房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資合同模板范本引言房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金密集、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜等特點(diǎn)，投融資環(huán)節(jié)是項(xiàng)目成功的核心保障。一份專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐度谫Y合同不僅能明確雙方權(quán)利義務(wù)，更能有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)中的資金挪用、利益分配爭(zhēng)議、政策風(fēng)險(xiǎn)等問題。本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)踐及法律規(guī)范，提供房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資合同模板，并對(duì)核心條款進(jìn)行深度解析，助力交易雙方防范風(fēng)險(xiǎn)、保障權(quán)益。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資合同模板合同編號(hào)：__________簽訂日期：__________簽訂地點(diǎn)：__________（一）當(dāng)事人信息甲方（投資方）：____________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：____________________法定代表人：____________________地址：____________________聯(lián)系方式：____________________乙方（項(xiàng)目方）：____________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：____________________法定代表人：____________________地址：____________________聯(lián)系方式：____________________丙方（項(xiàng)目公司，若已設(shè)立）：____________________（若未設(shè)立，本條款可調(diào)整為“擬設(shè)立項(xiàng)目公司”）統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：____________________法定代表人：____________________地址：____________________（二）鑒于條款（合法性與背景說明）1.乙方合法擁有[項(xiàng)目名稱]（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）的開發(fā)權(quán)，已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（若未取得，需明確取得期限），項(xiàng)目位于[具體位置]，用地面積[X]平方米，規(guī)劃建筑面積[X]平方米，用途為[住宅/商業(yè)/綜合]。2.甲方具備投融資能力，同意向本項(xiàng)目提供資金支持；乙方同意引入甲方作為投資方，共同推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)。3.雙方擬通過[設(shè)立項(xiàng)目公司/增資擴(kuò)股]方式合作，甲方以[貨幣/股權(quán)/資產(chǎn)]方式出資，乙方以[土地使用權(quán)/在建工程/股權(quán)]方式出資（若為存量項(xiàng)目，需明確資產(chǎn)權(quán)屬）。解析：鑒于條款是合同的“基礎(chǔ)事實(shí)聲明”，需明確項(xiàng)目的合法性（避免“無證開發(fā)”風(fēng)險(xiǎn)）、雙方的合作前提（資金與項(xiàng)目的匹配性）及合作方式（明確權(quán)利義務(wù)的載體）。若項(xiàng)目未取得關(guān)鍵證照，需約定“乙方應(yīng)于[日期]前取得，否則甲方有權(quán)解除合同并要求賠償”。（三）投融資方案1.出資方式與比例（1）甲方以貨幣方式出資，出資額為[X]萬元，占項(xiàng)目公司注冊(cè)資本的[X]%；（2）乙方以土地使用權(quán)（評(píng)估價(jià)值[X]萬元）方式出資，占項(xiàng)目公司注冊(cè)資本的[X]%；（3）若項(xiàng)目需后續(xù)融資（如銀行貸款），雙方按股權(quán)比例承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或追加出資（需明確“后續(xù)融資的決策程序”，如股東會(huì)三分之二以上表決權(quán)通過）。2.出資期限（1）甲方應(yīng)于本合同簽訂后[X]日內(nèi)支付首期出資[X]%（如30%）；（2）剩余出資按項(xiàng)目進(jìn)度支付：土地出讓金繳納前[X]日內(nèi)支付[X]%，工程主體封頂前[X]日內(nèi)支付[X]%（需與項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)綁定，避免資金閑置或短缺）。3.溢價(jià)/折價(jià)約定（若有）若乙方以非貨幣資產(chǎn)出資，雙方同意以[評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱]出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（編號(hào)：__________）作為定價(jià)依據(jù)，若評(píng)估價(jià)值高于/低于注冊(cè)資本，差額部分計(jì)入資本公積（需符合《公司法》關(guān)于非貨幣出資的規(guī)定）。解析：投融資方案是合同的“核心經(jīng)濟(jì)條款”，需明確出資形式（避免非貨幣資產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議）、出資節(jié)奏（與項(xiàng)目進(jìn)度匹配，降低資金成本）、股權(quán)比例（直接影響收益分配與決策權(quán)）。若涉及溢價(jià)出資，需明確溢價(jià)部分的會(huì)計(jì)處理（如資本公積），避免后續(xù)稅務(wù)糾紛。（四）項(xiàng)目公司治理（決策權(quán)分配）1.股東會(huì)（1）股東會(huì)是項(xiàng)目公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決議事項(xiàng)分為普通事項(xiàng)（如利潤(rùn)分配、董監(jiān)高任免）和重大事項(xiàng)（如項(xiàng)目規(guī)劃變更、土地使用權(quán)抵押、對(duì)外擔(dān)保、注冊(cè)資本變更）；（2）普通事項(xiàng)需經(jīng)代表二分之一以上表決權(quán)的股東通過；重大事項(xiàng)需經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過（需明確“重大事項(xiàng)”的具體清單，如“項(xiàng)目容積率調(diào)整、總投資超過預(yù)算10%以上的支出”）；（3）甲方有權(quán)提名[X]名董事（占董事會(huì)席位[X]%），乙方有權(quán)提名[X]名董事（占董事會(huì)席位[X]%）。2.董事會(huì)（1）董事會(huì)由[X]名董事組成（如3-5名，奇數(shù)為宜），甲方提名[X]名，乙方提名[X]名；（2）董事會(huì)決議需經(jīng)過半數(shù)董事通過（重大事項(xiàng)需經(jīng)三分之二以上董事通過，如工程招標(biāo)、成本預(yù)算調(diào)整）；（3）董事長(zhǎng)由[乙方/甲方]提名，董事會(huì)選舉產(chǎn)生（需明確“董事長(zhǎng)”的職責(zé)，如主持股東會(huì)、簽署重要文件）。3.監(jiān)事會(huì)（若有）監(jiān)事會(huì)由[X]名監(jiān)事組成，甲方提名[X]名，乙方提名[X]名，職工代表監(jiān)事[X]名（需符合《公司法》關(guān)于監(jiān)事會(huì)組成的規(guī)定）。解析：項(xiàng)目公司治理?xiàng)l款是“權(quán)力分配的核心”，需通過股東會(huì)表決機(jī)制（重大事項(xiàng)一票否決權(quán)）、董事會(huì)席位分配（避免一方獨(dú)斷）保障投資方的知情權(quán)與決策權(quán)。例如，可約定“甲方對(duì)‘項(xiàng)目規(guī)劃變更、對(duì)外擔(dān)保’等重大事項(xiàng)享有一票否決權(quán)”，防止乙方擅自改變項(xiàng)目定位。（五）資金使用與監(jiān)管1.專用賬戶管理（1）項(xiàng)目公司設(shè)立資金專用賬戶（開戶行：__________；賬號(hào)：__________），所有項(xiàng)目資金（包括甲方出資、銷售回款、銀行貸款）均需存入該賬戶；（2）資金支出需經(jīng)雙方共同簽字確認(rèn)（如甲方指定代表與乙方法定代表人簽字），具體流程：①項(xiàng)目公司編制《資金使用計(jì)劃》（包括用途、金額、時(shí)間）；②提交甲方審核（審核期限：[X]個(gè)工作日）；③審核通過后，乙方執(zhí)行支付。2.預(yù)算與審計(jì)（1）項(xiàng)目公司每年編制《年度資金預(yù)算》，經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行；（2）甲方有權(quán)委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)（如[會(huì)計(jì)師事務(wù)所名稱]）對(duì)項(xiàng)目資金使用情況進(jìn)行審計(jì)（審計(jì)頻率：每季度/半年一次），乙方需配合提供相關(guān)資料。解析：資金監(jiān)管是房地產(chǎn)投融資的“風(fēng)險(xiǎn)防控關(guān)鍵”，需通過專用賬戶、雙簽制度、審計(jì)監(jiān)督防止資金挪用（如乙方將資金轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)方）。例如，可約定“若乙方未經(jīng)甲方同意擅自支付資金，甲方有權(quán)要求返還并按日萬分之五支付違約金”。（六）收益分配與退出1.收益分配（1）項(xiàng)目利潤(rùn)按股權(quán)比例分配（若有優(yōu)先分配權(quán)，需明確：如甲方享有12%的固定回報(bào)，剩余利潤(rùn)按股權(quán)比例分配）；（2）分配條件：①項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收并取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》；②銷售回款達(dá)到[X]%（如90%）；③結(jié)清所有債務(wù)（包括銀行貸款、工程款、稅費(fèi)）。2.退出方式（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓：甲方可在項(xiàng)目達(dá)到[X]條件（如銷售回款達(dá)到80%）后，向乙方或第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)，乙方享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（購(gòu)買價(jià)格按[評(píng)估價(jià)值/凈資產(chǎn)]確定）；（2）項(xiàng)目清算：若項(xiàng)目無法繼續(xù)開發(fā)，雙方按股權(quán)比例分配清算財(cái)產(chǎn)（需明確清算程序：如成立清算組、通知債權(quán)人、編制清算報(bào)告）；（3）回購(gòu)條款：若乙方未在[X]期限（如項(xiàng)目開工后24個(gè)月）內(nèi)完成竣工驗(yàn)收，甲方有權(quán)要求乙方回購(gòu)其股權(quán)，回購(gòu)價(jià)格為甲方出資額+12%的年回報(bào)（需明確回購(gòu)資金來源：如項(xiàng)目銷售回款）。解析：收益分配與退出是投資方的“核心訴求”，需明確分配條件（避免乙方拖延分配）、退出路徑（給投資方留足變現(xiàn)通道）。例如，優(yōu)先分配權(quán)可保障甲方獲得穩(wěn)定回報(bào)，回購(gòu)條款可降低甲方的長(zhǎng)期持有風(fēng)險(xiǎn)。（七）風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)1.政策風(fēng)險(xiǎn)：若因政策調(diào)整（如限購(gòu)、限貸、土地出讓政策變化）導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)開發(fā)，雙方按股權(quán)比例承擔(dān)損失；2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：若項(xiàng)目銷售價(jià)格低于預(yù)期，雙方按股權(quán)比例承擔(dān)虧損；3.工程風(fēng)險(xiǎn)：若因工程質(zhì)量問題導(dǎo)致?lián)p失，由乙方承擔(dān)（若乙方是項(xiàng)目實(shí)際操盤方）；4.不可抗力：因不可抗力（如地震、疫情）導(dǎo)致項(xiàng)目延誤，雙方互不承擔(dān)責(zé)任（需明確“不可抗力”的范圍及通知義務(wù)）。解析：風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)條款需公平合理，避免一方承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)（如政策風(fēng)險(xiǎn)由雙方共同承擔(dān)，工程風(fēng)險(xiǎn)由乙方承擔(dān)）。例如，可約定“若因乙方原因（如工程質(zhì)量問題）導(dǎo)致項(xiàng)目延誤，甲方有權(quán)要求乙方賠償損失”。（八）保密與競(jìng)業(yè)禁止1.保密義務(wù)（1）雙方應(yīng)對(duì)本合同及履行過程中知悉的商業(yè)秘密（包括項(xiàng)目規(guī)劃、成本預(yù)算、銷售數(shù)據(jù)、客戶信息）承擔(dān)保密責(zé)任；（2）保密期限：自本合同簽訂之日起[X]年（如5年），即使合同解除或終止，保密義務(wù)仍繼續(xù)履行。2.競(jìng)業(yè)禁止（1）乙方及其法定代表人、高級(jí)管理人員在本合同履行期間及終止后[X]年（如2年）內(nèi)，不得在[項(xiàng)目所在城市]投資或參與類似房地產(chǎn)項(xiàng)目（如住宅開發(fā)）；（2）若乙方違反競(jìng)業(yè)禁止義務(wù)，需向甲方支付[X]萬元（如甲方出資額的20%）違約金。解析：保密與競(jìng)業(yè)禁止是保護(hù)投資方利益的“重要條款”，需防止乙方將項(xiàng)目商業(yè)秘密泄露給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（如項(xiàng)目規(guī)劃方案），或利用項(xiàng)目資源從事同類業(yè)務(wù)（如在同一區(qū)域開發(fā)競(jìng)品）。（九）違約責(zé)任1.若甲方逾期出資，每逾期一日，按未出資額的萬分之五支付違約金；逾期超過[X]日（如30日），乙方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。2.若乙方未按約定取得項(xiàng)目證照或擅自變更項(xiàng)目規(guī)劃，甲方有權(quán)要求改正并按[X]萬元（如甲方出資額的10%）支付違約金；逾期未改正的，甲方有權(quán)解除合同并要求返還出資。3.若乙方未經(jīng)甲方同意挪用資金，需向甲方返還挪用資金并按日萬分之五支付違約金；情節(jié)嚴(yán)重的，甲方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。解析：違約責(zé)任條款需明確具體，避免“約定不明”導(dǎo)致無法追責(zé)。例如，“萬分之五”的違約金比例符合行業(yè)慣例，既具有懲罰性又不會(huì)過高（避免被法院認(rèn)定為“違約金過高”）。（十）爭(zhēng)議解決本合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先通過協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向項(xiàng)目所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴（或提交[仲裁委員會(huì)名稱]仲裁，仲裁裁決為終局性）。解析：爭(zhēng)議解決條款需明確管轄，避免“管轄異議”拖延時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)議通常涉及不動(dòng)產(chǎn)，約定“項(xiàng)目所在地法院管轄”符合《民事訴訟法》關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄”的規(guī)定。（十一）其他條款1.合同生效：本合同自雙方簽字（或蓋章）并加蓋公章后生效。2.變更與解除：本合同的變更或解除需經(jīng)雙方書面同意。3.通知方式：所有通知均需以書面形式（如快遞、電子郵件）發(fā)送，送達(dá)地址以本合同當(dāng)事人信息為準(zhǔn)。4.附件：本合同附件包括《項(xiàng)目規(guī)劃方案》《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》《資金使用計(jì)劃》等，與本合同具有同等法律效力。甲方（蓋章）：____________________法定代表人（簽字）：____________________乙方（蓋章）：____________________法定代表人（簽字）：____________________丙方（蓋章，若有）：____________________法定代表人（簽字）：____________________二、核心條款設(shè)計(jì)邏輯與注意事項(xiàng)（一）為什么要明確項(xiàng)目合法性？房地產(chǎn)項(xiàng)目的“合法性”是投資方的“底線風(fēng)險(xiǎn)”（如未取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》可能導(dǎo)致項(xiàng)目被政府收回）。因此，鑒于條款需明確乙方已取得的證照及后續(xù)取得期限，若乙方未履行，甲方有權(quán)解除合同并要求賠償。（二）為什么要約定資金監(jiān)管？房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大、流程復(fù)雜，資金挪用是常見風(fēng)險(xiǎn)（如乙方將資金用于關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目）。通過“專用賬戶”“雙簽制度”“審計(jì)監(jiān)督”，可有效防止資金流失，保障甲方資金安全。（三）為什么要明確退出方式？房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)（通常2-5年），投資方需要明確“退出路徑”（如股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目清算），避免“投進(jìn)去容易，退出來難”。例如，約定“甲方在項(xiàng)目銷售回款達(dá)到90%后可轉(zhuǎn)讓股權(quán)”，給投資方提供靈活的退出選擇。（四）為什么要設(shè)置優(yōu)先分配權(quán)？若甲方是財(cái)務(wù)投資者（不參與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)），優(yōu)先分配權(quán)（如固定回報(bào)）可保障其獲得穩(wěn)定收益，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（如項(xiàng)目銷售不佳導(dǎo)致利潤(rùn)減少）。例如，約定“甲方享有12%的固定回報(bào)，剩余利潤(rùn)按股權(quán)比例分配”，既滿足甲方的收益要求，又不影響乙方的積極性。三、模板使用說明1.個(gè)性化調(diào)整：本模板為通用版本，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況（如項(xiàng)目階段、出資方式、退出需求）調(diào)整條款（如未設(shè)立項(xiàng)目公司的，可將“項(xiàng)