項目定位策劃管理流程

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部門長審核______________日期_________________

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1.流程圖

2.流程概況

流程目的根據(jù)公司項目經(jīng)營決策，完成項目的市場定位、產(chǎn)品建議。

適用于公司新項目拓展及論證、項目開發(fā)決策之后，對項目進行的全方位市

適用范圍

場調(diào)研、市場定位和明確產(chǎn)品形態(tài)、主題和建設指標的工作。

項目定位：包含項目市場定位與項目產(chǎn)品定位。

項目初步定位及綜合體深化定位由投資發(fā)展部主責，商管公司/酒管公司/園

定義

區(qū)及寫字樓事業(yè)部。

單一業(yè)態(tài)的深化定位由商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部負責0

流程主導部門投資發(fā)展部

流程參與部門商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部、設計管理部、成本管理部

部門流程中承擔職責

I.組織可研階段項目初步定位。

投資發(fā)展部2.組織項目獲取后項目深化定位（項目商業(yè)比重較少）。

3.組織項目獲取及可研階段工作交底。

1.負責開展市場研究。

2.負貢編制《項目初步市場定位報告》。

商管公司

3.負責單一業(yè)態(tài)項目深化定位，編制《項目深化市場定位報告》。

4.負責統(tǒng)籌綜合體項目深化定位（項目商業(yè)比重較大）。

1.負責開展市場研究。

酒管公司/園區(qū)及

2.負責編制《項目初步市場定位報告》。

寫字樓事業(yè)部

3.負責單一業(yè)態(tài)項目深化定位，編制《項目深化市場定位報告》。

1.負責編制《項目產(chǎn)品初步定位報告》。

設計管理部

2.負責編制《項目深化產(chǎn)品定位報告》。

成本管理部1.負責成本測算。

公司相關專業(yè)分

1.負責按《公司組織權責手冊》規(guī)定進行審核。

管領導

公司總經(jīng)理1.負責按《公司組織權責手冊》規(guī)定進行審核。

控股公司分管領

1.負責按《公司組織權責手冊》規(guī)定進行審核/審批。

導

控股產(chǎn)品管理委1.審批《項目初步市場定位報告》、《項目產(chǎn)品初步定位報告》、《項目深化

員會產(chǎn)品定位報告》。

3.工作程序

3.1.市場調(diào)研

3.1.1.商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部負責或者委托咨詢公司開展市場調(diào)研工

作，具體參見《市場研究作'也指引》執(zhí)行，調(diào)研具體內(nèi)容如下，為項目市場定位提

供可靠依據(jù)。

3.1.2.市場調(diào)研內(nèi)容包括但不限于：

I)項目所在城市總體概況；

2)城市商業(yè)發(fā)展狀況；

3)同類競爭對手分析；

4)項目周邊環(huán)境調(diào)研；

5)公司在營物業(yè)調(diào)研分析。

3.2.項目初步定位

3.2.1.項目可研啟動單下發(fā)后，項目啟動初步定位工作，項目初步定位由投資發(fā)展部統(tǒng)籌,

商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部負責完成相應業(yè)態(tài)的定位工作。

3.2.2.商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部對項目所在區(qū)域的市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨

勢進行調(diào)研并在項目可研啟動單規(guī)定時間內(nèi)編制相應業(yè)態(tài)《商業(yè)項目初步市場定位

報告》和《商業(yè)項后初步租金及經(jīng)營方案》(酒管無《商業(yè)項目初步租金及經(jīng)營方案》)。

《商業(yè)項目初步市場定位報告》至少需包含以下內(nèi)容：

1.項目所在區(qū)域市場現(xiàn)狀分析；

2.項目SWOT分析；

3.項目市場定位；

4.項目客戶定位；

5.項目租金定位：

6.項目業(yè)態(tài)定位。

3.2.3.設計管理部根據(jù)《商業(yè)項目初步市場定位報告》，對項目地形地貌及周邊環(huán)境的深入

分析并在項目可研啟動單規(guī)定時間內(nèi)編制《商業(yè)項目產(chǎn)品初步定位報告》和《商業(yè)

項目概念草案》。?！渡虡I(yè)項目產(chǎn)品初步定位報告》和《商'業(yè)項目概念草案》至少需包

括以下內(nèi)容：

1.項目地塊現(xiàn)狀分析；

2.項目經(jīng)濟技術指標總表；

3.項目各類產(chǎn)品配比表；

4.項目規(guī)劃總平面圖。

3.2.4.成本管理部根據(jù)市場同類型產(chǎn)品的成本水平和成本數(shù)據(jù)經(jīng)驗值、（標準化）產(chǎn)品系列

的成本數(shù)據(jù)庫，進行成本測算。

3.2.5.《商業(yè)項目初步市場定位報告》與《商業(yè)項目產(chǎn)品初步定位報告》完成后，按《公

司組織權志手冊》去見定組織評審，評審通過的《商業(yè)項目初步市場定位報告》與《商

業(yè)項目產(chǎn)品初步定位報告》由投資發(fā)展部匯總完成《商業(yè)項目可行性研究報告》。

3.2.6.《商業(yè)項目可行性研究報告》評審完成后，由投資發(fā)展部進行項目獲取及可研階段

工作交底。

33項目深化定位

3.3.1.單?'業(yè)態(tài)項目深化定位工作由商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事'也部負責。綜合

體項目若商業(yè)比重較大，由商管公司統(tǒng)籌項目深化定位工作，商管公司/灑管公司/

園區(qū)及寫字樓事業(yè)部負責完成相應業(yè)態(tài)的定位工作；若商業(yè)比重較小，由投資發(fā)展

部統(tǒng)籌項目深化定位工作，商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部負責完成相應

業(yè)態(tài)的定位工作。

3.3.2.商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部編制相應業(yè)態(tài)《商業(yè)項目深化市場定位報

告》，設計管理部編制《商業(yè)項H產(chǎn)品深化定位報告》。若為綜合體項目，則投資發(fā)

展部/商管公司統(tǒng)籌各業(yè)態(tài)深化市場工作。

333.成本管理部：根據(jù)各種產(chǎn)品配比方案中的定位、檔次建議、客群定位及客戶關注的

價值點進行產(chǎn)品的成本策劃，并結合經(jīng)驗成本數(shù)據(jù)/借鑒產(chǎn)品系列的成本數(shù)據(jù)進行全

成本測算。

3.3.4.各業(yè)態(tài)《商業(yè)項目深化市場定位報告》、《商業(yè)項目產(chǎn)品深化定位報告》編制完成后，

商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部、設計管理部按《公司組織權責手冊》規(guī)

定組織評審。若為綜合體項目，則由投資發(fā)展部/商管公司匯總各業(yè)態(tài)《商'也項目深

化