物業(yè)安全巡查管理規(guī)范及要點一、引言物業(yè)安全巡查是物業(yè)管理的核心職能之一，是預(yù)防安全事故、保障業(yè)主/使用人生命財產(chǎn)安全、維護物業(yè)公共秩序的重要手段。依據(jù)《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國消防法》《安全生產(chǎn)法》等法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)項目實際運營需求，制定本規(guī)范，旨在明確安全巡查的職責分工、內(nèi)容標準、流程要求及問題處理機制，推動安全管理工作標準化、常態(tài)化、閉環(huán)化。二、目的與適用范圍（一）目的1.規(guī)范物業(yè)安全巡查行為，確保巡查覆蓋全面、執(zhí)行到位；2.及時發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患，預(yù)防火災(zāi)、盜竊、設(shè)備故障、高空墜物等事故發(fā)生；3.明確各崗位職責，強化責任落實，提高安全管理效率；4.滿足業(yè)主/使用人對安全環(huán)境的需求，提升客戶滿意度。（二）適用范圍本規(guī)范適用于住宅、商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店式公寓等各類物業(yè)項目的安全巡查管理工作。三、管理職責（一）物業(yè)企業(yè)1.作為安全管理責任主體，負責制定本企業(yè)安全巡查管理制度，明確巡查標準、流程及考核要求；2.配備足夠的合格巡查人員（需持消防設(shè)施操作員證或經(jīng)專業(yè)培訓），提供必要的巡查工具（手電筒、對講機、電子巡查儀、記錄表格等）；3.保障安全巡查經(jīng)費，定期組織巡查人員培訓（法規(guī)更新、問題處理技巧、應(yīng)急演練等）；4.監(jiān)督各項目安全巡查工作執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)解決重大安全問題。（二）安全管理部門（或項目安全組）1.制定項目《安全巡查計劃》，明確巡查路線、頻率、重點部位及責任人；2.組織每日巡查工作，指導巡查人員開展隱患排查；3.匯總、分析巡查記錄，跟蹤整改情況，每月向物業(yè)企業(yè)提交《安全巡查報告》；4.配合政府部門（消防、公安、應(yīng)急管理）的安全檢查，落實整改要求。（三）巡查人員1.嚴格按照《安全巡查計劃》開展工作，不得擅自變更路線或減少巡查頻次；2.熟練掌握巡查內(nèi)容與標準，準確識別安全隱患（如消防設(shè)施損壞、管道泄漏、可疑人員等）；3.實時記錄巡查情況，如實填寫《安全巡查記錄表》，不得偽造或遺漏信息；4.對當場能處理的問題及時整改（如清理通道雜物、關(guān)閉未熄滅的煙頭）；對無法處理的問題立即上報安全管理部門。（四）其他部門配合職責1.工程部門：負責設(shè)施設(shè)備隱患的整改維修（如水電管道泄漏、電梯故障），接到巡查人員上報后，需在規(guī)定時間內(nèi)到場處理；2.客服部門：負責業(yè)主/使用人反饋的安全問題（如家中漏水、公共區(qū)域照明損壞）的接收與轉(zhuǎn)辦，跟蹤整改結(jié)果并向業(yè)主反饋；3.環(huán)境部門：負責公共區(qū)域環(huán)境安全隱患的整改（如積水清理、綠化植被修剪），配合巡查人員做好環(huán)境巡查工作。四、巡查內(nèi)容與標準（一）公共區(qū)域安全巡查1.樓道與樓梯間：無雜物堆積（如自行車、紙箱），墻面無亂涂亂畫，照明設(shè)施正常運行，防火門保持關(guān)閉狀態(tài)（非緊急情況不得開啟）；2.電梯：轎廂內(nèi)無異味、無損壞，按鍵功能正常，緊急呼叫按鈕有效，電梯門口無障礙物；3.停車場/車庫：地面無積水、油污，消防通道暢通，車輛停放有序，監(jiān)控覆蓋無盲區(qū)；4.小區(qū)/大廈入口：門崗值班人員在崗，外來人員登記制度執(zhí)行到位，門禁系統(tǒng)正常運行；5.圍墻與護欄：無破損、傾斜，防攀爬設(shè)施完好（如尖刺、監(jiān)控）。（二）消防系統(tǒng)安全巡查（關(guān)鍵項，需每日重點檢查）1.消防設(shè)施設(shè)備：滅火器壓力正常（指針在綠色區(qū)域）、鉛封完好、有效期內(nèi)；消防栓箱門無損壞，水帶、水槍齊全，閥門開啟靈活；2.消防通道：樓梯間、疏散通道無雜物堆積，應(yīng)急照明、疏散指示標志正常工作（斷電時能自動啟動）；3.消防控制室：值班人員在崗，設(shè)備運行正常（報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)無故障），值班記錄完整；4.消防管網(wǎng)：管道無泄漏，壓力表顯示正常（消火栓系統(tǒng)壓力≥0.1MPa）。（三）設(shè)施設(shè)備安全巡查1.水電燃氣系統(tǒng)：供水管道無泄漏，閥門開關(guān)靈活；供電線路無老化、私拉亂接，配電室無雜物堆積，通風良好；燃氣管道無銹蝕、泄漏（用肥皂水檢測接口），燃氣表運行正常；2.電梯設(shè)備：機房無積水、異味，曳引機運行平穩(wěn)，鋼絲繩無斷絲；3.監(jiān)控系統(tǒng)：攝像頭無遮擋，畫面清晰，存儲設(shè)備正常工作（保存期限≥30天）。（四）重點部位安全巡查（需增加巡查頻率，每2小時1次）1.配電室：無雜物、積水，溫度≤35℃，絕緣墊完好，應(yīng)急照明正常；2.水泵房：水泵運行正常，水箱水位達標，管道無泄漏；3.消防泵房：水泵啟動正常，壓力達標，備用電源有效；4.快遞柜/外賣柜：無損壞，周邊無易燃物，監(jiān)控覆蓋；5.裝修現(xiàn)場：裝修人員持有效證件，動火作業(yè)有審批手續(xù)，滅火器配備齊全，無違規(guī)拆改（如破壞承重墻、改動消防設(shè)施）。（五）人員管理巡查1.外來人員：門崗對陌生人員進行登記（姓名、身份證號、來訪目的、被訪人信息），禁止無關(guān)人員進入；2.裝修人員：佩戴裝修許可證，按規(guī)定時間作業(yè)（如住宅裝修時間為8:00-12:00、14:00-18:00），無噪音擾民；3.可疑人員：對徘徊、張望、攜帶可疑物品的人員進行盤查，必要時聯(lián)系公安部門。（六）環(huán)境安全巡查1.道路與廣場：無積水、結(jié)冰（冬季需及時清理），無障礙物（如施工材料、倒塌的樹木）；2.高空墜物隱患：陽臺、窗戶無堆放的花盆、雜物，外墻面磚無脫落跡象；3.綠化區(qū)域：植被無枯萎、倒伏，樹干無傾斜（避免砸傷行人），綠化帶內(nèi)無易燃物（如枯枝、落葉）。五、巡查流程與實施要求（一）巡查準備1.工具準備：攜帶手電筒、對講機、電子巡查儀（或紙質(zhì)記錄表格）、滅火器（小型）；2.信息準備：熟悉當日巡查路線、重點部位及需關(guān)注的問題（如昨日未整改的隱患）；3.培訓準備：每日巡查前，安全管理部門需召開短會，強調(diào)當日巡查重點（如惡劣天氣需加強防水、防風檢查）。（二）巡查實施1.時間要求：住宅項目每日至少1次全面巡查（早8點前完成），商業(yè)項目每日2次（早8點、晚8點），重點部位每2小時1次；2.路線要求：按照“全覆蓋、無遺漏”原則制定巡查路線（如住宅項目路線：入口→小區(qū)道路→1-3單元樓道→電梯→停車場→圍墻→配電室→水泵房→出口）；3.檢查方式：采用“看、聽、摸、聞”結(jié)合的方式：看：觀察設(shè)施設(shè)備外觀是否損壞，環(huán)境是否存在隱患；聽：傾聽設(shè)備運行是否有異響（如電梯、水泵）；摸：觸摸管道是否有泄漏（如燃氣管道），設(shè)備表面是否過熱（如配電室開關(guān)柜）；聞：聞是否有異常氣味（如燃氣泄漏的臭味、電線燃燒的焦味）。（三）記錄與反饋1.記錄要求：使用統(tǒng)一的《安全巡查記錄表》（格式示例見附件1），填寫內(nèi)容包括：巡查時間、區(qū)域/部位、巡查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)問題描述、問題等級、處理措施/責任人、巡查人簽字；2.反饋要求：當場能處理的問題（如清理通道雜物）：立即整改，記錄整改結(jié)果；無法當場處理的問題（如消防栓漏水）：立即通過對講機或微信上報安全管理部門，說明問題位置、情況及建議處理方式；重大問題（如燃氣泄漏、火災(zāi)隱患）：立即上報安全管理部門及物業(yè)經(jīng)理，同時啟動應(yīng)急預(yù)案（如疏散人員、關(guān)閉燃氣閥門），并通知相關(guān)部門（消防、燃氣公司）。六、問題處理與整改閉環(huán)（一）問題等級劃分等級定義示例一般問題不影響立即安全，可在24小時內(nèi)整改樓道照明損壞、停車場有積水較大問題影響局部安全，需在48小時內(nèi)整改消防栓漏水、電梯異響重大問題嚴重影響安全，需立即處理燃氣泄漏、疏散通道堵塞、可疑人員攜帶易燃物（二）整改流程1.問題上報：巡查人員發(fā)現(xiàn)問題后，立即記錄并上報安全管理部門；2.問題研判：安全管理部門收到上報后，1小時內(nèi)對問題等級進行研判，明確整改責任人（工程、環(huán)境、客服等部門）及整改期限；3.整改實施：責任人接到《整改通知書》（格式示例見附件2）后，按要求時限完成整改；4.結(jié)果反饋：整改完成后，責任人向安全管理部門提交《整改驗收表》，說明整改情況；5.業(yè)主溝通：對影響業(yè)主生活的問題（如電梯維修），客服部門需提前通知業(yè)主，說明整改時間及注意事項。（三）跟蹤驗證1.安全管理部門需對整改情況進行跟蹤，確保整改到位；2.對未按時整改的問題，需向責任人發(fā)出《催辦通知書》，并上報物業(yè)經(jīng)理；3.重大問題整改完成后，需組織驗收（如消防設(shè)施整改需邀請消防部門參與），確保符合規(guī)范要求。七、記錄與檔案管理（一）記錄要求1.巡查記錄需真實、完整、準確，不得偽造或遺漏；2.記錄需使用鋼筆或簽字筆填寫（紙質(zhì)版），或通過電子巡查儀實時上傳（電子版）；3.記錄需包含巡查人員簽字、復核人員簽字（安全管理部門負責人）。（二）檔案保存1.紙質(zhì)巡查記錄需按月整理，裝訂成冊，保存期限≥2年；2.電子巡查記錄需備份存儲（云盤或硬盤），保存期限≥3年；3.整改資料（《整改通知書》《整改驗收表》《催辦通知書》）需與巡查記錄關(guān)聯(lián)保存，便于追溯。八、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.日常監(jiān)督：安全管理部門每日檢查巡查記錄，核對巡查路線及問題處理情況；2.隨機抽查：物業(yè)經(jīng)理每周隨機跟隨巡查人員開展1次巡查，檢查巡查執(zhí)行情況；3.業(yè)主監(jiān)督：通過業(yè)主群、投訴熱線、滿意度問卷等方式，收集業(yè)主對安全巡查工作的反饋（如是否及時處理問題、是否有遺漏區(qū)域）。（二）考核指標與應(yīng)用1.考核指標：巡查覆蓋率：100%（應(yīng)巡查次數(shù)/實際巡查次數(shù)）；問題處理及時率：≥95%（及時處理的問題數(shù)/總問題數(shù)）；記錄準確率：≥98%（無遺漏、無虛假的記錄數(shù)/總記錄數(shù)）；業(yè)主滿意度：≥90%（通過問卷統(tǒng)計）。2.考核應(yīng)用：優(yōu)秀：考核得分≥90分，給予績效獎金（如當月工資的10%）或表彰；合格：考核得分80-89分，不獎不罰，需針對薄弱環(huán)節(jié)進行培訓；不合格：考核得分＜80分，扣減績效獎金（如當月工資的5%），連續(xù)2次不合格者調(diào)崗或辭退。九、附則（一）生效日期本規(guī)范自2023年XX月XX日起生效。（二）解釋與修訂本規(guī)范由XX物業(yè)有限公司安全管理部門負責解釋，每年12月進行一次全面修訂，根據(jù)法律法規(guī)變化、項目實際情況及業(yè)主反饋