物業(yè)管理服務(wù)合同模板及實(shí)操指南一、引言：物業(yè)管理服務(wù)合同的法律地位與核心價(jià)值物業(yè)管理服務(wù)合同是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性法律文件，其簽訂與履行直接影響小區(qū)（或商業(yè)項(xiàng)目）的公共秩序、環(huán)境質(zhì)量及業(yè)主的生活/經(jīng)營(yíng)體驗(yàn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第三編“合同編”及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、第三十四條等規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同需遵循“平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用”原則，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，是解決物業(yè)糾紛的首要依據(jù)。二、物業(yè)管理服務(wù)合同模板及核心條款解析（一）模板框架說(shuō)明以下模板適用于住宅物業(yè)（商業(yè)物業(yè)可根據(jù)實(shí)際需求調(diào)整服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)），涵蓋合同必備條款，兼顧合法性與實(shí)操性。**物業(yè)管理服務(wù)合同**甲方（委托方）：____________________（業(yè)主委員會(huì)/全體業(yè)主，需注明住所地、聯(lián)系人、聯(lián)系方式）乙方（受托方）：____________________（物業(yè)企業(yè)，需注明統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、住所地、法定代表人、聯(lián)系方式、物業(yè)管理資質(zhì)證書編號(hào)）1.物業(yè)項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：____________________（2）項(xiàng)目地址：____________________（3）物業(yè)類型：住宅（高層/多層）（4）建筑面積：____________________（以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)）（5）公共區(qū)域范圍：包括但不限于小區(qū)主干道、電梯轎廂、樓梯間、綠化區(qū)域、公共停車場(chǎng)、健身設(shè)施、物業(yè)用房等（需附項(xiàng)目平面圖作為附件）。2.服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）公共區(qū)域保潔服務(wù)主干道、樓梯間：每日清掃1次，每周拖洗1次；電梯轎廂：每日擦拭2次，每周消毒1次；綠化區(qū)域：每日清理落葉、垃圾，每月修剪灌木1次；公共衛(wèi)生間（若有）：每日清潔2次，配備衛(wèi)生紙、洗手液。（2）公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)電梯：每月檢查1次，每季度維護(hù)1次，故障響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘（緊急故障）、≤24小時(shí)（一般故障）；供水/供電設(shè)施：每月巡查1次，故障響應(yīng)時(shí)間≤24小時(shí)；消防設(shè)施：每月檢查1次，每半年演練1次，確保設(shè)備完好。（3）秩序維護(hù)服務(wù)門崗值守：24小時(shí)值班，外來(lái)人員登記；巡邏：每日巡邏2次，重點(diǎn)區(qū)域（停車場(chǎng)、單元門）增加頻次；監(jiān)控：24小時(shí)監(jiān)控，監(jiān)控資料保存≥30天。（4）綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)草坪：每季度修剪1次，保持高度≤10cm；花卉：每季度更換1次（根據(jù)季節(jié)調(diào)整）；樹木：每年修剪1次，防止枝條遮擋窗戶或影響通行。（5）其他服務(wù)郵件代收：為業(yè)主代收快遞（需簽訂代收協(xié)議）；投訴處理：接到業(yè)主投訴后≤24小時(shí)響應(yīng)，≤7天解決并反饋。3.服務(wù)費(fèi)用及支付方式（1）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：住宅：______元/㎡/月（含公共區(qū)域水電費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；車位：______元/個(gè)/月（露天/地下）。（2）支付方式：業(yè)主需在每月15日前支付當(dāng)月物業(yè)費(fèi)；逾期支付的，按日萬(wàn)分之三支付違約金（違約金標(biāo)準(zhǔn)需符合法律規(guī)定，不得過(guò)高）。（3）費(fèi)用調(diào)整：若遇物價(jià)上漲或公共設(shè)施維護(hù)成本增加，乙方需提前30天書面通知甲方，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后調(diào)整費(fèi)用。4.雙方權(quán)利義務(wù)（1）甲方（業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)）權(quán)利義務(wù)權(quán)利：監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量，提出整改意見；查閱乙方財(cái)務(wù)賬目（需提前7天書面申請(qǐng)）；解聘乙方（需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意）。義務(wù)：按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)；遵守小區(qū)管理規(guī)約；配合乙方開展服務(wù)（如提供房屋維修聯(lián)系方式）。（2）乙方（物業(yè)企業(yè)）權(quán)利義務(wù)權(quán)利：收取物業(yè)費(fèi)；制止業(yè)主違規(guī)行為（如亂搭亂建、占用公共區(qū)域）；要求甲方協(xié)助解決服務(wù)中的問題（如協(xié)調(diào)業(yè)主配合維修）。義務(wù)：按照合同約定提供服務(wù)；定期向甲方匯報(bào)服務(wù)情況（每季度1次）；公示物業(yè)費(fèi)收支情況（每年1次）。5.合同期限與續(xù)簽（1）期限：本合同自______年______月______日起至______年______月______日止，為期______年。（2）續(xù)簽：合同到期前30天，雙方協(xié)商是否續(xù)簽；若甲方未提出異議，乙方繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同自動(dòng)延續(xù)，期限為不定期。6.違約責(zé)任（1）乙方違約：未履行服務(wù)義務(wù)的，甲方有權(quán)要求乙方整改（整改期限≤7天）；整改后仍未達(dá)標(biāo)，甲方有權(quán)扣減相應(yīng)物業(yè)費(fèi)（扣減比例不超過(guò)當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的10%）；因乙方過(guò)錯(cuò)造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，乙方需承擔(dān)賠償責(zé)任（如電梯故障導(dǎo)致業(yè)主受傷、監(jiān)控?fù)p壞導(dǎo)致車輛被盜）。（2）甲方違約：業(yè)主未按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)的，乙方有權(quán)發(fā)送催繳通知（提前15天）；逾期30天仍未支付的，乙方可以通過(guò)法律途徑解決，但不得采取停水、停電等違法措施；業(yè)主違反管理規(guī)約（如亂搭亂建）的，乙方有權(quán)制止并要求整改，情節(jié)嚴(yán)重的，可報(bào)告有關(guān)部門。7.爭(zhēng)議解決方式本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交______仲裁委員會(huì)仲裁（或向有管轄權(quán)的人民法院起訴）。8.其他條款（1）保密：雙方應(yīng)對(duì)合同履行過(guò)程中知悉的對(duì)方信息（如業(yè)主個(gè)人信息、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)信息）保密。（2）通知：雙方往來(lái)文件需以書面形式發(fā)送（郵寄地址或電子郵件），送達(dá)后視為有效。（3）附件：本合同附件包括《物業(yè)項(xiàng)目平面圖》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》《管理規(guī)約》，與本合同具有同等法律效力。甲方（簽字/蓋章）：____________________日期：______年______月______日乙方（簽字/蓋章）：____________________日期：______年______月______日（二）核心條款解析1.服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)：需具體量化（如“每日清掃1次”“故障響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘”），避免“必要的服務(wù)”“合理的維護(hù)”等模糊表述，否則易引發(fā)爭(zhēng)議。2.費(fèi)用條款：需明確費(fèi)用包含的項(xiàng)目（如是否含公共區(qū)域水電費(fèi)），避免后續(xù)“額外收費(fèi)”糾紛；費(fèi)用調(diào)整需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條）。3.違約責(zé)任：需對(duì)等（如物業(yè)未履行義務(wù)需賠償，業(yè)主未繳費(fèi)需支付違約金），避免“物業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任”等無(wú)效格式條款（《民法典》第四百九十七條）。4.爭(zhēng)議解決：仲裁條款需明確具體（如“XX仲裁委員會(huì)”），否則可能被認(rèn)定為無(wú)效；訴訟管轄需符合《民事訴訟法》關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)糾紛”的規(guī)定（由物業(yè)所在地法院管轄）。三、物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)操指南（一）合同簽訂前：盡職調(diào)查與準(zhǔn)備1.甲方（業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)）：核查乙方資質(zhì)：要求乙方提供《物業(yè)管理資質(zhì)證書》《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，確認(rèn)其具備相應(yīng)的管理能力；考察過(guò)往業(yè)績(jī)：了解乙方管理的其他項(xiàng)目（如小區(qū)環(huán)境、業(yè)主滿意度），可通過(guò)實(shí)地走訪或查詢業(yè)主評(píng)價(jià)；明確業(yè)主需求：通過(guò)業(yè)主大會(huì)或問卷調(diào)查，收集業(yè)主對(duì)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)的意見（如是否需要增加快遞代收、寵物管理等服務(wù)）。2.乙方（物業(yè)企業(yè)）：核查項(xiàng)目情況：實(shí)地考察物業(yè)項(xiàng)目（如公共設(shè)施設(shè)備狀況、綠化面積），評(píng)估管理成本；了解業(yè)主情況：了解業(yè)主數(shù)量、入住率、繳費(fèi)情況，預(yù)測(cè)管理難度；準(zhǔn)備合同草案：根據(jù)項(xiàng)目情況制定個(gè)性化合同，避免使用通用模板。（二）合同簽訂中：條款協(xié)商與風(fēng)險(xiǎn)防范1.避免格式條款陷阱：對(duì)于乙方提供的格式合同，甲方需仔細(xì)審查，重點(diǎn)關(guān)注“免責(zé)條款”“費(fèi)用調(diào)整”“違約責(zé)任”等部分；若發(fā)現(xiàn)不公平條款（如“物業(yè)不承擔(dān)任何賠償責(zé)任”），可要求乙方修改，否則有權(quán)拒絕簽訂（《民法典》第四百九十八條）。2.明確關(guān)鍵條款：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：要求乙方將服務(wù)內(nèi)容量化（如“電梯每月檢查1次”），并寫入合同；費(fèi)用支付：明確支付時(shí)間（如“每月15日前”）、支付方式（如“銀行轉(zhuǎn)賬”），避免“口頭約定”；解除條件：約定解除合同的情形（如“乙方連續(xù)3個(gè)月未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)解除合同”），保障甲方的解除權(quán)。3.辦理備案手續(xù)：合同簽訂后，需向物業(yè)所在地的街道辦事處、居委會(huì)備案（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條），備案后合同生效。（三）合同履行中：履約管理與證據(jù)留存1.甲方（業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)）：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量：定期檢查乙方服務(wù)情況（如每月抽查公共區(qū)域保潔、維修響應(yīng)時(shí)間），記錄檢查結(jié)果；留存證據(jù)：若乙方未履行義務(wù)（如電梯故障未及時(shí)維修），需收集證據(jù)（如照片、視頻、溝通記錄），以便后續(xù)維權(quán)；按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)：保留繳費(fèi)憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)），避免乙方以“未繳費(fèi)”為由停止服務(wù)。2.乙方（物業(yè)企業(yè)）：履行服務(wù)義務(wù)：按照合同約定提供服務(wù)，做好服務(wù)記錄（如保潔日志、維修記錄、巡邏記錄）；定期匯報(bào)：每季度向甲方提交《服務(wù)報(bào)告》（包括服務(wù)完成情況、費(fèi)用收支情況、業(yè)主投訴處理情況）；溝通反饋：接到業(yè)主投訴后，及時(shí)響應(yīng)并解決，保留溝通記錄（如短信、微信聊天記錄、書面回復(fù)）。（四）合同變更與解除：程序與注意事項(xiàng)1.合同變更：若需變更服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)或費(fèi)用，需經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議；費(fèi)用變更需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條），并提前30天書面通知業(yè)主。2.合同解除：甲方解除：若乙方未履行服務(wù)義務(wù)（如連續(xù)3個(gè)月未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)），甲方可提前30天書面通知乙方解除合同（《民法典》第九百四十六條）；乙方解除：若業(yè)主連續(xù)6個(gè)月未繳納物業(yè)費(fèi)（經(jīng)催繳后仍未支付），乙方可提前30天書面通知甲方解除合同（《民法典》第九百四十四條）；解除后義務(wù)：乙方需向甲方移交物業(yè)用房、公共設(shè)施設(shè)備檔案、財(cái)務(wù)賬目等資料（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條）。四、常見問題解答（FAQ）1.業(yè)主能否修改物業(yè)企業(yè)提供的格式合同？答：可以。根據(jù)《民法典》第四百九十八條，格式條款不合理地排除甲方主要權(quán)利（如“物業(yè)不承擔(dān)任何賠償責(zé)任”），甲方可以要求修改；若乙方拒絕修改，甲方有權(quán)拒絕簽訂合同。2.物業(yè)擅自提高物業(yè)費(fèi)，業(yè)主能否拒交？答：可以。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條，物業(yè)費(fèi)調(diào)整需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并提前30天書面通知業(yè)主；若乙方擅自提高物業(yè)費(fèi)，業(yè)主有權(quán)拒絕支付超額部分，并要求乙方恢復(fù)原標(biāo)準(zhǔn)。3.合同到期后，物業(yè)繼續(xù)服務(wù)，業(yè)主需要繳納物業(yè)費(fèi)嗎？答：需要。根據(jù)《民法典》第九百四十八條，合同到期后，業(yè)主未提出異議的，原合同繼續(xù)有效，期限為不定期；乙方繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主需按照原標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。4.業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)，能否拒交物業(yè)費(fèi)？答：不能直接拒交。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)費(fèi)；若乙方未履行服務(wù)義務(wù)，業(yè)主可以要求乙方整改（如發(fā)送書面整改通知），整改后仍未達(dá)標(biāo)的，可扣減相應(yīng)物業(yè)費(fèi)，但不能以“服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)”為由完全拒交。5.物業(yè)能否采取停水、停電方式催繳物業(yè)費(fèi)？答：不能。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，物業(yè)企業(yè)不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)；若乙方采取上述措施，業(yè)主可以向有關(guān)部門投訴（如住建局、市場(chǎng)監(jiān)管局），或要求乙方賠償損失。五、結(jié)語(yǔ)：合同管理是物業(yè)和諧的基石物業(yè)管理服務(wù)合同是物業(yè)企業(yè)與