餐飲業(yè)房屋租賃合同范本指南引言餐飲業(yè)作為“線下重資產(chǎn)”行業(yè)，房屋租賃是其經(jīng)營的核心基礎(chǔ)。與普通商業(yè)租賃不同，餐飲經(jīng)營對房屋的消防合規(guī)性、排煙系統(tǒng)、燃氣供應(yīng)、水電容量等有嚴格要求，且裝修成本高、回報周期長（通常3-5年）。因此，一份專業(yè)的餐飲業(yè)房屋租賃合同，不僅是雙方權(quán)利義務(wù)的約定，更是規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的“防火墻”。本文結(jié)合餐飲行業(yè)特性與司法實踐，從合同簽訂前的準備、核心條款設(shè)計、特有風(fēng)險防范三大維度，提供可落地的范本指南與避坑技巧。一、合同簽訂前的3項關(guān)鍵準備1.核查出租方的產(chǎn)權(quán)合法性必查文件：房產(chǎn)證原件（若為共有產(chǎn)權(quán)，需所有共有人簽字）、土地證（或不動產(chǎn)權(quán)證）；風(fēng)險排查：確認房屋未被抵押、查封（可通過“不動產(chǎn)登記中心”官網(wǎng)查詢）；若出租方為“二房東”（轉(zhuǎn)租），需取得產(chǎn)權(quán)人的書面同意轉(zhuǎn)租函（明確轉(zhuǎn)租期限不超過原合同）；若房屋為“村集體物業(yè)”，需核查是否取得集體組織的同意（如村民委員會決議）。2.實地驗證房屋的“餐飲適配性”基礎(chǔ)硬件檢查：燃氣：是否已開通管道燃氣（瓶裝燃氣需確認周邊是否允許使用）；排煙：是否有預(yù)留的排煙口（需符合《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準》），能否安裝油煙凈化器；消防：是否通過消防驗收（餐飲場所需滿足“公眾聚集場所”消防要求，如疏散通道、滅火器配置）；水電：確認電容量（餐飲設(shè)備通常需要380V動力電）、水管直徑（滿足洗菜、洗碗需求）。周邊環(huán)境調(diào)研：是否位于“禁餐區(qū)”（如居民樓底層是否允許開餐飲，需查當(dāng)?shù)亍恫惋嫹?wù)許可管理辦法》）；周邊居民是否有過投訴記錄（可通過“____熱線”查詢）；是否有拆遷計劃（可咨詢街道辦或規(guī)劃部門）。3.明確自身的經(jīng)營需求提前確定：租賃面積（需滿足廚房、堂食、儲物等功能分區(qū)）；營業(yè)時間（是否需要夜間經(jīng)營，需確認物業(yè)是否允許）；戶外廣告位（是否需要在墻面、屋頂設(shè)置招牌，需取得城管部門同意）。二、餐飲業(yè)租賃合同核心條款設(shè)計（附范本框架）（一）合同主體：明確雙方資質(zhì)與責(zé)任范本條款：>1.出租方（甲方）：_______________________（姓名/企業(yè)名稱），身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：_______________________，聯(lián)系地址：_______________________；>2.承租方（乙方）：_______________________（企業(yè)名稱），統(tǒng)一社會信用代碼：_______________________，法定代表人：_______________________，聯(lián)系地址：_______________________；>3.甲方承諾：對租賃房屋享有合法所有權(quán)/轉(zhuǎn)租權(quán)，且房屋符合餐飲經(jīng)營的法律規(guī)定；>4.乙方承諾：具備餐飲經(jīng)營資質(zhì)（已取得《食品經(jīng)營許可證》/正在辦理中），將嚴格按照法律法規(guī)經(jīng)營。注意事項：若乙方為個體工商戶，建議以“個人+個體工商戶”雙重身份簽訂（避免經(jīng)營主體變更導(dǎo)致的糾紛）；甲方若為企業(yè)，需加蓋公章并由法定代表人簽字。（二）租賃標(biāo)的：精準描述避免歧義范本條款：>1.租賃房屋位于：_______________________市_______________________區(qū)_______________________路_______________________號_______________________棟_______________________層（具體地址以房產(chǎn)證為準）；>2.房屋建筑面積：______平方米（以房產(chǎn)證登記為準），其中廚房面積______平方米、堂食面積______平方米；>3.房屋附屬設(shè)施：燃氣管道（已開通）、排煙口（位于屋頂）、水電表（編號：__________）；>4.附件：房屋平面圖（標(biāo)注功能分區(qū)）、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件。注意事項：需明確“建筑面積”與“使用面積”的差異（避免甲方以“建筑面積”計算租金，但實際使用面積?。桓綄僭O(shè)施需列清品牌、型號（如“美的空調(diào)3臺”），避免后續(xù)爭議。（三）租賃期限：匹配餐飲回報周期范本條款：>1.租賃期限：自______年______月______日起至______年______月______日止，共計______年；>2.續(xù)租條款：>（1）乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，需在租賃期滿前60日書面通知甲方；>（2）續(xù)租租金：按照屆時同類地段餐飲房屋市場租金標(biāo)準，由雙方協(xié)商確定（或約定“每年遞增______%”）；>（3）若甲方拒絕續(xù)租，需提前90日書面通知乙方，并賠償乙方裝修殘值損失（按剩余租賃期限比例計算）。注意事項：餐飲裝修成本高（通常占總投資的30%-50%），建議租賃期限不低于5年（若甲方要求短租，需約定“續(xù)租選擇權(quán)”）；避免“自動續(xù)租”條款（若未明確租金，可能導(dǎo)致甲方隨意漲租）。（四）租金及費用：明確邊界避免扯皮范本條款：>1.租金標(biāo)準：每月人民幣______元（含稅），按______（季度/半年）支付；>2.支付方式：乙方需在每季度首月5日前將租金匯入甲方指定賬戶（賬戶信息：_______________________）；>3.滯納金：若乙方逾期支付租金，每逾期1日，需按未支付金額的______‰支付滯納金（建議不超過0.5‰，避免過高導(dǎo)致條款無效）；>4.費用承擔(dān)：>（1）甲方承擔(dān)：房屋主體結(jié)構(gòu)維修（如墻體開裂、屋頂漏水）、房產(chǎn)稅；>（2）乙方承擔(dān)：物業(yè)費、水電費、燃氣費、油煙凈化器維護費、房屋裝修及附屬設(shè)施維修（如空調(diào)、燈具）；>（3）備注：乙方需單獨安裝水電表，費用按實際使用量結(jié)算（避免甲方分攤公共費用）。注意事項：租金需明確“含稅”（若甲方未開具發(fā)票，乙方可拒付租金）；物業(yè)費需確認“是否包含公共區(qū)域清潔、電梯使用”（避免后續(xù)增加額外費用）；水電燃氣費需約定“抄表時間”（如每月25日），避免甲方拖延結(jié)算。（五）房屋用途與裝修：鎖定餐飲屬性范本條款：>1.房屋用途：僅限于餐飲經(jīng)營（包括但不限于中餐、西餐、快餐），乙方不得改變用途；>2.裝修約定：>（1）乙方需提前15日向甲方提交裝修方案（包括平面圖、效果圖、消防設(shè)計），經(jīng)甲方書面同意后方可施工；>（2）裝修需符合《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收標(biāo)準》及消防、環(huán)保要求（乙方需承擔(dān)裝修驗收費用）；>（3）裝修押金：乙方需向甲方支付人民幣______元，裝修完成并通過驗收后15日內(nèi)退還（無損壞房屋結(jié)構(gòu)的情況下）；>（4）裝修殘值：租賃期滿后，乙方可拆除可移動裝修（如桌椅、空調(diào)），但不可拆除固定裝修（如墻面瓷磚、吊頂）；若甲方要求恢復(fù)原狀，需賠償乙方裝修損失。注意事項：需明確“裝修審批責(zé)任”（如消防驗收由乙方負責(zé)，但甲方需配合提供產(chǎn)權(quán)證明）；避免“裝修無條件歸甲方所有”條款（若租賃期限未到，甲方提前解除合同，需賠償裝修損失）；若甲方拒絕提供裝修同意函，乙方可解除合同并要求賠償（因無法裝修導(dǎo)致無法經(jīng)營）。（六）配套設(shè)施：保障餐飲經(jīng)營必備條件范本條款：>1.燃氣供應(yīng)：甲方需確保租賃期間燃氣管道正常使用，若因甲方原因?qū)е氯細庵袛?，需賠償乙方停工損失（按每日______元計算）；>2.排煙系統(tǒng)：甲方需配合乙方辦理排煙許可證（若因甲方原因?qū)е屡艧煙o法通過驗收，乙方可解除合同并要求賠償裝修損失）；>3.水電保障：甲方需確保水電供應(yīng)穩(wěn)定（若因甲方原因?qū)е峦Ｋｋ姵^24小時，乙方可免付當(dāng)日租金）。注意事項：餐飲經(jīng)營依賴“燃氣、排煙、水電”，需將這些設(shè)施的“保障責(zé)任”明確寫進合同（如燃氣中斷導(dǎo)致無法營業(yè)，甲方需賠償損失）；若甲方無法提供燃氣（如管道未開通），需約定“乙方可自行安裝，費用由甲方承擔(dān)”。（七）違約責(zé)任：明確后果避免爭議范本條款：>1.甲方違約：>（1）若甲方提前解除合同（非乙方原因），需賠償乙方裝修殘值損失（按剩余租賃期限比例計算）及經(jīng)營損失（按上月凈利潤的______倍計算）；>（2）若甲方未履行維修義務(wù)（如屋頂漏水），導(dǎo)致乙方無法經(jīng)營，乙方可免付租金直至維修完成；>2.乙方違約：>（1）若乙方逾期支付租金超過30日，甲方可解除合同，并要求乙方支付違約金（按未支付租金的______%計算）；>（2）若乙方改變房屋用途，甲方可解除合同，并要求乙方恢復(fù)原狀；>3.不可抗力：若因地震、政府拆遷等不可抗力導(dǎo)致合同無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任（但需提前通知對方）。注意事項：違約責(zé)任需“對等”（如甲方提前解除合同的賠償，需與乙方逾期支付租金的賠償相當(dāng)）；經(jīng)營損失需“可量化”（如按上月凈利潤計算，避免“漫天要價”）；不可抗力條款需明確“通知義務(wù)”（如政府拆遷，甲方需提前60日通知乙方）。（八）爭議解決：選擇對乙方有利的方式范本條款：>本合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交______（仲裁委員會/有管轄權(quán)的人民法院）解決。注意事項：仲裁：快捷、保密（適合希望快速解決爭議的乙方），但需明確仲裁委員會（如“XX市仲裁委員會”）；訴訟：公開、可上訴（適合爭議金額大的案件），需選擇“房屋所在地法院”（管轄更便利）。三、餐飲業(yè)特有條款：規(guī)避行業(yè)風(fēng)險1.轉(zhuǎn)讓條款：允許乙方合理轉(zhuǎn)讓范本條款：>乙方在租賃期限內(nèi)可轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)（需提前30日書面通知甲方），但需滿足以下條件：>（1）受讓方具備餐飲經(jīng)營資質(zhì)；>（2）受讓方需繼續(xù)履行本合同條款；>（3）甲方不得收取任何轉(zhuǎn)讓費（或約定“轉(zhuǎn)讓費由乙方與受讓方協(xié)商，甲方不參與”）。注意事項：餐飲經(jīng)營中“轉(zhuǎn)讓”是常見需求（如經(jīng)營不善需轉(zhuǎn)手），需明確“轉(zhuǎn)讓權(quán)”（避免甲方拒絕轉(zhuǎn)讓）；避免“甲方有權(quán)收取轉(zhuǎn)讓費”條款（轉(zhuǎn)讓費是乙方的經(jīng)營收益，甲方無權(quán)主張）。2.拆遷補償：保障乙方權(quán)益范本條款：>若租賃期間房屋被拆遷，雙方需配合拆遷工作：>（1）拆遷補償款中，屬于乙方的部分：裝修殘值損失、經(jīng)營損失、搬遷費（按拆遷辦的標(biāo)準計算）；>（2）甲方需在收到拆遷補償款后10日內(nèi)將乙方應(yīng)得部分支付給乙方。注意事項：餐飲裝修殘值高，需明確“拆遷補償款的分配方式”（避免甲方獨占）；若拆遷導(dǎo)致合同提前解除，甲方需賠償乙方剩余租賃期限的經(jīng)營損失。3.戶外廣告：明確權(quán)限范本條款：>乙方可在房屋墻面設(shè)置戶外廣告（需符合城管部門規(guī)定），甲方需配合提供相關(guān)證明（如房產(chǎn)證復(fù)印件）；>若因甲方原因?qū)е聫V告無法通過審批，乙方可解除合同并要求賠償損失。注意事項：戶外廣告是餐飲吸引客流的重要方式，需明確“甲方的配合義務(wù)”（如提供產(chǎn)權(quán)證明）；避免“甲方有權(quán)隨意拆除廣告”條款（需約定“拆除需提前通知乙方”）。四、合同簽訂后的注意事項1.備案：部分地區(qū)要求房屋租賃合同備案（如深圳），需到房產(chǎn)管理部門辦理（備案后可對抗第三人）；2.保存證據(jù)：妥善保存租金支付憑證、裝修合同、溝通記錄（如微信聊天