2025年物業(yè)管理師考試考試試題含答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以（）。A.停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确?wù)B.提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁C.直接扣押業(yè)主財(cái)產(chǎn)抵償D.要求業(yè)主委員會(huì)代為支付答案：B解析：《民法典》明確禁止物業(yè)服務(wù)人以停水、停電等方式催繳物業(yè)費(fèi)，合法途徑為催告后提起訴訟或仲裁。2.某小區(qū)電梯使用登記證將于2025年6月到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在（）前向特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門申請(qǐng)定期檢驗(yàn)。A.2025年4月B.2025年5月C.2025年6月D.2025年7月答案：B解析：《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定，電梯應(yīng)在檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。3.住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)的要求是（）。A.有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，定期修剪、施肥、防治病蟲害B.對(duì)草坪、花卉、綠籬等進(jìn)行定期修剪，每年普施基肥1次C.綠地?zé)o明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害D.建立綠化養(yǎng)護(hù)檔案，定期更新養(yǎng)護(hù)計(jì)劃答案：C解析：根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求綠地?zé)o明顯雜草、無嚴(yán)重病蟲害；二級(jí)增加定期修剪和施肥；一級(jí)需專業(yè)人員和檔案管理。4.業(yè)主大會(huì)決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積（）以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)（）以上的業(yè)主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.全體；全體答案：C解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，籌集維修資金需參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數(shù)3/4以上同意。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共區(qū)域設(shè)置廣告位的收益，除合理成本外，應(yīng)歸（）所有。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會(huì)C.全體業(yè)主D.社區(qū)居委會(huì)答案：C解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，利用共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。6.某小區(qū)消防控制室值班人員發(fā)現(xiàn)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)顯示2號(hào)樓302室煙霧報(bào)警，正確的處理流程是（）。A.立即撥打119，啟動(dòng)應(yīng)急廣播通知疏散B.先通知巡邏保安現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，再?zèng)Q定是否報(bào)警C.直接切斷該樓層電源，防止火勢(shì)蔓延D.記錄報(bào)警信息，等待業(yè)主自行處理答案：B解析：消防控制室應(yīng)遵循“確認(rèn)報(bào)警處置”流程，先派人員現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)是否誤報(bào)，再采取后續(xù)措施。7.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以采取的法律措施是（）。A.組織業(yè)主圍堵物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場(chǎng)所B.向法院申請(qǐng)責(zé)令退出并賠償損失C.停止支付未結(jié)清的物業(yè)費(fèi)D.自行拆除物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)備答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，合同終止后拒不退出的，業(yè)主委員會(huì)可向法院起訴要求退出并賠償損失。8.下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金使用的說法，正確的是（）。A.維修資金可用于小區(qū)圍墻翻新B.維修資金可用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損C.維修資金使用需經(jīng)全體業(yè)主同意D.維修資金利息歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有答案：A解析：維修資金專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，圍墻屬于共用部位；不得挪作他用，使用需雙三分之二業(yè)主同意，利息歸業(yè)主共有。9.某業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性棋牌室，未征求利害關(guān)系業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.直接關(guān)閉棋牌室B.報(bào)告業(yè)主委員會(huì)并協(xié)助利害關(guān)系人起訴C.收取額外管理費(fèi)允許經(jīng)營(yíng)D.張貼公告譴責(zé)業(yè)主行為答案：B解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，住改商需有利害關(guān)系業(yè)主一致同意，物業(yè)應(yīng)制止并報(bào)告相關(guān)部門，協(xié)助維權(quán)。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)電梯進(jìn)行日常維護(hù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)曳引鋼絲繩磨損超過安全標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)（）。A.繼續(xù)使用并觀察B.立即停用并聯(lián)系專業(yè)單位更換C.自行更換鋼絲繩D.通知業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用后再處理答案：B解析：電梯屬于特種設(shè)備，發(fā)現(xiàn)安全隱患應(yīng)立即停用，由具備資質(zhì)的單位維修，確保安全。11.業(yè)主因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確的處理方式是（）。A.以業(yè)主拒交為由降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)B.告知業(yè)主房屋質(zhì)量問題應(yīng)向開發(fā)商主張權(quán)利C.聯(lián)合其他業(yè)主施壓D.扣押業(yè)主門禁卡限制出入答案：B解析：物業(yè)費(fèi)與房屋質(zhì)量分屬不同法律關(guān)系，物業(yè)應(yīng)引導(dǎo)業(yè)主通過訴訟等途徑向開發(fā)商索賠，不得以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。12.某小區(qū)實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式，下列費(fèi)用中應(yīng)從物業(yè)費(fèi)中列支的是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)B.公共區(qū)域水電費(fèi)C.企業(yè)所得稅D.項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)金答案：B解析：酬金制下，物業(yè)費(fèi)為預(yù)收資金，扣除物業(yè)服務(wù)成本和約定酬金后結(jié)余歸業(yè)主，公共區(qū)域水電費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)成本。13.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在臺(tái)風(fēng)來臨前，未對(duì)小區(qū)廣告牌進(jìn)行加固，導(dǎo)致廣告牌墜落砸傷業(yè)主，責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.業(yè)主自行B.廣告牌設(shè)置單位C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.保險(xiǎn)公司答案：C解析：物業(yè)對(duì)公共區(qū)域設(shè)施有管理維護(hù)義務(wù)，因未盡管理職責(zé)導(dǎo)致的損害，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。14.業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于（）日。A.3B.5C.7D.15答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，書面征求意見無法送達(dá)的需公告7日。15.下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的是（）。A.安裝監(jiān)控?cái)z像頭B.對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行登記C.保管業(yè)主私人財(cái)物D.定期檢查消防設(shè)施答案：C解析：物業(yè)安全防范義務(wù)限于公共區(qū)域的秩序維護(hù)，不包括保管業(yè)主私人財(cái)物（除非另有約定）。16.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前（）個(gè)月，應(yīng)組織換屆選舉。A.1B.2C.3D.6答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)委會(huì)任期屆滿前3個(gè)月應(yīng)啟動(dòng)換屆選舉。17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費(fèi)，不得向業(yè)主收?。ǎ.手續(xù)費(fèi)B.公攤水電費(fèi)C.滯納金D.損耗費(fèi)答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)代收水電費(fèi)不得收取額外費(fèi)用，手續(xù)費(fèi)屬于禁止項(xiàng)目。18.某小區(qū)電梯發(fā)生困人事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在（）分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救援。A.5B.10C.15D.20答案：B解析：《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》要求，接到困人報(bào)警后，維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)，但物業(yè)安保人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到場(chǎng)安撫并聯(lián)系救援。19.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)檔案管理的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.業(yè)主信息檔案應(yīng)至少保存5年B.維修記錄應(yīng)長(zhǎng)期保存C.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)保存至合同終止后3年D.投訴處理記錄應(yīng)保存2年答案：C解析：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)保存至合同終止后至少5年，其他檔案根據(jù)重要性設(shè)定保存期限。20.業(yè)主大會(huì)決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接時(shí)，原企業(yè)拒不移交物業(yè)檔案，新企業(yè)可以（）。A.強(qiáng)行進(jìn)入原企業(yè)辦公場(chǎng)所調(diào)取B.向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)告C.要求業(yè)主委員會(huì)賠償D.停止提供服務(wù)答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，拒不移交檔案的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報(bào)。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）21.物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括（）。A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費(fèi)用D.物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理E.合同終止條件答案：ABCDE解析：根據(jù)《民法典》第九百三十八條，物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容包括服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量、費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、終止條件等。22.消防設(shè)施日常檢查應(yīng)包括（）。A.滅火器壓力值B.防火門閉門器功能C.消防水池水位D.電梯運(yùn)行速度E.安全出口指示燈亮度答案：ABCE解析：電梯屬于特種設(shè)備，其運(yùn)行檢查不屬于消防設(shè)施檢查范圍。23.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會(huì)C.決定物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案D.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作答案：ABCDE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)制定規(guī)約、選舉業(yè)委會(huì)、選聘物業(yè)、決定重大事項(xiàng)等。24.綠化養(yǎng)護(hù)的季節(jié)性措施包括（）。A.春季修剪整形B.夏季防澇抗旱C.秋季施基肥D.冬季防凍保溫E.全年防治病蟲害答案：ABCDE解析：綠化養(yǎng)護(hù)需根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)采取針對(duì)性措施，以上均為常規(guī)內(nèi)容。25.突發(fā)事件處理原則包括（）。A.生命優(yōu)先B.快速反應(yīng)C.統(tǒng)一指揮D.事后隱瞞E.依法處理答案：ABCE解析：突發(fā)事件處理需公開透明，事后隱瞞違反原則。26.下列屬于共用設(shè)施設(shè)備的有（）。A.小區(qū)路燈B.業(yè)主自用空調(diào)外機(jī)C.電梯D.消防水箱E.單元門門禁系統(tǒng)答案：ACDE解析：業(yè)主自用部分不屬于共用設(shè)施設(shè)備。27.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.定期公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況B.接受業(yè)主監(jiān)督C.對(duì)業(yè)主違規(guī)行為進(jìn)行處罰D.維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生E.保障業(yè)主隱私答案：ABDE解析：物業(yè)無行政處罰權(quán)，只能制止并報(bào)告相關(guān)部門。28.住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序包括（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議B.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主共同決定C.向維修資金管理部門申請(qǐng)列支D.公示使用方案E.組織實(shí)施維修答案：ABCDE解析：維修資金使用需經(jīng)建議、表決、申請(qǐng)、公示、實(shí)施等流程。29.物業(yè)服務(wù)投訴處理的技巧包括（）。A.耐心傾聽，不打斷業(yè)主B.先解決情緒，再解決問題C.推諉責(zé)任，強(qiáng)調(diào)客觀原因D.及時(shí)反饋處理進(jìn)度E.承諾超出能力范圍的解決方案答案：ABD解析：推諉責(zé)任和過度承諾會(huì)激化矛盾，不屬于正確技巧。30.智慧物業(yè)系統(tǒng)的功能模塊通常包括（）。A.智能安防（監(jiān)控、門禁）B.設(shè)備智能管理（電梯、消防）C.業(yè)主服務(wù)平臺(tái)（報(bào)修、繳費(fèi)）D.大數(shù)據(jù)分析（服務(wù)優(yōu)化）E.財(cái)務(wù)自動(dòng)審計(jì)答案：ABCD解析：財(cái)務(wù)審計(jì)屬于專業(yè)財(cái)務(wù)范疇，一般不納入智慧物業(yè)基礎(chǔ)模塊。三、案例分析題（共3題，每題20分）（一）2025年3月，某小區(qū)3號(hào)樓2單元電梯在運(yùn)行中突然停運(yùn)，5名業(yè)主被困。電梯內(nèi)應(yīng)急報(bào)警裝置正常，但15分鐘后物業(yè)安保人員才到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，期間業(yè)主多次撥打物業(yè)24小時(shí)服務(wù)電話無人接聽。安保人員到場(chǎng)后未安撫業(yè)主情緒，僅聯(lián)系電梯維保公司，30分鐘后維保人員抵達(dá)并救出業(yè)主。部分業(yè)主因受驚嚇要求物業(yè)賠償精神損失，另一名業(yè)主因心臟病發(fā)作送醫(yī)，產(chǎn)生醫(yī)療費(fèi)用5000元。問題：1.分析本次電梯困人事件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的過錯(cuò)。（8分）2.業(yè)主提出的賠償要求是否合理？說明法律依據(jù)。（12分）答案：1.物業(yè)存在以下過錯(cuò)：（1）24小時(shí)服務(wù)電話無人接聽，違反《物業(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于應(yīng)急響應(yīng)的約定；（2）安保人員未在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（行業(yè)規(guī)范要求），延誤救援；（3）未對(duì)被困業(yè)主進(jìn)行情緒安撫，未盡到人文關(guān)懷義務(wù)；（4）未定期檢查電梯應(yīng)急報(bào)警裝置（雖本次正常，但長(zhǎng)期管理可能存在疏漏）。2.賠償要求部分合理：（1）精神損失賠償：根據(jù)《民法典》第一千一百八十三條，因人身權(quán)益受侵害造成嚴(yán)重精神損害的可主張賠償。但本案中若業(yè)主僅受驚嚇未達(dá)到“嚴(yán)重”程度，可能不被支持；（2）心臟病發(fā)作醫(yī)療費(fèi)用：若能證明心臟病發(fā)作與被困電梯存在直接因果關(guān)系（如醫(yī)院診斷證明），物業(yè)因未盡安全保障義務(wù)需承擔(dān)賠償責(zé)任（《民法典》第一千一百九十八條）。（二）某小區(qū)業(yè)主王某將房屋出租給李某經(jīng)營(yíng)網(wǎng)店，李某在未取得相關(guān)部門許可的情況下，將客廳改為倉儲(chǔ)間，堆放大量快遞包裹，占用公共走廊堆放貨物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后，向王某和李某發(fā)出《整改通知書》，要求3日內(nèi)清理公共區(qū)域貨物并恢復(fù)客廳用途，但兩人未予理會(huì)。問題：1.李某的行為違反了哪些規(guī)定？（6分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取哪些后續(xù)措施？（14分）答案：1.李某違反：（1）《民法典》第二百七十九條“住改商需有利害關(guān)系業(yè)主同意”；（2）《消防法》第二十八條“不得占用疏散通道”；（3）《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條“禁止擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)”；（4）管理規(guī)約中關(guān)于“禁止占用公共區(qū)域”的約定。2.物業(yè)應(yīng)采?。海?）再次書面催告，明確逾期后果；（2）向消防部門報(bào)告公共區(qū)域堆放貨物的消防隱患；（3）向自然資源和規(guī)劃部門報(bào)告住改商違規(guī)行為；（4）協(xié)助利害關(guān)系業(yè)主（如相鄰業(yè)主）向法院提起訴訟，要求排除妨害、恢復(fù)原狀；（5）在小區(qū)內(nèi)公示違規(guī)行為，引導(dǎo)其他業(yè)主監(jiān)督；（6）若造成公共設(shè)施損壞，保留追償權(quán)利。（三）某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬于2025年6月提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行收費(fèi)為2.5元/㎡·月，擬調(diào)整為3.0元/㎡·月。企業(yè)通過在公告欄張貼《物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案》，未召開業(yè)主大會(huì)，僅統(tǒng)計(jì)了上門征求意見的30%業(yè)主（專有部分面積占比25%）同意，即宣布從7月1日起執(zhí)行新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，部分業(yè)主以“未參與表決”為由拒交物業(yè)費(fèi)。問題：1.分析物業(yè)費(fèi)調(diào)整程序的合法性。（10分）2.針對(duì)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)行為，物業(yè)應(yīng)如何處理？（10分）答案：1.程序不合法：（1）根據(jù)《民法典》第二百七十八條，調(diào)整物業(yè)費(fèi)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)”，需由業(yè)主共同決定；（2）應(yīng)采用書面征求意見或業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式，參與表決需達(dá)到專有部分面積和人數(shù)雙過半；（3）本案中僅30%業(yè)主參與（未達(dá)雙過半），且同意比例（25%）未滿足“參與表決專有部分面積過半數(shù)同意”（需至少15%專有部分面積同意，即30%參與×50%同意），程序無效。2.處理措施：（1）重新啟動(dòng)調(diào)價(jià)程序，通過書面或電子投票方式征求全體業(yè)主意見，確保參與表決專有部分面積和人數(shù)均過半數(shù)；（2）公示表決結(jié)果及法律依據(jù)，取得合法授權(quán)后執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)；（3）對(duì)于已拒交的業(yè)主，若新標(biāo)準(zhǔn)合法生效，可通過書面催告、律師函、訴訟等方式追討；（4）若新標(biāo)準(zhǔn)未合法生效，應(yīng)恢復(fù)原收費(fèi)，不得強(qiáng)行收取差額部分。四、綜合應(yīng)用題（共1題，30分）某新建小區(qū)總建筑面積15萬平方米，其中住宅1200戶（1020層高層），商業(yè)裙樓2萬平方米（含超市、餐飲），地下車位800個(gè)。建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)，現(xiàn)需制定《前期物業(yè)服務(wù)方案》。請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，從服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、費(fèi)用測(cè)算四個(gè)方面，編制該小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案要點(diǎn)。答案要點(diǎn)：（一）服務(wù)內(nèi)容（8分）1.公共秩序維護(hù)：門崗值守、巡邏、車輛管理、監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行；2.環(huán)境衛(wèi)生：公共區(qū)域清潔、垃圾清運(yùn)、化糞池清理；3.綠化養(yǎng)護(hù)：小區(qū)綠地、景觀植物修剪、病蟲害防治；4.設(shè)施設(shè)備管理：電梯、消防、供水供電、門禁系統(tǒng)維護(hù)；5.客戶服務(wù)：業(yè)主入住辦理、報(bào)修處理、投訴接待；6.公共收益管理：廣告位、