房地產(chǎn)收購交易合同范本及風(fēng)險(xiǎn)提示引言房地產(chǎn)收購是企業(yè)擴(kuò)張、資產(chǎn)配置的重要方式，涉及金額大、法律關(guān)系復(fù)雜。一份完善的收購合同不僅是交易雙方權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)，更是防范風(fēng)險(xiǎn)、解決爭議的關(guān)鍵工具。本文結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，梳理房地產(chǎn)收購的核心條款、提供合同范本，并針對(duì)常見風(fēng)險(xiǎn)給出應(yīng)對(duì)建議，旨在為交易雙方提供專業(yè)參考。一、房地產(chǎn)收購的類型及差異房地產(chǎn)收購主要分為資產(chǎn)收購（直接購買房產(chǎn)/土地）和股權(quán)收購（購買持有房產(chǎn)的目標(biāo)公司股權(quán)）兩類，兩者在法律性質(zhì)、稅務(wù)成本、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)上差異顯著：**維度****資產(chǎn)收購****股權(quán)收購****交易標(biāo)的**房產(chǎn)、土地使用權(quán)等具體資產(chǎn)目標(biāo)公司的股權(quán)（間接控制資產(chǎn)）**權(quán)屬變更**需辦理資產(chǎn)過戶登記（如房產(chǎn)證變更）需辦理股權(quán)變更登記（如工商備案）**稅務(wù)成本**涉及增值稅、土地增值稅、契稅等（由賣方承擔(dān)為主）涉及企業(yè)所得稅、印花稅（目標(biāo)公司稅負(fù)可能轉(zhuǎn)嫁買方）**風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)**僅承擔(dān)標(biāo)的資產(chǎn)本身的瑕疵（如抵押、租賃）需承擔(dān)目標(biāo)公司的全部債務(wù)（包括或有負(fù)債）**審批要求**需符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定（如限售、用途管制）需符合公司法規(guī)定（如股東優(yōu)先購買權(quán)）提示：交易雙方應(yīng)根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力、稅務(wù)規(guī)劃需求選擇收購類型。例如，資產(chǎn)收購更適合追求資產(chǎn)清潔的買方，股權(quán)收購則適合希望快速獲得目標(biāo)公司控制權(quán)的買方。二、房地產(chǎn)收購合同的核心條款解析無論資產(chǎn)收購還是股權(quán)收購，合同的核心條款需覆蓋標(biāo)的描述、價(jià)格支付、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分配四大板塊，以下是關(guān)鍵條款的設(shè)計(jì)要點(diǎn)：（一）交易標(biāo)的條款：明確“買什么”1.資產(chǎn)收購的標(biāo)的描述需明確標(biāo)的資產(chǎn)的具體信息（如房產(chǎn)地址、建筑面積、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)類型/期限）、附屬權(quán)利（如停車位、裝修、設(shè)備）及瑕疵披露（如抵押、租賃、查封、權(quán)屬爭議）。示例：>“賣方將其擁有的位于【市/區(qū)/路】【小區(qū)名稱】【棟號(hào)】【單元】【房號(hào)】的房產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：【】，建筑面積：【】㎡，土地使用權(quán)期限至【】年【】月【】日）及附屬的1個(gè)地下停車位（編號(hào)：【】）轉(zhuǎn)讓給買方?！?.股權(quán)收購的標(biāo)的描述需明確目標(biāo)公司的基本信息（名稱、注冊(cè)資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)）、標(biāo)的股權(quán)（比例、出資額）及目標(biāo)公司資產(chǎn)狀況（如核心資產(chǎn)為位于【地址】的房產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：【】）。示例：>“賣方將其持有的【目標(biāo)公司名稱】（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：【】）【X%】的股權(quán)（對(duì)應(yīng)注冊(cè)資本【】萬元，實(shí)繳【】萬元）轉(zhuǎn)讓給買方，目標(biāo)公司的核心資產(chǎn)為位于【市/區(qū)/路】的商業(yè)房產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：【】）?！弊⒁猓簶?biāo)的描述需與權(quán)屬證書一致，避免“筆誤”導(dǎo)致的爭議；資產(chǎn)收購中需明確“租賃關(guān)系是否延續(xù)”（如租戶是否放棄優(yōu)先購買權(quán)），股權(quán)收購中需披露目標(biāo)公司的負(fù)債及或有債務(wù)。（二）交易價(jià)格及支付條款：明確“多少錢、怎么付”1.定價(jià)依據(jù)需說明價(jià)格的計(jì)算方式（如資產(chǎn)評(píng)估值、市場成交價(jià)、雙方協(xié)商），避免“價(jià)格虛高”或“顯失公平”的爭議。示例：>“交易總價(jià)為人民幣【】元（大寫：【】），該價(jià)格基于【資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱】出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（編號(hào)：【】）確定?！?.支付節(jié)點(diǎn)需明確各階段的支付比例、時(shí)間及條件（如定金、首付款、尾款），建議設(shè)置“交割條件”作為支付前提（如權(quán)屬無爭議、抵押解除）。示例：>（1）本合同簽訂后3個(gè)工作日內(nèi)，買方支付定金人民幣【】元（不超過交易總價(jià)的20%）；>（2）賣方完成標(biāo)的資產(chǎn)抵押解除并取得不動(dòng)產(chǎn)登記部門出具的《無抵押證明》后5個(gè)工作日內(nèi)，買方支付首付款人民幣【】元（占交易總價(jià)的【】%）；>（3）交割日（雙方完成資產(chǎn)過戶/股權(quán)變更登記之日）起10個(gè)工作日內(nèi)，買方支付尾款人民幣【】元。3.稅費(fèi)承擔(dān)需明確交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)（如增值稅、契稅、印花稅）由哪一方承擔(dān)，避免事后糾紛。示例：>“資產(chǎn)收購涉及的增值稅、土地增值稅由賣方承擔(dān)，契稅、印花稅由買方承擔(dān)；股權(quán)收購涉及的企業(yè)所得稅由賣方承擔(dān)，印花稅由雙方各自承擔(dān)50%?！保ㄈ?quán)屬轉(zhuǎn)移及交割條款：明確“怎么交”1.交割條件需明確雙方履行義務(wù)的前提（如賣方結(jié)清物業(yè)費(fèi)、買方支付首付款），未滿足條件的，一方可拒絕交割。示例：>交割的前提條件包括：（1）賣方已解除標(biāo)的資產(chǎn)的所有抵押、查封；（2）買方已支付至總價(jià)款的【】%；（3）目標(biāo)公司（股權(quán)收購）已完成股東會(huì)決議，同意股權(quán)變更。2.交割流程需明確權(quán)屬轉(zhuǎn)移的具體步驟（如資產(chǎn)過戶登記、股權(quán)變更備案）及時(shí)間節(jié)點(diǎn)。示例：>（1）資產(chǎn)收購：賣方應(yīng)在收到首付款后10個(gè)工作日內(nèi)，與買方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提交過戶申請(qǐng)，辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》變更；>（2）股權(quán)收購：賣方應(yīng)在收到首付款后5個(gè)工作日內(nèi)，協(xié)助目標(biāo)公司辦理工商股權(quán)變更登記，將買方登記為目標(biāo)公司股東。3.交割清單需附《標(biāo)的資產(chǎn)清單》或《目標(biāo)公司資產(chǎn)負(fù)債清單》，明確交割的具體內(nèi)容（如房產(chǎn)鑰匙、權(quán)屬證書、財(cái)務(wù)資料）。（四）保證與承諾條款：明確“責(zé)任邊界”保證與承諾是防范風(fēng)險(xiǎn)的核心條款，需覆蓋賣方對(duì)標(biāo)的的瑕疵擔(dān)保、買方對(duì)支付能力的承諾等內(nèi)容：1.賣方的保證與承諾>（1）標(biāo)的資產(chǎn)/股權(quán)權(quán)屬清晰，無抵押、查封、權(quán)屬爭議；>（2）已如實(shí)披露標(biāo)的資產(chǎn)的租賃情況（如租戶名稱、租期、租金），租戶已放棄優(yōu)先購買權(quán)；>（3）目標(biāo)公司（股權(quán)收購）無未披露的債務(wù)、訴訟或仲裁；>（4）配合買方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，提供必要的文件資料。2.買方的保證與承諾>（1）具備支付交易價(jià)款的能力，資金來源合法；>（2）配合賣方辦理交割手續(xù)，及時(shí)提供所需資料；>（3）股權(quán)收購中，承諾不改變目標(biāo)公司的主營業(yè)務(wù)（如有約定）。注意：保證條款需明確“違約責(zé)任”——若賣方違反保證，買方有權(quán)要求解除合同、返還價(jià)款并賠償損失。（五）違約責(zé)任條款：明確“違約后果”違約責(zé)任需具體、可操作，避免“約定不明”導(dǎo)致的爭議。常見條款包括：1.逾期支付/交割的違約金>“買方逾期支付價(jià)款的，每逾期1日，按未支付部分的【0.5‰】向賣方支付違約金；逾期超過【30】日的，賣方有權(quán)解除合同，沒收定金?！?gt;“賣方逾期辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，每逾期1日，按總價(jià)款的【0.5‰】向買方支付違約金；逾期超過【30】日的，買方有權(quán)解除合同，賣方應(yīng)雙倍返還定金?！?.瑕疵擔(dān)保責(zé)任>“若標(biāo)的資產(chǎn)存在未披露的抵押、租賃或權(quán)屬爭議，導(dǎo)致買方無法正常使用的，賣方應(yīng)在【10】日內(nèi)解決；無法解決的，買方有權(quán)解除合同，賣方應(yīng)返還全部價(jià)款并賠償損失（包括評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)）。”3.解除合同的條件>“若一方違反本合同的核心條款（如標(biāo)的權(quán)屬虛假、未支付首付款），另一方有權(quán)書面通知解除合同，并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任?！保幾h解決條款：明確“如何維權(quán)”建議選擇仲裁或訴訟中的一種，避免“既仲裁又訴訟”的無效約定：>“本合同爭議由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交【XX仲裁委員會(huì)】（需明確名稱）仲裁，仲裁裁決為終局性的，對(duì)雙方均有約束力?！?gt;或：“本合同爭議由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向標(biāo)的資產(chǎn)所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴?！比⒎康禺a(chǎn)收購交易合同范本以下為資產(chǎn)收購合同范本（股權(quán)收購可調(diào)整標(biāo)的描述及目標(biāo)公司條款）：房地產(chǎn)資產(chǎn)收購合同甲方（賣方）：【公司名稱】，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：【】，住所地：【】，法定代表人：【】；乙方（買方）：【公司名稱】，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：【】，住所地：【】，法定代表人：【】；鑒于甲方合法擁有位于【市/區(qū)/路】的房產(chǎn)（以下簡稱“標(biāo)的資產(chǎn)”），乙方擬收購該資產(chǎn)，雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：第一條標(biāo)的資產(chǎn)概況1.1標(biāo)的資產(chǎn)位于【市/區(qū)/路】【小區(qū)名稱】【棟號(hào)】【單元】【房號(hào)】，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：【】，建筑面積：【】㎡，土地使用權(quán)類型為【出讓/劃撥】，期限至【】年【】月【】日；1.2標(biāo)的資產(chǎn)附屬設(shè)施包括：【地下停車位1個(gè)（編號(hào)：【】）、空調(diào)機(jī)組、電梯使用權(quán)】；1.3標(biāo)的資產(chǎn)現(xiàn)狀：無抵押、查封（詳見甲方提供的《不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果》），租賃情況：【有/無】，租戶為【】，租期至【】年【】月【】日，租金標(biāo)準(zhǔn)為【】元/月（詳見《租賃合同》）。第二條交易價(jià)格及支付2.1交易總價(jià)：人民幣【】元（大寫：【】），該價(jià)格已包含標(biāo)的資產(chǎn)及附屬設(shè)施的全部價(jià)值；2.2支付方式：（1）定金：本合同簽訂后3個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付定金人民幣【】元（占總價(jià)款的【20%】）；（2）首付款：甲方完成標(biāo)的資產(chǎn)抵押解除并取得《無抵押證明》后5個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付首付款人民幣【】元（占總價(jià)款的【50%】）；（3）尾款：交割日（雙方完成過戶登記之日）起10個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付尾款人民幣【】元；2.3稅費(fèi)承擔(dān)：增值稅、土地增值稅由甲方承擔(dān)，契稅、印花稅由乙方承擔(dān)。第三條權(quán)屬轉(zhuǎn)移及交割3.1交割條件：（1）甲方已解除標(biāo)的資產(chǎn)的所有抵押、查封；（2）乙方已支付至總價(jià)款的【70%】；（3）租戶已出具《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》（如有）。3.2交割流程：（1）甲方應(yīng)在收到首付款后10個(gè)工作日內(nèi)，與乙方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提交過戶申請(qǐng)，辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》變更；（2）交割日當(dāng)天，甲方應(yīng)向乙方交付標(biāo)的資產(chǎn)的鑰匙、權(quán)屬證書、《租賃合同》（如有）及其他相關(guān)資料；3.3交割清單：雙方應(yīng)在交割日簽署《標(biāo)的資產(chǎn)交割清單》，確認(rèn)交割內(nèi)容無誤。第四條保證與承諾4.1甲方保證：（1）標(biāo)的資產(chǎn)權(quán)屬清晰，無任何抵押、查封或權(quán)屬爭議；（2）已如實(shí)披露標(biāo)的資產(chǎn)的租賃、瑕疵情況，未隱瞞任何影響乙方使用的信息；（3）配合乙方辦理過戶登記，提供必要的文件資料。4.2乙方保證：（1）具備支付交易價(jià)款的能力，資金來源合法；（2）配合甲方辦理交割手續(xù)，及時(shí)提供所需資料。第五條違約責(zé)任5.1乙方逾期支付價(jià)款的，每逾期1日，按未支付部分的【0.5‰】向甲方支付違約金；逾期超過30日的，甲方有權(quán)解除合同，沒收定金。5.2甲方逾期辦理過戶登記的，每逾期1日，按總價(jià)款的【0.5‰】向乙方支付違約金；逾期超過30日的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)雙倍返還定金。5.3若標(biāo)的資產(chǎn)存在未披露的瑕疵（如抵押、租賃），導(dǎo)致乙方無法正常使用的，甲方應(yīng)在10日內(nèi)解決；無法解決的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)返還全部價(jià)款并賠償損失（包括評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)）。第六條爭議解決本合同爭議由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交【XX仲裁委員會(huì)】仲裁，仲裁裁決為終局性的，對(duì)雙方均有約束力。第七條其他條款7.1本合同自雙方簽字（或蓋章）并加蓋公章后生效；7.2本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力；7.3本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。甲方（蓋章）：【】法定代表人（簽字）：【】日期：【】年【】月【】日乙方（蓋章）：【】法定代表人（簽字）：【】日期：【】年【】月【】日四、房地產(chǎn)收購交易的風(fēng)險(xiǎn)提示及應(yīng)對(duì)（一）標(biāo)的權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：標(biāo)的資產(chǎn)存在未披露的抵押、查封、權(quán)屬爭議（如共有權(quán)人未同意轉(zhuǎn)讓），導(dǎo)致買方無法辦理過戶或正常使用。應(yīng)對(duì)措施：1.核查權(quán)屬證書：要求賣方提供《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》原件，到不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢《不動(dòng)產(chǎn)登記信息》（需包含抵押、查封情況）；2.確認(rèn)共有權(quán)人意見：若標(biāo)的資產(chǎn)為共有（如夫妻共同財(cái)產(chǎn)），需取得所有共有權(quán)人的《同意轉(zhuǎn)讓聲明》；3.約定瑕疵擔(dān)保：在合同中明確“賣方對(duì)標(biāo)的權(quán)屬承擔(dān)無限連帶責(zé)任”，若存在瑕疵，買方有權(quán)解除合同并要求賠償。（二）資產(chǎn)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：標(biāo)的資產(chǎn)存在質(zhì)量問題（如房屋結(jié)構(gòu)損壞、消防不達(dá)標(biāo)）、租賃糾紛（如租戶拒絕騰房）或周邊環(huán)境問題（如規(guī)劃變更導(dǎo)致貶值）。應(yīng)對(duì)措施：1.實(shí)地勘察：收購前對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地檢查，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)（如建筑工程檢測機(jī)構(gòu)）出具《質(zhì)量檢測報(bào)告》；2.核查租賃情況：要求賣方提供《租賃合同》，確認(rèn)租戶是否放棄優(yōu)先購買權(quán)，若租賃未到期，需約定“租戶騰房時(shí)間”或“租賃權(quán)益轉(zhuǎn)移”；3.調(diào)查周邊環(huán)境：通過規(guī)劃部門查詢標(biāo)的資產(chǎn)周邊的規(guī)劃情況（如是否有拆遷、新建項(xiàng)目），避免因規(guī)劃變更導(dǎo)致資產(chǎn)貶值。（三）股權(quán)收購的目標(biāo)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：股權(quán)收購中，目標(biāo)公司存在未披露的債務(wù)（如銀行貸款、應(yīng)付賬款）或或有負(fù)債（如未決訴訟、擔(dān)保責(zé)任），導(dǎo)致買方收購后需承擔(dān)額外債務(wù)。應(yīng)對(duì)措施：1.盡職調(diào)查：委托律師、會(huì)計(jì)師對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行全面盡職調(diào)查，核查《資產(chǎn)負(fù)債表》《利潤表》《審計(jì)報(bào)告》及未決訴訟情況；2.約定債務(wù)承擔(dān)：在合同中明確“目標(biāo)公司在收購前的債務(wù)由賣方承擔(dān)”，并要求賣方提供《債務(wù)清單》及《免責(zé)聲明》；3.設(shè)置擔(dān)保條款：要求賣方以其名下資產(chǎn)為目標(biāo)公司的未披露債務(wù)提供擔(dān)保（如抵押、質(zhì)押），降低買方風(fēng)險(xiǎn)。（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)描述：交易雙方未充分考慮稅務(wù)成本（如資產(chǎn)收購的土地增值稅、股權(quán)收購的企業(yè)所得稅），導(dǎo)致實(shí)際收益低于預(yù)期，或因稅務(wù)申報(bào)不實(shí)被稅務(wù)部門處罰。應(yīng)對(duì)措施：1.稅務(wù)籌劃：收購前咨詢稅務(wù)顧問，對(duì)比資產(chǎn)收購與股權(quán)收購的稅務(wù)成本，選擇最優(yōu)方案（如股