào)告業(yè)主委員會(huì)C.書(shū)面通知整改并報(bào)告有關(guān)部門(mén)D.收取保證金后允許施工答案：C19.物業(yè)承接查驗(yàn)中，共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修文件應(yīng)由（）提供。A.建設(shè)單位B.施工單位C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主委員會(huì)答案：A20.某小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.5元/㎡·月，總建筑面積10萬(wàn)㎡，空置率10%，則月應(yīng)收物業(yè)費(fèi)為（）萬(wàn)元。A.22.5B.25C.27.5D.30答案：A（計(jì)算：10萬(wàn)㎡×（110%）×2.5元=22.5萬(wàn)元）二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選、多選不得分，少選每個(gè)正確選項(xiàng)得0.5分）21.下列屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主權(quán)利的有（）。A.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同C.決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定E.選舉業(yè)主委員會(huì)成員答案：ABE22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.定期公布服務(wù)費(fèi)用收支情況B.對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行制止C.保管業(yè)主私人財(cái)物D.維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生E.確保業(yè)主財(cái)產(chǎn)絕對(duì)安全答案：ABD23.專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于（）。A.屋頂漏水維修B.電梯控制系統(tǒng)升級(jí)C.小區(qū)圍墻翻新D.業(yè)主室內(nèi)裝修E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公設(shè)備采購(gòu)答案：ABC24.物業(yè)管理投訴處理的原則包括（）。A.及時(shí)處理B.責(zé)任推諉C.客戶(hù)滿意D.事后回訪E.隱瞞事實(shí)答案：ACD25.下列屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容的有（）。A.房屋租賃管理B.停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)C.共用部位廣告招商D.綠化養(yǎng)護(hù)E.設(shè)備設(shè)施維修答案：ABC26.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同C.決定物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案D.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施E.自行決定使用維修資金答案：ABD27.物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括（）。A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)C.服務(wù)費(fèi)用D.雙方權(quán)利義務(wù)E.物業(yè)保修期限答案：ABCD28.下列屬于物業(yè)安全防范工作的有（）。A.監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)B.消防演練C.外來(lái)人員登記D.業(yè)主糾紛調(diào)解E.電梯困人救援答案：ABCE29.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成本構(gòu)成包括（）。A.管理服務(wù)人員工資B.共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.企業(yè)利潤(rùn)E.業(yè)主專(zhuān)有部分維修費(fèi)答案：ABCD30.前期物業(yè)管理階段的特點(diǎn)有（）。A.服務(wù)對(duì)象不明確B.合同期限不確定C.建設(shè)單位主導(dǎo)D.業(yè)主參與度高E.矛盾糾紛集中答案：BCE三、案例分析題（共3題，每題15分，要求結(jié)合案例和相關(guān)法規(guī)分析）案例1：電梯故障引發(fā)的責(zé)任糾紛某小區(qū)電梯于2023年5月10日因主板故障停運(yùn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)A公司當(dāng)日聯(lián)系電梯維保單位B公司。B公司因人員調(diào)度問(wèn)題，5月12日才到場(chǎng)維修，導(dǎo)致業(yè)主李某（70歲）因無(wú)法使用電梯，從樓梯下樓時(shí)摔倒，造成右腿骨折，醫(yī)療費(fèi)共計(jì)1.8萬(wàn)元。李某要求A公司和B公司共同賠償，A公司認(rèn)為已及時(shí)聯(lián)系維保單位，責(zé)任應(yīng)由B公司承擔(dān)；B公司認(rèn)為故障系電梯老化所致，責(zé)任在建設(shè)單位。問(wèn)題：1.分析A公司、B公司、建設(shè)單位的責(zé)任歸屬。（10分）2.李某的損失應(yīng)如何賠償？（5分）答案：1.責(zé)任分析：（1）A公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)電梯負(fù)有日常管理義務(wù)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條）。雖聯(lián)系了維保單位，但未在合理時(shí)間內(nèi)督促或采取應(yīng)急措施（如臨時(shí)安排人員協(xié)助老人），存在管理失職，應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。（2）B公司作為專(zhuān)業(yè)維保單位，未按合同約定及時(shí)到場(chǎng)維修（《民法典》第五百七十七條），延誤維修導(dǎo)致事故，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。（3）建設(shè)單位的責(zé)任已過(guò)質(zhì)保期（電梯質(zhì)保期通常為2年），除非能證明故障系設(shè)計(jì)或制造缺陷，否則不承擔(dān)責(zé)任。2.賠償方式：B公司承擔(dān)主要賠償責(zé)任（約70%），A公司承擔(dān)次要責(zé)任（約30%），共同向李某賠償1.8萬(wàn)元。案例2：公共收益分配爭(zhēng)議某小區(qū)20212023年利用電梯、公共區(qū)域投放廣告，收益共計(jì)35萬(wàn)元。業(yè)主委員會(huì)成立后，要求A公司公布收支明細(xì)并返還收益。A公司稱(chēng)已將15萬(wàn)元用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)缺口，剩余20萬(wàn)元在賬上。業(yè)主認(rèn)為公共收益應(yīng)全部歸業(yè)主所有，要求返還35萬(wàn)元及利息。問(wèn)題：1.公共收益的權(quán)屬依據(jù)是什么？（5分）2.A公司的行為是否合法？為什么？（5分）3.業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？（5分）答案：1.權(quán)屬依據(jù)：根據(jù)《民法典》第二百八十二條，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。2.A公司行為不合法：公共收益的使用需經(jīng)業(yè)主共同決定（《民法典》第二百七十八條），A公司擅自將15萬(wàn)元用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)缺口，未履行告知和表決程序，侵犯了業(yè)主權(quán)益。3.維權(quán)方式：業(yè)主可向街道辦或物業(yè)主管部門(mén)投訴，要求A公司限期返還；也可由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主向法院提起訴訟，要求返還35萬(wàn)元及利息（按銀行同期存款利率計(jì)算）。案例3：裝修違規(guī)處理業(yè)主張某將住宅陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)建，占用公共通道0.8㎡，并拆除了部分承重墻。A公司發(fā)現(xiàn)后，口頭通知張某整改，張某未理會(huì)。1個(gè)月后，其他業(yè)主投訴，A公司向城管部門(mén)報(bào)告，城管部門(mén)認(rèn)定屬違建，責(zé)令張某15日內(nèi)拆除。張某認(rèn)為A公司未及時(shí)制止，要求賠償裝修損失。問(wèn)題：1.A公司的處理是否符合規(guī)定？為什么？（7分）2.張某的賠償請(qǐng)求是否成立？為什么？（8分）答案：1.A公司處理不符合規(guī)定：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條，對(duì)違規(guī)裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即制止并書(shū)面通知整改；若業(yè)主不整改，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。A公司僅口頭通知，未履行書(shū)面告知義務(wù)，存在程序瑕疵。2.賠償請(qǐng)求不成立：張某的擴(kuò)建和拆墻行為違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條（禁止拆除承重墻）、第六條（擴(kuò)建需經(jīng)批準(zhǔn)），屬違法行為。違法行為造成的損失由行為人自行承擔(dān)，A公司的程序瑕疵不構(gòu)成賠償責(zé)任的法定理由。四、計(jì)算題（共2題，每題10分，要求列出計(jì)算過(guò)程）題目1：物業(yè)費(fèi)測(cè)算某小區(qū)總建筑面積12萬(wàn)㎡，其中住宅10萬(wàn)㎡（800戶(hù)），商業(yè)2萬(wàn)㎡。物業(yè)服務(wù)成本包括：人員工資60萬(wàn)元/年，共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)20萬(wàn)元/年，清潔綠化費(fèi)15萬(wàn)元/年，辦公費(fèi)5萬(wàn)元/年，法定稅費(fèi)為成本的5%，企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)率為8%（以成本為基數(shù)）。要求：計(jì)算住宅物業(yè)費(fèi)（元/㎡·月）和商業(yè)物業(yè)費(fèi)（元/㎡·月），假設(shè)商業(yè)物業(yè)費(fèi)為住宅的1.5倍。答案：總成本=60+20+15+5=100萬(wàn)元稅費(fèi)=100×5%=5萬(wàn)元利潤(rùn)=100×8%=8萬(wàn)元總收費(fèi)=100+5+8=113萬(wàn)元設(shè)住宅物業(yè)費(fèi)為x元/㎡·月，商業(yè)為1.5x元/㎡·月：年收費(fèi)=（10萬(wàn)㎡×x×12）+（2萬(wàn)㎡×1.5x×12）=120x萬(wàn)+36x萬(wàn)=156x萬(wàn)156x=113→x≈0.724元/㎡·月（住宅）商業(yè)=0.724×1.5≈1.086元/㎡·月題目2：公共能耗分?jǐn)偰承^(qū)3棟樓，總公共用電量12萬(wàn)度/月，電費(fèi)單價(jià)0.8元/度。1號(hào)樓建筑面積3萬(wàn)㎡（100戶(hù)），2號(hào)樓2萬(wàn)㎡（80戶(hù)），3號(hào)樓1萬(wàn)㎡（60戶(hù)）。分?jǐn)偡绞綖榘唇ㄖ娣e和戶(hù)數(shù)雙重比例（各占50%）。要求：計(jì)算1號(hào)樓某業(yè)主（100㎡）的月分?jǐn)傠娰M(fèi)。答案：總電費(fèi)=12萬(wàn)度×0.8=9.6萬(wàn)元（1）按建筑面積分?jǐn)偙壤?號(hào)樓占比=3/(3+2+1)=50%，分?jǐn)傠娰M(fèi)=9.6×50%=4.8萬(wàn)元1號(hào)樓每㎡分?jǐn)?4.8萬(wàn)元/(3萬(wàn)㎡)=0.16元/㎡（2）按戶(hù)數(shù)分?jǐn)偙壤嚎傆脩?hù)=100+80+60=240戶(hù)1號(hào)樓占比=100/240≈41.67%，分?jǐn)傠娰M(fèi)=9.6×41.67%≈4萬(wàn)元1號(hào)樓每戶(hù)分?jǐn)?4萬(wàn)元/100戶(hù)=400元/戶(hù)（3）雙重比例下，該業(yè)主（100㎡）分?jǐn)偅航ㄖ娣e部分=100㎡×0.16元/㎡=16元戶(hù)數(shù)部分=400元/戶(hù)×(100㎡/3萬(wàn)㎡)=400×(1/300)≈1.33元（注：此處需修正，正確應(yīng)為按每戶(hù)對(duì)應(yīng)建筑面積分?jǐn)偅嚎偨ㄖ娣e3萬(wàn)㎡對(duì)應(yīng)100戶(hù)，每戶(hù)平均300㎡，該業(yè)主100㎡占1/3，故戶(hù)數(shù)分?jǐn)?400×(100/300)=133.33元）最終分?jǐn)?（16+133.33）×50%≈74.67元五、簡(jiǎn)答題（共5題，每題6分）31.簡(jiǎn)述物業(yè)管理的基本原則。答案：（1）業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理結(jié)合；（2）服務(wù)第一、用戶(hù)至上；（3）統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)；（4）公平競(jìng)爭(zhēng)、等價(jià)有償；（5）依法管理、規(guī)范運(yùn)作。32.業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)形式有哪些？需滿足什么條件？答案：形式：集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)、電子投票。條件：應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加（雙過(guò)半）；表決事項(xiàng)需滿足“雙2/3參與+雙1/2同意”（一般事項(xiàng)）或“雙2/3參與+雙3/4同意”（維修資金使用等重大事項(xiàng)）。33.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防管理中的職責(zé)有哪些？答案：（1）制定消防管理制度和應(yīng)急預(yù)案；（2）維護(hù)消防設(shè)施設(shè)備（如滅火器、消防栓、煙感系統(tǒng)）；（3）開(kāi)展消防宣傳和演練；（4）巡查消防通道，制止堵塞行為；（5）發(fā)生火災(zāi)時(shí)組織疏散并配合消防救援。34.簡(jiǎn)述物業(yè)承接