房地產評估師技能培訓面試題本文借鑒了近年相關經典試題創(chuàng)作而成，力求幫助考生深入理解測試題型，掌握答題技巧，提升應試能力。一、單選題（每題1分，共20分）1.房地產評估中，最常用的估價方法是（）。A.收益法B.成本法C.市場法D.假設開發(fā)法2.在評估某宗住宅用地時，采用市場法進行估價，應選取的參照物數(shù)量一般不應少于（）。A.1宗B.3宗C.5宗D.10宗3.收益法中，凈收益的測算通常應采用（）。A.過去數(shù)據B.現(xiàn)狀數(shù)據C.未來數(shù)據D.歷史數(shù)據4.某宗房地產的建筑物重置成本為1000萬元，成新率為70%，則其折舊額為（）。A.300萬元B.700萬元C.1000萬元D.1300萬元5.在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值通常采用（）進行估算。A.收益法B.成本法C.市場法D.收益法和成本法的復合6.以下哪項不屬于房地產評估中的法定成本？（）。A.土地取得成本B.建筑工程成本C.開發(fā)費用D.銷售費用7.在評估某宗房地產時，采用市場法，選取的參照物與評估對象的可比性最差，則對參照物成交價格進行的修正應（）。A.修正幅度最小B.修正幅度最大C.不進行修正D.視具體情況而定8.下列哪項不屬于影響房地產價格的經濟因素？（）。A.經濟發(fā)展水平B.財政政策C.社會治安狀況D.人口密度9.在收益法中，折現(xiàn)率的選取通常應考慮（）。A.安全利率B.投資風險率C.通貨膨脹率D.以上都是10.某宗房地產的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米，則其建筑密度為（）。A.10%B.20%C.30%D.40%11.在評估某宗房地產時，采用成本法，其重置成本的估算通常不應低于（）。A.重置成本B.重置成本的下限C.重置成本的上限D.重置成本的平均值12.以下哪項不屬于房地產評估中的法定費用？（）。A.土地取得費用B.建筑工程費用C.銷售費用D.管理費用13.在評估某宗房地產時，采用假設開發(fā)法，其開發(fā)成本的估算通常應包括（）。A.土地取得成本B.建筑工程成本C.開發(fā)費用D.以上都是14.以下哪項不屬于房地產評估中的法定價格？（）。A.市場價格B.評估價格C.成交價格D.標定地價15.在評估某宗房地產時，采用收益法，其凈收益的測算通常應采用（）。A.過去數(shù)據B.現(xiàn)狀數(shù)據C.未來數(shù)據D.歷史數(shù)據16.某宗房地產的土地使用權年限為50年，已使用10年，則其剩余土地使用權年限為（）。A.10年B.20年C.30年D.40年17.在評估某宗房地產時，采用市場法，選取的參照物與評估對象的可比性最好，則對參照物成交價格進行的修正應（）。A.修正幅度最小B.修正幅度最大C.不進行修正D.視具體情況而定18.以下哪項不屬于房地產評估中的法定因素？（）。A.宏觀經濟因素B.區(qū)域經濟因素C.個別因素D.人口因素19.在評估某宗房地產時，采用成本法，其重置成本的估算通常不應高于（）。A.重置成本B.重置成本的下限C.重置成本的上限D.重置成本的平均值20.以下哪項不屬于房地產評估中的法定方法？（）。A.收益法B.成本法C.市場法D.隨機法二、多選題（每題2分，共20分）1.房地產評估中，常用的估價方法包括（）。A.收益法B.成本法C.市場法D.假設開發(fā)法E.超越法2.在評估某宗房地產時，采用市場法，應考慮的因素包括（）。A.參照物的選取B.參照物的成交價格C.參照物的交易日期D.參照物的區(qū)域因素E.參照物的個別因素3.收益法中，凈收益的測算通常應考慮（）。A.經營收入B.經營成本C.管理費用D.保險費用E.維修費用4.在評估某宗房地產時，采用成本法，應考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.建筑工程成本C.開發(fā)費用D.銷售費用E.管理費用5.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值通常采用（）進行估算。A.收益法B.成本法C.市場法D.收益法和成本法的復合E.現(xiàn)金流量法6.影響房地產價格的社會因素包括（）。A.經濟發(fā)展水平B.財政政策C.社會治安狀況D.人口密度E.文化教育水平7.在收益法中，折現(xiàn)率的選取通常應考慮（）。A.安全利率B.投資風險率C.通貨膨脹率D.土地使用年限E.房地產類型8.房地產評估中的法定成本包括（）。A.土地取得成本B.建筑工程成本C.開發(fā)費用D.銷售費用E.管理費用9.在評估某宗房地產時，采用假設開發(fā)法，應考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.建筑工程成本C.開發(fā)費用D.銷售費用E.管理費用10.房地產評估中的法定因素包括（）。A.宏觀經濟因素B.區(qū)域經濟因素C.個別因素D.人口因素E.土地使用年限三、判斷題（每題1分，共10分）1.房地產評估中，最常用的估價方法是收益法。（）2.在評估某宗住宅用地時，采用市場法進行估價，應選取的參照物數(shù)量一般不應少于3宗。（）3.收益法中，凈收益的測算通常應采用未來數(shù)據。（）4.某宗房地產的建筑物重置成本為1000萬元，成新率為70%，則其折舊額為300萬元。（）5.在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值通常采用市場法進行估算。（）6.以下哪項不屬于房地產評估中的法定成本？銷售費用。（）7.在評估某宗房地產時，采用市場法，選取的參照物與評估對象的可比性最差，則對參照物成交價格進行的修正應修正幅度最大。（）8.以下哪項不屬于影響房地產價格的經濟因素？社會治安狀況。（）9.在收益法中，折現(xiàn)率的選取通常應考慮安全利率、投資風險率和通貨膨脹率。（）10.某宗房地產的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米，則其建筑密度為20%。（）四、簡答題（每題5分，共20分）1.簡述收益法的原理及其適用條件。2.簡述成本法的原理及其適用條件。3.簡述市場法的原理及其適用條件。4.簡述假設開發(fā)法的原理及其適用條件。五、計算題（每題10分，共30分）1.某宗房地產的年租金收入為100萬元，年運營費用為40萬元，折現(xiàn)率為10%，求其收益價格。2.某宗房地產的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米，重置成本為1500萬元，成新率為80%，求其評估價格。3.某宗房地產的土地使用權年限為50年，已使用10年，開發(fā)完成后的房地產價值為2000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，銷售費用為200萬元，管理費用為100萬元，求其當前價值。六、論述題（每題15分，共30分）1.試述房地產評估中各種估價方法的優(yōu)缺點及適用條件。2.試述影響房地產價格的因素及其作用機制。---答案與解析一、單選題1.C解析：市場法是房地產評估中最常用的估價方法，它基于市場交易數(shù)據，能夠較好地反映房地產的市場價值。2.B解析：采用市場法進行估價時，應選取的參照物數(shù)量一般不應少于3宗，以確保估價結果的可靠性和準確性。3.B解析：收益法中，凈收益的測算通常應采用現(xiàn)狀數(shù)據，即評估對象在當前狀態(tài)下的凈收益。4.B解析：折舊額=重置成本×(1-成新率)=1000萬元×(1-70%)=700萬元。5.C解析：在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值通常采用市場法進行估算，以反映其市場價值。6.D解析：銷售費用不屬于房地產評估中的法定成本，它屬于開發(fā)費用的一部分。7.B解析：在評估某宗房地產時，采用市場法，選取的參照物與評估對象的可比性最差，則對參照物成交價格進行的修正應修正幅度最大，以確保估價結果的準確性。8.C解析：社會治安狀況屬于影響房地產價格的個別因素，不屬于經濟因素。9.D解析：在收益法中，折現(xiàn)率的選取通常應考慮安全利率、投資風險率和通貨膨脹率，以確保折現(xiàn)率的合理性和準確性。10.B解析：建筑密度=建筑面積÷土地面積=2000平方米÷1000平方米=20%。11.B解析：在評估某宗房地產時，采用成本法，其重置成本的估算通常不應低于重置成本的下限，以確保估價結果的合理性。12.C解析：銷售費用不屬于房地產評估中的法定費用，它屬于開發(fā)費用的一部分。13.D解析：在評估某宗房地產時，采用假設開發(fā)法，其開發(fā)成本的估算通常應包括土地取得成本、建筑工程成本、開發(fā)費用、銷售費用和管理費用。14.D解析：標定地價不屬于房地產評估中的法定價格，它屬于土地估價結果的一種。15.B解析：在收益法中，凈收益的測算通常應采用現(xiàn)狀數(shù)據，即評估對象在當前狀態(tài)下的凈收益。16.B解析：剩余土地使用權年限=土地使用權年限-已使用年限=50年-10年=20年。17.A解析：在評估某宗房地產時，采用市場法，選取的參照物與評估對象的可比性最好，則對參照物成交價格進行的修正應修正幅度最小，以確保估價結果的準確性。18.D解析：人口因素屬于影響房地產價格的個別因素，不屬于法定因素。19.C解析：在評估某宗房地產時，采用成本法，其重置成本的估算通常不應高于重置成本的上限，以確保估價結果的合理性。20.D解析：隨機法不屬于房地產評估中的法定方法，常用的估價方法包括收益法、成本法、市場法和假設開發(fā)法。二、多選題1.A,B,C,D解析：房地產評估中，常用的估價方法包括收益法、成本法、市場法和假設開發(fā)法。2.A,B,C,D,E解析：在評估某宗房地產時，采用市場法，應考慮的因素包括參照物的選取、參照物的成交價格、參照物的交易日期、參照物的區(qū)域因素和參照物的個別因素。3.A,B,C,D,E解析：收益法中，凈收益的測算通常應考慮經營收入、經營成本、管理費用、保險費用和維修費用。4.A,B,C,D,E解析：在評估某宗房地產時，采用成本法，應考慮的因素包括土地取得成本、建筑工程成本、開發(fā)費用、銷售費用和管理費用。5.A,B,C,D,E解析：假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值通常采用收益法、成本法、市場法、收益法和成本法的復合以及現(xiàn)金流量法進行估算。6.C,D,E解析：影響房地產價格的社會因素包括社會治安狀況、人口密度和文化教育水平。7.A,B,C,D,E解析：在收益法中，折現(xiàn)率的選取通常應考慮安全利率、投資風險率、通貨膨脹率、土地使用年限和房地產類型。8.A,B,C,D,E解析：房地產評估中的法定成本包括土地取得成本、建筑工程成本、開發(fā)費用、銷售費用和管理費用。9.A,B,C,D,E解析：在評估某宗房地產時，采用假設開發(fā)法，應考慮的因素包括土地取得成本、建筑工程成本、開發(fā)費用、銷售費用和管理費用。10.A,B,C,D,E解析：房地產評估中的法定因素包括宏觀經濟因素、區(qū)域經濟因素、個別因素、人口因素和土地使用年限。三、判斷題1.×解析：房地產評估中，最常用的估價方法是市場法，而不是收益法。2.√解析：在評估某宗住宅用地時，采用市場法進行估價，應選取的參照物數(shù)量一般不應少于3宗。3.√解析：收益法中，凈收益的測算通常應采用未來數(shù)據，即評估對象在未來狀態(tài)下的凈收益。4.√解析：折舊額=重置成本×(1-成新率)=1000萬元×(1-70%)=700萬元。5.√解析：在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值通常采用市場法進行估算，以反映其市場價值。6.√解析：銷售費用不屬于房地產評估中的法定成本，它屬于開發(fā)費用的一部分。7.√解析：在評估某宗房地產時，采用市場法，選取的參照物與評估對象的可比性最差，則對參照物成交價格進行的修正應修正幅度最大。8.√解析：社會治安狀況屬于影響房地產價格的個別因素，不屬于經濟因素。9.√解析：在收益法中，折現(xiàn)率的選取通常應考慮安全利率、投資風險率和通貨膨脹率。10.√解析：建筑密度=建筑面積÷土地面積=2000平方米÷1000平方米=20%。四、簡答題1.簡述收益法的原理及其適用條件。解析：收益法的原理是通過將評估對象未來產生的凈收益進行折現(xiàn)，從而得出其當前價值。適用條件包括評估對象具有持續(xù)的凈收益流，且未來收益流具有可預測性。2.簡述成本法的原理及其適用條件。解析：成本法的原理是通過估算評估對象的重新構建成本，并考慮其折舊，從而得出其當前價值。適用條件包括評估對象具有可復制性，且市場上有相關的重置成本數(shù)據。3.簡述市場法的原理及其適用條件。解析：市場法的原理是通過選取與評估對象具有可比性的參照物，并根據可比性進行修正，從而得出其當前價值。適用條件包括市場上有足夠的交易數(shù)據，且參照物與評估對象具有可比性。4.簡述假設開發(fā)法的原理及其適用條件。解析：假設開發(fā)法的原理是通過估算開發(fā)完成后的房地產價值，并扣除開發(fā)成本，從而得出其當前價值。適用條件包括評估對象具有開發(fā)潛力，且市場上有相關的開發(fā)成本數(shù)據。五、計算題1.某宗房地產的年租金收入為100萬元，年運營費用為40萬元，折現(xiàn)率為10%，求其收益價格。解析：收益價格=(年租金收入-年運營費用)÷折現(xiàn)率=(100萬元-40萬元)÷10%=600萬元。2.某宗房地產的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米，重置成本為1500萬元，成新率為80%，求其評估價格。解析：評估價格=重置成本×成新率=1500萬元×80%=1200萬元。3.某宗房地產的土地使用權年限為50年，已使用10年，開發(fā)完成后的房地產價值為2000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，銷售費用為200萬元，管理費用為100萬元，求其當前價值。解析：當前價值=開發(fā)完成后的房地產價值-開發(fā)成本-銷售費用-管理費用=2000萬元-1500萬元-200萬元-100萬元=200萬元。六、論述題1.試述房地產評估中各種估價方法的優(yōu)缺點及適用條件