高新區(qū)龍鼎項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市調(diào)大綱鄭州寫字樓發(fā)展歷史本地塊基礎(chǔ)情況介紹高新區(qū)商務(wù)個(gè)案分析鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀高新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)總結(jié)鄭州寫字樓發(fā)展歷史鄭州寫字樓發(fā)展歷史本地塊基礎(chǔ)情況介紹高新區(qū)商務(wù)個(gè)案分析鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀高新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)總結(jié)鄭州市寫字樓始于上世紀(jì)90年代初期，雖然與全國(guó)同步，但發(fā)展過程相對(duì)較慢?？傮w來看，鄭州市寫字樓經(jīng)歷五個(gè)發(fā)展時(shí)期1、市場(chǎng)萌芽期（1997年以前）這個(gè)時(shí)期以民房或單位公房為主，如理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈等物業(yè)，甚至有一些都市村莊的臨街樓。主要特點(diǎn)為：寫字樓均集中分布在金水區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)方式為租賃經(jīng)營(yíng)；規(guī)模小；設(shè)備簡(jiǎn)陋；物業(yè)管理水平低下；戶型單一。2、市場(chǎng)探索期（1997年—2000年）

鄭州市在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)了純寫字樓，如經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達(dá)國(guó)貿(mào)、金博大商務(wù)中心等中高檔商務(wù)物業(yè)。主要特點(diǎn)為：以高層建筑為主，將通信、網(wǎng)絡(luò)、多媒體、會(huì)議室、餐廳等較為現(xiàn)代化的辦公功能列入了建筑設(shè)計(jì)的必要元素；經(jīng)營(yíng)方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，智能化水平和物業(yè)管理水平有所提升。鄭州市寫字樓經(jīng)歷的五個(gè)發(fā)展時(shí)期3、市場(chǎng)過渡期（2000年—2004年）這個(gè)時(shí)期，形成商住寫字樓為主角、高檔專業(yè)寫字樓為亮點(diǎn)的綜合性寫字樓市場(chǎng)。如融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園、未來花園、天下城、錦繡正弘國(guó)際公寓等商務(wù)及商住兩用物業(yè)。主要特點(diǎn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場(chǎng)，一些諸如SOHO類的商住樓雨后春筍般地投放市場(chǎng)，購(gòu)房自用辦公或投資需求旺盛，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)交易活躍，樓宇更加專業(yè)化，投資需求快速增長(zhǎng)，戶型設(shè)計(jì)、相關(guān)配套更加科學(xué)、齊全。4、市場(chǎng)發(fā)展期（2005年-2008年）這個(gè)時(shí)期是寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的專業(yè)契合階段。隨著商住樓辦公的投入使用，諸多問題也日益顯現(xiàn)，影響到部分企業(yè)的形象和品牌，人們的辦公觀念理性回歸，認(rèn)為真正的純寫字樓才是辦公的最佳場(chǎng)所，也是商務(wù)的理想境界。此時(shí)以信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國(guó)際、綠地世紀(jì)峰會(huì)等為代表的純寫字樓應(yīng)運(yùn)而生，主要的特點(diǎn)為：寫字樓項(xiàng)目集中放量，造成供應(yīng)激增，寫字樓分布區(qū)域分散，臨街臨路單體樓再次沖擊市場(chǎng)，專業(yè)寫字樓的實(shí)力型客戶集中，長(zhǎng)期辦公穩(wěn)定性強(qiáng)，寫字樓專業(yè)配置進(jìn)一步提升并逐步與國(guó)際接軌。鄭州市寫字樓經(jīng)歷的五個(gè)發(fā)展時(shí)期5、市場(chǎng)穩(wěn)定期（2009年及以后）鄭州目前的寫字樓市場(chǎng)正在向第四代寫字樓邁進(jìn)。第一代寫字樓僅僅只能滿足于基本功能。第二代寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對(duì)客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升。第三代寫字樓開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享交流空間，以及滿足全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要，從而達(dá)到國(guó)際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。代表有：綠地千璽、升龍金中杯、興達(dá)國(guó)貿(mào)、綠地中央廣場(chǎng)等5A級(jí)寫字樓。主要特點(diǎn)：市場(chǎng)供應(yīng)多為5A級(jí)寫字樓，主要供應(yīng)集中鄭東新區(qū)與新東站。鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀鄭州寫字樓發(fā)展歷史本地塊基礎(chǔ)情況介紹高新區(qū)商務(wù)個(gè)案分析鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀高新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)總結(jié)鄭州目前寫字樓主要分布高新區(qū)版塊鄭東新區(qū)版塊東南板塊農(nóng)業(yè)路、經(jīng)三路版塊西南片區(qū)鄭州的寫字樓市場(chǎng)主要集中在農(nóng)業(yè)路、經(jīng)三路附近，另外在西開發(fā)區(qū)有較為集中的供應(yīng)；隨著近年來大體量綜合體的出現(xiàn)，越來越多的項(xiàng)目注重了寫字樓產(chǎn)品的供應(yīng)；尤其是在西南和東南片區(qū)，供應(yīng)量較大，形成了新的商務(wù)版塊，但目前其影響力較弱。各區(qū)寫字樓市場(chǎng)的分布情況及特點(diǎn)1、金水區(qū)是鄭州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息的中心地區(qū)，也是連接鄭州老城區(qū)和鄭東新區(qū)的過渡帶。該區(qū)域因其突出的經(jīng)濟(jì)地位和濃厚的商業(yè)氛圍，有大量寫字樓供應(yīng)。寫字樓項(xiàng)目主要分布在素有“鄭州的長(zhǎng)安街”之稱的金水路和“財(cái)富大道”之稱的經(jīng)三路。各區(qū)寫字樓市場(chǎng)的分布情況及特點(diǎn)2、各區(qū)寫字樓市場(chǎng)的分布情況及特點(diǎn)3、2025/8/18近期商務(wù)市場(chǎng)銷售套數(shù)變化情況：4月份銷售套數(shù)環(huán)比下降，鄭東新區(qū)保持市場(chǎng)銷售主力地位，其與金水區(qū)占比環(huán)比下降明顯、管城區(qū)環(huán)比上升幅度較大4月份商務(wù)市場(chǎng)銷售套數(shù)環(huán)比有所下降；鄭東新區(qū)占比持續(xù)最大；鄭東新區(qū)、金水區(qū)環(huán)比占比下降，二七區(qū)、管城區(qū)占比上升幅度明顯，其他各區(qū)變化不大。變化趨勢(shì)起伏相對(duì)舒緩2025/8/18近期商務(wù)市場(chǎng)銷售面積變化情況：辦公用房環(huán)比下降，鄭東新區(qū)、二七區(qū)占比環(huán)比下降，管城區(qū)占比上升明顯4月份商務(wù)銷售套數(shù)與銷售面積均環(huán)比下降；各區(qū)占比變化明顯，鄭東新區(qū)、二七區(qū)環(huán)比占比下降，管城區(qū)和金水區(qū)占比上升，尤其是管城區(qū)上升幅度較大。變化趨勢(shì)起伏相對(duì)舒緩2025/8/18近期商務(wù)市場(chǎng)銷售價(jià)格變化情況：4月份市場(chǎng)各區(qū)高低價(jià)區(qū)分明顯，鄭東新區(qū)近幾月價(jià)格持續(xù)上漲，保持市場(chǎng)領(lǐng)頭羊地位，其他區(qū)域價(jià)格差距減小斷檔期本地塊基礎(chǔ)情況介紹鄭州寫字樓發(fā)展歷史本地塊基礎(chǔ)情況介紹高新區(qū)商務(wù)個(gè)案分析鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀高新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)總結(jié)道路配套：目前項(xiàng)目周邊道路配套較差，但道路等級(jí)較高，隨著道路規(guī)劃配套的逐步完善，工業(yè)園的交通將更加便利格力配套工業(yè)園鄭州繞城高速西四環(huán)路蓮花街

繞城高速：道路等級(jí)高，能很好的帶動(dòng)周邊衛(wèi)星城的發(fā)展，未來工業(yè)園北部規(guī)劃的新龍路為繞城高速的輔道，便利的交通將是工業(yè)園發(fā)展的重要保障；西四環(huán)路：為鄭州城市道路環(huán)線，入市的主要道路，道路等級(jí)高，車流量較大；蓮花街：高新區(qū)主要干道之一，是四環(huán)通往高新區(qū)的主要道路，未來將與工業(yè)園連通，進(jìn)入市區(qū)更加便利；其他：目前項(xiàng)目周邊規(guī)劃道路未建好，從工業(yè)園到西四環(huán)的道路路況較差，對(duì)于項(xiàng)目的銷售和展示帶來的影響較大。項(xiàng)目臨界情況：周邊周路正在修路，通達(dá)性不便，人流量少，暫未有實(shí)質(zhì)性配套格力配套工業(yè)區(qū)高新區(qū)商務(wù)個(gè)案分析鄭州寫字樓發(fā)展歷史本地塊基礎(chǔ)情況介紹高新區(qū)商務(wù)個(gè)案分析鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀高新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)總結(jié)個(gè)案1：總部企業(yè)發(fā)展基地項(xiàng)目位置：鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)翠竹街1號(hào)開發(fā)企業(yè)：鄭州高新科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：323畝建筑面積：35萬平方米建筑形態(tài)：多層、小高層層高：3.4米項(xiàng)目分期：分三期戶型面積：112#和113#小面積1800平、大面積2555平，109#2700平銷售價(jià)格：7200元/平銷售情況：在售3期109#、112#、113#主題推廣語：發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)繁榮產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他情況說明：帶電梯、毛坯送空調(diào)、框架可自由分隔112122109個(gè)案2：動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地項(xiàng)目位置：科學(xué)大道與西環(huán)路交匯處西1000米信息工程大學(xué)對(duì)面開發(fā)商：鄭州仟禧置業(yè)有限公司占地面積：87畝建筑面積：24萬平建筑形態(tài)：多層、高層層高：1#4.8米局部挑高9.6米，2#3.9米，4#3.6米項(xiàng)目分期：3期戶型面積：1號(hào)樓300-600（3戶）平米，2號(hào)樓150-360（6戶）平米，4號(hào)樓40-300（17戶）平米銷售價(jià)格：7000-9000元銷售情況：在售1期1#、2#、4#，銷售約30%項(xiàng)目進(jìn)度：即將封頂存主題推廣語：智富計(jì)劃惠動(dòng)全城其他情況說明：4#精裝辦公、1#、2#毛坯、3#動(dòng)漫基地1243個(gè)案3：嘉圖·西城發(fā)展基地項(xiàng)目位置：高新區(qū)西四環(huán)與蓮花街交匯處向西2公里開發(fā)企業(yè)：河南嘉圖置業(yè)有限公司占地面積：73.2畝建筑面積：15萬方建筑形態(tài)：5-6F廠辦綜合樓，層高1-2層為6.5米，3-4層3.5米項(xiàng)目分期：計(jì)劃分三期開發(fā)戶型面積：整層面積約為5300平左右，可分為1000-1500平銷售價(jià)格：均價(jià)3280元/平銷售情況：一期在售，目前只剩余一期C棟兩套1500平房源主題推廣語：120萬平米標(biāo)準(zhǔn)廠房辦公其他情況說明：目前該項(xiàng)目二期即將入市一期二期三期個(gè)案4：河南省國(guó)家大學(xué)科技園項(xiàng)目位置：鄭州高新區(qū)長(zhǎng)椿路11號(hào)股東單位：鄭州大學(xué)、河南農(nóng)業(yè)大學(xué)、鄭州輕工業(yè)學(xué)院、鄭州高新區(qū)管委會(huì)占地面積：526畝建筑面積：62萬平方米建筑形態(tài)：高層、多層項(xiàng)目分期：三期戶型面積：100-1350平（6戶）銷售價(jià)格：5800元/平（精裝）銷售情況：5#已售60%主題推廣語：洞察先機(jī)，把握財(cái)富；產(chǎn)業(yè)化區(qū)孵化區(qū)科技研發(fā)區(qū)5高新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)總結(jié)鄭州寫字樓發(fā)展歷史本地塊基礎(chǔ)情況介紹高新區(qū)商務(wù)個(gè)案分析鄭州寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀高新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)總結(jié)區(qū)位體量對(duì)比：本案區(qū)位較為偏僻，與區(qū)域內(nèi)其他三個(gè)商務(wù)項(xiàng)目相比，交通及配套情況較差企業(yè)基地35萬方動(dòng)漫基地24萬方大學(xué)科技園62萬方本案嘉圖西城15萬方戶數(shù)、面積對(duì)比：市場(chǎng)在售項(xiàng)目單層戶數(shù)少，且可自由分割，戶型面積面積差別較大，在100—2555平之間，可選擇性強(qiáng)戶數(shù)情況戶型面積總部企業(yè)基地自由分割112#、113#1800—2555平，109#2700平動(dòng)漫基地1#單層3戶，2#單層6戶，4#單層17戶1#300-600平米，2#150-360平米，4#40-300平米西城發(fā)展基地自由分割整層面積約為5300平左右，可分割為1000-1500平河南省國(guó)家大學(xué)科技園單層6戶100-1350平內(nèi)部配套對(duì)比：項(xiàng)目?jī)?nèi)部配置與價(jià)格成正比關(guān)系是否配置中央空調(diào)單層電梯數(shù)量單層衛(wèi)生間數(shù)量新型科技配套銷售價(jià)格（元/平）銷售情況總部企業(yè)基地——內(nèi)部目前以整棟銷售7200目前在售最后一塊動(dòng)漫基地有52、3、4智能化系統(tǒng)7000-900030%西城發(fā)展基地暫未銷售寫字樓河南省國(guó)家大學(xué)科技園46數(shù)字消防58005#60%價(jià)格對(duì)比：西開發(fā)區(qū)內(nèi)部已經(jīng)形成商務(wù)規(guī)模地段的項(xiàng)目單、總價(jià)均高，而其附屬地帶價(jià)格略低；同時(shí)，越靠近市區(qū)價(jià)格越高。各項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)傾向不同銷售均價(jià)（元/平）戶型面積段（平）總價(jià)范圍（萬元）開發(fā)傾向主題推廣語總部企業(yè)基地72001800—27001296—1944針對(duì)區(qū)域內(nèi)各類企業(yè)，以生物和電子類為主發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)繁榮產(chǎn)業(yè)園區(qū)動(dòng)漫基地800040—48032—384動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)智富計(jì)劃惠動(dòng)全城西城發(fā)展基地32801000—1500328—492家用電器制造業(yè)120萬平米標(biāo)準(zhǔn)廠房辦公河南省國(guó)家大學(xué)科技園5800