大型商業(yè)租賃合同范本及注意事項(xiàng)一、前言大型商業(yè)租賃（如商場(chǎng)、寫字樓、綜合體商鋪等）因涉及高價(jià)值物業(yè)、長期履約周期、復(fù)雜權(quán)利義務(wù)，其合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性直接影響雙方權(quán)益。本文結(jié)合司法實(shí)踐與行業(yè)慣例，提供大型商業(yè)租賃合同范本框架及關(guān)鍵條款解析，并針對(duì)簽約、履行中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)給出實(shí)操建議。二、大型商業(yè)租賃合同范本框架及核心條款解析（一）合同主體條款模板內(nèi)容：>出租方（甲方）：______________________（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：__________）>法定代表人：______________________>地址：______________________>聯(lián)系方式：______________________>承租方（乙方）：______________________（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：__________）>法定代表人：______________________>地址：______________________>聯(lián)系方式：______________________解析：需明確雙方主體資格：甲方應(yīng)提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書證明物業(yè)所有權(quán)，或提供授權(quán)委托書證明其合法出租權(quán)限（如物業(yè)為共有，需全體共有人同意）；乙方需提供營業(yè)執(zhí)照證明其經(jīng)營資質(zhì)（如從事餐飲需食品經(jīng)營許可證）。避免使用“個(gè)人”作為出租方（除非物業(yè)為個(gè)人所有），優(yōu)先選擇企業(yè)主體以保障履約能力。（二）租賃標(biāo)的條款模板內(nèi)容：>1.物業(yè)位置：__________市__________區(qū)__________路__________號(hào)__________大廈/商場(chǎng)__________層__________號(hào)（附物業(yè)平面圖作為本合同附件一）。>2.建筑面積：__________平方米（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記為準(zhǔn)）。>3.物業(yè)用途：甲方同意乙方將本物業(yè)用于__________（如“商業(yè)零售”“餐飲服務(wù)”“文化娛樂”），乙方不得擅自改變用途。解析：物業(yè)位置需精確到“樓層+房號(hào)”，并附平面圖標(biāo)注邊界，避免后續(xù)因“面積爭(zhēng)議”引發(fā)糾紛（如公攤面積計(jì)算）。用途條款需具體化（如“用于開設(shè)品牌奶茶店”而非“商業(yè)用途”），若乙方需變更用途，需約定“經(jīng)甲方書面同意+辦理相關(guān)行政許可（如消防、工商變更）”的前置條件。（三）租賃期限與免租期條款模板內(nèi)容：>1.租賃期限：自__________年__________月__________日起至__________年__________月__________日止，共計(jì)__________年。>2.免租期：甲方給予乙方__________個(gè)月免租期（自__________年__________月__________日至__________年__________月__________日），免租期內(nèi)乙方無需支付租金，但需承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。>3.續(xù)租：租賃期滿前__________個(gè)月，乙方可書面通知甲方要求續(xù)租，在同等條件下乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。續(xù)租期限及租金由雙方另行協(xié)商，若未達(dá)成一致，本合同終止。解析：免租期需明確起始時(shí)間（如“自物業(yè)交付次日起計(jì)算”）及費(fèi)用承擔(dān)范圍（避免乙方誤解“免租期內(nèi)所有費(fèi)用均免”）。優(yōu)先續(xù)租權(quán)需約定“同等條件”（如租金、租期、支付方式相同），并明確“通知期限”（如提前6個(gè)月），否則可能因“未及時(shí)主張”喪失權(quán)利。（四）租金及支付條款模板內(nèi)容：>1.租金標(biāo)準(zhǔn)：本合同期內(nèi)，租金按建筑面積計(jì)算，具體為：>-第1-3年：__________元/㎡/月，月租金合計(jì)__________元；>-第4-6年：在上一年基礎(chǔ)上遞增__________%（如3%），月租金合計(jì)__________元；>-以此類推，直至合同期滿。>2.支付方式：乙方應(yīng)按季度支付租金，每季度租金于當(dāng)期開始前10日內(nèi)支付至甲方指定賬戶（賬戶信息：__________銀行__________支行，賬號(hào)：__________）。>3.逾期責(zé)任：乙方逾期支付租金的，每逾期1日按未付金額的__________‰（如5‰）支付違約金；逾期超過30日的，甲方有權(quán)解除合同并要求乙方賠償損失。解析：租金調(diào)整機(jī)制需量化（如“每年遞增3%”而非“逐年遞增”），避免后續(xù)因“漲幅爭(zhēng)議”引發(fā)糾紛。支付條款需明確支付周期（如季度/半年）、支付時(shí)間（如“提前10日”）及賬戶信息（避免甲方隨意變更賬戶）。逾期違約金需符合公平原則（如日萬分之五至萬分之八），過高的違約金（如日千分之一）可能被法院認(rèn)定為“無效”。（五）裝修與改造條款模板內(nèi)容：>1.裝修審批：乙方裝修前需提交裝修方案（包括平面圖、效果圖、施工圖），經(jīng)甲方書面同意及消防部門備案后，方可施工。>2.裝修責(zé)任：裝修期間乙方需遵守物業(yè)管理制度（如施工時(shí)間、噪音控制），承擔(dān)裝修費(fèi)用及施工安全責(zé)任（如工人受傷、財(cái)產(chǎn)損壞）。>3.恢復(fù)原狀：租賃期滿或合同解除后，乙方需將物業(yè)恢復(fù)至租賃前狀態(tài)（除非甲方書面同意保留裝修），恢復(fù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。>4.裝修保證金：乙方需向甲方支付__________元（如5萬元）裝修保證金，裝修驗(yàn)收合格后30日內(nèi)無息退還。解析：裝修方案需經(jīng)甲方同意，避免乙方擅自改變物業(yè)結(jié)構(gòu)（如拆除承重墻），引發(fā)安全隱患。恢復(fù)原狀條款需明確“租賃前狀態(tài)”（可附租賃前物業(yè)照片作為證據(jù)），避免乙方因“裝修遺留問題”拒絕騰退。裝修保證金用于約束乙方“合規(guī)裝修”，若乙方違反約定（如損壞物業(yè)），甲方可從保證金中扣除相應(yīng)費(fèi)用。（六）維修與保養(yǎng)責(zé)任模板內(nèi)容：>1.甲方責(zé)任：負(fù)責(zé)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)（如墻體、屋頂、地基）及共用設(shè)施（如電梯、消防系統(tǒng)）的維修與保養(yǎng)，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。>2.乙方責(zé)任：負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)部設(shè)施（如空調(diào)、燈具、地板）的維修與保養(yǎng)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。>3.維修通知：一方發(fā)現(xiàn)物業(yè)需要維修的，需及時(shí)書面通知對(duì)方；甲方未及時(shí)維修導(dǎo)致乙方損失的，需減免相應(yīng)租金或賠償損失。解析：維修責(zé)任需明確劃分（主體結(jié)構(gòu)vs內(nèi)部設(shè)施），避免“互相推諉”（如空調(diào)損壞，甲方稱“屬于內(nèi)部設(shè)施”，乙方稱“屬于共用設(shè)施”）。甲方未履行維修義務(wù)的，乙方可自行維修并要求甲方承擔(dān)費(fèi)用（需保留維修憑證），或減免租金（如因屋頂漏水導(dǎo)致無法經(jīng)營，可減免漏水期間的租金）。（七）轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓條款模板內(nèi)容：>1.轉(zhuǎn)租限制：乙方未經(jīng)甲方書面同意，不得將物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)租給第三方。>2.轉(zhuǎn)租條件：若甲方同意轉(zhuǎn)租，乙方需確保轉(zhuǎn)租對(duì)象具備相應(yīng)經(jīng)營資質(zhì)（如從事餐飲需食品經(jīng)營許可證），轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同剩余期限，且轉(zhuǎn)租租金不得低于原合同標(biāo)準(zhǔn)。>3.連帶責(zé)任：轉(zhuǎn)租后，乙方仍需對(duì)甲方承擔(dān)合同責(zé)任（如轉(zhuǎn)租方拖欠租金，乙方需承擔(dān)連帶賠償責(zé)任）。>4.轉(zhuǎn)讓限制：乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓本合同權(quán)利義務(wù)，如需轉(zhuǎn)讓需經(jīng)甲方書面同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。解析：轉(zhuǎn)租需經(jīng)甲方同意，避免乙方將物業(yè)轉(zhuǎn)租給“失信第三方”（如經(jīng)營不善的企業(yè)），影響甲方收益。連帶責(zé)任條款可保障甲方權(quán)益（如轉(zhuǎn)租方跑路，乙方需承擔(dān)租金支付義務(wù)）。（八）違約責(zé)任條款模板內(nèi)容：>1.甲方違約：>-未按時(shí)交付物業(yè)的，每逾期1日按月租金的__________%（如5%）支付違約金；逾期超過30日的，乙方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。>-未履行維修義務(wù)導(dǎo)致乙方無法正常經(jīng)營的，乙方可減免相應(yīng)租金或要求賠償損失。>2.乙方違約：>-擅自改變用途的，甲方有權(quán)要求整改（整改期限__________日），逾期未整改的，甲方可解除合同并要求賠償損失。>-擅自轉(zhuǎn)租的，甲方有權(quán)解除合同并要求乙方支付__________個(gè)月租金（如2個(gè)月）作為違約金。>3.解除合同后的處理：合同解除后，乙方需在__________日內(nèi)騰退物業(yè)，逾期騰退的，按日租金的__________倍（如1.5倍）支付占用費(fèi)。解析：違約責(zé)任需對(duì)等（甲方與乙方均需承擔(dān)違約成本），避免“單邊約束”（如僅乙方承擔(dān)違約責(zé)任）。解除合同的“通知義務(wù)”需明確（如書面通知對(duì)方，通知到達(dá)后生效），避免因“口頭通知”引發(fā)爭(zhēng)議。（九）爭(zhēng)議解決條款模板內(nèi)容：>本合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交__________（如“甲方所在地有管轄權(quán)的人民法院”或“XX仲裁委員會(huì)”）管轄。解析：爭(zhēng)議解決方式需明確（訴訟或仲裁），避免“或裁或?qū)彙保ㄈ纭疤峤环ㄔ夯蛑俨梦瘑T會(huì)管轄”），此類條款可能被認(rèn)定為“無效”。選擇訴訟的，優(yōu)先選擇甲方所在地法院（如甲方為物業(yè)所有權(quán)人，所在地與物業(yè)所在地一致），便于后續(xù)執(zhí)行；選擇仲裁的，需明確仲裁委員會(huì)名稱（如“XX市仲裁委員會(huì)”）。三、大型商業(yè)租賃合同簽訂及履行注意事項(xiàng)（一）簽約前盡職調(diào)查：規(guī)避物業(yè)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)查權(quán)屬：通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢物業(yè)是否為甲方所有，是否存在抵押、查封等限制權(quán)利的情形（抵押需經(jīng)抵押權(quán)人同意方可出租）。查規(guī)劃：確認(rèn)物業(yè)的規(guī)劃用途是否符合乙方需求（如規(guī)劃為“商業(yè)”，則可用于餐飲；規(guī)劃為“辦公”，則不可用于餐飲）。查歷史糾紛：通過“中國裁判文書網(wǎng)”“企查查”查詢甲方是否有未了結(jié)的租賃糾紛（如與前承租方的租金爭(zhēng)議）。（二）租金條款：警惕“模糊約定”避免“租金隨行就市”“雙方另行協(xié)商”等模糊表述，需明確租金調(diào)整的計(jì)算方式（如“每年遞增3%”）。若租金包含“物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)”，需明確“物業(yè)費(fèi)”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（如按建筑面積每平方米每月__________元）及承擔(dān)主體（如“物業(yè)費(fèi)由乙方承擔(dān)，甲方代收代繳”）。（三）裝修條款：明確“裝修邊界”裝修前需留存租賃前物業(yè)照片（如墻面、地面、天花板的狀態(tài)），作為后續(xù)“恢復(fù)原狀”的證據(jù)。裝修過程中需保留裝修憑證（如合同、發(fā)票、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告），避免后續(xù)因“裝修費(fèi)用”引發(fā)爭(zhēng)議。（四）履行過程：保留證據(jù)，及時(shí)維權(quán)支付證據(jù)：乙方需保留租金支付憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)），避免甲方否認(rèn)“已收租金”。溝通證據(jù)：雙方溝通需采用書面形式（如郵件、短信、函件），避免“口頭約定”無法舉證（如甲方同意“延遲支付租金”，需保留書面確認(rèn)）。違約維權(quán)：若對(duì)方違約，需及時(shí)發(fā)送書面通知（如《整改通知》《