城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)

案例分析與運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)朱凌波

全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任

中國(guó)城市綜合體研究中心主任

亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)綱要國(guó)內(nèi)外城市綜合體演化歷程城市綜合體論城市綜合體案例分析我國(guó)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析國(guó)內(nèi)外城市綜合體運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)第一部分國(guó)內(nèi)外城市綜合體演化歷程國(guó)內(nèi)外城市綜合體演化歷程

古希臘阿索斯廣場(chǎng)（ASSOS）

卡拉卡拉浴場(chǎng)和戴克立提烏姆浴場(chǎng)

現(xiàn)代綜合體的發(fā)展歷程

古希臘阿索斯廣場(chǎng)（ASSOS）國(guó)內(nèi)外城市綜合體演化歷程卡拉卡拉浴場(chǎng)國(guó)內(nèi)外城市綜合體演化歷程30年代

二戰(zhàn)后20世紀(jì)70年代--至今現(xiàn)代綜合體的發(fā)展歷程國(guó)內(nèi)外城市綜合體演化歷程30年代

1933年8月,國(guó)際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)<雅典憲章>將城市劃分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)功能間的獨(dú)立性。導(dǎo)致了城市發(fā)展計(jì)劃中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開(kāi)發(fā)空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。功能分區(qū)原則人到城市和建筑的發(fā)展偏向單一化，不同空間單一化分割，結(jié)果形成城市功能不良。相互間缺少內(nèi)在的必要聯(lián)系，不但沒(méi)有創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴(yán)重制約.國(guó)內(nèi)外城市綜合體演化歷程

二戰(zhàn)后

西方國(guó)家的城市化進(jìn)程加速，伴隨著汽車(chē)時(shí)代的到來(lái)，郊區(qū)化得以快速擴(kuò)張。一方面，工業(yè)化和商業(yè)的迅速發(fā)展，農(nóng)民的大量進(jìn)城，城市化使城市人口達(dá)到了失控的程度，導(dǎo)致了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等城市問(wèn)題；另一方面，中產(chǎn)階級(jí)的出現(xiàn)和汽車(chē)時(shí)代的到來(lái)，形成了郊區(qū)化趨勢(shì)。這一趨勢(shì)導(dǎo)致了郊區(qū)購(gòu)物中心的迅速發(fā)展。辦公綜合體的發(fā)展是由于二戰(zhàn)后當(dāng)時(shí)的城市中心交通擁擠、汽車(chē)噪音和污染嚴(yán)重，空間環(huán)境日益惡化等城市問(wèn)題導(dǎo)致了西方城市開(kāi)始進(jìn)行城市中心區(qū)的再開(kāi)發(fā)工作。辦公綜合體應(yīng)運(yùn)而生：大樓的底層和裙樓做商業(yè)零售，塔樓部分是賓館和辦公用房，將多種功能和形式結(jié)合在一棟建筑中，滿(mǎn)足市中心工作人員和游客的購(gòu)物、餐飲和住宿等要求。國(guó)內(nèi)外城市綜合體演化歷程國(guó)內(nèi)外城市綜合體演化歷程

20世紀(jì)70年代—至今能源危機(jī)在西方國(guó)家的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、心理等方面引發(fā)出新的矛盾與沖突。城市對(duì)繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)的催化劑。人們開(kāi)始反思城市復(fù)興與城市中心區(qū)的價(jià)值。促使人們重新認(rèn)識(shí)城市中心區(qū)的高效率和綜合性。正是這種高效率與綜合性真正成為保持和發(fā)展歷史與文化的優(yōu)勢(shì)。在這種思潮影響下，西方發(fā)達(dá)國(guó)家相繼出現(xiàn)了多樣性城市回歸的潮流，其主要形式有：購(gòu)物中心、早期歷史建筑的改建開(kāi)發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。建造綜合體因具備城市功能的組合性，而使其在經(jīng)營(yíng)上有明顯的價(jià)值互補(bǔ)，價(jià)值提升的優(yōu)勢(shì)，各種不同的功能在一天不同的時(shí)間段運(yùn)行，為城市的多樣化生活提供全天候24小時(shí)服務(wù)。

第二部分城市綜合體論城市綜合體論---特征超大空間尺度功能復(fù)合性通道樹(shù)型交通體系現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)高科技集成設(shè)施高可達(dá)性整體的統(tǒng)一性土地使用均衡性空間連續(xù)性?xún)?nèi)外部聯(lián)系的完整性巨大的社會(huì)效應(yīng)巨大的升值潛力城市綜合體論---表現(xiàn)形式城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市中心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本形成城市綜合體；經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著城市區(qū)域的開(kāi)發(fā)與舊城的改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能，形成互為價(jià)值鏈的關(guān)系，集群式的、高使用率的都市綜合體；建筑設(shè)計(jì)多以街區(qū)特點(diǎn)水平分布的復(fù)合建筑群。城市綜合體論---分類(lèi)

按性能分：商務(wù)綜合體：一般是CBD，寫(xiě)字樓和酒店為主導(dǎo)的沒(méi)有住宅的純綜合體；商業(yè)綜合體：區(qū)域中心，以購(gòu)物中心為主導(dǎo)的綜合體生活綜合體：郊區(qū)和新城，不僅有住宅而且比例較大超過(guò)30%；單一綜合體：一種按功能說(shuō)不但沒(méi)有住宅甚至沒(méi)有公寓等居住型的凈綜合體；另一種按建筑形態(tài)說(shuō)可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品；綜合體集群：一個(gè)以上的綜合體復(fù)合體或商圈。按地段分：都心型綜合體；副中心綜合體；區(qū)域和新城綜合體；社區(qū)綜合體。按品味分：高端奢侈型綜合體：指都心型尤其是一線城市為特征的五星級(jí)酒店、五A級(jí)寫(xiě)字樓和奢侈品和國(guó)際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。中檔生活型城市綜合體：酒店三星以下，商業(yè)以大賣(mài)場(chǎng)主力店為主和寫(xiě)字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。城市綜合體論---意義提升了城市價(jià)值和城市品質(zhì)和形象；綜合體不僅作為城市地標(biāo)性的建筑成為市長(zhǎng)工程和城市的名片，而且成為各大城市商業(yè)中心區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化國(guó)際通行生活模板體系；是高品質(zhì)城市生活的一種標(biāo)志；城市綜合體的多重復(fù)合性決定了其具有很強(qiáng)的社會(huì)功能性。拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎和城市經(jīng)濟(jì)和文化的增長(zhǎng)極，優(yōu)秀商業(yè)綜合體能夠增強(qiáng)城市的流通力，提高生活和消費(fèi)品質(zhì)；同時(shí)商業(yè)綜合體也是重要的旅游景點(diǎn)，有利于增強(qiáng)城市吸引力。城市綜合體在解決社會(huì)再就業(yè)方面也具有重要作用；城市綜合體論---意義具有提高和完善區(qū)域、城市價(jià)值，帶動(dòng)周邊發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效能。也成為城市和社域的一筆無(wú)形資產(chǎn)，并對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到強(qiáng)有力的輻射作用，帶動(dòng)周邊土地增值，有利于城市的現(xiàn)代化與國(guó)際化。在中國(guó)，尤其近兩年綜合體已成為城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的標(biāo)志和主體，幾乎每個(gè)城市都要打造一座當(dāng)?shù)刈罡呓ㄖⅢw量最大，最高級(jí)的商場(chǎng)、最好（三星以上）的酒店于一體的復(fù)合建筑群。杭州這個(gè)領(lǐng)先的二線城市更提出要建100個(gè)城市綜合體的宏大構(gòu)想！而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)袖企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)也提出只建城市綜合體的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。作為商業(yè)地產(chǎn)的高段產(chǎn)品，其天然的金融屬性，更作為一種成功的商業(yè)模式被投資商和開(kāi)發(fā)商所青睞。城市綜合體在中國(guó)這幾年成為了政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時(shí)也成為了消費(fèi)者和投資者投資的一個(gè)主要產(chǎn)品的類(lèi)型。城市綜合體論---多重價(jià)值

具備五重的價(jià)值空間：銷(xiāo)售價(jià)值：可銷(xiāo)售住宅、公寓包括寫(xiě)字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金；經(jīng)營(yíng)價(jià)值：酒店、購(gòu)物中心等持有商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入和租金的回報(bào)；資產(chǎn)價(jià)值：隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來(lái)的效益的增加，這些綜合要素組合對(duì)物業(yè)（資產(chǎn)）評(píng)估的價(jià)值的翻倍，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值；資本價(jià)值：價(jià)值的提升通過(guò)基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)，最大值，終極價(jià)值。區(qū)域和城市價(jià)值：附加值，一個(gè)好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，還會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地、建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高，包括一個(gè)城市價(jià)值和知名度的提升。城市綜合體論---多重價(jià)值

城市綜合體，里面有旅游的人群，寫(xiě)字樓有這個(gè)城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個(gè)城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價(jià)值不僅體現(xiàn)在這個(gè)城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價(jià)值提升。所以大家判斷城市綜合體的價(jià)值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個(gè)城市綜合體最終的價(jià)值最大化，會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市、居民娛樂(lè)消費(fèi)的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大的價(jià)值的體現(xiàn)。城市綜合體的價(jià)值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)順序和節(jié)奏，比如先開(kāi)發(fā)酒店和商業(yè)并通過(guò)一段良好的運(yùn)營(yíng)和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹(shù)立并傳播開(kāi)來(lái)時(shí)再開(kāi)發(fā)住宅、公寓和寫(xiě)字樓等銷(xiāo)售型產(chǎn)品，價(jià)值和價(jià)格無(wú)疑會(huì)最大化。而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長(zhǎng)期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷(xiāo)售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。第三部分城市綜合體案例分析城市綜合體案例分析美國(guó)洛克菲勒中心日本六本木澳洲情人港新加坡新達(dá)城城市綜合體案例分析--洛克菲勒中心洛克菲勒中心位于美國(guó)紐約最繁華的曼哈頓區(qū)中部，是一個(gè)包括19幢大樓、占地22英畝集商業(yè)、娛樂(lè)和辦公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群區(qū)域涵蓋第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之間，共占地45000平方米。建筑群的主體是GE大廈，70層,高259米。外觀強(qiáng)調(diào)垂直線條,是板式高層建筑的雛形。城市綜合體案例分析--洛克菲勒中心洛克菲勒中心年份高度樓層無(wú)線（奇異）電器大樓：1933年259米69塞拉尼斯大廈：1973年180米45國(guó)際大樓：1935年156米39Time-Life1937年149米34時(shí)代華納大廈：1947年129米33美國(guó)街1270號(hào)：1931年125米31漢華實(shí)業(yè)銀行大廈：1952年122米28西門(mén)與舒斯特大廈：1939年資料不詳21

東方航空大廈：1940年資料不詳17

美聯(lián)社大廈：1938年資料不詳15

城市綜合體案例分析--洛克菲勒中心城市綜合體案例分析--洛克菲勒中心這是2007年12月10日，孩子們?cè)凇氨闶控S收的田野”開(kāi)幕式上擺放硬幣的情形.放置這1億枚硬幣區(qū)域長(zhǎng)49.5米、寬9米，寬度相當(dāng)于一條街道。

------慈善活動(dòng)籌集善款1932年起，每年圣誕節(jié)前夕，洛克菲勒中心廣場(chǎng)都要豎立一棵紐約市最大的圣誕樹(shù)，這里的圣誕夜景是來(lái)紐約的游客必看之處。城市綜合體案例分析—悉尼情人港城市綜合體案例分析—悉尼情人港城市綜合體案例分析—悉尼情人港案例啟示情人港的開(kāi)發(fā)主要是政府主導(dǎo)的通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)類(lèi)城市用地和建設(shè)的改造而獲得社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境改善的雙贏。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)城市環(huán)境、對(duì)人的需求給予極大的關(guān)注。同時(shí)利用對(duì)保護(hù)產(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史遺產(chǎn)事業(yè)的投資，成功地實(shí)施城市環(huán)境的改善，有效地推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。累計(jì)已投資30億元澳元，年接待游客超過(guò)1500人次。如今情人港幾乎全年成為澳大利亞重大戶(hù)外慶典的場(chǎng)地，為當(dāng)?shù)馗餍懈鳂I(yè)帶來(lái)巨大收益。根據(jù)2002年的統(tǒng)計(jì)，港區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的雇員超過(guò)4000人，高等酒店的房間數(shù)達(dá)2888間，酒店公寓3341套。酒店的入住率遠(yuǎn)高于市內(nèi)的酒店，2001年就達(dá)到76.6%。目前以超過(guò)80%開(kāi)發(fā)式的立體交通系統(tǒng)和緊鄰CBD商務(wù)區(qū)和傳統(tǒng)住宅區(qū)，帶來(lái)的不僅是便利性，更有一種連接家庭后花園的感覺(jué)，成為家庭活動(dòng)，班后休閑和社交活動(dòng)的聚集地。

城市綜合體案例分析—新加坡新達(dá)城城市綜合體案例分析—新加坡新達(dá)城城市綜合體案例分析—新加坡新達(dá)城

第一、得到了新加坡政府的支持。，政府不但為項(xiàng)目提供最好的位置，而且為項(xiàng)目的前期的開(kāi)展作了大量的工作。前總理李光耀親赴香港游說(shuō)力邀李兆基、邵逸夫、李嘉誠(chéng)、鄭裕彤等11位產(chǎn)業(yè)巨子成為項(xiàng)目董事會(huì)成員。第二、得到了香港重量級(jí)國(guó)際財(cái)團(tuán)的支持案例啟示----兩大優(yōu)勢(shì)城市綜合體案例分析—新加坡新達(dá)城交通組織。盡管該項(xiàng)目與CBD商務(wù)中心僅一河之隔且出入人群量巨大，但卻沒(méi)有堵車(chē)問(wèn)題；新達(dá)城采用了獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，建筑物四周用灰綠色的鋁合金彩鋼板，樓頂采用鋼化玻璃板制成的多角金字塔結(jié)構(gòu),總面積為24.883.2(172.8*144)平方米。屋頂可做蓄水系統(tǒng)，收集的雨水可用來(lái)灌溉整個(gè)新達(dá)城的綠社植物號(hào)稱(chēng)世界最大的噴泉“財(cái)富之泉”(FountainofWealth)。該噴泉由四根13.8公尺高的青銅巨柱共同頂起一個(gè)青銅圓環(huán)，直徑寬達(dá)21公尺，水往內(nèi)流象征著合資富商們的團(tuán)結(jié)合作、聚留財(cái)氣、心想事成。據(jù)風(fēng)水大師推論，當(dāng)水柱噴發(fā)高達(dá)30公尺所產(chǎn)生的負(fù)離子，可為人們帶來(lái)“氣”和運(yùn)勢(shì)，只要靠近噴泉，觸摸泉水，并大口吸取水氣中的負(fù)離子，對(duì)身心安泰有莫大的幫助。案例啟示----三個(gè)亮點(diǎn)第四部分我國(guó)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析我國(guó)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析我國(guó)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀城市綜合體開(kāi)發(fā)三大動(dòng)力城市綜合體連鎖發(fā)展六大條件我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目案例我國(guó)城市綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)案例我國(guó)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀城市綜合體數(shù)量多，速度快、規(guī)模大（高大全洋）；同質(zhì)化甚至惡性化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；目前的城市綜合體主導(dǎo)功能以商業(yè)功能和寫(xiě)字樓功能為主目前的城市綜合體多功能組合以寫(xiě)字樓、商業(yè)和公寓復(fù)合體為主文化休閑功能開(kāi)始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的輔助功能。連鎖標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存發(fā)展呈現(xiàn)了城市綜合體與軌道交通一體化開(kāi)發(fā)的新趨勢(shì)城市綜合體已成為重要的金融投資產(chǎn)品城市綜合體開(kāi)發(fā)三大動(dòng)力政府為什么愿意做城市綜合體？杭州、沈陽(yáng)、濟(jì)南、合肥、天津和成都城市名片、形象工程、經(jīng)濟(jì)引擎開(kāi)發(fā)商投資者為什么愿意投城市綜合體？資金鏈、產(chǎn)品模型、商業(yè)模式消費(fèi)者為什們?cè)敢馊コ鞘芯C合體？周末經(jīng)濟(jì)、節(jié)假日經(jīng)濟(jì)和724生活方式生活中心、快樂(lè)主場(chǎng)、幸福目的地城市綜合體連鎖發(fā)展六大條件政府關(guān)系、核心土地資金和資本品牌產(chǎn)品模型，標(biāo)準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)豐富的商業(yè)資源我國(guó)城市綜合體的現(xiàn)狀—項(xiàng)目案例深圳：國(guó)貿(mào)、地王、華潤(rùn)萬(wàn)象城中信廣場(chǎng)廣州：天河城、正佳廣場(chǎng)太古匯上海：上海新天地、正大廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)大寧廣場(chǎng)北京：國(guó)貿(mào)、燕莎亮馬河、東方廣場(chǎng)、華貿(mào)中心